中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券     投资基金招募说明书（更新）     基金管理东谈主：中原基金管理有限公司     基金托管东谈主：上海浦东发展银行股份有限公司              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                        重要请示   （一）中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”） 还是中国证监会2022年10月31日证监许可20222628号文准予注册。   （二）基金管理东谈主保证本招募说明书的内容真实、准确、完好意思。本招募说明书经中国 证监会注册，但中国证监会对本基金召募的注册，上海证券交易所同意基金份额上市，并 不标明其对本基金的价值、收益和阛阓远景作念出实质性判断或保证，也不标明投资于本基 金莫得风险。   （三）公开召募基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施基金”）与投资股票或债 券的公募基金具有不同的风险收益特征。本基金存续期内按照《基金合同》的约定以80% 以上基金资产投资于租赁住房类基础设施资产搭救专项磋磨，并将优先投资于以有巢住房 租赁（深圳）有限公司或其关联方领有或保举的租赁住房基础设施神气为投资标的的资产 搭救专项磋磨，并持有资产搭救专项磋磨的全部资产搭救证券份额，从而取得基础设施项 目统统系数权或经营权利。基础设施基金以获取基础设施神气房钱、收费等富厚现款流为 主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。投资者应充分了解 基础设施基金投资风险及本招募说明书所败露的风险因素，审慎作出投资决定。投资有风 险，投资东谈主认购基金时应崇拜阅读本招募说明书。   （四）本基金采取阻滞式运作并在上海证券交易所上市，不洞开申购与赎回。使用场 外基金账户认购的基金份额持有东谈主可通过办理跨系统转托管业务参与上海证券交易所场内 交易或平直参与干系平台交易，具体可参照上海证券交易所、中国证券登记结算有限职责 公司干系执法办理。   （五）本基金的可供分配金额测算呈报的干系预测结果不代表基金存续期间基础设施 神气真实的现款流分配情况，也不代表本基金能够按照可供分配金额预测结果进行分配； 本基金基础设施资产评估呈报的干系评估结果不代表基础设施资产的实践可交易价钱，不 代表基础设施神气能够按照评估结果进行转让。   （六）基金管理东谈主提醒投资者基金投资的“买者自诩”原则，在投资者作出投资决策后， 基金运营情状导致的投资风险，由投资者自行包袱。   （七）本基金在存续期内主要投资于基础设施资产搭救证券全部份额，以获取基础设 施运营收益并承担基础设施神气价钱波动，因此与股票型基金、债券型基金和货币阛阓基 金等旧例证券投资基金有不同的风险收益特征。一般阛阓情况下，本基金预期风险和收益 高于债券型基金和货币阛阓基金，低于股票型基金。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （八）基金管理东谈主管理的其他基金的功绩不组成对本基金功绩阐扬的保证，基金的过 往功绩并不预示其改日阐扬。   （九）基础设施神气在评估、现款流测算等过程中，使用了较多的假设前提，这些假 设前提在改日是否能够实现有在一定不确定性，投资者应当对这些假设前提进行审慎判断。   投资有风险，投资者在投成本基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明书、基金合同、 基金产品贵府概要，全面理解本基金的风险收益特征和产品特性，并充分琢磨自身的风险 承受智商，理性判断阛阓，严慎作念出投资决策。投资者应当崇拜阅读并统统融会基金合同 第二十三部分划定的免责条件、第二十四部分划定的争议处理方式。   基金管理东谈主依照恪尽责守、敦厚信用、严慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保 证基金一定盈利，也不保证最低收益。   本次招募说明书更新事项为原始权益东谈主变更回收资金投向、原始权益东谈主回收资金管理 轨制，主要东谈主员情况截止日为 2024 年 12 月 25 日，议论投资组合呈报财务数据截止日为            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                    重要风险请示  （一）与基础设施基金干系的各项风险因素  本基金大部分资产投资于特定类型的基础设施神气，具有权益属性。受经济环境、运 营管理、管帐政策及不可抗力等因素影响，基础设施神气阛阓价值、基金净值可能发生波 动，从而引起基金价钱出现波动。同期，本基金在上海证券交易所上市，也可能因为阛阓 供求关系等因素而面对交易价钱大幅波动的风险。  本基金采取阻滞式运作，不通达申购赎回，只可在二级阛阓交易。按照《基础设施基 金指引》要求，本基金原始权益东谈主和计策投资者所持有的计策配售份额需要餍足一定的持 有期要求，在一定时间内无法交易，因此本基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份 额。而且，基础设施基金面前尚在试点阶段，整个阛阓的监管体系、产品边界、投资东谈主培 育均处于发展初期，可能由此导致交易不活跃，从而存在基金份额持有东谈主需要资金时不可 随时变现并可能丧失其他投资契机的风险。  在基金合同收效且本基金相宜上市交易条件后，本基金将在上海证券交易所上市交易。 上市期间可能因违背法律律例或交易所执法等原因导致本基金停牌，投资者在停牌期间不 能买卖基金份额。如本基金因各式原因暂停或绝交上市，对投资者亦将产生风险，如无法 在二级阛阓交易的风险、基金财产因绝交上市而受到损失的风险。  本基金运作过程中可能触及基金份额持有东谈主、本基金、资产搭救证券、神气公司等多 层面税负。鉴于基础设施基金是转变产品，如果国度税收等政策发生调整，可能影响本基 金的投资运作与基金收益，干系政策可能导致神气公司投资性房地产所得税计税基础发生 变动进而导致投资者投资收益变动。  基础设施基金产品结构与其他证券投资基金比拟较为复杂，在存续过程中，依赖于基 金及专项磋磨管理东谈主对基金资产的管理，以及基金管理东谈主礼聘的运营管理机构对基础设施 神气的运营及管理，干系机构东谈主员可能因常识、教学、管理水平、时期技巧等限制，影响 其对信息的处理以及对经济风景的判断，未能作念出最好管理决策或实施最好策略，从而影              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 响到基金的收益水平。   本基金持有基础设施资产搭救证券全部份额，如发生特殊情况需要处置基础设施资产 搭救证券，可能会由于资产搭救证券流动性较弱从而给证券持有东谈主带来损失（如证券不可 卖出或贬值出售等）         。   干系当事东谈主在业务各过错操作过程中，因里面阻挡存在颓势或者东谈主为因素形成操作失 误或违背操作规程等引致的风险，举例，越权违法交易、管帐部门诈骗、交易舛误、IT 系 统故障等风险。   在本基金的各式交易步履或者后台运作中，可能因为时期系统的故障或者差错而影响 交易的通俗进行或者导致投资者的利益受到影响。这种时期风险可能来自基金管理公司、 登记结算机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。   根据证券交易资金前端风险阻挡干系业务执法，中登公司和交易所对交易参与东谈主的证 券交易资金进行前端额度阻挡，由于执行、调整、暂停该阻挡，或该阻挡出现异常等，可 能影响交易的通俗进行或者导致投资者的利益受到影响。   本基金设立后，基金管理东谈主还将管理其他与本基金同类型的基础设施基金；基金管理 东谈主礼聘的运营管理机构可能持有或为其他同类型的基础设施神气提供运营管理服务；原始 权益东谈主也可能持有或管理其他同类型的基础设施神气等。由于上述情况，本基金的关联方 可能与本基金存在一定的利益冲突。   因干系法律律例或监管机构政策修改等基金管理东谈主无法阻挡的因素的变化，使基金或 投资者利益受到影响的风险，举例，监管机构基金估值政策的修改导致基金估值方法的调 整而引起基金净值波动的风险、干系律例的修改导致基金投资范围变化，基金管理东谈主为调 整投资组合而引起基金净值波动的风险等。   本基金投资于基础设施资产搭救证券的比例不低于 80%，投资于利率债、AAA 级信用 债、货币阛阓器具的比例不进取 20%。证券阛阓价钱因受各式因素的影响而引起的波动， 将使本基金资产面对潜在的风险。阛阓风险主要为债券投资风险，主要包括：   （1）信用风险             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  基金在交易过程中发生交收爽约，或者基金所投资债券之刊行东谈主出现爽约、断绝支付 到期本息，或由于债券刊行东谈主信用质地镌汰导致债券价钱下落，或者债券回购交易到期时 交易敌手方不可履行付款或结算义务等，形成基金资产损失的风险。  （2）利率风险  阛阓利率波动会导致债券阛阓的收益率和价钱的变动，如果阛阓利率上升，本基金持 有债券将面对价钱下落、本金损失的风险，而如果阛阓利率下落，债券利息的再投资收益 将面对下落的风险。  （3）收益率弧线风险  如果基金对长、中、短期债券的持有结构与基准存在各异，长、中、短期债券的相对 价钱发生变化时，基金资产的收益可能低于基准。  （4）利差风险  债券阛阓不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券价钱变化 的风险。  （5）阛阓供需风险  如果宏不雅经济环境、政府财政政策、阛阓监管政策、阛阓参与主体经营环境等发生变 化，债券阛阓参与主体可用资金数目和债券阛阓可供投资的债券数目可能发生相应的变化， 最终影响债券阛阓的供需关系，形成基金资产投资收益的变化。  （6）购买力风险  基金投资所取得的收益率有可能低于通货扩张率，从而导致投资者持有本基金资产实 际购买力下落。  本基金基金合同收效后，将根据干系法律律例苦求在交易所上市。本基金基金份额上 市交易后，在每个交易日的交易时间将根据干系交易执法确定交易价钱，该交易价钱可能 受本基金投资的基础设施神气经营情况、所在行业情况、阛阓心思及供求关系等因素影响； 此外，本基金还将按照干系业务执法、基金合同约定进行估值并败露基金份额净值等信息。 由于基金份额交易价钱与基金份额净值形成机制以及影响因素不同，存在基金份额交易价 格相对于基金份额净值折溢价的风险。  斗殴、当然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券阛阓的运行，可能导致基 金资产的损失。金融阛阓危险、行业竞争、代理机构爽约等超出基金管理东谈主自身平直阻挡              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 智商之外的风险，可能导致基金或者基金份额持有东谈主利益受损。   （二）与基础设施神气干系的风险   （1）产业政策及行业管理风险   本基金投资的基础设施神气的现款流主要由神气公司的租赁住房出租房钱收入等业务 收入提供。基础设施神气还是纳入上海市保障性租赁住房统一管理范围，其租赁订价圭表 受政府干系部门指导。如改日国度或上海市对于保障性租赁住房政策发生变化，包括但不 限于租赁价钱指导、入住审核条件趋严等，可能存在因此导致标的基础设施神气运营收入 镌汰的风险。   （2）地皮使用政策风险   本基金所持有的基础设施神气的部分地皮类型包括集体开垦用地，如改日对于集体建 设用地的干系政策发生变化，可能对基础设施神气运营产生不利影响。   （3）基础设施证券投资基金政策风险   面前基础设施证券投资基金是证券阛阓的转变产品，基础设施证券投资基金的干系的 律例轨制还在平缓建立和完善之中，如果议论法律、律例、政策发生变化，可能会对本基 金产生影响。   （4）租赁住房税收优惠政策无法延续适用导致现款流下落的风险   基础设施神气已赢得保障性租赁住房神气认定书。神气公司根据《对于完善住房租赁 议论税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡开垦部公告 2021 年第 24 号）划定，向 个东谈主出租住房取得的收入可弃取适用浅近计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%缠绵缴纳 升值税；向个东谈主、专科化边界化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征收房产税。未 来若保障性租赁住房税收优惠政策调整或者基础设施神气不餍足税收优惠政策适用的条件， 则存在神气公司干系税费开销加多，基金可供分配金额下落的风险。   本基金所持有的基础设施资产类别为租赁住房，租赁住房的行业和区域集合度较高。 若租赁住房行业远景、经营环境发生变化或受到地方经济变化、东谈主口变化、疾病（如新冠 肺炎疫情）等外界因素要紧影响，可能导致基础设施神气运营收入不足预期，进而对基金 的分配形成不利影响。   本基金所持有的基础设施资产类别为租赁住房，且本基金投资于租赁住房行业基础设              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 施资产搭救证券的比例不低于非现款基金资产的 80%，收入起原集合度较高，本基金收益 存在因租赁住房行业干系情况变化而发生波动的风险。   本基金投资集合度高，收益率很大程度依赖基础设施神气运营情况。由于神气运营时 间较短，尚不足三年，短缺历史数据，如基金管理东谈主或运营管理机构经营管奢睿商不足、 出租率波动、运营成本变动，导致实践现款流大幅低于测算现款流，则存在基金收益率不 达预期的风险。   本基金发轫购入的基础设施神气为保障性租赁住房，其转让需要干系政府部门前置审 批，受限于干系处置变现步履和届时阛阓环境的影响，改日如需对基础设施神气进行处置 变现，处置过程的时间和变现款额具有一定的不确定性，从而影响基金份额持有东谈主预期收 益的实现。在极点情况下，本基金最终实现的变现资产可能将无法弥补对神气公司股权的 投成本金，进而可能导致投资者死亡。   本基金发轫投资的基础设施神气已被认定为保障性租赁住房，严格按照国度和上海市 对于保障性租赁住房的政筹划定，神气租赁价钱初度订价在同地段同品性阛阓租赁住房租 金的九折以下，后续调价幅度不高于同地段同品性租赁住房同期增幅，且年增幅不高于 5%。 受限于上述政策影响，基础设施神气房钱调价可能不足预期，从而对基础设施神气产生不 利影响。   本基金发轫购入的基础设施神气为位于上海市的保障性租赁住房，具有一定的政策属 性。根据上海市政府发布的《对于加速发展本市保障性租赁住房的实施意见》（沪府办规 〔2021〕12 号），对保障性租赁住房的佃农设定了相应准入圭表：苦求保障性租赁住房， 需要同期餍足以下两项基本准入条件：一是在本市正当作事、在职作事；二是在本市存在 住房贫瘠，住房贫瘠的面积圭表原则上按照家庭在本市一定区域范围内东谈主均住房建筑面积 低于 15 平方米确定。产业园区、用东谈主单元配套开垦的保障性租赁住房，应当优先或定向供 应本园区、本单元、本系统相宜条件的职工。   上述准入圭表阻挡了佃农的范围、基础设施神气的主义客群，一定程度上镌汰了基础 设施神气的阛阓竞争力。另一方面，不排除改日政府调整佃农准入圭表的可能，如对佃农 准入圭表的成就愈加严格，则基础设施神气面对租赁需求进一步下落而导致房钱收入下落             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 的风险。  基础设施的佃农包括企业佃农和个东谈主佃农，佃农数目较多、分散度较高。如在租赁合 同期限内，佃农可能因各式原因导致其践约智商下落，如企业佃农的经营情状下行、个东谈主 佃农的收入和支付智商下落等，佃农不可按照租赁合同的约定缴纳房钱，导致爽约、退租 等情形，镌汰基础设施神气的出租率、现款流，从而对本基金的收益率产生不利影响。  本基金投资的基础设施神气采取收益法进行评估，收益法估值对于神气现款流和收入 增长的预测，折现率的弃取，运营管理的成本等参数需要进行巨额的假设。由于预测期限 长，部分假设较小幅度的偏差会很大程度上影响基础设施神气的估值，可能导致评估值不 能统统反应基础设施神气的公允价值。同期，基础设施神气的评估结果并未琢磨因设立本 基金而发生的基金管理费、专项磋磨的磋磨管理费等用度，而该等用度需要由基金财产承 担。由于现款流和收入预测渊博不琢磨突发因素或不可抗力带来的收入下落，在改日持续 运作过程中，可能会出现耐久收益不足预期的风险。  本基金投资的基础设施神气为保障性租赁住房，基础设施神气建成时间较短，干系设 施开垦较新。改日跟着使用年限的增长，基础设施神气的干系设施开垦可能需要更换、维 修，包括但不限于基础设施神气基本结构、外立面、里面装修、产品家电、电梯、水电相 关开垦等，该等维修或成人道开销具有一定的不确定性，如改日实践开支数超出资产评估 时预测的额度，届时发生超出预期的干系珍惜及成人道开销可能镌汰本基金的投资收益。  本基金对基础设施神气改日现款流进行合理预测，通俗情况下影响基础设施神气改日 现款流的因素主要为基础设施神气运营收入净额，运营收入净额影响因素包括租赁住房行 业发展和运营管理机构运营智商；租赁住房行业为近些年快速发展的行业，但行业范例不 完善，行业监管也在摸索过程中，行业发展受国度行业政策、所在地区发展等因素影响。 此外，现款流预测基于对租赁住房房钱收入等现款收入和运营管理费及珍惜成本等现款支 出的假设，由于影响收入和开销的因素具有一定的不确定性或存在无法达到预期的风险， 因此对基础设施神气改日现款流的预测也可能会出现一定程度的偏差，本基金持有东谈主可能 面对现款流预测偏差导致的最终赢得分配偏差的风险。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   本基金在专项磋磨层面成就了股东借钱：专项磋磨向 SPV 披发股东借钱，SPV 收购项 目公司后，由神气公司收受合并 SPV 并秉承此项债务。其中部分股东借钱利息不错在税前 扣除，有意于优化神气公司成本结构。但该结构存在以下风险：   （1）如改日对于股东借钱利息的税前抵扣政策发生变动，或成本阛阓利率下诈骗股东 借钱利息的税前抵扣额低于预期，可能导致神气公司应征税所得额和所得税应征税额的提 高，使本基金可供分配现款流不达预期，导致现款流波动风险。   （2）如改日对于民间假贷借钱利率上限的政策或律例发生变动，导致神气公司可能不 能按照《神气公司借钱合同》等协议的约定偿还股东借钱本金和利息，使本基金现款流分 配不达预期，带来现款流波动风险。   （1）在本基金运作期间，基础设施神气的运营功绩与运营管理机构所持续提供的服务 及阐扬密切干系。如运营管理机构未能尽责践约，或其里面功课、东谈主员管理及系统操作不 当或特地，可能给基础设施神气形成损失。   （2）在本基金运作期间，存在运营管理机构不续聘或解聘且莫得合适续聘机构的可能 性。此外，运营管理机构的干系东谈主员可能下野并在下野后管理与本基金投资的基础设施项 目存在竞争关系的神气，对基础设施神气的业务、财务情状、经营功绩及远景可能会形成 不利影响。   （3）运营管理机构的里面监控政策及步履可能无法发现，或不可统统有用防守神气公 司职工、其他第三方职工的干系犯法违法步履。若出现上述情况，可能会对本基金形成不 利影响。   上海市提议“十四五”期间，磋磨新增开垦筹措保障性租赁住房 47 万套（间）以上，达 到同期新增住房供应总量的 40%以上；到“十四五”末，全市将累计开垦筹措保障性租赁住 房 60 万套（间）以上，其中 40 万套（间）操纵形成供应。   本基金投资的基础设施神气为保障性租赁住房，跟着上海市保障性租赁住房的持续供 应，在其一定距离范围内存在新审批或新开垦保障性租赁住房或其他类型租赁住房的可能 性，新开垦或新审批的神气可能与本标的神气产生竞争，对本基金投资的基础设施神气租 赁客户带来分流，如果区域内租赁住房的需求量增长慢于供给量增长，可能对基础设施项 目出租率产生一定的不利影响，存在一定的阛阓竞争风险。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   本基金发轫召募资金投资的基础设施神气的原始权益东谈主和运营管理机构为有巢深圳， 有巢深圳是国内率先参与租赁住房改革、成为专科公寓资产的投资开发运营商。有巢深圳 在上海持有并管理多个同类型资产神气，本基金改日新购入基础设施神气可能仍然与有巢 深圳管理的其他神气处于不异或相近的区位、面向相似的客群；此外，基础设施神气还可 能从有巢深圳或华润置地有限公司等关联方采购干系服务，从而发生关联交易。因此，本 基金与原始权益东谈主或运营管理机构存在一定的利益冲突风险和关联交易风险。   神气公司可通过运营管理机构为基础设施神气提供维修及调养服务，维修及调养服务 触及电梯、风机等重型机械的操作，操作过程中可能会发生无意事件；租赁住房运营过程 中，神气公司可能面对基础设施神气的毁伤或浩瀚、东谈主身伤害或死字以及承担相应法律责 任的风险。此外，如发生地震、台风、水患、失火、斗殴、夭厉、政策、法律变更绝顶他 不可抗力事件，基础设施神气经营情况可能受到影响，进而对本基金的收益分配形成不利 影响。   （三）声明 担投资风险。 金并不是代销机构的存款或欠债，也莫得经代销机构担保或者背书，代销机构并不可保证 其收益或本金安全。   基金管理东谈主承诺以敦厚信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金 一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往功绩绝顶净值陡立并不预示其改日功绩阐扬。 基金管理东谈主提醒投资东谈主基金投资的“买者自诩”原则，在作念出投资决策后，基金运营情状与 基金净值变化引致的投资风险，由投资东谈主自行包袱。                                      中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                      一、弁言   《中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）》（以 下简称“本招募说明书”）依据《中华东谈主民共和国民法典》                          （以下简称“《民法典》”）、《中华 东谈主民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、《中华东谈主民共和国证券法》（以下 简称“《证券法》”）、《公开召募证券投资基金销售机构监督管理办法》（以下简称“《销售 办法》”）、《公开召募证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《运作办法》”）、《公开 召募证券投资基金信息败露管理办法》（以下简称“《信息败露办法》”）、《对于鼓动基础 设施边界不动产投资相信基金（REITs）试点干系作事的通告》                              （以下简称“《基础设施基金 通告》”）、《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基础设施基金指 引》”）、《上海证券交易所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》 （以下简称“《业务办法》”）、《上海证券交易所公开召募基础设施证券投资基金（REITs） 执法适用指引第 1 号——审核情切事项（试行）                       》（以下简称“《审核情切事项》”）                                       、《上海 证券交易所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）执法适用指引第 2 号——发售业务 （试行）》（以下简称“《发售业务指引》”）、《上海证券交易所公开召募基础设施证券投资 基金（REITs）执法适用指引第 3 号——新购入基础设施神气（试行）》（以下简称“《新购 入基础设施神气指引》”）、《上海证券交易所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）规 则适用指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）》（以下简称“《保障性租赁住房 REITs 业务 指引》”）《公开召募基础设施证券投资基金网下投资者管理确定》                              《公开召募基础设施证券 投资基金尽责阅览作事指引（试行）》《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引（试 行）》《中国证券登记结算有限职责公司公开召募基础设施证券投资基金登记结算业求实施 确定（试行）》《中国证券登记结算有限职责公司上海证券交易所公开召募基础设施证券投 资基金登记结算业务指引（试行）               》绝顶他议论划定以及《中原基金华润有巢租赁住房阻滞 式基础设施证券投资基金基金合同》（以下简称“基金合同”）编写。   基金管理东谈主承诺本招募说明书不存在职何空虚记录、误导性敷陈或者要紧遗漏，并对 其真实性、准确性、完好意思性承担法律职责。本基金是根据本招募说明书所载明的贵府苦求 召募的。基金管理东谈主莫得寄托或授权任何其他东谈主提供未在本招募说明书中载明的信息，或 对本招募说明书作任何解释或者说明。   本招募说明书根据本基金的基金合同编写，并经中国证监会注册。基金合同是划定基           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 金合同当事东谈主之间权利义务关系的基本法律文献，其他与本基金干系的触及基金合同当事 东谈主之间权利义务关系的任何文献或表述，如与基金合同有冲突，均以基金合同为准。基金 合同当事东谈主按照《基金法》            、基金合同绝顶他议论划定享有权利、承担义务。基金合同确当 事东谈主包括基金管理东谈主、基金托管东谈主和基金份额持有东谈主。基金投资者自依基金合同取得本基 金基金份额，即成为基金份额持有东谈主和基金合同确当事东谈主，其持有基金份额的步履本人即 标明其对基金合同的承认和接受。基金份额持有东谈主行为基金合同当事东谈主并不以在基金合同 上书面签章为必要条件。基金投资者欲了解基金份额持有东谈主的权利和义务，应详确查阅基 金合同。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                    二、释义 在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义： （一）与主体议论的界说   东谈主的继任机构。   基金托管东谈主的继任机构。   础设施神气而言，原始权益东谈主是指有巢住房租赁（深圳）有限公司（以下简称“有   巢深圳”）。   公司。   司。就本基金以发轫召募资金辗转投资的基础设施神气公司而言，为有巢优厦与   有巢上海的合称。   东谈主，需与基金管理东谈主存在实践阻挡关系或受并吞阻挡东谈主阻挡。就本基金以发轫募   集资金投资的专项磋磨而言，磋磨管理东谈主是指中信证券股份有限公司，或根据专   项磋磨文献任命的行为磋磨管理东谈主的继任机构。   其继任主体。   持证券的刊行载体。本基金以发轫召募资金投资的专项磋磨为中信证券-华润有巢   租赁住房基础设施 1 号资产搭救专项磋磨。   搭救证券的托管东谈主。就本基金以发轫召募资金投资的专项磋磨而言，磋磨托管东谈主             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   是指上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行，或根据专项磋磨文献任命的行为   磋磨托管东谈主的继任机构。   监管协议》的约定对神气公司进行监管的上海浦东发展银行股份有限公司深圳分   行，或根据该等协议任命的行为监管银行的继任主体。   有巢优厦 100%的股权。原则上，SPV1 与有巢优厦应进行收受合并，完成收受合   并后，SPV1 刊出，有巢优厦络续存续并承继 SPV1 的全部资产（但有巢优厦股权   除外）及欠债。   有巢上海 100%的股权。原则上，SPV2 与有巢上海应进行收受合并，完成收受合   并后，SPV2 刊出，有巢上海络续存续并承继 SPV2 的全部资产（但有巢上海股权   除外）及欠债。   律实体，本基金通过特殊目的载体取得基础设施神气统统系数权或经营权利。在   本基金中，特殊目的载体系指资产搭救专项磋磨、SPV 和神气公司的单称或统称。   的划定，提供基础设施神气各项运营管理服务的机构，即《基础设施基金指引》   项下的“外部管理机构”。就本基金以发轫召募资金投资的基础设施神气而言，运   营管理机构是指有巢深圳或其继任机构。   事务所或其继任机构。   机构。   机构。就本基金以发轫召募资金投资的基础设施神气而言，评估机构为深圳市戴   德梁行地皮房地产评估有限公司。   中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资东谈主的合称。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   记并存续或经议论政府部门批准设立并存续的企业法东谈主、事迹法东谈主、社会团体或   其他组织。   境内证券期货投资管理办法》及干系法律律例划定不错使用来自境外的资金投资   于在中国境内照章召募的证券投资基金的中国境外的机构投资者，包括及格境外   机构投资者和东谈主民币及格境外机构投资者。   保障资产管理公司、及格境外投资者、交易银行及交易银行答应子公司、政策性   银行、相宜划定的私募基金管理东谈主以绝顶他相宜中国证监会及上海证券交易所投   资者恰当性划定的专科机构投资者。世界社会保障基金、基本养老保障基金、年   金基金等可根据议论划定参与基础设施基金网下询价。   金基金份额并签署计策投资配售协议的投资者。   利的配售方式。   构投资者、及格境外投资者以及法律律例或中国证监会允许购买证券投资基金的   其他投资者。   的其他条件，取得基金销售业务履历并与基金管理东谈主签订了基金销售服务协议，   办理基金销售业务的机构，以及可通过上海证券交易所交易系统办理基金销售业   务的会员单元。其中，可通过上海证券交易所交易系统办理本基金销售业务的机   构必须是具有基金销售业务履历、并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限   职责公司招供的上海证券交易所会员单元。   公司 100%股权分别转让给 SPV 的主体，具体系指有巢深圳。           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   司与 SPV 收受合并前，SPV 借钱债务东谈主为 SPV，在神气公司与 SPV 收受合并后，   SPV 借钱债务东谈主为神气公司。   承继东谈主。 （二）本基金或专项磋磨触及的主要文献   投资基金基金合同》及对基金合同的任何有用改良、补充或更新。   金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的   任何有用改良、补充或更新。   证券投资基金招募说明书》及对该招募说明书的任何有用改良、补充或更新。   基金基金产品贵府概要》及对该贵府概要的任何有用改良、补充或更新。   基金基金份额询价公告》及对该文献的任何有用改良、补充或更新。   基金基金份额发售公告》及对该文献的任何有用改良、补充或更新。   金上市交易公告书》及对该文献的任何有用改良、补充或更新。               ：系指在专项磋磨设立时，资产搭救证券管理东谈主与资产   搭救证券投资者签订的《资产搭救证券认购协议》，就本基金以发轫召募资金投资   的专项磋磨而言，是指《中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 1 号资产搭救专项   磋磨资产搭救证券认购协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。          ：就本基金以发轫召募资金投资的专项磋磨而言，系指资产搭救证   券管理东谈主制作的《中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 1 号资产搭救专项磋磨说   明书》     ，以及对该等文献的任何有用修改或补充。   产搭救证券管理东谈主为范例专项磋磨的设立和运作而制订的《中信证券-华润有巢租   赁住房基础设施 1 号资产搭救专项磋磨圭表条件》                          ，以及对该等文献的任何有用修           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   改或补充。             ：就本基金以发轫召募资金投资的专项磋磨而言，系指资产   搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）与资产搭救证券托管东谈主签订的《中信证券-华润   有巢租赁住房基础设施 1 号资产搭救专项磋磨托管协议》                             ，以及对该协议的任何有   效修改或补充。   与 SPV1 就原始权益东谈主向资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）转让所持 SPV1 全   部股权签订的《SPV1 股权转让协议》                     ，以及对该协议的任何有用修改或补充。   与 SPV2 就原始权益东谈主向资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）转让所持 SPV2 全   部股权签订的《SPV2 股权转让协议》                     ，以及对该协议的任何有用修改或补充。               ：系指《SPV1 股权转让协议》与《SPV2 股权转让协议》的   合称。   搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）向 SPV1 披发借钱签订的《SPV1 借钱协议》，   以及对该协议的任何有用修改或补充。   搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）向 SPV2 披发借钱签订的《SPV2 借钱协议》，   以及对该协议的任何有用修改或补充。   让主义 SPV1 转让其所持有巢优厦 100%股权而签订的《有巢优厦股权转让协议》                                           ，   以及对该协议的任何有用修改或补充。   让主义 SPV2 转让其所持有巢上海 100%股权而签订的《有巢上海股权转让协议》                                           ，   以及对该协议的任何有用修改或补充。               ：系指基金为取得基础设施神气统统系数权或经营权利   而由特殊目的载体与原始权益东谈主签订的《神气公司股权转让协议》                               ，以及对该协议   的任何有用修改、补充或更新。就本基金以发轫召募资金投资的基础设施神气而   言，是指《有巢优厦股权转让协议》与《有巢上海股权转让协议》的合称。           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）             ：系指资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）与有巢优厦就   资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）向有巢优厦披发股东借钱签订的《有巢优   厦借钱协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。             ：系指资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）与有巢上海就   资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）向有巢上海披发股东借钱签订的《有巢上   海借钱协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。             ：系指《有巢优厦借钱协议》与《有巢上海借钱协议》的合   称。   房屋租赁有限公司监管协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。   房屋租赁有限公司监管协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。             ：系指基金管理东谈主、基金托管东谈主与有巢优厦签订的《上海有   巢优厦房屋租赁有限公司监管协议》                  ，以及对该协议的任何有用修改或补充。             ：系指基金管理东谈主、基金托管东谈主与有巢上海签订的《有巢房   屋租赁（上海）有限公司监管协议》                  ，以及对该协议的任何有用修改或补充。             ：系指《有巢优厦监管协议》和《有巢上海监管协议》的合   称。   《上海有巢优厦房屋租赁有限公司基本户监管协议》                         ，以及对该协议的任何有用修   改或补充。   《有巢房屋租赁（上海）有限公司基本户监管协议》                         ，以及对该协议的任何有用修   改或补充。   本户监管协议》的合称。   巢深圳签订的《回收资金专户存储监管协议》，以及对该协议的任何有用修改或补   充。          中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                      《神气公司监管协议》                               《神气公司基本户监管   协议》的合称或单称。             ：系指基金管理东谈主、磋磨管理东谈主、外部管理机构、神气公司   签订的《中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金之运营管理服   务协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。                      ：系指有巢优厦与 SPV1 就有巢优厦收受合并   SPV1 事宜所签署的《上海有巢优厦房屋租赁有限公司与上海润泗巢房屋租赁有限   公司之收受合并协议》。                      ：系指有巢上海与 SPV2 就有巢上海收受合并   SPV2 事宜所签署的《有巢房屋租赁（上海）有限公司与上海润经巢房屋租赁有限   公司之收受合并协议》。 （三）与基金干系的界说   额总额变更的情况除外）             ，基金份额持有东谈主不得苦求赎回的证券投资基金。   律主体，包括基金管理东谈主、基金托管东谈主和基金份额持有东谈主。   基金份额的认购、转托管等业务。   过上海证券交易所系统进行基金份额认购以及上市交易的场所。通过该等场所办   理基金份额的认购也称为场内认购。   的场所。通过该等场所办理基金份额的认购也称为场外认购。   的基金登记、存管、过户、计帐和结算业务，具体内容包括投资东谈主基金账户的建   立和管理、基金份额登记、基金销售业务的证明、计帐和结算、代理披发红利、   建立并看守基金份额持有东谈主名册和办理非交易过户等。   投资东谈主通过场外基金销售机构认购所得的基金份额登记在该系统下。           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   算系统。投资东谈主通过场内会员单元认购或买入所得的基金份额登记在该系统下。   上海证券交易所东谈主民币普通股票账户或阻滞式基金账户。   算有限职责公司注册的洞开式基金账户，用于记录其持有的、基金管理东谈主所管理   的基金份额余额绝顶变动情况的账户。   认购、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。   基金份额的步履。   份额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。   销售机构（网点）之间系统内转托管或证券登记结算系统内不同会员单元（交易   单元）之间进行指定关系变更的步履。   登记结算系统之间进行转托管的步履。   存款本息、基金应收款项绝顶他资产的价值总和，即基金合并财务报上层面计量   的总资产。   并财务报上层面计量的净资产。   金份额净值的过程。   《信息败露办法》划定的互联网网站（包括基金管理东谈主网站、基金托管东谈主网站、   中国证监会基金电子败露网站）等媒介。 （四）与资产干系的界说           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   理划定》等议论划定，以基础设施神气产生的现款流为偿付起原，以基础设施资   产搭救专项磋磨为载体，向投资者刊行的代表基础设施神气或财产权益份额的有   价证券。本基金以发轫召募资金投资的基础设施资产搭救证券为中信证券-华润有   巢租赁住房基础设施 1 号资产搭救专项磋磨资产搭救证券。   司 100%的股权；在 SPV 与神气公司完成收受合并后，系指神气公司 100%的股权。   （代表专项磋磨）对 SPV、神气公司享有的借钱债权。在 SPV 与神气公司收受合   并后，系指资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）基于《SPV 借钱协议》                                    《神气公   司借钱协议》和神气公司对 SPV 欠债的承继而对神气公司享有的债权。   设用地使用权。   元 09-11 号地块租赁住房新建工程神气，包括房屋系数权绝顶占用范围内的国有建   设用地使用权。   泾神气与有巢东部经开区神气的合称。   收入（不含税）         ，包括但不限于基础设施神气的公寓房钱及服务费（物业管理费，   如有）、商铺房钱及物业管理费、与基础设施神气经营干系的爽约金收入及毁伤赔   偿金、汇注服务收入、车位房钱、告白牌号房钱绝顶他因基础设施神气的正当运   营、管理和处分以绝顶他正当经营业务而产生的收入，前述收入按照权责发生制   缠绵。   为免疑义，运营收入不包括：（1）系数平直向佃农收取的代扣代缴税费；（2）保   险理赔所得；（3）代缴的水电能源费；（4）系数处置及出售物业、资产的收益；   （5）押金绝顶他需要璧还的保证金；（6）运营管理机构在《运营管理服务协议》   项下向神气公司支付的爽约金及补偿金；（7）利息；（8）政府补贴、税收补贴、   水电气销售收入；（9）其他与基础设施神气经营管理无平直关联的收入。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    业运营和管理开销、税收和用度，包括但不限于运营服务费、保障费、维保费、    垃圾清运脚、物业管理费、水电断气顶他公用事迹用度、汇注费、与诉讼或仲裁    等争议处分干系的法律用度（含与诉讼或仲裁等争议处分干系的外聘讼师服务费    用）、商量参谋人费、银行手续费（不包括银行、股东借钱产生的利息用度）、行政    罚金、升值税、房产税、城镇地皮使用税、印花税、附加税费以及运营基础设施    神气产生的税费，以及按照神气公司开销审批过程批准的其他合理的用度，前述    开销按照权责发生制缠绵。运营开销均由神气公司承担。    为免疑义，运营开销不包括：（1）装修改造用度；（2）经运营管理机构与基金管    理东谈主事前书面约定的二次装修改造用度（若有）；                         （3）由神气公司承担的因重要设    施开垦毁伤、报废导致的更换用度且属于企业管帐准则认定的成人道开销；（4）    代缴的水电能源费；（5）非经营管理期内发生或引起、或神气公司向运营管理机    构支付的爽约金收入及毁伤补偿金；（6）                      《运营管理服务协议》明确约定不列入运    营开销的开销。    调整神气至少包括基础设施神气资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同期应    当空洞琢磨神气公司持续发展、偿债智商和经营现款流等因素，具体法律律例另    有划定的，从其划定。 （五）触及的各账户的界说    金托管账户。    行期接收、存放投资者托付的认购资金的东谈主民币资金账户。    义在资产搭救证券托管东谈主开立的东谈主民币资金账户。专项磋磨的干系货币收支行为，    包括但不限于接收专项磋磨召募资金专户划付的认购资金、接收回收款绝顶他应    属专项磋磨的款项、支付《SPV 股权转让协议》项下的股权转让价款、向 SPV 实    缴注册成本和/或增资、向 SPV 提供借钱、向神气公司提供借钱、支付专项磋磨利    益及专项磋磨用度，进行及格投资等，均必须通过该账户进行。    监管账户的单称或合称；在神气公司与 SPV 收受合并后，系指神气公司监管账户。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    （a）就神气公司监管账户而言，系指神气公司根据《神气公司监管协议》开立的    专门用于接收基础设施神气底层现款流入，向资产搭救证券管理东谈主（代表专项计    划）或原始权益东谈主反璧债务本金、利息，向其股东支付股东分成（如有）                                   ，进行合    格投资，并根据《神气公司监管协议》约定向神气公司基本户划付神气公司预算    内及预算外开销（包括运营服务费开销、运营税费开销、成人道开销、日常运营    开销及保证金（含代收代付款）开销）的东谈主民币资金账户。    （b）就 SPV 监管账户而言，系指 SPV 根据《SPV 监管协议》开立的专门用于接    收自专项磋磨取得的借钱以及股东实缴出资以及增资款项、接收神气公司的股东    分成（如有），向资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）反璧债务本金、利息，向    其股东支付股东分成（如有），支付神气公司股权转让价款、进行及格投资以及支    付必要的税费绝顶他开销的东谈主民币资金账户。    门用于接收神气公司监管户根据基础设施神气月度资金使用磋磨所划转的预算内    及预算外开销，并根据《神气公司基本户监管协议》的约定对外支付（包括运营    服务费开销、运营税费开销、成人道开销、日常运营开销及保证金（含代收代付    款）开销）的东谈主民币资金账户。 （六）日历、期间的界说    基金管理东谈主向中国证监会办理基金备案手续收场，并赢得中国证监会书面证明的    日历。    计帐收场，计帐结果报中国证监会备案并赐与公告的日历。    见基金份额发售公告。    定的召募边界的 100%，并完成对专项磋磨召募资金专户内认购资金的验资，且认    购资金划转至专项磋磨账户后，由资产搭救证券管理东谈主晓喻专项磋磨成立之日。    项磋磨偿还借钱本息之日，具体以《神气公司借钱协议》约定为准。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    定分别向其各自股东分配与其所持有的神气公司股权所对应的股息、红利等股权    投资收益（如有）之日。 （七）其他界说    司法解释、行政规章以绝顶他对基金合同当事东谈主有不休力的决定、决议、通告等。    出的改良。    机关对其时时作念出的改良。    机关对其时时作念出的改良。    时时作念出的改良。    及颁布机关对其时时作念出的改良。    定》及颁布机关对其时时作念出的改良。    （REITs）业务办法（试行）》及颁布机关对其时时作念出的改良。    有限职责公司及干系登记机构、销售机构发布的适用于基础设施证券投资基金的    业务执法、确定、划定绝顶时时改良的版块。    香港特等行政区、中华东谈主民共和国澳门特等行政区和中华东谈主民共和国台湾地区）。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    有限职责公司。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                   三、基础设施基金举座架构   （一）本基金的举座架构   本基金在基金合同收效并完成基金合同、资产搭救专项磋磨干系交易文献约定的交易 后，且神气公司完成收受合并SPV前，形成的举座架构如下图：            图 3-1 神气公司收受合并 SPV 前基金举座架构默示图   根据本基金交易安排，神气公司收受合并SPV完成后，SPV刊出，神气公司络续存续， 神气公司的股东变更为中信证券（代表资产搭救专项磋磨）。基金管理东谈主已于2023年8月22 日取得上海市松江区阛阓监督管理局对于神气公司与SPV收受合并已完成的讲解材料，项 目公司与 SPV 的收受合并干系事项完成，SPV完成刊出。完成收受合并后，本基金的举座 架构如下图所示：            图 3- 2 神气公司收受合并 SPV 后基金举座架构默示图   （二）基础设施基金的交易安排              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   原始权益东谈主有巢深圳分别持有神气公司有巢优厦100%股权和有巢上海100%股权，有 巢优厦持有有巢泗泾神气，有巢上海持有有巢东部经开区神气。                  图3- 3基础设施神气发轫持有架构   （1）有巢深圳新设SPV   原始权益东谈主有巢深圳于神气公司注册地——上海市松江区全资设立两家有限职责公司， 其中SPV1为上海润泗巢房屋租赁有限公司，SPV2为上海润经巢房屋租赁有限公司（SPV1 和SPV2合称“SPV”）             ，有巢深圳持有SPV100%的股权。                    图3- 4有巢深圳新设SPV   （2）签署《SPV股权转让协议》   有巢深圳与中信证券（代表资产搭救专项磋磨）签署《SPV股权转让协议》，专项磋磨 受让有巢深圳持有的SPV的100%股权。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）              图3- 5签署《SPV股权转让协议》   （3）签署《神气公司股权转让协议》   SPV与有巢深圳签署《神气公司股权转让协议》，有巢深圳将有巢优厦和有巢上海100% 的股权分别转予SPV1和SPV2。交易各方根据本基金及专项磋磨的设立安排，对《神气公 司股权转让协议》收效的条件进行约定，在专项磋磨设立前，暂不办理神气公司的工商变 更登记手续。             图3- 6签署《神气公司股权转让协议》   基金召募达到基金备案条件的，自基金管理东谈主办理收场基金备案手续并取得中国证监 会书面证明之日起，基金合同收效。本基金的基金合同于2022年11月18日正经收效。自基 金合同收效之日起，基金管理东谈主根据法律律例和基金合同幽静运用并管理基金财产。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基金合同收效后，根据基金合同约定以及基金管理东谈主与磋磨管理东谈主签订的《资产搭救 证券认购协议》       ，本基金首次发售召募资金在扣除基金层面预留用度后，全部用于认购由中 信证券设立的中信证券-华润有巢租赁住房基础设施1号资产搭救专项磋磨的全部资产搭救 证券份额，资产搭救专项磋磨成立，本基金取得资产搭救专项磋磨的全部资产搭救证券， 成为资产搭救证券独一持有东谈主。   专项磋磨设立后，根据《SPV股权转让协议》约定向有巢深圳支付股权转让对价，收 购有巢深圳持有的SPV1和SPV2的100%股权，而且向SPV1和SPV2进行实缴出资、增资； 根据中信证券（代表专项磋磨）与SPV签署的《SPV借钱协议》，由专项磋磨向SPV披发股 东借钱。   SPV1和SPV2以其由实缴出资、增资及股东借钱赢得的资金向有巢深圳分别支付有巢 优厦和有巢上海的股权转让价款。根据中信证券（代表专项磋磨）与神气公司签署的《项 目公司借钱协议》，由中信证券（代表专项磋磨）向神气公司披发借钱，神气公司以取得的 借钱资金向有巢深圳偿还其他应付款。           图3- 7本基金及专项磋磨投资、股债结构搭建默示图   有巢优厦和有巢上海的股东分别变更为SPV1和SPV2后，有巢优厦和有巢上海分别吸 收合并SPV1与SPV2（或者有巢优厦和有巢上海的股东变更为专项磋磨后，有巢优厦和有               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 巢上海分别收受合并SPV1与SPV2），完成收受合并后，SPV1、SPV2刊出，有巢优厦、有 巢上海络续存续。SPV1和SPV2原有的对资产搭救专项磋磨的债务下千里到神气公司，资产 搭救专项磋磨平直持有有巢优厦和有巢上海的股权和债权。                  图3- 8 神气公司收受合并SPV   （1）《SPV股权转让协议》干系安排   专项磋磨投资于SPV1的总投资款（简称“SPV1总投资款”）=（基础设施基金召募资金 总额-基础设施基金及专项磋磨预留用度）×有巢泗泾神气的评估价值/基础设施基金项下全 部基础设施神气的评估价值；   专项磋磨投资于SPV2的总投资款（简称“SPV2总投资款”）=（基础设施基金召募资金 总额-基础设施基金及专项磋磨预留用度）×有巢东部经开区神气的评估价值/基础设施基金 项下全部基础设施神气的评估价值。   其中，基础设施基金及专项磋磨预留用度，包括基础设施基金预留用度东谈主民币10万元， 专项磋磨预留用度东谈主民币10万元。   SPV总投资款（SPV1总投资款和SPV2总投资款合称“SPV总投资款”）具体包括：（a） 中信证券（代表专项磋磨）应向原始权益东谈主支付的SPV股权转让价款（简称“股权转让价 款”）；（b）由中信证券（代表专项磋磨）向SPV实缴出资、对SPV进行增资款、对SPV的股 东借钱；（c）中信证券（代表专项磋磨）对神气公司的企业间借钱。   SPV股权转让价款根据国有产权交易干系划定进行备案的股权评估价值确定。基于此，              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 《SPV股权转让协议》签署各方一致证明SPV1和SPV2的股权转让价款均为东谈主民币1元。 SPV股权转让价款须在SPV股权转让的工商变更登记完成、中信证券（代表专项磋磨）被 登记为SPV的股东后支付。   在《SPV股权转让协议》约定的实缴出资条件全部成就后的5个作事日内，由中信证券 （代表专项磋磨）向SPV实缴注册成本。   在《SPV股权转让协议》约定的增资条件全部成就后的5个作事日内，由中信证券（代 表专项磋磨）向SPV增资并缴纳增资款。   就SPV股权转让工商变更登记而言，《SPV股权转让协议》的签署各方于专项磋磨设立 日后5个作事日内向市监局（指有权办理工商登记手续的干系阛阓监督管理部门）提交SPV 股权转让变更登记所需的全部苦求贵府并完成SPV股权转让的工商登记，完成工商变更登 记之日为股权交割日，为免疑义，如因不可抗力事件、市监局办事过程导致变更登记时间 延长的不视为爽约；   就增资工商变更登记而言，中信证券（代表专项磋磨）和SPV向市监局提交向SPV增 资所需的全部苦求贵府，并于支付增资款后10个作事日内完成SPV增资的工商变更登记。 为免疑义，如因不可抗力事件、市监局办事过程导致变更登记时间延长的不视为爽约。   （2）《神气公司股权转让协议》干系安排   在有巢深圳以有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气为底层基础设施神气刊行公开召募 基础设施证券投资基金的前提下，               《神气公司股权转让协议》的签署各方同意根据经网下投 资者询价方式确定的基金份额认购价钱确定主义股权的最终转让价款。其中：   有巢优厦的最终股权转让价款=（基础设施基金召募资金总额-预留总用度）×有巢泗泾 神气的评估价值/基础设施基金项下全部基础设施神气的评估价值-有巢优厦对有巢深圳的 其他应付款20，061万元；   其中，有巢优厦对有巢深圳的其他应付款=20，796万元-735万元，其中20，796万元为编 号为安永华明（2022）专字第61340207_H13号的有巢优厦《2021年度审计呈报》中资产负 债表日后事项中败露的向有巢深圳借入的资金，735万元为《2021年度审计呈报》出具后， 有巢优厦于2022年11月2日向有巢深圳偿还的资金。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   有巢上海的最终股权转让价款=（基础设施基金召募资金总额-预留总用度）×有巢东部 经开区神气的评估价值/基础设施基金项下全部基础设施神气的评估价值-有巢上海对有巢 深圳的其他应付款27，917万元。   其中，有巢上海对有巢深圳的其他应付款金额=28，707万元-790万元，其中28，707万元 为编号为安永华明（2022）专字第61340207_H12号的有巢上海《2021年度审计呈报》中资 产欠债表日后事项中败露的向有巢深圳借入的资金，790万元为《2021年度审计呈报》出具 后，有巢上海于2022年11月2日向有巢深圳偿还的资金。   预留总用度包括基础设施基金预留用度东谈主民币10万元，专项磋磨预留用度东谈主民币10万 元，SPV预留交易税费东谈主民币80万，如由于基础设施基金召募边界原因导致预留交易税费 进取东谈主民币80万元的，则相应调整预留总用度。   神气公司股权转让价款须在SPV、神气公司股权转让的工商变更登记完成、中信证券 （代表专项磋磨）被登记为SPV股东、SPV被登记为神气公司股东后支付。   SPV应在《神气公司股权转让协议》约定的转让价款支付条件全部成就当日（如银行 原因导致无法在当日完成划款的，则应在当日的次一个作事日或经转让方招供的时间）向 原始权益东谈主指定账户一次性支付转让价款。   SPV应在《神气公司股权转让协议》约定的交割先决条件全部成就之日起5个作事日内 完成神气公司股权转让的工商变更登记，完成工商变更登记之日为主义股权交割日（简称 “交割日”）      。   《神气公司股权转让协议》签署的各方同意由具有相应专科禀赋的审计机构以交割审 计基准日（交割审计基准日为交割日前一日）为价值时点，按摄影宜中国法律的步履与方 式对神气公司进行专项审计（简称“交割审计”），并在交割日起16个作事日内完成交割审计 并出具专项的审计呈报。各方均应充分配合交割审计干系的各项作事，包括但不限于向审 计机构及指定东谈主员提供完好意思、真实的财务贵府、法律文献等。   SPV应实时向各方通石友割审计的进展与效率，并向各方实时投递审计呈报的副本以 及根据《神气公司股权转让协议》调整转让价款金额结果的书面通告等必要材料。   《神气公司股权转让协议》签署的各方同意，自评估基准日（含）起死党割日（含） 为过渡期（简称“过渡期”），神气公司因通俗运营所得收入、必要的合理开销和用度等所产             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 生的任何损益（简称“期间损益”）包摄于SPV，在此原则项下：   （a）原始权益东谈主应确保神气公司的资产欠债情况自评估基准日起死党割日止的期间内 无要紧实质变化，各方基于交割审计呈报就过渡期神气公司是否存在因《神气公司股权转 让协议》绝顶附件列示的审计调整事项而产生的非通俗经营损失，在交割审计呈报出具后 作事日内向神气公司赐与等额补足或从股权转让价款中向SPV等额退还调整资金。各方确 认，如届时原始权益东谈主已就并吞事项向神气公司赐与补偿/补偿，则原始权益东谈主不再按照上 述约定向SPV补偿/补偿。   （b）如根据交割审计结果，神气公司经交割审计确定的净资产金额与经交割审计后原 始权益东谈主向受让方补偿的非通俗经营损失金额（如有）之和低于神气公司评估基准日经审 计的净资产金额的，各方在交割审计呈报出具后10个作事日内进行书面证明，转让方应当 在各方书面证明后10个作事日内向神气公司赐与等额补足或从转让价款中向SPV等额退还 调整资金。   （c）SPV实践需支付的股权转让价款不因神气公司经交割审计确定的对原始权益东谈主的 其他应付款高于47，978万元（有巢优厦和有巢上海整个数）而进行调整。如根据交割审计 结果，神气公司经交割审计确定的对有巢深圳的其他应付款金额高于47，978万元（有巢优 厦和有巢上海整个数）          ，各方在交割审计呈报出具后10个作事日内进行书面证明，原始权益 东谈主应当在各方书面证明后10个作事日内向神气公司赐与等额补足，由神气公司用于偿还对 原始权益东谈主的其他应付款。   （d）原始权益东谈主不可破除墟同意，SPV实践需支付的转让价款不因神气公司经交割审 计确定的净资产金额高于神气公司评估基准日的净资产金额而进行调整。神气公司评估基 准日净资产价值根据安永华明管帐师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具的编号为“安永 华明（2022）专字第61340207_H25号”的《有巢优厦财务报表及审计呈报》和编号为“安永 华明（2022）专字第61340207_H26号”的《有巢上海财务报表及审计呈报》确定。   （a）除非以下任何一种情形发生，不然，《神气公司股权转让协议》不得提前绝交或 灭亡：   a）各方一致同意提前绝交《神气公司股权转让协议》                          ；   b）因爽约方的持续爽约步履导致《神气公司股权转让协议》络续履行不可能或没专门 义的，守约方有权提前绝交《神气公司股权转让协议》；             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   c）若主义股权的最终转让价款低于按照国有产权交易干系划定进行备案的股权评估价 值，则《神气公司股权转让协议》自动绝交。   d）专项磋磨未能顺利设立的。   （b）如《神气公司股权转让协议》依据上述约定提前绝交或灭亡：   a）如果SPV已向原始权益东谈主支付了部分或全部转让价款，那么原始权益东谈主应在提前终 止或灭亡之日起20个作事日内将已收取的部分或全部转让价款退还至SPV指定的银行账户， 而且支付该等资金自转让价款支付日（含该日）至退还日（不含该日）期间发生的利息 （按中国东谈主民银行划定的活期存款利率缠绵）                    ；   b）如果已承办理主义股权过户的工商变更登记，则SPV有义务配合原始权益东谈主在提前 绝交或灭亡之日起20个作事日内将主义股权重新过户至原始权益东谈主名下。为免疑义，非 SPV原因导致股权变更过户时间延长的不视为受让方爽约。   （三）基础设施基金持有首期资产搭救证券的干系情况   本专项磋磨资产搭救证券不分层。每一资产搭救证券代表其持有东谈主享有的专项磋磨资 产中不可分割的权益，包括但不限于根据《资产搭救证券认购协议》和《圭表条件》的规 定接受专项磋磨利益分配的权利。资产搭救证券具有如下特征：   （1）资产搭救证券称号   中信证券-华润有巢租赁住房基础设施1号资产搭救专项磋磨资产搭救证券。   （2）资产搭救证券管理东谈主   中信证券股份有限公司。   （3）边界   资产搭救证券发售份额数以专项磋磨召募资金总额/资产搭救证券面值缠绵，专项磋磨 召募资金总额具体以资产搭救证券认购东谈主托付的认购资金金额为准。   （4）刊行方式   面值刊行。   （5）资产搭救证券面值   每份资产搭救证券的面值为100元。   （6）产品期限   资产搭救证券的产品期限为67年，自专项磋磨设立日起算，但资产搭救证券可根据 《圭表条件》干系约定提前绝交，亦可根据资产搭救证券持有东谈主大会决议进行缓期。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （7）预期收益率   资产搭救证券不设预期收益率。   （8）利益分配   资产搭救证券持有东谈主有权根据《圭表条件》干系约定在普通分配、临时间配、处分分 配、计帐分配中取得专项磋磨利益。   （9）分配方式   按照《圭表条件》的划定进行分配。   （10）信用级别   未评级。   （11）专项磋磨权益登记日   专项磋磨权益登记日为每个兑付日前第1个作事日。每个专项磋磨权益登记日日终在登 记托管机构登记在册的资产搭救证券持有东谈主有权于该兑付日取得资产搭救证券的利益。   （1）专项磋磨的投资   （a）在专项磋磨设立后，资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）应按照专项磋磨文献 的约定，将召募资金用于购买SPV股权并向SPV实缴注册成本和/或增资、披发借钱，向项 目公司披发借钱。   （b）针对SPV股权的购买安排，资产搭救证券管理东谈主应根据《SPV股权转让协议》约 定向资产搭救证券原始权益东谈主指定的账户支付《SPV股权转让协议》项下的转让价款。   （c）针对向SPV实缴注册成本和/或增资、披发借钱的安排，资产搭救证券管理东谈主 （代表专项磋磨）受让SPV股权后，资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）应根据《SPV 股权转让协议》《SPV借钱协议》的约定向SPV实缴注册成本和/或增资、披发借钱，实缴金 额及增资金额、借钱金额以《SPV借钱协议》《SPV股权转让协议》约定的金额为准。   （d）针对向神气公司披发借钱的安排，资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）受让 SPV股权、SPV受让神气公司股权后，资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）应根据《项 目公司借钱协议》的约定向神气公司披发借钱，借钱金额以《神气公司借钱协议》约定的 金额为准。   （e）资产搭救证券管理东谈主向资产搭救证券托管东谈主发出付款指示，指示资产搭救证券托 管东谈主向资产搭救证券原始权益东谈主指定的账户支付《SPV股权转让协议》项下的股权转让价            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 款，向SPV指定的账户支付并实缴注册成本和/或增资，向SPV指定的账户支付《SPV借钱 协议》项下的借钱，向神气公司指定的账户支付《神气公司借钱协议》项下的借钱。资产 搭救证券托管东谈主应根据《专项磋磨托管协议》的约定对付款指示中资金的用途及金额进行 查对，查对无误后应按照《圭表条件》与《专项磋磨托管协议》的约定赐与付款。   （f）上述投资完成后，有巢优厦将根据《有巢优厦与SPV1收受合并协议》的约定吸 收合并SPV1，有巢上海将根据《有巢上海与SPV2收受合并协议》的约定收受合并SPV2， 并办理干系的工商登记。为免疑义，前述收受合并的安排不属于资产搭救证券持有东谈主大会 的召集事由，可由资产搭救证券管理东谈主平直作出决定。   （a）在《圭表条件》允许的范围内，资产搭救证券管理东谈主不错在有用阻挡风险、保持 流动性的前提下，以现款管理为目的，指示资产搭救证券托管东谈主将专项磋磨账户中待分配 的资金进行及格投资行将专项磋磨账户内的资金在向原始权益东谈主购买基础资产并对基础资 产进行追加投资后，专项磋磨账户中的资金不错投资于利率债（国债、政策性金融债、央 行单子）、AAA级信用债（企业债、公司债、金融债、中期单子、短期融资券、超短期融 资债券、公开刊行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币阛阓器具（债券回购、 银行存款、同行存单等）、货币阛阓基金以及法律律例或中国证监会允许投资的其他金融工 具。特等地，在专项磋磨向原始权益东谈主购买基础资产后，并在对基础资产进行追加投资前， 资产搭救证券管理东谈主可指示资产搭救证券托管东谈主将专项磋磨账户中投资于协定存款等银行 存款，但应于专项磋磨履行对基础资产的追加投资义务之前到期。   及格投资中极度于当期分配所需的部分应于专项磋磨账户中的资金根据专项磋磨文献 的约定进行分配之前到期，且不必就提前索取支付任何罚金。   （b）专项磋磨资金进行及格投资的全部投资收益组成回收款的一部分，全部投资收益 平直转入专项磋磨账户，如果资产搭救证券管理东谈主收到该投资收益的退税款项，应将该款 项行为专项磋磨资产转入专项磋磨账户。   （c）只须资产搭救证券管理东谈主按照专项磋磨文献的划定，指示资产搭救证券托管东谈主将 专项磋磨账户中的资金进行及格投资，资产搭救证券托管东谈主按照《圭表条件》和《专项计 划托管协议》的约定将专项磋磨账户中的资金用于及格投资，则资产搭救证券管理东谈主和资 产搭救证券托管东谈主对于因价值贬值或该等及格投资形成的任何损失不承担职责，对于该等 投资的答复少于采取其他方式投资所得的答复也不承担职责。   （2）基础资产归集安排             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （a）监管账户   在神气公司与SPV收受合并前，监管账户系指神气公司监管账户和/或SPV监管账户的 单称或合称；在神气公司与SPV收受合并后，系指神气公司监管账户。   a）就神气公司监管账户而言，系指神气公司根据《神气公司监管协议》开立的专门用 于接收基础设施神气底层现款流入，向资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）反璧债务本 金、利息，向其股东支付股东分成（如有），进行及格投资，并根据《神气公司监管协议》 约定向神气公司基本户划付神气公司预算内及预算外开销（包括运营服务费开销、运营税 费开销、成人道开销、日常运营开销及保证金（含代收代付款）开销）的东谈主民币资金账户。   b）就SPV监管账户而言，系指SPV根据《SPV监管协议》开立的专门用于接收自专项 磋磨取得的借钱以及股东实缴出资以及增资款项、接收神气公司的股东分成（如有）                                     ，向资 产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）支付标的债权本金、利息，向其股东支付股东分成 （如有），进行及格投资并根据《SPV监管协议》约定对外进行支付的东谈主民币资金账户。   （b）神气公司基本户   神气公司基本户系指神气公司根据《神气公司基本户监管协议》开立的专门用于接收 神气公司监管户根据基础设施神气月度资金使用磋磨所划转的预算内及预算外开销，并根 据《神气公司基本户监管协议》的约定对外支付（包括运营服务费开销、运营税费开销、 成人道开销、日常运营开销及保证金（含代收代付款）开销）的东谈主民币资金账户。   （c）专项磋磨账户   专项磋磨账户系指资产搭救证券管理东谈主以专项磋磨的口头在资产搭救证券托管东谈主开立 的东谈主民币资金账户。专项磋磨的干系货币收支行为，包括但不限于接收专项磋磨召募资金 专户划付的认购资金、接收回收款绝顶他应属专项磋磨的款项、支付《SPV股权转让协议》 项下的股权转让价款、向SPV实缴注册成本和/或增资、向SPV提供借钱、向神气公司提供 借钱、支付专项磋磨利益及专项磋磨用度，进行及格投资等，均必须通过该账户进行。   （a）在神气公司层面，成就了监管账户和神气公司基本户，监管账户和神气公司基本 户均在基金托管东谈主分支机构开立，且分别签署了《神气公司监管协议》和《神气公司基本 户监管协议》，根据上述协议对干系账户收支进行管理。   就神气公司的收入端而言，根据《神气公司监管协议》约定，自专项磋磨设立日起， 神气公司应以神气公司监管账户收取基础设施神气底层现款流入，即神气公司取得的运营            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 收入等全部收入以及全部现款流入。如在被监管期间，神气公司其他账户收到基础设施项 目运营收入的，神气公司应在收到该等收入10个作事日内全额转付至神气公司监管账户。   就神气公司的开销端而言，根据《神气公司监管协议》，监管账户的资金运用包括借钱 债务反璧、股东分成、及格投资、向神气公司基本户划转神气公司预算内及预算外开销， 除为上述目的或经基金管理东谈主书面同意从事神气公司业务进行其他开销外，监管账户内的 资金不得用于其他任何用途。根据《神气公司基本户监管协议》约定，神气公司基本户自 神气公司监管户接收根据基础设施神气月度资金使用磋磨所划转的款项（即预算内及预算 外开销）    ，神气公司基本户的资金运用包括向运营管理机构支付运营服务费、运营税费和资 人道开销、日常运营开销、保证金（含代收代付款）开销、及格投资，除为上述目的或经 基金管理东谈主书面同意从事神气公司业务进行其他开销外，神气公司基本户内的资金不得用 于其他任何用途。   根据账户监管安排，神气公司监管账户、基本户的开销须经基金管理东谈主拜托的东谈主员以 及监管银行的审批通过方可对外开销。根据《运营管理服务协议》约定，每个神气公司原 则上仅保留监管账户和基本户两个账户。                  《运营管理服务协议》收效后，神气公司原则上不 再开立其他账户，如确需开立其他银行账户的，经基金管理东谈主同意后完成开户过程并由基 金管理东谈主、监管银行对该等账户进行监管。   （b）在SPV层面，SPV开立了监管账户，该等监管账户在基金托管东谈主分支机构开立， 并根据《SPV监管协议》进行收支管理。就SPV的收入端而言，根据《SPV监管协议》约定， 自专项磋磨设立日起，SPV应以SPV监管账户收取自专项磋磨取得的借钱、股东实缴出资 以及增资款项、自神气公司取得股东分成。就SPV的开销而言，根据《SPV监管协议》约 定，SPV监管账户的开销包括专项磋磨借钱债务反璧、向专项磋磨分配股东分成、及格投 资、向原始权益东谈主支付购买神气公司转让价款、支付干系税费以绝顶他开销（包括销户后 余额转出、银行手续费等）。根据账户监管安排，SPV监管账户的开销须经基金管理东谈主拜托 的东谈主员以及监管银行的审批通过方可对外开销。   （c）在基金和专项磋磨层面，由基金管理东谈主以本基金的口头开立了相应资金账户、证 券账户，由资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）开立了专项磋磨账户，并根据《基金托 管协议》《专项磋磨托管协议》的约定进行收支管理。   上述现款流的归集与管理机制在各个过错均由基金托管东谈主进行监督，在必要的过错由 基金管理东谈主或其拜托的东谈主员进行审批，保障了资金的安全性。   （3）专项磋磨的分配               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   专项磋磨的分配包括普通分配、临时间配、处分分配及计帐分配，具体而言：   （a）普通分配，系指未发生专项磋磨绝交事件情况下，或在处分启动日后专项磋磨未 取得处分收入的情况下，专项磋磨基于回收款而向资产搭救证券持有东谈主进行的分配。   （b）临时间配，系指未发生专项磋磨绝交事件情况下，或在处分启动日后专项磋磨未 取得处分收入的情况下，专项磋磨基于回收款，根据资产搭救证券持有东谈主大会决议临时向 资产搭救证券持有东谈主进行的分配。   （c）处分分配，系指在处分启动日后，在取得处分收入的情况下，专项磋磨基于处分 收入、回收款而向资产搭救证券持有东谈主进行的分配。   （d）计帐分配，系指在专项磋磨计帐阶段，专项磋磨以全部专项磋磨资产而向资产支 持证券持有东谈主进行的分配。   （a）普通分配实施过程   a）在神气公司还本付息日，神气公司应按照《神气公司借钱协议》等干系协议的约定 向专项磋磨偿还当期应付利息和应付本金（如有）                      ；   b）在神气公司股利分配日，神气公司应按照中国法律以及神气公司划定划定分别向其 各自股东分配与其所持有的神气公司股权所对应的股息、红利等股权投资收益（如有）                                      ；   c） 在SPV还 本付 息 日，SPV（SPV与项 目公 司 收受 合 并 后 ， 则为 项 目公司 ） 按照 《SPV借钱协议》的约定向专项磋磨偿还当期应付利息和应付本金（如有）                                  ；   d）在SPV股利分配日，SPV（SPV与神气公司收受合并后，则为神气公司）按照中国 法律以及公司划定划定，按照其股东决定向其股东分配与其所持有的SPV股权（SPV与项 目公司收受合并后，则为神气公司股权）所对应的股息、红利等股权投资收益（如有）                                      ；   e）在专项磋磨账户核算日（在普通分配情形下，该日为T-8日），资产搭救证券托管东谈主 豪放专项磋磨账户资金进行核算并将专项磋磨账户资金发轫核算的结果及资金到账情况以 电话、传真、电子邮件或两边招供的其他方式反馈给资产搭救证券管理东谈主；   f）在资产搭救证券托管东谈主呈报日（在普通分配的情况下，该日为T-7日），资产搭救证 券托管东谈主应按照《专项磋磨托管协议》的约定向资产搭救证券管理东谈主出具《当期托管呈报》                                        ；   g）在收益分配呈报提交日（在普通分配的情况下，该日为T-6日），资产搭救证券管理 东谈主应按照《圭表条件》划定的分配划定拟定当期收入分配决议，制作《收益分配呈报》，并 提交交易场所和登记托管机构；               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   h）在资产搭救证券管理东谈主呈报日（在普通分配的情况下，该日为T-4日），资产搭救证 券管理东谈主应将《收益分配呈报》向资产搭救证券持有东谈主败露，同期向资产搭救证券托管东谈主 败露；   i）在划款指示发送日（在普通分配的情况下，该日为T-4日），资产搭救证券管理东谈主应 向资产搭救证券托管东谈主发送分配当期应分配的资产搭救证券系数收益的划款指示；   j）资产搭救证券托管东谈主在核实《收益分配呈报》及划款指示后，于资产搭救证券托管 东谈主划款日（在普通分配的情况下，该日为T-3日）15:00前按划款指示将专项磋磨当期应分 配的资产搭救证券系数收益划入登记托管机构指定账户；   k）在普通分配兑付日（在普通分配的情况下，该日为T日），登记托管机构应将相应 款项划拨至各证券公司结算备付金账户，各证券公司根据登记托管机构结算数据中的预期 支付额的明细数据将相应款项划拨至资产搭救证券持有东谈主资金账户。   （b）临时间配实施过程   资产搭救证券持有东谈主大会审议决定进行临时间配的，资产搭救证券管理东谈主应根据资产 搭救证券持有东谈主大会决议在临时间配兑付日前第11个作事日向神气公司发出版面对时间配 指示。   a）在神气公司还本付息日，神气公司应按照《神气公司借钱协议》等干系协议的约定 向专项磋磨偿还当期应付利息和应付本金（如有）                      ；   b）在神气公司股利分配日，神气公司应按照中国法律以及神气公司划定划定分别向其 各自股东分配与其所持有的神气公司股权所对应的股息、红利等股权投资收益（如有）                                      ；   c） 在SPV还 本付 息 日，SPV（SPV与项 目公 司 收受 合 并 后， 则为 项 目公司 ） 按照 《SPV借钱协议》的约定向专项磋磨偿还当期应付利息和应付本金（如有）                                  ；   d）在SPV股利分配日，SPV（SPV与神气公司收受合并后，则为神气公司）按照中国 法律以及公司划定划定，按照其股东决定向其股东分配与其所持有的SPV股权（SPV与项 目公司收受合并后，则为神气公司股权）所对应的股息、红利等股权投资收益（如有）                                      ；   e）在专项磋磨账户核算日（在临时间配情形下，该日为T-8日），资产搭救证券托管东谈主 豪放专项磋磨账户资金进行核算并将专项磋磨账户资金发轫核算的结果及资金到账情况以 电话、传真、电子邮件或两边招供的其他方式反馈给资产搭救证券管理东谈主；   f）在资产搭救证券托管东谈主呈报日（在临时间配的情况下，该日为T-7日），资产搭救证 券托管东谈主应按照《专项磋磨托管协议》的约定向资产搭救证券管理东谈主出具《当期托管呈报》                                        ；   g）在收益分配呈报提交日（在临时间配的情况下，该日为T-6日），资产搭救证券管理            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 东谈主应按照《圭表条件》划定的分配划定拟定当期收入分配决议，制作《收益分配呈报》，并 提交交易场所和登记托管机构；   h）在资产搭救证券管理东谈主呈报日（在临时间配的情况下，该日为T-4日），资产搭救证 券管理东谈主应将《收益分配呈报》向资产搭救证券持有东谈主败露，同期向资产搭救证券托管东谈主 败露；   i）在划款指示发送日（在临时间配的情况下，该日为T-4日），资产搭救证券管理东谈主应 向资产搭救证券托管东谈主发送分配当期应分配的资产搭救证券系数收益的划款指示；   j）资产搭救证券托管东谈主在核实《收益分配呈报》及划款指示后，于资产搭救证券托管 东谈主划款日（在临时间配的情况下，该日为T-3日）15:00前按划款指示将专项磋磨当期应分 配的资产搭救证券系数收益划入登记托管机构指定账户；   k）在临时间配兑付日（在临时间配的情况下，该日为T日），登记托管机构应将相应 款项划拨至各证券公司结算备付金账户，各证券公司根据登记托管机构结算数据中的预期 支付额的明细数据将相应款项划拨至资产搭救证券持有东谈主资金账户。   （c）处分分配实施过程   专项磋磨实施处分后，如处分的对象为标的股权、标的债权的，干系付款方应当在约 定的付款时间向资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）支付交易价款；如处分的对象为项 目公司股权，干系付款方应当在约定的付款时间向SPV支付交易价款，由SPV根据专项计 划文献约定向资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）进行支付（SPV与神气公司收受合并 后，干系付款方则向资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）支付）                             ；如处分的对象为基础设 施神气，干系付款方应当在约定的付款时间向神气公司支付交易价款，并由神气公司、 SPV根据专项磋磨文献约定向资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨进行支付）赢得处分收 入后，按照如下实施过程进行专项磋磨层面的处分分配：   a）在专项磋磨账户核算日（在处分分配的情况下，该日为T-8日，该日为专项磋磨取 得处分收入之日），资产搭救证券托管东谈主豪放专项磋磨账户资金进行核算并将专项磋磨账户 资金发轫核算的结果及资金到账情况以电话、传真、电子邮件或两边招供的其他方式反馈 给资产搭救证券管理东谈主；   b）在资产搭救证券托管东谈主呈报日（在处分分配的情况下，该日为T-7日），资产搭救证 券托管东谈主应按照《专项磋磨托管协议》的约定向资产搭救证券管理东谈主出具《当期托管呈报》                                        ；   c）在收益分配呈报提交日（在处分分配的情况下，该日为T-6日），资产搭救证券管理 东谈主应按照《圭表条件》划定的分配划定拟定当期收入分配决议，制作《收益分配呈报》，并            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 提交交易场所和登记托管机构；   d）在资产搭救证券管理东谈主呈报日（在处分分配的情况下，该日为T-4日），资产搭救证 券管理东谈主应将《收益分配呈报》向资产搭救证券持有东谈主败露，同期向资产搭救证券托管东谈主 败露；   e）在划款指示发送日（在处分分配的情况下，该日为T-4日），资产搭救证券管理东谈主应 向资产搭救证券托管东谈主发送分配当期应分配的资产搭救证券系数收益的划款指示；   f）资产搭救证券托管东谈主在核实《收益分配呈报》及划款指示后，于资产搭救证券托管 东谈主划款日（在处分分配的情况下，该日为T-3日）15:00前按划款指示将专项磋磨当期应分 配的资产搭救证券系数收益和本金划入登记托管机构指定账户；   g）在处分分配兑付日（在处分分配的情况下，该日为T日），登记托管机构应将相应 款项划拨至各证券公司结算备付金账户，各证券公司根据登记托管机构结算数据中的预期 支付额的明细数据将相应款项划拨至资产搭救证券持有东谈主资金账户。   （d）计帐分配实施过程   a）专项磋磨进入计帐步履后，由计帐小组统一接受专项磋磨，对专项磋磨资产和债权 债务进行清理和证明，对专项磋磨资产进行估值和变现。   b）计帐小组应当在专项磋磨进入计帐步履之日起15个作事日内或资产搭救证券管理东谈主 招供的合理期限内完成计帐决议的编制。   c）资产搭救证券管理东谈主应按照《圭表条件》第十四条的约定召集资产搭救证券持有东谈主 大会，对计帐决议进行审议。   d）资产搭救证券持有东谈主大会审议通过计帐决议的，计帐小组应按照经审议通过的计帐 决议对专项磋磨资产进行清理、处分、变现；资产搭救证券持有东谈主大会审议未通过计帐方 案的，应向计帐小组提议书面的修改建议（但该建议应不违背《圭表条件》的约定）                                     ，计帐 小组将按照资产搭救证券持有东谈主大会的意见修改计帐决议，并执行修改后的计帐决议。   e）在专项磋磨账户核算日（即计帐变现完成日后的第1个作事日），资产搭救证券托管 东谈主豪放专项磋磨账户资金进行核算并将专项磋磨账户资金的发轫核算结果及专项磋磨账户 到账情况以电话、传真、电子邮件或两边招供的其他方式通告资产搭救证券管理东谈主。   f）在资产搭救证券托管东谈主呈报日（即计帐变现完成日后的第2个作事日），资产搭救证 券托管东谈主应按照《专项磋磨托管协议》的约定向资产搭救证券管理东谈主出具《当期托管呈报》                                        。   g）资产搭救证券管理东谈主应于收益分配呈报提交日（即计帐变现完成日后的第3个作事 日）按照《圭表条件》划定的分配划定拟定当期收入分配决议，制作《收益分配呈报》，并           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 提交交易场所和登记托管机构。   h）计帐小组应按照经审核通过的计帐决议在计帐决议中确定的计帐分配兑付日对专项 磋磨资产进行分配，并最终刊出专项磋磨账户。   i）资产搭救证券管理东谈主应当自专项磋磨计帐变现完成日起10个作事日内，向资产搭救 证券托管东谈主、资产搭救证券持有东谈主出具计帐呈报（对资产搭救证券持有东谈主按照《圭表条件》 第十三条文定的方式进行败露），并将计帐结果向中国基金业协会呈报。计帐呈报需经具有 证券期货干系业务履历的管帐师事务所出具审计意见。资产搭救证券持有东谈主不得对计帐报 告提议异议，但资产搭救证券管理东谈主存在谬误的除外。计帐呈报向资产搭救证券持有东谈主公 布后15个作事日内，计帐小组未收到书面异议的，资产搭救证券管理东谈主和资产搭救证券托 管东谈主就计帐呈报所列事项灭亡职责。   （a）普通分配的分配划定   在普通分配情况下，按照如下划定进行分配（若并吞划定的恣意一笔款项不可足额分 配时，按各项金额的比例支付，且不足部分不才一期支付）：   a）支付专项磋磨应承担的税费、执行用度；   b）支付登记托管机构的资产搭救证券上市、登记、资金划付等干系用度；   c）支付其他专项磋磨用度；   d）将支付前述各项用度或分配后的余额（如有）行为专项磋磨利益支付给资产搭救证 券持有东谈主，详见《收益分配呈报》。   （b）临时间配的分配划定   在临时间配情况下，专项磋磨按照如下划定进行分配（若并吞划定的恣意一笔款项不 能足额分配时，按各项金额的比例支付）                  ：   a）支付专项磋磨应承担的税费、执行用度；   b）支付登记托管机构的资产搭救证券上市、登记、资金划付等干系用度；   c）支付其他专项磋磨用度；   d）将支付前述各项用度或分配后的余额（如有）行为专项磋磨利益支付给资产搭救证 券持有东谈主，详见《收益分配呈报》。   （c）处分分配的分配划定   在处分分配情况下，专项磋磨按照如下划定进行分配（若并吞划定的恣意一笔款项不 能足额分配时，按各项金额的比例支付）                  ：           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   a）支付专项磋磨因处分而应承担而尚未支付的税收（如有）、执行用度（如有）；   b）支付因处分发生的而尚未支付的资产搭救证券上市、登记、资金划付等干系用度；   c）支付其他专项磋磨用度；   d）将支付前述各项用度或分配后的余额（如有）行为专项磋磨利益支付给资产搭救证 券持有东谈主，详见《收益分配呈报》。   （d）计帐分配的分配划定   专项磋磨绝交后，专项磋磨资产按下列划定反璧（若并吞划定的多笔款项不可足额分 配时，按各项应受偿金额的比例支付）：   a）支付计帐用度（含中介机构服务费）；   b）缴纳专项磋磨所欠税款（如有）；   c）反璧未受偿的其他专项磋磨用度；   d）将支付前述各项用度或分配后的余额（如有）行为专项磋磨利益支付给资产搭救证 券持有东谈主。   前述分配完成后，资产搭救证券根据《圭表条件》干系约定绝交。   （1）专项磋磨资产的组成   专项磋磨资产包括但不限于以下资产： 成的全部资产绝顶任何权利、权益或收益（包括但不限于基础资产、及格投资、回收款以 绝顶他根据专项磋磨文献属于专项磋磨的资产）； 分或其他情形而取得财产。   专项磋磨依据《磋磨说明书》及《圭表条件》绝交以前，资产搭救证券持有东谈主不得要 求分割专项磋磨资产，或在其他资产搭救证券持有东谈主转让资产搭救证券时成见优先购买权， 不得要求专项磋磨回购资产搭救证券。资产管理合同另有约定的除外。   （2）专项磋磨资产的运用和处分   专项磋磨资产的运用详见“专项磋磨的投资”部天职容。专项磋磨资产的处分限制如下： 产搭救证券管理东谈主、资产搭救证券托管东谈主绝顶他业务参与东谈主的固有财产及前述主体管理、            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 托管的其他资产。 参与机构因照章散伙、被照章破除或者宣告歇业等原因进行计帐的，专项磋磨资产不属于 其计帐财产。 与资产搭救证券原始权益东谈主、资产搭救证券管理东谈主、资产搭救证券托管东谈主、资产搭救证券 持有东谈主绝顶他业务参与机构的固有财产产生的债务彼此抵销。资产搭救证券管理东谈主管理、 运用和处分不同专项磋磨资产所产生的债权债务，不得彼此抵销。 被处分。   （1）专项磋磨的设立   专项磋磨刊行期收尾或根据《圭表条件》划定刊行期提前收尾时，若资产搭救证券投 资者的认购资金总额（不含刊行期认购资金产生的利息）达到或进取资产搭救证券召募规 模的100%，则资产搭救证券管理东谈主应在资产搭救证券缴款截止日后的第一个作事日内完成 对专项磋磨召募资金专户内认购资金的验资，并在验资完成当日或后来的第一个作事日将 专项磋磨认购资金（不包括认购资金在专项磋磨召募资金专户中产生的利息）扣除银行手 续费后全部划转至已开立的专项磋磨账户。资产搭救证券管理东谈主晓喻专项磋磨设立，晓喻 设立之日即为专项磋磨设立日。   专项磋磨设立后，认购资金在投资者实践缴付认购资金之日（含该日）至专项磋磨设 立日前一日（含该日）期间不计息。   （2）专项磋磨的绝交   专项磋磨不因资产搭救证券持有东谈主散伙、被破除、歇业、计帐或资产搭救证券管理东谈主 的解任或辞任而绝交；资产搭救证券持有东谈主的承继东谈主或指定受益东谈主以及继任资产搭救证券 管理东谈主承担并享有《圭表条件》的相应权利义务。   以下事件为专项磋磨绝交事件，如发生以下等1）-3）项任一事件的，专项磋磨于该等 任一事件发生之日进入计帐步履；如发生以下等4）-5）项任一事件的，专项磋磨自资产支 持证券持有东谈主大会决议专项磋磨进入计帐步履之日起进入计帐步履；如发生以下等6）项情 形的，由资产搭救证券管理东谈主按照资产管理合同的约定执行：               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 东谈主大会）； 的划定发生应绝交专项磋磨的事项的；   专项磋磨存续期间，资产搭救证券管理东谈主应按照《圭表条件》和《磋磨说明书》和其 他专项磋磨文献的约定以及《管理划定》等干系法律、律例的划定向资产搭救证券持有东谈主 进行信息败露。   （1）信息败露的神气   专项磋磨信息败露事项将在以下指定网站（简称“败露网站”）上公告：   （2）信息败露的内容实时间   （a）《年度资产管理呈报》   资产搭救证券管理东谈主应于专项磋磨存续期间内每个公积年度3月31日前向资产搭救证券 持有东谈主提供专项磋磨的《年度资产管理呈报》                    ，并向中国基金业协会呈报。如专项磋磨设立 日至该年度应当败露的《年度资产管理呈报》的呈报期末不足2个月或者每年3月31日之前 专项磋磨系数挂牌证券全部被摘牌的，资产搭救证券管理东谈主可不编制和败露该年度的《年 度资产管理呈报》。   《年度资产管理呈报》内容包括但不限于：基础资产运行情况；资产搭救证券原始权 益东谈主、资产搭救证券管理东谈主、资产搭救证券托管东谈主等业务参与东谈主的践约情况；专项磋磨账 户资金收支情况；各档次资产搭救证券的兑付情况；资产搭救证券管理东谈主以自有资金或者 其管理的资产管理磋磨、其他客户资产、证券投资基金等认购资产搭救证券的情况；需要 对资产搭救证券持有东谈主呈报的其他事项。   （b）《审计呈报》               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   资产搭救证券管理东谈主应礼聘具备证券期货干系业务履历的审计机构对专项磋磨年度运 行情况出具的审计意见。审计机构应不晚于资产搭救证券管理东谈主发布《年度资产管理呈报》 之日的前3个作事日向资产搭救证券管理东谈主提供专项磋磨的《审计呈报》                                。   （c）《托管呈报》   资产搭救证券托管东谈主应于每个资产搭救证券托管东谈主呈报日向资产搭救证券管理东谈主提供 一份专项磋磨的《当期托管呈报》，并于专项磋磨存续期间内每个公积年度3月31日前向资 产搭救证券管理东谈主提供专项磋磨的《年度托管呈报》                       ，资产搭救证券管理东谈主应向资产搭救证 券持有东谈主败露，并向中国基金业协会呈报，同期抄送对资产搭救证券管理东谈主有辖区监管权 的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。如专项磋磨设立日至该年度应当败露的《年度 托管呈报》的呈报期末不足2个月或者每年3月31日之前专项磋磨系数挂牌证券全部被摘牌 的，资产搭救证券托管东谈主可不编制和败露该年度的《年度托管呈报》。   《当期托管呈报》和《年度托管呈报》内容包括但不限于：专项磋磨资产托管情况， 包括托管资产变动及状态、资产搭救证券托管东谈主履责情况等；对资产搭救证券管理东谈主的监 督情况，包括资产搭救证券管理东谈主的管理指示投诚《圭表条件》《磋磨说明书》或者《专项 磋磨托管协议》约定的情况及对《资产管理呈报》议论数据的真实性、准确性、完好意思性的 复核情况（适用于管理东谈主编制同期《资产管理呈报》的情况）等；需要对资产搭救证券持 有东谈主呈报的其他事项。   （d）《收益分配呈报》   资产搭救证券管理东谈主应于收益分配呈报提交日按照中国证监会划定的方式向交易场所 和登记托管机构提交《收益分配呈报》，并于专项磋磨每个兑付日的4个作事日前按照中国 证监会划定的方式败露《收益分配呈报》                  ，败露该次资产搭救证券的分配信息，内容包括但 不限于：权益登记日、兑付日、兑付办法以及每份资产搭救证券的兑付数额。   （e）《计帐呈报》   专项磋磨计帐完成之日起10个作事日内，资产搭救证券管理东谈主应向资产搭救证券托管 东谈主、资产搭救证券持有东谈主出具《计帐呈报》，并将计帐结果向中国基金业协会呈报。《计帐 呈报》的内容主要包括专项磋磨绝交后的计帐情况，及具有证券期货干系业务履历的管帐 师事务所对计帐呈报的审计意见。   专项磋磨存续期间，在发生可能对资产搭救证券投资价值或价钱有实质性影响的下述 要紧事件时，资产搭救证券管理东谈主应在明察或应当明察要紧事件发生后以及取得干系进展               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 后两个作事日内按照《管理划定》               《上海证券交易所资产搭救证券临时呈报信息败露指引》 等适用法律及中国证监会划定的方式向资产搭救证券持有东谈主作临时败露，说明事件的起因、 面前的状态和可能产生的法律后果，并向交易场所、中国基金业协会呈报：   （a）未按照专项磋磨文献约定的时间、金额、方式分配资产搭救证券收益；   （b）专项磋磨资产发生进取资产搭救证券未偿还本金余额10%以上（不含10%）的损 失；   （c）基础资产的运行情况、产生现款流的智商或现款流重要提供方发生要紧变化；   （d）资产搭救证券原始权益东谈主、资产搭救证券管理东谈主、资产搭救证券托管东谈主、监管银 行等资产证券化业务参与东谈主或者基础资产触及法律纠纷，且可能影响资产搭救证券按时间 配利益；   （e）基础设施神气在职一预测周期内实践产生的现款流较对应期间的最近一次现款流 预测结果下落20%以上，或最近一次对任一预测周期的现款流预测结果比上一次败露的预 测结果下落20%以上；   （f）资产搭救证券原始权益东谈主、资产搭救证券管理东谈主、资产搭救证券托管东谈主、监管银 行等资产证券化业务参与东谈主违背专项磋磨文献约定，对资产搭救证券持有东谈主利益产生不利 影响；   （g）资产搭救证券原始权益东谈主、资产搭救证券管理东谈主、资产搭救证券托管东谈主、监管银 行等资产证券化业务参与东谈主的资信情状或经营情况发生要紧变化，或被列为失信被执行东谈主， 或发生公开阛阓债务爽约，或作出减资、合并、分立、散伙、苦求歇业等决定，或受到重 大刑事或行政处罚等，且可能影响资产搭救证券持有东谈主利益；   （h）资产搭救证券管理东谈主、资产搭救证券托管东谈主、监管银行等资产证券化业务参与东谈主 发生变更；   （i）资产搭救证券原始权益东谈主、资产搭救证券管理东谈主、资产搭救证券托管东谈主、监管银 行等资产证券化业务参与东谈主（或其总公司）信用等级发生调整，包括信用评级或评级瞻望 发生变化、被列入信用不雅察名单等，且可能影响资产搭救证券持有东谈主利益；   （j）发生资产搭救证券管理东谈主解任事件或资产搭救证券托管东谈主解任事件；   （k）专项磋磨文献的主要约定发生变化；   （l）专项磋磨文献约定在专项磋磨设立后完成干系资产抵质押登记、灭亡干系资产权 利包袱，或承诺履行其他事项的，前述约定或承诺事项未在相应期限内完成；   （m）基础设施神气和/或基础资产权属发生变化，被成就权利包袱或其他权利限制；               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （n）专项磋磨现款流归集干系账户因触及法律纠纷被查封、冻结或限制使用，或基础 资产现款流出现被淹留、监禁、挪用等情况；   （o）阛阓上出现对于专项磋磨或资产搭救证券原始权益东谈主等资产证券化业务参与机构 的要紧不利报谈或负面阛阓外传，可能影响资产搭救证券投资者利益；   （p）可能对资产搭救证券持有东谈主利益产生要紧影响的其他情形。   （3）澄澈公告与说明   在职何群众传播媒介中出现的或者在阛阓崇高传的音尘可能对资产搭救证券持有东谈主的 收益预期产生误导性影响或引起较大焦躁时，干系的信息败露义务东谈主明察后应当立即对该 音尘进行澄澈或说明，并将议论情况立即向交易场所、中国基金业协会呈报。   （4）信息败露文献的存放与查阅   按时公告和临时公告的文本文献在编制完成后，将存放于资产搭救证券管理东谈主所在地、 资产搭救证券托管东谈主所在地、议论销售机构绝顶网点，并在指定网站败露，供资产搭救证 券持有东谈主查阅。资产搭救证券持有东谈主在支付工本费后，可在合理时间内取得上述文献复制 件或复印件。   资产搭救证券管理东谈主和资产搭救证券托管东谈主保证文本的内容与所公告的内容统统一致。 资产搭救证券持有东谈主按上述方式所赢得的文献或其复印件，资产搭救证券管理东谈主和资产支 持证券托管东谈主应保证与所公告的内容统统一致。   （5）向监管机构的备案及信息败露 中国基金业协会备案。 后5个作事日内由资产搭救证券管理东谈主向中国基金业协会备案。 基金业协会呈报。 基金业协会呈报。   （1）《圭表条件》   《圭表条件》指资产搭救证券管理东谈主为范例专项磋磨的设立和运作而制作的《中信证             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 券-华润有巢租赁住房基础设施1号资产搭救专项磋磨圭表条件》绝顶任何有用修改或补充， 由资产搭救证券管理东谈主缔结，明确专项磋磨的资产搭救证券管理东谈主与资产搭救证券持有东谈主 之间的权利与义务关系。   （2）《SPV1股权转让协议》   《SPV1股权转让协议》指资产搭救证券原始权益东谈主、资产搭救证券管理东谈主（代表专项 磋磨）与SPV1就资产搭救证券原始权益东谈主向资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）转让所 持SPV1全部股权签订的《SPV1股权转让协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。 《SPV1股权转让协议》约定了界说与解释，股权转让与交易身手，转让价款、实缴出资 （如有）及增资安排，股权转让价款、实缴出资（如有）及增资支付条件，敷陈与保证、 爽约及绝交绝顶他等事项。   （3）《SPV2股权转让协议》   《SPV2股权转让协议》指资产搭救证券原始权益东谈主、资产搭救证券管理东谈主（代表专项 磋磨）与SPV2就资产搭救证券原始权益东谈主向资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）转让所 持SPV2全部股权签订的《SPV2股权转让协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。 《SPV2股权转让协议》约定了界说与解释，股权转让与交易身手，转让价款、实缴出资 （如有）及增资安排，股权转让价款、实缴出资（如有）及增资支付条件，敷陈与保证、 爽约及绝交绝顶他等事项。   （4）《SPV1借钱协议》   《SPV1借钱协议》指资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）与SPV1就资产搭救证券 管理东谈主（代表专项磋磨）向SPV1披发借钱签订的《SPV1借钱协议》，以及对该协议的任何 有用修改或补充。《SPV1借钱协议》约定了借钱金额及借钱用途，借钱利息、期限及还款， 权利义务的转让，借出方的权利义务，借入方的权利义务，敷陈与保证，税费，爽约职责， 不可抗力，法律适用与争议处分，通告，收效绝顶他等事宜。   （5）《SPV2借钱协议》   《SPV2借钱协议》指资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）与SPV2就资产搭救证券 管理东谈主（代表专项磋磨）向SPV2披发借钱签订的《SPV2借钱协议》，以及对该协议的任何 有用修改或补充。《SPV2借钱协议》约定了借钱金额及借钱用途，借钱利息、期限及还款， 权利义务的转让，借出方的权利义务，借入方的权利义务，敷陈与保证，税费，爽约职责， 不可抗力，法律适用与争议处分，通告，收效绝顶他等事宜。   （6）《SPV监管协议》            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   《SPV监管协议》指基金管理东谈主、监管银行与SPV签订的《SPV监管协议》，以及对该 协议的任何有用修改或补充。《SPV监管协议》约定了界说、监管银行的委任、基金管理东谈主 的敷陈和保证、被监管东谈主的敷陈和保证、监管银行的敷陈和保证、SPV监管账户的开立与 管理、银企直联及划款指示的发送、证明和执行、资金的看守和运用、监管费、管帐核算 和账户查对、业务监督、监管银行的解任和基金管理东谈主的变更、协议的收效及绝交、爽约 职责、不可抗力、守密义务、法律适用和争议处分、其他等事宜。   （7）《神气公司监管协议》   《神气公司监管协议》指基金管理东谈主、监管银行与神气公司签订的《神气公司监管协 议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。《神气公司监管协议》约定了界说、监管银行 的委任、基金管理东谈主的敷陈和保证、被监管东谈主的敷陈和保证、监管银行的敷陈和保证、项 目公司监管账户的开立与管理、银企直联及划款指示的发送、证明和执行、资金的看守和 运用、监管费、管帐核算和账户查对、业务监督、监管银行的解任和基金管理东谈主的变更、 协议的收效及绝交、爽约职责、不可抗力、守密义务、法律适用和争议处分、其他等事宜。   （8）《有巢优厦股权转让协议》   《有巢优厦股权转让协议》指有巢深圳、SPV1与有巢优厦就神气公司股权转让主义 SPV1转让其所持有巢优厦100%股权而签订的《有巢优厦股权转让协议》，以及对该协议的 任何有用修改或补充。《有巢优厦股权转让协议》约定了界说与解释、股权转让及交易身手、 转让价款和支付、签署日后安排、敷陈与保证、爽约及绝交、合同成立与收效、其他等事 宜。   （9）《有巢上海股权转让协议》   《有巢上海股权转让协议》指有巢深圳、SPV2与有巢上海就神气公司股权转让主义 SPV2转让其所持有巢上海100%股权而签订的《有巢上海股权转让协议》，以及对该协议的 任何有用修改或补充。《有巢上海股权转让协议》约定了界说与解释、股权转让与交易身手、 转让价款和支付、签署日后安排、敷陈与保证、爽约及绝交、合同成立与收效、其他等事 宜。   （10）      《有巢优厦借钱协议》   《有巢优厦借钱协议》指资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）与有巢优厦就资产支 持证券管理东谈主（代表专项磋磨）向有巢优厦披发股东借钱签订的《有巢优厦借钱协议》，以 及对该协议的任何有用修改或补充。                《有巢优厦借钱协议》约定了借钱金额及借钱用途、借 款利息、期限及还款、权利义务的转让、借出方的权利义务、借入方的权利义务、敷陈与              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 保证、税费、爽约职责、法律适用与争议处分、通告、收效绝顶他等事宜。   （11）      《有巢上海借钱协议》   《有巢上海借钱协议》指资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）与有巢上海就资产支 持证券管理东谈主（代表专项磋磨）向有巢上海披发股东借钱签订的《有巢上海借钱协议》，以 及对该协议的任何有用修改或补充。                《有巢上海借钱协议》约定了借钱金额及借钱用途、借 款利息、期限及还款、权利义务的转让、借出方的权利义务、借入方的权利义务、敷陈与 保证、税费、爽约职责、不可抗力、法律适用与争议处分、通告、收效绝顶他等事宜。   （12）      《运营管理服务协议》   《运营管理服务协议》指基金管理东谈主、资产搭救证券管理东谈主、外部管理机构和神气公 司签订的《中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金运营管理服务协议》 以及对该协议的任何有用修改或补充。基金管理东谈主根据适用的律例划定，聘任有巢深圳作 为外部管理机构为基础设施神气提供运营管理服务，有巢深圳具有适用的律例划定要求的 担任基础设施基金外部管理机构并提供基金管理东谈主所需运营管理服务的教学与智商，同意 接受基金管理东谈主的礼聘并提供运营管理服务。                    《运营管理服务协议》约定了界说和释义、协 议缔结的依据、目的和原则、敷陈与保证、外部管理机构的聘任和服务要求、运营管理的 寄托事项、运营管理的协助事项、叮嘱事项、监督、查看及督促、一般性权利与义务、转 寄托限制和辅助性服务、信息败露、运营服务费及运营开销、外部管理机构的考核、外部 管理机构的解聘情形和步履、爽约职责、绝交、守密、一般划定等事项。   （四）SPV干系情况   原始权益东谈主有巢深圳于神气公司注册地——上海市松江区全资设立两家有限职责公司， 其中SPV1为上海润泗巢房屋租赁有限公司，SPV2为上海润经巢房屋租赁有限公司。   其中SPV1设立时基本情况如下：   企业称号：上海润泗巢房屋租赁有限公司   统一社会信用代码：91310117MABM13KH7K   公司类型：有限职责公司（非当然东谈主投资或控股的法东谈主独资）   公司住所：上海市松江区泗泾镇方泗公路18号2幢1层   法定代表东谈主：陈嘉   注册成本：100万元   成立日历：2022年5月11日   营业期限：2022年5月11日至2042年5月10日              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   经营范围：一般神气：住房租赁；非居住房地产租赁；信息商量服务（不含许可类信 息商量服务）；企业管理商量；阛阓营销筹划；时期服务、时期开发、时期商量、时期交流、 时期转让、时期推行；会议及展览服务；阛阓阅览（不含涉外阅览）；商量筹划服务；数据 处理服务；日用百货销售；产品销售；玩物销售；家用电器销售；文具用品零卖；箱包销 售；泊车场服务；房地产商量；物业管理；货品出进口；时期出进口。                               （除照章须经批准的 神气外，凭营业派司照章自主开展经营行为）许可神气：房地产开发经营。（照章须经批准 的神气，经干系部门批准后方可开展经营行为，具体经营神气以干系部门批准文献大约可 证件为准）   SPV2设立时基本情况如下：   企业称号：上海润经巢房屋租赁有限公司   统一社会信用代码：91310117MABN113M5T   公司类型：有限职责公司（非当然东谈主投资或控股的法东谈主独资）   公司住所：上海市松江区新松江路1800弄3号   法定代表东谈主：陈嘉   注册成本：100万元   成立日历：2022年5月10日   营业期限：2022年5月10日至2052年5月9日   经营范围：一般神气：住房租赁；信息商量服务（不含许可类信息商量服务）                                    ；企业管 理商量；阛阓营销筹划；房地产商量；时期服务、时期开发、时期商量、时期交流、时期 转让、时期推行；物业管理；会议及展览服务；数据处理服务；日用百货销售；产品销售； 玩物销售；家用电器销售；文具用品批发；文具用品零卖；箱包销售；货品出进口；时期 出进口；泊车场服务。（除照章须经批准的神气外，凭营业派司照章自主开展经营行为）许 可神气：房地产开发经营。            （照章须经批准的神气，经干系部门批准后方可开展经营行为， 具体经营神气以干系部门批准文献大约可证件为准）   基金管理东谈主已于2023年8月22日取得上海市松江区阛阓监督管理局对于神气公司与SPV 已完成收受合并的讲解材料，神气公司与 SPV 的收受合并干系事项已完成，SPV已完成注 销。   （五）神气公司干系情况   （1）有巢优厦基本情况（设立时）               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   企业称号：上海有巢优厦房屋租赁有限公司   统一社会信用代码：91310117MA1J3B9A1L   公司类型：有限职责公司（当然东谈主投资或控股的法东谈主独资）   公司住所：上海市松江区泗泾镇文化路298号   法定代表东谈主：王昕轶   注册成本：15，000万元   成立日历：2019年1月10日   营业期限：2019年1月10日至无固按时限   经营范围：许可神气：房地产开发经营；货品出进口；时期出进口。（照章须经批准的 神气，经干系部门批准后方可开展经营行为，具体经营神气以干系部门批准文献大约可证 件为准） 一般神气：自有房屋租赁；商务信息商量；企业管理商量；阛阓营销筹划；房地 产信息商量；时期开发、时期转让、时期商量、时期服务、时期交流、时期推行；物业管 理；会务服务；展览展示服务；阛阓信息商量与阅览（不得从事社会阅览、民气熟谙、社 会调研、民气阅览）         ；数据处理；日用百货、产品、玩物、日用家电、文具用品、箱包的销 售；住房租赁；泊车场（库）经营。                （除照章须经批准的神气外，凭营业派司照章自主开展 经营行为）    有巢优厦基本情况（收受合并完成后）    企业称号：上海有巢优厦房屋租赁有限公司    统一社会信用代码：91310117MA1J3B9A1L    公司类型：有限职责公司（当然东谈主投资或控股的法东谈主独资）    公司住所：上海市松江区泗泾镇文化路298号    法定代表东谈主：苗晓霖    注册成本：20，827.7537万元    成立日历：2019年1月10日    营业期限：2019年1月10日至无固按时限   经营范围：许可神气：房地产开发经营；货品出进口；时期出进口。（照章须经批准的 神气，经干系部门批准后方可开展经营行为，具体经营神气以干系部门批准文献大约可证 件为准） 一般神气：自有房屋租赁；商务信息商量；企业管理商量；阛阓营销筹划；房地 产信息商量；时期开发、时期转让、时期商量、时期服务、时期交流、时期推行；物业管 理；会务服务；展览展示服务；阛阓信息商量与阅览（不得从事社会阅览、民气熟谙、社                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 会调研、民气阅览）         ；数据处理；日用百货、产品、玩物、日用家电、文具用品、箱包的销 售；住房租赁；泊车场（库）经营。                （除照章须经批准的神气外，凭营业派司照章自主开展 经营行为）     。  （2）神气公司设立及变更主要情况  （a）2019 年 1 月 10 日有巢优厦成立，注册成本 15，000 万元东谈主民币，法定代表东谈主为陈 刚。  （b）2021 年 3 月 30 日，有巢优厦发生法定代表东谈主变更，法定代表东谈主由陈刚变为王昕 轶。      （c）2022 年 11 月 23 日，有巢优厦发生投资东谈主（股权）变更，投资东谈主由有巢住房租 赁（深圳）有限公司变更为上海润泗巢房屋租赁有限公司。  （d）2022 年 11 月 23 日，有巢优厦发生法定代表东谈主变更，法定代表东谈主由王昕轶变为苗 晓霖。      （e）2023 年 4 月 7 日，有巢优厦发生投资东谈主（股权）变更，投资东谈主由上海润泗巢房 屋租赁有限公司变为中信证券股份有限公司（代表中信证券-华润有巢租赁住房基础设施            。      （f）2023 年 7 月 28 日，有巢优厦发生注册成本（金）变更，注册成本金 由  （3）股东出资情况  有巢优厦设立时，有巢深圳为有巢优厦独一出资股东，具体出资情况如下：                      表3- 1有巢优厦股东及出资情况                                                        单元：万元，% 序号           股东称号                    认缴出资额       出资比例      出资方式 整个                                      15，000    100.00  放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢优厦股权结构图如下：                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                        图3- 9有巢优厦股权结构图    神气公司有巢优厦设立时的独一股东为原始权益东谈主有巢深圳，有巢深圳的独一股东为 华润置地控股有限公司，华润置地控股有限公司的独一股东为华润（深圳）有限公司，华 润（深圳）有限公司的独一股东为Boom Go Group Limited，Boom Go Group Limited的独一 股东为华润置地有限公司。根据华润置地有限公司《2021年度呈报》，中国华润有限公司间 接持有华润置地有限公司59.55%的股权，因此，中国华润有限公司为有巢优厦的实践阻挡 东谈主。    放纵本招募说明书败露日，神气公司有巢优厦的股东已变更为中信证券股份有限公司 （代表中信证券-华润有巢租赁住房基础设施1号资产搭救专项磋磨），中信证券股份有限公 司（代表中信证券-华润有巢租赁住房基础设施1号资产搭救专项磋磨）为有巢优厦当前唯 一出资股东，具体出资情况如下：                       表3- 2有巢优厦股东及出资情况                                                    单元：万元，%   序                                 认缴出资       出资比     出资方                  股东称号   号                                   额         例       式             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）       中信证券股份有限公司（代表中信证       产搭救专项磋磨） 合 计     放纵面前，有巢优厦股权结构图如下：          中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金                   中信证券股份有限公司       （代表中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 1 号资产搭救专项磋磨）                上海有巢优厦房屋租赁有限公司                  图3- 10有巢优厦股权结构图 （4）要紧重组情况 自设立以来，有巢优厦未发生要紧重组情况。 （5）治理结构 根据有巢优厦《公司划定》            ，主要治理结构如下： 公司不设股东会，股东为本公司最高的权力机构，诈骗下列权力：     （a）决定公司的经营方针和投资磋磨；     （b）拜托和更换执行董事、监事；     （c） 审查批准执行董事的呈报；     （d）审查批准公司监事的呈报；     （e） 审查批准公司的年度经营磋磨、财务预算决议、决算决议；     （f）审查批准公司年度预算外的开销事项；     （g）审查批准公司的利润分配决议和弥补死亡决议；     （h） 审查批准公司的基本管理轨制；     （i）对公司加多或者减少注册成本作出决定；           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （j）决定与本公司的全部或部分财产议论的典质、转让，对外融资及投资、对外提 供担保等事项；   （k）对公司合并、分立、散伙、计帐或者变更公司神气作出决定；   （l）修改公司划定；   （m）当执行董事担任总司理时，决定聘任或解聘总司理；   （n）划定划定的其他权力。   对前款所列事项股东作出决定时，应当采取书面神气，并由股东签名后置备于公司。  公司不设董事会，设执行董事又名，任期三年，由公募基金管理东谈主提名，通过中信证 券股份有限公司以股东决定的神气任免。执行董事任期届满，不错连任。   执行董事对股东负责， 诈骗下列权力：   （a）向股东呈报作事；   （b）执行股东的决定；   （c）制订公司的投资磋磨；   （d）制订公司的年度经营磋磨、财务预算决议、决算决议；   （e） 制订公司的利润分配决议和弥补死亡决议；   （f）制订公司加多或者减少注册成本以及对外融资及投资、对外提供担保的决议；   （g）制订公司合并、分立、散伙或者变更公司神气的决议；   （h）决定公司里面管理机构的成就；   （i）决定聘任或者解聘公司总司理（当执行董事不再担任总司理的情况下）、财务 负责东谈主等高等管理东谈主员绝顶酬报事项；   （j）制订公司的基本管理轨制；   （k）制订公司的债务重组决议 （包括但不限于再融资）；   （l）股东授予的其他权力及本划定划定的其他权力。  对前款所列事项执行董事作出决定时，应当采取书面神气，并由执行董事签名后置备 于公司。  公司设总司理又名，由执行董事兼任。  总司理诈骗下列权力：  （a）把持公司的坐蓐经营管理作事，组织实施执行董事决定；              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （b）组织实施公司年度经营磋磨和投资磋磨；  （c）拟定公司里面管理机组成就决议；  （d）组织实施年度预算内的公司经营、投资事项；  （e）决定聘任或者解聘除应由执行董事决定聘任或者解聘之外的负责管理东谈主员；  （f）股东、执行董事授予的其他权力。  公司不设监事会，设监事又名，由公募基金管理东谈主提名，由中信证券股份有限公司以 股东决定的神气聘任或解聘。监事任期每届三年，任期届满，不错连任。  监事任期届满未实时改选，在改选出的监事就任前，原监事仍应当依照法律、行政法 规和公司划定的划定，履行监事职务。  执行董事、高等管理东谈主员不得兼任监事。  监事诈骗下列权力：  （a）查看公司财务；  （b）对执行董事、高等管理东谈主员执行公司职务的步履进行监督，对违背法律、行政法 规、公司划定或者股东决定的执行董事、高等管理东谈主员提议罢免的建议；  （c）当执行董事、高等管理东谈主员的步履毁伤公司利益时，要求执行董事、高等管理东谈主 员赐与纠正；  （d）向股东提议提案；  （e）照章对执行董事、高等管理东谈主员拿告状讼；  （f）公司划定划定的其他权力。  对前款所列事项作出决定时，应当采取书面神气，并由监事签名后置备于公司。  （1）神气公司基本情况（设立时）  企业称号：有巢房屋租赁(上海)有限公司  统一社会信用代码：91310117MA1J385A8X  公司类型：有限职责公司（当然东谈主投资或控股的法东谈主独资）  公司住所：上海市松江区新松江路1800弄3号  法定代表东谈主：王昕轶  注册成本：20，000万元  成立日历：2018年11月3日                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   营业期限：2018年11月03日至无固按时限   经营范围：许可神气：房地产开发经营。                    （照章须经批准的神气，经干系部门批准后方 可开展经营行为，具体经营神气以干系部门批准文献大约可证件为准） 一般神气：自有房 屋租赁；商务信息商量；企业管理商量；阛阓营销筹划；房地产信息商量；从事缠绵机科 技、汇注信息科技边界的时期开发、时期转让、时期商量、时期服务；物业管理；会务服 务；展览展示服务；阛阓信息商量与阅览（不得从事社会阅览、民气熟谙、社会调研、民 意阅览）    ；数据处理；日用百货、产品、玩物、日用家电、文具用品、箱包的销售；货品或 时期出进口（国度不本旨触及行政审批的货品和时期出进口除外）                             ；住房租赁；泊车场（库） 经营。   （除照章须经批准的神气外，凭营业派司照章自主开展经营行为）      神气公司基本情况（收受合并完成后）      企业称号：有巢房屋租赁(上海)有限公司      统一社会信用代码：91310117MA1J385A8X      公司类型：有限职责公司（当然东谈主投资或控股的法东谈主独资）      公司住所：上海市松江区新松江路1800弄3号      法定代表东谈主：苗晓霖      注册成本：20，000万元      成立日历：2018年11月3日      营业期限：2018年11月03日至无固按时限   经营范围：许可神气：房地产开发经营。                    （照章须经批准的神气，经干系部门批准后方 可开展经营行为，具体经营神气以干系部门批准文献大约可证件为准） 一般神气：自有房 屋租赁；商务信息商量；企业管理商量；阛阓营销筹划；房地产信息商量；从事缠绵机科 技、汇注信息科技边界的时期开发、时期转让、时期商量、时期服务；物业管理；会务服 务；展览展示服务；阛阓信息商量与阅览（不得从事社会阅览、民气熟谙、社会调研、民 意阅览）    ；数据处理；日用百货、产品、玩物、日用家电、文具用品、箱包的销售；货品或 时期出进口（国度不本旨触及行政审批的货品和时期出进口除外）                             ；住房租赁；泊车场（库） 经营。   （除照章须经批准的神气外，凭营业派司照章自主开展经营行为）   （2）神气公司设立及变更主要情况   （a）2018 年 11 月 3 日有巢上海成立，注册成本 20，000 万元东谈主民币，法定代表东谈主为迟 峰。   （b）2019 年 8 月 22 日有巢上海发生法定代表东谈主变更，法定代表东谈主由迟峰变为陈刚。               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （c）2021 年 2 月 3 日有巢上海发生法定代表东谈主变更，法定代表东谈主由陈刚变为王昕轶。      （d）2022 年 11 月 23 日，有巢上海发生投资东谈主（股权）变更，投资东谈主由有巢住房租 赁（深圳）有限公司变更为上海润经巢房屋租赁有限公司。  （e）2022 年 11 月 23 日，有巢上海发生法定代表东谈主变更，法定代表东谈主由王昕轶变为苗 晓霖。      （f）2023 年 4 月 20 日，有巢上海发生投资东谈主（股权）变更，投资东谈主由上海润经巢房 屋租赁有限公司变为中信证券股份有限公司（代表中信证券-华润有巢租赁住房基础设施            。  （3）股东出资情况  有巢上海设立时，有巢深圳为有巢上海独一出资股东，具体出资情况如下：                   表3- 3有巢上海股东及出资情况                                                 单元：万元，% 序号           股东称号             认缴出资额       出资比例      出资方式 整个                               20，000    100.00  放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢上海股权结构情况如下：                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                         图3- 11有巢上海股权结构    神气公司有巢上海设立时的独一股东为原始权益东谈主有巢深圳，有巢深圳的独一股东为 华润置地控股有限公司，华润置地控股有限公司的独一股东为华润（深圳）有限公司，华 润（深圳）有限公司的独一股东为 Boom Go Group Limited，Boom Go Group Limited 的独一 股东为华润置地有限公司。根据华润置地有限公司《2021 年度呈报》，中国华润有限公司 辗转持有华润置地有限公司 59.55%的股权，因此，中国华润有限公司为有巢上海的实践控 制东谈主。    神气公司有巢上海的股东已变更为中信证券股份有限公司（代表中信证券-华润有巢租 赁住房基础设施1号资产搭救专项磋磨），中信证券股份有限公司（代表中信证券-华润有巢 租赁住房基础设施1号资产搭救专项磋磨）为有巢上海当前独一出资股东，具体出资情况如 下：                       表3- 4有巢上海股东及出资情况                                                      单元：万元，%   序                                   认缴出资      出资比     出资方                   股东称号   号                                     额        例       式              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）       中信证券股份有限公司（代表中信证       产搭救专项磋磨） 合 计     放纵本招募说明书败露日，有巢上海股权结构图如下：            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金                   中信证券股份有限公司       （代表中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 1 号资产搭救专项磋磨）                 有巢房屋租赁（上海）有限公司                   图3- 12有巢上海股权结构图 （4）要紧重组情况 自设立以来，有巢上海未发生要紧重组情况。 （5）治理结构     根据有巢上海《公司划定》                ，主要治理结构如下：     公司不设股东会，股东为本公司最高的权力机构，诈骗下列权力：     （a）决定公司的经营方针和投资磋磨；     （b）拜托和更换执行董事、监事；     （c） 审查批准执行董事的呈报；     （d）审查批准公司监事的呈报；     （e） 审查批准公司的年度经营磋磨、财务预算决议、决算决议；     （f）审查批准公司年度预算外的开销事项；     （g）审查批准公司的利润分配决议和弥补死亡决议；     （h） 审查批准公司的基本管理轨制；     （i）对公司加多或者减少注册成本作出决定；           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （j）决定与本公司的全部或部分财产议论的典质、转让，对外融资及投资、对外提 供担保等事项；  （k）对公司合并、分立、散伙、计帐或者变更公司神气作出决定；  （l）修改公司划定；  （m）当执行董事担任总司理时，决定聘任或解聘总司理；  （n）划定划定的其他权力。  对前款所列事项股东作出决定时，应当采取书面神气，并由股东签名后置备于公司。  公司不设董事会，设执行董事又名，任期三年，由公募基金管理东谈主提名，通过中信 证券股份有限公司以股东决定的神气任免。执行董事任期届满，不错连任。  执行董事对股东负责， 诈骗下列权力：  （a）向股东呈报作事；  （b）执行股东的决定；  （c）制订公司的投资磋磨；  （d）制订公司的年度经营磋磨、财务预算决议、决算决议；  （e） 制订公司的利润分配决议和弥补死亡决议；  （f）制订公司加多或者减少注册成本以及对外融资及投资、对外提供担保的决议；  （g）制订公司合并、分立、散伙或者变更公司神气的决议；  （h）决定公司里面管理机构的成就；  （i）决定聘任或者解聘公司总司理（当执行董事不再担任总司理的情况下）、财务 负责东谈主等高等管理东谈主员绝顶酬报事项；  （j）制订公司的基本管理轨制；  （k）制订公司的债务重组决议 （包括但不限于再融资）；  （l）股东授予的其他权力及本划定划定的其他权力。  对前款所列事项执行董事作出决定时，应当采取书面神气，并由执行董事签名后置 备于公司。  公司设总司理又名，由执行董事兼任。  总司理诈骗下列权力：  （a）把持公司的坐蓐经营管理作事，组织实施执行董事决定；           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （b）组织实施公司年度经营磋磨和投资磋磨；  （c）拟定公司里面管理机组成就决议；  （d）组织实施年度预算内的公司经营、投资事项；  （e）决定聘任或者解聘除应由执行董事决定聘任或者解聘之外的负责管理东谈主员；  （h）股东、执行董事授予的其他权力。  公司不设监事会，设监事又名，由公募基金管理东谈主提名，由中信证券股份有限公司 以股东决定的神气聘任或解聘。监事任期每届三年，任期届满，不错连任。  监事任期届满未实时改选，在改选出的监事就任前，原监事仍应当依照法律、行政 律例和公司划定的划定，履行监事职务。  执行董事、高等管理东谈主员不得兼任监事。  监事诈骗下列权力：  （a）查看公司财务；  （b）对执行董事、高等管理东谈主员执行公司职务的步履进行监督，对违背法律、行政 律例、公司划定或者股东决定的执行董事、高等管理东谈主员提议罢免的建议；  （c）当执行董事、高等管理东谈主员的步履毁伤公司利益时，要求执行董事、高等管理 东谈主员赐与纠正；  （d）向股东提议提案；  （e）照章对执行董事、高等管理东谈主员拿告状讼；  （f）公司划定划定的其他权力。  对前款所列事项作出决定时，应当采取书面神气，并由监事签名后置备于公司。           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                 四、基础设施基金治理  （一）基金举座治理架构概述  本基金举座治理架构安排如下：                 图 4-1 基金举座治理架构  （二）基金份额持有东谈主大会  基金份额持有东谈主大会由基金份额持有东谈主组成，基金份额持有东谈主的正当授权代表有权代 表基金份额持有东谈主出席会议并表决。基金份额持有东谈把持有的每一基金份额领有对等的投票 权。本基金份额持有东谈主大会不设日常机构。若将来法律律例对基金份额持有东谈主大会另有规 定的，以届时有用的法律律例为准。  当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有东谈主大会，但法律律例、中 国证监会另有划定的除外：  （1）提前绝交《基金合同》；  （2）更换基金管理东谈主；  （3）更换基金托管东谈主；  （4）诊治基金运作方式；  （5）调整基金管理东谈主、基金托管东谈主的酬报圭表；  （6）变更基金类别；  （7）本基金与其他基金的合并；  （8）对基金的投资主义、投资策略等作出要紧调整；            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （9）变更基金份额持有东谈主大会步履；   （10）提前绝交基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上交所绝交上市的除外；   （11）本基金进行扩募；   （12）本基金以首次发售召募资金收购基础设施神气后，对金额进取基金净资产 20% 的其他基础设施神气或基础设施资产搭救证券的购入或处置（金额是指连气儿 12 个月内累计 发生金额）     ；   （13）本基金以首次发售召募资金收购基础设施神气后，金额进取本基金净资产 5%的 关联交易（金额是指连气儿 12 个月内累计发生金额）                         ；   （14）延长基金合同期限；   （15）除基金合同约定解聘运营管理机构的法定情形外，基金管理东谈主解聘、更换运营 管理机构的；   （16）法律律例及中国证监会划定的和基金合同约定的对基金合同当事东谈主权利和义务 产生要紧影响的其他事项，包括但不限于国度或当地有权机构基于新冠疫情等原因出台相 关划定、政策等荧惑、倡导基础设施神气减免房钱等情形（原始权益东谈主等通过干系安排使 得房钱减免事项不影响基金份额持有东谈主利益的除外）                       ，以绝顶他应当召开基金份额持有东谈主大 会的事项。   在法律律例划定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有东谈主利益无实质性不利 影响的前提下，以下情况可由基金管理东谈主和基金托管东谈主协商后修改或决定，不需召开基金 份额持有东谈主大会：   （1）收取法律律例要求加多的基金用度和其他应由基金和特殊目的载体承担的用度；   （2）基础设施神气系数权或经营权期限延长的，基金合同期限相应延长；   （3）调整议论基金认购、基金交易、非交易过户、转托管等业务的执法；   （4）加多、减少或调整基金份额类别成就及对基金份额分类办法、执法进行调整；   （5）因干系法律律例、业务执法发生变动而应当对《基金合同》进行修改；   （6）在对基金份额持有东谈主利益无实质性不利影响或修改不触及《基金合同》当事东谈主权 利义务关系发生要紧变化的情况下，对基金合同进行修改；   （7）履行干系步履后，基金推出新业务或服务；   （8）若上交所、中国结算加多了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管理东谈主在履 行干系步履后加多相应功能；   （9）中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 1 号资产搭救专项磋磨在基金合同收效之 日起 6 个月内未顺利设立或本基金未于前述时限内顺利认购取得其全部资产搭救证券份额 的，从而绝交《基金合同》            ；   （10）中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 1 号资产搭救专项磋磨在基金合同收效之             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 日起 6 个月内，未顺利购入有巢优厦和有巢上海全部股权或对应的《神气公司股权转让协 议》被灭亡的，从而绝交《基金合同》；   （11）本基金所持有的基础设施神气无法复古通俗、持续运营，或难以再产生持续、 富厚现款流，从而绝交《基金合同》                ；   （12）基金管理东谈主因第三方机构提供服务时存在犯法违法或其他毁伤基金份额持有东谈主 利益的步履而解聘上述机构，但若因发生运营管理机构法定解任情形之外的事项需解聘运 营管理机构的，应提交基金份额持有东谈主大会表决；   （13）基金管理东谈主在发生运营管理机构法定解任情形时解聘运营管理机构从而应当对 《基金合同》及干系文献进行修改；   （14）按照专项磋磨文献的约定，在专项磋磨文献中约定的分配兑付日外，增设专项 磋磨的分配兑付日；   （15）国度或当地有权机构基于新冠疫情等原因出台干系划定、政策等荧惑、倡导基 础设施神气减免房钱，但基金管理东谈主、运营管理机构通过减免管理费，或者原始权益东谈主等 通过协助苦求干系部门采取平直给予佃农补贴的神气实施减免，或者原始权益东谈主自身绝顶 关联主体或者其协助苦求干系部门就减免事宜给予神气公司补偿等缓释方式使得对应期间 神气公司未发生因减免房钱的政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下 降的情形；或基于明确适用于基础设施基金的干系强制性法律律例、政策要求导致基础设 施神气减免房钱的情形；   （16）按照法律律例和《基金合同》划定不需召开基金份额持有东谈主大会的其他情形。   基金管理东谈主、基金托管东谈主、代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主以及 基金合同约定的其他主体（如有）               ，不错向基金份额持有东谈主大会提议议案。   （1）除法律律例划定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有东谈主大会由基金管理东谈主 召集。   （2）基金管理东谈主未按划定召集或不可召集时，由基金托管东谈主召集。   （3）基金托管东谈主以为有必要召开基金份额持有东谈主大会的，应当向基金管理东谈主提议书面 提议。基金管理东谈主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面见告基金托管 东谈主。基金管理东谈主决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理东谈主决定不 召集，基金托管东谈主仍以为有必要召开的，应当由基金托管东谈主自行召集，并自出具书面决定 之日起 60 日内召开并见告基金管理东谈主，基金管理东谈主应当配合。   （4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主就并吞事项书面要求召开基             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 金份额持有东谈主大会，应当向基金管理东谈主提议书面提议。基金管理东谈主应当自收到书面提议之 日起 10 日内决定是否召集，并书面见告提议提议的基金份额持有东谈主代表和基金托管东谈主。基 金管理东谈主决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理东谈主决定不召集， 单独或整个代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主仍以为有必要召开的，应 当向基金托管东谈主提议书面提议。基金托管东谈主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召 集，并书面见告提议提议的基金份额持有东谈主代表和基金管理东谈主；基金托管东谈主决定召集的， 应当自出具书面决定之日起 60 日内召开，并见告基金管理东谈主，基金管理东谈主应当配合。   （5）单独或整个代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主就并吞事项要求 召开基金份额持有东谈主大会，而基金管理东谈主、基金托管东谈主都不召集的，单独或整个代表基金 份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证监会 备案。基金份额持有东谈主照章自行召集基金份额持有东谈主大会的，基金管理东谈主、基金托管东谈主应 当配合，不得壅塞、干扰。   （6）基金份额持有东谈主会议的召集东谈主负责弃取确定开会时间、地点、方式和权益登记日。   （1）召开基金份额持有东谈主大会，召集东谈主应于会议召开前至少 30 日，在划定媒介公告。 基金份额持有东谈主大和会知应至少载明以下内容： 等）、投递时间和地点。   （2）采取通信开会方式并进行表决的情况下，由会议召集东谈主决定在会议通告中说明本 次基金份额持有东谈主大会所采取的具体通信方式、寄托的公证机关绝顶议论方式和议论东谈主、 表决意见寄交的截止时间和收取方式。   （3）如召集东谈主为基金管理东谈主，还应另行书面通告基金托管东谈主到指定地点对表决意见的 计票进行监督；如召集东谈主为基金托管东谈主，则应另行书面通告基金管理东谈主到指定地点对表决 意见的计票进行监督；如召集东谈主为基金份额持有东谈主，则应另行书面通告基金管理东谈主和基金             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 托管东谈主到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理东谈主或基金托管东谈主拒不派代表对表 决意见的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效用。   （4）基金就扩募、神气购入或出售等要紧事项召开基金份额持有东谈主大会的，干系信息 败露义务东谈主应当照章公告持有东谈主大会事项，败露干系要紧事项的详确决议及法律意见书等 文献，决议内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易敌手方的基本情况、交易标的 订价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等。   基金份额持有东谈主大会可通过现场开会方式、通信开会方式或法律律例和监管机关、基 金合同允许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集东谈主确定。   （1）现场开会。由基金份额持有东谈主本东谈主出席或以代理投票授权寄托讲解拜托代表出席， 现场开会时基金管理东谈主和基金托管东谈主的授权代表应当列席基金份额持有东谈主大会，基金管理 东谈主或基金托管东谈主不派代表列席的，不影响表决效用。现场开会同期相宜以下条件时，不错 进行基金份额持有东谈主大会议程： 的凭证及寄托东谈主的代理投票授权寄托讲解相宜法律律例、《基金合同》和会议通告的划定， 而且持有基金份额的凭证与基金管理东谈把持有的登记贵府相符。 额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。   若到会者在权益登记日代表的有用的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的 二分之一，召集东谈主不错在原公告的基金份额持有东谈主大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以 内，就原定审议事项重新召集基金份额持有东谈主大会。重新召集的基金份额持有东谈主大会到会 者在权益登记日代表的有用的基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之 一（含三分之一）。   （2）通信开会。通信开会系指基金份额持有东谈主将其对表决事项的投票以书面方式或大 会公告载明的其他方式在表决截止日以前投递至召集东谈主指定的地址或系统。通信开会应以 书面方式或大会公告载明的其他方式进行表决。   在同期相宜以下条件时，通信开会的方式视为有用： 示性公告，监管机构另有要求的除外。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 东谈主）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集东谈主在基金托管东谈主（如果基金托管东谈主 为召集东谈主，则为基金管理东谈主）和公证机关的监督下按照会议通告划定的方式收取基金份额 持有东谈主的表决意见；基金托管东谈主或基金管理东谈主经通告不参加收取表决意见的，不影响表决 效用。 基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；   若本东谈主平直出具书面意见或授权他东谈主代表出具书面意见基金份额持有东谈主所持有的基金 份额小于在权益登记日基金总份额的二分之一，召集东谈主不错在原公告的基金份额持有东谈主大 会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有东谈主大会。重 新召集的基金份额持有东谈主大会应当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有东谈主 平直出具书面意见或授权他东谈主代表出具书面意见。 的代理东谈主，同期提交的持有基金份额的凭证、受托出具书面意见的代理东谈主出具的寄托东谈把持 有基金份额的凭证及寄托东谈主的代理投票授权寄托讲解相宜法律律例、《基金合同》和会议通 知的划定，并与基金登记机构记录相符。   （3）在不与法律律例冲突的前提下，基金份额持有东谈主大会可通过汇注、电话或其他方 式召开，基金份额持有东谈主不错采取书面、汇注、电话、短信或其他方式进行表决，具体方 式由会议召集东谈主确定并在会议通告中列明。   （4）在不与法律律例冲突的前提下，基金份额持有东谈主授权他东谈主代为出席会议并表决的， 授权方式不错采取书面、汇注、电话、短信或其他方式，具体方式在会议通告中列明。   （1）议事内容及提案权   议事内容为本部分“1、基金份额持有东谈主大会权力范围”中所述应由基金份额持有东谈主大会 审议决定的事项。   基金份额持有东谈主大会的召集东谈主发出召鸠合议的通告后，对原有提案的修改应当在基金 份额持有东谈主大会召开前实时公告。   本基金存续期间拟购入基础设施神气或发生其他中国证监会或干系律例划定的需履行 变更注册等步履的情形时，应当按照《运作办法》第四十条干系划定履行变更注册等步履。 需提交基金份额持有东谈主大会投票表决的，应当事前履行变更注册步履。   基金份额持有东谈主大会不得对未事前公告的议事内容进行表决。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （2）议事步履   在现场开会的方式下，首先由大会把持东谈主按照下列第 8 条文定步履确定和公布监票东谈主， 然后由大会把持东谈主宣读提案，经谈论后进行表决，并形成大会决议。大会把持东谈主为基金管 理东谈主授权出席会议的代表，在基金管理东谈主授权代表未能把持大会的情况下，由基金托管东谈主 授权其出席会议的代表把持；如果基金管理东谈主授权代表和基金托管东谈主授权代表均未能把持 大会，则由出席大会的基金份额持有东谈主和代理东谈主所持表决权的二分之一以上（含二分之一） 选举产生又名基金份额持有东谈主行为该次基金份额持有东谈主大会的把持东谈主。基金管理东谈主和基金 托管东谈主拒不出席或把持基金份额持有东谈主大会，不影响基金份额持有东谈主大会作出的决议的效 力。   会议召集东谈主应当制作出席会议东谈主员的签名册。签名册载明参加会议东谈主员姓名（或单元 称号）、身份讲解文献号码、持有或代表有表决权的基金份额、寄托东谈主姓名（或单元称号） 和议论方式等事项。   在通信开会的情况下，首先由召集东谈主在收取会议审议事项表决意见截止时间前至少提 前 30 日公布提案，在所通告的表决截止日历后 2 个作事日内在公证机关监督下由召集东谈主统 计全部有用表决，在公证机关监督下形成决议。   基金份额持有东谈主所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有东谈主与表决事 项存在关联关系时，应当规避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额总额。   与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有东谈主就解聘、更换运营管理机构事项无需 规避表决，中国证监会招供的特殊情形除外。   基金份额持有东谈主大会决议分为一般决议和特等决议：   （1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有东谈主或其代理东谈主所持表决权的二 分之一以上（含二分之一）通过方为有用；除下列第（2）项所划定的须以特等决议通过事 项之外的其他事项均以一般决议的方式通过。   （2）特等决议，特等决议应当经参加大会的基金份额持有东谈主或其代理东谈主所持表决权的 三分之二以上（含三分之二）通过方可作念出。除法律律例、监管机构另有划定或基金合同 另有约定外，触及如下事项须特等决议通过方为有用：             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）              ； （金额是指连气儿 12 个月内累计发生金额）                     ； 个月内累计发生金额）； 施神气减免房钱，本基金对基础设施神气实施减免房钱决议。   基金份额持有东谈主大会采取记名方式进行投票表决。   采取通信方式进行表决时，除非在计票时有充分的相背笔据讲解，不然提交相宜会议 通告中划定的证明投资者身份文献的表决视为有用出席的投资东谈主，口头相宜会议通告划定 的表决意见视为有用表决，表决意见笼统不清或彼此矛盾的视为弃权表决，但应当计入出 具表决意见的基金份额持有东谈主所代表的基金份额总额。   基金份额持有东谈主大会的各项提案或并吞项提案内比肩的各项议题应当分开审议、逐项 表决。   （1）现场开会 发轫后晓喻在出席会议的基金份额持有东谈主和代理东谈主中选举两名基金份额持有东谈主代表与大会 召集东谈主授权的又名监督员共同担任监票东谈主；如大会由基金份额持有东谈主自行召集或大会固然 由基金管理东谈主或基金托管东谈主召集，然则基金管理东谈主或基金托管东谈主未出席大会的，基金份额 持有东谈主大会的把持东谈主应当在会议发轫后晓喻在出席会议的基金份额持有东谈主中选举三名基金 份额持有东谈主代表担任监票东谈主。基金管理东谈主或基金托管东谈主不出席大会的，不影响计票的效用。 果。 布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票东谈主应当进行重新清点，重新清点以              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 一次为限。重新清点后，大会把持东谈主应当马上公布重新清点结果。 响计票的效用。  （2）通信开会  在通信开会的情况下，计票方式为：由大会召集东谈主授权的两名监督员在基金托管东谈主授 权代表（若由基金托管东谈主召集，则为基金管理东谈主授权代表）的监督下进行计票，并由公证 机关对其计票过程赐与公证。基金管理东谈主或基金托管东谈主拒派代表对表决意见的计票进行监 督的，不影响计票和表决结果。  基金份额持有东谈主大会的决议，召集东谈主应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。  基金份额持有东谈主大会的决议自表决通过之日起收效。  基金份额持有东谈主大会决议自收效之日起 2 日内按照法律律例和中国证监会干系划定的 要求在划定媒介上公告，监管部门另有要求除外。  召集东谈主应当礼聘讼师事务所对基金份额持有东谈主大会的召开时间、会议神气、审议事项、 议事步履、表决方式及决议结果等事项出具法律意见，并与基金份额持有东谈主大会决议一并 败露。  基金管理东谈主、基金托管东谈主和基金份额持有东谈主应当执行收效的基金份额持有东谈主大会的决 议。收效的基金份额持有东谈主大会决议对全体基金份额持有东谈主、基金管理东谈主、基金托管东谈主均 有不休力。基金管理东谈主、基金托管东谈主依据基金份额持有东谈主大会收效决议行事的结果由全体 基金份额持有东谈主承担。 定，但凡平直援用法律律例或监管执法的部分，如将来法律律例或监管执法修改导致干系 内容被取消或变更的，基金管理东谈主与基金托管东谈主根据新颁布的法律律例或监管执法协商一 致并提前公告后，可平直对本部天职容进行修改和调整，无需召开基金份额持有东谈主大会审 议。  （三）基金管理东谈主、基金托管东谈主的权利及义务  根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》绝顶他议论划定，基金管理东谈主的权 利包括但不限于：  （1）照章召募资金；           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （2）自《基金合同》收效之日起，根据法律律例和《基金合同》幽静运用并管理基金 财产；  （3）依照《基金合同》收取基金管理费以及法律律例划定或中国证监会批准的其他费 用；  （4）发售基金份额；  （5）按照划定召集基金份额持有东谈主大会；  （6）依据《基金合同》及议论法律划定监督基金托管东谈主，如以为基金托管东谈主违背了 《基金合同》及国度议论法律划定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施 保护基金投资东谈主的利益；  （7）在基金托管东谈主更换时，提名新的基金托管东谈主；  （8）在运营管理机构更换时，提名新的运营管理机构；  （9）弃取、更换基金销售机构，对基金销售机构的干系步履进行监督和处理；  （10）担任或寄托其他相宜条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并赢得 《基金合同》划定的用度；  （11）依据《基金合同》及议论法律划定决定基金收益的分配决议；  （12）为基金的利益诈骗因基金财产投资于资产搭救证券所产生的权利，包括但不限 于：决定专项磋磨扩募、决定延长专项磋磨期限、决定修改专项磋磨法律文献重要内容及 其他资产搭救证券持有东谈主权利，通过特殊目的载体辗转诈骗对基础设施神气公司所享有的 权利、派员负责基础设施神气公司财务管理；前述事项如果间斗争及应由基金份额持有东谈主 大会决议的事项的，基金管理东谈主应在基金份额持有东谈主大会决议范围内诈骗干系权利；  （13）为基金的利益通过专项磋磨诈骗对基础设施神气公司所享有的权利，包括但不 限于：决定神气公司的经营方针和投资磋磨、选举和更换非由职工代表担任的董事和监事、 审议批准神气公司执行董事的呈报、审议批准神气公司的年度财务预算决议和决算决议等； 前述事项如果间斗争及应由基金份额持有东谈主大会决议的事项的，基金管理东谈主应在基金份额 持有东谈主大会决议范围内诈骗干系权利；  （14）以基金管理东谈主的口头，代表基金份额持有东谈主的利益诈骗诉讼权利或者实施其他 法律步履；  （15）依照法律律例和干系协议弃取、更换讼师事务所、管帐师事务所、证券经纪商、 评估机构、财务参谋人、流动性服务商或其他为基金提供服务的外部机构（基金合同另有约 定的除外）     ；  （16）在相宜议论法律、律例的前提下，制订和调整议论基金认购、非交易过户等业 务执法；  （17）遴择相宜本基金投资范围和投资策略的基础设施神气行为潜在投资标的，进行 投资可行性分析、尽责阅览和资产评估等作事；对于属于基金合同第八部分基金份额持有              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 东谈主大会召集事由的，应将合适的潜在投资标的提交基金份额持有东谈主大会表决，表决通过后 根据大会决议实施基金扩募或出售其他基金资产等方式并购买干系标的；   （18）对干系资产进行出售可行性分析和资产评估等作事，对于属于基金合同第八部 分基金份额持有东谈主大会召集事由的，应将干系资产出售事项提交基金份额持有东谈主大会表决， 表决通过后根据大会决议实施资产出售；   （19）决定金额占基金净资产 20%及以下（金额是指连气儿 12 个月内累计发生金额）的 基础设施神气购入或出售事项；   （20）决定金额占本基金净资产 5%及以下（金额是指连气儿 12 个月内累计发生金额） 的关联交易；   （21）在相宜议论法律、律例的前提下，制订、实施、调整并决定议论基金平直或间 接的对外借钱决议；   （22）在依据法律律例履行干系步履后变更基金可供分配金额的干系缠绵调整项，并 依据法律律例及基金合同进行信息败露；   （23）法律律例及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他权利。   根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》绝顶他议论划定，基金管理东谈主的义 务包括但不限于：   （1）照章召募资金，办理或者寄托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的 发售和登记事宜；   （2）办理基金备案和基金上市所需手续；   （3）自《基金合同》收效之日起，以敦厚信用、严慎勤勉的原则管理和运用基金财产；   （4）配备实足的具有专科履历的东谈主员进行基金投资分析、决策，以专科化的经营方式 管理和运作基金财产；   （5）制定完善的尽责阅览里面管理轨制，建立健全业务过程；建立健全里面风险阻挡、 监察与稽核、财务管理及东谈主事管理等轨制，保证所管理的基金财产和基金管理东谈主的财产相 互幽静，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券投资；   （6）除依据《基金法》《基金合同》绝顶他议论划定外，不得利用基金财产为我方及 任何第三东谈主谋取利益，不得寄托第三东谈主运作基金财产；   （7）照章接受基金托管东谈主的监督和对干系事项的复核；   （8）在本基金网下询价阶段，根据网下投资者报价确定基金份额认购价钱；   （9）进行基金管帐核算并照法律律例、企业管帐准则及中国证监会干系划定进行资产 欠债证明计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产欠债 表、利润表、现款流量表、系数者权益变动表及报表附注；   （10）编制基金按时与临时呈报，编制基金中期与年度合并及单独财务报表；   （11）严格按照《基金法》               《基金合同》绝顶他议论划定，履行信息败露及呈报义务；              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （12）保守基金交易玄妙，不深切基金投资磋磨、投资意向等。除《基金法》                                     《基金合 同》绝顶他议论法律律例或监管机构另有划定或要求外，在基金信息公开败露前应予守密， 不向他东谈主深切，但向监管机构、司法机构提供或因审计、法律、资产评估等外部专科参谋人 提供服务而向其提供的情况除外；   （13）按《基金合同》的约定确定基金收益分配决议，实时向基金份额持有东谈主分配基 金收益；   （14）依据《基金法》《基金合同》绝顶他议论划定召集基金份额持有东谈主大会或配合基 金托管东谈主、基金份额持有东谈主照章召集基金份额持有东谈主大会；   （15）按划定保存基金财产管理业务行为的管帐账册、报表、记录和其他干系贵府不 低于法律律例划定的最低期限；按划定保留路演、订价、配售等过程中的干系贵府不低于 法律律例划定的最低期限并归档备查，包括推介宣传材料、路演现场灌音等，且能如实、 全面反应询价、订价和配售过程；法律律例或监管执法另有划定的从其划定；   （16）确保需要向基金投资东谈主提供的各项文献或贵府在划定时间发出，而且保证投资 东谈主能够按照《基金合同》划定的时间和方式，随时查阅到与基金议论的公开贵府，并在支 付合理成本的条件下得到议论贵府的复印件；   （17）组织并参加基金财产计帐小组，参与基金财产的看守、清理、估价、变现和分 配，并按照法律律例划定和基金合同约定履行信息败露义务；   （18）基金计帐触及基础设施神气处置的，应撤职基金份额持有东谈主利益优先的原则， 按照法律律例划定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配；   （19）面对散伙、照章被破除或者被照章宣告歇业时，实时呈报中国证监会并通告基 金托管东谈主；   （20）因违背《基金合同》导致基金财产的损失或毁伤基金份额持有东谈主正当权益时， 应当承担补偿职责，其补偿职责不因其退任而免除；   （21）监督基金托管东谈主按法律律例和《基金合同》划定履行我方的义务，基金托管东谈主 违背《基金合同》形成基金财产损失机，基金管理东谈主应为基金份额持有东谈主利益向基金托管 东谈主追偿；   （22）当基金管理东谈主将其义务寄托第三方处理时，应当对第三方处理议论基金事务的 步履承担职责；   （23）以基金管理东谈主口头，代表基金份额持有东谈主利益诈骗诉讼权利或实施其他法律行 为；   （24）基金管理东谈主在召募期间未能达到基金的备案条件，《基金合同》不可收效，基金 管理东谈主承担全部召募用度，将已召募资金并加计银行同期存款利息在基金召募期收尾后 30 日内退还基金认购东谈主；   （25）执行收效的基金份额持有东谈主大会的决议；              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （26）建立并保存基金份额持有东谈主名册；   （27）本基金运作过程中，基金管理东谈主应当按照法律律例划定和基金合同约定专科审 慎运营管理基础设施神气，主动履行基础设施神气运营管理职责，包括：   （a）实时办理基础设施神气、图章证照、账册合同、账户管理权限交割等；   （b）建立账户和现款流管理机制，有用管理基础设施神气租赁、运营等产生的现款流， 防守现款流流失、挪用等；   （c）建立图章管理、使用机制，妥善管理基础设施神气各式图章；   （d）为基础设施神气购买实足的财产保障和公众职责保障；   （e）制定及落实基础设施神气运营策略；   （f）签署并执行基础设施神气运营的干系协议；   （g）收取基础设施神气租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；   （h）执行日常运营服务，如安保、消防、通信及紧迫事故管理等；   （i）实施基础设施神气维修、改造等；   （j）负责基础设施神气档案归集管理；   （k）礼聘评估机构、审计机构进行评估与审计；   （l）照章败露基础设施神气运营情况；   （m）提供群众产品和服务的基础设施资产的运营管理，应相宜国度议论监管要求， 严格履走运营管理义务，保障群众利益；   （n）建立干系机制防守运营管理机构的践约风险、基础设施神气经营风险、关联交易 及利益冲突风险、利益运送和里面东谈主阻挡风险等基础设施神气运营过程中的风险；   （o）按照基金合同约定和持有东谈主利益优先的原则，专科审慎处置资产；   （p）中国证监会划定的其他职责。   （28）基金管理东谈主不错设立专门的子公司承担基础设施神气运营管理职责，也不错委 托运营管理机构负责上述第（27）条第（d）至（i）项运营管理职责，其照章应当承担的 职责不因寄托而免除。   基金管理东谈主寄托运营管理机构运营管理基础设施神气的，应当自行派员负责基础设施 神气公司财务管理。基金管理东谈主与运营管理机构应当签订基础设施神气运营管理服务协议， 明确两边的权利义务、用度收取、运营管理机构考核安排、运营管理机构解聘情形和步履、 协议绝交情形和步履等事项。   （29）基金管理东谈主应当对接受寄托的运营管理机构进行充分的尽责阅览，确保其在专 业禀赋（如有）       、东谈主员配备、公司治理等方面相宜法律律例要求，具备充分的履职智商。   基金管理东谈主应当持续加强对运营管理机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进 行评估，确保其勤勉尽责履走运营管理职责。基金管理东谈主应当按时查看运营管理机构就其 获寄托从事基础设施神气运营管理行为而保存的记录、合同等文献，查看频率不少于每半            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 年 1 次。    寄托事项绝交后，基金管理东谈主应当妥善看守基础设施神气运营珍惜干系档案。    （30）发生下列情形之一的，基金管理东谈主应当解聘运营管理机构：    （a）运营管理机构因故意或要紧谬误给本基金形成要紧损失；    （b）运营管理机构照章散伙、被照章破除、被照章宣告歇业或者出现要紧犯法违法行 为；    （c）运营管理机构专科禀赋、东谈主员配备等发生要紧不利变化已无法络续履职。    （31）发生《运营管理服务协议》约定的除上述第（30）条情形之外的运营管理机构 解聘情形时，基金管理东谈主应按基金合同的约定召集基金份额持有东谈主大会，并提请基金份额 持有东谈主大会就解任运营管理机构、聘任新的运营管理机构等具体决议进行表决；经召开基 金份额持有东谈主大会作出有用表决后，基金管理东谈主应解聘或更换运营管理机构。    （32）本基金存续期间，基金管理东谈主应当礼聘评估机构对基础设施神气资产每年进行 进行评估：    （a）基础设施神气购入或出售；    （b）本基金扩募；    （c）提前绝交基金合同拟进行资产处置；    （d）基础设施神气现款流发生要紧变化且对峙有东谈主利益有实质性影响；    （e）对基金份额持有东谈主利益有要紧影响的其他情形。    （33）法律律例及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他义务。    根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》绝顶他议论划定，基金托管东谈主的权 利包括但不限于：    （1）自《基金合同》收效之日起，照章律律例和《基金合同》的划定安全看守基金财 产、权属文凭及干系文献；    （2）依《基金合同》约定赢得基金托管费以及法律律例划定或监管部门批准的其他费 用；    （3）监督基础设施基金资金账户、基础设施神气运营收支账户等重要资金账户及资金 流向，确保相宜法律律例划定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内阻滞运行；    （4）监督基金管理东谈主对本基金的投资运作，如发现基金管理东谈主有违背《基金合同》及 国度法律律例步履，对基金财产、其他当事东谈主的利益形成要紧损失的情形，应呈报中国证 监会，并采取必要措施保护基金投资东谈主的利益；    （5）监督基金管理东谈主为基础设施神气购买实足的保障；    （6）根据干系阛阓执法，为基金开设证券账户等投资所需账户、为基金办理证券交易             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 资金计帐；  （7）提议召开或召集基金份额持有东谈主大会；  （8）在基金管理东谈主更换时，提名新的基金管理东谈主；  （9）法律律例及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他权利。  根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》绝顶他议论划定，基金托管东谈主的义 务包括但不限于：  （1）以敦厚信用、勤勉尽责的原则安全看守基金财产、权属文凭及干系文献；  （2）设立专门的基金托管部门，具有相宜要求的营业场所，配备实足的、及格的熟悉 基金托管业务的专职东谈主员，负责基金财产托做事宜；  （3）建立健全里面风险阻挡、监察与稽核、财务管理及东谈主事管理等轨制，确保基金财 产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管东谈主自有财产以及不同的基金财产彼此幽静； 对所托管的不同的基金分别成就账户，幽静核算，分账管理，保证不同基金之间在账户设 置、资金划拨、账册记录等方面彼此幽静；  （4）除依据《基金法》《基金合同》绝顶他议论划定外，不得利用基金财产为我方及 任何第三东谈主谋取利益，不得寄托第三东谈主托管基金财产；  （5）看守由基金管理东谈主代表基金签订的与基金议论的要紧合同及议论凭证；  （6）按划定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照《基金合同》 的约定，根据基金管理东谈主的投资指示，实时办理计帐、交割事宜；  （7）监督基础设施神气公司借进款项安排，确保相宜法律律例划定及约定用途；  （8）保守基金交易玄妙，除《基金法》《基金合同》绝顶他议论法律律例或监管机构 另有划定或要求外，在基金信息公开败露前赐与守密，不得向他东谈主深切，但向监管机构、 司法机关或因审计、法律等外部专科参谋人提供服务而向其提供的情况除外；  （9）办理与基金托管业务行为议论的信息败露事项；  （10）对基金财务管帐呈报、季度呈报、中期呈报和年度呈报出具意见，说明基金管 理东谈主在各重要方面的运作是否严格按照《基金合同》的划定进行；如果基金管理东谈主有未执 行《基金合同》划定的步履，还应当说明基金托管东谈主是否采取了恰当的措施；  （11）监督、复核基金管理东谈主按照法律律例划定和基金合同约定进行投资运作、收益 分配、信息败露等；  （12）保存基金托管业务行为的记录、账册、报表和其他干系贵府，保存期限不少于 法律律例划定的最低期限；  （13）保存基金份额持有东谈主名册；  （14）按划定制作干系账册并与基金管理东谈主查对；  （15）依据基金管理东谈主的指示或议论划定向基金份额持有东谈主支付基金收益；  （16）依据《基金法》《基金合同》绝顶他议论划定，召集基金份额持有东谈主大会或配合           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 基金管理东谈主、基金份额持有东谈主照章召集基金份额持有东谈主大会；  （17）参加基金财产计帐小组，参与基金财产的看守、清理、估价、变现和分配，并 按照法律律例划定和基金合同约定履行信息败露义务；  （18）面对散伙、照章被破除或者被照章宣告歇业时，实时呈报中国证监会和银行监 管机构，并通告基金管理东谈主；  （19）因违背《基金合同》导致基金财产损失机，应承担补偿职责，其补偿职责不因 其退任而免除；  （20）监督基金管理东谈主按法律律例和《基金合同》划定履行投资运作、收益分配、信 息败露等义务，基金管理东谈主因违背《基金合同》形成基金财产损失机，应为基金份额持有 东谈主利益向基金管理东谈主追偿；  （21）执行收效的基金份额持有东谈主大会的决议；  （22）监管本基金资金账户、基础设施神气运营收支账户重要资金账户及资金流向， 确保相宜法律律例划定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内阻滞运行；  （23）监督基金管理东谈主为基础设施神气购买实足的保障；  （24）复核本基金信息败露文献；复核、审查基金管理东谈主缠绵的基金资产净值、基金 份额净值；  （25）法律律例及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他义务。  （四）资产搭救证券管理东谈主与资产搭救证券托管东谈主的职责  （1）资产搭救证券管理东谈主应在专项磋磨管理中恪尽责守，根据《资产搭救证券认购协 议》及《圭表条件》的划定为资产搭救证券持有东谈主提供服务。  （2）资产搭救证券管理东谈主应根据《管理划定》建立健全里面风险阻挡，将专项磋磨的 资产与其固有财产分开管理，并将不同客户资产搭救专项磋磨的资产分别记账，切实防守 专项磋磨资产与其他资产混同以及被侵占、挪用等风险。  （3）资产搭救证券管理东谈主应根据资产管理合同的划定，将专项磋磨认购资金用于向资 产搭救证券原始权益东谈主购买基础资产以及进行及格投资。  （4）资产搭救证券管理东谈主在管理、运用专项磋磨资产时，应根据《管理划定》和《专 项磋磨托管协议》的约定，接受资产搭救证券托管东谈主对专项磋磨资金拨付的监督。  （5）资产搭救证券管理东谈主应根据《管理划定》及《圭表条件》的约定，按期出具资产 搭救证券管理东谈主呈报绝顶他干系信息败露义务，保证资产搭救证券持有东谈主能够实时了解有 关专项磋磨资产与收益等信息。  （6）资产搭救证券管理东谈主应按照《圭表条件》第十二条的划定向资产搭救证券持有东谈主             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 分配专项磋磨利益。   （7）资产搭救证券管理东谈主应按照《管理划定》及《圭表条件》的约定，妥善保存与专 项磋磨议论的合同、协议、销售文献、交易记录、管帐账册等文献、贵府，保存期不少于 专项磋磨绝交后 20 年。   （8）在专项磋磨绝交时，资产搭救证券管理东谈主应按照《管理划定》《圭表条件》及 《专项磋磨托管协议》的约定，妥善处理议论计帐事宜。   （9）因资产搭救证券管理东谈主谬误形成专项磋磨资产损失的，应向资产搭救证券持有东谈主 承担补偿职责。   （10）因资产搭救证券托管东谈主谬误形成专项磋磨资产损失机，资产搭救证券管理东谈主应 代资产搭救证券持有东谈主向资产搭救证券托管东谈主追偿。   （11）资产搭救证券管理东谈主应监督资产搭救证券托管东谈主、神气公司绝顶他干系机构履 行各镇定专项磋磨文献项下的职责或义务，如前述机构发生爽约情形，则资产搭救证券管 理东谈主应代资产搭救证券持有东谈主根据议论专项磋磨文献的划定雅致其爽约职责。   （12）资产搭救证券管理东谈主应当在资产搭救证券存续期履职过程中，投诚交易场所关 于资产搭救证券存续期信用风险管理的干系要求，履行信用风险管理职责。   （13）在基金管理东谈主（代表基础设施基金）成为专项磋磨独一的资产搭救证券持有东谈主 的情况下，资产搭救证券管理东谈主应配合基金管理东谈主根据《基金合同》划定开展联合作事， 就根据《基金合同》的约定应召开基础设施基金份额持有东谈主大会或由基金管理东谈主决定的涉 及专项磋磨、神气公司的事宜，资产搭救证券管理东谈主应根据基金管理东谈主（代表基础设施基 金）的决定或指示诈骗及履行其行为神气公司股东、依据神气公司划定及/或中国法律划定 所享有及承担的股东权利、权力及职责；在资产搭救证券管理东谈主需要诈骗或履行其行为项 目公司股东的股东权利、权力及职责的情形时，资产搭救证券管理东谈主应当向基金管理东谈主发 出问询通告，基金管理东谈主（代表基础设施基金）应当在收到前述问询通告后 5 个作事日内 将其书面决定发送资产搭救证券管理东谈主。   根据专项磋磨《圭表条件》              《专项磋磨托管协议》，资产搭救证券托管东谈主的义务如下：   （1）资产搭救证券托管东谈主应在专项磋磨托管行为中恪尽责守，履行敦厚信用、严慎勤 勉的义务，妥善看守专项磋磨账户内的资金，确保专项磋磨账户内资金的幽静和安全，依 法保护资产搭救证券持有东谈主的财产权益。   （2）资产搭救证券托管东谈主应依据《专项磋磨托管协议》的约定，管理专项磋磨账户，            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 执行资产搭救证券管理东谈主的划款指示并经过口头一致性审核，负责根据资产搭救证券管理 东谈主的划款指示办理专项磋磨名下的资金交易。资产搭救证券托管东谈主应按《专项磋磨托管协 议》的约定制作并按时向资产搭救证券管理东谈主提供托管呈报（包括《年度托管呈报》）。   （3）资产搭救证券托管东谈主应按照《管理划定》及《专项磋磨托管协议》的约定，实时 将专项磋磨账户的银行结算凭证通过电子邮件或传真方式发送给资产搭救证券管理东谈主，资 产搭救证券托管东谈主负责看守原件。资产搭救证券托管东谈主应妥善保存与专项磋磨托管业务有 关的记录专项磋磨业务行为的原始凭证、记账凭证、专项磋磨账册、交易记录和重要合同 （原件或复印件）等文献、贵府，看守期限至自专项磋磨绝交日起 20 年。   （4）在专项磋磨到期绝交或《专项磋磨托管协议》绝交时，资产搭救证券托管东谈主应协 助资产搭救证券管理东谈主妥善处理议论计帐事宜，包括但不限于复核资产搭救证券管理东谈主编 制的计帐呈报以及办理专项磋磨资金的分配。   （5）资产搭救证券托管东谈主未按《专项磋磨托管协议》约定执行指示或者舛误执行指示 进而导致专项磋磨资产产生损失的，资产搭救证券托管东谈主发现后应实时采取转圜措施，并 对由此形成的平直损失负补偿职责。   （五）资产搭救证券持有东谈主权职及行权安排   （1）专项磋磨的资产搭救证券持有东谈主有权按照《圭表条件》的划定，取得专项磋磨利 益。   （2）资产搭救证券持有东谈主有权依据专项磋磨文献的约定明察议论专项磋磨投资运作的 信息，包括专项磋磨资产配置、投资比例、损益情状等，有权了解专项磋磨资产的管理、 运用、处分及收支情况。   （3）专项磋磨的资产搭救证券持有东谈主有权按照《圭表条件》第十三条的划定，明察有 关专项磋磨利益的分配信息。   （4）专项磋磨资产搭救证券持有东谈主的正当权益因资产搭救证券管理东谈主、资产搭救证券 托管东谈主谬误而受到毁伤的，有权按照《圭表条件》绝顶他专项磋磨文献的划定取得补偿。   （5）资产搭救证券持有东谈主有权将其所持有的资产搭救证券在上海证券交易所固定收益 证券空洞电子平台进行转让。   （6）资产搭救证券持有东谈主享有按照《圭表条件》第十四条的约定召集或出席资产搭救 证券持有东谈主大会，并诈骗表决等权利或作出特等决议的权利。   （7）资产搭救证券持有东谈主有权按照《圭表条件》的约定参与分配计帐后的专项磋磨剩           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 余资产。  （8）资产搭救证券持有东谈主有权以交易或质押等方式处分资产搭救证券，且有权根据交 易场所的干系执法通过回购进行融资。  （1）专项磋磨的资产搭救证券持有东谈主应根据《资产搭救证券认购协议》及《圭表条件》 的划定，按期缴纳专项磋磨的认购资金，并承担相应的用度。  （2）专项磋磨的资产搭救证券持有东谈主应自行承担专项磋磨的投资损失。  （3）资产搭救证券持有东谈主按法律律例划定承担征税义务。  （4）专项磋磨存续期间，资产搭救证券持有东谈主不得要求专项磋磨赎回其取得或受让的 资产搭救证券。  资产搭救证券持有东谈主大会由全体资产搭救证券持有东谈主组成。除资产管理合同另有约定 外，在专项磋磨存续期间，出现以下情形之一的，资产搭救证券管理东谈主应召开资产搭救证 券持有东谈主大会：  （1）发生资产搭救证券管理东谈主解任事件或资产搭救证券托管东谈主解任事件，或资产搭救 证券管理东谈主或资产搭救证券托管东谈主根据干系协议的约定提议辞任，需要更换前述机构；  （2）对是否实施临时间配进行审议；  （3）对是否启动处分进行审议；  （4）对处分决议进行审议；  （5）发生需要由资产搭救证券持有东谈主大会审议的专项磋磨绝交事件，对是否进入计帐 步履进行审议；  （6）对计帐决议进行审议；  （7）决定提前绝交或者延长专项磋磨存续期限，但《圭表条件》已明文划定的情形除 外；  （8）审议批准关联交易事项；  （9）当基金管理东谈主（代表基础设施基金）为资产搭救证券持有东谈主时，根据《基金合同》 的约定应召开基础设施基金份额持有东谈主大会或由基金管理东谈主决定的触及专项磋磨、神气公 司的事宜；  （10）专项磋磨文献的绝交或修改，但该等修改属于微弱的时期性窜改或是根据适用 中国法律的强制性要求而作念出的除外；              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （11）资产管理合同约定的，或资产搭救证券管理东谈主以为需提议资产搭救证券持有东谈主 大会审议的其他事项。   资产搭救证券持有东谈主可通过资产搭救证券持有东谈主大会诈骗表决权。特等地，在基金管 理东谈主（代表基础设施基金）成为专项磋磨的独一的资产搭救证券持有东谈主的情况下，针对上 述约定召集资产搭救证券持有东谈主大会事由，如基础设施基金的基金份额持有东谈主大会还是作念 出身效决议或者基金管理东谈主还是根据《基金合同》的约定作念出决定的，无需召开资产搭救 证券持有东谈主大会，由基金管理东谈主（代表基础设施基金）根据基金份额持有东谈主大会的收效决 议或者根据《基金合同》约定就与专项磋磨干系的事项平直作出版面决议（简称“特等决 议”），并在该等决议上签章后发送给资产搭救证券管理东谈主，特等决议与召开资产搭救证券 持有东谈主大会作出的收效决议具有同等法律效用，对全体资产搭救证券持有东谈主、资产搭救证 券管理东谈主、资产搭救证券托管东谈主均具有法律不休力。资产搭救证券管理东谈主、资产搭救证券 托管东谈主应当投诚并执行前述收效决议中的干系约定。   如发生上述协议定的召集资产搭救证券持有东谈主大会事由但基金管理东谈主（代表基础设施 基金）未按照上述约定作出特等决议的，资产搭救证券管理东谈主应当向基金管理东谈主发出问询 通告，取得基金管理东谈主（代表基础设施基金）对干系事项的决议意见；基金管理东谈主（代表 基础设施基金）应当在收到前述问询通告后 5 个作事日内将其书面决议发送资产搭救证券 管理东谈主。但基金管理东谈主向资产搭救证券管理东谈主发出特等决议不以资产搭救证券管理东谈主发出 问询通告为前提。   （六）SPV及神气公司组织架构及治理安排   （1）SPV 治理架构   本基金成立后，将通过专项磋磨持有 SPV100%股权。在神气公司收受合并 SPV 完成之 前，根据拟定的 SPV 公司划定，SPV 不设股东会，由股东根据公司划定诈骗股东权利； SPV 公司不设董事会，设执行董事又名，由基金管理东谈主通过专项磋磨管理东谈主（行为 SPV 公 司股东）拜托，执行董事任期三年，届满后经基金管理东谈主络续拜托不错连任；SPV 不设监 事会，设监事又名，由基金管理东谈主通过专项磋磨管理东谈主（行为 SPV 公司股东）拜托，监事 任期每届三年，届满后经基金管理东谈主络续拜托不错连任；SPV 设总司理又名，由执行董事 兼任，总司理每届任期三年，任期届满后不错连任。SPV 财务负责东谈主由基金管理东谈主拜托， 财务负责东谈主的委任、解任通过执行董事决定的方式完成。   在神气公司完成收受合并 SPV 后，SPV 刊出，专项磋磨将平直持有神气公司 100%股             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 权。   （2）本基金成立前及成立后，每个 SPV 公司仅有一个开立在基金托管东谈主分支机构的 银行账户，并由基金管理东谈主、监管银行和 SPV 签署了《SPV 监管协议》，对该账户资金收 支进行监管。   本基金通过特殊目的载体取得神气公司 100%股权后，神气公司不设董事会，设执行董 事又名，由基金管理东谈主通过 SPV 公司（神气公司完成收受合并 SPV 公司前，SPV 行为神气 公司股东）或专项磋磨管理东谈主（神气公司完成收受合并 SPV 公司后，磋磨管理东谈主（代表专 项磋磨）行为神气公司股东）拜托，任期三年，届满后不错连任。执行董事担任神气公司 的法定代表东谈主。根据拟定的神气公司公司划定，执行董事诈骗下列权力：   （1）向股东呈报作事；   （2）执行股东的决定；   （3）制订公司的投资磋磨；   （4）制订公司的年度经营磋磨、财务预算决议、决算决议；   （5）制订公司的利润分配决议和弥补死亡决议；   （6）制订公司加多或者减少注册成本以及对外融资及投资、对外提供担保的决议；   （7）制订公司合并、分立、散伙或者变更公司神气的决议；   （8）决定公司里面管理机构的成就；   （9）决定聘任或者解聘公司总司理（当执行董事不再担任总司理的情况下）、财务负 责东谈主等高等管理东谈主员绝顶酬报事项；   （10）制订公司的基本管理轨制；   （11）制订公司的债务重组决议（包括但不限于再融资）                            ；   （12）股东授予的其他权力及划定划定的其他权力。   神气公司不设监事会，设监事又名，由基金管理东谈主通过 SPV 公司（神气公司完成收受 合并 SPV 公司前，SPV 行为神气公司股东）或专项磋磨管理东谈主（神气公司完成收受合并 SPV 公司后，磋磨管理东谈主（代表专项磋磨）行为神气公司股东）拜托，任期三年，届满后 不错连任。根据拟定的神气公司公司划定，监事诈骗下列权力：   （1）查看公司财务；   （2）对执行董事、高等管理东谈主员执行公司职务的步履进行监督，对违背法律、行政法 规、公司划定或者股东决定的执行董事、高等管理东谈主员提议罢免的建议；             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （3）当执行董事、高等管理东谈主员的步履毁伤公司的利益时，要求执行董事、高等管理 东谈主员赐与纠正；   （4）向股东提议提案；   （5）照章对执行董事、高等管理东谈主员拿告状讼；   （6）公司划定划定的其他权力。   （1）协助开拓基础设施与不动产干系边界的业务合作契机；   （2）牵头执行鼓动基础设施基金神气，包括：   （3）制定神气公司干系轨制；   （4）负责神气公司的行政管理，如档案管理、图章管理等；   （5）负责神气公司财务管理；   （6）负责神气公司安全管理和风险管理；   （7）负责监督和妥协运营管理机构；   （8）协助神气公司处分诉讼、仲裁；   （9）协助礼聘中介机构；   （10）为基础设施基金决策事项提议初步意见；   （11）负责基础设施基金的信息败露的信息采集等作事。   本基金成立并通过特殊目的载体持有神气公司 100%股权后，将变更神气公司划定。基 金管理东谈主拜托的执行董事/总司理、监事、财务负责东谈主将根据《公司法》、届时有用的公司 划定诈骗其权力。   （七）基础设施神气运营管理安排         中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 神气公司的运营管理安排，详见本招募说明书“十八、基础设施神气运营管理安排”。                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                           五、基金管理东谈主   （一）基金管理东谈主概况   称号：中原基金管理有限公司   住所：北京市顺义区安庆大街甲 3 号院   办公地址：北京市西城区金融大街 33 号通泰大厦 B 座 8 层   设立日历：1998 年 4 月 9 日   法定代表东谈主：张佑君   议论东谈主：邱曦   客户服务电话：400-818-6666   传真：010-63136700   中原基金管理有限公司注册成本为 23，800 万元，公司股权结构如下：                         表 5-1 中原基金股权结构                    持股单元                  持股占总股本比例       中信证券股份有限公司                            62.2%       MACKENZIE FINANCIAL CORPORATION       27.8%       天津海鹏科技商量有限公司                           10%                     整个                      100%   （二）为管理基础设施基金专门成就的主要部门情况   基金管理东谈主已成就幽静的基础设施基金业务主办部门，即基础设施与不动产业务部， 放纵本报揭发布日，基础设施与不动产业务部已配备不少于 3 名具有 5 年以上基础设施项 目运营或基础设施投资管理教学的主要负责东谈主员，其中至少 2 名具备 5 年以上基础设施项 目运营教学，在东谈主员数目和教学上餍足要求。   （三）主要东谈主员情况   张佑君先生：董事长、党委文书，硕士。现任中信证券股份有限公司党委文书、执行 董事、董事长；兼任中信集团、中信股份及中信有限总司理助理，中信金控副董事长。曾 任中信证券交易部总司理、襄助、副总司理，中信证券董事，长盛基金管理有限公司总经 理，中信证券总司理，中信建投总司理、董事长，中信集团董事会办公室主任，中证国际 有限公司董事，中信证券国际、中信里昂（即 CLSA B.V. 绝顶子公司）董事长，中信里昂 证券、赛领成本管理有限公司董事，金石投资董事长，中信证券投资董事长等。   J Luke Gregoire Gould先生：董事，学士。现任迈凯希金融公司（Mackenzie Financial                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） Corporation）总裁兼首席执行官。曾任IGM Financial Inc. 的执行副总裁兼首席财务官、 Mackenzie Investments的首席财务官、Investors Group的高等副总裁兼首席财务官等。      李星先生：董事，硕士。现任春华成本集团执行董事，负责春华在金融服务行业的投 资。曾任职于高盛集团北京投资银行部、春华成本集团分析师、投资司理等。      史本良先生：董事，硕士，注册管帐师。现任中信证券股份有限公司党委委员、执行 委员、金钱管理委员会主任、金钱管理党委文书。曾任中信证券股份有限公司磋磨财务部 B角、总监、联席负责东谈主、行政负责东谈主、公司副财务总监、公司财务总监等。      薛继锐先生：董事，博士。现任中信证券股份有限公司执行委员。曾任中信证券股份 有限公司金融产品开发小组司理、研究部研究员、交易与养殖产品业务线产品开发组负责 东谈主、股权养殖品业务线行政负责东谈主、证券金融业务线行政负责东谈主、权益投资部行政负责东谈主 等。      李一梅女士：董事、总司理，硕士。现任中原基金管理有限公司党委副文书。兼任华 夏基金（香港）有限公司董事长，中原股权投资基金管理（北京）有限公司执行董事。曾 任中原基金管理有限公司副总司理、营销总监、阛阓总监、基金营销部总司理、数据中心 行政负责东谈主（兼），上海中原金钱投资管理有限公司执行董事、总司理，中原股权投资基金 管理（北京）有限公司总司理（兼）                、证通股份有限公司董事等。      刘霞辉先生：幽静董事，硕士。现任中国社会科学院经济研究所国务院特殊津贴群众， 二级研究员，博士生导师。兼任中国计策研究会经济计策专科委员会主任、山东大学经济 社会研究院特聘兼职讲授及广西南宁政府商量群众。曾任职于国度东谈主社部政策律例司空洞 处。      殷少平先生：幽静董事，博士。现任中国东谈主民大学法学院副讲授、硕士生导师。曾任 最妙手民法院民事审判第三庭审判员、高等法官，湖南省株洲市中级东谈主民法院副院长、审 判委员会委员，北京同仁堂股份有限公司、河北太行水泥股份有限公司幽静董事，广西壮族 自治区南宁市西乡塘区政府副区长，北京市地石讼师事务所兼职讼师等。      伊志宏女士：幽静董事，博士。讲授，博士生导师，主要研究主义为财务管理、成本 阛阓、消费经济，曾任中国东谈主民大学副校长，中国东谈主民大学商学院院长，中国东谈主民大学中 法学院院长，享受国务院政府特殊津贴。兼任国务院学位委员会第七届工商管理学科评议 组召集东谈主、国务院学位委员会第八届工商管理学科评议组成员、第五届世界MBA培育指导 委员会副主任委员、培育部工商管理专科素养指导委员会副主任委员、中国金融管帐学会 副会长、欧洲管剪发展基金会（EFMD）理事会理事、国际高等商学院协会（AACSB）首                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 次认证委员会委员。      侯薇薇女士：监事长，学士。现任鲍尔太平有限公司（Power Pacific Corporation Ltd） 总裁兼首席执行官，兼任加拿大鲍尔集团旗下Power Pacific Investment Management董事、 投资管理委员会成员，加中贸易理事会国际董事会成员。曾任嘉实国际资产管理公司(HGI) 的全球管理委员会成员、首席业务发展官和中国计策负责东谈主等。      西志颖女士：监事，硕士，注册管帐师。现任中信证券股份有限公司磋磨财务部行政 负责东谈主。曾任中信证券股份有限公司磋磨财务部统计主管、总账核算跨级主管、B角、B角 （把持作事）等。      唐士超先生：监事，博士。现任中信证券股份有限公司风险管理部B角。曾在中信证 券股份有限公司风险管理部从事风险分析、风险计量、阛阓风险和流动性风险管理等作事。      宁晨新先生：监事，博士，高等剪辑。现任中原基金管理有限公司办公室执行总司理、 行政负责东谈主，董事会秘书。兼任证通股份有限公司董事。曾任中国证券报社记者、剪辑、 办公室主任、副总剪辑，中国政法大学讲师等。      陈倩女士：监事，硕士。现任中原基金管理有限公司阛阓部执行总司理、行政负责东谈主， 客户运营服务部行政负责东谈主（兼）               。曾任中国投资银行业务司理，北京证券有限职责公司高 级业务司理，中原基金管理有限公司北京分公司副总司理、阛阓推行部副总司理等。      朱威先生：监事，硕士。现任中原基金管理有限公司基金运作部执行总司理、行政负 责东谈主。曾任中原基金管理有限公司基金运作部B角等。      刘义先生：副总司理，硕士。现任中原基金管理有限公司党委委员。曾任中国东谈主民银 行总行磋磨资金司副主任科员、主任科员，中国农业发展银行总行信息电脑部信息空洞处 副处长（把持作事）         ，中原基金管理有限公司监事、党办主任、待业金业务总监，中原成本 管理有限公司执行董事、总司理等。      阳琨先生：副总司理、投资总监，硕士。现任中原基金管理有限公司党委委员。曾任 中国对外经济贸易相信投资有限公司财务部部门司理，宝盈基金管理有限公司基金司理助 理，益民基金管理有限公司投资部部门司理，中原基金管理有限公司股票投资部副总司理 等。      郑煜女士：副总司理，硕士。现任中原基金管理有限公司党委副文书、基金司理等。 曾任中原证券高瓜分析师，大成基金高瓜分析师、投资司理，原中信基金股权投资部总监， 中原基金管理有限公司总司理助理、纪委文书等。      孙彬先生：副总司理，硕士。现任中原基金管理有限公司党委委员、投资司理等。曾              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 任中原基金管理有限公司行业研究员、基金司理助理、基金司理、公司总司理助理等。   张德根先生：副总司理，北京分公司总司理（兼）                        、广州分公司总司理 （兼）                                    ，硕士。 曾任职于北京新财经杂志社、长城证券，曾任中原基金管理有限公司深圳分公司总司理助 理、副总司理、总司理，广州分公司总司理，上海中原金钱投资管理有限公司副总司理， 中原基金管理有限公司总司理助理、研究发展部行政负责东谈主（兼）等。   李彬女士：督察长，硕士。现任中原基金管理有限公司党委委员、纪委文书、法律部 行政负责东谈主。曾任职于中信证券股份有限公司、原中信基金管理有限职责公司。曾任中原 基金管理有限公司监察稽核部总司理助理，法律监察部副总司理、联席负责东谈主，合规部行 政负责东谈主等。   孙立强先生：财务负责东谈主，硕士。现任中原基金管理有限公司财务部行政负责东谈主、华 夏成本管理有限公司监事、上海中原金钱投资管理有限公司监事、中原基金（香港）有限 公司董事。曾任职于深圳航空有限职责公司磋磨财务部，曾任中原基金管理有限公司基金 运作部B角、财务部B角等。   桂勇先生：首席信息官，学士。兼任中原基金管理有限公司金融科技部行政负责东谈主。 曾任职于深圳市长城光纤汇注有限公司、深圳市中大投资管理有限公司，曾任中信基金管 理有限职责公司信息时期部负责东谈主，中原基金管理有限公司信息时期部总司理助理、副总 司理、行政负责东谈主等。   李兮先生，硕士，具有5年以上基础设施投资管理教学。曾赴任于中广核工程有限公 司、中广核产业投资基金管理有限公司、创金合信基金管理有限公司。2022年10月加入华 夏基金管理有限公司，现任中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金基金 司理（2022年11月18日起任职）                  。   苗晓霖女士，硕士，具有5年以上基础设施运营管理教学。曾赴任于东谈主保成本股权投 资有限公司、北京国有成本运营管理有限公司。2022年9月加入中原基金管理有限公司，现 任中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金基金司理（2022年11月18日起 任职）、中原大悦城购物中心阻滞式基础设施证券投资基金基金司理（2024年9月3日起任 职）。   吴耀文先生，硕士，具有5年以上基础设施运营管理教学。曾赴任于深圳市水务（集团） 有限公司、中广核环保产业有限公司。2022年10月加入中原基金管理有限公司，现任中原 基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金基金司理（2022年11月18日起任职）。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   为加强中原基金基础设施基金业务的投资研究作事，更好地范例投资过程、阻挡投资 风险，力求为投资者孝顺更好的答复，中原基金特成立基础设施与不动产投委会，以负责 公司公募REITs的投资决策作事，主要负责审议和批准与公司REITs投资干系的各项规章制 度和投资过程；审核公司REITs投资神气；评估公司REITs投资神气运营；REITs基金司理 的聘任妥协任；确定公司REITs投资功绩考核圭表等作事。基础设施与不动产投委会决策机 制如下：   （1）议事神气为固定会议或临时会议，会议由主任委员把持。主任委员不可参加时， 由其指定的委员把持。   （2）投资研究东谈主员均有权利向主任委员提议书面议案。任何委员以为对公司投资管理 业务有必要，均有权利、有义务向主任委员提议书面提案，由主任委员决定是否列入会议 议程。   （3）委员会采取投票制，每位委员一票。系数审批事项，需经三分之二（含）以上委 员同意。   （4）不在会议现场的委员不错通过灌音电话参与表决，也可寄托其他委员代为表决， 并在最短时间内署名证明。委员会决议以书面神气经全体参加表决的委员署名证明后归档。   （5）委员会会议须进行会议记录，记录内容主要包括：   会议记录以书面神气经各委员署名证明后归档，行为对各委员的考核依据。   基础设施与不动产投委会成员如下：   主任：莫一帆先生，中原基金管理有限公司基础设施与不动产业务部联席行政负责东谈主、 基金司理。   成员：李一梅女士，中原基金管理有限公司董事、总司理。   张德根先生，中原基金管理有限公司副总司理。   周欣先生，中原基金管理有限公司机构债券投资部执行总司理、投资司理。   张雪松女士，中原基金管理有限公司风险管理部行政负责东谈主。   张志毅先生，中原基金管理有限公司机构债券投资部投资司理。   林伟鑫先生，中原基金管理有限公司基础设施与不动产业务部基金司理、高等副总裁。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   李曾先生，中原基金管理有限公司基础设施与不动产业务部高等副总裁。   本基金基础设施神气运营或基础设施神气投资管理教学的主要负责东谈主员为李兮先生、 苗晓霖女士和吴耀文先生，具体简历详见本节“2、本基金基金司理”。   邓诗萌，硕士。2018年7月加入中原基金管理有限公司，担任信用研究员，主要研究方 向为地产、金融、交运边界，耐久追踪房地产行业研究，以及国际债、ABS、国内信用债 房地产干系主体的研究。   卞方兴，硕士。2017年7月加入中原基金管理有限公司，担任金融和公用事迹行业研究 员、非标组研究员，耐久追踪公用事迹行业研究，以及国际债、非标、转债干系研究。   章心玥，硕士。2016年7月加入中原基金管理有限公司，担任信用研究员，主要研究方 向为交运、消费行业。   李晨欣，硕士。2023年7月加入中原基金管理有限公司，担任信用研究员，主要研究方 向为交运物流、建材行业。   （四）基金管理东谈主承诺 制等全权处理本基金的投资。 轨制，采取有用措施，防守违背《中华东谈主民共和国证券法》步履的发生。 措施，保证基金财产无须于下列投资或者行为：   （1）承销证券。   （2）违背划定向他东谈主贷款或者提供担保。   （3）从事承担无尽职责的投资。   （4）买卖其他基金份额，但法律律例或中国证监会另有划定的除外。   （5）向基金管理东谈主、基金托管东谈主出资。   （6）从事内幕交易、专揽证券交易价钱绝顶他不梗直的证券交易行为。   （7）法律、行政律例或者中国证监会划定不容的其他行为。   基金管理东谈主运用基金财产买卖基金管理东谈主、基金托管东谈主绝顶控股股东、实践阻挡东谈主或             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 者与其有要紧锐利关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他要紧关 联交易的，应当相宜基金的投资主义和投资策略，撤职基金份额持有东谈主利益优先原则，防 范利益冲突，建立健全里面审批机制和评估机制，按照阛阓公正合理价钱执行。干系交易 必须事前得到基金托管东谈主的同意，并按法律律例赐与败露。要紧关联交易应提交基金管理 东谈主董事会审议，并经过三分之二以上的幽静董事通过。基金管理东谈主董事会应至少每半年对 关联交易事项进行审查。基金合同对本基金收购基础设施神气后从事其他关联交易另有规 定的，从其划定。  如法律、行政律例或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资 不再受干系限制或按变更后的划定执行。 律例及行业范例，敦厚信用、勤勉尽责，不从事以下步履：  （1）将其固有财产或者他东谈主财产混同于基金财产从事证券投资。  （2）不公正地对待其管理的不同基金财产。  （3）利用基金财产或职务之便为基金份额持有东谈主之外的第三东谈主牟取利益。  （4）向基金份额持有东谈主违法承诺收益或者承担损失。  （5）依照法律、行政律例议论划定，由国务院证券监督管理机构划定不容的其他步履。  （1）依照议论法律、律例和基金合同的划定，本着严慎的原则为基金份额持有东谈主谋取 利益。  （2）不利用职务之便为我方、被代理东谈主、被代表东谈主、受雇东谈主或任何其他第三东谈主谋取不 当利益。  （3）不深切在职职期间明察的议论证券、基金的交易玄妙，尚未照章公开的基金投资 内容、基金投资磋磨等信息。  （1）依照议论法律、律例和基金合同的划定，管理部门东谈主员和业务。  （2）不利用基金财产或职务之便为我方、被代理东谈主、被代表东谈主、受雇东谈主或任何其他第 三东谈主谋取欠妥利益。  （3）不深切在职职期间明察的议论证券、基金的交易玄妙，尚未照章公开的基金投资 内容、基金投资磋磨等信息。  （五）基金管理东谈主的里面阻挡轨制             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基金管理东谈主根据全面性原则、有用性原则、幽静性原则、彼此制约原则、防火墙原则 和成本收益原则建立了一套比较完好意思的里面阻挡体系。该里面阻挡体系由一系列业务管理 轨制及相应的业务处理、阻挡步履组成，具体包括阻挡环境、风险评估、阻挡行为、信息 疏导、里面监控等要素。公司还是通过了 ISAE3402（《鉴证业务国际准则第 3402 号》                                              ）认 证，赢得无保寄望见的阻挡假想合理性及运行有用性的呈报。   对于公募 REITs 业务，基金管理东谈主根据《证券法》《基金法》《基础设施基金指引》和 其他干系监管政策要求，本着恪尽责守，履行敦厚信用、严慎勤勉的义务，投诚基金份额 持有东谈主利益优先的原则，有用防守利益冲突，实现专科化管理和托管，建立了公募 REITs 业务投资管理、神气运营和风险阻挡轨制和过程，形成了一套比较完好意思的里面阻挡体系。   细密的阻挡环境包括科学的公司治理、有用的监督管理、合理的组织结构和有劲的控 制文化。   （1）公司引入了幽静董事轨制，面前有幽静董事 3 名。董事会下设审计委员会等专门 委员会。公司管理层设立了投资决策委员会、风险管理委员会等专科委员会，公司还为开 展公募 REITs 业务专门设立了基础设施与不动产投委会。   （2）公司由具有丰富基础设施和不动产投资运营教学的专门东谈主员组建基础设施与不 动产业务部，与公司各部门协同开展公募 REITs 业务。各合营部门之间有明确的授权单干， 既彼此合作，又彼此复核和制衡，形成了合理的组织结构。   （3）公司坚持稳健经营和范例运作，深爱职工的合规称职理解和职业谈德的培养， 并进行持续培育。   公司各层面和各业务部门在确定各自的主义后，对影响主义实现的风险因素进行分析。 对于不可控风险，风险评估的目的是决定是否承担该风险或减少干系业务；对于可控风险， 风险评估的目的是分析若何通过轨制安排来阻挡风险程度。风险评估还包括各业务部门对 日常作事中新出现的风险进行再评估并完善相应的轨制，以及新业务假想过程中评估干系 风险并制定风险阻挡轨制。   公司对投资、管帐、时期系统和东谈主力资源等主要业务制定了严格的阻挡轨制。在现有 的主要业务管理轨制基础上，针对公募 REITs 业务进一步制定了严格的投资管理、神气运 营和风险阻挡等阻挡轨制。在业务管理轨制上，作念到了业务操作过程的科学、合理和圭表                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 化，并要求完好意思的记录、保存和严格的查看、复核；在岗亭职责轨制上，里面岗亭单干合 理、职责明确，不相容的职务、岗亭分离成就，彼此查看、彼此制约。   （1）公募 REITs 投资、尽责阅览、神气运营管理、保障性租赁住房类公募 REITs 业务 管理办法等轨制      公司建立了《中原基金管理有限公司公开召募基础设施证券投资基金投资管理轨制》 《中原基金管理有限公司公开召募基础设施证券投资基金尽责阅览守理轨制》和《中原基 金管理有限公司公开召募基础设施证券投资基金神气运营管理轨制》                              《中原基金管理有限公 司保障性租赁住房公开召募基础设施证券投资基金业务管理办法》等业务干系轨制。基础 设施与不动产投委会是公司开展公募 REITs 业务的最高投资决策机构，负责公募 REITs 业 务的资产配置和要紧投资决策等。      ①投资决策管理。公司由基础设施与不动产业务部、研究发展部和基金营销部共同协 作开展鼓动公募 REITs 业务，由法律部、合规部、风险管理部、稽核部、基金运作部等多 部门负责对神气的正当合规性进行审查，在对神气充分尽调的前提下，由基础设施与不动 产投委会进行决策，临了由相应部门执行干系事项，确保投资的风险可控，保障投资东谈主利 益。      ②计策配售与网下投资者询价。公司负责对计策配售的比例进行证明，并应与计策投 资者事前签署配售协议，在招募说明书等法律文献中败露计策投资者弃取圭表、向计策投 资者配售的基金份额总量、占本次基金份额发售比例及持有期限等。      公司明确潜在投资标的后，根据干系法律律例、《中原基金管理有限公司公开召募基 础设施证券投资基金尽责阅览守理轨制》绝顶他公司里面投资干系轨制，联搭伙产搭救证 券管理东谈主及财务参谋人（如有）对潜在投资标的进行全面的尽责阅览，并礼聘相宜划定的专 业机构提供评估、法律、审计等专科服务。      （a）日常经营管理。明确日常管理职责，建立日常管理疏导讲演渠谈，明确各事项执 行和职责所属。      （b）运营事项审批过程。对公募 REITs 神气需特殊审批的事项，明确决策过程机制， 明确各决策层级权力范围，明确过程节点，由专科部门对干系事项进行里面阻挡管理。      （c）寄托运营管理事项。结合神气实践经营需求，对寄托运营管理机构的选聘妥协聘                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 机制等进行明确，后续由基金合同对此事项进行进一步细化，幸免因寄托运营事项产生风 险。      （d）搭建投后运营管理系统。为加强公募 REITs 神气的投后管理，假想并搭建投后运 营系统。充分琢磨到神气的监管要乞降运营需求假想系统，确保神气运营管理顺畅，保证 神气安详运营。同期，为保证时期系统的安全富厚运行，公司对硬件开垦的安全运行、数 据传输与汇注安全管理、软硬件的珍惜、数据的备份、信息时期东谈主员操作管理、危险处理 等方面都制定了完善的轨制。      （2）公募 REITs 风险阻挡轨制      公司建立了《中原基金管理有限公司公开召募基础设施证券投资基金风险管理轨制》 对公募 REITs 产品的风险进行阻挡，配合公司既有管理过程，对公募 REITs 业务的风险进 行举座把控。 的步履，珍惜基金资产安全和基金持有东谈主利益，防守业务风险。 基金合同约定的投资理念和投资策略要求，对于合同中有明确约定风险收益特征的，必须 严格投诚合同约定，阻挡基金举座风险。      （3）旧例投资阻挡轨制      投资决策委员会是公司的最高投资决策机构，负责资产配置和要紧投资决策等；基金 司理小组负责在投资决策委员会资产配置基础上进行组合构建，基金司理带领基金司理小 组在基金合同和投资决策权限范围内进行日常投资运作；交易管理部负责系数交易的集合 执行。 交易轨制，建立和完善公正的交易分配轨制，确保各投资组合享有公正的交易执行契机。 负责制定投资原则并核定资产配置比例；基金司理小组在投资决策委员会确定的范围内， 负责确定与实施投资策略、建立和调整投资组合并下达投资指示，对于进取投资权限的操 作需要经过严格的审批步履；交易管理部依据基金司理或基金司理授权的小组成员的指示 负责交易执行。 投资比例达到接近限制比例前的某一数值时自动预警。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 从事受限制的步履。交易系统通过预先的设定，对上述不容进行自动请示和限制。 监控；监察稽核部门进行过后的监控。在监控中如发现异常情况将实时反馈并督促调整。   （4）管帐阻挡轨制 核查监督轨制。   （5）时期系统阻挡轨制   为保证时期系统的安全富厚运行，公司对硬件开垦的安全运行、数据传输与汇注安全 管理、软硬件的珍惜、数据的备份、信息时期东谈主员操作管理、危险处理等方面都制定了完 善的轨制。   （6）东谈主力资源管理轨制   公司建立了科学的招聘解聘轨制、培训轨制、考核轨制、薪酬轨制等东谈主事管理轨制， 确保东谈主力资源的有用管理。   （7）监察轨制   公司设立了监察部门，负责公司的法律事务和监察作事。监察轨制包括违法步履的调 查步履和处理轨制，以及对职工步履的监察。   （8）反洗钱轨制   公司设立了反洗钱作事小组行为反洗钱作事的专门机构，指定专门东谈主员负责反洗钱和 反恐融资合规管理作事；各干系部门设立了反洗钱岗亭，配备反洗钱负责东谈主员。除建立健 全反洗钱组织体系外，公司还制定了《反洗钱作事里面阻挡轨制》及干系业务操作规程， 确保照章切实履行金融机构反洗钱义务。   公司建立了里面办公自动化信息系统与业务讲演体系，通过建立有用的信断交流渠 谈，公司职工及各级管理东谈主员不错充分了解与其职责干系的信息，信息实时送交恰当的 东谈主员进行处理。面前公司业务均已作念到了办公自动化，不同的东谈主员根据其业务性质及层 级具有不同的权限。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   公司设立了幽静于各业务部门的稽核部门，通过按时或不按时查看，评价公司里面控 制轨制合理性、完备性和有用性，监督公司各项里面阻挡轨制的执行情况，确保公司各项 经营管理行为的有用运行。   （1）基金管理东谈主确知建立、实施和复古里面阻挡轨制是基金管理东谈主董事会及管理层 的职责。   （2）上述对于里面阻挡的败露真实、准确。   （3）基金管理东谈主承诺将根据阛阓环境的变化及公司的发展陆续完善里面阻挡轨制。   （六）基金管理东谈主不动产研究教学以及业务风险情况   中原基金领有多年丰富的基础设施与不动产边界投资研究和投后管理教学，基础资产 类型涵盖交通运载、市政设施等多种基础设施类型。中原基金行业研究团队和信用分析团 队紧密议论，疏导分享研究效率，把执基础设施与不动产边界各企业禀赋情况。中原基金 在高速公路、物流基础设施边界均配备专门的行业研究员，公司信用分析团队主要成员具 有 3-10 年以上的信用研究教学。   （七）基金管理东谈主基金份额发售的准备情况   基金管理东谈主已配备专科东谈主员负责基础设施基金份额发售的路演推介、询价、订价、配 售等干系业务行为，基金营销部、阛阓部与基金管理东谈主各分公司干系东谈主员根据法律律例的 划定开展销售作事。                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                           六、基金托管东谈主   （一）基金托管东谈主概况   本基金托管东谈主为上海浦东发展银行股份有限公司，基本信息如下：   称号：上海浦东发展银行股份有限公司   注册地址：上海市中山东一齐 12 号   办公地址：上海市博成路 1388 号浦银中心 A 栋   法定代表东谈主：张为忠   成立时间：1992 年 10 月 19 日   经营范围：经中国东谈主民银行和中国银行业监督管理委员会批准，公司主营业务主要包 括：收受公众存款；披发短期、中期和耐久贷款；办理结算；办理单子贴现；刊行金融债 券；代理刊行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券；同行拆借；提供信用证服务及 担保；代理收付款项及代理保障业务；提供保障箱业务；外汇存款；外汇贷款；外汇汇款； 外币兑换；国际结算；同行外汇拆借；外汇单子的承兑和贴现；外汇借钱；外汇担保；结 汇、售汇；买卖和代理买卖股票之外的外币有价证券；自营外汇买卖；代客外汇买卖；资 信阅览、商量、见证业务；离岸银行业务；证券投资基金托管业务；世界社会保障基金托 管业务；经中国东谈主民银行和中国银行业监督管理委员会批准经营的其他业务。   组织神气：股份有限公司（上市）   注册成本：293.52 亿元东谈主民币   存续期间：持续经营   基金托管履历批文及文号：中国证监会证监基金字2003105 号   议论东谈主：朱萍   议论电话：       （021）31888888   上海浦东发展银行自 2003 年开展资产托管业务，是较早开展银行资产托管服务的股份 制交易银行之一。经过二十年来的稳健经营和业务开拓，各项业务发展一直保持较快增长， 各项经营方针在股份制交易银行中处于较好水平。   上海浦东发展银行总行于 2003 年设立基金托管部，2005 年改名为资产托管部，2013 年 改名为资产托管与待业金业务部，2016 年进行组织架构优化调整，并改名为资产托管部， 面前下设证券托管处、客户资产托管处、待业金业务处、内控管理处、业务保障处、总行 资产托管运营中心（含合肥分中心）六个职能处室。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   面前，上海浦东发展银行已领有客户资金托管、资金相信看守、证券投资基金托管、 全球资产托管、保障资金托管、基金专户答应托管、证券公司客户资产托管、期货公司客 户资产托管、私募证券投资基金托管、私募股权托管、银行答应产品托管、企业年金托管 等多项托管产品，形成完备的产品体系，可餍足多边界客户、境表里阛阓的资产托管需求。   （二）主要东谈主员情况   张为忠，男，1967 年出身，硕士研究生。曾任中国开垦银行大连市分行开发区分行行 长，中国开垦银行内蒙古总审计室总审计师兼主任，中国开垦银行湖北省分行纪委文书、 副行长、党委委员，中国开垦银行普惠金融事迹部（小企业业务部）总司理，中国开垦银 行公司业务总监。现任中共上海浦东发展银行股份有限公司委员会文书、董事长。   李国光，男，1967 年出身，硕士研究生。历任上海浦东发展银行天津分行资财部总经 理，天津分行行长助理、副行长，总行资金总部副总司理，总行资产欠债管理委员会主任， 总行计帐功课部总司理，沈阳分行党委文书、行长。现任上海浦东发展银行总行资产托管 部总司理。   （三）基金托管业务经营情况   截止 2024 年 9 月 30 日，上海浦东发展银行证券投资基金托管边界为 14476.56 亿元， 托管证券投资基金共 463 只。   （四）基金托管东谈主的里面阻挡轨制 执法和本行规章轨制，形成称职经营、范例运作的经营念念想。确保经营业务的稳健运行， 保证基金资产的安全和完好意思，确保业务行为信息的真实、准确、完好意思，保护基金份额持有 东谈主的正当权益。 业务部门建立并珍惜资产托管业务的里面阻挡体系。总行风险监控部是全行操作风险的牵 头管理部门。指导业务部门开展资产托管业务的操作风险管控作事。总行资产托统率下设 内控管理处。内控管理处是全行托管业务条线的里面阻挡具体管理实施机构，并配备专职 内控监督东谈主员负责托管业务的内控监监作事，幽静诈骗监督稽核职责。 务的决策、执行、监督全过程，渗入到各业务过程和各操作过错，障翳到从事资产托管各 级组织结构、岗亭及东谈主员。里面阻挡以防守风险、合规经营为起点，各项业务过程体现 “内控优先”要求。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   具体内控措施包括：培育职工竖立内控优先、轨制先行、全员化风险阻挡的风险管理 理念，营造浓厚的内控文化氛围，使风险理解纠合到组织架构、业务岗亭、东谈主员的各个环 节。制定权责明晰的业务授权管理轨制、明确岗亭职责和各项操作规程、职工职业谈德规 范、业务数据备份和守密等在内的各项业务管理轨制；建立严格完善的资产进攻和资产保 管轨制，托管资产与托管东谈主资产及不同托管资产之间实行幽静运作、分别核算；对种种突 发事件或故障，建立完备有用的济急决议，按时组织灾备演练，建立要紧事项呈报轨制； 在基金运作办公区域建立健全安全监控系统，利用灌音、摄像等时期技巧实现风险阻挡； 按时对业务情况进行自查、里面稽核等措施进行监控，通过专项/全面审计等措施实施业务 监控，排查风险隐患。   （五）托管东谈主对管理东谈主运作基金进行监督的方法和步履   托管东谈主严格按照议论政策律例、以及基金合同、托管协议等进行监督。监督依据具体 包括：   （1）《中华东谈主民共和国证券法》                 ；   （2）《中华东谈主民共和国证券投资基金法》                     ；   （3）《公开召募证券投资基金运作管理办法》；                        ；   （4）《公开召募证券投资基金销售机构监督管理办法》   （5）《基金合同》、《基金托管协议》                    ；   （6）法律、律例、政策的其他划定。   我行根据基金合同及托管协议约定，对基金合同收效之后所托管基金的投资范围、投 资比例、投资限制等进行严格监督，实时请示基金管理东谈主违法风险。   （1）资产托管部成就核算监督岗亭，配备相应的业务东谈主员，在授权范围内幽静诈骗对 基金管理东谈主投资交易步履的监督职责，范例基金运作，珍惜基金投资东谈主的正当权益，不受 任何外界力量的骚动；   （2）在日常运作中，凡可量化的监督方针，由核算监督岗通过托管业务的自动处理程 序进行监督，实现系统的自动追踪和预警；   （3）对非量化方针、投资指示、管理东谈主提供的各式报表和呈报等，采取东谈主工监督的方 法。           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （1）基金托管东谈主对基金管理东谈主的投资运作监督结果，采取按时和不按时呈报神气向基 金管理东谈主和中国证监会呈报。按时呈报包括基金监控周报等。不按时呈报包括请示函、临 时日报、其他临时呈报等；  （2）若基金托管东谈主发现基金管理东谈主违法犯法操作，以电话、邮件、书面请示函的方式 通告基金管理东谈主，指明违法事项，明确纠正期限。在规按时限内基金托管东谈主再对基金管理 东谈主违法事项进行复查，如果基金管理东谈主对违法事项未予纠正，基金托管东谈主将呈报中国证监 会。如果发现基金管理东谈主投资运作有要紧违法步履时，基金托管东谈主应立即呈报中国证监会， 同期通告基金管理东谈主限期纠正；  （3）针对中国证监会、中国东谈主民银行对基金投资运作监督情况的查看，应实时提供有 关情况和贵府。                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                        七、干系服务机构  （一）销售机构  住所：北京市顺义区安庆大街甲3号院  办公地址：北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座8层  法定代表东谈主：张佑君  客户服务电话：400-818-6666  传真：010-63136700  议论东谈主：张德根  网址：www.ChinaAMC.com  基金管理东谈主可根据议论法律、律例的要求，弃取相宜要求的机构代理销售本基金，具 体代销机构情况请参见基金管理东谈主网站干系公示。  本基金办理场内认购、交易业务的销售机构为具有基金销售业务履历、并经上海证券 交易所和中国证券登记结算有限职责公司招供的上海证券交易所会员单元。 销售机构不错根据情况加多或者减少其销售城市、网点。  （二）登记机构  称号：中国证券登记结算有限职责公司  住所：北京市西城区太平桥大街 17 号  办公地址：北京市西城区太平桥大街 17 号  法定代表东谈主：于文强  议论东谈主：陈文祥  电话：021-68419095  传真：021-68870311  （三）磋磨管理东谈主  称号：中信证券股份有限公司  住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号不凡期间广场（二期）北座                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 办公地址：北京市向阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层 法定代表东谈主：张佑君 议论东谈主：王宏峰、李静、李江南、罗家聪、谢泽元、赵子源 电话：010-60833449 传真：010-60833504 （四）运营管理机构 称号：有巢住房租赁（深圳）有限公司 住所：深圳市南山区粤海街谈大冲社区华润置地大厦 B 座 2303 办公地址：深圳市南山区粤海街谈大冲社区华润置地大厦 B 座 2303 法定代表东谈主：陈嘉 议论东谈主：李伯乔 电话：0755-26654157 （五）财务参谋人 称号：中信证券股份有限公司 住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号不凡期间广场（二期）北座 办公地址：北京市向阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层 法定代表东谈主：张佑君 议论东谈主：王宏峰、李静、李江南、罗家聪、谢泽元、赵子源 电话：010-60833449 传真：010-60833504 （六）讼师事务所 称号：北京市汉坤讼师事务所 住所：北京市东城区东长安街 1 号东方广场 C1 座 9 层 办公地址：北京市东城区东长安街 1 号东方广场 C1 座 9 层 负责东谈主：李卓蔚 议论东谈主：方榕 承办讼师：方榕、李小 电话：010-8524 9486 传真：010-85255511/5522 （七）讼师事务所（基金）               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 称号：上海源泰讼师事务所 注册地址：上海市浦东新区浦东南路 256 号中原银行大厦 14 楼 办公地址：上海市浦东新区浦东南路 256 号中原银行大厦 14 楼 负责东谈主：廖海 承办讼师：廖海、刘佳 电话：021-51150298 传真：021-51150398 议论东谈主：刘佳 （八）管帐师事务所（验资机构） 基金管理东谈主礼聘的法定验资机构为安永华明管帐师事务所（特殊普通合伙）                                 。 称号：安永华明管帐师事务所（特殊普通合伙） 住所：北京市东城区东长安街1号东方广场安永大楼17层01-12室 办公地址：北京市东城区东长安街1号东方广场安永大楼17层 执行事务合伙东谈主：毛鞍宁 议论电话：010-58153000 传真：010-85188298 议论东谈主：蒋燕华 （九）管帐师事务所（审计、可供分配金额呈报审核） 称号：上会管帐师事务所（特殊普通合伙） 住所：上海市静安区威海路755号25楼 办公地址： 上海市静安区威海路755号25楼 执行事务合伙东谈主： 张晓荣 议论电话：138 1191 4564 传真：021-52921369 议论东谈主： 任丽君 （十）评估机构 称号：深圳市谢意梁行地皮房地产评估有限公司 住所：深圳市福田区福田街谈福安社区中心四路 1 号嘉里开垦广场 T2 座 503A、502B1 办公地址：北京市向阳区光华路 1 号北京嘉里中心北楼 14 层 法定代表东谈主：程家龙               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 议论东谈主：杨枝 电话：010-85198155 传真：010-85198100              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                     八、风险揭示   （一）与基础设施基金干系的各项风险因素   本基金大部分资产投资于特定类型的基础设施神气，具有权益属性。受经济环境、运 营管理、管帐政策及不可抗力等因素影响，基础设施神气阛阓价值、基金净值可能发生波 动，从而引起基金价钱出现波动。同期，本基金在上海证券交易所上市，也可能因为阛阓 供求关系等因素而面对交易价钱大幅波动的风险。   本基金采取阻滞式运作，不通达申购赎回，只可在二级阛阓交易。按照《基础设施基 金指引》要求，本基金原始权益东谈主和计策投资者所持有的计策配售份额需要餍足一定的持 有期要求，在一定时间内无法交易，因此本基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份 额。而且，基础设施基金面前尚在试点阶段，整个阛阓的监管体系、产品边界、投资东谈主培 育均处于发展初期，可能由此导致交易不活跃，从而存在基金份额持有东谈主需要资金时不可 随时变现并可能丧失其他投资契机的风险。   在基金合同收效且本基金相宜上市交易条件后，本基金将在上海证券交易所上市交易。 上市期间可能因违背法律律例或交易所执法等原因导致本基金停牌，投资者在停牌期间不 能买卖基金份额。如本基金因各式原因暂停或绝交上市，对投资者亦将产生风险，如无法 在二级阛阓交易的风险、基金财产因绝交上市而受到损失的风险。   本基金运作过程中可能触及基金份额持有东谈主、本基金、资产搭救证券、神气公司等多 层面税负。鉴于基础设施基金是转变产品，如果国度税收等政策发生调整，可能影响本基 金的投资运作与基金收益，干系政策可能导致神气公司投资性房地产所得税计税基础发生 变动进而导致投资者投资收益变动。   本基金存在因召募基金份额总额未达到准予注册边界的 100%、召募资金边界不足 2 亿 元或投资东谈主少于 1，000 东谈主、原始权益东谈主或其并吞阻挡下的关联方未按划定参与计策配售、扣 除计策配售部分后网下发售比例低于公开发售数目的 70%等基金召募未达到基金备案条件 而导致本基金发售失败的风险。如发售失败，管理东谈主将在召募文献约按时限内璧还投资者               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 的认购款及认购款的召募期利息。   基础设施基金产品结构与其他证券投资基金比拟较为复杂，在存续过程中，依赖于基 金及专项磋磨管理东谈主对基金资产的管理，以及基金管理东谈主礼聘的运营管理机构对基础设施 神气的运营及管理，干系机构东谈主员可能因常识、教学、管理水平、时期技巧等限制，影响 其对信息的处理以及对经济风景的判断，未能作念出最好管理决策或实施最好策略，从而影 响到基金的收益水平。   本基金持有基础设施资产搭救证券全部份额，如发生特殊情况需要处置基础设施资产 搭救证券，可能会由于资产搭救证券流动性较弱从而给证券持有东谈主带来损失（如证券不可 卖出或贬值出售等）         。   干系当事东谈主在业务各过错操作过程中，因里面阻挡存在颓势或者东谈主为因素形成操作失 误或违背操作规程等引致的风险，举例，越权违法交易、管帐部门诈骗、交易舛误、IT 系 统故障等风险。   在本基金的各式交易步履或者后台运作中，可能因为时期系统的故障或者差错而影响 交易的通俗进行或者导致投资者的利益受到影响。这种时期风险可能来自基金管理公司、 登记结算机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。   根据证券交易资金前端风险阻挡干系业务执法，中登公司和交易所对交易参与东谈主的证 券交易资金进行前端额度阻挡，由于执行、调整、暂停该阻挡，或该阻挡出现异常等，可 能影响交易的通俗进行或者导致投资者的利益受到影响。   本基金设立后，基金管理东谈主还将管理其他与本基金同类型的基础设施基金；基金管理 东谈主礼聘的运营管理机构可能持有或为其他同类型的基础设施神气提供运营管理服务；原始 权益东谈主也可能持有或管理其他同类型的基础设施神气等。由于上述情况，本基金的关联方 可能与本基金存在一定的利益冲突。   因干系法律律例或监管机构政策修改等基金管理东谈主无法阻挡的因素的变化，使基金或 投资者利益受到影响的风险，举例，监管机构基金估值政策的修改导致基金估值方法的调 整而引起基金净值波动的风险、干系律例的修改导致基金投资范围变化，基金管理东谈主为调              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 整投资组合而引起基金净值波动的风险等。   本基金投资于基础设施资产搭救证券的比例不低于 80%，投资于利率债、AAA 级信用 债、货币阛阓器具的比例不进取 20%。证券阛阓价钱因受各式因素的影响而引起的波动， 将使本基金资产面对潜在的风险。阛阓风险主要为债券投资风险，主要包括：   （1）信用风险   基金在交易过程中发生交收爽约，或者基金所投资债券之刊行东谈主出现爽约、断绝支付 到期本息，或由于债券刊行东谈主信用质地镌汰导致债券价钱下落，或者债券回购交易到期时 交易敌手方不可履行付款或结算义务等，形成基金资产损失的风险。   （2）利率风险   阛阓利率波动会导致债券阛阓的收益率和价钱的变动，如果阛阓利率上升，本基金持 有债券将面对价钱下落、本金损失的风险，而如果阛阓利率下落，债券利息的再投资收益 将面对下落的风险。   （3）收益率弧线风险   如果基金对长、中、短期债券的持有结构与基准存在各异，长、中、短期债券的相对 价钱发生变化时，基金资产的收益可能低于基准。   （4）利差风险   债券阛阓不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券价钱变化 的风险。   （5）阛阓供需风险   如果宏不雅经济环境、政府财政政策、阛阓监管政策、阛阓参与主体经营环境等发生变 化，债券阛阓参与主体可用资金数目和债券阛阓可供投资的债券数目可能发生相应的变化， 最终影响债券阛阓的供需关系，形成基金资产投资收益的变化。   （6）购买力风险   基金投资所取得的收益率有可能低于通货扩张率，从而导致投资者持有本基金资产实 际购买力下落。   本基金基金合同收效后，将根据干系法律律例苦求在交易所上市。本基金基金份额上 市交易后，在每个交易日的交易时间将根据干系交易执法确定交易价钱，该交易价钱可能 受本基金投资的基础设施神气经营情况、所在行业情况、阛阓心思及供求关系等因素影响；             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 此外，本基金还将按照干系业务执法、基金合同约定进行估值并败露基金份额净值等信息。 由于基金份额交易价钱与基金份额净值形成机制以及影响因素不同，存在基金份额交易价 格相对于基金份额净值折溢价的风险。   斗殴、当然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券阛阓的运行，可能导致基 金资产的损失。金融阛阓危险、行业竞争、代理机构爽约等超出基金管理东谈主自身平直阻挡 智商之外的风险，可能导致基金或者基金份额持有东谈主利益受损。   （二）与基础设施神气干系的风险   （1）产业政策及行业管理风险   本基金投资的基础设施神气的现款流主要由神气公司的租赁住房出租房钱收入等业务 收入提供。基础设施神气还是纳入上海市保障性租赁住房统一管理范围，其租赁订价圭表 受政府干系部门指导。如改日国度或上海市对于保障性租赁住房政策发生变化，包括但不 限于租赁价钱指导、入住审核条件趋严等，可能存在因此导致标的基础设施神气运营收入 镌汰的风险。   （2）地皮使用政策风险   本基金所持有的基础设施神气的部分地皮类型包括集体开垦用地，如改日对于集体建 设用地的干系政策发生变化，可能对基础设施神气运营产生不利影响。   （3）基础设施证券投资基金政策风险   面前基础设施证券投资基金是证券阛阓的转变产品，基础设施证券投资基金的干系的 律例轨制还在平缓建立和完善之中，如果议论法律、律例、政策发生变化，可能会对本基 金产生影响。   （4）租赁住房税收优惠政策无法延续适用导致现款流下落的风险   基础设施神气已赢得保障性租赁住房神气认定书。神气公司根据《对于完善住房租赁 议论税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡开垦部公告 2021 年第 24 号）划定，向 个东谈主出租住房取得的收入可弃取适用浅近计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%缠绵缴纳 升值税；向个东谈主、专科化边界化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征收房产税。未 来若保障性租赁住房税收优惠政策调整或者基础设施神气不餍足税收优惠政策适用的条件， 则存在神气公司干系税费开销加多，基金可供分配金额下落的风险。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   本基金所持有的基础设施资产类别为租赁住房，租赁住房的行业和区域集合度较高。 若租赁住房行业远景、经营环境发生变化或受到地方经济变化、东谈主口变化、疾病（如新冠 肺炎疫情）等外界因素要紧影响，可能导致基础设施神气运营收入不足预期，进而对基金 的分配形成不利影响。   本基金所持有的基础设施资产类别为租赁住房，且本基金投资于租赁住房行业基础设 施资产搭救证券的比例不低于非现款基金资产的 80%，收入起原集合度较高，本基金收益 存在因租赁住房行业干系情况变化而发生波动的风险。   本基金投资集合度高，收益率很大程度依赖基础设施神气运营情况。由于神气运营时 间较短，尚不足三年，短缺历史数据，如基金管理东谈主或运营管理机构经营管奢睿商不足、 出租率波动、运营成本变动，导致实践现款流大幅低于测算现款流，则存在基金收益率不 达预期的风险。   本基金发轫购入的基础设施神气为保障性租赁住房，其转让需要干系政府部门前置审 批，受限于干系处置变现步履和届时阛阓环境的影响，改日如需对基础设施神气进行处置 变现，处置过程的时间和变现款额具有一定的不确定性，从而影响基金份额持有东谈主预期收 益的实现。在极点情况下，本基金最终实现的变现资产可能将无法弥补对神气公司股权的 投成本金，进而可能导致投资者死亡。   本基金发轫投资的基础设施神气已被认定为保障性租赁住房，严格按照国度和上海市 对于保障性租赁住房的政筹划定，神气租赁价钱初度订价在同地段同品性阛阓租赁住房租 金的九折以下，后续调价幅度不高于同地段同品性租赁住房同期增幅，且年增幅不高于 5%。 受限于上述政策影响，基础设施神气房钱调价可能不足预期，从而对基础设施神气产生不 利影响。   本基金发轫购入的基础设施神气为位于上海市的保障性租赁住房，具有一定的政策属 性。根据上海市政府发布的《对于加速发展本市保障性租赁住房的实施意见》（沪府办规 〔2021〕12 号），对保障性租赁住房的佃农设定了相应准入圭表：苦求保障性租赁住房， 需要同期餍足以下两项基本准入条件：一是在本市正当作事、在职作事；二是在本市存在              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 住房贫瘠，住房贫瘠的面积圭表原则上按照家庭在本市一定区域范围内东谈主均住房建筑面积 低于 15 平方米确定。产业园区、用东谈主单元配套开垦的保障性租赁住房，应当优先或定向供 应本园区、本单元、本系统相宜条件的职工。   上述准入圭表阻挡了佃农的范围、基础设施神气的主义客群，一定程度上镌汰了基础 设施神气的阛阓竞争力。另一方面，不排除改日政府调整佃农准入圭表的可能，如对佃农 准入圭表的成就愈加严格，则基础设施神气面对租赁需求进一步下落而导致房钱收入下落 的风险。   基础设施的佃农包括企业佃农和个东谈主佃农，佃农数目较多、分散度较高。如在租赁合 同期限内，佃农可能因各式原因导致其践约智商下落，如企业佃农的经营情状下行、个东谈主 佃农的收入和支付智商下落等，佃农不可按照租赁合同的约定缴纳房钱，导致爽约、退租 等情形，镌汰基础设施神气的出租率、现款流，从而对本基金的收益率产生不利影响。   本基金投资的基础设施神气采取收益法进行评估，收益法估值对于神气现款流和收入 增长的预测，折现率的弃取，运营管理的成本等参数需要进行巨额的假设。由于预测期限 长，部分假设较小幅度的偏差会很大程度上影响基础设施神气的估值，可能导致评估值不 能统统反应基础设施神气的公允价值。同期，基础设施神气的评估结果并未琢磨因设立本 基金而发生的基金管理费、专项磋磨的磋磨管理费等用度，而该等用度需要由基金财产承 担。由于现款流和收入预测渊博不琢磨突发因素或不可抗力带来的收入下落，在改日持续 运作过程中，可能会出现耐久收益不足预期的风险。   本基金投资的基础设施神气为保障性租赁住房，基础设施神气建成时间较短，干系设 施开垦较新。改日跟着使用年限的增长，基础设施神气的干系设施开垦可能需要更换、维 修，包括但不限于基础设施神气基本结构、外立面、里面装修、产品家电、电梯、水电相 关开垦等，该等维修或成人道开销具有一定的不确定性，如改日实践开支数超出资产评估 时预测的额度，届时发生超出预期的干系珍惜及成人道开销可能镌汰本基金的投资收益。   本基金对基础设施神气改日现款流进行合理预测，通俗情况下影响基础设施神气改日 现款流的因素主要为基础设施神气运营收入净额，运营收入净额影响因素包括租赁住房行 业发展和运营管理机构运营智商；租赁住房行业为近些年快速发展的行业，但行业范例不             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 完善，行业监管也在摸索过程中，行业发展受国度行业政策、所在地区发展等因素影响。 此外，现款流预测基于对租赁住房房钱收入等现款收入和运营管理费及珍惜成本等现款支 出的假设，由于影响收入和开销的因素具有一定的不确定性或存在无法达到预期的风险， 因此对基础设施神气改日现款流的预测也可能会出现一定程度的偏差，本基金持有东谈主可能 面对现款流预测偏差导致的最终赢得分配偏差的风险。   本基金在专项磋磨层面成就了股东借钱：专项磋磨向 SPV 披发股东借钱，SPV 收购项 目公司后，由神气公司收受合并 SPV 并秉承此项债务。其中部分股东借钱利息不错在税前 扣除，有意于优化神气公司成本结构。但该结构存在以下风险：   （1）如改日对于股东借钱利息的税前抵扣政策发生变动，或成本阛阓利率下诈骗股东 借钱利息的税前抵扣额低于预期，可能导致神气公司应征税所得额和所得税应征税额的提 高，使本基金可供分配现款流不达预期，导致现款流波动风险。   （2）如改日对于民间假贷借钱利率上限的政策或律例发生变动，导致神气公司可能不 能按照《神气公司借钱合同》等协议的约定偿还股东借钱本金和利息，使本基金现款流分 配不达预期，带来现款流波动风险。   （1）在本基金运作期间，基础设施神气的运营功绩与运营管理机构所持续提供的服务 及阐扬密切干系。如运营管理机构未能尽责践约，或其里面功课、东谈主员管理及系统操作不 当或特地，可能给基础设施神气形成损失。   （2）在本基金运作期间，存在运营管理机构不续聘或解聘且莫得合适续聘机构的可能 性。此外，运营管理机构的干系东谈主员可能下野并在下野后管理与本基金投资的基础设施项 目存在竞争关系的神气，对基础设施神气的业务、财务情状、经营功绩及远景可能会形成 不利影响。   （3）运营管理机构的里面监控政策及步履可能无法发现，或不可统统有用防守神气公 司职工、其他第三方职工的干系犯法违法步履。若出现上述情况，可能会对本基金形成不 利影响。   上海市提议“十四五”期间，磋磨新增开垦筹措保障性租赁住房 47 万套（间）以上，达 到同期新增住房供应总量的 40%以上；到“十四五”末，全市将累计开垦筹措保障性租赁住 房 60 万套（间）以上，其中 40 万套（间）操纵形成供应。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   本基金投资的基础设施神气为保障性租赁住房，跟着上海市保障性租赁住房的持续供 应，在其一定距离范围内存在新审批或新开垦保障性租赁住房或其他类型租赁住房的可能 性，新开垦或新审批的神气可能与本标的神气产生竞争，对本基金投资的基础设施神气租 赁客户带来分流，如果区域内租赁住房的需求量增长慢于供给量增长，可能对基础设施项 目出租率产生一定的不利影响，存在一定的阛阓竞争风险。   本基金发轫召募资金投资的基础设施神气的原始权益东谈主和运营管理机构为有巢深圳， 有巢深圳是国内率先参与租赁住房改革、成为专科公寓资产的投资开发运营商。有巢深圳 在上海持有并管理多个同类型资产神气，本基金改日新购入基础设施神气可能仍然与有巢 深圳管理的其他神气处于不异或相近的区位、面向相似的客群；此外，基础设施神气还可 能从有巢深圳或华润置地有限公司等关联方采购干系服务，从而发生关联交易。因此，本 基金与原始权益东谈主或运营管理机构存在一定的利益冲突风险和关联交易风险。   神气公司可通过运营管理机构为基础设施神气提供维修及调养服务，维修及调养服务 触及电梯、风机等重型机械的操作，操作过程中可能会发生无意事件；租赁住房运营过程 中，神气公司可能面对基础设施神气的毁伤或浩瀚、东谈主身伤害或死字以及承担相应法律责 任的风险。此外，如发生地震、台风、水患、失火、斗殴、夭厉、政策、法律变更绝顶他 不可抗力事件，基础设施神气经营情况可能受到影响，进而对本基金的收益分配形成不利 影响。   （三）声明 担投资风险。 金并不是代销机构的存款或欠债，也莫得经代销机构担保或者背书，代销机构并不可保证 其收益或本金安全。   基金管理东谈主承诺以敦厚信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金 一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往功绩绝顶净值陡立并不预示其改日功绩阐扬。 基金管理东谈主提醒投资东谈主基金投资的“买者自诩”原则，在作念出投资决策后，基金运营情状与 基金净值变化引致的投资风险，由投资东谈主自行包袱。               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                        九、基金的召募   本基金由基金管理东谈主依照《基金法》《运作办法》《销售办法》《基础设施基金指 引》、基金合同绝顶他议论划定，并经中国证监会于 2022 年 10 月 31 日出具的证监许可 2022 2628 号文注册召募。本基金基金份额发售的干系业务行为应当相宜法律律例及上海 证券交易所基础设施基金发售业务的议论划定。   （一）基金召募情况   基金管理东谈主、财务参谋人根据询价结果，协商确定本基金认购价钱为 2.417 元/份。   本基金自 2022 年 11 月 14 日起至 2022 年 11 月 15 日（含）进行发售。其中，公众投资 者的召募期为 2022 年 11 月 14 日，计策投资者及网下投资者的召募期为 2022 年 11 月 14 日 起至 2022 年 11 月 15 日（含）。经安永华明管帐师事务所（特殊普通合伙）验资，本次募 集期间本基金共召募 500，000，000.00 份基金份额，有用认购户数为 69，850 户。   （二）基金基本情况、运作方式和存续期间 划定的情形下在上交所上市交易。存续期届满后，经基金份额持有东谈主大会决议通过，本基 金可延长存续期。不然，本基金绝交运作并计帐，无需召开基金份额持有东谈主大会。   （三）种种投资者配售份额及比例   本基金经过比例配售，最终向计策投资者、网下投资者和公众投资者发售的基金份额 数目绝顶比举例下表所示。  投资者类型       获配基金份额数目（万份）                占召募总份额比例  计策投资者                       30，000                  60%  网下投资者                       14，000                  28%  公众投资者                           6，000               12%    整个                        50，000                 100%            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                  十、基金合同的收效  根据议论律例划定，本基金餍足基金合同收效条件，基金合同于 2022 年 11 月 18 日正 式收效。自基金合同收效日起，本基金管理东谈主正经发轫管理本基金。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                十一、基金份额的上市交易和结算   （一）基金份额的上市交易   基金合同收效后，在相宜法律律例和上海证券交易所划定的上市条件的情况下，经向 上海证券交易所苦求，本基金自 2022 年 12 月 9 日起在上海证券交易所上市交易及通达基 金通平台转让业务。   本基金上市交易后，不错采取竞价、巨额、报价、询价、指定敌手方和协议交易等上 海证券交易所招供的交易方式交易。使用场内证券账户认购的基金份额可平直在上海证券 交易所场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额应通过办理跨系统转托管业务将基金 份额转托管在场内证券经营机构后，方可参与上海证券交易所场内交易。使用场外基金账 户认购的基金份额可通过转托管参与上海证券交易所场内交易或平直参与干系平台交易， 具体可参照上海证券交易所、中国结算执法办理。   （二）上市的证券交易所   上海证券交易所   （三）上市时间   本基金自 2022 年 12 月 9 日起在上海证券交易所上市交易及通达基金通平台转让业务。   （四）上市交易的执法   本基金在上海证券交易所的上市交易需撤职《上海证券交易所交易执法》                                  《上海证券交 易所证券投资基金上市执法》《基础设施基金指引》绝顶他上交所业务执法、证券业协会业 务执法、基金业协会业务执法等议论划定绝顶时时改良、补充或更新。   （五）上市交易的用度   上市交易的用度按照上海证券交易所议论划定办理。   （六）上市交易的停复牌   上市基金份额的停复牌按照《基金法》干系划定和上交所业务执法的干系划定执行。 具体情况见基金管理东谈主届时干系公告。   （七）绝交上市   基金份额上市交易后，本基金出现以下恣意情形之一的，上交所可绝交其上市交易， 并报中国证监会备案：              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   当本基金发生绝交上市的情形时，本基金将变更为非上市的证券投资基金，无需召开 基金份额持有东谈主大会。   基金绝交上市后，对于本基金场内份额的处理执法由基金管理东谈主制定并按划定公告。   （八）基金份额收购及份额权益变动   投资者绝顶一致行动东谈主同意并证明，自领有基金份额时即视为对如下事项作出了不可 破除的承诺：   （1）通过上海证券交易所交易或上海证券交易所招供的其他方式，投资者绝顶一致行 动东谈主领有权益的基金份额达到本基金基金份额的 10%时，应当在该事实发生之日起 3 日内 编制权益变动呈报书，通告本基金管理东谈主，并予公告；在上述期限内，不得再行买卖本基 金的份额。   （2）投资者绝顶一致行动东谈主领有权益的基金份额达到本基金基金份额的 10%后，其通 过上海证券交易所交易领有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每加多或者减少 5%， 应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动呈报书，通告本基金管理东谈主，并予公告。在 该事实发生之日起至公告后 3 日内，不得再行买卖本基金的份额。   投资者绝顶一致行动东谈主同意在领有基金份额时即视为承诺，承诺若违背上述第（1）、 （2）条文定买入在本基金中领有权益的基金份额的，在买入后的 36 个月内对该进取划定 比例部分的基金份额不诈骗表决权。   （3）投资者绝顶一致行动东谈主应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会公开发 行证券的公司权益变动呈报书内容与格式划定以绝顶他议论上市公司收购及股份权益变动 的划定编制干系份额权益变动呈报书等信息败露文献并予公告。   投资者绝顶一致行动东谈主领有权益的基金份额达到或者进取本基金份额的 10%但未达到   投资者绝顶一致行动东谈主领有权益的基金份额达到或者进取本基金份额的 30%但未达到   投资者绝顶一致行动东谈主领有权益的基金份额达到本基金份额的 50%时，络续增持本基 金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以绝顶他议论上市公司收购及股份权益变              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 动的议论划定，采取要约方式进行并履行相应的步履或者义务，但相宜上交所业务执法规 定情形的可免除发出要约。   投资者绝顶一致行动东谈主通过首次发售领有权益的基金份额达到或进取本基金份额 50%， 络续增持本基金份额的，适用前述划定。   基金管理东谈主应当参照《上市公司收购管理办法》的议论划定，编制并公告管理东谈主呈报 书，礼聘幽静财务参谋人出具专科意见并予公告。   以要约方式对本基金进行收购的，要约收购期限届满至要约收购结果公告前，基础设 施基金应当停牌。基金管理东谈主败露要约收购结果公告日复牌，公告日为非交易日的，于次 一交易日起复牌。   以要约方式对本基金进行收购的，当事东谈主应当参照上海证券交易所和中国结算上市公 司要约收购业务的议论划定办理干系手续。   投资者绝顶一致行动东谈主领有权益的本基金份额达到或者进取本基金份额的 2/3 的，络续 增持本基金份额的，可免于发出要约。   除相宜上款划定的条件外，投资者绝顶一致行动东谈主领有权益的本基金份额达到或者超 过本基金份额的 50%的，且相宜《上市公司收购管理办法》第六十三条列举情形之一的， 可免于发出要约。   相宜《上市公司收购管理办法》第六十二条列举情形之一的，投资者不错免于以要约 方式增持本基金份额。   （九）本基金如行为质押券按照上海证券交易所划定参与质押式协议回购、质押式三 方回购等业务，原始权益东谈主或其并吞阻挡下的关联方在限售届满后参与上述业务的，质押 的计策配售取得的本基金份额累计不得进取其所持全部该类份额的50%，上海证券交易所 另有划定除外。   （十）扩募基金份额的上市   基础设施基金存续期间购入基础设施神气完成后，触及扩募基金份额上市的，基金管 理东谈主需参照上交所业务执法朝上海证券交易所苦求新增基金份额上市。   （十一）流动性服务商安排   本基金上市期间，基金管理东谈主将采用不少于 1 家流动性服务商为基础设施基金提供双 边报价等服务。基金管理东谈主及流动性服务商开展基金流动性服务业务，按照上交所《基金 流动性服务业务指引》绝顶他干系划定执行。           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （十二）干系法律律例、中国证监会及上海证券交易所对基金上市交易的执法等干系 划定进行调整的，基金合同相应赐与修改，且此项修改无需召开基金份额持有东谈主大会，并 在本基金更新的招募说明书中列示。  若上海证券交易所、中国结算等加多了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管理 东谈主不错在履行恰当的步履后加多相应功能，无需召开基金份额持有东谈主大会。  在不违背法律律例及不毁伤基金份额持有东谈主利益的前提下，本基金不错苦求在包括境 应酬易所在内的其他交易场所上市交易。  （十三）基金份额的结算  本基金的基金份额按照中国结算的业务执法采取分系统登记原则。记录在投资者场内 证券账户中的基金份额登记在中国结算证券登记结算系统；记录在投资者洞开式基金账户 中的基金份额登记在中国结算洞开式基金登记结算系统。  基金份额的具体结算以中国结算业务执法的划定为准。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                   十二、基金的投资   （一）投资主义   本基金主要投资于基础设施资产搭救证券全部份额，并取得基础设施神气统统系数权 或经营权利。通过主动的投资管理和运营管理，力求为基金份额持有东谈主提供富厚的收益分 配。   （二）投资范围及比例   本基金存续期内按照《基金合同》的约定以 80%以上基金资产投资于租赁住房类基础 设施资产搭救专项磋磨，并将优先投资于以有巢住房租赁（深圳）有限公司或其关联方拥 有或保举的租赁住房基础设施神气为投资标的的资产搭救专项磋磨，并持有资产搭救专项 磋磨的全部资产搭救证券份额，从而取得基础设施神气统统系数权或经营权利。本基金的 其余基金资产应当照章投资于利率债（国债、政策性金融债、央行单子）、AAA 级信用债 （企业债、公司债、金融债、中期单子、短期融资券、超短期融资债券、公开刊行的次级 债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币阛阓器具（债券回购、银行存款、同行存单等） 以及法律律例或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融器具。   本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可诊治债券（可分离交易可转债的纯 债部分除外）、可交换债券。   如法律律例或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理东谈主在履行恰当步履后， 不错将其纳入投资范围，并可依据届时有用的法律律例当令合理地调整投资范围。   除基金合同另有约定外，本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产搭救 证券的资产比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施神气出售、按照扩募决议实施扩募 收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施神气购入、资产搭救证券或基础设施资产公允价 值减少、资产搭救证券收益分配及中国证监会招供的其他因素致使基金投资比例不相宜上 述划定投资比例的不属于违背投资比例限制；因除上述原因之外的其他原因导致不餍足上 述比例限制的，基金管理东谈主应在 60 个作事日内调整。   若法律律例的干系划定发生变更或监管机构允许，本基金管理东谈主在履行恰当步履后， 可对上述资产配置比例进行调整。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   本基金发轫召募资金在扣除干系用度后全部用于认购中信证券-华润有巢租赁住房基础 设施 1 号资产搭救专项磋磨的资产搭救证券，该基础设施资产搭救证券的管理东谈主为中信证 券，基础设施资产搭救证券对基础设施神气公司上海有巢优厦房屋租赁有限公司和有巢房 屋租赁（上海）有限公司进行 100%股权绝顶他神气投资，基础设施资产包括有巢泗泾神气 和有巢东部经开区神气。基础设施神气的原始权益东谈主为有巢住房租赁（深圳）有限公司。   （三）投资策略   （1）发轫投资策略   基金合同收效后，本基金将 80%以上的基金资产投资于基础设施资产搭救证券，并间 接持有神气公司的 100%股权，以最终获取最初由原始权益东谈把持有的基础设施神气统统系数 权或经营权利；资产搭救证券将根据需要追加对基础设施神气公司或其他特殊目的载体 （如触及）的权益性或债性投资。   前述基础设施神气公司的概况、基础设施神气情况、交易结构情况、现款流测算呈报 和资产评估呈报等信息详见本基金招募说明书。   （2）扩募收购策略   基金存续期内，本基金将寻求并购相宜本基金投资范围和投资策略的其他租赁住房类 型的基础设施资产，并根据实践情况弃取通过基金扩募资金投资于新的资产搭救证券或继 续认购原有资产搭救证券扩募后份额的方式实现资产收购，以扩大本基金的基础资产边界、 分散化基础资产的经营风险、提高基金的资产投资和运营收益。   （3）资产出售及处置策略   基金存续期内，基金管理东谈主根据阛阓环境与基础设施神气运营情况制定基础设施神气 出售决议并负责实施。基金管理东谈主有权积极寻求空洞实力强、报价高的交易敌手方，在平 衡资产对价、交割速率、付款决议等多个因素后，将资产择机出售。   如证明基金存续期届满将进入计帐期或按基金合同约定由基金份额持有东谈主大会进行决 议进行基金资产处置的，基金管理东谈主有权提前积极寻求空洞实力强、报价高的交易敌手方， 在平衡资产对价、交割速率、付款决议等多个因素后，在计帐期内或持有东谈主大会决议的处 置期内完成资产处置。   （4）融资策略   在基金存续期内，在阻挡基金风险的前提下，本基金将空洞使用各式杠杆器具，力求 提高基金份额持有东谈主的投资收益。基金提高杠杆的方法包括但不限于使用基金持有的债券             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 资产作念正回购、采取杠杆收购的方式收购资产、向银行苦求贷款和法律律例允许的其他方 式等。   本基金将确保杠杆比例、融资条件、资金用途相宜干系法律律例允许的范围划定。   （5）运营策略   本基金将审慎论证宏不雅经济因素、基础设施神气行业周期等因素来判断基础设施神气 当前的投资价值以及改日的发展空间。   同期，基金管理东谈主将主动管理，并不错礼聘在租赁住房运营和管理方面有丰富教学的 机构行为运营管理机构，为基础设施神气提供运营管理服务。出现运营管理机构因故意或 要紧谬误给基金形成要紧损失等运营管理机构法定解任情形时，基金管理东谈主履行恰当步履 后可更换运营管理机构，无须提交基金份额持有东谈主大会投票表决。   同期，基金管理东谈主将寄托运营管理机构采取积极措施以提高租赁住房管奢睿商和运营 管理效率。   基金管理东谈主将履行主动管理职责并代表基金份额持有东谈主诈骗干系权利（包括但不限于 通过特殊目的载体诈骗对基础设施神气所享有的权利），并与运营管理机构签订相应的运营 管理服务协议，力求获取富厚的运营收益。   （6）权属到期后的安排   根据干系法律及证照，本基金成立时拟投资的基础设施神气的地皮使用权将于 2088 年 到期。基金管理东谈主将根据实践情况弃取于地皮使用权期限届满前苦求续期。如果缓期苦求 获批准，地皮使用权东谈主将有可能需要餍足其他条件，支付相应款项，且受制于干系法律法 规和政府部门的最终批准，基金管理东谈主不保证地皮使用权一定能够续期。   结合对改日阛阓利率预期运用久期调整策略、收益率弧线配置策略、债券类属配置策 略、利差轮动策略等多种积极管理策略，通过严谨的研究发现投资契机，构建收益富厚、 流动性细密的债券组合。   今后，跟着证券阛阓的发展、金融器具的丰富和交易方式的转变等，基金还将积极寻 求其他投资契机，如法律律例或监管机构以后允许基金投资其他品种，本基金将在履行适 当步履后，将其纳入投资范围以丰富组合投资策略。   （四）投资限制   基金存续期内，基金的投资组合应撤职以下限制：             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （1）本基金投资于基础设施资产搭救证券的资产比例不低于基金资产的 80%，但因基 础设施神气出售、按照扩募决议实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施神气购 入、资产搭救证券或基础设施资产公允价值减少、资产搭救证券收益分配及中国证监会认 可的其他因素致使基金投资比例不相宜上述划定投资比例的不属于违背投资比例限制；因 除上述原因之外的其他原因导致不餍足上述比例限制的，基金管理东谈主应在 60 个作事日内调 整；   （2）本基金除投资基础设施资产搭救证券外，持有一家公司刊行的证券，其市值不超 过基金资产净值的 10%；   （3）本基金管理东谈主管理的全部基金除投资基础设施资产搭救证券外，持有一家公司发 行的证券，不进取该证券的 10%（统统按照议论指数的组成比例进行证券投资的基金品种 不错不受此条件划定的比例限制）；   （4）进入世界银行间同行阛阓进行债券回购的最耐久限为 1 年，债券回购到期后不得 缓期；   （5）本基金平直或辗转对外借进款项，借钱用途限于基础设施神气日常运营、维修改 造、神气收购等，且基金总资产不得进取基金净资产的 140%；   （6）本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易敌手开展逆回 购交易的，可接受质押品的禀赋要求应当与基金合同约定的投资范围保持一致；   （7）法律律例及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他投资限制。   除上述第（1）、（5）项情形之外，因证券阛阓波动、证券刊行东谈主合并、基金边界变动 等基金管理东谈主之外的因素致使基金投资比例不相宜上述划定投资比例的，基金管理东谈主应当 在 10 个交易日内进行调整，但中国证监会划定的特殊情形除外。法律律例另有划定的，从 其划定。   除基金合同另有约定外，基金管理东谈主应当自基金合同收效之日起 6 个月内使基金的投 资组合比例相宜基金合同的议论约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当 相宜基金合同的约定。基金托管东谈主对基金的投资的监督与查看自基金合同收效之日起发轫。   本基金投资的信用债为外部主体评级或债项评级在 AAA 级及以上的债券。信用评级主 要参考取得中国证监会证券评级业务许可的资信评级机构的评级结果。因资信评级机构调 整评级等基金管理东谈主之外的因素致使本基金投资信用债比例不相宜上述约定投资比例的， 基金管理东谈主应当在该信用债可交易之日起 3 个月内进行调整，中国证监会划定的特殊情形 除外。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   如果法律律例或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的划定为准。 法律律例或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理东谈主在履行恰当步履后，则 本基金投资不再受干系限制，无需经基金份额持有东谈主大会审议。   为珍惜基金份额持有东谈主的正当权益，基金财产不得用于下列投资或者行为：   （1）承销证券。   （2）违背划定向他东谈主贷款或者提供担保。   （3）从事承担无尽职责的投资。   （4）买卖其他基金份额，但法律律例或中国证监会另有划定的除外；   （5）向基金管理东谈主、基金托管东谈主出资。   （6）从事内幕交易、专揽证券交易价钱绝顶他不梗直的证券交易行为。   （7）法律、行政律例或者中国证监会划定不容的其他行为。   基金管理东谈主运用基金财产买卖基金管理东谈主、基金托管东谈主绝顶控股股东、实践阻挡东谈主或 者与其有要紧锐利关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他要紧关 联交易的，应当相宜基金的投资主义和投资策略，撤职基金份额持有东谈主利益优先原则，防 范利益冲突，建立健全里面审批机制和评估机制，按照阛阓公正合理价钱执行。干系交易 必须事前得到基金托管东谈主的同意，并按法律律例赐与败露。要紧关联交易应提交基金管理 东谈主董事会审议，并经过三分之二以上的幽静董事通过。基金管理东谈主董事会应至少每半年对 关联交易事项进行审查。基金合同对本基金收购基础设施神气后从事其他关联交易另有规 定的，从其划定。   法律律例或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资不再受上 述干系限制或按变更后的划定执行。   （五）投资比例超限的处理方式和过程   因基础设施神气出售、按照扩募决议实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设 施神气购入、资产搭救证券或基础设施资产公允价值减少、资产搭救证券收益分配及中国 证监会招供的其他因素致使基金投资比例不相宜上述划定投资比例的不属于违背投资比例 限制；因除上述原因之外的其他原因导致不餍足上述比例限制的，基金管理东谈主应在 60 个工 作日内调整。   （六）功绩比较基准   本基金暂不设立功绩比较基准。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   如果干系法律律例发生变化，或者有更巨擘的、更能为阛阓渊博接受的功绩比较基准 推出，经基金管理东谈主与基金托管东谈主协商，本基金不错在按照监管部门要求履行恰当步履后 加多或变更功绩比较基准并实时公告，无须召开基金份额持有东谈主大会。   （七）风险收益特征   本基金在存续期内主要投资于基础设施资产搭救证券全部份额，以获取基础设施运营 收益并承担基础设施神气价钱波动，因此与股票型基金、债券型基金和货币阛阓基金等常 规证券投资基金有不同的风险收益特征。一般阛阓情况下，本基金预期风险和收益高于债 券型基金和货币阛阓基金，低于股票型基金。   （八）借钱限制   本基金不错平直或辗转对外借进款项，应当撤职基金份额持有东谈主利益优先原则，不得 依赖外部增信，借钱用途限于基础设施神气日常运营、维修改造、神气收购等，且基金总 资产不得进取基金净资产的 140%。其中，用于基础设施神气收购的借钱应当相宜下列条件： 足偿还借钱要求，偿付安排不影响基金持续富厚运作；   本基金总资产被迫进取基金净资产 140%的，本基金不得新增借钱，基金管理东谈主应当及 时向中国证监会呈报干系情况及拟采取的措施等。   本基金将确保杠杆比例相宜干系法律律例允许的范围划定。   法律律例或监管机构另有划定的从其划定。   （九）基金管理东谈主代表基金诈骗股东或债权东谈主权利的处理原则及方法 专项磋磨诈骗对基础设施神气公司的股东或债权东谈主权利，保护基金份额持有东谈主的利益； 欠妥利益。   （十）主要财务方针和基础设施神气运营财务数据                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 以下内容摘自本基金 2024 年第三季度呈报：                                                                 单元：东谈主民币元                                                    呈报期         主要财务方针                                      （2024 年 7 月 1 日-2024 年 9 月 30 日）    注：①本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营行为产生的现款流量净额”均 指合并报上层面的数据。    ②本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收 益、营业外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。   无。   基础设施神气公司称号：上海有巢优厦房屋租赁有限公司、有巢房屋租赁（上海）有 限公司                本期 2024 年 7 月 1 日至 2024 年         上年同期 2023 年 7 月 1 日至  序                       9 月 30 日                     2023 年 9 月 30 日         组成  号                              占该神气总收                         占该神气总收                 金额（元）                            金额（元）                                 入比例（％）                         入比例（％）   基础设施神气公司称号：上海有巢优厦房屋租赁有限公司、有巢房屋租赁（上海）有 限公司                本期 2024 年 7 月 1 日至 2024 年        上年同期 2023 年 7 月 1 日至  序号     组成                     占该神气总                           占该神气总                 金额（元）           成本比例            金额（元）           成本比例                                  （％）                             （％）        其他成本/        用度                  中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   注：本呈报期神气公司财务用度主要为股东借钱利息用度。   基础设施神气公司称号：上海有巢优厦房屋租赁有限公司、有巢房屋租赁（上海）有 限公司                                                                  上年同期 2023                                                   本期 2024 年 7                                                                   年 7 月 1 日至                   方针含义说明及计               方针       月 1 日至 2024  序号       方针称号                                                   2023 年 9 月 30                     算公式                  单元       年 9 月 30 日                                                                       日                                                    方针数值            方针数值                   （利润总额+利息        息税折旧摊        销前利润率                   营业收入×100%   （十一）除基础设施资产搭救证券之外的投资组合呈报 以下内容摘自本基金 2024 年第三季度呈报：       序号                    神气                               金额（元）                  其中：债券                                                           -                     资产搭救证券                                                       -                  其中：买断式回购的买入返售金                  融资产   本基金本呈报期末未持有债券。   本基金本呈报期末未持有债券。   本基金本呈报期末除基础设施资产搭救证券之外未持有资产搭救证券。   呈报期内，本基金投资决策步履相宜干系法律律例的要求，未发现本基金投资的前十 名证券的刊行主体本期出现被监管部门立案阅览，或在呈报编制日前一年内受到公开攻讦、 处罚的情形。        中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 本基金本呈报期末无其他资产。 投资者可登录本公司网站查阅本基金按时呈报全文。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                   十三、基金的财产   （一）基金资产总值   基金资产总值即基金总资产，是指购买的基础设施资产搭救证券、其他证券及单子价 值、银行存款本息和基金应收款以绝顶他投资所形成的价值总和，即基金合并财务报上层 面计量的总资产。   （二）基金资产净值   基金资产净值是指基金净资产，是指基金资产总值减去基金欠债后的价值，即基金合 并财务报上层面计量的净资产。   （三）基金财产的账户   基金托管东谈主根据干系法律律例、范例性文献为本基金开立资金账户、证券账户以及投 资所需的其他专用账户，并由基金托管东谈主按照基金合同及托管协议等的约定进行管理。开 立的基金专用账户与基金管理东谈主、基金托管东谈主、运营管理机构、基金销售机构和基金登记 机构等干系主体自有的财产账户以绝顶他基金财产账户相幽静。   磋磨托管东谈主根据干系法律律例、范例性文献以及专项磋磨文献的约定为专项磋磨开立 专项磋磨托管账户，并由磋磨托管东谈主按照专项磋磨托管协议的约定进行管理。专项磋磨的 干系货币收支行为通过该账户进行。   神气公司的监管账户、基本户由神气公司在银行开立，并按照《神气公司监管协议》 《神气公司基本户监管协议》的约定进行管理。详见本招募说明书“十八、基础设施神气运 营管理安排”。   （四）基金财产的看守和处分   本基金财产幽静于基金管理东谈主、基金托管东谈主、运营管理机构、基金销售机构等干系主 体的财产，并由基金托管东谈主看守。基金管理东谈主、基金托管东谈主、基金登记机构、运营管理机 构、基金销售机构等干系主体以其自有的财产承担其自身的法律职责，其债权东谈主不得对本 基金财产诈骗请求冻结、扣押或其他权利。除照章律律例和《基金合同》等约定进行处分 外，基金财产不得被处分。   基金管理东谈主、基金托管东谈主、运营管理机构、基金销售机构等干系主体因照章散伙、被 照章破除或者被照章宣告歇业等原因进行计帐的，基金财产不属于其计帐财产。基金管理 东谈主管理运作基金财产所产生的债权，不得与其固有资产产生的债务彼此抵销；基金管理东谈主 管理运作不同基金的基金财产所产生的债权债务不得彼此抵销。非因基金财产本人承担的           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 债务，不得对基金财产强制执行。               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                  十四、基础设施神气基本情况   （一）基础设施神气概况及运营数据   本基金持有的基础设施神气的资产范围为（1）有巢优厦持有的坐落于上海市松江区泗 泾镇米易路 216 弄的有巢泗泾神气，包括对应的房屋系数权绝顶占用范围内的集体开垦用 地使用权；以及（2）有巢上海持有的坐落于上海市松江区松江工业区 604 街坊 238/19 丘 （松江区工业区 SJC10024 单元 09-11 号地块）的有巢东部经开区神气，包括对应的房屋所 有权绝顶占用范围内的国有开垦用地使用权。   （1）基本情况   有巢优厦还是就有巢泗泾神气取得《不动产权文凭》（沪（2021）松字不动产权第 开垦用地使用权。                  表 14-1 有巢泗泾神气基本情况      神气（资产）称号                      有巢泗泾神气    所在地（明确到县区级）                     上海市松江区         行业                         租赁住房行业        产权文凭号            沪（2021）松字不动产权第 041175 号        权利类型              集体开垦用地使用权/房屋系数权        权利性质                            出让        用地性质                       租赁住房（R4）        使用期限           2018 年 12 月 3 日起至 2088 年 12 月 2 日止                    东邻上海科达传动系统有限公司，南临泗博路，西临        资产范围                               泗联路，北临查袋泾                    地皮面积 20，166.70 平方米，总建筑面积 55，136.87 平      开垦内容和边界                                     方米       开/齐备时间                   2019 年 5 月/2021 年 2 月        决算总投资                       39，227.03 万元       运营发轫时间                        2021 年 3 月   有巢泗泾神气坐落于上海市松江区泗泾镇，地皮使用权面积整个为 20，166.70 平方米， 地块东邻上海科达传动系统有限公司，南临泗博路，西临泗联路，北临查袋泾。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                   图 14- 1 有巢泗泾神气区位   有巢泗泾神气相近配套较完善，生计较便利，距离松江区九亭中心直线距离约 4.6 公 里，距离最近的高速公路出进口约莫 3.8 公里，距离最近的地铁站约 2.4 公里。面前神气提 供班车接驳服务，其中神气-地铁接驳透露往还于神气及泗泾地铁站，作事日早 5 班次，晚 旦夕各 2 班次。班车服务为佃农提供了日常交通的便利。   有巢泗泾神气于 2021 年建成，神气包含 5 栋租赁住房、1 栋配套交易及物业用房、470 个车位（含 389 个地下车位及 81 个地上车位）。其中 1 号楼、2 号楼、3 号楼、4 号楼、5 号 楼租赁住房为地上 17 层，1 号楼及 6 号楼 1 层为配套交易及物业用房。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                  图 14- 2 有巢泗泾神气俯视图   有巢泗泾神气共有可出租房间 1，264 间，其中小一室户型面积约 30 平方米，共 848 间；大一室户型面积约 35 平方米，共 288 间；两室户型面积约 50 平方米，共 128 间。                  图 14- 3 有巢泗泾神气户型图   有巢泗泾神气室内配置都全，提供“拎包入驻”服务，入户采取智能门锁，室内配备有 空调、洗衣机、雪柜、滚水器、油烟机等家电设施，以及床、床垫、餐桌、餐桌椅、衣柜 等行为家私产品。               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                  图 14- 4 有巢泗泾神气室内实景图   （2）经营及盈利模式   有巢泗泾神气属于租赁住房行业，经营模式主要为通过自有房屋租赁、泊车场经营等 获取经营收入。   根据《国务院办公厅对于加速发展保障性租赁住房的意见（国办发【2021】22 号）》、 《上海市东谈主民政府办公厅印发的通告》 （沪府办规【2021】12 号）和《上海市保障性租赁住房神气认定办法（试行）》（沪住建规 范联【2022】2 号）等干系文献，上海市松江区保障性租赁住房作事带领小组办公室于                                                  《保障性租赁 住房神气认定书》，认定有巢泗泾神气为保障性租赁住房。基金管理东谈主和外部管理机构严格 按照国度和上海市对于保障性租赁住房的政筹划定，以及《上海市保障性租赁住房租赁管              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 理办法（试行）       》对有巢泗泾神气进走运营管理。   根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，上海市保障性租赁住房干系政 策如下：   准入条件：保障性租赁住房的供豪放象是在本市正当作事且住房贫瘠的在职东谈主员绝顶 良伴、子女。住房贫瘠面积圭表原则上按照家庭在本市一定区域范围内东谈主均住房建筑面积 低于 15 平方米确定。家庭东谈主均住房建筑面积根据本东谈主和良伴、子女领有产权住房和承租公 有住房情况核定。缠绵住房建筑面积的区域范围结合通勤因素按以下圭表确定：（一）保障 性租赁住房位于浦西 7 个中心城区、浦东新区（外环以内）的，苦求家庭位于浦西 7 个中 心城区、浦东新区（外环以内）的住房应缠绵住房建筑面积。（二）保障性租赁住房位于宝 山区、闵行区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区、崇明区、浦东新区（外环以 外）的，苦求家庭位于神气所在区的住房应缠绵住房建筑面积。   租赁价钱：保障性租赁住房租赁价钱（一房一价）由出租单元制定，初度订价和调价 应报神气所在地的区房屋管理部门备案，并向社会公布；实践执行的租赁价钱不得高于备 案价钱。面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价钱应在同地段同品性阛阓租赁住房房钱 的九折以下。初度订价前，出租单元应寄托专科房地产估价机构对神气同地段同品性阛阓 租赁住房房钱进行评估。出租单元对保障性租赁住房的备案租赁价钱不错按年度调整；备 案租赁价钱调增的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段阛阓租赁住房房钱同 期增幅，且年增幅应不高于 5%。   房钱收取：保障性租赁住房房钱不错按月或按季度收取，原则上不得预收一个季度以 上房钱；租赁保证金（押金）不得进取一个月房钱。保障性租赁住房承租东谈主不错按划定提 取住房公积金支付房钱。对于神气认定保障性租赁住房后新签约合同，出租单元不得在保 障性租赁住房房钱之外向承租东谈主强制收取其他任何用度，承租东谈主不另支付保障性租赁住房 物业服务用度。出租单元不错向承租东谈主提供升值服务，由承租东谈主自愿弃取并支付相应用度。   租赁合同：保障性租赁住房出租单元应与承租东谈主签订租赁合同，并办理网签备案手续。 保障性租赁住房租赁合同期限原则上不短于 1 年（承租东谈主有特殊要求的除外）                                    ，最长不进取 入条件的，应当退出。   根据上述划定，有巢泗泾神气运营模式为：   就神气房钱订价和调整层面，在相宜《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）                                       》              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 要求的基础上，有巢泗泾神气于 2022 年 1 月 16 日完成了保障性租赁住房的认定，并于 2022 年 3 月 18 日完成了房钱评估，即按照低于或便是评估房钱九折对出门租经营。   在后续经营期内，基础设施神气将按年度调整备案价钱：   （a）首先根据上海市房管局监测的同地段阛阓房钱以及 5%房钱涨幅以内制定调价方 案，并报送松江区房管局审核备案；（b）上述决议经神气所在区房管局核定，并根据核定 决议发布房钱调整批复；（c）根据区房管局房钱调整批复，对新签订租赁合同或合同到期 续签的，按调整后的房钱执行；租赁合同期内的，房钱不作调整。   有巢泗泾神气按照《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）                               》中设定的佃农圭表 执行，供豪放象基本筛选圭表为在上海市正当作事且在松江区家庭东谈主均住房面积小于 15 ㎡ /东谈主，同期针对部分户型或全部满房情况成就轮候配租执法，优先供应区域内企事迹单元及 科创东谈主才。在佃农办理入住时对佃农入住履历进行审核。   对于个东谈主佃农，在审核阶段，需要佃农提供以下苦求贵府：   （a）《保障性租赁住房神气入住苦求表》                     ；   （b）本东谈主有用期内的劳动合同（或劳务合同、聘用协议、录用通告、自主创业的工商 登记）等讲解正当作事的贵府；   （c）在上海市领有产权住房的，提交本东谈主、良伴及子女最近 10 个作事日内的《本市 房屋查询结果讲解》         ；在上海市承租公有住房的，提交《租用居住公房凭证》                                 。   具体由门店管家对上述材料进行初审，最终由门店店长完成终审，审核内容主要包括 佃农是否在上海市正当作事、住房面积是否相宜《上海市保障性租赁住房租赁管理办法 （试行）》的要求等。对于相宜条件的佃农赐与办理入住。   对于企业佃农，苦求方法及所需提供的贵府、审批过程与上述个东谈主佃农一致。对于通 过企业佃农承租而入住的个东谈主也需按照个东谈主佃农要求对入住履历进行审核。   有巢深圳根据租赁住房神气运营管理教学积聚，搭建了完善的招租渠谈矩阵：              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）               图 14- 5 基础设施神气招租渠谈矩阵   招租渠谈包括自有渠谈和外部渠谈，其中自有渠谈包括有巢 APP、小步履、里面网站 推行、企业客户拓展、裂变、告白推行、原有客户保举等；外部渠谈包括 58 同城、贝壳找 房、咸鱼等渠谈。   多元化的招租渠谈为基础设施神气的持续运营和提高提供了保障。   （a）签署方式   神气公司与个东谈主佃农签署租赁合同的方式为通过有巢 APP 进行线上签署，加盖神气公 司的电子签章；   与企业客户签署租赁合同的方式有两种：一是与企业客户在线下签署包租协议，同期 将合同数据录入管理系统；二是在线上与企业职工签署个东谈主租赁合同，在此基础上，与企 业客户线下签署《权利与义务转让协议》                  。   （b）租赁合同备案   租赁合同签署后，由神气公司在 30 日内向干系主管单元办理租赁合同备案，在备案系 统中填报干系信息，备案主要内容包括佃农信息、租赁期限和租赁价钱等。完成备案后， 将取得《上海市住房租赁合同备案通告书》。   （c）租赁合同主要约定事项   租赁合同主要约定了租赁住房的使用、用途、用度圭表及支付、权利与义务、托付与 交还、爽约职责等。对于企业佃农，租赁合同还将对企业、企业职工及神气公司三方权利 义务进行约定。   就房钱支付模式而言，针对个东谈主客户，不错开脱弃取“押一付一（月付）”、“押一付三 （季付）”的模式。房钱支付时间采取预支房钱的方式。   有巢泗泾神气礼聘了润加物业服务（上海）有限公司为基础设施神气提供物业管理服 务，润加物业服务（上海）有限公司是华润置地旗下专科提供物业管理的企业。根据签署                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 的物业服务合同，润加物业服务（上海）有限公司提供的服务包括但不限于园区次序珍惜、 园区清洁服务、房间日常保洁、日常维修服务、设施维保的维修维保、珍惜群众次序（包 括：安全监控、放哨、门岗执勤）等。     根据不同退租情形，将退租分为通俗退租、特殊通俗退租/个东谈主原因提前退租、神气公 司原因提前退租和落伍退租等。     退租前一般需要证明房间内干系装修、结构、设施、开垦的状态，收吊水电费，根据 不同退租情形缠绵相应用度或爽约金、灭亡协议等。     对于个东谈主佃农，可通过有巢 APP 关联微信或支付宝进行支付，或通过门店 POS 机刷卡 支付；对于公司客户，一般通过银行转账的方式支付。有巢 APP 及 POS 机绑定的收款账户 为神气公司的银行账户，有巢 APP 收款金额于 T+1 自动提现/转账至神气公司银行账户。本 基金取得基础设施神气的统统系数权或经营权后，以上收款方式不变，神气公司的银行账 户将变更为监管账户，接受监管银行的监督。     对于房钱和押金退还，客户苦求退租后，门店管家需查看房间内设施是否有损坏、卫 生是否相宜要求、客户结清欠款或欠款对应押金实足抵扣后，两边填写房间托付证明书并 署名证明，由干系东谈主员按照里面审批过程审核后，完成房钱及押金的退款。     （3）经营情况     放纵 2024 年 9 月 30 日，有巢泗泾神气地上可出租房间数为 1，264 间，已出租 1，145 间， 出租率1为 90.59%。      详确经营及财务数据详见本基金最新败露的按时呈报。     （1）基本情况     有巢上海还是就有巢东部经开区神气取得《不动产权文凭》（沪(2021)松字不动产权第 的国有开垦用地使用权。                  表 14- 2 有巢东部经开区神气基本情况        神气（资产）称号                    有巢东部经开区神气      所在地（明确到县区级）                    上海市松江区 交易出租率按照已出租面积/可出租面积口径缠绵。                  中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）            行业                          租赁住房行业           产权文凭号             沪（2021）松字不动产权第 053373 号           权利类型                国有开垦用地使用权/房屋系数权           权利性质                             出让           用地性质                           租赁住房           使用期限            2018 年 10 月 18 日起至 2088 年 10 月 17 日止                       东邻松江区新桥消防救援站，南临书林路，西邻新松           资产范围                         江置业 09-10 地块在建工程，北临九号河河谈                       地皮面积为 28，224.3 平方米，总建筑面积 66，334 平         开垦内容和边界                                       方米          开/齐备时间                    2019 年 5 月/2021 年 3 月           决算总投资                        51，962.94 万元2          运营发轫时间                         2021 年 4 月      有巢东部经开区神气坐落于上海市松江区书林路 600 弄，地皮使用权面积整个为 （集团）有限公司（简称“新松江置业”）09-10 地块在建工程，北临九号河河谈。                     图 14- 6 有巢东部经开区神气区位      有巢东部经开区神气相近配套都全，生计便利，距离新桥镇居住区约 2 公里，距离松 江 63 路、松江 53 路、1817 路公交车极度站约 200 米，可直达相近工业区及交易区，神气 距离新桥站高铁站约 2 公里，可直达上海市其他中心城区。      有巢东部经开区神气于 2021 年建成，包含 4 栋租赁住房、1 栋配套交易及物业用房、                               ，1 号楼及 2 号楼租赁住房为地上 13 层，              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 房。                 图 14- 7 有巢东部经开区神气俯视图                 图 14- 8 有巢东部经开区神气实景图   有巢东部经开区神气共有可出租房间 1，348 间，其中小一室户型约 30 平方米，共 544 间，大一室户型约 35 平方米，共 492 间，两室户型约 50 平方米，共 312 间。有巢东部经 开区神气户型图与有巢泗泾神气户型图不异，具体参照“图 14-3 有巢泗泾神气户型图”。   有巢东部经开区神气室内配置都全，提供“拎包入驻”服务，入户采取智能门锁，室内 配备有空调、洗衣机、雪柜、滚水器、油烟机等家电设施，以及床、床垫、餐桌、餐桌椅、                  中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 衣柜等行为家私产品。                  图 14- 9 有巢东部经开区神气室内实景图   （2）经营及盈利模式   上海市松江区保障性租赁住房作事带领小组办公室于 2022 年 1 月 25 日向有巢上海核 发了沪松保租认定2022002 号（总第 002 号）                             《保障性租赁住房神气认定书》                                          ，认定有巢东 部经开区神气为保障性租赁住房。有巢东部经开区神气经营及盈利模式同“十四、基础设施 神气基本情况”之“（一）基础设施神气概况及运营数据”之“1、有巢泗泾神气”之“（2）有 巢泗泾神气经营及盈利模式”。   （3）经营情况   放纵 2024 年 9 月 30 日，有巢东部经开区神气可出租房间数为 1，348 间，已出租 1，273 间，出租率为 94.44%。   详确经营及财务数据详见本基金最新败露的按时呈报。   （二）租赁住房行业情况              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （1）监管体系   租赁住房行业莫得世界性的统一的行业监管部门，触及的职能部门主要包括住房与城 乡开垦部、国土资源部、国度发展与改革委员会等部委。   从具体执行角度上，租赁住房行业现行的管理体制主要分为对企业的管理和对神气的 管理两个方面。面前，我国租赁住房行业企业统一由住房和城乡开垦部进行管理。针对租 赁住房神气，则由各地方政府的发展和改革委员会、住房和城乡开垦委员会、国土资源局、 议论管理部门、开发办公室等干系职能部门负责对开发神气开垦实实践政性审批及管理。   （2）行业政策绝顶影响   连年来，我国政府陆续加大对租赁住房阛阓的培育和发展，尤其从 2015 年发轫，对租 赁阛阓的辅助力度陆续加大，辅助政策频出。 意见》，提议要用三年的时间基本形成健全的住房租赁阛阓，同期明确了培育住房租赁机构、 搭救房地产开发企业租售并举、发展房地产投资相信基金（REITs）等多项搭救渠谈。                                             ， 之后各省纷纷出台文献响应。2017 年 7 月，住房与城乡开垦部又进一步明确广州、深圳等 地开垦住房租赁试点。 租房政策，并要求地皮供应要向租赁住房开垦歪斜，单列租赁住房用地磋磨，探索利用集 体开垦用地和企事迹单元自有闲置地皮开垦租赁住房等。 首次从国度层面明确了我国住房保障体系的顶层假想，为改日我国租赁住房阛阓发展提供 了重要的政策搭救。   （1）行业发展趋势   面前我国房地产轨制的中枢政策是多主体供应、多渠谈保障、租购并举的住房供应体 系，其中纵情发展住房租赁阛阓是这一中枢政策的重要组成部分。自 2015 年中央首次提议 “以建立购租并举的住房轨制为主要主义”以来，荧惑发展住房租赁阛阓的政策导向在而后 积年中央经济作事会议均被说起。在 2020 年中央经济作事会议上，更是将“处分好大城市 住房凸起问题”行为单独的一大作事重点提议。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 性租赁住房在保障房体系中的独马上位。2021 年 8 月，国新办“极力实现全体东谈主民住有所居” 新闻发布会进一步明确指出，“加速建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体 的住房保障体系”，“‘十四五’期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保 障体系，加多保障性住房的供给，极力实现全体东谈主民住有所居”。至此，当前和“十四五”期 间，我国的保障房体系将形成公租房、保障性租赁住房、共有产权房三大搭救，而保障性 租赁住房则是我国保障房体系中的增量。   放纵本招募说明书败露日，已有近 40 个东谈主口净流入大城市出台了搭救保障性租赁住房 发展的地方规章或政策文献。由此可见，从中央到各级地方政府，纵情发展租赁住房特等 是保障性租赁住房的政策还是确定。部分重点城市已出台的保障性租赁住房政策要点如下 表所示。            表 14- 3 各部重点城市已出台保障性租赁住房政策        已出台或公开征  城市                          政策要点         求意见的政策                  ①保障对象：在本市无房或者在特定区域内无房的新市                  民、后生东谈主等，重点保障城市运行服务保障东谈主员、新毕业                  大学生等群体；        《北京市对于加                  ②房钱圭表：保障性租赁住房神气房钱应当低于同地段同        快发展保障性租  北京              品性阛阓租赁住房房钱水平。其中，利用企事迹单元自有        赁住房的实施方                  地皮开垦的保障性租赁住房，应在同地段同品性阛阓租赁        案》                  住房房钱的九折以下订价；                  ③户型圭表：以建筑面积 70 平方米以下的小户型为主，适                  当配置多居室等其他种类户型。                  ①保障对象：不限户籍、不设收入线，在本市正当作事、                  在职作事，且有住房贫瘠（东谈主均住房建筑面积低于 15 平方        《对于加速发展                  米）；        本市保障性租赁  上海              ②房钱圭表：初度订价在同地段、同品性阛阓租赁住房租        住房的实施意                  金的九折以下，后续调价时，年涨幅最高 5%；        见》                  ③户型圭表：以建筑面积不进取 70 平方米的小户型为主，                  恰当配置三居室等大户型。        《对于既有非居                  ①保障对象：面向本市的新市民、后生东谈主等群体；        住房屋改造保障                  ②房钱圭表：房钱圭表按照干系划定执行，年度房钱涨幅  深圳    性租赁住房的通                  不进取 5%；        知（征求意见                  ③户型圭表：以不进取 70 平方米的小户型为主。        稿）》                  ①保障对象：在本市作事或生计的新市民、后生东谈主等住房        《广州市保障性   贫瘠群体；        租赁住房神气认   ②房钱圭表：低于同地段同品性阛阓租赁住房房钱，每年  广州        定办法（征求意   涨幅不高于同地段同品性阛阓租赁住房房钱同期涨幅，且        见稿）          》       不进取 5%；                  ③户型圭表：以建筑面积不进取 70 平方米的小户型为主。  成都    《成都市东谈主民政   ①保障对象：相宜条件的新市民、后生东谈主等；               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）       已出台或公开征  城市                             政策要点        求意见的政策       府办公厅对于加     ②房钱圭表：在区域内无房且未享受其他住房保障的，租       快发展保障性租     金圭表为阛阓房钱的 90%；       赁住房的实施意     ③户型圭表：以建筑面积不进取 70 平方米的小户型为主，       见》          最大不进取 90 平方米，其中 70 平方米以内户型建筑面积                   占比原则上不低于 80%。                   ①保障对象：面向一定区域内无房新市民、后生东谈主等群体                   供应；       《杭州市加速发                   ②房钱圭表：低于同地段同品性阛阓租赁住房评估房钱；  杭州   展保障性租赁住                   ③户型圭表：住宅型建筑面积原则上不进取 70 平方米，宿       房实施决议》                   舍型建筑面积圭表为 20-45 平方米，且该类户型不得少于                   ①保障对象：神气所在区无房居民，重点供应新市民、青       《南京市发展保     年东谈主等群体；  南京   障性租赁住房实     ②房钱圭表：按不高于阛阓化租赁住房评估房钱的九折确       施办法》        定，房钱年度涨幅不得进取 5%；                   ③户型圭表：以 30-60 平方米的小户型为主。                   ①保障对象：土产货通俗缴纳社会保障且无自有住房的新市       《武汉市东谈主民政                   民、后生东谈主，以及相宜土产货东谈主才租赁房承租条件的对象；       府对于加速发展  武汉               ②房钱圭表：按不高于同地段同品性阛阓租赁住房房钱的       保障性租赁住房       的实施意见》                   ③户型圭表：单套房屋建筑面积原则上不进取 70 平方米。   （2）阛阓容量   根据《“十四五”群众服务议论》和 2022 年 1 月召开的世界住房和城乡开垦作事会议， 住房供应结构，以东谈主口净流入的大城市为重点，络续纵情发展保障性租赁住房。根据住建 部公布的数据，“十四五”期间，世界 40 个重点城市初步磋磨新增保障性租赁住房 650 万套   。其中，2021 年重点 40 城已筹集保障性租赁住房 94.2 万套，2022 年磋磨新增开垦筹 （间） 集 240 万套（间）           ，2021-2022 两年共筹建 334.2 万套（间）                                      ，占十四五总主义的 51.4%，表 明“十四五”前两年将是完成保障性租赁住房发展主义的关键期。从面前各地公布的供应计 划来看，上述供给主义如期完成的可能性极大。其中，上海市提议“十四五”期间磋磨新增 开垦筹措保障性租赁住房 47 万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的 40%以上；到 “十四五”末，全市将累计开垦筹措保障性租赁住房 60 万套（间）以上，其中 40 万套（间） 操纵形成供应，较大程度上缓解新市民、后生东谈主的住房贫瘠。按照近两年多作念快作念的总体 安排，2021-2022 年上海市磋磨开垦筹措保障性租赁住房 24 万套（间）                                       ，完成“十四五”主义 总量的一半以上。放纵 2024 年 6 月底，上海“十四五”期间已累计开垦筹措保租房 37.6 万 套（间），完成“十四五”议论新增总量的 80%，在世界一线城市中名列三甲；加上“十四 五”之前筹措供应的房源，还是累计开垦筹措约 51.3 万套（间）、供应 31.9 万套（间），分                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 别为“十四五”期末议论总量的 86%和 80%。   （3）阛阓细分   我国的保障房体系主要包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等类别。其中， 公租房主要面向城镇住房和收入贫瘠家庭，各地渊博有收入线门槛。共有产权住房主要面 向有一定经济承受智商但又买不起商品住房的户籍东谈主口。保障性租赁住房则重点面向东谈主口 净流入的大城市，主要处分相宜条件的新市民、后生东谈主的住房问题，不成就收入线门槛， 以建筑面积不进取 70 平方米的小户型为主，房钱低于同地段同品性阛阓租赁住房房钱。与 同为租赁型的公租房由政府主导投资开垦不同，保障性租赁住房参与主体和筹建起原丰富， 其由政府给予地皮、财税、金融等政策搭救，充分阐述阛阓机制作用，辅导多主体投资、 多渠谈供给。         表 14- 4 公租房、保障性租赁住房和共有产权住房的主要各异对比  各异对比          公租房             保障性租赁住房      共有产权住房                              属于普惠性群众服           属于国度基本群众服          务，阛阓自觉供给不                                            政府主导，辅导阛阓  运行机制     务，由政府开展干系          足，由政府提供搭救                                            主体运作           配租作事               政策辅导阛阓主体参                              与                              东谈主口净流入大城市的           城镇中等偏下收入住                        有一定购买智商的中  面向对象                        新市民、后生东谈主等群           房贫瘠家庭                            低收入住房贫瘠家庭                              体                                            户籍东谈主口为主，平缓  户籍要求     渊博要求为户籍东谈主口          不限户籍                                            扩大至常住东谈主口                              政府提供政策搭救，     政府平直投资或提供           政府负责提供什物房          充分阐述阛阓机制作     政策搭救，由开垦单  供给方式           源                  用，辅导多主体投      位开发开垦，政府与                              资、多渠谈供给       购房主谈主按份共有产权           低于同地段住房阛阓                              房钱低于同地段同品     实行政府指导价，根  价钱圭表     房钱水平，渊博为市                              质阛阓租赁住房房钱     据不同筹建方式确定           场房钱的 70%以下           以 40 平 方 米 左 右 为           主，一般单套建筑面          以建筑面积不进取 70   无统一划定，一般在  户型面积           积阻挡在 60 平方米以       平方米的小户型为主     90 平方米以内           内   （4）阛阓化程度   由于保障性租赁住房为中国保障房体系中一个种类，各地多以承担政府保障性住房建 设和运营的地方国企平台参与。但同期也有阛阓化主体，如华润有巢主动参与其中。同期， 保障性租赁住房政策也要求由政府给予地皮、财税、金融等政策搭救，充分阐述阛阓机制 作用，辅导多主体投资、多渠谈供给。跟着多元的新参与者进入行业，越来越多的社会资 本发轫情切保障性住房租赁阛阓，标明保障性住房租赁行业阛阓化程度的提高。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （5）进入壁垒   租赁住房行业属于成本密集型行业，具有投资边界大、开垦周期长投资回收期长的特 点。一般情况下，租赁住房资产从发轫开垦到运营富厚老练期往往需要 3-5 年，较长的回 收期与较大的前期投资边界形成了较强的行业资金壁垒。   此外，租赁住房的投资运营管理需要参与主体具备较强的阛阓判断智商、开垦智商、 投融资智商以及经营智商。对于行业新参与者而言，行业对于投融资、运营管理等方面存 在一定的管理壁垒。   （6）供求情状   为缓解住房供需矛盾，各地方政府提议纵情发展保障性租赁住房，并相应制定了发展 议论。面前保障性租赁住房行业刚刚起步，阛阓发展空间巨大。保障性租赁住房需求端， 根据世界第七次东谈主口普查（以下简称“七普”）数据，上海流动东谈主口约为 1，048 万东谈主，其中保 障性租赁住房主要租赁对象新市民、后生东谈主，即 20-34 岁流动东谈主口约 272 万东谈主（按照 20-34 岁东谈主口占全市总东谈主口的比例估算）。在供应端，上海市提议“十四五”期间，磋磨新增开垦筹 措保障性租赁住房 47 万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的 40%以上，到“十四 五”末，全市将累计开垦筹措保障性租赁住房 60 万套（间）以上，其中 40 万套（间）操纵 形成供应，缓解新市民、后生东谈主的住房贫瘠，但“十四五”保障性租赁住房新增供应比拟目 前需求仍有较大缺口，跟着长三角一体化以及东谈主口持续流向大城市，上海改日租赁需求将 进一步加多，计算供需仍将持续弥留。   （7）竞争情状   租赁住房行业因具有不可挪动的典型特征而具有较强的区域性特征，神气所处的城市 上海东谈主口陆续流入，租住需求重生，新增供应相较需求仍有较大缺口。从政策方面，“十四 五”期间将进一步荧惑租赁住房阛阓的发展。因此神气举座竞争程度相对并不浓烈。但跟着   （8）行业的利润水平及改日变化情况   根据仲量联行 2021 年 9 月发布的《中国长租公寓阛阓白皮书》，大部分投资东谈主对国内 租赁住房富厚答复率（yield on costs）的预期集合在 4.5%-5.5%之间，跟着保障性租赁住房 公募 REITs 的试点，投资东谈主对租赁住房投资的举座答复率预期有走漏的下落趋势。   （9）行业发展的有意和不利因素   ①东谈主口流动性增强             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   “七普”阅览结果炫耀，曩昔十年，东谈主口加速向大城市集聚。放纵 2020 年底，北京、上 海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住东谈主口超 1，700 万。超大城市的东谈主口增长主要来 自于外来东谈主口的导入。放纵 2020 年底，深圳和广州的外来东谈主口与城市总东谈主口的比例分别为 市民”的同期，也为当地城市发展提供了坐蓐力和消劳作，同期加多了城市的住房需求。   ②购房门槛日益提高   大城市的房价居高不下，使大城市的新市民、后生东谈主等群体面对住房贫瘠。仲量联行 数据炫耀，2020 年上海、深圳两座城市房价收入比高于 30，杭州、北京的房价收入比进取 于国际主流城市 10-15 操纵的区间水平。高房价将例必推动一线城市居民的租赁住房需求。   此外，连年来中国一、二线城市限购限贷政策陆续收紧，一线城市多有社保缴纳年限 要求，且贷款首付比例提高，严苛的限购限贷政策促使巨额未餍足购房条件的潜在购房者 不得不转向租赁阛阓以处分住房需求。   ③政策加持行业发展   住房问题是要紧民生问题，安堵能力乐业。为更好豪放住房供需的结构性矛盾，中央 政府提议了“加速建立多主体供应、多渠谈保障、租购并举的住房轨制”。从 “房住不炒”的 定位到“住房长效机制”真是立，再到“租购并举”的提议，明确了住房“纪念居住属性”的改 革导向，为改日住房发展定下总基调。   连年来，国度积极荧惑包括长租公寓在内的住房租赁阛阓的发展，出台了一系列搭救 性政策，包括地皮供给、税收优惠和金融搭救等，同期也加强了阛阓范例和管理。2021 年 是“十四五”的开局之年，在这一年里，租赁住房阛阓又迎来新的政策加持，包括对租赁企 业向个东谈主出租住房减征升值税及房产税，将保障性租赁住房纳入基础设施边界不动产投资 相信基金（REITs）试点行业，银保监会晓喻将指导银行保障机构加大对保障性租赁住房支 持等等。   ①受政策性因素影响较大   面前租赁住房用地出让多采取定向出让的方式，是否能拿到相应地皮，受政策性因素 影响较大。   此外，连年来国度在租赁住房开垦、地皮管理、财政税收等方面政策频出，这些宏不雅 调控政策对于业务单一、过于依赖地方政策上风的企业是巨大的挑战，而对于收入起原多              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 元化和成本实力浑朴的企业而言则是加速发展的机遇。   ②保障性租赁住房神气供给陆续上升   上海市提议“十四五”期间，磋磨新增开垦筹措保障性租赁住房 47 万套（间）以上，达 到同期新增住房供应总量的 40%以上；到“十四五”末，全市将累计开垦筹措保障性租赁住 房 60 万套（间）以上，其中 40 万套（间）操纵形成供应。竞争神气的增多可能会对神气 形成较大竞争。   （10）行业内主要企业绝顶阛阓份额情况   租赁住房行业因具有不可挪动的典型特征而具有较强的区域性特性，面前集合式租赁 住房用地多供应至国企或具有政府职能的平台公司，如深圳市东谈主才安堵集团有限公司、重 庆市地产集团有限公司、北京保障房中心有限公司、厦门安堵集团有限公司、西安市安堵 开垦管理集团有限公司等等。   （11）行业的周期性、区域性和季节性   租赁住房行业与区域东谈主口流动性、房价等因素密切干系，对于东谈主口持续流入的大城市， 尤其是像上海的一线城市，其流动性增强、晚婚晚育及家庭微型化等趋势，络续搭救长租 公寓需求，周期性特征并不走漏。   在世界范围受我国各省市区域东谈主口数目、流动东谈主口比例以及房价的影响，租赁住房行 业发展地域各异十分走漏。上海、北京、广州、深圳等一线城市及成都、武汉、重庆、西 安等热门准一线城市，受政府荧惑、政策完善、东谈主力和资金资源丰富等因素影响，租赁住 房行业大多态势细密。   租赁住房行业主要以收取房钱、服务费等方式实现收入，往往较为固定，季节性波动 风险较小。   根据与基础设施神气在产品假想、佃农定位、区位条件等方面的相似程度，以神气区 域隔邻、同等档次、类似边界、不异主义客群、同为 G60 科创走廊东谈主才公寓或 R4 租赁住房 用地神气为主要竞争性物业。   （1）上风   交通上风：神气距离地铁 9 号线泗泾站步碾儿距离约 2.4 公里，群众交通发达，10 分钟 抵达松江大学城，30 分钟地铁抵达徐家汇、漕河泾等都市圈，1 小时抵达上海虹桥机场交 通要道，有意于招引地铁沿线的办公客群。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   经营上风：神气提供地铁站班车接送等升值服务，能较大程度的餍足佃农日常交通需 求，佃农黏性较强；社区配有管家，负责公寓日常的运营作事，处分佃农的住宿问题与需 求；能为企业佃农制定专属服务与住宿处分决议，匡助企业更好的落地东谈主才安堵，助力企 业发展。   品牌上风：神气由华润集团旗下华润有巢品牌开发经营，华润有巢专注于住房租赁市 场的开发与开垦，是中国长租公寓的领军品牌，客户品牌影响力较大，运营智商较强。   物业上风：神气于 2021 年建成，楼龄短，物业品性细密，社区内生计配套设施都全。 房间以精装圭表托付，实现佃农拎包入住。社区内配备忽闪硬件设施，东谈主脸识别系统与 24 小时监控，保障佃农的安全与住宿体验。   （2）劣势   神气相近面前交易与服务配套略有欠缺，松江新城行为上海市重点开发开垦的五大新 城之一，其住宅配套的群众服务设施等仍在平缓完善中。跟着松江新城的发展，更多开发 企业对准松江区沿 G60 科创走廊租赁住房阛阓，种种保障性租赁住房与长租公寓平缓入市， 改日区域内会产生平直竞争，加大区域内需求的分流。   （1）上风   区域上风：神气位于松江区经济开发区东部园区，紧邻 G60 科创走廊，相近产业氛围 浓厚，产业园区密集，产业东谈主才汇注度较高，租赁住房需求重生，佃农支付智商较强。   经营上风：社区配有管家，负责公寓日常的运营作事，处分佃农的住宿问题与需求； 能为企业佃农制定专属服务与住宿处分决议，匡助企业更好的落地东谈主才安堵，助力企业发 展。   品牌上风：神气由华润集团旗下华润有巢品牌开发经营，华润有巢专注于住房租赁市 场的开发与开垦，是中国长租公寓的领军品牌，客户品牌影响力较大，运营智商较强。   物业上风：神气于 2021 年建成，楼龄短，物业品性细密，社区内生计配套设施都全。 房间以精装圭表托付，实现佃农拎包入住。社区内配备忽闪硬件设施，东谈主脸识别系统与 24 小时监控，保障佃农的安全与住宿体验。社区配有约 3，000 平方米配套交易，餍足佃农生计 日常所需。   （2）劣势   神气相近面前交易与服务配套略有欠缺，松江新城行为上海市重点开发开垦的五大新 城之一，其住宅配套的群众服务设施等仍在平缓完善中。且标的神气距离地铁站较远，周                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 边简便的群众交通出行方式有限。    神气紧邻新松江置业在建保障性租赁住房工程，该神气建成入市后将与标的神气产生 平直竞争；跟着政策利好与产业发展，更多开发企业对准松江区沿 G60 科创走廊租赁住房 阛阓，种种保障性租赁住房与长租公寓平缓入市，改日区域内会产生平直竞争，加大区域 内需求的分流。    （1）基础设施神气区位情况    有巢泗泾神气、有巢东部经开区神气位于上海市松江区，主要受到松江区、上海市等 地域发展影响，连年来该区域经济发展富厚向好。    上海市地处中国东部、长江入海口、东临东海，北、西与江苏、浙江两省相接，界于 东经 120°52′-122°12′，北纬 30°40′-31°53′之间，简称“沪”。放纵 2019 年，全市下辖 16 个区， 总面积 6，340.5 平方千米，建成区面积 1，237.85 平方千米，全市常住东谈主口总额为 2，428.14 万 东谈主，常住东谈主口当然增长率为 1.5‰。上海市行为国度中心城市、超大城市、上海大都市圈核 心城市，国务院批复确定的中国国际经济、金融、贸易、航运、科技转变中心，经济风景 发展细密。 加多值 103.88 亿元，下落 5.0%;第二产业加多值 10，299.16 亿元，增长 0.5%;第三产业加多 值 27，752.28 亿元，增长 8.2%。第三产业加多值占上海市坐蓐总值的比重为 72.7%，比上年 提高 1.8 个百分点。 增速比前三季度提高 2.0 个百分点。分产业看，第一产业加多值 103.57 亿元，下落 8.2%； 第二产业加多值 10，289.47 亿元，增长 1.3%；第三产业加多值 28，307.54 亿元，增长 1.8%。 第三产业加多值占全市坐蓐总值的比重为 73.1%，比上年提高 0.2 个百分点。 其中，第一产业加多值 99.97 亿元，下落 6.5%；第二产业加多值 11，449.32 亿元，增长 9.4%； 第三产业加多值 31，665.56 亿元，增长 7.6%。第三产业加多值占地区坐蓐总值的比重为                 表 14- 5 上海市积年主要经济社会方针统计表                    中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）         东谈主口（万       地区坐蓐总值         增长率           产业结构（%）               财政收入  年份          东谈主）         （亿元）          （%）          一产     二产      三产      （亿元）    注：表中数据摘自《上海市统计年鉴 2021》                         、《2021 年上海市国民经济运行情况》    松江区位于上海市西南部，历史文化悠久，有着“上海之根”的称呼。松江区位于黄浦 江上游，东与闵行区、奉贤区为邻，南、西南与金山区交壤，西、北与青浦区接壤；区境 南北长约 24 千米，东西宽约 25 千米，总面积 604.64 平方千米。根据第七次东谈主口普查数据， 放纵 2020 年 11 月 1 日，松江区常住东谈主口为 190.97 万东谈主。 上工业总产值达到 4，070 亿元，同比增长 7.9%，边界位居全市第二。外贸出进口总额超 海市各综保区首位、世界第五位。实现工业固定资产投资 201 亿元，同比增长 22.2%。合 同外资、到位资金分别同比增长 24.8%和 27.9%。高新时期企业数目达到 1，755 家，总量位 居全市第三。新增上市企业 8 家，数目位居全市第二。    神气所属上海市相近的苏州市、南通市、嘉兴市等连年来经济保持富厚增长，2019 年 地方坐蓐总值增长分别达到 5.6%、6.1%、7.1%；2020 年受到疫情影响，地方坐蓐总值增长             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 分别达到 3.4%、4.7%、3.5%，地方坐蓐总值增速有小幅下落。   （2）区域经济发展趋势   《长江三角洲区域一体化发展议论概要》（简称“《长三角概要》”）是为深入贯彻党的 十九大精神，全面落实党中央、国务院计策部署编制。经 2019 年 5 月 13 日中共中央政事 局会议通过，由中共中央、国务院于 2019 年 12 月印发实施。                                 《长三角概要》指出，长三角 是我国经济发展最活跃、洞开程度最高、转变智商最强的区域之一，在世界经济中具有举 足轻重的地位。长三角一体化发展具有极大的区域带动和示范作用，要紧扣“一体化”和“高 质地”两个关键，带动整个长江经济带和华东地区发展，形成高质地发展的区域集群。   《长三角概要》提议，到 2025 年长三角一体化发展取得实质性进展。跨界区域、城市 乡村等区域板块一体化发展达到较高水平，在科创产业、基础设施、生态环境、群众服务 等边界基本实现一体化发展，全面建立一体化发展的体制机制。到 2035 年，长三角一体化 发展达到较高水平。当代化经济体系基本建成，城乡区域差距走漏缩小，群众服务水平趋 于平衡，基础设施互联互通全面实现，东谈主民基本生计保障水平大体极度，一体化发展体制 机制愈加完善，举座达到世界领先水平，成为最具影响力和带能源的强盛活跃增长极。   《上海市国民经济和社会发展第十四个五年议论和二〇三五年远景主义概要》（简称 “《上海市概要》”）指出，“十四五”时期，是我国开启全面开垦社会主义当代化国度新征 程、向第二个百年兴隆主义进军的第一个五年，亦然上海在新的起初上全面深化“五个中心” 开垦、加速开垦具有世界影响力的社会主义当代化国际大都市的关键五年。《上海市概要》 提议了由 20 个主要方针组成的方针体系，制定了有 12 个为预期性方针、8 个为不休性指 标，举例在“十四五”期间全市坐蓐总值年均增长率年均达到 5%，居民东谈主均可专揽收入增长 与经济增长基本同步等。上海市将以巩固和提高经济空洞实力、要素资源配置智商、阛阓 主体竞争力为路子，提高对资金、数据、时期、东谈主才、货品等要素配置的全球影响力，加 快开垦能级更高的国际经济、金融、贸易、航运中心，更好服务形成新发展形状。 市松江区国民经济和社会发展第十四个五年议论和二〇三五年远景主义概要》（简称“《松 江区概要》”），《松江区概要》指出：松江要打造国内大轮回“中心节点”和国内国际双轮回 “计策链接”的重要要道之一，服务上海和长三角率先形成新发展形状。为更好引颈中耐久             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   《松江区概要》瞻望了 2035 年远景主义，明确了 2025 年经济社会发展主义。到 2025 发展， 年，长三角 G60 科创走廊开垦取得显耀效率，基本建成具有国际影响力的科创走廊，城市 数字化转型取得要紧进展，“科创、东谈主文、生态”当代化新松江中枢竞争力迈上新台阶，基 本形成幽静的长三角空洞性节点城市功能框架。到 2035 年，长三角 G60 科创走廊成为具有 重要国际影响力的科创策源地、具有世界竞争力的高技术产业集聚带、产城深度融会的世 界级科创走廊，基本建成“科创、东谈主文、生态”的当代化新松江，基本建成幽静的长三角综 合性节点城市。   “十四五”期间，松江区经济社会发展的主要主义是：地区坐蓐总值年均增长 6.5%，地 方财政收入年均增长 6%，边界以上工业产值年均增长 8%，全社会固定资产投资年均增长 到 33%，全社会研发经费开销极度于地区坐蓐总值的比例达到 5%，丛林障翳率达到 19.5%， 旧街坊改造面积进取 300 万平方米，居民东谈主均可专揽收入增长与经济增长同步。   （三）基础设施神气合规情况   （1）基础设施神气相宜国度要紧计策、国度宏不雅调控政策、国民经济和社会发展总体 议论、议论专项议论和区域议论（实施决议）情况   在国度层面，2015 年 1 月 6 日，住房和城乡开垦部即发布了《住房和城乡开垦部对于 加速培育和发展住房租赁阛阓的指导意见》，提议加速鼓动住房租赁阛阓发展。2016 年 5 月 租并举，培育和发展住房租赁阛阓。2017 年 8 月 21 日，国土资源部、住房城乡开垦部发布 《利用集体开垦用地开垦租赁住房试点决议》                    ，提议根据地方自愿，在超大、特大城市和国 务院议论部委批准的发展住房租赁阛阓试点城市中，确定第一批在北京、上海、沈阳、南 京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 13 个城市开展利用集体 开垦用地开垦租赁住房试点。2021 年 7 月 2 日，国务院办公厅下发了《对于加速发展保障 性租赁住房的意见》         ，旨在从基础轨制、地皮、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方 面搭救保障性租赁住房的发展。同日，国度发改委发布了《对于进一步作念好基础设施边界 不动产投资相信基金（REITs）试点作事的通告》，明确指出各直辖市及东谈主口净流入大城市 的保障性租赁住房神气被纳入基础设施公募 REITs 试点神气。   有巢泗泾神气、有巢东部经开区神气为位于上海市松江区的保障性租赁住房神气，不             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 仅行为上海市鼓动保障性租赁住房政策的重要示范，同期有巢泗泾神气亦然上海地区首批 利用集体地皮入市开垦租赁住房的试点神气。基础设施神气相宜鼓动、培育、发展及保障 住房租赁阛阓发展的国度要紧计策、国度宏不雅调控政策。 央对于制定国民经济和社会发展第十四个五年议论和二〇三五年远景主义的建议》，其中第 阛阓安详健康发展。有用加多保障性住房供给，完善地皮出让收入分配机制，探索搭救利 用集体开垦用地按照议论开垦租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。   因此，基础设施神气行为保障性租赁住房神气，相宜国民经济和社会发展的总体议论。   在上海市层面，2017 年 7 月上海市政府发布了《上海市住房发展“十三五”议论》，提议 大幅加多租赁住房供应，促进购租并举住房体系开垦，多线索、多品种、多渠谈发展住房 租赁阛阓。2017 年 9 月，上海市东谈主民政府办公厅发布《对于加速培育和发展本市住房租赁 阛阓的实施意见》，荧惑各区通过新增用地开垦租赁住房，并允许将商办用房改建为租赁住 房。2020 年 10 月，上海市住房和城乡开垦管理委员会、上海市房屋管理局、上海市议论和 当然资源局发布《上海市租赁住房议论开垦导则》，对租赁住房的议论总体、假想要求、综 合配套以及运营珍惜等方面的内容作了划定。2021 年 1 月，上海市住建委等十部门联合发 布《对于进一步整顿范例本市住房租赁阛阓次序的实施意见》，范例上海市住房租赁企业的 合规经营。2021 年 7 月，上海市政府发布《上海市住房发展“十四五”议论》，提议单列租赁 住房用地磋磨，搭救产业园区利用产业类用地等配套开垦租赁住房，探索集体开垦用地建 租赁房试点，盘活闲置屋基地等住房资源。   此外，科技部、国度发展改革委、工业和信息化部、东谈主民银行、银保监会和中国证监 会等六部门联合发布《长三角 G60 科创走廊开垦决议》（国科发规〔2020〕287 号），以持 续有序鼓动 G60 科创走廊开垦。G60 科创走廊沿线产业发达，布局有多个分量级产业园区。 松江区行为 G60 科创走廊开垦的茅头兵，占据天时地利东谈主和上风，但对科创东谈主才清平世界 的需要也提议了更高要求。   有巢泗泾神气、有巢东部经开区神气为位于上海市松江区的保障性租赁住房神气，符 合上海市、松江区干系东谈主才安堵、租赁住房专项议论和区域议论。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 本）》，“保障性住房开垦和管理”“租赁住房开垦、运营和管理”均行为“其他服务业”被纳入   有巢泗泾神气、有巢东部经开区神气行为保障性租赁住房神气，相宜《产业结构调整   （1）有巢泗泾神气的资产权属   有巢优厦还是就有巢泗泾神气取得《不动产权文凭》（沪（2019）松字不动产权第                                 ，照章享有有巢泗泾神气的不动产权， 包括房屋系数权绝顶占用范围内的农村集体开垦用地使用权。   有巢泗泾神气系在入市出让的农村集体经营性开垦用地上的开垦神气。根据《世界东谈主 民代表大会常务委员会对于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政 区域暂时调整实施议论法律划定的决定》和《上海市松江区东谈主民政府对于同意区农村集体经营性开垦用地入市“1+5”配套文献的求教>的批复》（沪松府2015207 号）的 划定，农村集体开垦用地入市须履行入市决策、出让决议制定及批准、入市苦求与出让等 入市步履。   （a）用地预审   就有巢泗泾神气的用地预审事项，上海市松江区议论和当然资源局（简称“松江区规自 局”或“区议论资源局”）已于 2021 年 12 月 7 日出具了《对于有巢国际公寓社区泗泾神气和 东经神气申报开展基础设施 REITs 试点神气干系问题的回函》                               ，证明泗泾镇 SJSB0001 单元   （b）用地批准书   有巢泗泾神气未取得开垦用地批准书。根据《中华东谈主民共和国地皮管理法》第五十三 条和《开垦用地审查报批管理办法》第二十二条文定，开垦神气使用国有开垦用地需要取 得用地批准，然则有巢泗泾神气系使用农村集体经营性开垦用地，不属于使用国有开垦用 地开垦的情形。   对此，松江区规自局已于 2021 年 12 月 7 日出具了《对于有巢国际公寓社区泗泾神气 和东经神气申报开展基础设施 REITs 试点神气干系问题的回函》，证明泗泾镇 SJSB0001 单 元 07-09 号（集体地皮）租赁住房用地为集体开垦用地，松江区规自局核发的《乡村议论               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 许可证》行为乡村地区国土空间用途管制许可阶段的审批事项，包含开垦用地议论许可证、 开垦工程假想决议、开垦工程议论许可证、开垦用地批准书等内容，无需另行办理《开垦 用地批准书》。   （c）农村集体开垦用地入市文献   经基金管理东谈主和法律参谋人核查，有巢泗泾神气所使用的农村集体经营性开垦用地根据 《上海市松江区东谈主民政府对于同意件的求教>的批复》         （沪松府2015207 号）的干系划定正当合规完成了农村集体用地入市交 易的过程，具体包括：   a）集体地皮系数东谈主寄托   上海松江区泗泾经济联合社（简称“泗泾经济联合社”）朝上海市地皮交易事务中心出 具了《农村集体经营性开垦用地权公开出让寄托函》                       ，朝上海市松江区地皮使用权招拍挂办 公室出具了《农村集体经营性开垦用地权入市办理出让手续寄托函》，并朝上海市松江区土 地储备中心出具了《农村集体经营性开垦用地使用权入市办理前期手续寄托函》，寄托前述 主体办理松江区泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号农村集体开垦用地地块（简称“有巢泗泾项 目地块”）的入市前期手续、出让手续及公开出让事宜。   b）集体经济组织决策 松江区泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号农村集体开垦用地入市作事合同文本、出让决议、委                     ，并作出《对于通过松江区泗泾镇 SJSB0001 托事宜和地皮升值收益联合金的呈报》（草案） 单元 07-09 号农村集体开垦用地入市作事合同文本、出让决议、寄托事宜和地皮升值收益 联合金呈报的决议》         ，批准前述呈报。   c）松江区政府批准 划和地皮管理局编报的泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号地块出让决议的通告》                                           （沪松府土挂 字（2018）第 34 号），批准松江区议论和地皮管理局（简称“松江区规土局”）编制的《泗 泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号地块（农村集体开垦用地）出让决议》                                       。 块农村集体开垦用地使用权实施公开出让的批复》                      （沪松府土2018165 号）                                      ，批复根据《上 海市松江区农村集体经营性开垦用地入市管理办法》议论划定，泗泾经济联合社已收回有 巢泗泾神气地块集体地皮使用权，并同意松江区规土局编制的《供地决议》，由松江区规土               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 局实施集体地皮使用权公开出让。 号），经审核，原则同意松江区泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号（集体地皮）租赁住房用地 出让。   d）挂牌出让 泗泾经济联合社挂字 J201800101）                     ，证明有巢科技投资（深圳）有限公司（简称“有巢科技”， 为有巢深圳曾用名，即有巢深圳）竞得有巢泗泾神气地块的农村集体经营性开垦用地使用 权，地皮成交总价为东谈主民币 125，030，000 元。   （d）地皮出让合同 集体经营性开垦用地使用权出让合同（租赁住房用地）》（沪集松规土（2018）出让合同第 巢科技（即有巢深圳）。 地使用权出让合同（租赁住房用地）（沪集松规土（2019）出让合同补字第 1 号（2.0 版）                 》                            ）， 调整受让东谈主为有巢科技（即有巢深圳）成立的神气公司有巢优厦。 地使用权出让合同（租赁住房用地）                》（沪集松议论资源（2019）出让合同补字第 1 号（3.0 版），简称“《有巢优厦地皮出让合同》”），约定因地下建筑面积中 554 平方米按神气配套 设施（电业站电缆夹层）用途需补缴地皮出让价款东谈主民币 5.8 万元。   根据《上海市财政局缴款书》，有巢科技（即有巢深圳）已足额支付地皮出让价款   （e）不动产权文凭（集体开垦用地使用权） （因上海市当然资源确权登记局已向有巢优厦核发沪（2021）松字不动产权第 041175 号 《不动产权文凭》（集体开垦用地使用权/房屋系数权），沪（2019）松字不动产权第 014903 号《不动产权文凭》         （集体开垦用地使用权）已被收回），证载内容如下：         表 14- 6 有巢泗泾神气《不动产权文凭》（014903 号）主要内容              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    证号      沪（2019）松字不动产权第 014903 号   权利东谈主      上海有巢优厦房屋租赁有限公司   共多情况     单独系数            松江区泗泾镇 17 街坊 6/6 丘（松江区泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号    坐落            （集体地皮试点入市）地块）  不动产单元号    310117002004JB00025W00000000   权利类型     集体开垦用地使用权   权利性质     地皮权利性质：出让    用途      地皮用途：租赁住房（R4）    面积      宗大地积：20，166.70 平方米            集体开垦用地使用权使用期限：2018 年 12 月 03 日起 2088 年 12 月 02   使用期限            日止            业仅用于出租；2）受让东谈主应当按出让年限举座持有社区配套交易物            业、租赁住房用地配套交易物业（除按照干系划定应当叮嘱政府及政            府议论部门的物业除外）         ；            自持部分物业转让时需出让东谈主和妥协机构同意。            自持物业应举座典质，不得分割典质。    附记            出资比例：            股权结构：            实践阻挡东谈主：            变更以上内容的，应事前书面苦求，经出让东谈主和妥协机构同意。            自持部分物业应记录在并吞不动产登记簿上，并披发一册不动产权            证，不得分证办理。  （f）不动产权文凭（集体开垦用地使用权/房屋系数权） 证载内容如下：         表 14- 7 有巢泗泾神气《不动产权文凭》（041175 号）主要内容    证号      沪（2021）松字不动产权第 041175 号   权利东谈主      上海有巢优厦房屋租赁有限公司   共多情况     单独系数    坐落      松江区泗泾镇米易路 216 弄   权利类型     集体开垦用地使用权/房屋系数权   权利性质     地皮权利性质：出让    用途      地皮用途：租赁住房（R4）/房屋用途：详见登记信息    面积      宗大地积：20，166.70 平方米/建筑面积：55，136.87 平方米            集体开垦用地使用权使用期限：2018 年 12 月 03 日起 2088 年 12 月 02   使用期限            日止            业仅用于出租；2）受让东谈主应当按出让年限举座持有社区配套交易物            业、租赁住房用地配套交易物业（除按照干系划定应当叮嘱政府及政            府议论部门的物业除外）     ；    附记      自持部分物业转让时需出让东谈主和妥协机构同意。            自持物业应举座典质，不得分割典质。            出资比例：            股权结构：            实践阻挡东谈主：               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）             变更以上内容的，应事前书面苦求，经出让东谈主和妥协机构同意。             自持部分物业应记录在并吞不动产登记簿上，并披发一册不动产权             证，不得分证办理。   鉴上，基金管理东谈主及法律参谋人以为，有巢优厦正当享有有巢泗泾神气的不动产权，包 括房屋系数权绝顶占用范围内的集体开垦用地使用权。   （2）有巢东部经开区神气的资产权属   有巢上海还是就有巢东部经开区神气取得《不动产权文凭》                            （沪（2019）松字不动产权 第 004705 号、沪（2021）松字不动产权第 053373 号），正当享有有巢东部经开区神气的不 动产权，包括房屋系数权绝顶占用范围内的国有开垦用地使用权。   （a）用地预审   就有巢东部经开区神气的用地预审事项，松江区规自局于 2021 年 12 月 7 日出具了《关 于有巢国际公寓社区泗泾神气和东经神气申报开展基础设施 REITs 试点神气干系问题的回 函》，证明松江区工业区 SJC10024 单元 09-11 号租赁住房地块已完成用地预审步履，神气 用地相宜地皮利用议论和用途管制条件。   （b）开垦用地批准   有巢东部经开区神气已于 2018 年 12 月 24 日取得松江区政府出具的《中华东谈主民共和国        （编号：松江区2018松府土字第 113 号）及批文附图，证载主要内容如 开垦用地批准书》 下：      表 14- 8 有巢东部经开区神气《中华东谈主民共和国开垦用地批准书》主要内容        权利东谈主       有巢房屋租赁（上海）有限公司      开垦神气称号      松江区工业区 SJC10024 单元 09-11 号地块      批准用大地积      28，224.3 平方米       地皮性质       国有      地皮取得方式      挂牌       地皮用途       租赁住房       地皮座落       松江区工业区   （c）地皮出让合同 用权出让合同（租赁住房用地）（沪松规土（2018）出让合同第 43 号（1.0 版）），约定将               》 松江区工业区 SJC10024 单元 09-11 号地块（简称“东部经开区神气地块”）开垦用地使用权 以东谈主民币 182，500，000 元出让给有巢科技（即有巢深圳）。 让合同（租赁住房用地）（沪松规土（2018）出让合同补字第 58 号（2.0 版）），约定受让            》                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 东谈主有巢科技（即有巢深圳）成立了神气公司有巢上海，调整受让东谈主为有巢上海。 合同（租赁住房用地）》（沪松议论资源（2019）出让合同补字第 51 号（3.0 版）                                           ，简称“《有 巢上海地皮出让合同》”），约定因地下神气配套设施（PT 站）652 平方米需补缴地皮出让 价款东谈主民币 7.1 万元。   根据《非税收入一般缴款单（回单）》，有巢科技（即有巢深圳）已足额支付地皮出让 价款 18，250 万元，有巢上海已足额支付需补缴的地皮出让价款东谈主民币 7.1 万元。   （d）不动产权文凭（国有开垦用地使用权） 海市当然资源确权登记局已向有巢上海核发沪（2021）松字不动产权第 053373 号《不动产 权文凭》                ，沪（2019）松字不动产权第 004705 号《不动     （国有开垦用地使用权/房屋系数权） 产权文凭》     （国有开垦用地使用权）已被收回）                    ，证载内容如下：       表 14- 9 有巢东部经开区神气《不动产权文凭》                               （004705 号）主要内容     证号      沪（2019）松字不动产权第 004705 号    权利东谈主      有巢房屋租赁（上海）有限公司    共多情况     单独系数             松江区松江工业区 604 街坊 238/19 丘（松江区工业区 SJC10024 单     坐落             元 09-11 号地块）   不动产单元号    310117014004GB00024W00000000    权利类型     国有开垦用地使用权    权利性质     地皮权利性质：出让     用途      地皮用途：租赁住房     面积      28，224.3 平方米             国有开垦用地使用权使用期限：2018 年 10 月 18 日起 2088 年 10 月    使用期限                持物业仅用于出租；2）受让东谈主应当按出让年限举座持有社区配                套交易物业、租赁住房用地配套交易物业（除按照干系划定应                当叮嘱政府及政府议论部门的物业除外）        ；     附记                股权结构：                实践阻挡东谈主：                变更以上内容的，应事前书面苦求，经出让东谈主同意。                产权证，不得分证办理。   （e）不动产权文凭（国有开垦用地使用权/房屋系数权） 证载内容如下：              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）      表 14- 10 有巢东部经开区神气《不动产权文凭》（053373 号）主要内容     证号     沪（2021）松字不动产权第 053373 号    权利东谈主     有巢房屋租赁（上海）有限公司    共多情况    单独系数     坐落     松江区书林路 600 弄    权利类型    国有开垦用地使用权/房屋系数权    权利性质    地皮权利性质：出让     用途     地皮用途：租赁住房/房屋用途：详见登记信息     面积     宗大地积：28，224.3 平方米/建筑面积：66，334 平方米            国有开垦用地使用权使用期限：2018 年 10 月 18 日起 2088 年 10 月    使用期限               持物业仅用于出租；2）受让东谈主应当按出让年限举座持有社区配               套交易物业、租赁住房用地配套交易物业（除按照干系划定应当               叮嘱政府及政府议论部门的物业除外）；     附记               股权结构：               实践阻挡东谈主：               变更以上内容的，应事前书面苦求，经出让东谈主同意。               权证，不得分证办理。   鉴上，基金管理东谈主及法律参谋人以为，有巢上海正当享有巢东部经开区神气的不动产权， 包括房屋系数权绝顶占用范围内的国有开垦用地使用权。   （3）小结   鉴上，有巢优厦正当享有有巢泗泾神气的不动产权，包括房屋系数权绝顶占用范围内 的集体开垦用地使用权；有巢上海正当享有有巢东部经开区神气的不动产权，包括房屋所 有权绝顶占用范围内的国有开垦用地使用权。   （1）有巢泗泾神气的投资和开垦   上海市松江区发展和改革委员会（简称“松江区发改委”）于 2019 年 1 月 23 日就有巢泗 泾神气作出《对于松江区泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号地块租赁住房新建工程神气核准的 批复》（松发改核20193 号），核准批复事项包括：1）神气法东谈主：上海有巢优厦房屋租赁 有限公司；2）神气开垦地址：根据沪集松规土（2019）出让合同补字第 1 号（2.0 版），项 目位于松江区泗泾镇，四至范围东至企业，南至泗博路，西至泗联路，北至查袋泾，神气 占大地积为 20，166.7 平方米；3）神气开垦内容及边界：建造租赁住房 62，637.19 平方米， 其中：地上计容建筑面积 40，333.4 平方米，地下总建筑面积 17，726 平方米，地上不计容建                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 筑面积 4，577.79 平方米，具体以核定的决议为准，同步完成谈路管网、公建配套、景不雅绿 化、总体消防、电力照明灯从属配套工程开垦。   有巢泗泾神气已于 2019 年 2 月 1 日填报《开垦神气环境影响登记表》                                        ，取得备案回执， 备案号为 201931011700000478，并于 2019 年 2 月 1 日在开垦神气环境影响登记表备案系统 进行了公告。   上海华金工程商量监理有限公司于 2019 年 6 月就有巢泗泾神气编制了《松江泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号地块租赁住房新建工程节能呈报》                                  ，根据前述呈报所败露的《神气摘   ，有巢泗泾神气投产年空洞能源铺张总量 711.4tce（即吨圭表煤当量），其中电耗能为 要表》                    （国度发展和改革委员会令第 44 号，自 2017   根据《固定资产投资神骨气能审查办法》 年 1 月 1 日起实践）第六条的划定，年空洞能源消费量动怒 1，000 吨圭表煤，且年电力消费 量动怒 500 万千瓦时的固定资产投资神气应按照干系节能圭表、范例开垦，不再单独进行 节能审查。因此，有巢泗泾神气根据其能耗情况无需单独进行节能审查。   （a）绿化、环卫审核意见   松江区绿化和市容管理局于 2019 年 2 月 26 日就有巢泗泾神气作出《松江区绿化和市 容管理局对于“松江区泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号地块租赁住房神气”假想决议配套绿化、 环卫的审核意见》（沪松绿容许201935 号），同意开垦神气的假想配套绿大地积为 7，085.35 平方米，并明确了垃圾处理、地下空间顶板的覆土厚度、绿植、时期圭表和范例等内容。   （b）交通假想审核   上海市公安局交通考察总队（简称“上海市交警总队”）于 2019 年 2 月 27 日就有巢泗泾 神气出具《上海市公安局交警总队建筑工程交通假想审核通告书》（（2019）沪公交建字第 通安全和通告总队验收，未经许可，不准启用。   （c）泊车场（库）假想审核   上海市松江区交通委员会（简称“松江区交通委”）于 2019 年 2 月 26 日就有巢泗泾神气 出具《上海市活泼车泊车场（库）假想审核意见单》                       （沪松交停受字2019021 号），该文献 原则同意有巢泗泾神气假想决议配置活泼车泊位的类型及数目并明确了里面假想、标记设                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 置以及电子收费系统等要求。   松江区规土局于 2019 年 2 月 3 日就有巢泗泾神气作出《对于核定松江区泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号（集体地皮试点入市）地块神气议论条件的决定》（沪松规土乡设 2019第 101 号）              ，松江区规自局于 2019 年 4 月 3 日核发《乡村开垦议论许可证》                                                 （沪松乡 （2019）GA31011720190105），证载主要内容如下：           表 14- 11 有巢泗泾神气《乡村开垦议论许可证》主要内容      开垦单元        上海有巢优厦房屋租赁有限公司                  松江区泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号（集体地皮试点入市）     开垦神气称号                  地块神气                  松江区泗泾镇东至企业，南至泗博路，西至泗联路，北至查袋      开垦位置                  河      开垦边界        58，314.95 平方米   （a）建筑工程施工许可证   上海市松江区开垦和管理委员会（简称“松江区建委”）于 2019 年 5 月 10 日就有巢泗泾 神气核发《建筑工程施工许可证》（编号：1902SJ0032D01）                                 ，证载内容如下：           表 14- 12 有巢泗泾神气《建筑工程施工许可证》主要内容       开垦单元         上海有巢优厦房屋租赁有限公司                    松江区泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号（集体地皮试点入       工程称号                    市）地块神气                    上海市松江区泗泾镇基地东至大松瓦楞辊厂西至米易路南至       开垦地址                    泗博路北至查袋泾       开垦边界         房屋建筑面积为 58，314.95 平方米   （b）施工图审查   受消防、民防、卫生、水务、抗震等部门的寄托，上海中森建筑工程审图有限公司对 神气施工图假想文献以绝顶中的消防假想、结合民用建筑修建防旷地下室假想、防患性卫 生假想、节水设施假想、抗震布防专项假想（超限高层除外）等进行统一审查，并于 2019 年 7 月 18 日出具了《上海市开垦工程神气施工图假想文献联合审查及格书》                                      （文凭编号： LS190200008-s00010（19-38-002）），认定有巢泗泾神气施工图及格。   （a）质地监督和消防验收   上海市松江区建筑建材业受理中心及开垦工程质地安全监督站于 2021 年 1 月 26 日就 有巢泗泾神气出具《上海市开垦工程质地监督呈报》（编号：1902SJ0032G001SJ）；呈报主              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 要内容为：1.证明工程属于住宅工程，对建筑工程齐备验收的组织神气进行要件审核，对 执行验收圭表进行抽查，对功能性实体质地进行抽查比对，未发现有违背建筑工程质地管 理划定的步履；2.审查该神气消谨防案材料都全，照章准予备案。   （b）交通假想验收   上海市交警总队于 2021 年 1 月 28 日就有巢泗泾神气出具《上海市公安局交警总队建 筑工程交通假想验收通告书》（（2021）沪公交建验字第 0025 号），同意泗联路（现正经命 名为米易路）（南侧）一处宽 12 米活泼车出进口通过验收。   上海市交警总队于 2022 年 7 月 1 日出具了《上海市公安局交警总队建筑工程交通假想 验收通告书》（（2022）沪公交建验字第 0090 号），同意开设在米易路 2 处，宽各为（南侧）   （c）绿化和环卫验收   上海市松江区绿化和市容管理局于 2021 年 1 月 27 日就有巢泗泾神气作出《松江区绿 化和市容管理局对于“松江区泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 地块租赁住房神气”配套绿化、环 卫通过齐备验收的意见》（沪松绿容许202125 号），以为有巢泗泾神气基本相宜《上海市 绿化条例》《上海市市容环境卫生管理条例》以及该开垦神气配套绿化、环卫审核意见（文 号：沪松绿容许【2019】35 号）的要求，同意正经齐备并托付使用。   （d）泊车场齐备验收   松江区交通委于 2021 年 1 月 26 日就有巢泗泾神气出具《上海市活泼车泊车场（库） 齐备验收意见单》（沪松交停验（2021）002 号），核定有巢泗泾神气活泼车泊车场（库） 通过齐备验收，泊车场（库）泊位类型、数目、干系交通假想方针以及标记标记成就及格。   （e）卫生验收   上海市松江区卫生健康委员会于 2021 年 1 月 27 日就有巢泗泾神气作出《对于上海有 巢优厦房屋租赁有限公司新建松江区泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号（集体地皮试点入市）                （松卫建项发字（2021）第 0807 号），从卫生角度原则 地块神气齐备验收的卫生审核意见》 同意此神气的齐备验收。   （f）民防专项齐备验收   上海市松江区民防办公室于 2021 年 1 月 27 日就有巢泗泾神气作出《民防专项齐备验 收意见》（松民防验（2021）002 号）                     ，通过民防工程专项验收。   （g）齐备议论资源验收   松江区规自局于 2021 年 1 月 28 日就有巢泗泾神气出具《对于核发松江区泗泾镇               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） SJSB0001 单元 07-09 号（集体地皮试点入市）地块神气新建神气证>的决定》（沪松议论资源验20210001 号）                           ，审核证明根据《中华东谈主民共和国城乡议论法》 《上海市城乡议论条例》的划定，工程开垦神气相宜齐备议论验收要求。   松江区规自局就有巢泗泾神气核发《上海市工程开垦神气齐备议论资源验收及格证》 （编号：沪松议论资源乡验（2021）LA310117202100003 号），证明有巢泗泾神气通过议论 和当然资源部门验收，证载主要内容如下：   表 14- 13 有巢泗泾神气《上海市工程开垦神气齐备议论资源验收及格证》主要内容         证号         沪松议论资源乡验（2021）LA310117202100003 号       开垦单元         上海有巢优厦房屋租赁有限公司                    松江区泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号（集体地皮试点入      开垦神气称号                    市）地块神气新建       神气代码         310117MA1J3B9A120191B3101001                    上海市松江区泗泾镇基地东至大松瓦楞辊厂西至米易路       开垦位置                    南至泗博路北至查袋泾   乡村开垦议论许可证号       沪松乡（2019）GA31011720190105      不动产权证号        沪（2019）松字不动产权第 014903 号                    总建筑面积 57，613.5 平方米（其中地下建筑面积 15，435.    开垦神气验收边界                         ，计容建筑面积 40，282.9 平方米。   （h）建筑工程空洞齐备验收   有巢优厦于 2020 年 12 月 30 日对有巢泗泾神气进行齐备验收并编制了《开垦工程齐备     。松江区建委于 2021 年 2 月 1 日就有巢泗泾神气核发《建筑工程空洞齐备验收 验收呈报》 及格通告书》（空洞验收编号：LS190200008YS001，通告书编号：2021SJ0012），证明有巢 泗泾神气已通过空洞齐备验收。   就有巢泗泾神气的托付使用手续，上海市松江区住房保障和房屋管理局（简称“松江区 房管局”）已于 2022 年 1 月 10 日通过《对于有巢泗泾神气申报基础设施 REITs 试点神气的 说明》证明，根据《上海市新建住宅托付使用许可划定》和《〈上海市新建住宅托付使用许 可划定〉实施确定》等干系划定，上海市对本市国有地皮上开发开垦的新建住宅实施托付 使用许可轨制，对于地皮性质为集体地皮上的新建住宅神气，暂不办理《上海市新建住宅 托付使用许可证》。   鉴上，有巢泗泾神气已照章合规完成上述固定资产投资开垦的基本步履。   （2）有巢东部经开区神气的投资和开垦                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   松江区发改委于 2018 年 12 月 17 日作出《对于松江区工业区 SJC10024 单元 09-11 号地 块租赁住房新建工程神气核准的批复》（松发改核201896 号）                                 ，核准批复事项包括：1）项 目法东谈主：有巢房屋租赁（上海）有限公司；2）神气开垦地址：松江区工业区，东至消防站， 西至 09-10，南至书林路，北至九号河，神气占大地积为 28，224.3 平方米；3）神气开垦内     （a）建造租赁住房 72，512.24 平方米，其中：地上计容建筑面积 50，803.74 平方 容及边界： 米，地下总建筑面积 19，000 平方米，不计容建筑面积 27，088.5 平方米，具体以核定的决议 为准；（b）完成谈路广场、基础市政配套、景不雅绿化、总体消防、电力照明等从属配套工 程开垦。   有巢东部经开区神气已于 2019 年 1 月 2 日填报《开垦神气环境影响登记表》                                           ，取得备 案回执，备案号为 201931011700000007，并于 2019 年 1 月 2 日在开垦神气环境影响登记表 备案系统进行了公告。   上海华金工程商量监理有限公司于 2019 年 6 月就有巢东部经开区神气编制了《松江区 工业区 SJC10024 单元 09-11 号地块租赁住房新建工程节能呈报》，根据前述呈报所败露的       ，有巢东部经开区神气年空洞能源消费总量为 835.7tce（即吨圭表煤当量） 《神气概要表》                                    ， 其中电耗能为 461.1 万千瓦时。   根据《固定资产投资神骨气能审查办法》第六条的划定，年空洞能源消费量动怒 1，000 吨圭表煤，且年电力消费量动怒 500 万千瓦时的固定资产投资神气应按照干系节能圭表、 范例开垦，不再单独进行节能审查。因此，有巢东部经开区神气根据其能耗情况无需单独 进行节能审查。   （a）绿化、环卫审核意见   松江区绿化和市容管理局于 2019 年 1 月 23 日就有巢东部经开区神气作出《松江区绿 化和市容管理局对于“工业区 SJC10024 单元”09-11 号地块神气假想决议配套绿化、环卫的 审核意见》（沪松绿容许201914 号），同意开垦神气的假想配套绿大地积为 9，878.85 平方 米，并明确了垃圾处理、地下空间顶板的覆土厚度、绿植、时期圭表和范例等内容。   （b）交通假想审核   上海市交警总队于 2019 年 1 月 25 日就有巢东部经开区神气出具《上海市公安局交警                （2019（沪）公交建字第 0033 号） 总队建筑工程交通假想审核通告书》                   ，同意按总平面图开                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 设 2 处活泼车出进口，并明确工程齐备十五日前落实出进口交通安全和通告总队验收，未 经许可，不准启用。   （c）泊车场（库）假想审核   松江区交通委于 2019 年 1 月 29 日就有巢东部经开区神气出具《上海市活泼车泊车场 （库）假想审核意见单》           （沪松交停受2019010 号）                            ，该文献原则同意有巢东部经开区神气 假想决议配置活泼车泊位的类型及数目并明确了里面假想、标记成就以及电子收费系统等 要求。   （a）开垦用地议论许可证   松江区规土局于 2018 年 12 月 3 日就有巢东部经开区神气出具《对于核发松江区工业 区 SJC10024 单元 09-11 号地块的决定》                                      （沪松规土许地2018229 号）， 并已取得松江区规土局于 2018 年 12 月 3 日核发的《开垦用地议论许可证》                                         （编号：沪松地 （2018）EA31011720186257），证载主要内容如下：         表 14- 14 有巢东部经开区神气《开垦用地议论许可证》主要内容       用地单元       有巢房屋租赁（上海）有限公司     用地神气称号       松江区工业区 SJC10024 单元 09-11 号地块                  松江区松江工业区东至消防站，南至书林路，西 09-10，北至       用地位置                  九号河                  四类住宅组团用地（注：包括供职工或学生居住的寝室或单                  身公寓、东谈主才公寓、群众租赁房、全持有的阛阓化租赁住房       用地性质       等住宅组团用地）（上海市议论和当然资源局《对于加速培育                  和发展本市住房租赁阛阓的议论地皮管理确定》（沪议论资源                  规20198 号）第三条）       用大地积       28，224.3 平方米（以实测为准）       开垦边界       以核定决议为准   （b）开垦工程议论许可证   松江区规自局于 2019 年 3 月 28 日就有巢东部经开区神气出具《对于核发松江区工业 区 SJC10024 单元 09-11 号地块的决定》                                      （沪松规土许建2019285 号）， 经审查准予核发《开垦工程议论许可证》（编号：沪松建（2019）FA31011720196817），证 载主要内容如下：         表 14- 15 有巢东部经开区神气《开垦工程议论许可证》主要内容        证号        沪松建（2019）FA31011720196817       开垦单元       有巢房屋租赁（上海）有限公司     开垦神气称号       松江区工业区 SJC10024 单元 09-11 号地块                  中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                     松江区松江工业区东至消防站，南至书林路，西 09-10，北至       开垦位置                     九号河                     总建筑面积 70，609.25 平方米（其中地下建筑面积 16，725.5 平       开垦边界                       ，计容建筑面积 50，803.74 平方米。                     方米）    （a）建筑工程施工许可证    松江区建委于 2019 年 5 月 13 日就有巢东部经开区神气核发《建筑工程施工许可证》 （编号：1802SJ0465D01）                  ，证载主要内容如下：          表 14- 16 有巢东部经开区神气《建筑工程施工许可证》主要内容       开垦单元          有巢房屋租赁（上海）有限公司       工程称号          松江区工业区 SJC10024 单元 09-11 号地块                     上海市松江区工业区基地东至消防站西至 09-10 地块南至书       开垦位置                     林路北至九号河       开垦边界          70，609.25（房屋建筑面积为 70，609.25 平方米）    （b）施工图审查    受消防、民防、卫生、水务、抗震等部门的寄托，上海中建工程管理有限公司对神气 施工图假想文献以绝顶中的消防假想、结合民用建筑修建防旷地下室假想、防患性卫生设 计、节水设施假想、抗震布防专项假想（超限高层除外）等进行统一审查，并于 2020 年 7 月 9 日出具了《上海市开垦工程神气施工图假想文献联合审查及格书》（文凭编号： LS181200288-s00021（20-40-005）），认定为及格。    （a）质地监督和消防验收    上海市松江区建筑建材业受理中心及开垦工程质地安全监督站于 2021 年 3 月 29 日就 有巢东部经开区神气出具《上海市开垦工程质地监督呈报》（编号：1082SJ04650001SJ）； 呈报主要内容为：1.证明工程属于住宅工程，对建筑工程齐备验收的组织神气进行要件审 核，对执行验收圭表进行抽查，对功能性实体质地进行抽查比对，未发现有违背建筑工程 质地管理划定的步履；2.审查该神气消谨防案材料都全，照章准予备案。    （b）交通假想验收    上海市交警总队于 2021 年 3 月 24 日就有巢东部经开区神气出具《上海市公安局交警                 （2021）沪公交建验字第 0069 号），证明该基地开设 总队建筑工程交通假想验收通告书》（ 贰个活泼车出进口，设在书林路二处，宽各为 10 米；另同意在书林路开设壹处消防出进口       ，宽 4 米；证明有巢东部经开区神气通过验收。 （不设进口坡）              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （c）绿化和环卫验收   上海市松江区绿化和市容管理局于 2021 年 3 月 24 日就有巢东部经开区神气出具《松 江区绿化和市容管理局对于“工业区 SJC10024 单元 09-11 号地块神气”配套绿化、环卫通过 齐备验收的意见》（沪松绿容许202162 号），以为有巢东部经开区神气的配套绿大地积、 绿地率、集合绿大地积、集合绿地率以及垃圾房等情况基本相宜《上海市绿化条例》                                     《上海 市市容环境卫生管理条例》以及该开垦神气配套绿化、环卫决议审核意见（文号：沪松绿 容许201914 号）的要求，同意有巢东部经开区神气齐备并托付使用。   （d）泊车场（库）齐备验收   松江区交通委于 2021 年 3 月 25 日就有巢东部经开区神气出具《上海市活泼车泊车场 （库）齐备验收意见单》（编号：松交停验（2021）011 号），核定有巢东部经开区神气机 动车泊车场（库）通过齐备验收，泊车场（库）泊位类型、数目、干系交通假想方针以及 标记标记成就及格。   （e）卫生验收   上海市松江区卫生健康委员会于 2021 年 3 月 25 日就有巢东部经开区神气出具《对于 上海有巢房屋租赁（上海）有限公司新建松江区工业区 SJC10024 单元 09-11 号地块神气竣           （松卫建项发字（2021）第 0822 号） 工验收的卫生审核意见》                    ，从卫生角度原则同意有巢东 部经开区神气的齐备验收。   （f）民防专项齐备验收   上海市松江区民防办公室于 2021 年 3 月 26 日就有巢东部经开区神气出具《民防专项 齐备验收意见》       （编号：松民防验（2021）008 号）                          ，通过民防工程专项验收。   （g）齐备议论资源验收   松江区规自局于 2021 年 3 月 26 日就有巢东部经开区神气出具《对于核发松江区工业 区 SJC10024 单元 09-11 号地块神气新建神气的决定》（沪松规 划资源验20210030 号），审核证明根据《中华东谈主民共和国城乡议论法》《上海市城乡议论 条例》的划定，工程开垦神气相宜齐备议论验收要求。   松江区规自局就有巢东部经开区神气核发《上海市工程开垦神气齐备议论资源验收合 格证》（编号：沪松议论资源验（2021）JA310117202100322 号），证明有巢东部经开区项 目通过议论和当然资源部门验收，证载主要内容如下： 表 14- 17 有巢东部经开区神气《上海市工程开垦神气齐备议论资源验收及格证》主要内容        证号         沪松议论资源验（2021）JA310117202100322 号                  中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）         开垦单元           有巢房屋租赁（上海）有限公司       开垦神气称号           松江区工业区 SJC10024 单元 09-11 号地块神气新建                        上海市松江区工业区基地东至消防站西至 09-10 地块南至         开垦位置                        书林路北至九号河    开垦工程议论许可证号          沪松建（2019）FA31011720196817    开垦用地议论许可证号          松江区市（县）2018松府土字第 113 号  国有地皮有偿使用合同编号          沪松规土（2018）出让合同第 43 号       不动产权证号           沪（2019）松字不动产权第 004705 号                        总建筑面积 69，821.8 平方米（其中地下建筑面积 16，946.9     开垦神气验收边界                        平方米），计容建筑面积 50，619.2 平方米。    （h）建筑工程空洞齐备验收    有巢上海于 2021 年 3 月 1 日对有巢东部经开区神气进行齐备验收并编制了《开垦工程       。松江区建委于 2021 年 3 月 29 日就有巢东部经开区神气出具的《建筑工程 齐备验收呈报》 综 合 竣 工 验 收 合 格 通 知 书 》（ 综 合 验 收 编 号 ：LS181200288YS001， 通 知 书 编 号 ：           ，证明有巢东部经开区神气已通过空洞齐备验收。    松江区房管局于 2021 年 4 月 21 日就有巢东部经开区神气核发《上海市新建住宅托付 使用许可证》（沪建管（松江）托付许 2021 第 008 号），认定有巢东部经开区神气经审核符 合托付使用许可要求，准予托付。    鉴上，有巢东部经开区神气已照章合规完成上述固定资产投资开垦的基本步履。    （1）地皮、议论、房屋用途的相符性    经查，有巢泗泾神气的《乡村开垦议论许可证》及附件载明的使用性质包括“居住建筑、 社区交易绝顶他、社区级群众服务建筑、其他（地库）”等，《不动产权文凭》                                   （集体开垦用 地使用权/房屋系数权）载明的地皮用途为“租赁住房（R4）”、房屋用途为“居住”或“/”。有 巢东部经开区神气的《开垦工程议论许可证》及附件载明的使用性质包括“居住建筑、社区 级群众服务建筑、地库、交易网点、社区交易”等，                       《不动产权文凭》（国有开垦用地使用权 /房屋系数权）载明的地皮用途为“租赁住房”、房屋用途为“详见登记信息”，经查《上海市 不动产登记簿》       ，有巢东部经开区神气的房屋用途为“居住”“店铺”“特种用途”等。    根据神气公司出具的《承诺及说明函》，并经基金管理东谈主、法律参谋人恰当核查，有巢泗 泾神气、有巢东部经开区神气的房屋建筑物实践以租赁住房、社区交易用途对出门租。    鉴此，基金管理东谈主及法律参谋人以为，有巢泗泾神气、有巢东部经开区神气的实践用途               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 与地皮用途、议论用途相符。   （2）基础设施神气的租赁情况   放纵 2022 年 2 月 28 日，有巢泗泾神气上正在履行的租赁住房类的租赁合同共 1，166 份， 社区交易类的租赁合同共 6 份；有巢东部经开区神气上正在履行的租赁住房类的租赁合同 共 1211 份，社区交易类的租赁合同共 22 份。   经审阅神气公司提供的租赁合同样本，未发现该等租赁合同样本存在违背《民法典》 第 148 条、第 149 条、第 153 条、第 154 条和第 506 条文定导致合同无效或可破除的情形。   同期，法律参谋人按照租赁面积优先并障翳基础设施神气全楼层为原则，审阅了按照租 赁合同样本签订的 64 份租赁合同及非按照租赁合同样本签订的租赁合同，前述按照租赁合 同样本签署的租赁合同的主要条件和条件与上述租赁合同样本的主要条件和条件一致，且 未发现非按照租赁合同样本签署的租赁合同存在因违背适用法律、行政律例的强制性划定 而导致合同无效或可破除的情形。   （3）保障性租赁住房认定   根据上海市东谈主民政府办公厅《对于加速发展本市保障性租赁住房的实施意见》划定， 相宜条件的租赁住房，以政府辅导、自愿苦求为原则，由区房屋管理部门认定后，纳入保 障性租赁住房管理，其中（1）准入条件：一是在本市正当作事、在职作事；二是在本市存 在住房贫瘠，住房贫瘠的面积圭表原则上按照家庭在本市一定区域范围内东谈主均住房建筑面 积低于 15 平方米确定；             （2）建筑面积：新开工开垦的保障性租赁住房，以建筑面积不进取 性租赁住房，租赁价钱应当在同地段同品性阛阓租赁住房房钱的九折以下。   上海市松江区保障性租赁住房作事带领小组办公室于 2022 年 1 月 16 日向有巢优厦核 发了沪松保租认定2022001 号（总第 001 号）                             《保障性租赁住房神气认定书》                                          ，认定华润置 地有巢国际公寓社区泗泾店神气为保障性租赁住房。   上海市松江区保障性租赁住房作事带领小组办公室于 2022 年 1 月 25 日向有巢上海核 发了沪松保租认定2022002 号（总第 002 号）                             《保障性租赁住房神气认定书》                                          ，认定华润置 地有巢国际公寓社区东部经开区店神气为保障性租赁住房。   经对有巢深圳提供的《配租对象核查圭表》和《租赁合同台账》进行恰当核查，基础 设施神气在配租对象、租赁建筑面积、房钱圭表方面相宜《对于加速发展本市保障性租赁 住房的实施意见》中对于保障性租赁住房的要求，上海市松江区保障性租赁住房作事带领 小组办公室已就基础设施神气作出《保障性租赁住房神气认定书》                             ，基础设施神气应属于纳                   中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 入试点行业范围的保障性租赁住房。    （1）有巢泗泾神气的权利限制情况                       ，放纵 2021 年 11 月 1 日，有巢泗泾神气    经查有巢泗泾神气的《上海市不动产登记簿》 上不存在典质、查封。根据法律参谋人在动产融资统一登记公示系统 （www.zhongdengwang.org.cn）的查询及有巢优厦出具的《承诺及说明函》，并以有巢优厦 为担保东谈主进行查询，有巢泗泾神气的房钱收入不存在被质押的情形。    （2）有巢东部经开区神气的权利限制情况                          ，放纵 2022 年 3 月 6 日，有巢东    经查有巢东部经开区神气的《上海市不动产登记簿》 部经开区神气上不存在典质、查封。    根据在动产融资统一登记公示系统的查询及有巢上海出具的《承诺及说明函》                                     ，并以有 巢上海为担保东谈主进行查询，有巢东部经开区神气的房钱收入不存在被质押的情形。    （1）有巢泗泾神气的保障情况    根据中国太平洋财产保障股份有限公司深圳分公司于 2022 年 7 月 1 日出具的《华润置 地 2022-2023 年 度 有 巢 公 寓 项 目 运 营 期 保 险 保 险 单 》（ 财 产 一 切 险 保 险 单 号 ： ASHZ00302422QAAAA69U）                     ，有巢优厦还是为位于“上海市松江区泗泾镇易路 216 弄 1-10 号”的建筑物（含装修）及从属设施、机器开垦绝顶他财产投保以有巢优厦、有巢深圳绝顶 他干系利益公司为被保障东谈主的财产一切险，保障金额为东谈主民币 247，963，800.43 元，保障期限 自 2022 年 7 月 1 日零时起至 2023 年 6 月 30 日 24 时止。    根据中国太平洋财产保障股份有限公司深圳分公司于 2023 年 7 月 1 日出具的《华润置 地 2023-2024 年度有巢公寓神气运营期保障（上海泗泾长租公寓神气）保障单》（财产一切 险 保 险 单 号 ：ASHZ00302423QAAAALLU、 机 器 损 坏 险 保 险 单 号 ASHZ00323423QAAAA12C、公众职责险保障单号：ASHZ00307023QAAAAUZW），上海 有巢优厦房屋租赁有限公司行为投保东谈主，上海有巢优厦房屋租赁有限公司/有巢住房租赁 （深圳）有限公司行为被保障东谈主，已为位于“上海市松江区泗泾镇泗博路，北至查袋泾，南                ，东至 SJ-12-003-1 号地块”的上海泗泾长租公寓神气购 至泗博路，西至米易路（原泗联路） 买 财 产 一 切 险 投 保 金 额 为 东谈主 民 币 574，000，000.00 元 ， 机 器 损 坏 险 投 保 金 额 为 东谈主 民 币 东谈主民币 300，000.00 元。保障期限自 2023 年 7 月 1 日零时起至 2024 年 6 月 30 日二十四时止，                   中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 共 366 天。    根据中国太平洋财产保障股份有限公司深圳分公司于 2024 年 7 月 1 日出具的《华润置 地 2024-2025 年度有巢公寓神气运营期保障（上海泗泾长租公寓神气）保障单》（财产一切 险 保 险 单 号 ：ASHZ00302424QAAAAZNX、 机 器 损 坏 险 保 险 单 号 ASHZ00323424QAAAA11A、公众职责险保障单号：ASHZ00307024QAAAAY9S），上海有 巢优厦房屋租赁有限公司行为投保东谈主，上海有巢优厦房屋租赁有限公司/有巢住房租赁（深 圳）有限公司行为被保障东谈主，已为位于“上海市松江区泗泾镇泗博路，北至查袋泾，南至 泗博路，西至米易路（原泗联路），东至 SJ-12-003-1 号地块”的上海泗泾长租公寓神气购 买 财 产 一 切 险 投 保 金 额 为 东谈主 民 币 581，000，000.00 元 ， 机 器 损 坏 险 投 保 金 额 为 东谈主 民 币 东谈主民币 300，000.00 元。保障期限自 2024 年 7 月 1 日零时起至 2025 年 6 月 30 日二十四时止， 共 365 天。    （2）有巢东部经开区神气的保障情况    根据中国太平洋财产保障股份有限公司深圳分公司于 2022 年 7 月 1 日出具的《华润置 地 2022-2023 年 度 有 巢 公 寓 项 目 运 营 期 保 险 保 险 单 》（ 财 产 一 切 险 保 险 单 号 ： ASHZ00302422QAAAA69U），有巢上海还是为位于“上海市松江区东至新飞路，南至书林 路，西至 9-10 地块，北至九号河”的建筑物（含装修）及从属设施、机器开垦绝顶他财产投 保以有巢深圳、有巢上海绝顶他干系利益公司为被保障东谈主的财产一切险，保障金额为东谈主民 币 302，534，665.05 元，保障期间自 2022 年 7 月 1 日零时起至 2023 年 6 月 30 日 24 时止。    根据中国太平洋财产保障股份有限公司深圳分公司于 2023 年 7 月 1 日出具的《华润置 地 2023-2024 年度有巢公寓神气运营期保障（上海松江新桥长租公寓神气）保障单》（财产 一 切 险 保 险 单 号 ：ASHZ00302423QAAAALLU、 机 器 损 坏 险 保 险 单 号 ASHZ00323423QAAAA12C、公众职责险保障单号：ASHZ00307023QAAAAUZW），有巢 房屋租赁（上海）有限公司行为投保东谈主，有巢房屋租赁（上海）有限公司/有巢住房租赁 （深圳）有限公司行为被保障东谈主，已为位于“上海市松江区东至新飞路，南至书林路，西至 长租公寓神气购买财产一切险投保金额为东谈主民币 536，000，000.00 元，机器损坏险投保金额为 东谈主民币 42，365，400.00 元，公众职责险投保金额为东谈主民币 5，000，000.00 元，泊车场职责险投 保金额为东谈主民币 300，000.00 元。保障期限自 2023 年 7 月 1 日零时起至 2024 年 6 月 30 日二 十四时止，共 366 天。                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    根据中国太平洋财产保障股份有限公司深圳分公司于 2024 年 7 月 1 日出具的《华润置 地 2024-2025 年度有巢公寓神气运营期保障（上海松江新桥长租公寓神气）保障单》（财产 一 切 险 保 险 单 号 ：ASHZ00302424QAAAAZNX、 机 器 损 坏 险 保 险 单 号 ASHZ00323424QAAAA11A、公众职责险保障单号：ASHZ00307024QAAAAY9S），有巢房 屋租赁（上海）有限公司行为投保东谈主，有巢房屋租赁（上海）有限公司/有巢住房租赁（深 圳）有限公司行为被保障东谈主，已为位于“上海市松江区东至新飞路，南至书林路，西至 9- 东谈主民币 5，000，000.00 元，泊车场职责险投保金额为东谈主民币 300，000.00 元。保障期限自 2024 年 7 月 1 日零时起至 2025 年 6 月 30 日二十四时止，共 365 天。    要而论之，基金管理东谈主及法律参谋人以为，基础设施神气已完成了固定资产投资开垦的 基本步履，包括投资立项、环评、节能、用地、议论、施工许可、齐备验收等。    （四）基础设施神气权属期限、运营情况及缓期安排情况    根据 2021 年 8 月 16 日上海市当然资源确权登记局向有巢优厦核发的《不动产权文凭》                                                 ， 有巢泗泾神气集体开垦用地使用权使用期限：2018 年 12 月 03 日起 2088 年 12 月 02 日止。    根据 2021 年 11 月 5 日上海市当然资源确权登记局向有巢上海核发的《不动产权文凭》                                                 ， 有巢东部经开区神气国有开垦用地使用权使用期限：2018 年 10 月 18 日起 2088 年 10 月 17 日止。    （2）经营资产及缓期安排情况    根据本基金《基金合同》约定，基金管理东谈主将根据实践情况弃取于地皮使用权期限届 满前苦求续期。如果缓期苦求获批准，地皮使用权东谈主将有可能需要餍足其他条件，支付相 应款项，且受制于干系法律律例和政府部门的最终批准，基金管理东谈主不保证地皮使用权一 定能够续期。如改日法律律例或政府议论发生变化，导致基础设施神气发生缓期情形的， 基金管理东谈主将按照法律律例、监管要求以及基金合同的约定履行必要的审批步履后，实施 缓期决议。    （五）特殊类型神气相宜干系法律律例情况    不触及。               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   根据有巢深圳、有巢优厦、有巢上海、SPV1、SPV2 的公司划定并经查询国度企业信 用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）、华润置地有限公司《2021 年度呈报》，有巢深圳分别 持有有巢优厦 100%股权和有巢上海 100%股权；有巢深圳分别持有 SPV1 的 100%股权和 SPV2 的 100%股权。有巢深圳的股东为华润置地控股有限公司，华润置地控股有限公司的 独一股东为华润（深圳）有限公司，华润（深圳）有限公司的独一股东为 Boom Go Group Limited，Boom Go Group Limited 的独一股东为华润置地有限公司。根据华润置地有限公司 《2021 年度呈报》，放纵 2021 年 12 月 31 日，中国华润有限公司辗转持有华润置地有限公 司 59.55%的股权，而中国华润有限公司为国务院国资委 100%出资的国度出资企业，因此，                      （国务院国资委 财政部令第 32 号，简称 有巢深圳属于《企业国有资产交易监督管理办法》 “32 高歌”）划定的国有及国有控股企业、国有实践阻挡企业，其所持有的有巢优厦、有巢 上海、SPV1、SPV2 的股权为国有产权，SPV1 股权转让、神气公司股权转让属于 32 高歌 划定的“企业国有资产交易步履”，应根据 32 高歌履行国有产权转衰落履。《国务院办公厅 对于进一步盘活存量资产扩大有用投资的意见》（国办发〔2022〕19 号）第（四）条及 《对于企业国有资产交易流转议论事项的通告》（国资发产权规202239 号）第三条进一步 划定，国有企业刊行基础设施 REITs 触及国有产权非公开协议转让的，按划定报同级国有 资产监督管理机构批准。   就 SPV 和神气公司股权转让触及的国有产权转衰落履，国务院国资委已于 2022 年 8 月 试点议论事项的批复》（国资产权2022386 号），同意以非公开协议转让方式实施产权转让 事项。   不触及。 房试点刊行基础设施边界不动产投资相信基金（REITs）议论作事的通告》《上海证券交易 所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）执法适用指引第 4 号——保障性租赁住房（试 行）》的情况   （1）原始权益东谈主的股权结构、业务开展情况、在建和拟建的保障性租赁住房神气，以 及在资产、业务、财务、东谈主员和机构等方面的幽静特性况   原始权益东谈主的股权结构详见招募说明书“十七、原始权益东谈主”之“（一）原始权益东谈主基本                     中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 信息”之“2、股权结构、控股股东和实践阻挡情面况”。   原始权益东谈主业务开展情况详见招募说明书“十七、原始权益东谈主”之“（二）业务情况”。   放纵 2024 年 9 月 30 日，原始权益东谈主在建和拟建的保障性租赁住房神气如下：            表 14- 18 原始权益东谈主在建和拟建的保障性租赁住房神气           上海马桥项        北京瀛海项         宁波福明路项        南京江心洲项        深圳龙岗项  神气             目             目            目             目             目           首发募投项        首发募投项                                     本次新增项 神气类别                                 首发募投神气        本次新增神气             目             目                                        目           润灏房屋租        北京汇瀛恒                                     深圳市润深                                      宁波开润房屋        南京安洲置业有 神气开垦主体    赁(上海)有       安置业有限                                     房地产有限                                      租赁有限公司          限公司            限公司           公司                                       公司 神气总投资  （亿元） 神气成本金  （亿元） 神气成本金缺   口          4.13         0.50             1.12        1.24         1.84  （亿元）           侧-申嘉湖高       侧-瀛 元 街 ，     至福明路，南        志坚街，南至规       圳市龙岗区           速 ， 东 侧-     西 侧-瀛 达       至朱家河，西        划病院，西至红       宝龙街谈宝           s32 小区，西     路 ， 东 侧-瀛     至李家桥河，        星街，东至中新       翠路和清宝           侧-中青路，       坤路，北侧-        北至江南路         通衢            路交织处东 开垦内容和规    北侧-俞塘河       瀛昌街           2、 建 筑 面      2、 建 筑面 积 ：   北侧   模       2、 建 筑 面     2、 建 筑 面      积：35，985 ㎡    58，561 ㎡      2、 建 筑 面           积 ：84，116    积 ：199，097    3、 宁 波 保 障    3、 南 京保 障 性   积 ：29，178           ㎡            ㎡             性租赁住房         租赁住房          ㎡           用地租赁住        地开垦租赁                                     性租赁住房           房神气          住房            部分建安支        部分建安支 前期作事进展                                     在建         在建           在建             出待支付         出待支付 （拟）开工时   间 拟使用       有 召募资       巢 金边界          1.73         0.31             1.12        1.24         1.84       深  （亿       圳  元） 召募资       有 金进入       成本金及股        成本金及股         成本金及股东                      成本金及股       巢                                            成本金及股东借 神气的       东借钱等方        东借钱等方         借钱等方式投                      东借钱等方       深                                             款等方式进入 具体方        式进入          式进入            入                          式进入       圳  式              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   根据沪闵保租认定2022009 号（总第 009 号）、京租保认定202216 号、宁波市鄞州区 保障性租赁住房带领小组办公室出具的 330212202204102 号《保障性租赁住房神气认定书》                                                 ， 南京市建邺区东谈主民政府出具的 NJ04523001 号《南京市保障性租赁住房神气认定书》及深圳 市龙岗区东谈主民政府出具的深保租 230610024 号《深圳市保障性租赁住房神气认定书》，上海 马桥神气、北京瀛海神气、宁波福明路神气、南京江心洲神气及深圳龙岗神气均已被认定 为保障性租赁住房神气。   根据有巢深圳的公司划定、营业派司，经恰当核查并根据有巢深圳于 2022 年 7 月 25 日 出具的《承诺及说明函》，有巢深圳的业务范围为开展保障性租赁住房业务，未持有房地产 开发业务禀赋，未开展交易住宅和交易地产开发业务。   （a）资产幽静   除有巢深圳投资并持有的租赁住房神气外，就日常开展业务所需的设施、开垦、办公 用房等资产，触及使用华润置地或其下属子公司领有的资产、信息系统等，有巢深圳均采 用租赁或采购服务方式，并相应支付对价，资产权属明晰。   （b）业务幽静   有巢深圳系开展保障性租赁住房业务的幽静法东谈主主体，就有巢深圳的日常经营事项， 有巢深圳根据其公司划定和里面轨制进行决策，华润置地根据公司划定和《公司法》等法 律划定诈骗股东权利，参与有巢深圳要紧事项的决策。有巢深圳业务过程中触及与华润置 地绝顶关联方之间的交易，通过系统订单、协议等方式约定，并投诚里面关联交易轨制的 划定。   （c）财务幽静   有巢深圳制定了《财务管理轨制》等必要的财务轨制，并配备有财务负责东谈主、管帐、 出纳等财务东谈主员，执行幽静的财务管理过程，开立幽静的银行账户。根据有巢深圳的说明， 其与华润置地不存在共用银行账户、资金混同的情况。   （d）东谈主员幽静   有巢深圳聘用的总司理、法定代表东谈主、财务负责东谈主等高管东谈主员与有巢深圳签署了劳动 合同，且未在华润置地担任职务，有巢深圳日常业务触及的岗亭外包的职工由有巢深圳或 其子公司签署劳务外包合同并支付用度。   （e）机构幽静   根据有巢深圳的公司划定并经核查有巢深圳的董事会决议，有巢深圳设股东、董事会、            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 监事、司理，公司划定划定了股东、董事会、监事和司理的职责权限，根据不同职能成就 了里面组织架构并划定了各组织部门的职能权限，制定了经营管理所需的东谈主事行政、财务、 投资、关联交易、资产管理等里面轨制。   综上，基金管理东谈主和法律参谋人以为，有巢深圳是开展保障性租赁住房业务的幽静法东谈主 实体，未开展商品住宅和交易地产开发业务，在资产、业务、财务、东谈主员和机构等方面与 华润置地的商品住宅和交易地产开发业务有用进攻，保持相对幽静。本基金原始权益情面 况相宜《保障性租赁住房 REITs 业务指引》第五条第一款和第六条的要求。   （2）基础设施神气权属情况、地皮性质及取得方式、保障性租赁住房认定依据、运营 合规性、历史运营数据，以及所在地区保障性租赁住房供需情况、运营模式、配租和房钱 管理轨制等   基础设施神气权属情况、地皮性质及取得方式详见招募说明书“十四、基础设施神气基 本情况”之“（三）基础设施神气合规情况”之“2、基础设施神气的权属情况”。   保障性租赁住房认定依据及运营合规性详见招募说明书“十四、基础设施神气基本情况” 之“（三）基础设施神气合规情况”之“4、基础设施神气的运营情况”。   基础设施神气历史运营数据详见招募说明书“十四、基础设施神气基本情况”之“（一） 基础设施神气概况及运营数据”。   基础设施神气所在地区保障性租赁住房供需情况详见招募说明书“十四、基础设施神气 基本情况”之“（二）租赁住房行业情况”之“2、行业发展情况和改日发展趋势”之“（6）供 求情况”以及“十五、基础设施神气财务情状及经营功绩分析”之“（四）对于资产评估重要 参数的合理性”之“2、出租率（空置率）预测合理性”之“（1）标的神气所在区域阛阓情况”。   基础设施神气运营模式、配租和房钱管理轨制详见招募说明书“十四、基础设施神气基 本情况”之“（一）基础设施神气概况及运营数据”之“1、有巢泗泾神气”之“（2）经营及盈 利模式”。   综上，基础设施神气权属明晰、运营模式老练、具有可持续的阛阓化收益，并经议论 部门认定为保障性租赁住房神气，配租对象、房钱圭表等相宜干系政策要求。基础设施项             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 目运营时间固然动怒 3 年的，但神气餍足基础设施基金上市要求、相宜阛阓预期、风险可 控，且已能够实现耐久富厚的收益。相宜《保障性租赁住房 REITs 业务指引》第七条要求。   （3）原始权益东谈主对回收资金用途作出的承诺、回收资金管理轨制（如有），以及回收 资金拟投神气开垦主体、总投资额、投资缺口、开垦内容和开垦进展等。   原始权益东谈主对回收资金用途作出的承诺详见招募说明书“十七、原始权益东谈主”之“（六） 原始权益东谈主针对信息败露的承诺”之“1、发改委申报阶段的干系承诺”。   为进一步范例有巢住房租赁（深圳）有限公司对于刊行基础设施公募 REITs 回收资金 的管理和运营，确保回收资金的使用范例、安全、高效，竖立公司在成本阛阓上的细密形 象，有巢深圳参照《中华东谈主民共和国公司法》《中华东谈主民共和国证券法》《证券刊行上市保 荐业务管理办法》《上市公司监管指引第 2 号——上市公司召募资金管理和使用的监管要求》 《上海证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——范例运作》                              《中国证监会 国度发展改革 委对于鼓动基础设施边界不动产投资相信基金（REITs）试点干系作事的通告》《公开召募 基础设施证券投资基金指引（试行）》《国度发展改革委办公厅对于加速鼓动基础设施边界 不动产投资相信基金（REITs）议论作事的通告》（发改办投资〔2021〕1048 号）、《上海证 券交易所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）执法适用指引第 4 号——保障性租赁住 房（试行）》、《国度发展改革委对于全面推动基础设施边界不动产投资相信基金（REITs） 神气常态化刊行的通告》（发改投资〔2024〕1014 号）等议论法律、律例及议论范例性文 件的划定，并结合公募 REITs 产品特色和有巢深圳实践情况，制定了《有巢住房租赁（深 圳）有限公司基础设施 REITs 回收资金管理轨制》                          。   有巢深圳的董事会负责建立健全回收资金管理轨制，并确保轨制的有用实施。回收资 金管理轨制须对回收资金专户存储、使用、变更、监督和职责雅致等内容进行明确划定。 回收资金管理轨制须对回收资金使用的苦求、分级审批权限、决策步履、风险阻挡措施及 信息败露步履作出明确划定。   有巢深圳的董事、监事和高等管理东谈主员应当勤勉尽责，督促公司范例使用回收资金， 自觉珍惜公司回收资金安全，不得参与、协助或猖狂公司私行或变相改变回收资金用途。   回收资金投资神气通过子公司或其他关联方实施的，该子公司或其他关联方投诚该回 收资金管理轨制。   （a）回收资金的专户存储                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）      有巢深圳须审慎弃取交易银行并开设回收资金专项账户（简称“专户”）                                     ，回收资金存放 于专户集合管理，专户不得存放非回收资金或用作其它用途。      有巢深圳需在公募基金设立前与基金管理东谈主、资产搭救证券管理东谈主、存放回收资金的 交易银行（简称“交易银行”）签订《监管协议》                      ，《监管协议》至少须包括以下内容：      a）公司应当将回收资金集合存放于专户；      b）回收资金专户账号、该专户触及的回收资金神气；      c）交易银行每月向公司出具银行对账单，并抄送基金管理东谈主及资产搭救证券管理东谈主；      d）交易银步履基金管理东谈主及资产搭救证券管理东谈主开具查询权限，可随时通过线上或者 临柜查询专户活水等贵府；      e）基金管理东谈主及资产搭救证券管理东谈主的督导职责、交易银行的见告及配合职责、基金 管理东谈主、资产搭救证券管理东谈主和交易银行对公司回收资金使用的监管方式。      （b）回收资金的使用      回收资金的使用本着范例、透明的原则，按照基金招募说明书中承诺的回收资金投资 磋磨使用回收资金。      有巢深圳对于回收资金使用的苦求、审批、执行权限和步履划定如下：      a）由具体使用回收资金的神气公司3的实施部门填报神气付款苦求，经神气公司干系 成员和财务东谈主员审核后，报公司财务负责东谈主、业务负责东谈主审核批准后赐与向神气公司付款。 神气公司经神气公司财务负责东谈主和业务负责东谈主审核批准后赐与对外付款。      b）每季度收尾后，财务部门应将该期间回收资金支付情况报备公司董事会授权东谈主，董 事会授权东谈主应核查回收资金使用的情况是否相宜回收资金文献败露的使用磋磨。有巢深圳 按每季度将经董事会授权东谈主审核的回收资金支付情况报送基金管理东谈主和资产搭救证券管理 东谈主。      有巢深圳自回收资金到位之日起原则上每季度收尾后 5 个作事日内向中国证监会、上 海证券交易所、国度发展和改革委员会投资司、上海市发展和改革委员会、变更神气触及 的省级发展改革委（如触及）报送资金使用情况，具体根据上述干系监管部门的要求而定。      有巢深圳应当确保回收资金使用的真实性，防守回收资金被关联东谈主占用或挪用，并采 取有用措施幸免关联东谈主利用回收资金投资神气获取不梗直利益。      暂时闲置的回收资金可进行现款管理，其投资的产品须相宜安全性高要求（按照存款           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 管理的答应产品，协议存款、协定存款、结构性存款等存款产品）                             。   （c）回收资金用途变更   回收资金使用应相宜房地产调控政策要求，不得将回收资金变相用于商品住宅开发项 目。资金使用信息败露应相宜干系要求，将回收资金使用等议论情况向社会公开。   回收资金主要用于在建神气、前期作事老练的新建（含改扩建）神气和存量资产收购； 用于补充有巢深圳流动资金等用途的净回收资金比例不进取 15%，回收资金可按照阛阓化 原则照章合规跨区域、跨行业使用，除适用的法律律例及国度有特殊划定外，任何地方或 部门不得成就限制条件。   有巢深圳拟变更回收资金投资神气的，应当在董事会审议通过后 2 个交易日内呈报基 金管理东谈主和资产搭救证券管理东谈主，并由基金管理东谈主和资产搭救证券管理东谈主根据中国证监会、 上海证券交易所、国度发展和改革委员会、上海市发展和改革委员会、再投资神气触及的 省级发展改革委（如触及）等监管机构的要求履行干系呈报或公告事宜（如需）。   干系呈报或公告内容原则上应包括：   a）原神气基本情况及变更的具体原因；   b）新神气的基本情况、可行性分析；   c）新神气的投资磋磨；   d）新神气还是取得或尚待议论部门审批的说明（如需）。   （d）回收资金的管理与监督   有巢深圳的财务部门应当对回收资金的使用情况设立台账，详确记录回收资金的开销 情况和回收资金神气的进入情况。   有巢深圳财务部门按上述要求向公司董事会授权东谈主报备资金支付情况时，公司董事会 授权东谈主以为公司回收资金管理存在违法情形、要紧风险或者里面财务部门未按前述划定提 交回收资金使用情况呈报的，董事会实时向基金管理东谈主和资产搭救证券管理东谈主呈报，由基 金管理东谈主向交易所呈报并按照干系信息败露要求进行公告。公告内容包括回收资金管理存 在的违法情形、还是或可能导致的后果及还是或拟采取的措施。   基金管理东谈主或资产搭救证券管理东谈主不错每两个月或不按时对有巢深圳的回收资金的存 放与使用情况进行阅览。如资产搭救证券管理东谈主在阅览中发现有巢深圳回收资金管理存在 要紧违法情形或要紧风险的，应当实时向基金管理东谈主呈报，并由基金管理东谈主向交易所或其 他干系监管机构呈报并按照干系信息败露要求进行公告。   （e）回收资金专户存储监管协议            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   为范例有巢深圳参与基础设施证券投资基金（REITs）赢得的回收资金管理，保护投资 者的权益，根据《上海证券交易所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）执法适用指引 第 4 号——保障性租赁住房（试行）》等议论法律律例及有巢深圳制订的《有巢住房租赁 （深圳）有限公司基础设施 REITs 回收资金管理轨制》，有巢深圳、上海浦东发展银行股份 有限公司深圳分行、基金管理东谈主及磋磨管理东谈主共同签署了《回收资金专户存储监管协议》 及《回收资金专户存储监管协议补充协议》                   ，协议主要约定如下：   有巢深圳在上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行开设回收资金专项账户，该专户 仅用于有巢深圳本次参与基础设施证券投资基金（REITs）首次刊行及扩募刊行赢得的回收 资金的存储和使用，并应主要用于在建神气、前期作事老练的新建（含改扩建）神气和存 量资产收购；用于补充有巢深圳流动资金等用途的净回收资金比例不进取 15%，回收资金 可按照阛阓化原则照章合规跨区域、跨行业使用，除适用的法律律例及国度有特殊划定外， 任何地方或部门不得成就限制条件。有巢深圳保证按照《上海证券交易所公开召募基础设 施证券投资基金（REITs）执法适用指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）》等议论法律 律例绝顶承诺的回收资金用途使用专户资金，不得用于商品住宅或交易地产开发，确需变 更回收资金用途的，应当向交易所提交回收资金投向变更呈报，基金管理东谈主应当败露临时 呈报。   基金管理东谈主、磋磨管理东谈主有权按照议论划定、有巢深圳制定的《有巢住房租赁（深圳） 有限公司基础设施 REITs 回收资金管理轨制》以及《回收资金专户存储监管协议》约定对 有巢深圳回收资金使用情况进行监督。上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行通过提供 协议明确约定的开户、对账、查询等服务配合基金管理东谈主和磋磨管理东谈主履行其监督职责。   基金管理东谈主和磋磨管理东谈主不错采取现场阅览、书面问询等方式诈骗其监督权。有巢深 圳和上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行应当配合阅览与查询。基金管理东谈主和磋磨管 理东谈主对有巢深圳现场阅览时应当同期查看专户存储情况。   上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行按月（每月 10 日前）向有巢深圳出具真实、 准确、完好意思的专户对账单，并抄送给基金管理东谈主和磋磨管理东谈主。   回收资金拟投神气开垦主体、总投资额、投资缺口、开垦内容和开垦进展等详见招募 说明书“十七、原始权益东谈主”之“（六）原始权益东谈主针对信息败露的承诺”之“1、发改委申报 阶段的干系承诺”及“（七）回收资金用途”。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   根据《保障性租赁住房 REITs 业务指引》，基金管理东谈主制定了《中原基金管理有限公司 保障性租赁住房公开召募基础设施证券投资基金业务管理办法》，明确了基金管理东谈主的尽责 阅览职责、保障性租赁住房基础设施基金的投资圭表、对原始权益东谈主回收资金的监管职责 和运营管理与信息败露职责等。此外，对于原始权益东谈主回收资金的使用等议论情况，基金 管理东谈主将在按时呈报和临时呈报中败露。   要而论之，原始权益东谈主通过转让保障性租赁住房神气取得的净回收资金，拟用于保障 性租赁住房神气开垦，相宜《保障性租赁住房 REITs 业务指引》第八条要求，有巢深圳就 以基础设施基金发轫阶段的回收资金不存在以租赁住房等口头，为非租赁住房等房地产开 发神气变相融资，或者变相规避房地产调控要求的情况，相宜《保障性租赁住房 REITs 业 务指引》第五条第二款的要求；原始权益东谈主已对回收资金用途作出承诺，且已制定《有巢 住房租赁（深圳）有限公司基础设施 REITs 回收资金管理轨制》，对回收资金专户存储、使 用、变更、监督和职责雅致等内容进行明确划定、对回收资金使用的苦求、分级审批权限、 决策步履、风险阻挡措施及信息败露步履也作出明确划定；就回收资金的存储，原始权益 东谈主在《有巢住房租赁（深圳）有限公司基础设施 REITs 回收资金管理轨制》中划定了回收 资金的专户存储，在上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行开设回收资金专项账户并与 上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行、基金管理东谈主及磋磨管理东谈主共同签署了《回收资 金专户存储监管协议》，该协议已明确各方的监督职责并明确回收资金用于租赁住房神气建 设，不得用作其他用途；确需变更回收资金用途的，应当向交易所提交回收资金投向变更 呈报；基金管理东谈主制定了《中原基金管理有限公司保障性租赁住房公开召募基础设施证券 投资基金业务管理办法》，对于原始权益东谈主回收资金的使用等议论情况，基金管理东谈主将在定 期呈报和临时呈报中败露。相宜《保障性租赁住房 REITs 业务指引》第九条、第十条、第 十一条和第十二条的要求。   （六）基础设施神气转让安排   （1）转衰落履   为构建本基金举座架构，中信证券（代表专项磋磨）拟向原始权益东谈主受让 SPV 的 100% 股权（简称“SPV 转衰落履”）。中信证券（代表专项磋磨）取得 SPV 的 100%股权后，SPV 拟向原始权益东谈主受让神气公司的 100%股权（简称“神气公司转衰落履”，与 SPV 转衰落履合 称为“转衰落履”）。上述交易完成后，基础设施基金将通过投资持有资产搭救证券并穿透取 得基础设施神气。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   就前述转衰落履，根据《SPV 股权转让协议》的约定，有巢深圳、SPV 及中信证券 （代表专项磋磨）于专项磋磨设立日后 5 个作事日内向干系阛阓监督管理部门提交 SPV 股 权转让变更登记所需的全部苦求贵府，并完成 SPV 股权转让的工商变更登记，完成工商变 更登记之日为 SPV 股权交割日（简称“SPV 股权交割日”）。有巢深圳、SPV 应不晚于 SPV 股权交割日履行收场 SPV 股权转让的各项交割义务。根据《神气公司股权转让协议》的约 定，SPV 应于协议列明的交割先决条件全部成就之日起 5 个作事日内完成神气公司股权转 让的工商变更登记，完成工商变更登记之日为神气公司股权交割日（简称“神气公司股权交 割日”），有巢深圳及神气公司应不晚于神气公司股权交割日按照《神气公司股权转让协议》 的约定向 SPV 完成神气公司股权的各项交割义务并已签署交割证明函，包括但不限于由 SPV 取得神气公司股权变更后的公司划定原件或复印件，由神气公司制备 SPV 为新股东的 股东名册和出资讲解书，同期收回原出资讲解书等。   《公司法》第三十二条文定：“记录于股东名册的股东，不错依股东名册成见诈骗股东 权利，公司应当将股东的姓名或者称号向公司登记机关登记；登记事项发生变更的，应当 办理变更登记。未经登记或者变更登记的，不得对抗第三东谈主。”因此，资产搭救证券管理东谈主 （代表专项磋磨）自其被记录于 SPV 股东名册时，不错成见诈骗股东权利；同期，自该等 股东变更完成公司登记机关的工商变更登记后，资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）作 为 SPV 股东可对抗第三东谈主。SPV 自其被记录于神气公司股东名册时，不错成见诈骗股东权 利；同期，自该等股东变更完成公司登记机关的工商变更登记后，SPV 行为神气公司股东 可对抗第三东谈主。   （2）转让对价的支付及公允性   根据《SPV 股权转让协议》                《神气公司股权转让协议》的约定，交易各方同意根据国有 产权交易干系划定进行备案的股权评估价值确定 SPV 股权转让价款，同期以基础设施神气 的评估价值为依据，根据经网下投资者询价方式所确定的基础设施基金的认购价钱确定基 础设施资产搭救证券对 SPV 的总投资、神气公司的股权转让价款，且若最终确定的 SPV 股 权转让价款、神气公司股权转让价款低于按照国有产权交易干系划定进行备案的股权评估 价值，则对应的《SPV 股权转让协议》《神气公司股权转让协议》自动绝交。   根据《基础设施基金指引》              ，基础设施基金的询价、订价刊行划定按照公开、公正、公 正的原则制定，由基金管理东谈主按照事前公开的询价决议进行，由鄙俚且具备专科投资智商 的网下投资者充分参与询价，网下投资者应根据基础设施神气评估情况，撤职幽静、客不雅、 诚信的原则合理报价，基金管理东谈主应根据报价的中位数和加权平均数审慎合理确定认购价            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 格。   因此，根据国有产权交易干系划定进行备案的股权评估价值确定 SPV 股权转让价款， 以及以基础设施神气的评估价值为依据并以基础设施基金认购价钱确定的对 SPV 的总投资、 神气公司转让价款具有公允性。   （1）中国法律对于受让集体经营性用地使用权后再转让的划定   《中华东谈主民共和国地皮管理法实施条例》第四十三条文定，通过出让等方式取得的集 体经营性开垦用地使用权照章转让、互换、出资、赠与或者典质的，两边应当签订书面合 同，并书面通告地皮系数权东谈主。   《上海市农村集体资产监督管理条例》第二十一条文定，转让农村集体资产的，应当 相宜国度和本市对于产权公开交易的划定。   《上海市松江区农村集体经营性开垦用地入市管理办法》（沪松府规20212 号）第二 十四条（地皮转让）划定，出让东谈主和妥协机构应在农村集体经营性开垦用地出让前明确物 业持有和转让管理要求，受让东谈主可照章和按照出让合同约定转让农村集体经营性开垦用地 使用权，但下列情形除外：            （一）集体经济组织以协议方式取得农村集体经营性开垦用地使 用权的，开垦用地使用权不得私行举座或分割转让。开垦用地使用权东谈主出资比例结构、项 目公司股权结构、实践阻挡东谈主均不得改变。（二）工业用地产业神气类和研发总部产业神气 类开垦用地使用权不得举座或分割转让；开垦用地使用权东谈主出资比例结构、神气公司股权 结构不得改变，确需改变，应事前经出让东谈主和妥协机构同意。（三）牟利性培育、医疗、养 老等设施用地应由受让东谈主举座持有，不得分割转让；确需举座转让的，应事前经出让东谈主和 妥协机构同意，或由出让东谈主按照出让合同约定的价钱和方式优先回购。                               （四）属于房屋开垦 工程转让的，受让东谈主应付清地皮出让价款并领取不动产权利文凭，取得开垦工程议论许可 证、开垦工程施工许可证，并完成房屋开垦开发投资总额的百分之二十五以上。农村集体 经营性开垦用地使用权转让后，受让东谈主应按照原出让合同中约定的权利和义务履行。   根据上述法律划定，触及通过出让方式取得的农村集体经营性开垦用地使用权再转让 的，应照章按照出让合同的约定进行转让。   （2）中国法律对于国有资产转让的划定   中国法律对于国有资产转让的划定的分析详见本章节“（五）特殊类型神气相宜干系法 律律例情况”之“2、是否触及国资转让”部天职容。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （1）地皮出让合同对于神气转让和神气公司股权转让的约定和限制及灭亡情况   《有巢优厦地皮出让合同》第 23 协议定：“受让东谈主应当按出让年限举座持有全部租赁 住房物业，以上自持物业仅用于出租；受让东谈主应当按出让年限举座持有社区配套交易物业、 租赁住房用地配套交易物业（除按照干系划定应当叮嘱政府及政府议论部门的物业外）。” 第 32 协议定：“受让东谈主按照本合同约定支付全部集体开垦用地出让价款，领取不动产权证 后，应按本合同约定，进行集体开垦用地使用权转让、出租、典质。”第 33 协议定：“受让 东谈主应按本合同第 23 协议定自持物业，不得举座、分幢、分层、分套转让；如遇歇业、重组、 破除等特殊情形需举座转让约定自持部分的，按照本条第（一）条文定执行：                                  （一）向出让 东谈主和妥协机构提议苦求，经出让东谈主和妥协机构同意执行。”第 40 协议定：“本合同项下的集 体开垦用地地皮使用权，受让东谈主的出资比例、股权结构、实践阻挡东谈主等均不得改变。受让 东谈主的出资比例、股权结构、实践阻挡东谈主发生改变的，应事前书面苦求，经出让东谈主和妥协机 构同意后方可实施。”第 59 协议定：“出让合同两边当事东谈主、妥协机构及成员应共同约定监 管东谈主并签订监管协议，监管东谈主对出让合同中地块开发开垦与利用的践约过程及情况组织实 施监管，出让东谈主、受让东谈主、监管东谈主应共同投诚监管协议干系内容。集体开垦用地地皮使用 权及地上建筑物等不得举座或分割转让，不得分割办理不动产权证，不得分割销售，不得 以租代售。受让东谈主的出资比例、股权结构、实践阻挡东谈主等均不得改变。在地皮合同签订后， 由区阛阓监督管理局对取得地块的开垦单元绝顶全资成立神气公司股权变更步履进行限制 与监管。”   鉴上，有巢优厦应在《有巢优厦地皮出让合同》出让期限内持有全部有巢泗泾神气， 且有巢优厦的出资比例、股权结构、实践阻挡东谈主发生改变的，应经出让东谈主和妥协机构同意 后方可实施。   就上述约定限制，出让东谈主泗泾经济联合社已于 2022 年 3 月 1 日向有巢深圳、有巢优厦 出具《对于以有巢泗泾神气申报开展基础设施 REITs 试点神气的复函》，同意有巢泗泾神气 以转让有巢优厦 100%股权刊行基础设施 REITs；对因有巢泗泾神气刊行基础设施 REITs 导 致的有巢优厦的股权变更、实践阻挡东谈主变更事宜赐与搭救。   根据松江区政府“沪松府〔2015〕210 号”《对于成立松江区农村集体经营性用地入市工 作妥协小组的通告》中议论“由于区农村集体经营性开垦用地入市作事妥协小组不具法律主 体，寄托区规土局签订开发开垦与利用监管协议”的意见，并根据松江区政府于 2022 年 5 月                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 地入市妥协小组出具泗泾 SJSB0001 单元 07-09 号开展基础设施 REITs 试点意见的批复》中 对于“根据区政府 2022 年第 2 次常务会议精神，同意由区议论资源局代表农村集体经营性 开垦用地入市妥协小组出具泗泾 SJSB0001 单元 07-09 号开展基础设施 REITs 试点的审核意 见”的意见，由松江区规自局代章，松江区农村集体经营性开垦用地入市作事妥协小组（简 称“妥协小组”）于 2022 年 5 月 13 日出具了《对于泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号地块神气 申报开展基础设施 REITs 试点的回复意见》，同意泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号地块以转 让有巢优厦 100%股权刊行基础设施 REITs；同意神气刊行基础设施 REITs 导致的有巢优厦 的股权变更，及在股权变更发生期间，导致的实践阻挡东谈主变更。   鉴此，《有巢优厦地皮出让合同》中对于有巢泗泾神气转让和有巢优厦股权转让约定的 限制已得到灭亡。   《有巢上海地皮出让合同》第 23 协议定：“受让东谈主应当按出让年限举座持有全部租赁 住房物业，以上自持物业仅用于出租；受让东谈主应当按出让年限举座持有社区配套交易物业、 租赁住房用地配套交易物业（除按照干系划定应当叮嘱政府及政府议论部门的物业外）。” 第 33 协议定：“受让东谈主应按本合同第 23 协议定自持物业，不得举座、分幢、分层、分套转 让；如遇歇业、重组、破除等特殊情形需举座转让约定自持部分的，按照本条第（一）条 划定执行：（一）向出让东谈主提议苦求，经出让东谈主同意执行”。第 40 协议定：“本合同项下的 国有开垦用地使用权，受让东谈主的出资比例、股权结构、实践阻挡东谈主等均不得改变。受让东谈主 的出资比例、股权结构、实践阻挡东谈主发生改变的，应事前书面苦求，经出让东谈主同意后方可 实施。”   鉴上，有巢上海的出资比例、股权结构、实践阻挡东谈主发生改变的，应经出让东谈主同意后 方可实施。   就上述约定限制，出让东谈主松江区规自局已于 2022 年 2 月 25 日向有巢深圳、有巢上海、 有巢优厦出具《对于以有巢泗泾神气、有巢东部经开区神气申报开展基础设施 REITs 试点 神气的复函》，同意有巢泗泾神气、有巢东部经开区神气以转让有巢优厦、有巢上海 100% 股权刊行基础设施 REITs；对有巢泗泾神气、有巢东部经开区神气刊行基础设施 REITs 导致 的有巢优厦、有巢上海的股权变更、实践阻挡东谈主变更事宜赐与搭救。   鉴此，《有巢上海地皮出让合同》中对于有巢东部经开区神气转让和有巢上海股权转让 约定的限制已得到灭亡。   （2）监管协议对于神气转让和神气公司股权转让的约定和限制及灭亡情况              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基于松江区政府“沪松府〔2015〕210 号”《对于成立松江区农村集体经营性用地入市工 作妥协小组的通告》中议论“由于区农村集体经营性开垦用地入市作事妥协小组不具法律主 体，寄托区规土局签订开发开垦与利用监管协议”的意见，松江区规自局（受托行为监管东谈主） 与泗泾经济联合社（行为出让东谈主）               、有巢科技（即有巢深圳，行为受让东谈主）签署了《上海市 农村集体开垦用地使用权开发开垦与利用监管协议》及附件《开发开垦与利用监管清单》                                       ， 针对“自持要求”的监管，受让东谈主应按照出让合同干系约定自持干系物业，若确需转让自持 物业的，按照出让合同干系约定进行转让，由出让东谈主按照出让合同约定审查受让东谈主转让自 持物业的苦求。针对“受让东谈主的出资比例、股权结构、实践阻挡东谈主”的监管，受让东谈主的出资 比例、股权结构、实践阻挡东谈主发生改变的，受让东谈主应依据出让合共事前书面苦求，经出让 东谈主和妥协机构同意后方可实施，若出现爽约情形，出让东谈主按照出让合同约定处置。根据 《上海市农村集体开垦用地使用权开发开垦与利用监管协议》所附《开发开垦与利用监管 清单》，就前述事项，妥协小组明确了监管实施部门为区规土局、区房管局、区阛阓监督管 理局，监管决议包括房地产登记部门应在受让东谈主提议房地产登记苦求时按照出让合同约定 进行房地产登记及调动登记管理，阛阓监督管理部门应按时（每 3 年）对受让东谈主提交的出 资比例、股权结构、实践阻挡东谈主的分析呈报进行审核。   鉴上，神气公司有巢优厦应自持有巢泗泾神气，有巢优厦的出资比例、股权结构、实 际阻挡东谈主发生变动，应由妥协小组事前同意。   就上述转让限制，妥协小组（由松江区规自局代章）已出具《对于泗泾镇 SJSB0001 单 元 07-09 号地块神气申报开展基础设施 REITs 试点的回复意见》，同意泗泾镇 SJSB0001 单 元 07-09 号地块以转让有巢优厦 100%股权刊行基础设施 REITs。根据“沪松府〔2015〕210 号”《上海市松江区东谈主民政府对于成立松江区农村集体经营性开垦用地东谈主市作事妥协小组的 通告》，松江区规自局、松江区房管局为妥协小组的组成部门之一；另外，松江区市监局出 席了松江区政府于 2022 年 1 月 26 日召开的区政府 2022 年第 2 次常务会议，该次会议已原 则同意区议论资源局对于两处保障性租赁住房 REITs 试点触及股权变更的情况讲演，该情 况讲演中已明确“因刊行基础设施 REITs 产品需原始权益东谈主将所持神气公司 100%股权转让 给基础设施 REITs 基金（由公募基金管理东谈主代表）”。   综上，《上海市农村集体开垦用地使用权开发开垦与利用监管协议》项下对于有巢泗泾 神气转让和有巢优厦股权转让约定的限制已得到灭亡。   （1）有巢泗泾神气              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   有巢优厦持有的《不动产权文凭》（沪（2021）松字不动产权第 041175 号）附记部分 要求受让东谈主应当按照出让年限举座持有全部自持部分物业（包括租赁住房物业、社区配套 交易物业、租赁住房用地配套交易物业）                  ，自持部分物业转让时需出让东谈主和妥协机构同意。 受让东谈主出资比例、股权结构、实践阻挡东谈主变更的，应事前书面苦求，经出让东谈主和妥协机构 同意。   出让东谈主泗泾经济联合社已就同意有巢泗泾神气的转让及有巢优厦股权转让出具《对于 以有巢泗泾神气申报开展基础设施 REITs 试点神气的复函》。由松江区规自局代章，妥协小 组已出具《对于泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号地块神气申报开展基础设施 REITs 试点的回 复意见》，同意泗泾镇 SJSB0001 单元 07-09 号地块以转让有巢优厦 100%股权刊行基础设施 REITs；同意神气刊行基础设施 REITs 导致的有巢优厦的股权变更，及在股权变更发生期间， 导致的实践阻挡东谈主变更。鉴此，有巢泗泾神气对应的《不动产权文凭》中对于有巢泗泾项 目转让和有巢优厦股权转让的限制已得到灭亡。   （2）有巢东部经开区神气   有巢上海持有的《不动产权文凭》（沪（2021）松字不动产权第 053373 号）附记部分 要求受让东谈主应当按照出让年限举座持有全部自持部分物业（包括租赁住房物业、社区配套 交易物业、租赁住房用地配套交易物业）                  ，自持部分物业转让时需出让东谈主同意。受让东谈主出资 比例、股权结构、实践阻挡东谈主变更的，应事前书面苦求，经出让东谈主同意。   出让东谈主松江区规自局已于 2022 年 2 月 25 日向有巢深圳、有巢上海出具《对于以有巢 泗泾神气、有巢东部经开区神气申报开展基础设施 REITs 试点神气的复函》                                     ，同意有巢泗泾 神气、有巢东部经开区神气以转让有巢优厦、有巢上海 100%股权刊行基础设施 REITs。对 有巢泗泾神气、有巢东部经开区神气刊行基础设施 REITs 导致的有巢优厦、有巢上海的股 权变更、实践阻挡东谈主变更事宜赐与搭救。鉴此，有巢东部经开区神气对应的《不动产权证 书》中对于有巢东部经开区神气转让和有巢上海股权转让的限制已得到灭亡。   （1）原始权益东谈主的里面决策步履   原始权益东谈主有巢深圳的独一股东华润置地控股有限公司已于 2022 年 3 月 4 日作出《有 巢住房租赁（深圳）有限公司股东决定》                  ，同意以全资子公司有巢优厦以及有巢上海持有的 有巢泗泾神气及有巢东部经开区神气苦求试点刊行基础设施 REITs；同意为实施基础设施 REITs 之目的对神气公司及标的神气实施重组（视最终交易结构而定），并将神气公司股权 转让予基础设施 REITs 项下公开召募基础设施证券投资基金绝顶下设基础设施资产搭救证             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 券等特殊目的载体（简称“重组及转让事项”），签署并恰当履行重组文献、股权转让协议， 办理重组及转让事项干系的变更登记手续；同意向资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨） 转让基础资产（即 SPV100%股权）                   。   根据《公司法》及有巢深圳的公司划定，基金管理东谈主及法律参谋人以为，股东华润置地 控股有限公司有权作出上述《有巢住房租赁（深圳）有限公司股东决定》。   （2）神气公司的里面决策步履   有巢优厦的独一股东有巢深圳已于 2022 年 3 月 4 日作出《上海有巢优厦房屋租赁有限 公司股东决定》       ，同意有巢优厦行为神气公司以有巢泗泾神气行为底层基础设施神气苦求试 点刊行基础设施 REITs，签署并恰当履行行为神气公司的干系文献；同意为实施基础 REITs 对有巢优厦及有巢泗泾神气实施重组（视最终交易结构而定），将有巢优厦 100%股权转让 予基础设施 REITs 项下公开召募基础设施证券投资基金绝顶下设基础设施资产搭救证券等 特殊目的载体（视最终交易结构而定），签署并恰当履行重组文献、股权转让协议，办理股 权转让的工商变更登记手续；同意为实施基础设施 REITs 以及重组及转让事项改良公司章 程，办理工商登记变更、备案手续。   有巢上海的独一股东有巢深圳已于 2022 年 3 月 4 日作出《有巢房屋租赁（上海）有限 公司股东决定》       ，同意有巢上海行为神气公司以有巢东部经开区神气行为底层基础设施神气 苦求试点刊行基础设施 REITs，签署并恰当履行行为神气公司的干系文献；同意为实施基 础 REITs 对有巢优上海及有巢东部经开区神气实施重组（视最终交易结构而定），将有巢上 海 100%股权转让予基础设施 REITs 项下公开召募基础设施证券投资基金绝顶下设基础设施 资产搭救证券等特殊目的载体（视最终交易结构而定），签署并恰当履行重组文献、股权转 让协议，办理股权转让的工商变更登记手续；同意为实施基础设施 REITs 以及重组及转让 事项改良公司划定，办理工商登记变更、备案手续。   根据《公司法》及有巢优厦、有巢上海的公司划定，基金管理东谈主及法律参谋人以为，有 巢深圳有权作出上述股东决定。   （3）SPV 的里面决策步履   SPV1 的独一股东有巢深圳已于 2022 年 7 月 25 日作出《上海润泗巢房屋租赁有限公司     ，同意为实施基础 REITs 对 SPV1 实施重组（视最终交易结构而定） 股东决定》                                   ，将 SPV1 的 产搭救证券等特殊目的载体（视最终交易结构而定）                       ，签署并恰当履行重组文献、股权转让 协议，办理股权转让的工商变更登记手续；同意为实施基础设施 REITs 以及重组及转让事             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 项改良公司划定，办理工商登记变更、备案手续。   SPV2 的独一股东有巢深圳已于 2022 年 7 月 25 日作出《上海润经巢房屋租赁有限公司     ，同意为实施基础 REITs 对 SPV2 实施重组（视最终交易结构而定） 股东决定》                                   ，将 SPV2 的 产搭救证券等特殊目的载体（视最终交易结构而定）                       ，签署并恰当履行重组文献、股权转让 协议，办理股权转让的工商变更登记手续；同意为实施基础设施 REITs 以及重组及转让事 项改良公司划定，办理工商登记变更、备案手续。   根据《公司法》及 SPV1、SPV2 的公司划定，基金管理东谈主及法律参谋人以为，有巢深圳 有权作出上述股东决定。   基金管理东谈主及法律参谋人以为，SPV 系照章设立并有用存续的企业法东谈主，原始权益东谈主合 法持有 SPV 全部股权，且该等股权不存在质押、冻结，不属于法律律例所不容转让的财产 或权利，具备可转让性。SPV 股东已分别作出《SPV 股东决定》                                ，同意原始权益东谈主根据所适 用的国资监管等法律划定确定的步履、价钱等将其持有的 SPV 股权全部转让予专项磋磨。 SPV 股权转让不违背中国法律的不容性划定，根据收效的《SPV 股权转让协议》进行的股 权转衰落履正当、有用。   基金管理东谈主及法律参谋人以为，神气公司系照章设立并有用存续的企业法东谈主，原始权益 东谈主正当持有神气公司全部股权，且该等股权不存在质押、冻结，不属于法律律例所不容转 让的财产或权利，具备可转让性。神气公司股东已分别作出《神气公司股东决定》，同意原 始权益东谈主根据所适用的国资监管等法律划定确定的步履、价钱等将其持有的神气公司股权 全部转让予 SPV。神气公司股权转让不违背中国法律的不容性划定，根据收效的《神气公 司股权转让协议》进行的股权转衰落履正当、有用。   基金管理东谈主及法律参谋人以为，就基础设施神气转让，在法律律例、政策文献、地皮出 让文献、监管协议、融资文献等各式干系划定或协议中等各式干系划定或协议中，对有巢 泗泾神气、有巢东部经开区神气的神气资产、神气公司股权等转让或干系资产已莫得其他 任何限制条件或特殊划定、约定，可根据国务院国资委的批准以非公开协议转让方式完成 股权转让。   （七）基础设施神气运营老练情况分析   （1）运营时间未满 3 年，但已能够实现耐久富厚收益               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基础设施神气虽运营时间未满 3 年，但得益于上海市和松江区产业蕃昌发展、东谈主口净 流入的细密趋势、两个神气细密的区位环境、阛阓化运营带来的优质物业运营管理服务和 纳入保障性租赁住房后具有阛阓竞争力的房钱水平，基础设施神气自开业以来阛阓租赁需 求重生，在较短的时间内实现出租率的提高并保持富厚，达到了富厚经营的状态。2022 年 一季度、2022 年二季度和 2022 年三季度，有巢泗泾神气的平均出租率分别为 95%、94%和 为富厚。跟着疫情缓解，神气出租率安详回升。放纵 2022 年 9 月 30 日，有巢泗泾神气和 有巢东部经开区神气租赁住房的出租率分别为 94%和 94%。   国度政策层面，国务院办公厅于 2021 年 6 月 24 日发布《国务院办公厅对于加速发展 保障性租赁住房的意见》（国办发202122 号），提议“加速发展保障性租赁住房，促进处分 好大城市住房凸起问题”。这是首次从国度层面明确了我国住房保障体系的顶层假想，为未 来我国租赁住房阛阓的持续富厚发展提供了重要的政策搭救。   省级政策层面，上海市住建委和房管局于 2022 年 1 月 13 日联合发布《上海市保障性 租赁住房租赁管理办法（试行）》（沪住建范例联20223 号）                                ，提议“面向社会供应的保障性 租赁住房，租赁价钱应在同地段同品性阛阓租赁住房房钱的九折以下”。“价钱调增的，调 增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段阛阓租赁住房房钱同期增幅，且年增幅应不 高于 5%”。有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气行为上海市最早被认定为保障性租赁住房 的神气（沪松保租认定〔2022〕001 号和沪松保租认定〔2022〕002 号），响应国度号召， 顺应社会发展趋势，且价钱较阛阓化房钱有一定上风。   因此，基础设施神气虽运营时间未满三年，但琢磨到保障性租赁住房的特色，基础设 施神气已进入了富厚运营状态，已产生持续、富厚的现款流，相宜准入条件。   （2）投资答复细密 巢东部经开区神气租赁住房的平均出租率分别为 93%、90%。根据《中原基金华润有巢租 赁住房阻滞式基础设施证券投资基金可供分配金额测算审核呈报》，按照可供分配金额的 金额分别为 2，532.04 万元和 4，849.19 万元。以 11.11 亿元行为召募资金边界测算，计算本基 金 2022 年 7-12 月和 2023 年的分拨率（计算年度可供分配金额/公募基金拟召募边界）分别 为 4.29%（年化）和 4.36%。由此可见，基础设施神气投资答复细密。可供分配金额及分拨 率测算过程、假设条件及分析详见招募说明书及《可供分配金额测算审核呈报》。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （3）具有持续经营智商 松保租认定〔2022〕001 号和沪松保租认定〔2022〕002 号），房钱接受政府部门监管，租 赁价钱应在同地段同品性阛阓租赁住房房钱的九折以下，房钱后续涨幅不高于同地段阛阓 房钱同期增幅，且年涨幅不高于 5%。阛阓对于基础设施神气的租赁需求计算将耐久存在， 保障了基础设施神气运营现款流的富厚性及持续性。神气公司不存在其他外部债务，无财 务风险。底层资产地皮使用权剩余使用年限进取 60 年，且根据《民法典》的划定，住宅建 设用地使用权期限届满的，自动续期；续期用度的缴纳或者减免，依照法律、行政律例的 划定办理。因此，基础设施神气具有持续经营智商。   （4）具有较好增长后劲   基础设施神气区位细密，阛阓需求重生，改日增长后劲较强。神气所在松江区，面向 长三角一体化发展，阐述 G60 科创走廊的放射带动作用，与浙江的杭州、江苏的苏州、安 徽的合肥等三省八地市签署了共建分享 G60 科创走廊计策合作协议，冲突行政区画，共同 促进科创要素开脱流动，鼓动先进制造业集群发展。松江区依托 G60 科创走廊前锋上风， 在促进区域妥协发展、促进经济转型升级上取得了好的效果，产业汇注效应将越来越走漏， 从而撬动区域赋能杠杆，助力东谈主才高地开垦。2020 年 12 月，3.0 版长三角 G60 科创走廊 “1+10”东谈主才政策发布，长三角 G60 科创走廊九城市签订协议，共同鼓动长三角 G60 科创走 廊百万科创东谈主才引进工程，九城市磋磨在 5 年内引进科创东谈主才 100 万东谈主，更高质地推动长 三角 G60 科创走廊东谈主才一体化发展，也有助于提高神气阛阓需求。另外，泗泾神气距离上 海地铁 9 号线泗泾站 2.4 公里，通过地铁交通可便利到达徐家汇、漕河泾等高能级产业汇注 区域，同期有巢泗泾神气推出班车接驳地铁站等升值服务，餍足佃农日常交通需求，招引 租客入住。因此，基础设施神气具有较好的增长后劲。   鉴于有巢泗泾神气于 2021 年 2 月 1 日取得《建筑工程空洞齐备验收及格通告书》，有 巢东部经开区神气于 2021 年 3 月 29 日取得《建筑工程空洞齐备验收及格通告书》，还是投 入运营。法律参谋人以为，基础设施神气的运营期限虽不足 3 年，但行为保障性租赁住房项 目在强化民生保障方面具有重要作用，根据《国务院办公厅对于进一步盘活存量资产扩大 有用投资的意见》（国办发〔2022〕19 号）划定，在餍足刊行要求、相宜阛阓预期、确保 风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限。   经查基础设施神气的租赁合同台账及租赁合同，神气公司放纵 2021 年 6 月 30 日、2021                  中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 年 9 月 30 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 6 月 30 日的资产欠债表、损益表、现款流量表 等财务报表，以及安永华明管帐师事务所（特殊普通合伙）出具的《已审特殊目的编制基 础财务报表及专项审计呈报》4和《中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基              （安永华明（2022）专字第 61340207_H28 号） 金可供分配金额测算审核呈报》                            ，并经与原始 权益东谈主证明，基于法律参谋人行为非财务专科东谈主员的融会和判断，基础设施神气运营模式成 熟，已产生持续、富厚现款流，投资答复细密，具有持续经营智商、较好增长后劲、阛阓 化收益，不存在影响持续经营的法律勤勉。     要而论之，基金管理东谈主和法律参谋人以为，基础设施神气运营模式老练，已产生持续、 富厚的现款流，投资答复细密，并具有持续经营智商、较好增长后劲、阛阓化收益。     （八）中枢运营方针变化情况     详见本章“（一）基础设施神气概况及运营数据”以及“十五、基础设施神气财务情状及 经营功绩分析”。     （九）与基础设施神气特色、运营模式、行业情况、阛阓环境、合规情况等影响因素 干系的风险     与基础设施神气特色、运营模式、行业情况、阛阓环境、合规情况等影响因素干系的 风险详见本招募说明书“八、风险揭示”章节。 永华明（2022）专字第 61340207_H25 号、安永华明（2022）专字第 61340207_H26 号                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                十五、基础设施神气财务情状及经营功绩分析    （一） 基础设施神气财务情状    安永华明管帐师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册管帐师审计准则的划定审计了 有巢住房租赁（深圳）有限公司编制的将用于公开召募基础设施证券投资基金的两家神气 公司（有巢优厦、有巢上海）的模拟汇总财务报表，包括 2019 年 12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日和 2022 年 6 月 30 日的模拟汇总资产欠债表，2019 年度、2020 年度、2021 年度及 2022 年 1-6 月的模拟汇总利润表、模拟汇总权益变动表、模拟汇总现款 流量表以及干系模拟汇总财务报表附注，并出具了圭表无保寄望见的《审计呈报》（安永华 明（2022）专字第 61340207_H27 号）                          。    （1）资产欠债表               表 15-1 2019 年至 2022 年 6 月模拟汇总资产欠债表                                                                   单元：万元     神气             2022 年 6 月末       2021 年末         2020 年末      2019 年末 流动资产 货币资金                    2，697.33            942.07      123.22       181.13 应收账款                      186.73            338.81           -            - 预支款项                       11.23              6.20       17.21        75.57 其他应收款                       5.37          4，418.37       15.44        20.33 其他流动资产                  1，086.13          2，694.58      661.10            - 流动资产整个                  3，986.79          8，400.03      816.97       277.03 非流动资产 投资性房地产                 85，351.63         88，100.16    72，881.85    43，113.64 固定资产                    2，328.69          2，487.03         0.52            - 其他非流动资产                   112.20            315.97     2，282.34       801.47 非流动资产整个                87，792.53         90，903.16    75，164.70    43，915.11 资产整个                   91，779.32         99，303.19    75，981.67    44，192.14 流动欠债 应付账款                      810.23          4，095.17     5，805.44     1，583.53 预收账款                      733.00            790.82            -            - 合同欠债                       48.43             36.11            -            - 应交税费                      166.13            302.07        12.66         3.67 其他应付款                  50，209.09         54，809.93    11，881.73     6，090.62 其他流动欠债                      1.88              2.17            -            - 流动欠债整个                 51，968.75         60，036.27    17，699.83     7，677.82 非流动欠债 耐久借钱                           -                 -    19，605.97     1，225.00 耐久应付款                          -            740.64     1，093.37       286.89 递延收益                    4，373.08          3，501.20     2，578.48            - 其他非流动欠债                    95.93             80.27            -            - 非流动欠债整个                 4，469.01          4，322.10    23，277.83     1，511.89              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）     神气          2022 年 6 月末         2021 年末         2020 年末           2019 年末 欠债整个                 56，437.76        64，358.38       40，977.65          9，189.71 系数者权益整个              35，341.56        34，944.82       35，004.02         35，002.43 欠债和系数者权益整个           91，779.32        99，303.19       75，981.67         44，192.14  （2）利润表             表 15-2 2019 年至 2022 年 6 月模拟汇总利润表                                                                        单元：万元     神气        2022 年 1-6 月         2021 年           2020 年            2019 年 营业收入               3，404.90          3，881.90                -              0.06 减：营业成本             2，676.28          2，983.64             5.66                 - 税金及附加                250.38            365.04             6.13             29.72 销售用度                  56.21            131.52            36.38                 - 管理用度                   1.22               0.42           28.79              1.58 财务用度                   8.78            454.47            -0.42             -2.65 其中：利息用度                   -            439.26                -                 - 利息收入                  11.98              11.55            1.48              3.28 加：其他收益                75.93              63.34               -                 - 投资收益                      -                  -          100.90             31.53 营业利润                 487.96              10.16           24.35              2.93 加：营业外收入               12.80               9.41            0.00                 - 减：营业外开销                6.60               0.15               -                 - 利润总额                 494.16              19.42           24.35              2.93 减：所得税用度               97.42              78.62           22.76              0.73 净利润                  396.74             -59.20            1.59              2.19 按经营持续性分类                  -                  -               -                 - 持续经营净利润              396.74             -59.20            1.59              2.19 空洞收益总额               396.74             -59.20            1.59              2.19  （3）现款流量表            表 15-3 2019 年至 2022 年 6 月模拟汇总现款流量表                                                                        单元：万元 经营行为产生的现款流量 销售商品、提供劳务收到的 现款 收到的税费返还                 1，776.55         1，494.65                 -                 - 收到其他与经营行为议论的 现款 经营行为现款流入小计              6，516.16         7，795.90       3，242.52              3.28 购买商品、接受劳务支付的 现款 支付的各项税费                   529.79           227.26            34.43           26.85 支付其他与经营行为议论的 现款 经营行为现款流出小计              1，376.45           996.95         712.11             44.62 经营行为产生的现款流量净 额                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 投资行为产生的现款流量 收回投资收到的现款                      -              -    23，441.00    12，600.00 取得投资收益收到的现款                    -              -       100.90        31.53 收到其他与投资行为议论的 现款 投资行为现款流入小计              4，384.16              -    23，542.21    13，681.53 购建固定资产、无形资产和 其他耐久资产支付的现款 投资支付的现款                        -              -    23，441.00    12，600.00 支付其他与投资行为议论的                                -       4，370.36            -         0.32 现款 投资行为现款流出小计              3，123.63      27，921.33    49，736.69    36，023.83 投资行为使用的现款流量净 额 筹资行为产生的现款流量 收受投资收到的现款                      -              -            -    15，000.00 取得借钱收到的现款                      -              -    18，380.97     1，225.00 收到其他与筹资行为议论的 现款 筹资行为现款流入小计             49，503.00      42，362.29    24，571.68    21，820.00 偿还债务支付的现款                      -      19，605.97            -            - 偿付利息支付的现款                      -         815.08       524.44         2.14 支付其他与筹资行为议论的 现款 筹资行为现款流出小计             54，148.00      20，421.05      965.52          2.14 筹资行为产生的现款流量净                        -4，645.00      21，941.24    23，606.16    21，817.86 额 现款及现款等价物净加多额            1，755.26        818.85        -57.91      -565.78 加：年头现款及现款等价物 余额 年末现款及现款等价物余额            2，697.33        942.07       123.22       181.13   模拟汇总财务报表假设“基础设施神气公司”（即假设的有巢优厦、有巢上海的合并主 体）于首家神气公司注册成立之日起还是成立，并自有巢优厦、有巢上海两家神气公司成 立之日起即取得了对神气公司的阻挡权并将两家神气公司自成立之日起纳入了基础设施项 目公司合并范围。   为了向财务报表使用者提供基础设施神气公司的财务干系信息，模拟汇总财务报表基 于以下编制基础：   （1）模拟汇总财务报表所以基础设施神气公司在经审计的个别财务报表（审计呈报号 安永华明（2022）专字第 61340207_H12 号、安永华明（2022）专字第 61340207_H13 号、 安永华明（2022）专字第 61340207_H25 号、安永华明（2022）专字第 61340207_H26 号）               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 中的账面价值为基础进行加总，并于编制模拟汇总财务报表时，如果神气公司之间存在内 部交易时，合并抵销神气公司之间的系数里面交易产生的资产、欠债、权益、收入、用度 和现款流量。模拟汇总财务报表包括基础设施神气公司自成立日起的历史财务信息，其中， 上海有巢优厦房屋租赁有限公司从 2019 年 1 月 10 日起纳入模拟汇总财务报表范围。   （2）模拟汇总财务报表未列报实收获本、成本公积、盈余公积、其他空洞收益、未分 配利润等系数者权益神气，而是将上述神气统一列报为“系数者权益”。   在上述特定编制基础上，模拟汇总财务报表根据实践发生的交易和事项以及财务报表附 注三所列示的按照财政部颁布的《企业管帐准则-基本原则》以绝顶后颁布及改良的具体会 计准则、应用指南、解释以绝顶他干系划定（统称“企业管帐准则”）编制。除某些金融工 具外，均以历史成本为计量原则。资产如果发生减值，则按照干系划定计提相应的减值准 备。   于 2022 年 6 月 30 日，模拟汇总财务报表的净流动欠债为东谈主民币 479，819，648.02 元。因 基础设施神气公司之中间控股母公司华润置地有限公司同意在本模拟汇总财务报表签发日 起不短于 12 个月向基础设施神气公司提供一切必须之财务支援，以复古基础设施神气公司 的络续经营，因此本模拟汇总财务报表系在持续经营假设的基础上编制。   （1）重要管帐政策和管帐猜想   基础设施神气公司根据实践坐蓐经营特色制定具体管帐政策和管帐猜想，主要体当今 收入证明和计量、租赁、耐久资产减值、投资性房地产的可使用年限。   投资性房地产，是指为赚取房钱或成本升值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出 租的地皮使用权、已出租的建筑物。   投资性房地产按照成本进行发轫计量。与投资性房地产议论的后续开销，如果与该资 产议论的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。不然， 于发生时计入当期损益。   基础设施神气公司采取成本模式对投资性房地产进行后续计量，从达到预定可使用状 态的次月起，采取年限平均法在使用寿命内计提折旧/摊销。投资性房地产的使用寿命、预 计净残值和年折旧率如下：          表 15-4 投资性房地产的使用寿命、计算净残值和年折旧率                       使用寿命       计算净残值率        年折旧率                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）        房屋建筑物         10-30年    0-5.00%   3.17%-10.00%         装修费           10年          -        10.00%        地皮使用权          70年          -         1.43%  投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和干系税费后的差 额计入当期损益。  基础设施神气公司在履行了合同中的践约义务，即在客户取得干系服务阻挡权时证明 收入。取得干系服务的阻挡权，是指能够主导该服务的提供并从中赢得简直全部的经济利 益。  基础设施神气公司与客户之间的提供服务合同往往包含提供物业管理服务的践约义务， 由于基础设施神气公司践约的同期客户即取得并铺张基础设施神气公司践约所带来的经济 利益，且基础设施神气公司在整个合同期间内有权就累计于今已完成的践约部分收进款项， 基础设施神气公司将其行为在某一时段内履行的践约义务，按照践约程度证明收入，践约 程度不可合理确定的除外。对于践约程度不可合理确定时，基础设施神气公司还是发生的 成本计算能够得到补偿的，按照还是发生的成本金额证明收入，直到践约程度能够合理确 定为止。  （a）租赁的识别  在合同发轫日，基础设施神气公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一 方让渡了在一按时间内阻挡一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租 赁或者包含租赁。为确定合同是否让渡了在一按时间内阻挡已识别资产使用的权利，基础 设施神气公司评估合同中的客户是否有权赢得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几 乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。  （b）单独租赁的识别  合同中同期包含多项单独租赁的，基础设施神气公司将合同赐与分拆，并分别对各项 单独租赁进行管帐处理。同期相宜下列条件的，使用已识别资产的权利组成合同中的一项 单独租赁：  a）承租东谈主可从单独使用该资产或将其与易于赢得的其他资源通盘使用中赢利；  b）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。  （c）租赁和非租赁部分的分拆  合同中同期包含租赁和非租赁部分的，基础设施神气公司行为出租东谈主时，将租赁和非              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 租赁部分分拆后进行管帐处理。  （d）行为出租东谈主  租赁发轫日实质上调动了与租赁资产系数权议论的简直全部风险和酬报的租赁为融资 租赁，除此之外的均为经营租赁。  经营租赁的房钱收入在租赁期内各个期间按直线法证明为当期损益，未计入租赁收款 额的可变租赁付款额在实践发生时计入当期损益。出租东谈主发生的与经营租赁议论的发轫直 接用度成本化，在租赁期内按照与房钱收入证明不异的基础进行摊派，分期计入当期损益。  经营租赁发生变更的，基础设施神气公司自变更收效日起将其行为一项新租赁进行会 计处理，与变更前租赁议论的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。  编制模拟汇总财务报表要求管理层作出判断、猜想和假设，这些判断、猜想和假设和 猜想会影响收入、用度、资产和欠债的列报金额绝顶败露，以及资产欠债表日或有欠债的 败露。这些假设和猜想的不确定性所导致的结果可能形成对改日受影响的资产或欠债的账 面金额进行要紧调整。  （a）判断  在应用基础设施神气公司的管帐政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所证明 的金额具有要紧影响的判断：  a）合同是否为租赁或包含租赁  基础设施神气公司就公寓的使用权与个东谈主佃农、商铺客户等签订了合同，基础设施项 目公司管理层以为，根据合同的划定和实践运营安排，存在已识别的资产，且客户有权获 得在使用期间内因使用已识别资产所产生的简直全部经济利益，并有权在该使用期间主导 已识别资产的使用，因此，与客户、佃农签订的合同均属于租赁或包含租赁，基础设施项 目公司将合同中租赁部分按照租赁业务进行处理。  （b）猜想的不确定性  以下为于资产欠债表日议论改日的关键假设以及猜想不确定性的其他关键起原，可能 会导致改日管帐期间资产和欠债账面金额要紧调整。  除金融资产之外的非流动资产减值：基础设施神气公司于资产欠债表日对除金融资产 之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除 每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的 非流动资产，当存在迹象标明其账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的                             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）         账面价值高于可收回金额，即公允价值减去向置用度后的净额和计算改日现款流量的现值         中的较高者，标明发生了减值。公允价值减去向置用度后的净额，参考公正交易中类似资         产的销售协议价钱或可不雅察到的阛阓价钱，减去可平直包摄于该资产处置的增量成本确定。         计算改日现款流量现值时，管理层必须猜想该项资产或资产组的计算改日现款流量，并选         择得当的折现率确定改日现款流量的现值。            （1）资产情况                         表 15-5 2019 年至 2022 年 6 月模拟汇总资产结构                                                                                   单元：万元   神气              金额        占比         金额          占比            金额         占比           金额         占比  流动资产  货币资金       2，697.33     2.94%     942.07          0.95%     123.22       0.16%      181.13       0.41%  应收账款        186.73      0.20%     338.81          0.34%           -          -            -          -  预支款项         11.23      0.01%        6.20         0.01%      17.21       0.02%       75.57       0.17% 其他应收款           5.37     0.01%    4，418.37         4.45%      15.44       0.02%       20.33       0.05% 其他流动资产      1，086.13     1.18%    2，694.58         2.71%     661.10       0.87%            -          - 流动资产整个      3，986.79    4.34%     8，400.03      8.46%        816.97       1.08%      277.03       0.63% 非流动资产 投资性房地产     85，351.63    93.00%   88，100.16    88.72%       72，881.85    95.92%     43，113.64    97.56%  固定资产       2，328.69     2.54%    2，487.03         2.50%        0.52      0.00%            -          - 其他非流动资    产 非流动资产合    计  资产整个      91，779.32   100.00%   99，303.19   100.00%       75，981.67   100.00%    44，192.14    100.00%         万元、75，981.67 万元、99，303.19 万元和 91，779.32 万元。放纵 2019 年末，基础设施神气公         司资产总额 44，192.14 万元，其中流动资产 277.03 万元，占比 0.63%；非流动资产总额         其中流动资产 816.97 万元，占比 1.08%；非流动资产总额 75，164.70 万元，占比 98.92%。截         至 2021 年末，基础设施神气公司资产总额 99，303.19 万元，其中流动资产 8，400.03 万元，         占比 8.46%；非流动资产 90，903.16 万元，占比 91.54%。放纵 2022 年 6 月末，基础设施项                            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）       目公司资产总额 91，779.32 万元，其中流动资产 3，986.79 万元，占比 4.34%；非流动资产       基础设施神气公司流动资产边界较上年末加多 539.94 万元，涨幅为 194.90%，主要系其他       流动资产加多所致。放纵 2021 年末，基础设施神气公司流动资产较上年末加多 7，583.06 万       元，增幅为 928.19%，主要系其他流动资产、其他应收款大幅加多所致。放纵 2022 年 6 月       末，基础设施神气公司流动资产较上年末减少 4，413.24 万元，降幅为 52.54%，主要系其他       应收款大幅减少所致。其他流动资产主要系留抵升值税，其他应收款主要系与华润置地控       股有限公司的关联交易款。2019-2020 年末，基础设施神气公司无应收账款。2021 年末，基       础设施神气公司应收账款边界为 338.81 万元，账龄均在一年以内。2022 年 6 月末，基础设       施神气公司应收账款边界为 186.73 万元，账龄均在一年以内。       末，基础设施神气公司非流动资产边界较上年末加多 31，249.59 万元，增幅为 71.16%，主要       系投资性房地产（即公司开垦的保障性租赁住房建筑）大幅加多所致。放纵 2021 年末，基       础设施神气公司非流动资产边界较上年末加多 15，738.46 万元，增幅为 20.94%，主要系投资       性房地产及固定资产加多所致。放纵 2022 年 6 月末，基础设施神气公司非流动资产边界较       上年末减少 3，110.63 万元，降幅为 3.42%，主要系投资性房地产及固定资产折旧所致。          （2）欠债情况                       表 15-6 2019 年至 2022 年 6 月模拟汇总欠债结构                                                                            单元：万元  神气             金额       占比        金额          占比        金额         占比          金额        占比 流动欠债 应付账款        810.23    1.44%    4，095.17      6.36%   5，805.44   14.17%     1，583.53   17.23% 预收款项          733     1.30%     790.82       1.23%          -          -          -        - 合同欠债         48.43    0.09%      36.11       0.06%          -          -          -        - 应交税费        166.13    0.29%     302.07       0.47%     12.66       0.03%      3.67    0.04%                             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  神气            金额            占比            金额         占比            金额          占比          金额         占比 其他应付款     50，209.09      88.96%    54，809.93      85.16%       11，881.73    29.00%     6，090.62    66.28% 其他流动负   债 流动欠债合   计 非流动欠债 耐久借钱              -            -             -             -   19，605.97    47.85%     1，225.00    13.33% 耐久应付款             -            -       740.64      1.15%        1，093.37       2.67%    286.89      3.12% 递延收益       4，373.08       7.75%     3，501.20       5.44%        2，578.48       6.29%          -         - 其他非流动   欠债 非流动欠债   整个 欠债整个      56，437.76    100.00%     64，358.38     100.00%       40，977.65   100.00%     9，189.71   100.00%       公司欠债总额 9，189.71 万元，主要为其他应付款中的应付关联方款项。放纵 2020 年末，基       础设施神气公司欠债总额 40，977.65 万元，较上年末加多 31，787.94 万元，增幅 345.91%，主       要 为应 付账款 、其他 应付 款及 耐久借 款加多 所致 ；基 础设施 神气公 司的 流动 欠债为       非流动欠债 23，277.83 万元，占比 56.81%，主要为耐久借钱 19，605.97 万元。放纵 2021 年       末，基础设施神气公司欠债总额 64，358.38 万元，较前一年加多 23，380.73 万元，增幅       付款主要为与华润置地控股有限公司里面企业关联交易款；基础设施神气公司的流动欠债       为 60，036.27 万元，占比 93.28%，主要为其他应付款 54，809.93 万元。非流动欠债 4，322.10       万元，占比 6.72%，主要为递延收益 3，501.20 万元。放纵 2022 年 6 月末，基础设施神气公       司欠债总额 56，437.76 万元，较上年减少 7，920.62 万元，降幅为 12.31%，主要为应付账款、       其他应付款及耐久应付款减少所致；基础设施神气公司的流动欠债为 51，968.75 万元，占比       为递延收益 4，373.08 万元。                          表 15- 7 2019 年至 2022 年 6 月模拟汇总应付账款                                                                                        单元：万元           神气          2022 年 6 月末           2021 年末             2020 年末            2019 年末                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    神气     2022 年 6 月末           2021 年末            2020 年末         2019 年末    整个             810.23            4，095.17           5，805.44        1，583.53 偿还原因系尚未最终结算或质保期未到期。该部分拟在 2022 年和 2023 年以神气公司的资 金完成支付。             表 15-8 2019 年至 2022 年 6 月模拟汇总其他应付款                                                                      单元：万元   神气       2022 年 6 月末          2021 年末            2020 年末         2019 年末  应付利息                       -                  -         26.25            1.43 应付关联方款    项 押金、保证  金、定金 其他应付款项              37.83                  -                   -               -  期末余额           50，209.09          54，809.93           11，881.73        6，090.62 保证金、定金和其他应付款项组成，其中应付关联方款项分别为 6，036.08 万元、11，805.71 万元、54，148.00 万元及 49，503.00 万元，占其他应付款的比例分别为 99.10%、99.36%、 润置地控股有限公司之间应付关联方借钱。放纵 2022 年 6 月末，基础设施神气公司的应付 关联方借钱均为与有巢深圳的股东借钱。应付关联方款项由神气公司自有资金以及专项计 划成立后向神气公司披发的股东借钱偿还。              表 15- 9 2019 年至 2022 年 6 月模拟汇总耐久借钱                                                                      单元：万元   神气      2022 年 6 月末           2021 年末            2020 年末         2019 年末  典质借钱                   -                  -          13，828.85          893.00  保证借钱                   -                  -           5，777.12          332.00    整个                   -                  -          19，605.97        1，225.00 联方上海泓喆房地产开发有限公司提供保证，总授信额度为东谈主民币 370，000，000.00 元。2021 年度，神气公司通过向关联方华润置地控股有限公司借入资金提前偿还了全部耐久借钱， 并灭亡了由上海泓喆房地产开发有限公司提供的保证。放纵 2022 年 6 月末，神气公司无外 部耐久借钱。   （3）收入及盈利情况                   中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 司分别取得营业收入 0.06 万元、0.00 万元、3，881.90 万元和 3，404.90 万元，其中 2021 年、 有巢上海取得营业收入 0.06 万元，主要为其他业务收入。有巢泗泾神气和有巢东部经开区 神气分别于 2021 年 3 月底和 4 月底进入运营，因此 2019 年和 2020 年未产生房钱收入。    （4）现款流情况 为-41.34 万元、2，530.40 万元、6，798.95 万元和 5，139.72 万元。2020 年度较 2019 年度经营活 动产生的现款流净额大幅加多原因为基础设施神气公司收到政府补助和代收代付款大幅增 加。 为-22，342.30 万元、-26，194.48 万元、-27，921.33 万元和 1，260.54 万元。2019-2021 年度投资 行为产生的现款流净额为负的原因为基础设施神气公司将资金进入到基础设施神气的开垦 中。 为 21，817.86 万元、23，606.16 万元、21，941.24 万元和-4，645.00 万元，主要系筹集资金开垦 基础设施神气。    （5）要紧成人道开销情况    成人道开销一般包括组成固定资产、无形资产、递延资产的开销。有巢泗经神气和有 巢东部经开区神气分别于 2021 年 3 月、4月进入运营，基础设施神气建成时间较短，因此， 自运营以来基础设施神气未发生维修、开垦更换及重新装修等运营性要紧成人道开销的情 况。    （二） 基础设施神气经营功绩分析    （1）经营概况    有巢优厦持有的有巢泗泾神气自 2021 年 3 月起发轫运营。放纵 2022 年 6 月 30 日，该 部分资产地上可出租房间数为 1，264 间，已出租 1，119 间，出租率为 88.53%（含 7 间职工用  ，2022 年一季度和二季度，有巢泗泾神气租赁住房的平均出租率分别为 95%和 94%。 房） 配套交易可出租面积为 817.84 平方米，放纵 2022 年 6 月 30 日已出租面积为 645.55 平方米，                  中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 出租率为 78.93%。有巢泗泾神气共有车位 470 个，放纵 2022 年 6 月 30 日，已出租 132 个， 房钱为 200 元/月/个。   （2）佃农管理与结构分析   根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）                         》的干系划定，保障性租赁住房的 供豪放象是在本市正当作事且住房贫瘠的在职东谈主员绝顶良伴、子女。住房贫瘠面积圭表原 则上按照家庭在本市一定区域范围内东谈主均住房建筑面积低于 15 平方米确定。家庭东谈主均住房 建筑面积根据本东谈主和良伴、子女领有产权住房和承租公有住房情况核定。以上东谈主均住房建 筑面积缠绵区域范围，按苦求家庭位于本神气所在区即松江区的住房建筑面积缠绵。   放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢泗泾神气佃农情况如下表：                    表 15- 10 有巢泗泾神气佃农结构                        出租房间数（间）                     占比           企业佃农                  84                         7.51%           个东谈主佃农               1，028                        91.87%           职工用房                   7                         0.63%            整个                1，119                       100.00%   放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢泗泾神气已出租房间 1，119 间（含职工用房）                                               ，占总可出 租房间数的 88.53%。其中，出租给企业 84 间（不含 7 间职工用房），占已出租房间数的 的 0.63%。2022 年 5 月 1 日前，有巢泗泾神气的 7 间房间行为职工用房免费提供给职工使 用，在 2022 年 5 月 1 日后，有巢深圳按照阛阓房钱租赁该等房间并提供给职工使用。上述 职工用房占比不进取 1%，且在本基金持有基础设施神气后按照阛阓化价钱收取房钱，因此 职工用房的方式不影响基础设施神气的阛阓化运行。   放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢泗泾神气前十大企业佃农租赁情况如下表：                  表 15- 11 有巢泗泾神气佃农集合度情况                                                   签约房间占已出                                      月房钱                     签约房间数                         租房间比例（含                                      （元）                                                    职工用房）           企业 1            47         119，325.23        4.20%           企业 2             7          14，512.30            0.63%           企业 3             5          13，719.00            0.45%           企业 4             3           6，783.85            0.27%           企业 5             2           6，217.20            0.18%                   中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）           企业 6              2           5，890.50      0.18%           企业 7              2           4，233.00      0.18%           企业 8              1           4，524.85      0.09%           企业 9              1           3，929.20      0.09%           企业 10             1           2，371.50      0.09%            整个              71         181，506.63      6.34%   从前十大企业佃农租赁情况来看，最大单一佃农租赁房间数为 47 间，占已出租房间 （含职工用房）的比例为 4.20%，其余占比均在 1%以下，企业单一佃农租赁集合度较低； 前十大佃农整个租赁房间数占比为 6.34%，按照房间数缠绵出的月房钱整个约 18.15 万元， 因此有巢泗泾神气的佃耕具有细密的分散性。   放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢泗泾神气各房型的出租情况如下表（房型出租统计琢磨 了职工用房）：                   表 15- 12 有巢泗泾神气各房型出租情况                         签约房间数            房型总额                                                    已出租占比                          （间）             （间）             小一室               737            848    86.91%             大一室               267            288    92.71%             两室                115            128    89.84%             整个              1，119          1，264    88.53%   放纵 2022 年 6 月 30 日，小一室、大一室和两室的签约房间数分别为 737 间、267 间和   根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）                         》的干系划定，保障性租赁住房出 租单元应与承租东谈主签订租赁合同，租赁合同应使用保障性租赁住房租赁合同示范文本，并 办理网签备案手续。保障性租赁住房租赁合同期限原则上不短于 1 年（承租东谈主有特殊要求 的除外），最长不进取 3 年。租赁合同到期后，入住东谈主员经重新审核仍相宜准入条件的，可 以续租；不再相宜准入条件的，应当退出。有巢泗泾神气现有租赁协议的租赁期限一般为   放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢泗泾神气租赁合同到期散播情况如下表：                    表 15-13 有巢泗泾神气租约到期情况       期间           租约到期房间数（套）               占已出租房间数的百分比（%）                      中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）         整个                         1，119                           100.00%     （3）呈报期内各期营业收入与营业成本的组成及比例，营业收入、营业成本、毛利率  的增减变动情况及原因  巢泗泾神气营业收入分别为 0.00 万元、0.00 万元及 1，949.17 万元，其中以租赁收入为主，  中以租赁收入为主，占 2022 年 1-6 月营业收入比例的 95.98%。由于有巢优厦于 2019 年 1  月 10 日注册成立，2019、2020 年有巢泗泾神气处于租赁房屋开垦期，未产生收入。          表 15-14 有巢泗泾神气 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月营业收入组成                                                       单元：万元，%                                                                               （注册成立日）    神气                                                                         至 2019 年 12 月                  金额        占比              金额       占比        金额    占比       金额       占比  租赁收入           1，642.20   95.98       1，830.28     93.90     -      -         -        - 与客户之间的合同  产生的收入 其中：服务费收入         68.77      4.02           118.89      6.10   -      -         -        -    整个           1，710.97   100.00      1，949.17     100.00    -      -         -        -     有巢泗泾神气与客户之间的合同产生的收入均为服务费收入，2021 年的服务费收入包  括租赁住房部分及配套交易的服务费收入，2022 年有巢泗泾神气纳入保障性租赁住房管理  后，根据上海保障性租赁住房管理要求，取消针对租赁住房部分的服务费收入，仅保留配  套交易部分的服务费收入和佃农自愿弃取并支付的升值服务费。     （4）各期主要用度绝顶占营业收入的比重和变化情况  及 2022 年 1-6 月，有巢泗泾神气营业收入总额分别为 0.00 万元、0.00 万元、1，949.17 万元                             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）         和 1，710.97 万元。从用度占营业收入的比重来看，主要用度包括折旧费及摊销用度、物业         管理费、寄托经营服务费、外包服务费和耗用品用度等。由于有巢优厦于 2019 年 1 月 10 日         注册成立，2019、2020 年有巢泗泾神气处于租赁房屋开垦期，未产生营业收入，因此不涉         及 2019 年度及 2020 年度主要用度占营业收入的比重的情况。               表 15-15 有巢泗泾神气 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月种种用度占等到变化                                                               单元：万元    神气                                                                                       12 月 31 日止期间                           占营业收                        占营业收                      占营业收                       占营业收                 金额                        金额                        金额                        金额                           入比重                         入比重                       入比重                        入比重 营业收入5          1，710.97    100.00%       1，949.17      100.00%              -       -             -            - 折旧费及摊销用度         860.65     50.30%         943.43       48.40%           0.01       -             -            - 物业管理费            130.01      7.60%         131.89        6.77%              -       -             -            - 寄托经营服务费6         131.35      7.68%         126.70        6.50%              -       -             -            - 外包服务费7            55.86      3.26%         104.48        5.36%              -       -             -            - 耗用品用度             38.63      2.26%          65.50        3.36%          25.70       -             -            - 阛阓推行费              9.71      0.57%          29.56        1.52%              -       -             -            - 代理费8              19.73      1.15%          28.40        1.46%              -       -             -            - 汇注服务费             12.95      0.76%          16.11        0.83%              -       -             -            - 业务管待费                 -      0.00%           5.06        0.26%           5.64       -             -            - 其他                17.59      1.03%          13.03        0.67%           2.75       -          0.79            -             （5）各期要紧投资收益和计入当期损益的政府补助情况             有巢优厦 2019 年 1 月 10 日（注册成立日）至 2019 年 12 月 31 日止期间、2020 年、         期损益的政府补助为中央财政搭救住房租赁阛阓发展试点资金。                     表 15-16 有巢优厦 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月投资收益                                                                                          单元：万元                                                                                               （注册成立日）至      神气                                                                                       2019 年 12 月 31 日                                                                                                     止期间                           金额         占比         金额             占比         金额         占比        金额            占比 交易性金融资产在持有期间取                                -           -               -        -       48.72   100.00%        14.47    100.00%    得的投资收益         台摊派费、统筹管理费、线上系统使用费等         再向劳务公司采购。支付给有巢深圳的寄托经营服务费不包含外包服务费                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 整个                -         -             -            -      48.72       100.00%         14.47   100.00%      与日常行为干系的政府补助如下：          表 15-17 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月计入当期损益的政府补助                                                                              单元：万元          神气                               2021 年           2020 年            2019 年                           月  中央财政搭救住房租赁市    场发展试点资金      （1）经营情况      有巢上海持有的有巢东部经开区神气自 2021 年 4 月起发轫运营。放纵 2022 年 6 月 30  日，该部分资产地上可出租房间数为 1，348 间，已出租 1，174 间，出租率为 87.09%（含 7 间  职工用房），2022 年一季度和二季度，有巢东部经开区神气租赁住房的平均出租率分别为  月 30 日，已出租 416 个，房钱为 150 元/月/个。      （2）佃农管理与结构分析      根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）                            》的干系划定，保障性租赁住房的  供豪放象是在本市正当作事且住房贫瘠的在职东谈主员绝顶良伴、子女。住房贫瘠面积圭表原  则上按照家庭在本市一定区域范围内东谈主均住房建筑面积低于 15 平方米确定。家庭东谈主均住房  建筑面积根据本东谈主和良伴、子女领有产权住房和承租公有住房情况核定。以上东谈主均住房建  筑面积缠绵区域范围，按苦求家庭位于本神气所在区即松江区的住房建筑面积缠绵。      放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢东部经开区神气佃农情况如下表：                   表 15- 18 有巢东部经开区神气佃农结构                             出租房间数（间）                        占比                企业佃农                              268        22.83%                个东谈主佃农                              899        76.57%                职工用房                                7         0.60%                 整个                             1，174       100.00%      放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢东部经开区神气已出租房间 1，174 间（含职工用房）                                                     ，占  总可出租房间数的 87.09%。其中，出租给企业 268 间（不含 7 间职工用房）                                           ，占已出租房间  数的 22.83%，出租给个东谈主 899 间，占已出租房间数的 76.57%。职工用房 7 间，占已出租房                  中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 间数的 0.60%。在 2022 年 5 月 1 日前，有巢东部经开区神气的 7 间房间行为职工用房免费 提供给职工使用，在 2022 年 5 月 1 日后，有巢深圳按照阛阓房钱租赁该等房间并提供给员 工使用。上述职工用房占比不进取 1%，且在本基金持有基础设施神气后按照阛阓化价钱收 取房钱，因此职工用房的方式不影响基础设施神气的阛阓化运行。   放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢东部经开区神气前十大企业佃农租赁情况如下表：              表 15- 19 有巢东部经开区神气佃农集合度情况                                                   签约房间占已出                                      月房钱                     签约房间数                         租房间比例（含                                      （元）                                                    职工用房）          企业 1             38          76，000.00        3.24%          企业 2             11          23，477.37        0.94%          企业 3             11          20，799.50        0.94%          企业 4              4           7，786.00        0.34%          企业 5              3           9，045.00        0.26%          企业 6              3           6，970.00        0.26%          企业 7              3           7，641.50        0.26%          企业 8              3           7，486.00        0.26%          企业 9              2           3，600.00        0.17%          企业 10             2           6，298.00        0.17%           整个              80         169，103.37        6.81%   从前十大企业佃农租赁情况来看，最大单一佃农租赁房间数为 38 间，占已出租房间 （含职工用房）的比例为 3.24%，其余占比均在 1%以下，企业单一佃农租赁集合度较低； 前十大佃农整个租赁房间数占比为 6.81%，按照房间数缠绵出的月房钱整个约 16.91 万元， 因此有巢东部经开区神气的佃耕具有细密的分散性。   放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢东部经开区神气各房型的出租情况如下表（房型出租统 计琢磨了职工用房）         ：              表 15- 20 有巢东部经开区神气各房型出租情况                        签约房间数            房型总额                                                    已出租占比                         （间）             （间）            小一室               483            544       88.79%            大一室               420            492       85.37%            两室                271            312       86.86%            整个              1，174          1，348       87.09%   放纵 2022 年 6 月 30 日，小一室、大一室和两室的签约房间数分别为 483 间、420 间和                      中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）      根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）                            》的干系划定，保障性租赁住房出    租单元应与承租东谈主签订租赁合同，租赁合同应使用保障性租赁住房租赁合同示范文本，并    办理网签备案手续。保障性租赁住房租赁合同期限原则上不短于 1 年（承租东谈主有特殊要求    的除外），最长不进取 3 年。租赁合同到期后，入住东谈主员经重新审核仍相宜准入条件的，可    以续租；不再相宜准入条件的，应当退出。有巢东部经开区神气现有租赁协议的租赁期限    一般为 1 年，租赁住房合同的最晚到期日为 2023 年 4 月。      放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢东部经开区神气租赁合同到期散播情况如下表：                      表 15-21 有巢东部经开区神气租约到期情况         期间               租约到期房间数（套）                      占已出租房间数的百分比（%）         整个                   1，174                            100.00%      （3）呈报期内各期营业收入与营业成本的组成及比例，营业收入、营业成本、毛利率    的增减变动情况及原因    元，2021 年营业收入以租赁收入为主，占比为 75.83%。2022 年 1-6 月，有巢上海取得营业    收入 1，693.93 万元，其中以租赁收入为主，占比为 90.57%。         表 15-22 有巢东部经开区神气 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月营业收入组成                                                        单元：万元，%    神气                 金额        占比        金额         占比         金额       占比       金额       占比   租赁收入       1，534.18      90.57   1，465.65      75.83         -        -        -        - 与客户之间的合同产   生的收入 其中：服务费收入         88.07      5.20    127.99        6.62         -        -    0.06    100.00  寄托经营收入          71.67      4.23    252.30       13.05         -        -        -        - 商量服务费收入              -         -     86.79        4.49         -        -        -        -    整个        1，693.93     100.00   1，932.73    100.00      0.00      0.00    0.06      100      有巢东部经开神气与客户之间的合同产生的收入包括服务费收入、寄托经营收入及咨    询服务费收入。服务费收入部分，2021 年的服务费收入包括租赁住房部分及配套交易的服    务费收入，2022 年有巢东部经开区神气纳入保障性租赁住房管理后，根据上海保障性租赁                            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）      住房管理要求，取消针对租赁住房部分的服务费收入，仅保留配套交易的服务费收入和租      户自愿弃取并支付的升值服务费。            寄托经营收入系有巢上海行为被寄托东谈主提供寄托运营所产生的收入；商量服务费收入      系有巢上海为表里部公司提供商量服务受产生的收入。放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢东部      经开区神气已绝交寄托经营、商量服务，计算将无新增寄托经营收入与商量服务费收入。      元、1，585.03 万元和 1，429.33 万元。            （4）各期主要用度绝顶占营业收入的比重和变化情况      元、1，932.73 万元及 1，693.93 万元。从用度占营业收入的比重来看，主要用度包括折旧费及      摊销用度、外包服务费、物业管理费、寄托经营服务费和耗用品用度等。由于 2019、2020      年有巢泗泾神气处于租赁房屋开垦期，产生收入极小或未产生营业收入，因此不触及 2019      年度及 2020 年度主要用度占营业收入的比重的情况。            表 15-23 有巢东部经开区神气 2019-2021 年度 2022 年 1-6 月种种用度占等到变化                                                             单元：万元    神气                      占营业                                                   占营业收入                  占营业收            占营业收                  金额        收入比        金额                        金额              金额                                                    比重                    入比重              入比重                             重  营业收入9          1，693.93   100.00%   1，932.73         100.00%        -      -    0.06         - 折旧费及摊销用度         989.10    58.39%    1，157.86         59.91%         -      -        -        -  外包服务费10          75.91     4.48%     156.20           8.08%         -      -        -        -  物业管理费           164.12     9.69%     101.49           5.25%                -        -        - 寄托经营服务费11        124.95     7.38%     103.59           5.36%         -      -        -        -  耗用品用度            43.41     2.56%      40.39           2.09%    10.03       -        -        -  阛阓推行费                 -    0.00%      37.46           1.94%         -      -        -        -   代理费12           26.69     1.58%      21.24           1.10%         -      -        -        -  汇注服务费            15.26     0.90%      15.20           0.79%         -      -        -        -      再向劳务公司采购。支付给有巢深圳的寄托经营服务费不包含外包服务费      台摊派费、统筹管理费、线上系统使用费等                            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    神气                      占营业                                                        占营业收入                           占营业收                         占营业收               金额           收入比         金额                              金额                                金额                                                         比重                             入比重                           入比重                             重  业务管待费            1.21      0.07%           7.51              0.39%               -             -               -             -  软件服务费                 -    0.00%                -            0.00%      18.87                  -               -             -    其他          16.59        0.98%        10.49                0.54%       7.83                  -          0.79               -          （5）各期要紧投资收益和计入当期损益的政府补助情况          有巢上海 2019 年、2020 年、2021 年及 2022 年 1-6 月的投资收益为交易性金融资产在      持有期间取得的投资收益，计入当期损益的政府补助为中央财政搭救住房租赁阛阓发展试      点资金。                表 15-24 有巢上海 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月投资收益                                                                                             单元：万元    神气                 金额           占比             金额               占比       金额               占比               金额           占比 交易性金融资产在持有                    -          -              -                -       52.18           100.00%           17.05       100.00%  期间取得的投资收益    整个              -          -              -                -       52.18           100.00%           17.05       100.00%          与日常行为干系的政府补助如下：              表 15-25 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月计入当期损益的政府补助                                                                                             单元：万元              神气                                            2021 年      2020 年               2019 年                                       月         中央财政搭救住房租赁市           场发展试点资金          （三）基础设施神气资产价值情况          评估机构深圳市谢意梁行地皮房地产评估有限公司（简称“谢意梁行”）就基础设施资      产于评估基准日 2022 年 6 月 30 日的阛阓价值进行了评估，出具了编号为谢意梁行评报字      （2022/BJ/F1）第 100 号、谢意梁行评报字（2022/BJ/F1）第 101 号的评估呈报。评估情况      及论断如下：          根据谢意梁行出具的评估呈报，由于基础设施资产为收益性物业，其收益情况及干系      用度均具有可预测性和持续性，相宜收益法的应用条件及适用范围。因此根据基础设施资      产的特色和实践情状，采取收益法行为本次估价的评估方法。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   应用收益法进行估价时，按照确定具体方法、测算收益期、期末改日收益、确定酬报 率或者成本化率、将改日收益折现为现值的身手进行。收益法往往分为酬报成本化法和直 接成本化法，酬报成本化法是预测基础设施资产改日各年的净收益，利用酬报率将其折现 到评估基准日后相加得到基础设施资产价值或者价钱的方法。本次估价选用酬报成本化 法。   本次评估中谢意梁行将基础设施资产改日十年的经营期行为预测期，对上述预测期十 年内每年收入、成本用度及税金进行估算后取得预测期内每年的净收益，对上述预测期内 的每年净收益进行贴现，预测期末至地皮使用权到期日历间的净收益按照经预测的增长率 持续缠绵至地皮使用权到期日并贴现至评估基准日。   本次评估评估结果如下：                   表 15- 26 基础设施资产的评估情况                        总建筑面积         收益法估值             单价  序号        神气称号                        （平方米）           （元）          （元/平方米）  整个         -                       1，110，000，000        -   （1）运营收入   有巢泗泾神气已于 2022 年 3 月 18 日完成保障性租赁住房房钱备案，并取得由上海市 松江区住房保障和房屋管理局颁布的《保障性租赁住房神气供应备案表》。根据该备案表， 有巢泗泾神气租赁住房总建筑面积为 40，516.8 平方米，住房总额为 1，264 套，订价时点为 计约为 279.7 万元/月（按评估基准日在执行合同当月收入统计），当期平均房钱为 2，500 元/ 套/月，相宜房钱备案圭表。   有巢东部经开区神气已于 2022 年 3 月 18 日完成保障性租赁住房房钱备案，并取得由 上海市松江区住房保障和房屋管理局颁布的《保障性租赁住房神气供应备案表》。根据该备 案表，有巢东部经开区神气租赁住房总建筑面积为 49，489.3 平方米，住房总额为 1，348 套， 订价时点为 2021 年 12 月 27 日。放纵评估基准日，有巢东部经开区神气月租赁住房房钱收 入（含升值税）整个约为 248.9 万元/月（按评估基准日在执行合同当月收入统计）                                         ，当期平 均房钱为 2，120 元/套/月，相宜房钱备案圭表。               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   ①租赁住房部分   对于租赁住房已出租部分，租赁期限内的房钱采取租赁合同中约定（租约限制）的租 金，即佃农缴纳的实践房钱。放纵评估基准日，有巢泗泾神气租赁住房当期实践的平均租 金为 2，500 元/套/月，租赁住房首年阛阓房钱采取有巢泗泾神气 2022 年 1 月至 2022 年 6 月 的实践平均签约房钱 2，571 元/套/月；有巢东部经开区神气租赁住房当期实践的平均房钱为 的实践平均签约房钱 2，193 元/套/月。   对于租赁住房已出租部分，租赁期限内的房钱采取租赁合同中约定（租约限制）的租 金（即实践房钱），租赁期外及未达到预测出租率部分按照估价对象 2022 年 1 月至 2022 年 年 1 月出租率达到 90%以上，故两神气运营稳按时取 2022 年 1 月至 6 月。   两神气运营稳按时平均实践签约房钱水平如下：                表 15- 27 基础设施神气运营稳按时房钱水平                一室户型              一室一厅户型     两室一厅户型               平均签约房钱             平均签约房钱     平均签约房钱               （元/套/月）            （元/套/月）    （元/套/月） 泗泾神气            2，335              2，650      3，956 东部经开区神气         1，826              2，091      2，992   ②配套交易部分   对于配套交易已出租部分，租赁期限内的房钱采取租赁合同中约定（租约限制）的租 金（即实践房钱），租赁期外及未达到预测出租率部分按照阛阓房钱水平缠绵租赁收入。截 至评估基准日，有巢泗泾神气配套交易房钱收入（含升值税）整个约为 5.4 万元/月（按评                ，当期平均房钱约为 84 元/月/平方米；有巢东经神气配 估基准日在执行合同当月收入统计） 套交易房钱收入（含升值税）整个约为 20.9 万元/月（按评估基准日在执行合同当月收入统 计），当期平均房钱约为 95 元/月/平方米。   确定配套交易部分的阛阓房钱时，录取估价对象相近 3 个可比配套交易实例房钱水平， 通过区域因素、个别因素等方面的修正得出配套交易部分阛阓房钱水平。根据评估机构调 研，有巢泗泾神气配套交易部分首层的阛阓房钱单价为 86 元/平方米/月（含升值税），有巢 东部经开区神气配套交易部分首层的阛阓房钱单价为 92 元/平方米/月（含升值税）                                        ，三层的               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 阛阓房钱单价为 64 元/平方米/月（含升值税）                        。   根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）                         》的干系划定，基础设施神气租赁 价钱不错按年度调整，价钱调增的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段阛阓 租赁住房房钱同期增幅，且年增幅应不高于 5%。   根据评估机构调研，有巢泗泾神气所在泗泾板块的小户型（一居或二居）2018 年 1 月 至 2022 年 6 月历史年化复合房钱增长率情况如下：                表 15- 28 有巢泗泾神气相近房钱增长率情况                       松江区                      泗泾板块    户型          一居           二居          一居            二居  复合年化增长率       4.5%         5.0%        5.1%          5.0%                                    数据起原：CREIS 中指数据库，谢意梁行   有巢泗泾神气房钱增长率设定空洞琢磨神气自身情况，并分析该区域租赁住房不动产 的阛阓情状绝顶他城市及地区类似保障性租赁住房的管理情况及发展教学，琢磨到上海市 租赁住房阛阓 2022 年受疫情等外部不确定因素影响，有巢泗泾神气租赁住房部分 2022 年 至 2023 年未琢磨房钱增长，2024 年至 2025 年房钱增长率按照 2%测算，预测期内后续年度 按照 2.5%测算，同期，基于干系管理划定及有巢泗泾神气保障性租赁住房的属性，在连气儿 套交易部分 2022 年至 2023 年未琢磨房钱增长，预测期内后续年度房钱增长率按 3%测算。   根据评估机构调研，有巢东部经开区神气所在新桥板块的小户型（一居或二居）2018 年 1 月至 2022 年 6 月历史年化复合房钱增长率情况如下：              表 15- 29 有巢东部经开区神气相近房钱增长率情况                       松江区                      新桥板块    户型          一居           二居          一居            二居  复合年化增长率       4.5%         5.0%        7.5%          6.0%                                    数据起原：CREIS 中指数据库，谢意梁行   有巢东部经开区神气房钱增长率设定空洞琢磨神气自身情况，并分析该区域租赁住房 不动产的阛阓情状绝顶他城市及地区类似保障性租赁住房的管理情况及发展教学，同期考 虑到上海市租赁住房阛阓 2022 年受疫情等不确定因素影响，有巢东部经开区神气租赁住房 部分 2022 年至 2023 年未琢磨房钱增长，2024 年至 2025 年房钱增长率按照 2%测算，预测 期内后续年度按照 2.5%测算，同期，基于干系管理划定及有巢东部经开区神气保障性租赁 住房的属性，在连气儿 2 年累计增幅进取 5%的情况下，对下一年房钱涨幅按 0%琢磨。预测              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 期内有巢东部经开区神气配套交易部分 2022 年至 2023 年未琢磨房钱增长，预测期内后续 年度房钱增长率按 3%测算。   放纵评估基准日，有巢泗泾神气的配套交易物业管理费收入（含升值税）整个约 0.8 万 元/月，本次评估首年以此为基准，后续年度每年增长 2%。   放纵评估基准日，有巢东部经开区神气的配套交易物业管理费收入（含升值税）整个 约 2.9 万元/月，本次评估首年以此为基准，后续年度每年增长 2%。   有巢泗泾神气车位部分以月租神气对出门租经营，房钱为 200 元/个，有巢泗泾神气 增长 2%。   有巢东部经开区神气车位部分以月租神气对出门租经营，房钱为 150 元/个，有巢东部 经开区神气 2022 年车位年房钱收入（含升值税）约 90 万元。本次评估首年以此为基准， 后续年度每年增长 2%。   结合有巢泗泾神气所在区位情况且已富厚运营，出租率呈安详趋势，琢磨到神气租赁 烦嚣期、换租、房钱收缴及改日装修改造等情况等影响，另外琢磨到上海市住房租赁阛阓 出租率按照 91%测算，后续年度出租率按照 93%测算；预测期 2022 年至 2023 年有巢泗泾 神气配套交易部分出租率按照 70%测算，后续 2 年出租率按照 80%测算，预测期内后续年 度出租率保持在 85%测算。   结合有巢东部经开区神气所在区位情况且已富厚运营，出租率呈安详趋势，琢磨到项 目租赁烦嚣期、换租、房钱收缴及改日装修改造等情况等影响，另外琢磨到上海市住房租 赁阛阓 2022 年受疫情影响等不确定因素，在预测期 2022 年至 2023 年有巢东部经开区神气 租赁住房部分出租率按照 90%测算，预测期内后续年度出租率按照 92%测算；预测期 2022 年至 2023 年有巢东部经开区神气配套交易部分出租率按照 70%测算，后续 2 年出租率按照   基础设施神气预测期外至收益期届满的净收益按照一定增长率预测，为根据类似物业 的发展教学及该区域的阛阓情状空洞分析得出。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （2）运营成本                    表 15- 30 运营用度参数成就 用度类型     用度称号         税费/费率                      取费依据         租赁住房房钱     个东谈主佃农浅近征收 1.5%         租赁住房部分开具个东谈主升值税          升值税       企业佃农一般征收 9%           发票取得的出租收入升值税适         配套交易及车                           用于浅近征收 5%减按 1.5%计          位升值税                            算，开具企业升值税发票取得                                          的出租收入升值税按一般征收  升值税         配套交易物业                           费、东谈主工成本、保障费及寄托         管理费升值税                           管理费按照 6%的税率缠绵进项                                          税；成人道开销按照 9%的税率                                          缠绵进项税。                                          物业管理费包含物业东谈主职工                    以运营服务机构提供的            资、垃圾清运用度等           物业管理费                                          长 2.0%）                                          维修维保费主要包含电梯维                                          保、管谈通顺等，神气处于质                    以运营服务机构提供的未           保期内，故 2022 年暂无维修维           维修维保费                     来年度的预算为基础            保费开销                                          （自 2025 年起后续年度每年增                                          长 2.0%）                                          取费基数为不含税运营收入， 运营开销                                          包括运营管理机构为提供运营           东谈主员服务费                          管理服务所配备的店长、管家                                          等干系东谈主员的东谈主工成本开销及                                          酬报手续费                                          取费基数为不含税运营收入，           运营管理费                                          工住房用度等运营用度                                          包含公区能源费                    以运营服务机构提供的            能源费                           （自 2024 年起后续年度每年增                                          长 2.0%）                                          取费基数为开具个东谈主升值税发                                          税）           房产税-从租                                          取费基数为开具企业升值税发                                          收入（不含升值税） 非运营开销           房产税-从价        0.7*1.2%         取费基数为空置部分房产原值           地皮使用税      3 元/平方米/年           取费基数为地皮使用权面积                     有巢泗泾神气 5 万元/                                          包含财产一切险、机器损坏                           年；            保障费                           险、公众职责险及泊车场职责                    有巢东部经开区神气 7 万                                          险                           元/年                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）            升值税附加          10%        取费基数为实缴升值税                                      取费基数为房钱收入（不含增                印花税       0.10%                                      值税）   成人道开销一般包括组成固定资产、无形资产。成人道开销一般包括组成固定资产、 无形资产、递延资产的开销。在基础设施神气收益年期内，成人道开销主要包括主体工程 及开垦设施的大修、更换、加固及改造。有巢泗泾神气、有巢东部经开区神气 2022 年- 税）的 5.55%测算。   （3）收益年期   有巢泗泾神气地皮使用权绝交日历为 2088 年 12 月 2 日，于评估基准日 2022 年 6 月 30 日剩余使用年期为 66.4 年；计算建筑物计算经济耐用年限不短于剩余步皮使用年限，故本 次评估，该神气收益年期为 66.4 年。   有巢东部经开区地皮使用权绝交日历为 2088 年 10 月 17 日，于评估基准日 2022 年 6 月 30 日剩余使用年期为 66.3 年；计算建筑物计算经济耐用年限不短于剩余步皮使用年 限，故本次评估，该神气收益年期为 66.3 年。   （4）折现率   本次评估测算采取 6.25%的折现率。该折现率是为成本成本或用以诊治日后应付或应 收货币金额的答复率，表面上反应成本之契机成本，在确定上述折现率时，采取累加法进 行确定。累加法所以安全利率加风险调整值行为酬报率，行将酬报率视为包含无风险酬报 率和风险酬报率两大部分。公式如下：   酬报率=无风险酬报率+风险酬报率   其中，无风险酬报率参照价值时点十年到期国度债券的收益率 2.82%进行确定；风险 酬报率是根据同类地区类似业务的经营方式、管理风险及投资优惠等因素空洞确定，评估 机构以为该地区类似业务的风险酬报率在 3%-5%之间。估价对象位于中枢一线城市上海， 当地社会经济环境发展细密，基础设施神气属于保障性租赁住房，结合底层资产实体状 况、供需情况及经营情状等空洞分析，基础设施神气的风险酬报率在该地区类似业务中属 于风险中等偏低的类型，故缠绵采取上述折现率较为合理。   （四）对于资产评估重要参数的合理性分析   在预测有巢泗泾神气、有巢东部经开区神气的房钱增长率时，空洞琢磨了保障性租赁                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 住房政策、巨擘数据统计、房钱优惠条件、基础设施神气所在区域情况以及基础设施神气 自身情况。有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气租赁住房部分 2024-2025 年的增长率为 2%， 租赁住房房钱增幅的影响，在房钱连气儿增长且累计达到 5%的 2027 年和 2030 年将房钱增长 率调整为 0%。    （1）基础设施神气房钱增长按照保障性租赁住房政策要求进行管理    在国度层面，国务院办公厅于 2021 年 7 月发布了《对于加速发展保障性租赁住房的意 见》（国办发202122 号），其中明确了保障性租赁住房房钱需低于同地段同品性阛阓租赁 住房房钱。    在省级层面，上海市于 2021 年 11 月发布了《对于加速发展本市保障性租赁住房的实 施意见》，并于 2022 年 1 月发布了《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》                                           （沪住 建范例联〔2022〕3 号），其中划定保障性租赁住房租赁价钱不错按年度调整；价钱调增的， 调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段阛阓租赁住房房钱同期增幅，且年增幅应 不高于 5%。    基础设施神气于 2022 年 1 月完成保障性租赁住房神气认定，取得《保障性租赁住房项     ，并于 2022 年 3 月完成保障性租赁住房房钱备案，正经纳入上海市保障性租赁 目认定书》 住房管理体系。根据基础设施神气取得之保障性租赁住房神气认定书，其中划定基础设施 神气后续调价增幅应不高于同地段阛阓租赁住房房钱同期增幅，且年增幅不高于 5%。    （2）房钱增长率预测相宜巨擘数据统计的阛阓房钱增长趋势    国度统计局和地方统计局尚未有公开败露房屋房钱水平及增长情况的数据，因此录取 了 Wind 以及 CREIS 中指数据库行为统计分析数据起原，其中：Wind 在国内金融信息服务 行业处于领先地位，数据内容涵盖股票、债券、基金、外汇、金融养殖品、巨额商品、宏 不雅经济、财经新闻等边界，是宽绰证券公司、基金管理公司、保障公司、银行、投资公司、 及格境外机构投资者（QFII）等投资机构常用的数据库；CREIS 中指数据库是房地产专科 数据库，服务了宽绰房地产品牌企业以及谢意梁行、世邦魏理仕、仲量联行、第一太平戴 维斯等机构。因此，Wind 和 CREIS 中指数据库统计数据具有较强的参考性。根据对上述来 源的统计数据分析，相近阛阓化神气资金增长率如下：    根据 Wind 收录的二手住宅房钱指数数据，2011 年底至 2021 年底 10 年间，上海住宅租 金指数从 142.9 加多到 268，年均复合增长率为 6.49%；2018 年 1 月至 2022 年 6 月上海住宅 房钱指数从 234.5 加多到 273，年均复合增长率为 3.44%，高于北京、深圳和广州三大一线                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 城市。   基础设施神气分别位于上海市松江区泗泾板块以及新桥板块，根据 CREIS 中指数据库 统计的数据，基础设施神气分别位于上海市松江区泗泾板块以及新桥板块。据统计，泗泾 板块及新桥板块小户型（一居或二居）2018 年 1 月至 2022 年 6 月历史年化复合房钱增长率 约为 4%以上，具体情况如下表：          表 15- 31 泗泾板块及新桥板块 2018 年-2022 年 6 月房钱复合增长率                                            区域                             泗泾板块                       新桥板块         户型           一居             二居          一居            二居       复合年均增长率        5.1%           5.0%        7.5%          6.0%   数据起原：CREIS 中指数据库，谢意梁行   （3）房钱增长率预测已琢磨房钱优惠条件   有巢泗泾神气于 2021 年 4 月正经运营，可出租房间套数为 1，264 套，放纵 2022 年 6 月   有巢东部经开区神气于 2021 年 5 月正经运营，可出租房间套数为 1，348 套，放纵 2022 年 6 月 30 日，企业佃农（不含 7 套职工用房）占已出租房间比例约 22.83%。   在企业佃农优惠方面，基础设施神气对企业佃农一般最高给予表单价基础上 85 折房钱 优惠。在个东谈主佃农优惠方面，基础设施神气主要基于实践营销行为来制定扣头优惠比例， 营销行为则根据举座品牌及出租率等因素空洞考量。   基础设施神气首批佃农于 2022 年 4-5 月陆续到期，部分佃农弃取续约。琢磨到基础设 施神气为 2021 年新入市神气，物业品性较新，且开业后爬坡期间为了加速出租去化而给予 了首批佃农一定的优惠行为。跟着物业出租率稳步提高至较高水平（90%以上），运营效率 进一步提高，相近客群的障翳率进一步提高，房钱价钱或有进一步飞腾空间。   （4）房钱增长率受同地段阛阓租赁住房房钱同期增幅影响   基于基础设神气的保障性租赁住房属性，根据上海市干系政策要求，价钱调增的，调 增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段阛阓租赁住房房钱同期增幅，且年增幅应不 高于 5%。因此房钱调整受到同地段阛阓租赁住房房钱增幅的影响。因此，琢磨到同地段市 场租赁住房房钱可能存在波动，在房钱连气儿增长且累计达到 5%的 2027 年和 2030 年将房钱 增长率调整为 0%。   （5）房钱增长率预测已琢磨租赁合同到期周期与房钱价钱调整周期存在的时滞   基础设施神气租赁合同以一年期为主，合同期内房钱一般不进行调整。因此房钱增长                      中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 一般发生在存续合同续约或新签合同的时点。有巢泗泾神气和有巢东部经开区分别于 2021 年 3 月和 4 月开业，且租赁合同以一年期为主，因此二季度和三季度到期的合同占比较高。    基础设施神气于 2022 年 3 月完成保障性租赁住房房钱初度评估备案，后续计算按照年 度（即每年 3 月）向当地房管部门报送房钱调整决议。由于租赁合同到期周期与房钱价钱 调整周期存在时间差，租赁合同在存续期内无法按照新调整的房钱水平进行订价，因此实 际可实现的年化房钱增长率可能低于神气房钱价钱调整预期。    放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢泗泾神气改日到期的租约详情如下：                      表 15- 32 有巢泗泾神气改日到期的租约散播             期间              租约到期套数              占比13             整个                1，119             100%    放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢东部经开区神气改日到期的租约详情如下：                  表 15- 33 有巢东部经开区神气改日到期的租约散播             期间              租约到期套数               占比             整个                1，174             100%    综上，基础设施神气预测的房钱增长率相宜上海市保障性租赁住房房钱管理的要求， 相宜上海市和基础设施神气所在板块的房钱增长趋势，且琢磨到保障性租赁住房的保障属 性，预测的增长率低于所在板块小户型的房钱增长率。此外，基础设施神气在进行房钱增 长率预测时琢磨了房钱优惠条件、房钱价钱调整可能存在的不确定以及房钱调整周期与租 赁合同期限之间的时滞，因此预测具有合理性。    在预测标的神气改日出租率时，空洞琢磨了阛阓供求情况、客源情况、实践经营情况 和相近同类神气的出租率情况。有巢泗泾神气租赁住房部分 2022-2023 年的出租率为 91%， 有巢东部经开区神气租赁住房部分 2022-2023 年的出租率为 90%；有巢泗泾神气租赁住房                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 部分 2024-2031 年的出租率为 93%，有巢东部经开区神气租赁住房部分 2024-2031 年的出租 为 92%。有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气配套交易 2022-2023 年的出租率为 70%，    （1）出租率预测相宜阛阓供求及远景情况    在需求端，保障性租赁住房主要处分新市民、后生东谈主的住房贫瘠问题。从松江区经济 运行角度看，2020 年，松江区实现地区坐蓐总值 1，637.11 亿元，同比增长 3.9%，增速位居 全市第一，长三角 G60 科创走廊产业发展态势细密，引颈带动效应走漏。从东谈主口增长角度 看，根据松江区第七次东谈主口普查，松江区常住东谈主口为 191.0 万东谈主，比拟于 2010 年第六次东谈主 口普查，10 年间常住东谈主口加多 32.7 万东谈主，增长率高达 20.7%，增速位列全市第二。从东谈主才 引进的角度看，上海市东谈主才引进处于高速增长阶段，2021 年东谈主才引进主苦求东谈主达 35，444 东谈主， 相较于 2020 年增长率高达 172%；而且，松江区领有上海市最具边界大学城之一的松江大 学城，高校毕业生是租赁住房的主要客群之一。据统计，上海市高校毕业生东谈主数逐年增长，    此外，在改日议论方面，《松江区国民经济和社会发展第十四个五年议论和二〇三五年 远景主义概要》指出，“十四五”期间，松江区将着力打造松江新城、长三角 G60 科创走廊、 产城融会示范片区等重点区域。到 2025 年，长三角 G60 科创走廊开垦“中国制造”迈向“中 国创造”的先进走廊、科技和轨制转变双轮驱动的先试走廊、产城融会发展的先行走廊取得 显耀效率，基本建成具有国际影响力的科创走廊，城市数字化转型取得要紧进展，“科创、 东谈主文、生态”当代化新松江城市中枢竞争力显耀增强，基本形成幽静的长三角空洞性节点城 市功能框架。到 2025 年，松江区高新时期企业总额达 3，200 家以上，上市企业总额达到 100 家，松江引颈带动具有国际影响力的长三角 G60 科创走廊基本建成。在上述布景下，松江 区“十四五”议论同期提议，松江区在十四五期间将全面确立东谈主才引颈发展的计策地位，精 准聚焦东谈主才需求，深化完善长三角 G60 科创走廊东谈主才政策，优化领军东谈主才、拔尖东谈主才采纳 与培养磋磨，实行愈加洞开的东谈主才引进机制、愈加精确的东谈主才服务机制、愈加有劲的东谈主才 激发机制和愈加范例的东谈主才培养机制。综上，“十四五期间”松江区产业东谈主才将加速汇注， 使松江区有强烈的租赁住房需求。    在供应端，放纵 2022 年 6 月 30 日，上海市松江区共有 4 个租赁住宅（R4）用地神气 入市，其中有巢泗泾神气开业时间最早，于 2021 年 3 月入市运营，中建·幸孚+公寓于 2021 年 11 月入市运营。4 个神气均属于集合式公寓，入市体量边界较大，总建筑面积约 33 万平 方米，累计孝顺约 5，400 套租赁住房。                     中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                       表 15- 34 松江区已入市的同类型神气情况 序号        神气称号          区域      企业        拿地时间         开业时间         套数       华润有巢东部经开区             神气        根据放纵 2022 年 6 月 30 日租赁住房（R4）用地供应情况，改日在标的神气相近将有 3      个同类神气入市，分别是：1）松江区九亭镇 SJT00106 单元 10-07A 号地块神气；2）松江      区洞泾镇 SJS30002 单元 18-08 号地块神气；3）松江区工业区 SJC10024 单元 09-10 号地块      神气。        上述神气均已动工，具体位置如下图：                       图 15- 1 松江区在建同类神气区位情况        改日供应神气 1 松江区九亭镇 SJT00106 单元 10-07A 号地块神气：位于有巢泗泾神气      东南部，距离约为 4.5 公里；有巢东部经开区神气北部，距离约 6 公里。议论建筑面积约为      屋租赁等业务，具备一定的租赁住房运营智商。        改日供应神气 2 松江区洞泾镇 SJS30002 单元 18-08 号地块神气：位于有巢泗泾神气南      部，距离约为 3.5 公里；有巢东部经开区神气西北部，距离约 7 公里。议论建筑面积约为      米三类房型，整个 529 套租赁住房。该神气由上海洞泾资产经营管理有限公司于 2018 年竞      得，公司控股股东为上海松江区洞泾经济联合社，主要从事资产管理、自有房屋租赁、本              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 市范围内的群众租赁住房开垦管理等业务，具备一定的租赁住房运营智商。   改日供应神气 3 松江区工业区 SJC10024 单元 09-10 号地块神气：紧邻有巢东部经开区 神气西侧，议论建筑面积约为 64，000 平方米。该神气由上海新松江置业（集团）有限公司 于 2018 年竞得，公司控股股东为上海市松江区国有资产监督管理委员会，主要从事种种工 程开垦行为、本市范围内的群众租赁住房开垦管理等业务，具备一定的租赁住房运营智商。   要而论之，3 个租赁住房（R4）用地改日供应神气，神气 1 体量较小，对基础设施项 目改日的潜在竞争压力较小；神气 2、3 的潜在运营企业营业范围均为公租房租赁管理，保 障性租赁住房并非该企业的中枢业务主义，故改日有可能与保障性租赁住房有一定的经营 各异化。   要而论之，基础设施神气所在区域改日供应相对有限，客群充足性有一定保障。   （2）出租率预测琢磨客源及潜在客户情况   有巢泗泾神气主要客户起原为地铁 9 号线沿线办公东谈主群及泗泾镇内务企客户，同期项 目与松江区泗泾镇、闵行区虹桥镇签订了东谈主才公寓计策合作协议，客户基数充足、起原稳 定、承租智商强。   根据神气对自开业以来 2，000 余名来访、入住客户的调研结果，有巢泗泾神气约 73% 客户来自地铁 9 号线沿线，包括吴中路商圈-漕河泾开发区（31%）、九亭-七宝商圈（31%）                                              、          ；约 27%客户来自泗泾镇内企事迹单元。 徐家汇商圈（11%）   其中，地铁 9 号线沿线徐家汇商圈、吴中路-漕河泾开发区、九亭-七宝商圈写字楼、产 业园区散播集合，产业能级较高，外溢租赁需求重生。徐家汇商圈是上海市中央行为区、 上海十大交易中心之一。漕河泾开发区是上海市独一同期具备国度级经济时期开发区、国 家级高新时期产业开发区、国度级出口加工区三重功能的开发区，领有中外高技术企业及 研发、服务机构 3，600 多家，其中 81 门第界 500 强跨国公司设立 136 家高技术企业。根据 神气公司与虹桥镇和泗泾镇达成的计策合作协议，干系政策已阻挡对应东谈主才需入住东谈主才公 寓方可享受相应补贴。放纵 2022 年 8 月 31 日，有巢泗泾神气享有虹桥镇和泗泾镇东谈主才公 寓房钱补贴的佃农共 305 套房源，占全部房源的比例约 24.13%。由于该补贴平直向佃农发 放，并不向神气公司披发，因此抗拒直影响神气的现款流。面前仍有用的计策合作协议有 助于招引更多佃农，有助于富厚神气的出租率和经营情况。评估机构在进行出租率和房钱 收入预测时，已琢磨上述情况。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   有巢东部经开区神气主要客户起原为神气相近 3 公里内东部经开区办公东谈主群，客户基 数充足、起原富厚、承租智商强。   根据对自开业以来 2，000 余名来访、入住客户的调研结果，有巢东部经开区神气约 89% 客户来自神气相近 3 公里内东部经开区产业集群，约 11%客户来自东部经开区外围产业办 公东谈主群。   上海松江经济时期开发区是国度级经济时期开发区，地处沪杭经济发展轴上的重要节 点位置，交通简便，区位上风凸起，配套设施完善，是长三角 G60 科创走廊策源地松江经 济开垦的主阵脚、对外洞开的主战场、科技转变的主引擎，2021 年实现全年工业总产值 能制造业为主导产业的转变产业园，议论面积 6.15 平方公里，落户企业 300 多家，是松江 经开区的“高端制造业中枢承载区”、“长三角先进制造业高地”，产业资源丰富，产业办公 东谈主群边界巨大，租赁需求重生。面前有巢东部经开区神气已与园区内 40 余家企业建立合作 关系，跟着园区内产业汇注度的加多以及东谈主才的引入，区域内租赁住房需求将陆续开释。   （3）出租率预测琢磨了疫情和装修影响   根据有巢泗泾神气历史出租率分析，2022 年出租率达到较高水平，且呈现安详态势， 进入运营稳按时。于运营稳按时 2022 年一季度，有巢泗泾神气平均空置率为 5%。运营稳 按时平均空置率一般体现了供需关系、换租等因素带来的空置。基于严慎原则，故本次测 算以 6%为有巢泗泾神气空置率缠绵基数。   受到 2022 年上半年上海市疫情影响，有巢泗泾神气自二季度起空置率有所上升，2022 年二季度和 2022 年三季度的平均空置率分别为 6%和 7%，受疫情影响空置率上升幅度约为 慎原则，有巢泗泾神气 2022-2023 年空置率在基数基础上，上调 3%测算（空置率 9%）；   其次，琢磨到收益期内为复古物业较高品性，保证佃农租住体验，自 2024 年起会陆续 对房屋进行维修更新。结合运营管理机构教学，自 2024 年起，有巢泗泾神气每年约有 15% 的可租赁面积需要进行维修更新，每次维修更新时间约为 20 天，故由于维修更新形成有巢 泗泾神气年空置率上升幅度约为 1%（15%*20/365）                             。   综上，结合有巢泗泾神气自身情况，琢磨到上海市住房租赁阛阓受疫情影响及物业维 修更新等不确定因素，预测期内空置率预测水平合理，具体假设如下表所示              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                      表 15- 35 有巢泗泾神气空置率假设   有巢泗泾神气                  2023 年   2024 年   2025 年   2026 年                  月 因供需、换租等因 素导致的空置率 因疫情因素导致的    空置率 因维修更新导致的                  -          -       1%       1%       1%    空置率    整个           9%          9%       7%       7%       7%  有巢泗泾神气       2027 年      2028 年   2029 年   2030 年   2031 年 因供需、换租等因 素导致的空置率 因疫情因素导致的                  -          -        -        -        -    空置率 因维修更新导致的    空置率    整个          7%          7%       7%       7%       7%   根据有巢东部经开区神气历史出租率分析，2022 年出租率达到较高水平，且呈现安详 态势，进入运营稳按时。于运营稳按时 2022 年一季度，有巢东部经开区神气平均空置率为 实现运营富厚状态。基于严慎性原则，本次测算以 7%作行为有巢东部经开区神气空置率计 算基数。   受到 2022 年上半年上海市疫情影响，有巢东部经开区神气自二季度起空置率有所上升， 度约为 3%。琢磨到上海市住房租赁阛阓受疫情影响等不确定因素需要一定的规复时间，基 于严慎原则，有巢东部经开区神气 2022-2023 年空置率在基数基础上，上调 3%（空置率   其次，琢磨到收益期内为复古物业较高品性，保证佃农租住体验，自 2024 年起会陆续 对房屋进行维修更新。结合运营方教学，自 2024 年起，有巢东部经开区神气每年约有 15% 的可租赁面积需要进行维修更新，每次维修更新时间约为 20 天，故由于维修更新形成有巢 东部经开区神气年空置率上升幅度约为 1%（15%*20/365）。   综上，结合有巢东部经开区神气自身情况，琢磨到上海市住房租赁阛阓受疫情影响及 物业维修更新等不确定因素，预测期内空置率预测水平合理，具体假设如下表所示                表 15- 36 有巢东部经开区神气空置率假设                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  有巢东部经开区项      2022 年 7-12       目             月  因供需、换租等因   素导致的空置率  因疫情因素导致的     空置率  因维修更新导致的                     -          -       1%       1%       1%     空置率      整个           10%         10%      8%       8%       8%  有巢东部经开区项       目  因供需、换租等因   素导致的空置率  因疫情因素导致的                     -          -        -        -        -     空置率  因维修更新导致的     空置率      整个           8%          8%       8%       8%       8%   （4）出租率预测琢磨了基础设施神气的保障属性   为更好服务神气所在地的后生东谈主和新市民的保障性租赁住房租赁需求，在基础设施项 目运营实践操作中，有巢泗泾神气及有巢东部经开区神气均琢磨预留部分房源以保障后生 东谈主和新市民随时入住的需求，以更好地呼应国办发〔2021〕22 号要求的基础设施神气对新 市民、后生东谈主的保障属性，更好地餍足《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》中 要求的优先保障对象的租赁住房需求，更好的服务松江区的产业园区、企事迹单元东谈主才的 租赁住房需求。强化供需适配，促进产城融会、职住平衡。   本基础设施神气行为上海市的保障性租赁住房神气，在经营过程中按照上海市保障性 租赁住房发展的要求，从供给端发力促进保障性租赁住房边界的范例有序发展，为服务上 海东谈主才引颈发展计策、提高城市竞争力和软实力提供撑持保障。   （5）出租率预测相宜神气实践运营效率   有巢泗泾神气可出租房间套数为 1，264 套，有巢泗泾神气 2022 年一、二、三季度的平 均出租率分别为 95%、94%和 93%，放纵 2022 年 9 月 30 日的出租率为 94%。   有巢东部经开区神气可出租房间套数为 1，348 套，2022 年一、二、三季度的平均出租 率分别为 93%、90%和 90%，放纵 2022 年 9 月 30 日的出租率为 94%。   有巢泗泾神气于 2021 年 3 月正经运营，于 2021 年 8 月出租率达到在 90%以上；有巢 东部经开区神气于 2021 年 4 月正经运营，于 2022 年 1 月出租率达到 90%以上。基础设施 神气地处松江区泗泾镇与新桥镇，神气相近服务配套设施完善，有多所学校、社区交易及 公园；此外，标的神气位于长三角 G60 科创走廊中枢位置，相近办公设施以及产业园林立，              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 产业氛围浓厚，租赁住房用房需求富厚。面前，基础设施神气均已富厚运营，出租率呈平 稳趋势。有巢泗泾神气还通达了地铁接驳班车及通往市区的班车，餍足了客户往还市区的 出行需求，处分通勤难题；有巢东部经开区神气则配有约 3，000 平方米配套交易，可餍足租 户生计日常所需。   在增强客户黏性上，一方面，通过华润有巢会员体系可实现与华润集团宽绰边界的权 益互换，全地点的为佃农提供华润全生态服务；另一方面，神气积极与区政府合作，企业 客户框架塌实，有巢泗泾神气与松江区泗泾镇、闵行区虹桥镇签订了东谈主才公寓计策合作协 议，客户基数充足、起原富厚、承租智商强。   （6）出租率预测相宜相近同类神气出租率情况   根据运营管理机构调研，有巢泗泾神气相近区域的阛阓化的集合式租赁住房放纵 2022 年 9 月 30 日出租率平均约为 94%，具体各神气出租率情况如下：               表 15- 37 有巢泗泾神气相近神气出租率情况            距有巢泗泾项                                     与有巢泗泾神气品性    神气       目距离（公     开业时间                         出租率                                        对比              里）                                     房间面积大，装修档    A 神气       0.6    2021 年 5 月     次略优于有巢泗泾项      94%                                            目    B 神气       2.8      2018 年       退步，档次基本与有      94%                                       巢泗泾神气不异                     平均                             94%   根据运营管理机构调研，有巢东部经开区神气相近区域阛阓化的集合式租赁住房放纵             表 15- 38 有巢东部经开区神气相近神气出租率情况            距有巢东部经                                      与有巢东部经开区    神气      开区神气距离      开业时间                        出租率                                       神气品性对比             （公里）                                      装修档次与有巢东    C 神气       3.5        2019 年      部经开区神气基本      94%                                         不异                                      装修档次与有巢东    D 神气       5.6     2021 年 11 月    部经开区神气基本      88%                                         不异                     平均                             91%   综上，基础设施神气出租率假设基于阛阓供求及远景情况，琢磨了客源及潜在客户情 况，分析了疫情和装修可能产生的空置影响并琢磨了基础设施神气的保障属性，与神气实 际运营情况及效率相符，与阛阓同类神气具有可比性，具有合理性。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   本次评估对于租赁住房已出租部分，租赁期限内的房钱采取租赁合同中约定（租约限 制）的房钱（即实践房钱）            ，租赁期外按照基础设施神气进入运营稳按时后各户型的平均实 际签约房钱缠绵租赁收入。主要系琢磨到基础设施神气为保障性租赁住房神气，其房钱定 价受到较强的政策限制与政府监管，不适用于平直通过阛阓实例获取比准房钱的方式。   具体而言，有巢泗泾神气与有巢东部经开区神气预测期首年租赁期外房钱单价均采取 两神气进入运营稳按时（2022 年 1-6 月）的实践平均签约房钱。                表 15- 39 基础设施神气各户型平均价钱                一室户型           一室一厅户型    两室一厅户型               平均签约房钱          平均签约房钱    平均签约房钱               （元/套/月）         （元/套/月）   （元/套/月）   泗泾神气          2，335           2，650     3，956  东部经开区神气        1，826           2，091     2，992   此外，基础设施神气已于 2022 年 1 月取得保障性租赁住房神气认定书，并于 2022 年 3 月完成房钱备案，取得《保障性租赁住房神气供应备案表》                          ，有巢泗泾神气住房平均租赁价 格不应高于 90 元/平方米/月，有巢东部经开区神气住房平均租赁价钱不应高于 64 元/平方米 /月。基础设施神气评估采取阛阓房钱单价均低于纳入保障性租赁住房后房钱备案价，属于 合理水平。   有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气已纳入上海市保障性租赁住房管理，租赁价钱应 在同地段同品性阛阓租赁住房房钱的九折以下，房钱增幅应不高于市房屋管理部门监测的 同地段阛阓租赁住房房钱同期增幅，且年增幅应不高于 5%。根据第三方机构出具的房钱评 估呈报，有巢泗泾神气同地段阛阓房钱为 100 元/平方米/月，有巢东部经开区神气同地段市 场房钱为 71 元/平方米/月。按照九折缠绵，有巢泗泾神气备案价钱为 90 元/平方米/月，有 巢东部经开区神气备案价钱为 64 元/平方米/月。放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢泗泾神气在 租房间平均成交价钱对比备案价钱约为 87%，对比经评估的同地段阛阓房钱约为 78%；有 巢东部经开区神气在租房间平均成交价钱对比备案价钱约为 91%，对比经评估的同地段市 场房钱约为 82%，房钱价钱具有上风，有助于招引佃农入住，保持富厚的出租率水平。   综上，基础设施神气的房钱单价相宜上海市对于保障性租赁住房的管理要求，相宜项 目实践运营情况，具有合理性。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基础设施神气本次评估测算采取的酬报率是为成本成本或用以诊治日后应付或应收货 币金额的答复率，表面上反应成本之契机成本。在确定酬报率时，采取累加法进行确定。 累加法所以安全利率加风险调整值加总行为酬报率，行将酬报率视为包含无风险酬报率和 风险酬报率两大部分。公式如下：   酬报率=无风险酬报率+风险酬报率   其中，无风险酬报率参照 2022 年 6 月 30 日，无风险酬报率（即十年期国度债券的收 益率）为 2.82%进行确定。   风险酬报率是根据基础设施神气所在区域、行业、阛阓以及同类地区类似业务的经营 方式、管理风险及投资优惠等因素空洞确定，根据评估机构判断，该地区类似业务的风险 酬报率在 3%-5%之间。在分析风险酬报率时，评估机构往往通过分析 1）投资风险补偿， 判断。   根据以上几项因素分析，基础设施神气以 2022 年 6 月 30 日为评估基准日的预测期内 房钱增长率较 2022 年 3 月 31 日评估基准日预测值有所下落，因此神气运营经营风险有所 下落，故采取 3.43%的风险酬报率，折现率由 6.5%调整为 6.25%，具有合理性。   同期，对已上市保障性租赁住房公募 REITs 酬报率录取进行横向对比分析，对比如下 表所示：                   表 15- 40 各基础设施基金折现率对比            中金厦门安堵      红土深圳安堵    中原北京保障    神气                                      本基金              REIT        REIT     房 REIT    酬报率       6.5%        6.0%      6.0%    6.25%   从区位因素分析，已上市租赁住房 REITs 资产位于一线城市（北京市中枢区、深圳市 中枢区及非中枢区）及二线城市（厦门市），本基金的基础设施神气位于上海市松江区泗泾 及东部经开区板块，属于一线城市，区域内社会经济环境发展细密，住房租赁阛阓活跃需 求较为重生。从租赁模式分析，有别于政府统筹配租的磋磨型租赁，基础设施神气采取更 加阛阓化的租赁模式，对佃农筛选限制较小，自 2021 年发轫运营以来，在较短时间内达到 了细密的出租水平，在新冠疫情影响下，因采取积极主动的经营与租赁营销策略，基础设 施神气仍保持了优异的租赁韧性与佃农粘性。   要而论之，通过基础设施神气的区位因素、实体情状、供需情况、租赁模式及经营状 况等空洞分析，结合已上市的租赁住房 REITs 资产横向比对，本次采取 6.25%折现率属于 合理水平。 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                十六、现款流预测分析及改日运营瞻望    可供分配金额测算呈报是基金管理东谈主在假设基础上编制的，但所依据的各式假设具有  不确定性，投资者进行投资决策时应严慎使用。    （一）预测的合并利润表、合并现款流量表及可供分配金额缠绵表                表 16- 1 基础设施神气合并利润表测算                                                             单元：元                     （计算基金成立日）                     2023 年度        神气                     至 2022 年 12 月 31 日             预测数                        止期间预测数  一、 营业总收入                    34，752，416.01           71，444，057.40  其中：营业收入                     34，752，416.01           71，444，057.40  二、营业总成本                     36，998，870.26           70，719，726.55  其中：营业成本                     30，146，484.50           61，069，507.80  税金及附加                        3，641，268.07            6，858，306.91  基金管理东谈主酬报                        555，561.54            1，083，556.22  基金托管费                           55，556.15              108，355.62  基金其他用度                       2，600，000.00            1，600，000.00  三、利润总额                     (2，246，454.25)              724，330.85  减：所得税用度                                 -                       -  四、净利润                      (2，246，454.25)              724，330.85  五、空洞收益总额                   (2，246，454.25)              724，330.85             表 16- 2 基础设施神气合并现款流量表测算                                                             单元：元                         （假设基金成立日）至        神气                                         2023 年度预测数                               间预测数 一、经营行为产生的现款流量  销售商品、提供劳务收到的现款                   36，954，839.33          74，274，267.56  收到的税费返还                           6，777，144.45           2，668，366.09  收到其他与经营行为议论的现款                      452，722.54             686，851.18 经营行为现款流入小计                        44，184，706.32          77，629，484.83  购买商品、接受劳务支付的现款                    8，923，296.80          18，437，836.54  支付的各项税费                           4，166，095.46           7，958，488.23  支付其他与经营行为议论的现款                      961，117.69           3，050，504.13 经营行为现款流出小计                        14，050，509.95          29，446，828.90 经营行为产生的现款流量净额                     30，134，196.37          48，182，655.93 二、投资行为产生的现款流量  购建固定资产、无形资产和其他耐久资 产所支付的现款  收购基础设施神气所支付的现款净额                618，619，827.64                        -               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 投资行为现款流出小计                       620，061，993.78               3，411，798.53 投资行为使用的现款流量净额                  (620，061，993.78)             (3，411，798.53) 三、筹资行为产生的现款流量  刊行基金份额收到的现款                   1，111，123，081.52                          - 筹资行为现款流入小计                     1，111，123，081.52                          -  向基金份额持有东谈主分配支付的现款                              -              25，320，404.11  支付召募资金干系的刊行用度                     1，000，000.00                          -  偿还借钱支付的现款                       479，780，000.00                          - 筹资行为现款流出小计                       480，780，000.00              25，320，404.11 筹资行为产生/（使用）的现款流量净额               630，343，081.52            (25，320，404.11) 四、现款及现款等价物净加多额                    40，415，284.11              19，450，453.29 加：期初/年头现款及现款等价物余额                             -              40，415，284.11 五、期末/年末现款及现款等价物余额                 40，415，284.11              59，865，737.40               表 16- 3 基础设施神气可供分配金额缠绵表                                                               单元：元                                 （假设基金成立               神气                日）至 2022 年 12         2023 年度预测数                                 月 31 日止期间预                                       测数   一、合并净利润                          (2，246，454.25)          724，330.85   二、将合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润   折旧和摊销                              21，319，148.94      42，638，157.78   所得税用度                                          -                  -   三、其他调整项   基础设施基金刊行份额召募的资金                 1，111，123，081.52                    -   收购基础设施神气所支付的现款净额                (618，619，827.64)                    -   偿还借钱本金支付的现款                     (479，780，000.00)                    -   应收及应付神气的变动                          10，061，501.68        4，820，167.30   其他成人道开销                                         -                   -   支付的工程款及质保金                         (1，442，166.14)      (3，411，798.53)   向基金份额持有东谈主分配支付的现款                                 -    (25，320，404.11)   期初/年头现款余额                                       -      40，415，284.11   改日合理的干系开销预留                      (15，094，880.00)     (11，373，881.00)   本期/今年可供分配金额                         25，320，404.11      48，491，856.40   基金拟召募边界                                             1，111，123，081.52   分拨率（年化）16                                 4.29%                4.36%       （二）预测的关键假设和依据、缠绵方法       可供分配金额测算呈报是基金管理东谈主根据原始权益东谈主提供的本基金所投资的基础设施  神气公司历史模拟汇总财务报表所反应的经营功绩为基础，在充分琢磨运营管理机构对预  测期间神气公司的财务预算、第三方评估机构（包括深圳市谢意梁行地皮房地产评估有限   分拨率（年化）=可供分配金额（年化）/基金拟召募边界，其中，2022 年可供分配金额仅对经营干系的  现款流进行年化，留存现款和升值税退税等金额未进行年化处理。                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 公司）提供的类似神气发展教学及该区域租赁住房的阛阓情状以及各项基本假设和特定假 设的前提而编制的。可供分配金额测算呈报按照《证券投资基金法》《证券法》、中国证券 监督管理委员会颁布的《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》、中国证券投资基 金业协会颁布的《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》和其他中国证券 监督管理委员会、中国基金业协会发布的议论划定及允许的基金行业实务操作编制。   （1）本基金及本基金所投资的基础设施神气公司经营业务所触及国度或地区的现行政 治、法律、律例、政策绝顶经济环境在预测期间内不会出现可能对本基金运营形成要紧不 利影响的任何要紧事项或变化。   （2）本基金的运营及基础设施神气公司的基础设施神气不会因任何不可抗力事件或无 法预感的因素或非本基金管理东谈主所能阻挡的任何无法预感的原因（包括但不限于发生天灾、 供应短缺、劳务纠纷、要紧诉讼及仲裁）而受到严重影响。同期，基础设施神气公司的基 础设施神气的实践使用情状不会出现要紧不利情况等。   （3）新式冠状病毒肺炎疫情在预测期内不会出现要紧反复，且本基金及本基金所投资 的基础设施神气公司的经营行为不会受到新冠肺炎疫情的要紧不利影响。   （4）本基金及基础设施神气公司所采取的企业管帐准则或其他财务呈报划定在预测期 内均不会发生要紧变化。   （5）可供分配金额测算表预测期内本基金管理东谈主拜托到神气公司董事、高等管理东谈主员 以绝顶他关键东谈主员能够持续参与本基金的运营且神气公司的关键管理东谈主员保持富厚。   （6）本基金及基础设施神气公司在预测期所触及的税收政策无实质性变化。   （7）本基金及基础设施神气公司的经营磋磨将如期实现，不会受到政府步履、行业或 劳资纠纷等的要紧影响。   （8）本基金及基础设施神气公司所从事的行业布局及产品阛阓情状无要紧变化。   （9）本基金及基础设施神气公司的经营行为不受到资源严重短缺的不利影响。   （10）现行通货扩张率和利率将不会发生要紧变化。   （1）基础设施基金刊行份额召募的资金及购买基础设施神气公司情况   根据谢意梁行于 2022 年 10 月 17 日出具的基础设施神气公司保障性租赁住房及配套项 目估价呈报，于评估基准日 2022 年 6 月 30 日基础设施神气公司投资性房地产及固定资产 的阛阓价值为东谈主民币 1，110，000，000.00 元。根据基础设施神气公司于 2022 年 6 月 30 日的模                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 拟汇总财务报表，于评估基准日 2022 年 6 月 30 日经审计基础设施神气公司其他资产（不 含投资性房地产及固定资产）东谈主民币 40，989，907.74 元，以及总欠债东谈主民币 564，377，602.82 元 （包含股东借钱东谈主民币 495，030，000.00 元、与投资性房地产干系的政府补助形成的递延收益 东谈主民币 43，730，776.60 元和其他欠债东谈主民币 25，616，826.22 元）                                            。假设基础设施神气公司除投 资性房地产、固定资产及递延收益外的资产和欠债账面价值与其公允价值极度。由此缠绵 神气公司可鉴识净资产在 2022 年 6 月 30 日的公允价值为东谈主民币 630，343，081.52 元。假设项 目公司可鉴识净资产于购买日的公允价值和 2022 年 6 月 30 日的公允价值极度。本基金拟 以此估值行为参考，由中原基金通过刊行本基金进行公开召募资金，并假设本基金于 2022 年 7 月 1 日成立，假设基金召募资金边界整个为东谈主民币 1，111，123，081.52 元，其中：拟用于 收购基础设施神气公司股权所支付的现款为东谈主民币 630，343，081.52 元（计算本基金收购神气 公司股权的对价与神气公司可鉴识净资产于购买日的公允价值接近），通过资产搭救专项计 划以股东借钱的神气进入基础设施神气公司用于置换基础设施神气公司存量欠债东谈主民币 础设施神气公司于本基金成立之前偿还部分有巢深圳的其他应付款），以及支付计算的召募 资金刊行用度东谈主民币 1，000，000.00 元。假设预测期内无新增召募资金。神气公司于购买日的 现款余额按照神气公司于本基金假设成立日的账面及银行存款余额扣减神气公司拟于本基 金成立之前偿还有巢深圳的部分原股东借钱金额后缠绵。收购基础设施神气公司所支付的 现款净额按收购基础设施神气公司所支付的现款减去神气公司于购买日的账面及银行存款 余额之后缠绵。   （2）企业合并及合并对价摊派   基于本基金成立后通过资产专项搭救磋磨收购基础设施神气公司股权将组成非并吞控 制下企业合并的假设，本基金的合并成本及在合并中取得的各项可鉴识净资产按照购买日 的公允价值计量。本基金假设基础设施神气公司除投资性房地产及固定资产外的资产和负 债账面价值与其公允价值极度，计算可鉴识净资产于购买日的公允价值为合并对价东谈主民币 全部摊派至基础设施神气公司的投资性房地产，并按照 2022 年 6 月 30 日投资性房地产中 地皮使用权和房屋建筑物各自的账面净值进行公允价值的摊派，按照摊派后种种投资性房 地产的公允价值和剩余使用年限分别缠绵预测期内的折旧金额。   （3）预测合并利润表干系假设                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基础设施神气公司营业收入包括保障性租赁住房的房钱收入、配套交易房钱收入、商 业管理费收入、泊车位收入、局面及告白位租赁收入以及居民汇注费收入。   （a）房钱预测   预测的房钱收入指预期内基础设施神气公司资产对出门租产生的房钱收入。年房钱收 入为现有租约租赁期内房钱收入与未有租约部分的预测房钱收入之和。租赁期限内的房钱 采取租赁合同中约定的房钱（即现有租约房钱），按租赁期内月房钱乘以预测期当年/期剩 余租赁月数缠绵，现有租约期内不琢磨空置率。对于租赁期外及未达到预测出租率部分         ，保障性租赁住房房钱按照神气进入运营稳按时（即出租率达 90%以上） （即未有租约部分） 后平均实践签约房钱缠绵租赁收入，且不进取保障性租赁住房备案房钱；配套交易房钱按 照神气相近同类型同品性交易的阛阓房钱水平缠绵租赁收入；租赁期外房钱收入便是预测 的月房钱乘以预测期当年/期剩余租赁月数，租赁期外的房钱收入琢磨空置率。   a）保障性租赁住房房钱预测   根据神气公司保障性租赁住房于运营稳按时后的平均实践签约房钱水平且不进取保障 性租赁住房房钱备案价的前提，以此为基础预测 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期 间和 2023 年按照保障性租赁住房平均房钱为有巢泗泾神气东谈主民币 2，571 元/月/间，有巢东部 经开区神气东谈主民币 2，193 元/月/间的假设缠绵未有租约部分的房钱收入。   b）配套交易房钱预测   参考神气相近同类型同品性交易的阛阓房钱水平，本次测算中 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间和 2023 年未有租约部分的房钱按照配套交易平均房钱为有巢泗泾神气 东谈主民币 86 元/月/平方米，有巢东部经开区神气东谈主民币 92 元/月/平方米的假设缠绵未有租约 部分的房钱收入。本次测算中 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间和 2023 年除已 知房钱减免外，莫得琢磨进一步的房钱减免。   （b）出租率预测   根据谢意梁行阛阓调研并琢磨到上海市住房租赁阛阓 2022 年受疫情影响等不确定因素， 以此为基础预测有巢泗泾神气 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间和 2023 年保障 性租赁住房出租率均为 91%，有巢东部经开区神气 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止 期间和 2023 年保障性租赁住房出租率均为 90%。   结合运营管理机构提供的出租磋磨表及放纵本招募说明书败露日在谈的交易合同，以 此为基础预测有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止 期间和 2023 年配套交易出租率均为 70%。                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    （c）房钱增长率预测    空洞琢磨政策、神气自身及区域情况，根据其他城市及地区类似保障性租赁住房的管 理情况及发展教学、该区域租赁住房不动产的阛阓情状，并结合上海市租赁住房阛阓 2022 年受疫情影响等不确定因素，有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气对于未有租约部分， 配套交易房钱增长。    （d）交易管理费收入    本次测算以现有交易管理费年收入为基础预测 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止 期间交易管理费收入增长率为 0%，2023 年交易管理费收入在 2022 年的基础上按 2%的增长 率预测。    （e）泊车位收入    本次测算猜想有巢泗泾神气富厚出租车位为 183 个，有巢东部经开区神气富厚出租车 位为 500 个，由此缠绵的稳按时泊车位年收入为基础预测 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 率预测。    （f）其他收入-局面及告白位租赁    局面及告白位租赁收入主如果快递柜、外卖柜等租赁收入。按照神气公司放纵 2022 年 及告白位租赁收入为东谈主民币 26，800.00 元（含升值税）；有巢东部经开区神气 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间局面及告白位租赁收入为东谈主民币 29，666.69 元（含升值税）                                                      ， 为基础预测增长 2%。    （g）其他收入-居民汇注费    居民汇注费收入为神气公司向租客提供的联通汇注服务用度，向租客收取的用度为每 个月东谈主民币 50.0 元。本次测算结合租赁住房的房间数、出租率、开垦调试用时空洞琢磨， 预测居民汇注费收入有巢泗泾神气东谈主民币 48.3 万元/年（含升值税），有巢东部经开区神气 东谈主民币 51.0 万元/年（含升值税）                   ，2023 年预测增长 2%。    营业成本包括基础设施神气公司与保障性租赁住房出租运营干系的固定资产和投资性 房地产计提的折旧及摊销用度、物业管理费、保障费、运营服务费、能源用度、汇注费、                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 其他用度等。    （a）折旧及摊销用度    折旧及摊销用度是基于 2022 年 6 月 30 日基础设施神气公司经核定的投资性房地产、 固定资产的账面价值和本基金于购买日收购基础设施神气公司的合并对价高于基础设施项 目公司可鉴识净资产账面价值的金额全部摊派至基础设施神气公司的投资性房地产并按照 寿命及计算净残值率保持不变，并假设预测期间内莫得新增的固定资产和投资性房地产进 行测算。    （b）物业管理费    物业管理费包含物业管理、垃圾清运脚和维保费。    其中：    物业管理费根据基础设施神气公司与润加物业服务（上海）有限公司（“万象生计”）              ，2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间以及 2023 年 签订的酬报制《物业服务合同》 均结合约定的服务内容、万象生计提供的物业服务成本预算，计算达到服务圭表需要支付 的酬报进行预测。垃圾清运脚 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间以及 2023 年均 根据与垃圾清运公司签订的合同，计算产生的种种垃圾数目进行预测。    鉴于有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气仍处于质保期内，2022 年 7 月 1 日至 2022 年    （c）保障费    保障费包含财产一切险、机器损坏险、公众职责险及泊车场职责险。根据已签订的保 险合同进行预测。    （d）运营服务费    运营服务费包含东谈主员服务费、基本服务费 A、基本服务费 B 及激发服务费，根据基金 管理东谈主与有巢深圳（运营管理机构）等各方签订的《运营管理服务协议》中约定的方式和 费率进走运营服务费预测。其中：东谈主员服务费预测 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止 期间为不含税运营收入的 5.22%，2023 年为不含税运营收入的 5.18%；基本服务费 A 预测 运营收入的 4.89%；基本服务费 B 按不含税运营收入的 3.3%进行预测；假设预测期内确当 期实践运营净收益与当期主义运营净收益接近，故未对基于实践运营净收益与主义运营净 收益而可能产生的激发服务费进行预测。                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    （e）能源用度    能源用度为群众区域水电费，2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间及 2023 年 均根据运营管理机构对神气公司的能源费开销预算进行预测。    （f）汇注用度    汇注用度为神气公司与联通签订的汇注服务合同支付的服务费。2022 年 7 月 1 日至 在 2022 年的基础上按 2%的增长率预测。    （g）其他用度    其他用度主要为神气公司通过支付宝、微信、网银、POS 收费时向第三方支付平台支 付的手续费，按含税营业收入的 0.60%进行预测。    税金及附加主要包含升值税附加税、房产税、地皮使用税及印花税等，上述各税费根 据基础设施神气公司当地税收划定测算得出。神气公司的主要税种的计税依据和税率参见 可供分配金额测算呈报之附注六。    基金管理东谈主酬报包含需支付给基金管理东谈主的管理费。基金管理东谈主的管理费根据《中原 基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金基金合同》按已败露的前一个估值日 的基金资产净值以及相应费率按日计提，其中 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间 的基金资产净值按照召募资金缠绵，2023 年度缠绵基金管理东谈主酬报的基金资产净值按照基 金召募资金减去 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间基金净死亡并减去计算将宣告 分配的 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间的预测可供分配金额后缠绵。    基金托管费包含需支付给基金托管东谈主的托管费。基金托管费按照《中原基金华润有巢 租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金基金合同》按已败露的前一个估值日的基金资产净 值以及相应费率按日计提，其中 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间的基金资产净 值按照召募资金缠绵，2023 年度缠绵基金托管费的基金资产净值按照基金召募资金减去    本基金的基金其他用度为召募资金干系的刊行用度，以及存续期内的专科服务费，包                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 括年度审计费、资产评估费和讼师费等，并依据对预测期间计算发生专科服务费的类型和 阛阓询价进行预测。预测 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间和 2023 年度基金专 业服务费东谈主民币 160 万元，2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间发生召募资金干系 的刊行用度东谈主民币 100 万元。   假设预测期内神气公司不发生除前边所述成本用度之外的销售用度和管理用度。预测 期内本基金拟不进行神气投资及对外融资，为简化处理，不合利息收入进行预测。   本基金磋磨将除支付股权转让对价之外的召募资金全部投资于基础设施神气公司，不 拟进行金融资产投资等，故不合投资收益和公允价值变动收益进行预测。   本基金预测基础设施神气公司在经营期内将持续富厚运营，无干系资产减值迹象，故 不搭伙产减值损失进行预测。   假设预测期内仅琢磨日常经营行为影响，故不合营业外收支进行预测。   所得税用度为本基金纳入合并范围的公司按照应征税所得额根据各自的所得税税率进 行预测。假设预测期内合并范围内公司所在地区的所得税政策保持不变。基于专项磋磨与 神气公司在基金成立之后的股东借钱安排，预测期内神气公司需要支付给专项磋磨的股东 借钱利息用度均能够进行税前抵扣，琢磨干系税务抵扣后无产生需征税的应征税所得额。 基于上述假设，预测期内计算的所得税用度为零。专项磋磨和公募基金不属于当前税收法 规框架下的幽静征税主体，无需履行企业所得税的征税申报业务。   （4）预测合并现款流量表干系假设   销售商品、提供劳务收到的现款以基础设施神气公司预测期的营业收入为基础，并对 预测期应收账款、预收款项、合同欠债的变动进行调整后赐与确定。根据历史盘活天数估 计，应收账款的余额对应预测期内 0-15 天的营业收入，预测预收款项的余额对应预测期内 汇注费收入。                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   收到的税费返还主要为假设预测期内基础设施神气公司根据《对于办理升值税期末留 抵税额退税议论事项的公告》（国度税务总局公告 2019 年第 20 号）向税务机关苦求退还的 升值税留抵税额。根据向主管税务机关苦求退还增量留抵税额时点神气公司计算的账面增 值税留抵税额乘以相应的退税比例，预测 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间有巢 泗泾神气退税东谈主民币 5，379，311.63 元，有巢东部经开区神气退税东谈主民币 1，397，832.82 元，   收到其他与经营行为议论的现款主要为假设基础设施神气公司预测期内收到的佃农押 金或保证金，按 1-3 个月的房钱收入进行猜想。   购买商品、接受劳务支付的现款包含基础设施神气公司预测期内支付营业成本中的物 业管理费、寄托经营服务费、外包服务费、耗用品用度和汇注服务费等，根据预测期内基 础设施神气公司的成本用度金额以及计算的支付时间缠绵。   支付的各项税费是假设基础设施神气公司预测期需要支付的各项税费，以基础设施项 目公司预测期的税金及附加和当期浅近征收方式应缴纳的升值税为基础，并对预测期应缴 税费的变动进行调整后赐与确定。   支付其他与经营行为议论的现款包含预测期内需要支付的管理东谈主酬报、基金托管费和 基金其他用度以及返还的佃农押金或保证金等。假设管理东谈主酬报、基金托管费于用度发生 当期支付，基金其他用度根据基金管理东谈主与中介机构初步约定的付款周期进行预测。   购建固定资产、无形资产和其他耐久资产所支付的现款为预测期基础设施神气公司按 照现有合同划定应支付的保障性租赁住房工程款和工程质保金款项等。假设预测期内莫得 新增的固定资产、无形资产和其他耐久资产。有巢泗泾神气与有巢东部经开区神气 2022 年 -2023 年仍处于质保期内，预测期内有巢泗泾神气及有巢东部经开区神气的计算不发生成本 性开销。 得的现款   刊行基金份额收到的现款、收购基础设施神气公司所支付的现款、收购神气公司取得                   中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 的现款的干系假设详见本章节“（二）预测的关键假设和依据、缠绵方法”之“2、可供分配 金额测算呈报的特定假设”之“（1）基础设施基金刊行份额召募的资金及购买基础设施神气 公司情况”。    向基金份额持有东谈主分配支付的现款假设本基金按照模拟可供分配金额的 100%向投资者 分配股利，收益分配基准日为当年 12 月 31 日，不才一年度的第二季度宣告分配并实施， 当年宣告分配的股利于下一年支付。同期，假设基金成立确当年不进行分配。    偿还借钱支付的现款为本基金向原始权益东谈主支付的基础设施神气公司的股东借钱。相 关假设详见“（二）预测的关键假设和依据、缠绵方法”之“2、可供分配金额测算呈报的特 定假设”之“（1）基础设施基金刊行份额召募的资金及购买基础设施神气公司情况”。    （5）可供分配金额测算表干系假设    可供分配金额测算呈报是根据《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》 的要求，在预测合并净利润基础上进行议论调整后，缠绵得出可供分配金额。    在测算 2022 年 7 月 1 日（假设基金成立日）至 2022 年 12 月 31 日止期间及 2023 年度 可供分配金额过程中，先将预测的合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润，并在此基础 上空洞琢磨神气公司持续发展、神气公司偿债智商、经营现款流等因素后确定可供分配金 额缠绵调整项。其中：    折旧和摊销用度和所得税用度金额、基础设施基金刊行份额召募的资金、收购基础设 施神气公司所支付的现款净额、偿还借钱本金支付的现款、应收和应付神气的变动根据基 础设施神气公司已签订的干系协议、改日付款磋磨、应收和应付神气的历史盘活天数缠绵。 本期成人道开销和支付工程款及质保金金额假设参见上文。    改日合理的干系开销预留，主要包括工程质保金开销预留、改日合理期间内的运营服 务费、保障费、物业管理费、不可分配的租客押金预留以绝顶他不可预感的基金其他用度 等。假设 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间及 2023 年度改日合理的干系开销预 留分别为东谈主民币 15，094，880.00 元和 11，373，881.00 元。    （三）可供分配金额测算呈报测算说明    预测合并利润表中营业收入主要包括保障性租赁住房的房钱收入、配套交易房钱收入、 交易管理费收入、泊车位收入、局面及告白位租赁收入以及居民汇注费收入。各神气明细               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 预测数据如下：             表 16- 4 有巢泗泾神气营业收入各神气明细预测数                                                         单元：元      有巢泗泾神气          2022 年 12 月 31 日                           预测数                    预测数 保障性租赁住房房钱收入                   17，089，454.69       34，590，526.63 配套交易房钱收入                         281，996.79          615，233.03 交易管理费收入                           46，710.98           94，513.58 泊车位收入                            203，123.79          410，994.50 其他收入-局面及告白位租赁                     24，587.16           50，157.80 其他收入-居民汇注费                       227，877.75          474，167.99 整个                            17，873，751.16       36，235，593.53           表 16- 5 有巢东部经开区神气营业收入各神气明细预测数                                                         单元：元    有巢东部经开区神气         2022 年 12 月 31 日                           预测数                    预测数 保障性租赁住房房钱收入                   15，072，065.82       30，937，343.95 配套交易房钱收入                         959，650.49        2，543，173.92 交易管理费收入                          163，143.16          330，098.94 泊车位收入                            416，237.28          842，201.83 其他收入-局面及告白位租赁                     27，217.15           55，522.99 其他收入-居民汇注费                       240，350.95          500，122.24 整个                            16，878，664.85       35，208，463.87   基础设施神气公司按照神气称号及业态分类可出租面积或个数如下表所示：               表 16- 6 基础设施神气业态及可出租情况         神气/数目         有巢泗泾神气             有巢东部经开区神气      租赁住房（间）                1，264                 1，348      配套交易（平方米）             817.84              3，062.50      车位（个）                    470                   553   （1）房钱预测   预测的房钱收入指预测期内基础设施神气公司资产对出门租产生的房钱收入。对于已 出租部分，租赁期限内的房钱采取租赁合同中约定的房钱（即现有租约房钱）                                  ，租赁期内租 金收入为租赁期内月房钱乘以当年/期剩余租赁月数，现有租约期内不琢磨空置率。对于租 赁期外及未达到预测出租率部分，保障性租赁住房房钱按照神气 2022 年 1 月至 2022 年 6 月 的平均实践签约房钱缠绵租赁收入，且不进取保障性租赁住房备案房钱，配套交易房钱按 照神气相近同类型同品性交易的阛阓房钱水平缠绵租赁收入，租赁期外房钱收入便是预测 的月房钱乘以当年/期剩余租赁月数，租赁期外的房钱收入琢磨空置率，年房钱收入为租赁 期内房钱收入与租赁期外房钱收入之和。                    中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    基础设施神气公司各业态于预测期内未有租约部分租赁期外月平均房钱具体如下：                  表 16- 7 预测期内未有租约部分租赁期外月平均房钱             月平均房钱            有巢泗泾神气         有巢东部经开区神气        （元/间或元/平方米）         租赁住房 配套交易        租赁住房 配套交易    分租赁期外月房钱    月房钱    根据神气公司信息，有巢泗泾神气及有巢东部经开区神气均已于 2022 年 3 月 18 日完 成保障性租赁住房房钱备案，订价时点为 2021 年 12 月 27 日，并取得由上海市松江区住房 保障和房屋管理局颁布的《保障性租赁住房神气供应备案表》，根据该备案表，有巢泗泾项 目租赁住房总建筑面积为 40，516.8 平方米，租赁住房总额为 1，264 间，有巢东部经开区神气 租赁住房总建筑面积为 49，489.3 平方米，租赁住房总额为 1，348 间。    根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）                          》的干系划定，保障性租赁住房租 赁价钱（一房一价）由出租单元制定，初度订价和调价应报神气所在地的区房屋管理部门 备案，并向社会公布；实践执行的租赁价钱不得高于备案价钱。面向社会供应的保障性租 赁住房，租赁价钱应在同地段同品性阛阓租赁住房房钱的九折以下。出租单元对保障性租 赁住房租赁价钱不错按年度调整；价钱调增的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的 同地段阛阓租赁住房房钱同期增幅，且年增幅应不高于 5%。    根据神气公司信息，放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢泗泾神气已对出门租部分的租赁住 房月平均房钱为东谈主民币 2，500 元/间/月，相宜房钱备案圭表，租赁住房可出租房间数为 1，264 间，已出租房间 1，119 间，出租率为 89%；有巢东部经开区神气已对出门租部分的租赁住房 月平均房钱为东谈主民币 2，120 元/间/月，相宜房钱备案圭表，租赁住房可出租房间数为 1，348 间，已出租房间 1，174 间，出租率为 87%。    琢磨到保障性租赁住房订价受到较强的政府监管，故租赁住房的租赁期外房钱选用项 目于运营稳按时后的平均实践签约房钱水平，且不高于其保障性租赁住房房钱备案价。根 据神气公司信息，有巢泗泾神气 2022 年 1 月至 2022 年 6 月的实践平均签约房钱为东谈主民币 币 2，193 元/间/月。    放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢泗泾神气配套交易可出租面积为 817.84 平方米，已出租                          中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    面积为 645.55 平方米，出租率为 79%；有巢东部经开区神气配套交易可出租面积为        根据神气公司信息，部分交易佃农仍处于租赁优惠期，若剔除优惠期给与的租赁优惠    的影响，已对出门租部分的配套交易月平均房钱为有巢泗泾神气东谈主民币 84 元/月/平方米，    有巢东部经开区神气东谈主民币 96 元/月/平方米。        配套交易阛阓房钱预测采取阛阓比较法，经过阛阓阅览与研究，弃取其中三个较为接    近神气公司情况的可比配套交易房钱实例行为参照，得出神气公司相近同类型同品性交易    的阛阓房钱单价如下，并行为神气公司预测期配套交易未出租部分的房钱：                      表 16- 8 预测期配套交易未出租部分的房钱水平                神气                          阛阓房钱单价（元/月/平方米）           有巢泗泾神气配套交易首层                                       86          有巢东部经开区神气配套交易首层                                     92        （2）出租率预测        有巢泗泾神气于 2021 年 3 月正经运营，开业 5 个月后出租率达到 95%以上，2022 年 1    月至 2022 年 6 月平均出租约为 95%，放纵 2022 年 6 月 30 日租赁住房部分出租率为 89%，    配套交易部分出租率为 79%。有巢东部经开区神气于 2021 年 4 月正经运营，2022 年 1 月起    出租率达到 90%以上，2022 年 1 月至 2022 年 6 月平均出租约为 92%，放纵 2022 年 6 月 30    日租赁住房部分出租率为 87%，配套交易部分出租率为 72%。        根据谢意梁行阛阓调研，有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气所在区域相近以产业园    及坐蓐型企业为主，相近交通条件细密，交易配套设施完善，相近有多所学校、社区交易    及公园，租赁住房用房与配套交易需求富厚，神气已富厚运营，租赁住房出租率呈安详趋    势，琢磨到神气租赁烦嚣期、换租及房钱收缴情况等影响，另外琢磨到上海市住房租赁市    场 2022 年受疫情影响等不确定因素，预测有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气 2022 年和                          表 16- 9 基础设施神气预测期内出租率假设                               有巢泗泾神气                有巢东部经开区神气         出租率                            租赁住房        配套交易        租赁住房      配套交易        （3）房钱增长率预测        根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）                              》的干系划定，估价对象租赁价钱    不错按年度调整，价钱调增的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段阛阓租赁                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 住房房钱同期增幅，且年增幅应不高于 5%。    空洞琢磨政策、神气自身及区域情况，根据其他城市及地区类似保障性租赁住房的管 理情况及发展教学、该区域租赁住房不动产的阛阓情状，并结合上海市租赁住房阛阓 2022 年受疫情影响等不确定因素，有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气对于未有租约部分，在 及配套交易房钱增长。    （4）交易管理费收入    根据神气公司信息，按照 2022 年 6 月在执行合同统计，有巢泗泾神气配套交易管理费 年收入（含升值税）约为东谈主民币 9.9 万元，有巢东部经开区神气配套交易管理费年收入（含 升值税）约为东谈主民币 34.6 万元。本次测算以现有交易管理费年收入为基数预测，其中 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间交易管理费收入增长率为 0%， 2023 年的交易管理 费收入在 2022 年的基础上按 2%的增长率预测。    （5）车位收入    根据神气公司信息，泊车资多采取月租模式，有巢泗泾神气泊车资为东谈主民币 200 元/月/ 个，有巢东部经开区神气泊车资为东谈主民币 150 元/月/个。有巢泗泾神气共有车位 470 个，预 测 2022 年富厚出租车位个数为 183 个。有巢东部经开区神气共有车位 553 个，预测 2022 年 富厚出租车位个数为 500 个。    根据预测期的富厚出租泊车位数目、月泊车资和月数，测算稳按时泊车位收入有巢泗 泾神气东谈主民币 43.9 万元/年（含升值税），有巢东部经开区神气东谈主民币 90.0 万元/年（含升值 税）。以此为基数，2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间泊车位收入增长率为 0%，    （6）其他收入-局面及告白位租赁    局面及告白位租赁收入主如果快递柜、外卖柜等租赁收入。按照神气公司放纵 2022 年 及告白位租赁收入为东谈主民币 26，800.00 元（含升值税）；有巢东部经开区神气 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间局面及告白位租赁收入为东谈主民币 29，666.69 元（含升值税）                                                      ， 为基础预测增长 2%。    （7）其他收入-居民汇注费收入    居民汇注费收入为神气公司向租客提供的联通汇注服务用度，向租客收取的用度为每               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 个月东谈主民币 50.0 元。本次测算结合租赁住房的房间数、出租率、开垦调试用时空洞琢磨， 以此为基础预测预测 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间居民汇注费收入有巢泗泾 神气东谈主民币 48.3 万元/年（含升值税），有巢东部经开区神气东谈主民币 51.0 万元/年（含升值 税），2023 年预测增长 2%。   有巢泗泾神气及有巢东部经开区神气刊行基础设施证券投资基金后，将由有巢住房租 赁（深圳）有限公司行为运营管理机构提供运营管理服务，并已签订《运营管理服务协议》                                        ， 本次测算中的运营服务费主要依据《运营管理服务协议》中干系约定，其他成本用度来自 外部管理机构的预算。   营业成本主要包括折旧及摊销用度、物业管理费、保障费、运营服务费、能源用度、 汇注费、其他用度。营业成本的明细具体如下：                表 16- 10 基础设施神气营业成本明细预测                                                         单元：元      营业成本       2022 年 12 月 31 日止期间                         预测数                  预测数   折旧及摊销用度                   21，319，148.94      42，638，157.78   物业管理费                      3，046，986.41       6，763，856.21   保障费                           54，485.54         108，458.65   运营服务费                      4，702，636.42       9，438，538.97   能源用度                         509，711.31       1，067，825.57   汇注费                          301，085.20         616，336.27   其他用度                         212，430.68         436，334.35   整个                        30，146，484.50      61，069，507.80   （1）折旧摊销用度   折旧及摊销用度是基于 2022 年 6 月 30 日基础设施神气公司经核定的投资性房地产、 固定资产的账面价值和本基金于购买日收购基础设施神气公司的合并对价高于基础设施项 目公司净资产账面价值的金额全部摊派至基础设施神气公司的投资性房地产并按照 2022 年 计算净残值率保持不变，并假设预测期间内莫得新增的固定资产和投资性房地产进行测算。 折旧及摊销用度预测如下：               表 16- 11 基础设施神气折旧及摊销用度预测                                                         单元：元                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                           预测数                 预测数 投资性房地产折旧和摊销                18，121，413.60        36，242，827.20 固定资产折旧和摊销                   3，197，735.34         6，395，330.58 整个                         21，319，148.94        42，638，157.78   （2）物业管理费   物业管理费包含物业管理、垃圾清运脚、维修维保费。   其中，物业管理费根据基础设施神气公司与润加物业服务（上海）有限公司（“万象生                 ，2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间以及 活”）签订的酬报制《物业服务合同》 付的酬报进行预测。   垃圾清运脚 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间以及 2023 年均根据神气公司 与垃圾清运公司签订的合同，以及计算产生的种种垃圾数目为基础进行预测。   维修维保费主要包含电梯维保、材料费等，有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气仍处 于质保期内，故 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间暂无维修维保费开销，2023 年 根据神气公司的维保预算进行预测。   （3）保障费   保障费包含财产一切险、机器损坏险、公众职责险及泊车场职责险。根据已签订的保 险合同预测。   （4）运营服务费   运营服务费包含东谈主员服务费、基本服务费 A 及基本服务费 B 及激发服务费，根据基金 管理东谈主与有巢深圳（外部管理机构）等各方签订的《运营管理服务协议》中约定的方式和 费率进走运营服务费预测。   根据《运营管理服务协议》              ，东谈主员服务费采取酬报制，包括外部管理机构为提供运营管 理服务所配备的店长、管家等干系东谈主员的东谈主工成本开销及酬报手续费，根据外部管理机构 编制的预算进行预测，2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间为不含税运营收入的              ，基本服务费 A 为运营管理过程中外部管理机构发生的行政   根据《运营管理服务协议》 用度、销售用度、客群行为用度、外部管理机构职工住房用度、资产标签用度、电子签章、 电子印鉴及短服气务等外采信息使用费、日常法律服务用度、其他营运用度（班车等）、品 牌使用费、信息系统使用费等，预测 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间为不含税 运营收入的 5.22%，2023 年为不含税运营收入的 4.89%。               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）              ，基本服务费 B 为运营管理协助事项服务用度等，按不含税   根据《运营管理服务协议》 运营收入的 3.3%进行预测。   根据《运营管理服务协议》              ，激发服务费当且仅当实践运营净收益不低于主义运营净收 益时收取激发服务费，激发服务费基于实践运营净收益与主义运营净收益的差额计提。其 中，实践运营净收益根据每年审计呈报确定，主义运营净收益在基金成立后的前两个当然 年度根据可供分配金额测算呈报干系预测数据确定，而后年度根据经营及预算磋磨的干系 数据确定。   激发服务费=（实践运营净收益-主义运营净收益）×20%，上述公式缠绵的激发服务费 为含升值税的用度。假设预测期内确当期实践运营净收益与当期主义运营净收益接近，故 未对基于实践运营净收益与主义运营净收益而可能产生的激发服务费进行预测。   （5）能源用度   能源用度为群众区域水电费，运营管理机构根据历史情况进行预算编制，2022 年 7 月 出预算进行预测。   （6）汇注用度   汇注用度为神气公司与联通签订的汇注服务合同，每一份合同每月向联通公司支付东谈主 民币 20 元服务费。本次测算结合租赁住房的房间数、出租率、开垦调试用时空洞琢磨， 进行预测，2023 年增长 2%。   （7）其他用度   其他用度主要为神气公司通过支付宝、微信、网银、POS 收费向第三方支付平台支付 的手续费，根据神气公司与托管行约定的费率，按含税营业收入的 0.60%进行预测。   本基金的税金及附加主要包括城市开垦珍惜税、培育费附加、房产税、城镇地皮使用 税、印花税及资产搭救专项磋磨收到借钱利息收入产生的升值税金干系的税金及附加。预 测期内税金及附加的发生额分别如下：                     表 16- 12 税金及附加预测                                                     单元：元                             预测数            预测数               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 城建培育附加                           38，175.52               84，663.58 房产税                           2，533，712.34            4，829，064.86 城镇地皮使用税                          73，183.10              145，173.00 印花税                              34，074.33               70，045.15 资产搭救专项磋磨利息收入升值 税及附加 整个                            3，641，268.07            6，858，306.91   （1）神气层面税金及附加   鉴于针对企业佃农和个东谈主佃农适用的升值税和房产税税率不同，本次测算对改日收益 中开具企业升值税发票佃农所占比例进行猜想。放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢泗泾神气开 具企业升值税发票佃农占已出租房间数的比例约为 8%，这一比例于 2022 年计算为 15%， 于 2023 年及以后计算在 10%以内。有巢东部经开区神气开具企业升值税发票佃农占已出租 房间数的比例约为 23%，这一比例于 2022 年计算为 30%，于 2023 年及以后计算在 20%以 内。   （2）专项磋磨层面税金及附加   根据本招募说明书中的具体交易安排，专项磋磨将向 SPV 和神气公司披发股东借钱， 跟着交易安排中，神气公司对 SPV 进行收受合并后，专项磋磨平直持有对神气公司的债权， 从标的债权托付日起按时支付利息。根据专项磋磨及神气公司的信息，预测期 2022 年 7 月 神气公司现款余额扣除本基金改日合理的干系开销预留之外的现款分配给专项磋磨，行为 专项磋磨的利息收入。   根据税务干系律例和实务操作，对于专项磋磨就持有的神气公司债权后从神气公司收 取的利息或利息性质的收入适用浅近计税办法按 3％的征收率缴纳升值税及 12％税率缴纳 升值税附加税费。   本基金的管理用度包括基金管理东谈主酬报、基金托管费，及基金其他用度。具体如下：                   表 16- 13 基金的管理用度预测                                                           单元：元          神气                            止期间                            预测数                  预测数       基金管理东谈主酬报                    555，561.54       1，083，556.22        基金托管费                      55，556.15         108，355.62        基金其他用度                  2，600，000.00       1，600，000.00                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）           整个                   3，211，117.69     2，791，911.84    （1）管理东谈主酬报、托管用度    本基金的管理东谈主酬报及托管费主要包括资产搭救专项磋磨和公募基金的管理费以及托 管费。    基金管理东谈主酬报包含需支付给基金管理东谈主的管理费。基金管理东谈主的管理费按照《中原 基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金基金合同》，按已败露的前一个估值日 的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金召募资金边界为基数），依 据相应费率按日计提，缠绵方法如下：    B＝A×0.10%÷当年天数    B 为逐日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费    A 为已败露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金 召募资金边界为基数，其中 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间的基金资产净值按 照召募资金缠绵，2023 年度缠绵基金管理东谈主酬报的基金资产净值按照基金召募资金加上 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间的预测可供分配金额后缠绵）。    管理费按年支付，基金管理东谈主与基金托管东谈主两边查对无误后，以协商确定的日历及方 式从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。    基金托管费包含需支付给基金托管东谈主的托管费，根据《中原基金华润有巢租赁住房封 闭式基础设施证券投资基金基金合同》，基金托管费按已败露的前一个估值日的基金资产净 值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金召募资金边界为基数），依据相应费率按 日计提，缠绵方法如下：    M＝L×0.01%÷当年天数    M 为逐日应计提的基金托管费    L 为已败露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金 召募资金边界为基数，其中 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间的基金资产净值按 照召募资金缠绵，2023 年度缠绵基金托管费的基金资产净值按照基金召募资金减去 2022 年 至 2022 年 12 月 31 日止期间的预测可供分配金额后缠绵）                                  。                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）      托管费按年支付，基金管理东谈主与基金托管东谈主两边查对无误后，以协商确定的日历及方 式从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。      （2）基金其他用度      本基金的基金其他用度为召募资金干系的刊行用度，以及存续期内的专科服务费包括 年度审计费、资产评估费和讼师费等，依据对预测期间计算发生专科服务费的类型和阛阓 询价进行预测。预测 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间基金其他用度为东谈主民币 测 2023 年度基金其他用度为东谈主民币 160 万元，为专科服务费。      根据《财政部、国度税务总局对于企业所得税多少优惠政策的通告》(财税【2008】1 号)划定，对本基金从证券阛阓中取得的收入，包括买卖债券的差价收入，债券的利息收入 绝顶他收入，暂不征收企业所得税。因此，本基金对取得的收益暂不征收企业所得税。此 外，经本基金与专项磋磨管理东谈主主管税务机关证明，专项磋磨干系税收可由专项磋磨份额 持有东谈主缴纳而不在专项磋磨层面缴纳，因此，专项磋磨取得的收益暂不征收企业所得税。      神气公司的应税所得是根据租赁住房资产赢得的房钱收入与其他应税所得合并后，扣 除包括管理运营珍惜成本在内的成本用度缠绵得出的。根据企业所得税及干系法律律例， 神气公司的应税所得应按 25%的税率缴纳企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第 三十八条文定，企业在坐蓐经营行为中发生的下列利息开销，准予扣除：非金融企业向非 金融企业借钱的利息开销，不进取按照金融企业同期同类贷款利率缠绵的数额的部分。此 外，神气公司在缠绵应征税所得税时，实践支付给关联方的利息开销，其中接受关联方债 权性投资与其权益性投资不进取 2:1 比例和税法绝顶实施条例议论划定缠绵的部分，准予扣 除，进取的部分不得在发生当期和以后年度扣除。      根据神气公司预测期内的税前利润，在琢磨了神气公司历史可抵扣死亡、当期无需纳 税的收益以及可抵扣的利息开销后，神气公司预测期内无应征税所得额，所得税用度均为      其他成人道开销一般包括组成固定资产、无形资产、递延资产的开销。由于有巢泗泾 神气及有巢东部经开区神气 2021 年新开业，房屋情状较好，根据神气公司提供的工程时期 尽责阅览情况说明及干系预算，有巢泗泾神气与有巢东部经开区神气 2022 年至 2023 年期 间仍处于质保期内，预测期内仅有日常维保用度，已包含在物业管理费中，因此本次预测                     中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 期内有巢泗泾神气及有巢东部经开区神气的计算成人道开销均为 0。    根据合同约定的神气工程款支付程度，及齐备结算情况，神气公司计算将于基金设立 及交割后支付工程款尾款、质保金。根据神气公司信息，有巢泗泾神气及有巢东部经开区 神气计算于 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间分别支付工程款及质保金约东谈主民币 币 2，015，386.92 元。    神气公司的营运资金科目主要为应收账款、应付账款、预收款项、合同欠债、其他应 付款。根据神气公司预测，计算不会有大额跨年度付款的合同，应收、应付神气的变动预 测如下：                       表 16- 14 应收应付神气变动预测                                                              单元：元            神气                                止期间                                预测数                  预测数  应收账款的加多                             (73，336.89)       (75，876.08)  其他流动资产的减少                          7，452，448.63      3，746，505.65  应付账款的加多                               45，578.44        223，557.11  应付基金其他用度的加多                        1，250，000.00                 -  应交税费的减少                            (143，072.21)      (253，545.50)  预收款项的加多                            1，057，572.69        695，932.81  合同欠债的加多                               19，588.49         55，334.42  其他应付款-押金的加多                          452，722.53        428，258.89  整个                                10，061，501.68      4，820，167.30    （1）应收账款的加多    神气公司在运营过程中形成的应收款，包括应收租赁住房、交易、车位房钱、应收商 业管理费、应收局面及告白位租赁费、应收汇注费，根据历史盘活天数预测。    （2）其他流动资产的减少    神气公司的其他流动资产主要为升值税留抵税额和租赁平直成本。神气公司计算根据 《对于办理升值税期末留抵税额退税议论事项的公告》（国度税务总局公告 2019 年第 20 号） 向税务机关苦求退还升值税留抵税额，该政筹划定征税东谈主相宜旧例性要求的前提下，连气儿 第六个月增量留抵税额不低于 50 万元，不错向主管税务机关苦求退还增量留抵税额，允许             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 退还的增量留抵税额=增量留抵税额*进项组成比例（为已抵扣的升值税专用发票注明的增 值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重）*60%。此外，神气公司亦使用升值税留抵额进 行本期升值税抵扣。   （3）应付账款的加多   神气公司在运营过程中形成的应付款，包括应付物业管理费、运营服务费、能源费、 汇注费、保障费等，根据历史盘活天数预测。   （4）应付基金其他用度的加多   基金其他用度为存续期内的专科服务费，包括年度审计费、资产评估费等，根据基金 管理东谈主与中介机构初步约定的付款周期进行预测。   （5）应交税费的减少   神气公司在运营过程中形成的应交税费，包括房产税、地皮使用税、印花税、所得税， 税费均为每季度支付一次。由于神气公司预测期内无需缴纳所得税，预测期内应交税费余 额将相对减少。   （6）预收款项的加多   神气公司出租公寓、交易、局面及告白位预收的房钱，根据租赁合同约定，租赁住房 和交易的收款方式为押一付一到押三付三不等，因此神气公司会预先收取 1-3 个月的房钱。   （7）合同欠债的加多   神气公司泊车位收入、交易管理费收入和汇注费收入形成的合同欠债，根据历史盘活 天数预测。   （8）其他应付款-押金和代垫款项的加多   神气公司出租公寓和交易预收的押金、保证金和代垫款项，根据租赁合同约定，租赁 住房和交易的收款方式为押一付一到押三付三不等，因此神气公司会预先收取 1-3 个月的 押金、保证金。   改日合理的干系开销预留主要包括工程质保金开销预留、改日合理期间内的运营服务 费、保障费、物业管理费、不可分配的租客押金预留以及基金其他用度预留等。预测期内 本基金参考基础设施神气公司现有工程合同、运营管理服务协议、保障合同、物业服务合 同和租赁合同的划定将改日需要支付的保障性租赁住房工程质保金、基础设施神气公司运 营议论的运营服务费、保障费、物业管理费和不可分配的租客押金等款项进行预留。本基 金依据预测期间计算发生专科服务费的类型结合阛阓询价对基金其他用度如年度审计费和              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 资产评估费进行预留。   （四）关键假设的明锐性分析   可供分配金额测算审核呈报中的可供分配金额测算基于多项假设进行的，并可能受多 项风险因素的影响。鉴于改日事项不可预测，因此，可供分配金额测算审核呈报中的预测 数据可能存在不确定性及偏差。   为使本基金基金份额持有东谈主评估部分而非全部假设对可供分配金额的影响，下表针对 营业收入和营业成本（付现成本，不包含折旧摊销，下同）等关键假设进行了明锐性分析， 以说明在其他假设保持不变的情况下，该关键假设对可供分配金额的影响。   该明锐性分析，只是是在其他假设条件不变的前提下，琢磨关键假设变动对可供分配 金额的影响，实践上，假设条件的变动是紧密干系的，关键假设的变动亦可能引起其他假 设条件发生变动，且变动的影响可能是彼此对消或者放大。因此，针对单项假设进行的敏 理性分析未必能够与该假设相应的可供分配金额预测结果相匹配。   预测期内，营业收入和营业成本的变动对可供分配金额测算的明锐度分析结果如下：      表 16- 15 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止期间明锐性分析                                                             单元：元                      调整前可供分配金          调整后可供分配金    神气       变动                                            变动                          额                  额   营业收入     上升 5%       25，320，404.11      27，001，341.35    6.64%   营业收入     下落 5%       25，320，404.11      23，639，466.87   -6.64%   付现成本     上升 5%       25，320，404.11      24，893，435.31   -1.69%   付现成本     下落 5%       25，320，404.11      25，747，372.91    1.69%                    表 16- 16 2023 年度明锐性分析                                                             单元：元                      调整前可供分配金          调整后可供分配金     神气       变动                                           变动                          额                  额    营业收入    上升 5%       48，491，856.40      51，947，529.16    7.13%    营业收入    下落 5%       48，491，856.40      45，036，183.64   -7.13%    付现成本    上升 5%       48，491，856.40      47，600，351.69   -1.84%    付现成本    下落 5%       48，491，856.40      49，383，361.11    1.84%   （五）基金运营磋磨及瞻望   基金管理东谈主按照《基础设施基金指引》干系划定积极开展基础设施神气运营管理作事， 以基金合同、基金托管协议、《圭表条件》等文献的约定为框架，结合基金管理东谈主制定的运 营管理轨制、神气公司划定等文献构建较为完善的治理机制。基金管理东谈主与运营管理机构 签署《运营管理服务协议》            ，按照《基础设施基金指引》要求将干系事项寄托给运营管理机              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 构进走运营管理。同期，基金管理东谈主分别向神气公司派驻法东谈主（执行董事）、财务负责东谈主、 监事，负责监督神气公司财务和运营管理事项。此外，基金托管东谈主根据托管协议、神气公 司监管协议、神气公司基本户监管协议等文献，负责监督基础设施基金资金账户、基础设 施神气运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保相宜法律律例划定和基金合同约定。   基金管理东谈主从治理架构、运营管理及财务监督等方面构建了较完善的体系。另一方面， 基金管理东谈主在运营管理期间将通过总结反馈的方式，履行相应的审批过程后改良干系轨制 和协议约定，陆续提高运营管理效率。   为保障神气后续的富厚运营，拟采取的具体决议如下：   （1）纳入上海市保障性租赁住房管理   根据上海市松江区保障性租赁住房作事带领小组办公室分别于 2022 年 1 月 16 日和 2022 年 1 月 25 日出具的沪松保租认定【2022】001 号（总第 001 号）和沪松保租认定【2022】             《保障性租赁住房神气认定书》                          ，有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气被 认定为保障性租赁住房，纳入上海市保障性租赁住房管理，上海市对保障性租赁住房的租 客禀赋、房钱水平以及增长率等范例管理，明确了保障性租赁住房的租客群体类别、房钱 水平及房钱增长率的干系执法，有意于使保障性租赁住房资产的管理愈加圭表化、范例化， 提高运营管理的富厚性。   （2）神气计策定位和品牌效应延续   本神气刊行后，纳入基础设施神气仍由华润有巢品牌运营，不会改变其既定计策定位、 品牌效应，不会因为刊行基础设施 REITs 而导致服务对象变化或成本大幅上升。   （3）神气运营管理团队相对富厚   在基础设施 REITs 申报、刊行及存续期间，络续由原实践运营管理机构有巢深圳负责 神气运营管理；基础设施神气原有的招租安排保持不变。中枢团队保持富厚，保障神气管 理机制及管理团队富厚，减少运营管理变动成本。为了促使运营管理机构积极履行职责， 基础设施 REITs 干系法律文献中将明确约定运营管理机构赏罚机制。   （4）成就合理且具有激发效果的运营管理服务费   根据初步拟定的运营管理费决议，激发收费部分充分琢磨了对运营管理机构的激发作 用：在实践实现的运营净收益进取主义值的情况下，运营管理机构可收取逾额部分的一定 比例行为激发收费。上述运营管理费决议琢磨了奖励措施，有意于提高运营管理机构的工 作积极性。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （5）原始权益东谈主络续持有较高比例的公募 REITs 基金份额   基础设施基金刊行后，原始权益东谈主或其并吞阻挡下的关联方拟持有 34%的公募基金份 额，基础设施基金的运营及收益平直影响原始权益东谈主。因此，运营管理机构也将具有保障 神气运营健康富厚、赢得耐久收益的内生能源。   （6）承诺采取有用措施镌汰同行竞争风险   基础设施基金刊行前，原始权益东谈主已根据监管要求出具《对于幸免同行竞争的承诺函》， 承诺对等对待基础设施神气和旗下的其他神气，不会主动诱导基础设施神气项下的佃农终 止租约或镌汰房钱水准，也不会故意镌汰各入池基础设施神气的阛阓竞争智商；对于可能 组成实质竞争的租赁住房业务契机，各入池基础设施神气在同等条件下享有优先赢得该业 务契机的权利。承诺将采取措施范例并尽量减少与基础设施 REITs 之间的关联交易。对于 通俗经营范围内无法幸免或有合理事理存在的关联交易，将本着公开、公正、公正的原则 确定交易价钱，照章与基础设施 REITs 项下干系载体签订范例的关联交易合同，保证关联 交易价钱的公允性。严格按照议论法律律例和干系主体的里面管理划定履行批准步履，包 括但不限于必要的关联方规避表决等义务，并按照议论法律、律例和干系主体的里面管理 划定履行关联交易的信息败露义务。保证欠亨过关联交易犯科调动基础设施 REITs 的资金、 利润，不利用关联交易毁伤基础设施 REITs 绝顶基金份额持有东谈主的正当权益。   （7）基础设施基金层面建立恰当的神气管理机制   就基础设施运营管理机构提供的运营管理服务，妥善处理基金管理东谈主与运营管理机构 在权责利方面的区分与连络，成就明确的治理机制，将明锐与非明锐的管理职能相分离。 对神气公司具有要紧影响的事项由基金管理东谈主在基础设施基金层面进行决策，如神气公司 的年度预算、经营磋磨审批以及神气公司的年度财务决算决议审批等。而运营管理机构主 要负责神气公司日常运营事项的执行。   基础设施 REITs 基金将拟定审核关联交易、幸免同行竞争和冲突的机制、条件，如： 基金存续期间拟购入基础设施神气的机制安排、基金份额持有东谈主大会对关联交易的审议、 基金份额持有东谈主大会表决机制中的关联方规避表决安排（中国证监会另有划定的除外）等。                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                           十七、原始权益东谈主   （一）原始权益东谈主基本信息   本基金原始权益东谈主为有巢住房租赁（深圳）有限公司，情况先容如下：   注册称号：有巢住房租赁（深圳）有限公司   法定代表东谈主：陈嘉   成立时间：2018 年 05 月 25 日   注册成本：110，000 万元东谈主民币   注册地址：深圳市南山区粤海街谈大冲社区华润置地大厦 B 座 2303   经营范围：一般经营神气是：从事缠绵机科技、汇注信息科技边界内的时期开发、技 术转让、时期商量、时期服务；自有物业租赁，公寓、商铺、写字楼租赁（以上均不含金 融租赁业务）；物业管理，企业管理商量，为旅店提供管理服务，产业孵化器服务，为餐饮 企业提供管理服务，文化艺术交流筹划商量，商务商量，企业形象筹划，阛阓营销筹划， 会务服务，展览展示服务，阛阓信息商量与阅览，公关服务，数据处理，销售日用百货， 工程测量勘测，在网上从事商贸行为（不含限制神气），票务代理，旅店式公寓出租；为公 寓提供管理服务，住房租赁经营，局面租赁，从事告白业务，交易行为筹划，洗穿戴务， 产品装置，代收代缴水电费，交易运营管理，交易信息商量。（照章须经批准的神气，经相 关部门批准后方可开展经营行为）               ，许可经营神气是：泊车场的经营和管理，打印及复印， 销售食物，提供旅社住宿服务（限分支机构经营）。（照章须经批准的神气，经干系部门批 准后方可开展经营行为）   有巢住房租赁（深圳）有限公司于 2018 年 5 月在中国境内成立，注册成本 11 亿东谈主民 币，主要从事租赁住房干系业务。   有巢深圳的设立及要紧历史沿革情况如下：   有巢深圳是由华润置地控股有限公司于 2018 年 5 月 25 日在中华东谈主民共和国广东省深 圳市注册成立的有限职责公司，发轫注册成本为东谈主民币 500，000，000.00 元。有巢深圳经批准 的经营期限为耐久，每年工商年检通过后经营期限自动延续。 赁（深圳）有限公司”。                   中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    根据有巢深圳 2023 年年报，华润置地控股有限公司已实缴出资东谈主民币 1，100，000，000.00 元。    面前，有巢深圳持有深圳市阛阓监督管理局核发的《营业派司》，统一社会信用代码    （1）股权结构    放纵 2024 年 9 月 30 日，原始权益东谈主有巢深圳的独一股东为华润置地控股有限公司， 华润置地控股有限公司的独一股东为华润（深圳）有限公司，华润（深圳）有限公司的唯 一股东为 Boom Go Group Limited，Boom Go Group Limited 的独一股东为华润置地有限公 司。股权结构图如下图所示：                        图 17- 1 原始权益东谈主股权结构图               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （2）控股股东和实践阻挡情面况   原始权益东谈主有巢深圳的独一股东为华润置地控股有限公司，华润置地控股有限公司的 独一股东为华润（深圳）有限公司，华润（深圳）有限公司的独一股东为 Boom Go Group Limited，Boom Go Group Limited 的独一股东为华润置地有限公司。实践阻挡东谈主为中国华润 有限公司。   华润置地有限公司于 1994 年改选成立，是《金钱》“世界 500 强”华润（集团）有限公 司旗下负责城市开垦运营的计策业务单元，是最具行业影响力的城市投资开发运营商。华 润置地有限公司于 1996 年在香港联交所上市，2010 年被纳入香港恒生指数成份股。2020 年，华润置地有限公司分拆交易运营与物业管理业务，成立华润万象生计有限公司（公司 简称：万象生计，股票代码：HK1209）并于香港联合交易所主板顺利上市，被纳入香港恒 生空洞指数成份股。   放纵本招募说明书败露日，原始权益东谈主有巢深圳的组织架构框架如下图：                   图 17- 2 原始权益东谈主组织架构图   根据有巢深圳的《公司划定》并经核查有巢深圳的董事会决议，有巢深圳设股东、董 事会、监事、司理，公司划定划定了股东、董事会、监事和司理的职责权限，并根据不同 职能成就了里面组织架构，制定了经营管理所需的东谈主事行政、财务、投资、关联交易、资 产管理等里面轨制。   就有巢深圳的日常经营事项，有巢深圳根据其公司划定和里面轨制进行决策，华润置 地控股通过公司划定和《公司法》等法律划定诈骗股东权利，参与有巢深圳要紧事项的决 策。   有巢深圳幽静持有其投资开垦的租赁住房等神气资产，就日常开展业务所需的设施、              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 开垦、办公用房等资产，有自购、租赁等不同神气，其中触及使用华润置地控股或其下属 子公司领有的资产、信息系统等，均采取租赁或采购服务方式，并相应支付对价，不存在 与华润置地控股资产混同的情形。  有巢深圳在采购、资产管理、投资、营销、关联交易等方面制定并实施了干系管理制 度，触及与华润置地绝顶关联方之间的交易通过订单、协议等书面方式约定，并撤职干系 关联交易轨制的划定。  有巢深圳的职工有聘用和岗亭外包两类，其聘用的总司理、法定代表东谈主、财务负责东谈主 等高管东谈主员与有巢深圳签署了劳动合同，且未在华润置地控股担任职务。岗亭外包的职工 由有巢深圳或其下属公司签署劳务外包合同并支付用度。  有巢深圳制定了《财务管理轨制》等财务管理轨制，并配备有财务负责东谈主、管帐、出 纳等必要的财务东谈主员，执行幽静的财务管理过程，开立幽静的银行账户。  按照有巢住房租赁（深圳）有限公司的公司划定的议论划定，有巢深圳建立了由股东、 董事会、监事、管理机构组成的健全公司治理结构：  （1）股东  股东有权躬行或寄托授权代表诈骗以下权力：  （2）董事会  有巢深圳设董事会，董事会是股东决定的执行机构。董事会由三名董事组成，董事由 股东拜托。董事会设董事长一东谈主，由股东拜托产生。董事长和董事任期三年，任期届满，             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 经股东重新拜托可连任。董事任期届满未实时改选，或者董事在职期内辞职导致董事会成 员低于法定东谈主数或公司划定划定东谈主数的，在改选出的董事就任前，原董事仍应当依照法律、 行政律例和公司划定的划定，履行董事职务。董事会对股东负责，诈骗下列权力： 司理、财务负责东谈主绝顶酬报事项；  董事会决定公司要紧问题，应当事前听取公司党支部的意见。  （3）监事  有巢深圳不设监事会，设监事一东谈主，由股东拜托，每届任期三年。任期届满，经股东 重新拜托可连任。董事、高等管理东谈主员不得兼任监事。监事任期届满未实时改选，在改选 出的监事就任前，原监事仍应当依照法律、行政律例和公司划定的划定，履行监事职务。 监事诈骗下列权力： 司划定或者股东决定的董事、高等管理东谈主员提议罢免的建议； 正；  监事不错列席董事会会议。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （4）总司理   有巢深圳设司理又名，由董事会聘任或者解聘。司理任期三年，任期届满，经董事会 决议可连任。司理对董事会负责，诈骗下列权力：   司理列席董事会会议。   （二）业务情况   宽绰的流动东谈主口是租赁住房阛阓发展的基础，我国流动东谈主口基数宽绰、住房问题是重 大民生问题，为更好豪放住房供需的结构性矛盾，中央政府提议了“加速建立多主体供应、 多渠谈保障、租购并举的住房轨制”。从“房住不炒”的定位到“住房长效机制”真是立，再到 “租购并举”的提议，明确了住房“纪念居住属性”的改革导向，为改日住房发展定下总基调。 连年来，国度积极荧惑住房租赁阛阓的发展，出台了一系列搭救性政策，包括地皮供给、 税收优惠和金融搭救等，同期也加强了阛阓范例和管理。2021 年是“十四五”的开局之年， 各重点城市如上海、北京、深圳接踵发布“十四五”期间租赁住房供应议论。在这一年里， 租赁住房阛阓又迎来新的政策加持，包括对租赁企业向个东谈主出租住房减征升值税及房产税， 将保障性租赁住房纳入基础设施边界不动产投资相信基金（REITs）试点行业。   首先，跟着念念想不雅念的转变和租赁住房配套政策的完善，居民的租房意愿陆续增长， 尤其是 35 岁以下的后生群体，租房意愿较强。其次，上海流动东谈主口边界扩大和富厚性提高， 使得租房主谈主群陆续扩大，同期也对租赁住房质地和爽脆度提议更高的要求。专科化的租赁 住房运营企业使得租赁房源结构得到优化，尤其是集合式运营的租赁住房恰巧餍足了更高 的租房需求。针对种种化的租房需求，跟着阛阓竞争日趋浓烈，精确化和各异化的客户定 位是租赁住房运营企业赢得耐久富厚发展的关键。   总体来看，租赁住房阛阓需求重生，在政府“购租并举”等干系政策的纵情搭救下，租                      中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    赁住房行业正进入快速成耐久，发展后劲巨大。    房品牌“有巢”，寓意“住有所居”。2018-2021 年，有巢深圳率先参与租赁住房改革，成为专    业公寓资产投资开发运营商，入驻 15 座城市，管理房间量逾 5 万间，公寓管理房间总量位    列央企第一。有巢深圳在管神气实现多个第一——上海首例上市供应的集体地皮入市试点    新建租赁住房神气（有巢国际公寓社区上海泗泾神气）、央企在北京开业的首个大型租赁社    区及十四五开局之年北京首个开业的大型租赁社区（有巢国际公寓社区北京总部基地店）。    同期，有巢深圳亦然独一在北上广深四大一线城市均有大型租赁社区布局的租赁住房企业。        原始权益东谈主主要从事租赁住房干系业务。2019 年至 2022 年 6 月，有巢深圳租赁住房经    营收入的营收占比达 100.00%、80.63%、82.65%和 85.93%。近三年来，原始权益东谈主主营构    成如下：                 表 17- 1 有巢深圳 2019 年至 2022 年 6 月主营组成情况                                                                  单元：万元，%   神气               金额         占比       金额        占比        金额        占比        金额       占比 租赁住房经营收入      9，691.06   85.93   14，709.91   82.65    8，511.50   80.63   5，740.81 100.00    其他         1，587.10   14.07    3，087.13   17.35    2，045.02   19.37          -      -    整个        11，278.16 100.00    17，797.04 100.00    10，556.52 100.00    5，740.81 100.00    长趋势。        总体来看，有巢深圳运营安详，租赁住房经营收入呈富厚增长态势，举座经营情状良    好，改日跟着运营租赁住房神气数目的加多，有巢深圳业务具有一定的增漫空间。        （1）与基础设施神气干系业务情况        有巢深圳于 2018 年 5 月 25 日正经发轫经营，深耕中枢城市租赁住房阛阓，专注租赁    住房的经营和管理，主要服务于新市民、后生东谈主及企业客户。有巢深圳成就有董事长 1 东谈主，    董事 2 东谈主，监事 1 东谈主。有巢深圳的管理层和运营团队领有丰富的租赁住房神气运营教学以    及优异的过往功绩，管理团队来自于著名上市公司并在世界范围内有丰富实践教学。        有巢深圳通过“3+4+2”保障体系打造行业领先的运营管奢睿商，提议“忽闪科技+伙伴式                   中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 服务+一站式生计配套”3 维高能社区，从营销、开筹、营运、安全 4 大专科条线致密化管 理，以“有巢军校”东谈主才培养、“巢企荟”产业资源平台双引擎驱动，形成高溢价、稳出租、 树标杆的运营智商。面前，有巢深圳凭借企业客户拓展与定制化服务方面的上风，企业客 户已渐渐成为有巢深圳租客组合中的富厚器，放纵 2022 年 6 月 30 日已领有进取 300 家来自 不同行业的企业佃农。       有巢深圳通过其领先的运营管理，顺利实现管理输出，为租赁住房业主提供运营管理 服务，赢得业内高度招供。有巢深圳于 2018 年由中国房产风浪榜评为“年度品牌公寓”称号； 克尔瑞评为深圳产业（长租公寓类）优秀房企；2019 获评中国房产风浪榜“年度品牌价值公 寓”；2019 赢得由中国房地产业协会颁发的“上半年度涵寓长租公寓空洞榜集合式 TOP 30” 称号。       （2）持有或运营的同类资产的边界       放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢深圳在管神气1754 个，在管房间数逾 55，000 间，其中在 营神气1832 个，房间数逾 21，000 间，同类神气资产管理边界逾 100 亿元东谈主民币。有巢深圳 神气布局世界，聚焦北上广深成五大中枢城市，在管神气障翳京津冀、长三角、大湾区、 长江中游和成渝经济区等中枢区域及中枢城市。              表 17- 2 放纵 2022 年 6 月末有巢深圳在营的同类基础设施神气         地区                        神气称号                                 有巢公馆五福堂店                              有巢国际公寓社区总部基地店        北京市                     有巢公馆亦庄文化园店                                 有巢公邸三元桥店                               有巢国际公寓社区瀛海店                               有巢国际公寓社区泗泾店                             有巢国际公寓社区东部经开区店        上海市                     有巢公寓上海萧塘店                                  有巢公馆三林店                                有巢南舒房西藏南路店                                 有巢公馆滨江谈店        天津市                             有巢公馆/有巢公寓天津之眼店                                 有巢公寓三圣乡店                                 有巢公馆软件园店        成都市                     有巢公寓动物园二店                                 有巢公寓大悦路店                                有巢润景家西部智谷店                  中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                                     有巢润景家高新西区店      大连市                            有巢公寓考拉住区店                                      有巢公寓科学城店      广州市                                   有巢国际公寓社区假想之都店                                     有巢新城宝安机场店                                      有巢公寓留仙洞店      深圳市                              有巢公寓润府店                                   有巢新城/有巢公馆白石洲店                                     有巢新城深圳北站店                                       有巢公馆萧山店      杭州市                                       有巢公馆长睦店      宁波市                            有巢公馆彩虹北路店      南京市                             有巢公馆三牌坊店      苏州市                             有巢公寓活力岛店      余姚市                             有巢公寓五彩城店    （三）财务情状    安永华明管帐师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册管帐师审计准则的划定对有巢 深圳 2019-2021 年末的合并及公司资产欠债表，2019-2021 年度的合并及公司利润表、现款 流量表、系数者权益变动表以及财务报表附注进行了审计，并出具了无保寄望见的《审计 报 告 》（ 安 永 华 明 （2020） 审 字 第 61340207_H51 号 、 安 永 华 明 （2021） 审 字 第                                            。    如无特等说明，本招募说明书中有巢深圳所援用的 2019 年度/末财务数据起原于 2019 年度/末经审计的财务呈报，2020 年度/末财务数据起原于 2020 年度/末经审计的财务呈报， 源于 2022 年 1-6 月/6 月末未经审计的财务呈报。    （1）资产欠债表               表 17- 3 有巢深圳 2019 年至 2022 年 6 月资产欠债表                                                                       单元：万元                         日            31 日               31 日           31 日 流动资产 货币资金                  22，730.30          13，715.01         696.73       2，586.37 应收账款                   3，102.56           2，517.18       1，430.48       1，644.64 预支款项                     483.36             659.65         291.63         324.70 其他应收款                  4，818.79          17，992.82       2，860.98       9，093.77 存货                            -                  -          19.45              - 其他流动资产                 5，559.45           8，044.37       6，303.02       3，190.63 流动资产整个                36，694.45          42，929.02      11，602.29      16，840.11 非流动资产             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                    日             31 日                31 日            31 日 耐久股权投资            35，403.85       30，296.22          24，439.10       25，951.91 投资性房地产           240，663.42      229，197.02         172，779.47       92，772.50 固定资产               3，378.12        3，791.86           1，569.17        1，478.73 在建工程               4，787.22        1，913.71           1，167.23        3，962.64 使用权资产            131，152.03       95，079.18                  -               - 无形资产                      -               -               2.56            5.36 耐久待摊用度            17，497.45       18，765.65          20，539.56       18，684.43 递延所得税资产            7，021.20        6，437.21           3，366.28        2，232.63 其他非流动资产              312.20        2，135.22                  -               - 非流动资产整个          440，215.50      387，616.07         223，863.38      145，088.20 资产整个             476，909.96      430，545.09         235，465.67      161，928.31 流动欠债 应付单子及应付账款         11，740.56          15，037.69      11，021.77        8，719.09 预收款项                 753.09           1，410.75         618.74          482.80 合同欠债               1，045.95              49.01              -               - 应付职工薪酬                32.45                  -              -               - 应交税费               3，240.62             345.90          65.73           23.55 租赁欠债               6，754.91                  -              -               - 其他应付款            232，209.20         253，936.84     159，608.87      108，526.20 一年内到期的非流动 欠债 其他流动欠债                 1.88               2.17              -               - 流动欠债整个           256，028.67         277，838.13     171，315.11      117，751.64 非流动欠债                                        -              -               - 耐久借钱              18，772.81          18，772.81      19，605.97        1，225.00 耐久应付款                     -             740.64              -               - 递延收益               9，050.74           8，400.94       6，577.69               - 租赁欠债             142，044.57         103，103.93              -               - 其他非流动欠债               95.93              80.27              -               - 非流动欠债整个          169，964.06         131，098.59      26，183.67        1，225.00 欠债整个             425，992.72         408，936.72     197，498.78      118，976.64 系数者权益 实收获本              50，000.00          50，000.00       50，000.00       50，000.00 未分配利润            -32，097.64         -28，391.63      -12，033.10       -7，048.34 成本公积              33，000.00                  -               -               - 盈余公积                  14.87                  -               -               - 包摄于母公司系数者 权益整个 系数者权益整个           50，917.23          21，608.37       37，966.90       42，951.66 欠债和系数者权益总 计  （2）利润表           表 17- 4 原始权益东谈主 2019 年至 2022 年 6 月利润表                                                                     单元：万元              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 营业收入             11，278.16         17，797.04          10，556.52      5，740.81 营业成本             11，537.74         18，624.81          15，538.54     12，184.41 税金及附加               274.25            372.18              59.66        107.62 销售用度                216.07            388.49             245.43        155.68 管理用度                132.18             92.74             219.82         82.10 财务用度              3，460.12          6，145.29              25.24       -157.99 其中：利息用度           3，510.84          6，147.17                  -         34.35 利息收入                 80.86            107.63              14.50        219.67 加：其他收益              914.32            598.61             719.96          0.45 投资收益               -613.22         -1，958.08          -1，421.85       -103.90 其中：对合营企业                    -613.22         -1，958.08            -719.96       -135.43 的投资收益 资产处置收益                   -            632.53                  -             - 营业利润             -4，041.10         -8，553.43          -6，234.06     -6，734.47 加：营业外收入              99.16            115.32             139.63        152.29 减：营业外开销               6.75              0.38               0.15          5.86 利润总额             -3，948.69         -8，438.50          -6，094.58     -6，588.04 减：所得税用度            -486.70           -585.18          -1，109.81     -1，559.99 净利润              -3，462.00         -7，853.32          -4，984.77     -5，028.05 按经营持续性分 类 持续经营净利润          -3，462.00         -7，853.32          -4，984.77     -5，028.05 按系数权包摄分 类 包摄于母公司系数                  -3，462.00         -7，853.32          -4，984.77     -5，028.05 者的净收益 空洞收益总额           -3，462.00         -7，853.32          -4，984.77     -5，028.05 包摄于母公司所 有者的空洞收益          -3，462.00         -7，853.32          -4，984.77     -5，028.05 总额  （3）现款流量表        表 17- 5 原始权益东谈主 2019 年至 2022 年 6 月现款流量表                                                                    单元：万元 一、经营行为产生的现 金流量： 销售商品、提供劳务收 到的现款 收到的税费返还              6，632.83           1，494.65              -             - 收到其他与经营行为有 关的现款 经营行为现款流入小计          27，512.04          23，225.36      18，844.81      5，021.29 购买商品、接受劳务支 付的现款 支付的各项税费                648.30            288.96          138.77        159.11 支付其他与经营行为有 关的现款                  中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 经营行为现款流出小计             12，906.99       5，816.25         18，180.59     29，519.11 经营行为产生的现款流 量净额 二、投资行为产生的现 金流量： 收回投资收到的现款                      -                  -             -     126，00.00 取得投资收益收到的现                                -                  -        165.36         31.53 金 收到其他与投资行为有 关的现款 投资行为现款流入小计             17，985.97              6.53      31，264.68     43，050.50 购建固定资产、无形资 产和其他耐久资产支付             19，446.15         63，877.17     129，658.48     76，607.45 的现款 投资支付的现款                 5，950.00          7，889.60              -     38，145.00 支付的其他与投资行为                                -         11，811.45      31，099.00     10，220.33 议论的现款 投资行为现款流出小计             25，396.15         83，578.22     160，757.48    124，972.79 投资行为产生的现款流                        -7，410.18         -83，571.68   -129，492.80    -81，922.28 量净额 三、筹资行为产生的现 金流量： 收受投资收到的现款              33，000.00                 -              -             - 取得借钱所收到的现款                     -         19，272.81      18，380.97      1，225.00 收到其他与筹资行为有 关的现款 筹资行为现款流入小计             89，608.00     110，562.77        146，854.38    119，264.23 偿还债务支付的现款                 250.00      19，605.97                 -             - 分配股利、利润或偿付 利息支付的现款 支付其他与筹资行为有 关的现款 筹资行为现款流出小计             87，787.58         31，381.91      19，915.44     12，602.14 筹资行为产生的现款流 量净额 四、现款及现款等价物 净加多额 期初现款及现款等价物 余额 五、期末现款及现款等 价物余额    放纵 2019-2021 年末及 2022 年 6 月末，有巢深圳资产总额分别为 161，928.31 万元、                     中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 万元、10，556.52 万元、17，797.04 万元和 11，278.16 万元，实现净利润-5，028.05 万元、- 深圳设立时间较短，旗下主要资产多处于在建或刚发轫营业阶段，主营业务收入仍在增长 中，且初期成本进入较大，故尚未实现盈利。 年末加多了 45.41%，主要系投资性房地产的增长所致。有巢深圳 2021 年末的总资产较 资产较 2021 年末加多了 10.77%。       从资产结构分析，有巢深圳资产以非流动性资产为主。2019-2021 年末及 2022 年 6 月 末，有巢深圳非流动资产分别为 145，088.20 万元、223，863.38 万元、387，616.07 万元和 中 2019-2021 年末及 2022 年 6 月末均以投资性房地产为主。2019-2021 年末及 2022 年 6 月 末，投资性房地产占非流动性资产的比例分别为 63.94%、77.18%、59.13%和 54.67%。 万元、408，936.72 万元和 425，992.72 万元。2021 年末的欠债相较 2020 年末增长快，主要系 其他应付款增长较快及新增租赁欠债所致。从欠债结构分析，有巢深圳欠债以流动欠债为 主。2019-2021 年末及 2022年 6 月末，有巢深圳流动欠债分别为 117，751.64 万元、171，315.11 万元、277，838.13 万元和 256，028.67 万元，占总欠债的比例分别为 98.97%、86.74%、67.94% 和 60.10%，其中以其他应付款为主；2019-2021 年末及 2022 年 6 月末，有巢深圳非流动负 债分别为 1，225.00 万元、26，183.67 万元、131，098.59 万元和 169，964.06 万元，占总欠债的比 例分别为 1.03%、13.26%、32.06%和 39.90%。 现款流量净额加多主要系收到其他与经营行为议论的现款加多及支付其他与经营行为议论 的现款减少所致。投资行为产生的现款流量净额分别为-81，922.28 万元、-129，492.80 万元、                    中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） -83，571.68 万元和-7，410.18 万元，2020 年度投资行为现款流出较大，主要系购建固定资产、 无形资产和其他耐久资产支付的现款较大所致。筹资行为产生的现款流量净额分别为 万元、-4，984.77 万元、-7，853.32 万元和-3，462.00 万元，营业毛利率分别为-112.24%、- 有巢深圳设立时间较短，旗下主要资产多处于在建或刚发轫营业阶段，主营业务收入仍在 增长中，且初期成本进入较大，故尚未实现盈利。    从短期偿债智商来看，2019-2021 年末及 2022 年 6 月末有巢深圳流动比率分别为 0.14、 华润置地控股有限公司绝顶他受并吞最终控股母公司阻挡公司，偿债压力较小。有巢深圳 的流动资产以货币资金、其他应收款为主。2019-2021 年末及 2022 年 6 月末有巢深圳资产 欠债率分别为 73.47%、83.88%、94.98%和 89.32%。从盈利智商来看，2019-2021 年末及 圳设立时间较短，旗下主要资产多处于在建或刚发轫营业阶段，主营业务收入仍在增长中， 且初期成本进入较大，故尚未实现盈利。    根据中国东谈主民银行征信中心于 2022 年 9 月 29 日出具的有巢深圳的《企业信用呈报》 （授信机构版），并经查询（http://zxgk.court.gov.cn/ zhixing/）和最妙手民法院的“世界法院 失信被执行东谈主名单信息公布与查询系统”（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），有巢深圳不属于 被执行东谈主及失信被执行东谈主。    （1）公开阛阓融资情况    放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢深圳无公开阛阓融资。    （2）银行授信情况    放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢深圳授信总额为 21.07 亿元，已使用授信额度整个 1.90 亿 元。    （3）有息债务情况    放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢深圳有息债务余额为 1.90 亿元，均为银行借钱。                    中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    （4）对外担保情状    放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢深圳无对外担保情况。    （四）原始权益东谈主在安全坐蓐边界、环境保衬边界、产品性量等边界的情况    经于汇注核查日（即 2022 年 9 月 30 日）查询中华东谈主民共和国济急管理部网站 （https://www.mem.gov.cn/）、中华东谈主民共和国生态环境部网站（http://www.zhb.gov.cn/）、 中华东谈主民共和国国度阛阓监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、中华东谈主民共和国国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （http://www.ndrc.gov.cn/）、 中 华 东谈主 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （http://www.mof.gov.cn/）、“信用中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、“国度企业信 用 信 息 公 示 系 统”（http://www.gsxt.gov.cn/index.html） 、“诚 信 广 东”网 站 （http://www.cxgd.org）、广东省济急管理厅网站（http://yjgl.gd.gov.cn）、广东省生态环境厅 网站（http://www.zjepb.gov.cn/）、广东省阛阓监督管理局网站（http://amr.gd.gov.cn）、广东 省发展和改革委员会网站（http://drc.gd.gov.cn）、广东省财政厅网站（http://czt.gd.gov.cn）、 “信用广东”网站（https://credit.gd.gov.cn/）                                   ，最近两年内（自汇注核查日起往前推算）                                                     ，有巢 深圳不存在安全坐蓐边界、环境保衬边界、产品性量边界、财政性资金管理使用、金融领 域失信记录，且最近三年内（自汇注核查日起往前推算）未发生安全坐蓐或环境欺凌要紧 事故而受到主管部门要紧行政处罚的情况。    经查询中华东谈主民共和国国度税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）、“信用中国” 网 站 （http://www.creditchina.gov.cn/） 、“国 家 企 业 信 用 信 息 公 示 系 统” （http://gsxt.saic.gov.cn/）、国度税务总局广东省税务局（http://guangdong.chinatax.gov.cn/）、 “信用广东”网站（https://credit.gd.gov.cn/）                                   ，最近两年内（自汇注核查日起往前推算）                                                     ，有巢 深圳不属于要紧税收犯法案件当事东谈主。    要而论之，基金管理东谈主以为，有巢深圳不属于失信被执行东谈主，不存在安全坐蓐边界、 环境保衬边界、产品性量边界、财政性资金管理使用、金融边界失信记录，最近两年内 （自汇注核查日起往前推算）不属于要紧税收犯法案件当事东谈主，最近三年内（自汇注核查 日起往前推算）未发生安全坐蓐或环境欺凌要紧事故而受到主管部门要紧行政处罚的情况。    （五）原始权益东谈主的主要义务    根据《基础设施基金指引》               ，原始权益东谈主应当履行以下义务： 责；             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 确、完好意思，不存在空虚记录、误导性敷陈或者要紧遗漏； 账册合同、账户管理权限等； 规步履的，应当购回全部基金份额或基础设施神气权益； 理股权变更的工商变更登记手续；   （六）原始权益东谈主针对信息败露的承诺   （1）原始权益东谈主有巢深圳已于 2022 年 8 月 12 日出具《有巢住房租赁（深圳）有限公 司对于申报基础设施边界不动产投资相信基金（REITs）试点的承诺函》                                  ，承诺内容如下： 实的原始书面材料、副本材料或其他材料，发起东谈主（原始权益东谈主）承诺并证明该等材料真 实、有用、合规、完备，不存在职何避讳、空虚记录、误导性敷陈或者要紧遗漏，上述材 料上系数署名与图章真实，复印件与原件一致。 监管、阛阓监管、税务等方面无要紧犯法违法记录，基础设施神气运营期间未出现安全、 质地、环保等方面的要紧问题。 对资产转让阻挡条件不存在职何缺失、遗漏或空虚敷陈，已如实办理系数与资产转让干系 的事项，并承诺承担相应法律职责。 于偿还干系债务、缴征税费、按执法参与计策配售等的资金后的回收资金）用于下列 4 个 神气（简称“拟新投资的神气”）：                表 17- 6 召募资金投资神气情况                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）     神气         上海马桥神气       北京葆台神气       北京瀛海神气      宁波福明路神气                             有巢安创住房租                润灏房屋租赁(上                  北京汇瀛恒安置     宁波开润房屋租   神气开垦主体                    赁（北京）有限                 海)有限公司                    业有限公司       赁有限公司                               公司 神气总投资（亿元）         10.26        4.82         6.02        4.89 神气成本金（亿元）         10.21        1.53         1.55         1.7 神气成本金缺口（亿    元）                             近况为绿地及铁      1、位置：南侧-                申嘉湖高速，东                               福明路，南至朱                             阶梯路，东侧-芦     瀛元街，西侧-瀛                侧-s32 小区，西                            家河，西至李家                             花路，西侧-近况     达路，东侧-瀛坤                侧-中青路，北侧                              桥河，北至江南                             为绿地及铁阶梯      路，北侧-瀛昌街  开垦内容和边界       -俞塘河                                  路                             路，北侧-居库路     2、建筑面积：                用地神气                                  租赁住房                             开垦租赁住房    前期作事进展         在建              在营        在建          在建   （拟）开工时间        2019 年           2019      2019        2022 拟使用召募资金 有巢  边界（亿元）   深圳 召募资金进入项 有巢                 成本金进入        成本金进入        成本金进入       成本金进入  目的具体方式   深圳   缴纳刊行基础设施 REITs 过程中可能触及的地皮升值税等干系税费，将按要求缴纳（或全   额补偿其他干系缴税主体）相应税金并承担系数干系经济和法律职责。   权益东谈主）作念出如下保障措施承诺：     发起东谈主（原始权益东谈主）有巢住房租赁（深圳）有限公司将行为运营管理机构在基金存   续期内受基金管理东谈主寄托为基础设施神气提供运营管理服务。在《运营管理服务协议》中，   明确运营管理机构与基金管理东谈主的激发不休机制及赏罚圭表、运营管理权责利关系，以及   解聘、更换运营管理机构的条件和步履，促进基础设施神气安详运营。     （2）华润置地控股有限公司辗转控股股东华润置地有限公司、有巢深圳于 2022 年 5   月 17 日出具《承诺函》               ，主要承诺内容如下：   定准入条件的对象出租，只租不售；租赁价钱初度订价和调价按政策接受政府管控；   《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》及干系法律律例划定的情形除外；             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 行，相宜上海市保障性租赁住房干系管理要求； 出让东谈主提议苦求，经出让东谈主同意后方可执行。   （3）有巢深圳于 2022 年 5 月 17 日出具了《召募资金用途承诺函》                                        ，就刊行基础设施 REITs 的召募资金净额（即原始权益东谈主向公募 REITs 出售基础设施神气对应的神气公司股权 而赢得公募 REITs 公开发售基金份额召募的资金，在扣除偿还外部债务、原始权益东谈主认购 基金份额出资以及缴纳干系税费等用度后的净额）                      ，有巢深圳特作出如下承诺： 神气和宁波福明路神气或其他经批准同意的租赁住房神气开垦。 产开发边界。   （4）有巢深圳控股股东华润置地控股有限公司已于 2022 年 5 月 17 日出具《召募资金      ，就刊行基础设施 REITs 的召募资金净额（即原始权益东谈主向公募 REITs 出售基 监督承诺函》 础设施神气对应的神气公司股权而赢得公募 REITs 公开发售基金份额召募的资金，在扣除 偿还外部债务、原始权益东谈主认购基金份额出资以及缴纳干系税费等用度后的净额），华润置 地控股有限公司特作出如下承诺： 北京瀛海神气和宁波福明路神气或其他经批准同意的租赁住房神气开垦。 产开发边界。   （5）有巢深圳的实践阻挡东谈主中国华润有限公司已于 2022 年 7 月 27 日出具《召募资金 监督承诺函》，就刊行基础设施 REITs 的召募资金净额（即原始权益东谈主向公募 REITs 出售基 础设施神气对应的神气公司股权而赢得公募 REITs 公开发售基金份额召募的资金，在扣除 偿还外部债务、原始权益东谈主认购基金份额出资以及缴纳干系税费等用度后的净额），中国华 润有限公司特作出如下承诺： 北京瀛海神气和宁波福明路神气或其他经批准同意的租赁住房神气开垦。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 产开发边界。   （1）有巢深圳已于 2022 年 7 月 25 日出具《承诺函》，承诺内容如下：   如本公司及本公司的控股股东、实践阻挡东谈主提供的文献贵府存在避讳重要事实或者编 造要紧空虚内容等要紧犯法违法步履的，本公司承诺购回基础设施基金的全部基金份额或 基础设施神气权益。   （2）有巢深圳的控股股东华润置地控股有限公司已于 2022 年 7 月 25 日出具《承诺 函》，承诺内容如下：   如有巢深圳和本公司提供的文献贵府存在避讳重要事实或者编造要紧空虚内容等要紧 犯法违法步履的，且有巢深圳未按照其出具的《承诺函》购回基础设施基金的全部基金份 额或基础设施神气权益的，针对有巢深圳未购回的基金份额或基础设施神气权益，将由本 公司或指定主体回购。   （3）华润置地控股有限公司辗转控股股东华润置地有限公司已于 2022 年 7 月 25 日出 具《承诺函》，承诺内容如下：   如有巢深圳和本公司提供的文献贵府存在避讳重要事实或者编造要紧空虚内容等要紧 犯法违法步履的，且有巢深圳未按照其出具的《承诺函》购回基础设施基金的全部基金份 额或基础设施神气权益的，针对有巢深圳未购回的基金份额或基础设施神气权益，将由本 公司或指定主体回购。   （4）有巢深圳的实践阻挡东谈主中国华润有限公司已于 2022 年 7 月 28 日出具《承诺函》                                                ， 承诺内容如下：   如有巢深圳提供的文献贵府存在避讳重要事实或者编造要紧空虚内容等要紧犯法违法 步履的，且华润置地有限公司、华润置地控股有限公司、有巢深圳均未按照其出具的《承 诺函》购回基础设施基金的全部基金份额或基础设施神气权益的，针对华润置地有限公司、 华润置地控股有限公司、有巢深圳均未购回的基金份额或基础设施神气权益，将由本公司 或本公司指定主体购回。   （5）有巢深圳行为基础设施基金的原始权益东谈主及运营管理机构，已于 2022 年 7 月 25 日出具《有巢住房租赁（深圳）有限公司对于幸免同行竞争的承诺函》                               ，承诺内容如下： 式辗转持有及运营管理的位于上海的租赁住房神气，除基础设施神气外，还包括：上海三 林神气、上海天安金谷神气、上海西藏南路神气、上海下盐路神气、上海芦恒路神气、上             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 海萧塘神气及上海马桥神气。   上述租赁住房神气除上海天安金谷神气外，均不位于基础设施神气所在的松江区；另 外，上海天安金谷神气位于松江经济时期开发区西区，距离有巢东部经开区神气约 14.6 公 里，距离有巢泗泾神气 15.6 公里，与基础设施神气均不属于并吞派区。因此，上述租赁住 房神气与基础设施神气不属于存在竞争性关系的神气（与基础设施神气存在竞争性关系的 神气下称“竞争性神气”）。 有管理范例和圭表，严格按照敦厚信用、勤勉尽责、公正公正的原则，以不低于本公司自 身和/或其实践阻挡的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施神气提供运营 管理服务或督促、要求关联方按照该等圭表为基础设施神气提供运营管理服务，采取充分、 恰当的措施幸免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有东谈主的利益。 取充分、恰当的措施，公正对待基础设施神气和该等竞争性神气，幸免可能出现的利益冲 突。本公司承诺不会将神气公司所取得或可能取得的业务契机优先授予或提供给任何其他 竞争性神气，亦不会利用基础设施基金外部管理机构的地位或利用该地位赢得的信息作出 不利于基础设施基金而有意于其他竞争性神气的决定或判断，并将幸免该种客不雅结果的发 生。 争议，且基金管理东谈主以为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金 管理东谈主积极协商处分措施。 众及投资者的监督，积极采取正当措施履行本承诺，并照章承担相应职责。本承诺函所载 的每一项承诺均为可幽静执行之承诺，任何一项承诺若被视为无效或绝交将不影响其他各 项承诺的有用性。   （6）有巢深圳的控股股东华润置地控股有限公司已于 2022 年 7 月 25 日出具《华润置 地控股有限公司对于幸免同行竞争的承诺函》                    ，承诺内容如下： 式辗转持有及运营管理的位于上海的租赁住房神气，除基础设施神气外，还包括：上海三 林神气、上海天安金谷神气、上海西藏南路神气、上海下盐路神气、上海芦恒路神气、上 海萧塘神气及上海马桥神气。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   上述租赁住房神气除上海天安金谷神气外，均不位于基础设施神气所在的松江区；另 外，上海天安金谷神气位于松江经济时期开发区西区，距离有巢东部经开区神气约 14.6 公 里，距离有巢泗泾神气 15.6 公里，与基础设施神气均不属于并吞派区。因此，上述租赁住 房神气与基础设施神气不属于存在竞争性关系的神气。 关联方针对租赁住房神气同类资产的既有管理范例和圭表，严格按照敦厚信用、勤勉尽责、 公正公正的原则，督促、要求有巢深圳以不低于本公司自身和/或其实践阻挡的关联方管理 的其他同类资产的运营管理水平为基础设施神气提供运营管理服务，采取充分、恰当的措 施幸免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有东谈主的利益。 和/或督促持有或运营竞争性神气的关联方采取充分、恰当的措施，公正对待基础设施神气 和该等竞争性神气，幸免可能出现的利益冲突。本公司不会将神气公司所取得或可能取得 的业务契机优先授予或提供给任何其他竞争性神气，亦不会利用本公司的上风地位或利用 该地位赢得的信息作出不利于基础设施基金而有意于其他竞争性神气的决定或判断，并将 幸免该种客不雅结果的发生。 争议，且基金管理东谈主以为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金 管理东谈主积极协商处分措施。 投资者的监督，积极采取正当措施履行本承诺，并照章承担相应职责。本承诺函所载的每 一项承诺均为可幽静执行之承诺，任何一项承诺若被视为无效或绝交将不影响其他各项承 诺的有用性。   （7）华润置地控股有限公司辗转控股股东华润置地有限公司已于 2022 年 7 月 25 日出 具《华润置地有限公司对于幸免同行竞争的承诺函》                       ，承诺内容如下： 接持有及运营管理的位于上海的租赁住房神气，除基础设施神气外，还包括：上海三林项 目、上海天安金谷神气、上海西藏南路神气、上海下盐路神气、上海芦恒路神气、上海萧 塘神气及上海马桥神气。   上述租赁住房神气除上海天安金谷神气外，均不位于基础设施神气所在的松江区；另 外，上海天安金谷神气位于松江经济时期开发区西区，距离有巢东部经开区神气约 14.6 公             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 里，距离有巢泗泾神气 15.6 公里，与基础设施神气均不属于并吞派区。因此，上述租赁住 房神气与基础设施神气不属于存在竞争性关系的神气。 关联方针对租赁住房神气同类资产的既有管理范例和圭表，严格按照敦厚信用、勤勉尽责、 公正公正的原则，督促、要求有巢深圳以不低于本公司自身和/或其实践阻挡的关联方管理 的其他同类资产的运营管理水平为基础设施神气提供运营管理服务，采取充分、恰当的措 施幸免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有东谈主的利益。 和/或督促持有或运营竞争性神气的关联方采取充分、恰当的措施，公正对待基础设施神气 和该等竞争性神气，幸免可能出现的利益冲突。本公司不会将神气公司所取得或可能取得 的业务契机优先授予或提供给任何其他竞争性神气，亦不会利用本公司的上风地位或利用 该地位赢得的信息作出不利于基础设施基金而有意于其他竞争性神气的决定或判断，并将 幸免该种客不雅结果的发生。 争议，且基金管理东谈主以为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金 管理东谈主积极协商处分措施。 投资者的监督，积极采取正当措施履行本承诺，并照章承担相应职责。本承诺函所载的每 一项承诺均为可幽静执行之承诺，任何一项承诺若被视为无效或绝交将不影响其他各项承 诺的有用性。   （8）有巢深圳已于 2022 年 7 月 25 日出具《有巢住房租赁（深圳）有限公司对于申报 材料真实、准确及完好意思的承诺函》，承诺内容如下：   本公司就本次申报所提供的系数文献和材料均真实、有用、合规、完备，不存在职何 避讳、空虚记录、误导性老练或者要紧遗漏，文献上系数署名与图章真实，副本与原本一 致、复印件与原件一致。   （七）回收资金用途   原始权益东谈主原拟以所回收 90%以上净回收资金将用于上海马桥租赁住房神气、北京葆 台租赁住房神气、北京瀛海神气和宁波福明路神气或其他经批准同意的租赁住房神气开垦。   根据基金管理东谈主于 2024 年 2 月 2 日发布的《中原基金管理有限公司对于中原基金华润 有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金原始权益东谈主变更回收资金投向的公告》，为加速                       中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   回收资金使用效率，原始权益东谈主履行了里面议论审批过程，并于 2024 年 1 月 31 日朝上海   市发展和改革委员会等监管部门提交了回收资金投向变更呈报，已朝上海市发改委备案并   说明了情况，拟变更回收资金投资具体神气。具体情况如下：     回收资金不再用于北京葆台神气，调整上海马桥神气、北京瀛海神气和宁波福明路项   目拟使用召募资金边界，同期新增南京江心洲神气和深圳龙岗神气行为新拟募投神气。调   整后，回收资金拟募投神气变更为 5 个，具体神气情况如下表：             上海马桥项        北京瀛海项          宁波福明路项                      深圳龙岗项    神气                                                南京江心洲神气                目            目              目                          目             首发募投项        首发募投项                                      本次新增项  神气类别                                   首发募投神气        本次新增神气                目            目                                         目             润灏房屋租        北京汇瀛恒                                      深圳市润深                                         宁波开润房屋       南京安洲置业有 神气开垦主体      赁(上海)有限      安置业有限                                      房地产有限                                         租赁有限公司         限公司                公司          公司                                         公司 神气总投资（亿   元） 神气成本金（亿   元） 神气成本金缺口  （亿元）         侧-申 嘉 湖 高        侧-瀛 元 街 ，     至福明路，南        志坚街，南至规        圳市龙岗区         速，东侧-s32         西 侧-瀛 达       至朱家河，西        划病院，西至红        宝龙街谈宝         小 区 ， 西 侧-       路 ， 东 侧-瀛     至李家桥河，        星街，东至中新        翠路和清宝         中青路，北            坤 路 ， 北 侧-    北至江南路         通衢             路交织处东         侧-俞塘河            瀛昌街           2、 建 筑 面      2、 建 筑 面 积 ：   北侧 开垦内容和边界         积 ：84，116        积 ：199，097    3、 宁 波 保 障    3、 南 京 保 障 性   积 ：29，178         ㎡                ㎡             性租赁住房         租赁住房           ㎡         用地租赁住            地开垦租赁                                      性租赁住房         房神气              住房          部分建安支            部分建安支  前期作事进展                                      在建          在建            在建           出待支付             出待支付 （拟）开工时间      2019 年        2019 年           2022 年      2022 年        2023 年 拟使用募    有 集资金规    巢  模      深 （亿元）    圳 召募资金    有             成本金及股        成本金及股          成本金及股东                      成本金及股 进入神气    巢                                            成本金及股东借             东借钱等方        东借钱等方          借钱等方式投                      东借钱等方 的具体方    深                                             款等方式进入              式进入          式进入             入                          式进入  式      圳     根据沪闵保租认定2022009 号（总第 009 号）、京租保认定202216 号、宁波市鄞州区                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  保障性租赁住房带领小组办公室出具的 330212202204102 号《保障性租赁住房神气认定书》                                                  ，  南京市建邺区东谈主民政府出具的 NJ04523001 号《南京市保障性租赁住房神气认定书》及深圳  市龙岗区东谈主民政府出具的深保租 230610024 号《深圳市保障性租赁住房神气认定书》，上海  马桥神气、北京瀛海神气、宁波福明路神气、南京江心洲神气及深圳龙岗神气均已被认定  为保障性租赁住房神气。    原始权益东谈主承诺严格管控刊行基础设施 REITs 的召募资金净额，除变更后用途外，确  保不会流入房地产开发边界。如违背承诺，愿接受监管机关的干系处罚。    根据基金管理东谈主于 2024 年 12 月 26 日发布的《中原基金管理有限公司对于中原基金华  润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金原始权益东谈主变更回收资金投向的公告》                                      ，为进  一步加速净回收资金的使用，原始权益东谈主在履行了里面议论审批过程后，于 2024 年 12 月  益东谈主拟将不进取 15%的净回收资金用于补充流动资金等用途，拟调整上海马桥神气、南京  江心洲神气、深圳龙岗神气拟使用召募资金边界，同期拟将净回收资金用于资产类型为租  赁住房的存量资产并购。调整后神气具体如下表所示：            上海马桥         北京瀛海              宁波福明路   南京江心洲        深圳龙岗   神气             神气           神气                 神气     神气           神气              首发          首发                 首发  神气类别                                              新增神气        新增神气            募投神气         募投神气               募投神气           润灏房屋租        北京汇瀛恒                                       宁波开润房屋      南京安洲置业      深圳市润深房 神气开垦主体    赁(上海)有       安置业有限                                       租赁有限公司       有限公司       地产有限公司             限公司          公司  神气总投资   （亿元）  神气成本金   （亿元） 神气成本金缺口   （亿元）           侧-申嘉湖高                      1、位置：东      1、位置：北      1、位置：深                        侧-瀛元街，             速，东侧-                     至福明路，南      至志坚街，南      圳市龙岗区宝                         西侧-瀛达           s32 小区，西                    至朱家河，西      至议论病院，      龙街谈宝翠路                        路，东侧-瀛           侧-中青路，                      至李家桥河，      西至红星街，      和清宝路交织                        坤路，北侧-             北侧-俞塘                     北至江南路；      东至中新大       处东北侧； 开垦内容和边界                瀛昌街；2、           河；2、建筑                       2、建筑面      谈；2、建筑       2、建筑面                         建筑面积：              面积：                      积：35，985    面积：58，561   积：29，178                         地开垦租赁            用地租赁住                         房。          房           房。                           住房。             房神气。                   中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）            上海马桥        北京瀛海           宁波福明路    南京江心洲      深圳龙岗   神气             神气          神气              神气      神气         神气           已齐备，进                        部分建安支      部分建安开销 前期作事进展    入老练经营                                  在建         在建                         出待支付       待支付             阶段 （拟）开工时间       2019 年   2019 年         2022 年    2022 年     2023 年           有 拟使用召募资金   巢             不进取            不进取                 不进取  边界（亿元）   深              0.31           1.12                1.19           圳                 成本金           有                 及股东    成本金及股      成本金及股东       成本金及股东     成本金及股东 召募资金进入项   巢                 借钱等    东借钱等方      借钱等方式投       借钱等方式投     借钱等方式投  目的具体方式   深                 方式投     式进入         入            入          入           圳                  入    对于本次回收资金投向变更事项，原始权益东谈主出具了承诺函，作念出如下承诺：  资金变相用于商品住宅开发神气；  社会公开。    回收资金使用情况详情见本基金最新败露的按时呈报以及干系临时公告。    （八）安详运营的安排    有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气已被认定为保障性租赁住房，纳入上海市保障性  租赁住房管理，上海市对保障性租赁住房的租客禀赋、房钱水平以及增长率等范例管理，  明确了保障性租赁住房的租客群体类别、房钱水平及房钱增长率的执法，有意于使保障性  租赁住房资产的管理愈加圭表化、提高运营管理的富厚性。    本基金通过专项磋磨等特殊目的载体持有基础设施神气后，基础设施神气仍为华润有  巢品牌组成部分，不会改变其既定计策定位、品牌效应，不会因为纳入本基金而导致服务  对象变化或房钱大幅上升。基础设施神气将在原有的基础上发展，阐述其对于华润有巢品  牌的计策作用，保障佃农的群众利益。基础设施神气原有的招租安排、政策实现、中枢团  队保持不变，保障管理机制及管理团队富厚，减少运营管理变动成本。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基金管理东谈主礼聘有巢深圳行为本基金的运营管理机构，同期，有巢深圳行为原始权益 东谈主拟自持本基金 34%的基金份额，因此，有巢深圳具有保障神气运营健康富厚、赢得耐久 收益的内生能源。   有巢深圳已出具《幸免同行竞争的承诺函》，在基础设施基金的存续期间内，有巢深圳 将根据自身针对租赁住房神气同类资产的既有管理范例和圭表，严格按照敦厚信用、勤勉 尽责、公正公正的原则，以不低于本公司自身和/或其实践阻挡的关联方管理的其他同类资 产的运营管理水平为基础设施神气提供运营管理服务或督促、要求关联方按照该等圭表为 基础设施神气提供运营管理服务，采取充分、恰当的措施幸免可能出现的利益冲突，充分 保护基金份额持有东谈主的利益；有巢深圳不会将神气公司所取得或可能取得的业务契机优先 授予或提供给任何其他竞争性神气，亦不会利用基础设施基金外部管理机构的地位或利用 该地位赢得的信息作出不利于基础设施基金而有意于其他竞争性神气的决定或判断，并将 幸免该种客不雅结果的发生。   有巢深圳的控股股东华润置地控股有限公司以及华润置地有限公司均出具了相应的 《幸免同行竞争的承诺函》            ，上述承诺措施将有用防守利益冲突和同行竞争风险。   本基金制定了较为完善的治理架构，在基金层面、专项磋磨层面和神气公司层面均设 置了相应的权利机构或管理机构，明确了包括基金管理东谈主、基金托管东谈主、磋磨管理东谈主等相 关方的权利与义务。在基础设施神气的运营管理层面，基金管理东谈主与运营管理机构签署了 《运营管理服务协议》，该协议约定了运营管理机构的服务范围、权利及义务、基金管理东谈主 对运营管理机构的监督和查看、用度激发与考核等条件，对运营管理机构形成有用的不休 和激发，从而正当合规地为基础设施神气提供运营管理服务。本基金通过建立恰当的治理 架构和治理机制，有用保障了基础设施神气的安详运营。   （九）关联方认购的基金份额数目   本基金原始权益东谈主或其并吞阻挡下的关联方参与计策配售，占本次基金份额发售比例 为 34%，其中基金份额发售总量的 20%持有期自上市之日起不少于 60 个月，进取 20%部分 持有期自上市之日起不少于 36 个月，基金份额持有期间不允许质押。                  中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                     十八、基础设施神气运营管理安排    （一）运营管理机构的基本情况    注册称号：有巢住房租赁（深圳）有限公司    法定代表东谈主：陈嘉    成立时间：2018 年 05 月 25 日    注册成本：110，000 万元东谈主民币    注册地址：深圳市南山区粤海街谈大冲社区华润置地大厦 B 座 2303    经营范围：一般经营神气是：从事缠绵机科技、汇注信息科技边界内的时期开发、技 术转让、时期商量、时期服务；自有物业租赁，公寓、商铺、写字楼租赁（以上均不含金 融租赁业务）；物业管理，企业管理商量，为旅店提供管理服务，产业孵化器服务，为餐饮 企业提供管理服务，文化艺术交流筹划商量，商务商量，企业形象筹划，阛阓营销筹划， 会务服务，展览展示服务，阛阓信息商量与阅览，公关服务，数据处理，销售日用百货， 工程测量勘测，在网上从事商贸行为（不含限制神气），票务代理，旅店式公寓出租；为公 寓提供管理服务，住房租赁经营，局面租赁，从事告白业务，交易行为筹划，洗穿戴务， 产品装置，代收代缴水电费，交易运营管理，交易信息商量。（照章须经批准的神气，经相 关部门批准后方可开展经营行为）               ，许可经营神气是：泊车场的经营和管理，打印及复印， 销售食物，提供旅社住宿服务（限分支机构经营）。（照章须经批准的神气，经干系部门批 准后方可开展经营行为）    有巢住房租赁（深圳）有限公司（简称“有巢深圳”）于 2018 年 5 月在中国境内成立， 注册成本 11 亿东谈主民币，主要从事租赁住房干系业务。    有巢住房租赁（深圳）有限公司的设立及要紧历史沿革情况如下：    有巢深圳是由华润置地控股有限公司于 2018 年 5 月 25 日在中华东谈主民共和国广东省深 圳市注册成立的有限职责公司，发轫注册成本为东谈主民币 500，000，000.00 元。有巢深圳经批准 的经营期限为耐久，每年工商年检通过后经营期限自动延续。2018 年 11 月 26 日，有巢深 圳由“有巢科技投资（深圳）有限公司”改名为“有巢住房租赁（深圳）有限公司”                                     。2022 年 11 月 3 日，有巢深圳股东 华润置地控股有限公司 将有巢深圳注册成本由 东谈主民币 有限公司已实缴出资东谈主民币 500，000，000.00 元。面前，有巢深圳持有深圳市阛阓监督管理局                        中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）            ，统一社会信用代码 91440300MA5F5BRW08，注册成本东谈主民币 11 亿元，    核发的《营业派司》    法定代表东谈主为陈嘉。         运营管理机构股权结构情况详见“十七、原始权益东谈主”之“（一）原始权益东谈主基本信息”    之“2、股权结构、控股股东和实践阻挡情面况”。         运营管理机构治理结构情况详见“十七、原始权益东谈主”之“（一）原始权益东谈主基本信息”    之“3、组织架构、治理结构及里面阻挡情况”。         原始权益东谈主主要从事租赁住房干系业务。2019 年至 2022 年 6 月，有巢深圳租赁住房经    营收入的营收占比达 100.00%、80.63%、82.65%和 85.93%。2019 年至 2022 年 6 月原始权    益东谈主主营组成如下：                   表 18- 1 有巢深圳 2019 年至 2022 年 6 月主营组成情况                                                                       单元：万元，%   神气                 金额         占比        金额         占比        金额         占比       金额         占比 租赁住房经营收入        9，691.06    85.93   14，709.91    82.65    8，511.50    80.63   5，740.81   100.00    其他           1，587.10    14.07    3，087.13    17.35    2，045.02    19.37          -        -   整个           11，278.16   100.00   17，797.04   100.00   10，556.52   100.00   5，740.81   100.00         放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢深圳在管神气 54 个，在管房间数逾 55，000 间，其中在营    神气 32 个，房间数逾 21，000 间，同类神气资产边界逾 100 亿元东谈主民币。有巢深圳神气布局    世界，聚焦北上广深成五大中枢城市，在管神气障翳京津冀、长三角、大湾区、长江中游    和成渝经济区等中枢区域及中枢城市。                表 18- 2 放纵 2022 年 6 月末有巢深圳运营的同类基础设施神气           地区                               神气称号                                          有巢公馆五福堂店                                       有巢国际公寓社区总部基地店          北京市                            有巢公馆亦庄文化园店                                          有巢公邸三元桥店                                        有巢国际公寓社区瀛海店                                        有巢国际公寓社区泗泾店                                      有巢国际公寓社区东部经开区店          上海市                                         有巢公寓上海萧塘店                                           有巢公馆三林店               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）      地区                       神气称号                           有巢南舒房西藏南路店                             有巢公馆滨江谈店     天津市                         有巢公馆/有巢公寓天津之眼店                             有巢公寓三圣乡店                             有巢公馆软件园店                            有巢公寓动物园二店     成都市                             有巢公寓大悦路店                           有巢润景家西部智谷店                           有巢润景家高新西区店     大连市                    有巢公寓考拉住区店                             有巢公寓科学城店     广州市                         有巢国际公寓社区假想之都店                            有巢新城宝安机场店                             有巢公寓留仙洞店     深圳市                      有巢公寓润府店                          有巢新城/有巢公馆白石洲店                            有巢新城深圳北站店                              有巢公馆萧山店     杭州市                              有巢公馆长睦店     宁波市                    有巢公馆彩虹北路店     南京市                     有巢公馆三牌坊店     苏州市                     有巢公寓活力岛店     余姚市                     有巢公寓五彩城店   放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢深圳在营门店平均签约出租率达到 94%。   总体来看，有巢深圳运营安详，租赁住房经营收入呈富厚增长态势，举座经营情状良 好，改日跟着租赁住房运营神气数目的加多，有巢深圳业务具有一定的增漫空间。   另外，有巢深圳的控股股东华润置地有限公司实力较强。华润置地有限公司于 1994 年 改选成立，是《金钱》“世界 500 强”华润（集团）有限公司旗下负责城市开垦运营的计策 业务单元，是最具行业影响力的城市投资开发运营商。华润置地于 1996 年在香港联交所上 市，2010 年被纳入香港恒生指数成份股。2020 年，华润置地分拆交易运营与物业管理业务， 成立华润万象生计有限公司（公司简称：万象生计，股票代码：HK1209）并于香港联合交 易所主板顺利上市，被纳入香港恒生空洞指数成份股。华润置地业务布局境表里 84 个城市， 放纵 2020 年底总资产达东谈主民币 8，690 亿元，签约额东谈主民币 2，850 亿元，位居行业前十；2020 年实现净利润 340.90 亿元，盈利智商保持行业领先，经营功绩保持稳健增长态势。行为“城 市生态专科构建者”“政府耐久有影响力的共谋共建者”“端到端的片区统筹开发运营者”以及 “好意思好生计开垦者”，华润置地积极践行央企职责，将自身“3+1”一体化业务组合的交易模式 与城市发张开垦的需求有机结合，在餍足城市居民需求的同期，通过具有华润特色的“城市 有机更新大片区统筹模式”，为城市开垦与运营提供最优处分决议。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   要而论之，有巢深圳具有一定的可持续经营智商。   运营管理机构财务报表及主要财务方针分析详见“十七、原始权益东谈主”之“（三）财务状 况”。   （二）与基础资产干系的业务情况   本基金苦求注册过程中，原始权益东谈主将按照中国证监会要求履行干系备案步履。   根据深圳市阛阓监督管理局颁发的有巢深圳的营业派司以及《有巢住房租赁（深圳） 有限公司划定》       ，有巢深圳具有相宜国度划定的不动产运营管理禀赋，其经营范围为：一般 经营神气：“从事缠绵机科技、汇注信息科技边界内的时期开发、时期转让、时期商量、技 术服务；自有物业租赁，公寓、商铺、写字楼租赁（以上均不含金融租赁业务）；物业管理， 企业管理商量，为旅店提供管理服务，产业孵化器服务，为餐饮企业提供管理服务，文化 艺术交流筹划商量，商务商量，企业形象筹划，阛阓营销筹划，会务服务，展览展示服务， 阛阓信息商量与阅览，公关服务，数据处理，销售日用百货，工程测量勘测，在网上从事 商贸行为（不含限制神气）            ，票务代理，旅店式公寓出租，为公寓提供管理服务，住房租赁 经营，局面租赁，从事告白业务，交易行为筹划，洗穿戴务，产品装置，代收代缴水电费， 交易运营管理，交易信息商量。（照章须经批准的神气，经干系部门批准后方可开展经营活 动）；许可经营神气：泊车场的经营和管理，打印及复印，销售食物，提供旅社住宿服务 （限分支机构经营）。          （照章须经批准的神气，经干系部门批准后方可开展经营行为）。   （1）同类神气运营管理教学   放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢深圳在管神气 54 个，在管房间数逾 55，000 间，其中在营 神气 32 个，房间数逾 21，000 间，同类神气资产边界逾 100 亿元东谈主民币。有巢深圳神气布局 世界，聚焦北上广深成五大中枢城市，在管神气障翳京津冀、长三角、大湾区、长江中游 和成渝经济区等中枢区域及中枢城市。   （2）主要负责东谈主运营教学   有巢深圳的管理层和运营团队领有丰富的保障性租赁住房神气运营教学以及优异的过 往功绩，不错为公募 REITs 神气的运营管理提供细密建议。主要负责东谈主履历如下：              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）               表 18- 3 运营管理机构主要负责东谈主履历 序   姓                                            干系教学         职务            基础设施神气运营管理教学 号   名                                             时间                  沈先生于 2005 年加入华润置地，于 2016 年 7                  月获委任为华润置地高等副总裁兼首席信息                  官，负责华润置地智能与信息化，于 2022 年 1                  月辞任首席信息官，于 2018 年 12 月获委任为     沈            华润置地执行董事及执行委员会成员，于 2021     东            员。沈先生亦为华润置地多间从属公司的董                  事。沈先生持有上海财经大学管帐学学士学位                  及好意思国三藩市大学工商管理硕士学位。沈先生                  于 1991 年加入华润（集团）有限公司并曾任职                  于其审计部以及华润（深圳）有限公司。                  谢骥先生现任有巢深圳董事。同期，任华润置                  地首席计策官、华西及华中大区董事长（非执                  行），执行委员会和企业社会职责委员会成                  员。于 2001 年加入华润置地，于 2013 年 6 月                  获委任为华润置地高等副总裁，于 2017 年 4 月                  获委任为华润置地执行董事，于 2021 年 1 月获                  委任为本公司首席计策官，负责本公司计策及     谢            投资，同期兼任华润置地华西及华中大区董事     骥            长（非执行），亦为华润置地执行委员会和企                  业社会职责委员会成员。谢先生亦为华润置地                  多间从属公司的董事。谢先生持有中国同济大                  学土木匠程学士学位及中欧国际工商学院高等                  管理东谈主职工商管理硕士学位，领有地产及企业                  管理等方面的教学。谢先生于 1993 年加入华润                  （集团）有限公司，曾任职于华润营造有限公                  司。                  郭世清先生现任有巢深圳董事。同期，任华润                  置地公司助理总裁、首席财务官，执行董事及                  执行委员会委员，负责华润置地财务管理等工                  作。于 2001 年加入华润置地，于 2017 年获委                  任为华润置地东北大区副总司理，负责公司在                  东北大区的财务管理作事，于 2018 年 10 月获     郭            委任为华润置地财务部总司理，并于 2020 年 6     清            于 2020 年 12 月获委任为华润置地执行董事及                  执行委员会委员。郭先生于 2020 年 8 月被委任                  为华润置地从属公司华润万象生计有限公司非                  执行董事和审核委员会委员，该公司于香港联                  合交易系数限公司之主板上市。郭先生持有中                  国厦门大学管帐学专科学士学位，领有地产及                  企业财务管理等方面的教学。                  江诗银先生现任有巢深圳监事，武汉大学审计     江                  学专科，1988 年参加作事，现任华润置地有限                  公司审计总监、总部审计部总司理，从事审计     银                  作事 27 年，具有丰富的审计作事教学。                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 序    姓                                        干系教学           职务           基础设施神气运营管理教学 号    名                                         时间      嘉             系硕士研究生，领有多年计策投资、阛阓研                    究、运营管理、信息化管理及长租公寓业态管                    理经历，现任有巢住房租赁（深圳）有限公司                    总司理，曾任华润置地华东大区运营管理部负                    责东谈主，具有丰富的租赁住房计策、投资、运营                    及组织管理教学，于 2017 年全面负责华润租赁                    住房板块业务。     （3）其他专科东谈主员运营教学     有巢深圳为本基础设施神气配备具有丰富运营管理教学的资深行业东谈主员。本基础设施 神气的运营管理东谈主员领有细密的业界声誉，熟悉保障性租赁住房神气运营管理业务过程， 深刻了解中国保障性租赁住房阛阓，丰富的行业和管理教学为本基础设施神气的后续运营 提供了细密的服务与搭救。     有巢深圳里面建立了完善的中枢管理轨制，主要包括投资管理、采购管理、营销管理、 行政管理、财务管理、关联交易管理、资产管理、基础设施 REITs 回收资金使用管理等。 具体如下：     （1）投资管理     有巢深圳董事会下设投资委员会，对投资、股权资产处置具有决策审批的职责和权力。 公司下设分公司或其全资子公司及参股公司在投资前需上报立项苦求，报投委会审批；战 略投资部根据业务情况需统筹安排总部干系部门评审、出具专科意见，提报投委会决策。 神气投资立项审批通过后，需进行投资神气可行性深化研究，出具风险评估呈报，形成投 资决议上报投委会进行投资决策。公司投资决策后、至正经获取神气的过程中，如发生项 目交易敌手、合作单元、交易架构、股权比例、出资条件、拆迁补偿、操盘并表、公司治 理结构等中枢商务条件变更的，需重新提报公司投委会审批。     与合作方合作投资神气，业务部需对合作方进行交易敌手布景阅览；通过投资并购投 资神气，业务部需对交易标的进行尽责阅览，请示神气要紧财务、法律风险及豪放措施。 投资并购、股权转让或增资引入合作、股权资产处置还应完成对交易标的资产评估呈报。     投资神气触及里面决策机构组成东谈主员个东谈主或者其嫡系支属、要紧锐利关系东谈主利益的， 干系东谈主员应当主动苦求规避。各级审计部门对投资神气进行审计监督，审计结果行为考核 申报主体的第一负责东谈主的依据之一。     （2）采购管理             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   凡招标采购业务均须成立采购委员会、招标作事小组和评标委员会，负责不同层级的 招标作事，坚持“评标、定标”相分离的原则，评标和定标东谈主员不可兼任，特殊情况需要一 东谈主参与两项作事的，需经采购委员会批准。   采购议论按年度编制，须经相应层级采购委员会审批。其中，开发阶段单神气采购规 划审批至有巢深圳总部采购委员会，运营阶段单神气采购议论审批至有巢中枢城市采购委 员会，审批后备案至有巢深圳总部。   招标决议应包括采购预算、采购需求、阛阓调研、采购方式、采购磋磨、评定标原则、 标段折柳、付款方式、招标组织机构名单、入围单元履历审查圭表、报价合理性判断圭表、 供方奖罚措施、投标担保/践约担保要求、最高投标限价等招标关键信息，招标决议经采购 委员会审批后方可启动招标采购作事。招标作事小组应根据本单元经营业务发展要求进行 阛阓调研。采取公开招标的，应在招标平台发布招标公告。   评标委员会应根据招标文献划定的评标圭表和方法，公正、系统性地评审投标文献中 的商务、时期等内容。对于采取公开招标、邀请招标方式的，在确定中标东谈主前，不得与投 标东谈主就投标价钱、投标决议等实质性内容进行谈判。评标委员会成员应幽静出具评标意见， 以过半数成员的意见行为时期标评审结果。评标委员会完成评标后，应当向采购委员会提 出由评标委员会全体东谈主员署名的书面评标呈报，并保举及格的中标候选东谈主。采购委员会应 根据评标呈报确命名按序一的中标候选东谈主为中标东谈主。   招标采购过程中的种种文献内容均属于交易奥密，各单元豪放招标采购行为干系文献 的披发、流转及归档进行严格管理。   竞争性谈判/询价/单一起原组建作事小组及评审小组、编制及审批采购议论、采购方 案、采购文献、发布招标公告或邀请书、披发采购文献、组织采购答疑、供方提交响应文 件、组织谈判作事、组织评审作事、提交评标呈报、确定签约供方、签订合同、文档管理 等步履，与公开招标及邀请招标对应阶段作事要求一致，采购带领小组可根据实践情况将 部分步履合并。   （3）营销管理   有巢深圳制定了营销管理轨制范例公司神气运营阶段营销事项，包括销售执法，预定、 新签、退租、转租、换租、续租等租赁干系事项，订价与调价执法，营销行为执法，品牌 视觉管理等。   （4）东谈主事与行政管理   有巢深圳制定了《有巢住房租赁（深圳）有限公司东谈主事管理办法》                               《有巢住房租赁（深             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 圳）有限公司薪酬管理办法》《有巢住房租赁（深圳）有限公司绩效考核办法》《有巢住房 租赁（深圳）有限公司公文管理办法》《有巢住房租赁（深圳）有限公司档案管理办法》 《有巢住房租赁（深圳）有限公司图章管理办法》等轨制，范例东谈主事管理作事，珍惜公司、 股东的正当权益，形成企业里面有用的激发、不休和竞争机制，实现东谈主力资源优化配置。   （5）财务管理   有巢深圳根据长租业务特色及财务管理要求，制定了预算管理，收入、成本管理，资 产管理，欠债与系数者权益管理，筹资管理，投资管理，财务信息管理等方面的轨制确定， 范例财务步履，防守经营风险。   （6）关联交易管理   为了范例公司各项关联交易安排、明确职责单干、提高管理效率，通过建立关联交易 风险管控体系，镌汰关联交易税务风险，合理优化税负，有巢深圳制订了关联交易管理制 度，适用于有巢深圳内地公司（包括有巢深圳平直受理的中国内地企业及下属单元管理的 中国内地企业）之间的的关联交易安排。   关联交易管理包括订价管理与执行管理。订价管理要求各级财务部门基于关联实体之 间的交易实质，参考阛阓同行业收费架构和费率情况，确定关联方之间的订价逻辑和具体 政策。执行管理是勾引订价政策及风险识别、改进的重要一环，是确保交易订价安排按定 价政策和步履切实落地，交易各方风险可预测、可阻挡的基础。   财务管理部是关联交易政策制定及管理、统筹豪放关联交易风险的主责部门，参与业 务部门的关联交易安排议论、合同签订审批以及执行过程管理统筹。在执行管理过程中， 有巢深圳财务管理部及干系业务部门、主管财务部应严格按照本轨制，对所负责范围内的 关联交易安排进行日常管理，留存交易凭证、业务贵府，视实践情况进行订价微调以及合 规性申报。   （7）资产管理   有巢深圳结合了公司业务特色及管帐准则与干系法律律例的要求，制定了资产管理办 法对有巢深圳绝顶境内各级全资公司的资产管理作事进行了范例和加强。   财务管理部是负责固定资产管理的牵头部门，统筹负责固定资产管理轨制制定及参与 资产盘货等干系作事。资产管理日常作事折柳为专科管理、财务管理、使用管理三项职能。 专科管理部门行为主责方，牵头本专科类别固定资产的全生命周期各事项。东谈主事行政部为 行政类资产和运营类资产的专科管理部门，科技生计部为 IT 类资产的专科管理部门。各级 分公司财务管理部门负责制定核算执法、财务核算、价值分析、价值评估、价值查抄、评               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 估备案等作事。各级分公司使用管理部门负责本部门资产的日常使用看守和珍惜，保证资 产完好意思安全，提高使用效率。   资产调拨由使用资产管理部门发起，资产专科管理部门及授权东谈主员审批后能力进行资 产调拨。资产盘货由资产专科管理部门发起，资产使用管理部门、财务管理部门配合完成。 资产使用管理部门负责资产维修，由此产生的维修用度由使用部门承担。   （8）基础设施 REITs 回收资金使用管理   有巢深圳参照《中华东谈主民共和国公司法》《中华东谈主民共和国证券法》《证券刊行上市保 荐业务管理办法》《上市公司监管指引第 2 号——上市公司召募资金管理和使用的监管要求》 《上海证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——范例运作》                              《中国证监会 国度发展改革 委对于鼓动基础设施边界不动产投资相信基金（REITs）试点干系作事的通告》《公开召募 基础设施证券投资基金指引（试行）》《国度发展改革委办公厅对于加速鼓动基础设施边界 不动产投资相信基金（REITs）议论作事的通告》（发改办投资〔2021〕1048 号）等议论法 律、律例及议论范例性文献的划定，并结合公募 REITs 产品特色和公司实践情况，制定了 《基础设施 REITs 回收资金使用管理轨制》范例有巢深圳对 REITs召募资金的管理和使用。   该轨制在召募资金的专户存储、召募资金的使用、召募资金用途变更、召募资金的管 理与监督等方面作出了划定。   放纵 2024 年 9 月 30 日，有巢深圳有董事长 1 东谈主，董事 2 东谈主，监事 1 东谈主。                表 18- 4 运营管理机构管理东谈主员任职情况         姓名                             职务        沈彤东                            董事长         谢骥                             董事        郭世清                             董事        江诗银                             监事   （1）管理东谈主员专科智商和资信情状   有巢深圳的管理层和运营团队领有丰富的保障性租赁住房神气运营教学以及优异的过 往功绩，管理团队来自于著名上市公司并在世界范围内有丰富实践教学，主要东谈主员简历详 见本章节“（二）与基础资产干系的业务情况”之“3、主要负责东谈主员在基础设施神气运营或 投资管理边界的教学情况”。   经核查“世界法院被执行东谈主信息查询系统”（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）和最妙手 民 法 院 的“全 国 法 院 失 信 被 执 行 东谈主 名 单 信 息 公 布 与 查 询 系 统”                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） （http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），上述管理东谈主员均不属于被执行东谈主或失信被执行东谈主，未涉 及要紧诉讼以及仲裁事项等。   （2）同类基础设施神气运营管理的开展情况   有巢深圳的管理层和运营团队领有丰富的保障性租赁住房神气运营教学以及优异的过 往功绩，管理团队来自于著名上市公司并在世界范围内有丰富实践教学，不错为公募 REITs 神气的运营管理提供细密建议。   放纵 2022 年 6 月 30 日，有巢深圳在管神气 54 个，在管房间数逾 55，000 间，其中在营 神气 32 个，房间数逾 21，000 间，同类神气资产边界逾 100 亿元东谈主民币。有巢深圳神气布局 世界，聚焦北上广深成五大中枢城市，在管神气障翳京津冀、长三角、大湾区、长江中游 和成渝经济区等中枢区域及中枢城市。   放纵 2022 年 6 月末有巢深圳投资经营的神气情况详见“十七、原始权益东谈主”之“（二）业 务情况”。   （4）基础设施神气与运营管理机构自有资产或其他受托资产相幽静的保障措施 关权属文凭，资产系数权与运营管理机构相幽静； 巢上海领有幽静的运营收支账户，且其账户资金划转接受基金管理东谈主派驻的财务负责东谈主以 及基金托管东谈主的审批和监督，保障了神气公司资金幽静于运营管理机构； 理机构东谈主员在为基础设施神气提供运营管理服务时，接受基金管理东谈主的监督以录取三方的 审计，有用防守了利益冲突，并保证神气公司的幽静性； 运营管理机构同期向其他机构提供基础设施神气运营管理服务或同期平直或辗转持有其他 基础设施神气的，应采取充分、恰当的措施幸免可能出现的利益冲突。   （三）神气资金收支及风险管控安排   本基金成立后，神气公司拟成就的账户包括监管账户和基本户。其中监管账户是专门 用于接收基础设施神气底层现款流入，向资产搭救证券管理东谈主（代表专项磋磨）或原始权 益东谈主反璧债务本金、利息，向其股东支付股东分成（如有）                          ，进行及格投资，并根据《神气 公司监管协议》约定向神气公司基本户划付神气公司预算内及预算外开销（包括运营服务            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 费开销、运营税费开销、成人道开销、日常运营开销及保证金（含代收代付款）开销）的 东谈主民币资金账户。   基本户是神气公司根据《神气公司基本户监管协议》开立的专门用于接收神气公司监 管户根据基础设施神气月度资金使用磋磨所划转的预算内及预算外开销，并根据《神气公 司基本户监管协议》的约定对外支付（包括运营服务费开销、运营税费开销、成人道开销、 日常运营开销及保证金（含代收代付款）开销）的东谈主民币资金账户。   （1）监管账户和神气公司基本户均在基金托管东谈主分支机构开立，且分别签署了《神气 公司监管协议》和《神气公司基本户监管协议》，根据上述协议对干系账户收支进行管理。   就神气公司的收入而言，根据《神气公司监管协议》约定，自专项磋磨设立日起，项 目公司应以神气公司监管账户收取基础设施神气底层现款流入，即神气公司取得的运营收 入等全部收入以及全部现款流入。如在被监管期间，神气公司其他账户收到基础设施神气 运营收入的，神气公司应在收到该等收入 10 个作事日内全额转付至神气公司监管账户。   就神气公司的开销而言，根据《神气公司监管协议》                         ，监管账户的资金运用包括借钱债 务反璧、股东分成、及格投资、向神气公司基本户划转神气公司预算内及预算外开销，除 为上述目的或经基金管理东谈主书面同意从事神气公司业务进行其他开销外，监管账户内的资 金不得用于其他任何用途。根据《神气公司基本户监管协议》约定，神气公司基本户自项 目公司监管户接收根据基础设施神气月度资金使用磋磨所划转的款项（即预算内及预算外 开销），神气公司基本户的资金运用包括向运营管理机构支付运营服务费、运营税费和成本 性开销、日常运营开销、保证金（含代收代付款）开销、及格投资，除为上述目的或经基 金管理东谈主书面同意从事神气公司业务进行其他开销外，神气公司基本户内的资金不得用于 其他任何用途。   根据账户监管安排，神气公司监管账户、基本户的开销须经基金管理东谈主拜托的东谈主员以 及监管银行的审批通过方可对外开销。根据《运营管理服务协议》约定，每个神气公司原 则上仅保留监管账户和基本户两个账户。                  《运营管理服务协议》收效后，神气公司原则上不 再开立其他账户，如确需开立其他银行账户的，经基金管理东谈主同意后完成开户过程并由基 金管理东谈主、监管银行对该等账户进行监管。   上述现款流的归集与管理机制在各个过错均由基金托管东谈主进行监督，在必要的过错由 基金管理东谈主或其拜托的东谈主员进行审批，保障了资金的安全性。   （四）运营管理服务内容            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   在《运营管理服务协议》有用期限内，运营管理机构应向基金管理东谈主提供以下运营服 务：   （1）运营管理机构负责制定年度经营管理磋磨及基础设施神气预算管理磋磨（“经营 及预算磋磨”）的初步决议，协助神气公司逐层上报至基金管理东谈主进行审议，经基金管理东谈主 书面审批后执行。   （2）负责落实经审议通过的经营及预算磋磨，并按季度编制并向神气公司执行董事上 报预算执行呈报。对于年度预算外开销事宜，协助神气公司逐层上报至基金管理东谈主审议。   （3）制定基础设施神气运营策略的初步决议，包括基础设施神气定位、年度经营主义， 及与经营主义匹配年度营销推行、招租招商和运营磋磨等。协助神气公司逐层上报至基金 管理东谈主进行审议，并负责落实经审议通过的神气运营策略决议。   （4）制定并更新基础设施神气经营价钱体系的初步决议，包括租赁价钱圭表、物业服 务收费圭表、泊车收费圭表绝顶他经营收费圭表等。协助神气公司将初步决议逐层上报至 神气公司执行董事审批，并负责落实执行经审批通过的神气经营价钱体系。   （5）派驻基础设施神气专科营销团队，开展基础设施神气的营销推行及招租招商作事， 包括但不限于线上线下营销推行行为的筹划、组织、实施，和客户跟进及落实租赁等作事。   （6）每季度末提供阛阓呈报，包括相近竞争性物业运营情况采集，并根据外部管理机 构的专科判断提供物业阛阓竞争策略、房钱水平、营销推行措施的干系建议，供神气公司 逐层上报至基金管理东谈主参考决策。   （7）起草圭表租赁合同格式文本，以保障神气公司利益，圭表租赁合同格式文本绝顶 修改需经神气公司执行董事书面/OA 审批同意后方可使用。在最终证明经营价钱体系决议 所缔结的基础设施神气年度房钱价钱决议内，负责客户租赁、租赁备案（如需）、续租、退 租及提前绝交租赁合同等租赁干系作事，包括客户谈判、签署意向租赁合同、签署租赁合 同/物业服务合同、续签订租赁合同/物业服务合同、退租妥协、提前退租追偿等作事。监 控承租东谈主的租赁合同执行情况及对基础设施神气的使用情况，按月度向神气公司执行董事 讲演前述情况。   （8）处理寄托运营管理服务干系的纠纷，若经外部管理机构判断可能触及诉讼或仲裁 的，应实时报神气公司执行董事审批。就外部管理机构在前述纠纷中处理的事项，于 3 个 作事日内向神气公司讲演干系情况。   （9）协助神气公司收取基础设施神气租赁、物业服务、运营等产生的收益（如有），            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 追收欠缴款项等，根据基础设施神气的租赁合同等条件定时向承租东谈主催收房钱绝顶他应付 款项（如有），要求承租东谈主将房钱、物业管理费绝顶他应付款项（如有）转入神气公司指定 的银行账户，同期将催收情况报备神气公司。按租赁合同约定，协助神气公司向承租东谈主退 回租赁保证金予承租东谈主（如触及）。   （10）开展基础设施神气的租赁客户服务作事，包括但不限于重要法定节沐日行为组 织等客户服务作事，以及引入与承租东谈主生计干系的服务供应商等升值服务内容，珍惜租赁 客户关系，合理处理客户投诉。   （11）聘任物业管理方，包括参与物业管理方的选聘、谈判、协助神气公司与物业管 理方签署协议等作事。督促物业管理方执行日常物业服务作事，包括卫生保洁、环境绿化、 日常维修调养、安保、消防、通信及紧迫事故处理等。通过监督和管理物业管理方的物业 管理行为，使物业管理行为达到相应的物业管理合同、泊车场寄托经营协议（如有）约定 的物业管理圭表。   （12）照章制定各项安全管理执法轨制，对神气里面采取必要的安全管理措施，确保 神气的安全有序及通俗运行。遇济急突发事件时实时向神气公司、基金管理东谈主反馈，并处 理该等事件。在《运营管理服务协议》项下，运营管理机构对受托范围内的安全坐蓐管理 作事负首要职责。根据不同的专科性质，运营管理机构负责安排具体日常安全管理作事， 运营管理机构议论专科部门负责专科安全管理的指导和妥协作事。寄托第三方提供服务的， 运营管理机构应当承担的安全管理职责不因此而免除。   （13）配合基金管理东谈主对基础设施神气和管理作事的查看，包括但不限于提供日常管 理贵府和记录等。协助神气公司配合政府及干系部门的各项查看、打听、宽宥作事，包括 不限于济急管理、安全坐蓐、消防查看、环保、各项申报等作事。   （14）基础设施神气运营团队（店长、管家、销售等）由外部管理机构负责东谈主事招聘 及管理，与外部管理机构或其指定方签署劳动合同或劳务合同。   （15）组织开展，并监督妥协对基础设施神气进行的系数修整、改造（包含但不限于 日常普通修整、年度大中修、济急抢修、加固升级等建筑实质及从属设施开垦维修、室内 家私家电等装修升级改造更换等），以保持基础设施神气处于细密的运营状态。   （16）代表神气公司对营销行为或改造维修工程等采购事项实施对外招标（如神气公 司或外部管理机构干系管理轨制需要），代表神气公司进行合同谈判和签署，实施工程监督 及齐备验收（质地验收）等。   （17）制定基础设施神气的财产保障、机器损坏险、公众职责险以绝顶他必要保障险             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 种的投保决议，并协助神气公司购买实足的保障。   （18）      《运营管理服务协议》约定的其他运营管理服务事项。   基金管理东谈主礼聘运营管理机构协助搭救基金管理东谈主完成以下运营管理作事。下述运营 管理事项不组成《运营管理服务协议》约定的寄托代理事项，运营管理机构无权就下述事 项代表基金管理东谈主对外作出干系步履或签署干系协议，基金管理东谈主照章应当承担的职责不 因此而免除。运营管理机构执行的协助事项包括：            《运营管理服务协议》收效后 10 个作事日内，运营管理机构应向   （1）协助预算管理： 基金管理东谈主提交第一个当然年度（指专项磋磨设立日起至专项磋磨设立日所在当然年度 12 月 31 日）的经营磋磨及预算。后续运营管理机构应于每年 11 月 15 日前向基金管理东谈主提交 下一当然年度的经营磋磨及预算。基金管理东谈主应在每年 12 月 31 日前完成证明。如基金管 理东谈主对经营磋磨及预算有异议，应在前述时限届满前书面提议，运营管理机构应实时赐与 调整。   （2）图章管理：基金管理东谈主负责建立神气公司的图章管理、使用轨制。神气公司的印 章包括公章、法定代表东谈主东谈主名章、合同专用章（如有）、财务章、发票章；非经基金管理东谈主 同意，神气公司不得制作或授权使用其他图章。若基金管理东谈主按照干系法律律例、《基金合 同》等基础设施基金文献、            《运营管理服务协议》及基金份额持有东谈主大会决议需使用干系印 章的，运营管理机构应赐与配合。   （3）证照顾理：运营管理机构应代表神气公司苦求、复古并更新神气运营所必需的一 切使用文凭、证照和经营许可等。   （4）档案、贵府归集管理：协助基金管理东谈主建立、保存、管理干系档案与贵府，包括 租赁合同等各项运营管理合同、工程开垦招标采购齐备贵府、承租东谈主档案贵府、种种台账 等。最终管理方式以基金管理东谈主要求为准。   （5）资产收购及处置服务：运营管理机构依据《基金合同》划定的投资主义和投资策 略，不错向基金管理东谈主提供基础设施神气干系的收购和处置商量服务，包括但不限于对相 关资产的收购或出售进行阛阓研究、可行性分析、评估等作事，向基金管理东谈主提议专科意 见和建议，由基金管理东谈主幽静判断和决策后具体实施。   （6）运营管理机构就神气公司苦求外部融资事宜提供协助。   （7）协助神气公司研究政府政策，申报政府补贴、补助、奖励绝顶他类型的款项，申 请转变试点、示范神气等种种荣誉。                  中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）      （1）权利义务转让      运营管理机构有权苦求将《运营管理服务协议》项下的部分或全部权利义务转让给其 指定的第三方，在不违背干系法律律例及《基金合同》约定步履且未组成运营管理主要职 责转寄托的情形下，基金管理东谈主应同意上述安排。若上述情形组成《基金合同》项下需要 召开基金份额持有东谈主大会进行表决的事项，基金管理东谈主应按照《基金合同》履行相应的程 序；运营管理权利义务的贯串主体应相宜《基础设施基金指引》及干系法律律例要求的主 体。      （2）转寄托不容      运营管理机构不得将其运营管理基础设施神气的主要职责转寄托给其他机构。      运营管理机构有权为履走运营职责而寄托其他专科服务机构、供应商或指定其关联方 （合称“第三方服务提供者”）提供如下运营服务范围中的非主体、非关键性服务（合称“辅 助性服务”），包括但不限于告白首布服务、物业服务、招商代理服务、绿化及景不雅管理、 专科时期性服务、保洁服务、安保服务、垃圾清运服务、消防服务、通信、房产中介服务、 东谈主事代理服务、招投标代理服务、工程监理服务、工程神气管理服务、设施开垦维保服务 等须特殊禀赋及履历方可提供的服务，以及基金管理东谈主招供的其他非主体、非关键性服务 事项，转寄托用度由运营管理机构承担。      运营管理机构决定由第三方服务提供者提供神气辅助性服务时，运营管理机构应当行 使合理的交易判断以确保该等级三方服务确为业务的开展所需要，运营管理机构应勤勉尽 职地对第三方服务提供者的作事进行监督，且运营管理机构对基金管理东谈主应承担的运营管 理服务义务不因此调动或减损。      （五）运营服务费      外部管理机构就提供《运营管理服务协议》项下的运营管理服务有权收取运营服务费， 运营服务费由以下四部分用度组成：      运营服务费=东谈主员服务费+基本服务费 A+基本服务费 B+激发服务费      东谈主员服务费采取酬报制，包括外部管理机构为提供运营管理服务所配备的店长、管家 等干系东谈主员的东谈主工成本开销及酬报手续费。缠绵方式为：  “东谈主员服务费”包含在本招募说明书“二十三、基金的用度与税收”等处败露的“浮动管理费 C1” 中。                  中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）      东谈主员服务费=神气公司运营收入*东谈主员服务费费率      东谈主员服务费费率：2022 年为 5.22%，2023 年及以后为 5.18%      上述公式缠绵的东谈主员服务费为已包含升值税的用度。      基本服务费 A 基于基础设施神气不含水电费等代登科度的营业收入计提，基本服务费 A 主要障翳运营管理过程中外部管理机构发生的行政用度、销售用度、客群行为用度、外 部管理机构职工住房用度、资产标签用度、电子签章、电子印鉴及短服气务等外采信息使 用费、日常法律服务用度（触及诉讼、仲裁等争议处分步履的除外）、其他营运用度（班车 等）、品牌使用费、信息系统使用费及《运营管理服务协议》约定的运营管理寄托事项服务 用度，计提比例根据上述干系成本占营业收入比例情况确定。      基本服务费 A21=神气公司运营收入*基本服务费费率      基本服务费费率：2022 年为 5.22%，2023 年及以后为 4.89%      上述公式缠绵的基本服务费 A 为已包含升值税的用度。      基本服务费 B 为《运营管理服务协议》约定的运营管理协助事项服务用度等。      基本服务费 B22=神气公司运营收入*3.3%      上述公式缠绵的基本服务费 B 为含升值税的用度。      当且仅当实践运营净收益不低于主义运营净收益时收取激发服务费，激发服务费基于 实践运营净收益与主义运营净收益的差额计提。其中，实践运营净收益根据每年审计呈报 确定，主义运营净收益在基金成立后的前两个当然年度根据可供分配金额测算呈报干系预 测数据确定，而后年度根据经营及预算磋磨的干系数据确定。      激发服务费23=（实践运营净收益-主义运营净收益）×20%      上述公式缠绵的激发服务费为含升值税的用度。      （六）运营管理机构的考核      基金管理东谈主有权对运营管理机构的运营管理服务进行检考查核，以全面、客不雅评估其 中。 中。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 服务质地；如运营管理机构提供的运营管理服务不相宜《运营管理服务协议》约定的，基 金管理东谈主有权要求外部管理机构在其指定的合理期限内整改。 期间的运营净收益主义金额的 95%，运营管理机构应当分析未完成上述考核主义的原因并 提议整改措施，且基金管理东谈主有权约谈运营管理机构的对应运营负责东谈主。 期间的运营净收益主义金额的 90%，运营管理机构应当分析未完成上述考核主义的原因并 提议整改措施，且基金管理东谈主有权要求运营管理机构更换对应的运营负责东谈主绝顶他主要应 承担职责的东谈主员。   （七）运营管理机构的解聘情形和步履 （“法定解聘情形”）之一的，基金管理东谈主应当解聘外部管理机构：   （1）运营管理机构因故意或要紧谬误给基础设施基金形成要紧损失；   （2）运营管理机构照章散伙、被照章破除、被照章宣告歇业或者出现要紧犯法违法行 为；   （3）运营管理机构专科禀赋、东谈主员配备等发生要紧不利变化已无法络续履职；   为免歧义，任期内因适用的法律律例或监管执法变更导致上述法定情形调整（包括内 容变更、圭表细化、新增或减少情形等）的，上述法定情形应相应调整并平直适用，且无 需另行签署补充协议。 基金份额持有东谈主大会进行表决，并应经参加大会的基础设施基金份额持有东谈主所持表决权的 二分之一以上表决通过。与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有东谈主就解聘、更换运 营管理机构事项无需规避表决，中国证监会招供的特殊情形除外。 机构后，有权选聘新的运营管理机构提供基础设施神气的运营服务。 出解聘运营管理机构决定而且基金管理东谈主发出解聘的书面通告之日起《运营管理服务协议》 绝交；基金管理东谈主基于法定解聘情形之外的其他情形解聘运营管理机构的，则自基金份额 持有东谈主大会作出解聘运营管理机构的决议而且发出解聘的书面通告之日起《运营管理服务 协议》绝交。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （1）发生运营管理机构解聘情形的，继任运营管理机构应同期相宜以下圭表： 《金钱 FORTUNE》杂志公布的世界 500 强企业； 教学； 要紧犯法违法记录，神气运营期间未出现安全、质地、环保等方面的要紧问题。   （2）经约定步履聘任新任运营管理机构的，基金管理东谈主、神气公司应当按照与《运营 管理服务协议》的条件和条件实质不异的内容与其签订新的运营管理服务协议，由继任运 营管理机构享有并承担运营管理机构在《运营管理服务协议》项下实质不异的全部权利和 义务。   （八）爽约职责 一方违背《运营管理服务协议》的部分或全部约定，均应向守约方承担爽约职责，并补偿 因其爽约给对方形成的平直实践损失。 神气公司应向运营管理机构络续支付运营服务费直至应付未付金额支付收场为止，并补偿 因其未按期足额支付运营服务费给运营管理机构形成的平直实践损失。   （1）运营管理机构未履行、怠于履行或未统统履走运营管理职责或协助职责，给神气 公司、基础设施基金形成损失的。   （2）运营管理机构未配合基金管理东谈主、资产搭救证券管理东谈主等机构履行信息败露义务， 或败露信息存在空虚记录、误导敷陈或要紧遗漏的。   （3）运营管理机构违背守密义务的。   （4）运营管理机构履走运营管理职责不相宜适用法律划定和《运营管理服务协议》约 定，且在基金管理东谈主要求的合理期限内拒不改正或者情节严重的。   （5）运营管理机构在履行《运营管理服务协议》过程中违背干系法律律例、《运营管 理服务协议》约定的其他事项。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 刑事诉讼或仲裁，如果守约方被要求就该等索赔、行政/民事/刑事诉讼或仲裁付出任何款 项，或者被要求行为对该等索赔、民事或刑事诉讼、步履、指控或公诉进行抗辩的任何费 用（包括但不限于合理的讼师费）而付出任何款项，爽约方应向守约方偿付或补偿该等款 项。尽管有上述划定，如果基金管理东谈主经从运营管理机构之外的其他方赢得足额补偿的， 运营管理机构无须就该等索赔向基金管理东谈主承担职责，且对于保单可实践理赔金额之内的 基金管理东谈主受偿事项，运营管理机构亦无须向基金管理东谈主承担职责。 理服务协议》      ，若任何一方无梗直事理片面绝交《运营管理服务协议》的，爽约方应当赔 偿因其爽约给对方形成的平直实践损失，同期守约方有权要求络续履行《运营管理服务协 议》。   （九）运营管理风险管控安排   根据《运营管理服务协议》              《监管协议》的约定，神气公司实行预算管理。由运营管理 机构协助神气公司制定年度经营磋磨及预算并报基金管理东谈主进行审批，神气公司按照基金 管理东谈主审批通过的经营磋磨及预算进行日常经营，在基金管理东谈主审批通过前，神气公司监 管账户原则上不得向基本户划付资金；如神气公司应经营确需开支，且神气公司基本户内 账户不足支付的，神气公司根据基金管理东谈主指定东谈主员的划付指示按照前一年度平均每季度 支付金额先行拨付至神气公司基本户。待年度经营及预算磋磨审批通过后，再按实践批复 的预算金额与已拨付预算金额的各异，按摄影应方式处理。   对于超出预算的开销，运营管理机构应于付款截止日前 10 个作事日或超出预算开销事 项发寿辰起 3 个作事日内（孰早）的日历向基金管理东谈主提议书面苦求比肩明超出预算的具 体原因，并提交资金使用磋磨。对外支付的预算外用度需经过基金管理东谈主的审批同意后， 方可将该笔款项由神气公司监管账户拨付至神气公司基本户进行对外支付。   本基金成立并完成神气公司收购后，基金管理东谈主将根据干系法律律例、基金合同、《运 营管理服务协议》的约定实时办理基础设施神气图章证照、账册合同、账户管理权限交割 并进行妥善管理。   神气公司原则上仅保留监管账户和基本户两个账户。                         《运营管理服务协议》收效后，项             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 目公司原则上不再开立其他账户，如确需开立其他银行账户的，经基金管理东谈主同意后完成 开户过程并由基金管理东谈主、监管银行对该等账户进行监管，具体监管方式以届时协商一致 为准。神气公司应当为基金管理东谈主通达神气公司全部账户的银企直联的查询与转账权限。   《运营管理服务协议》收效时，若神气公司除了监管账户和基本户外还开立了其他银 行账户的，外部管理机构应负责协助神气公司于基金管理东谈主指定的时限内完成该等账户的 销户手续，并将干系账户余额（如有）拨付至监管账户。   （1）监管账户   监管账户在监管银行开立，用于接收基础设施神气底层现款流入，向资产搭救证券管 理东谈主（代表专项磋磨）或原始权益东谈主反璧债务本金、利息，向其股东支付股东分成（如有）                                        ， 进行及格投资，并根据《神气公司监管协议》约定向神气公司基本户划付神气公司预算内 及预算外开销（包括运营服务费开销、运营税费开销、成人道开销、日常运营开销及保证 金（含代收代付款）开销）            。除为上述目的外，非经基金管理东谈主书面同意，神气公司资金监 管账户内的资金不得用于其他任何用途。   监管账户对外划款时，应根据神气公司、基金管理东谈主以及监管银行签署的《神气公司 监管协议》的约定执行，基金管理东谈主及神气公司应按照资金用途所对应的审批权限对监管 账户资金的开销进行审批，并按照《运营管理服务协议》及《神气公司监管协议》的约定 完成支付。神气公司监管账户的预留印鉴由基金管理东谈主指定。   《神气公司监管协议》收效后，基金管理东谈主应于 3 个作事日内向运营管理机构递交一 份《神气公司监管协议》的签署扫描件，并将神气公司监管账户的使用机制和过程等事项 通告运营管理机构。   神气公司监管账户为接收和存放基础设施神气底层现款流入的独一账户。如神气公司 的除神气公司监管账户外的其他账户收到任何底层现款流入的，运营管理机构应协助神气 公司自收到该笔资金起 10 个作事日内将该笔资金全额划转至神气公司监管账户。   （2）基本户   神气公司基本户用于接收自监管账户划转的神气公司预算内及预算外开销，并用于运 营服务费开销、运营税费开销、成人道开销、日常运营开销及保证金（含代收代付款）支 出以及进行及格投资。基本户的预留印鉴应由基金管理东谈主指定。神气公司基本户的开销须 经基金管理东谈主拜托的干系东谈主员和监管银行的审批后方可划出。   （1）按时呈报             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   根据《运营管理服务协议》约定，运营管理机构应当制定《月度呈报》《季度呈报》 《中期呈报》《年度呈报》，并在约定的时间内将上述呈报提供给基金管理东谈主和磋磨管理东谈主。   （2）临时呈报   根据《运营管理服务协议》约定，当发生可能对基金投资价值或价钱有实质性影响的 要紧事件时，运营管理机构应当编制《临时呈报》报送给基金管理东谈主和磋磨管理东谈主。基金 管理东谈主通过上述呈报实时掌执神气公司运营情状，并根据运营情状制定相应策略或作出决 策。   （3）管理监督   运营管理机构提供运营管理服务期间，基金管理东谈主、资产搭救证券管理东谈主应情切运营 管理机构的主体履历、干系禀赋、东谈主员配备、公司治理、财务情状等是否持续相宜法律法 规要求，是否持续具备充分的履职智商，并进一步情切执走运营管理职责的步履是否毁伤 基金管理东谈主、资产搭救证券管理东谈主、神气公司利益，是否实足严慎和勤勉。运营管理机构 接受基金管理东谈主、资产搭救证券管理东谈主、神气公司对运营管理服务内容进行的监督，根据 要求配合基金管理东谈主开展监管作事，并实时提供相宜要求的干系贵府、回复基金管理东谈主提 出的问题。必要时，为基金管理东谈主、资产搭救证券管理东谈主、神气公司顺利开展监监作事免 费提供所需的局面及开垦和其他一切必要的便利和搭救。   基金管理东谈主、资产搭救证券管理东谈主在监督管理过程中发现运营管理机构的履职步履明 显不相宜法律律例划定和《运营管理服务协议》约定的，基金管理东谈主、资产搭救证券管理 东谈主应当书面通告运营管理机构进行整改，见告需要整改的具体事项以及需要达到的整改要 求及完成时限。运营管理机构收到基金管理东谈主、资产搭救证券管理东谈主发出的整改通告后， 应当根据基础设施神气的实践情况针对整改通告中列明的整改事项和整改要求赐与反馈， 并协商确定落实整改决议。如运营管理机构在整改期限拒不改正，或者在整改决议确定后， 运营管理机构断绝执行或执行不到位，应按照《运营管理服务协议》约定承担爽约职责。   基金管理东谈主、资产搭救证券管理东谈主对外部管理机构从事基础设施神气运营管理行为而 保存的记录、合同等文献，查看频率不少于每半年 1 次。   （十）极点情形与豪放措施   基础设施神气为位于上海市的保障性租赁住房资产，基础设施神气的房钱订价、房钱 调整、承租东谈主筛选圭表、税收优惠受行业政策影响较大，基础设施神气收益水平可能因相 关政策的不利变动或不可抗力因素受到影响。对此，基金管理东谈主制定了豪放预案，具体如 下：             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （1）房钱订价和调整的行业政策   根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》沪住建范例联20223 号，保障 性租赁住房租赁价钱（一房一价）由出租单元制定，初度订价和调价应报神气所在地的区 房屋管理部门备案，并向社会公布；实践执行的租赁价钱不得高于备案价钱。   面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价钱应在同地段同品性阛阓租赁住房房钱的九 折以下。初度订价前，出租单元应寄托专科房地产估价机构对神气同地段同品性阛阓租赁 住房房钱进行评估。出租单元对保障性租赁住房的备案租赁价钱不错按年度调整；备案租 赁价钱调增的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段阛阓租赁住房房钱同期增 幅，且年增幅应不高于 5%。   （a）企业根据上海市房管局监测的同地段阛阓房钱同期涨幅与 5%房钱涨幅以内制定 调价决议，并报送松江区房管局审核备案；   （b）上述决议经神气所在区房管局核定，并根据核定决议发布房钱调整批复；   （c）有巢深圳根据区房管局房钱调整批复，对新签订租赁合同或合同到期续签的，按 调整后的房钱执行；租赁合同期内的，房钱不作调整。   （2）极点情况下影响分析及豪放措施   鉴于上海市干系的保障性租赁住房政策于 2022 年刚推出，尚未有保障性租赁住房神气 出现年度调整房钱的情况，莫得历史教学数据参考。如极点情况下，因行业政策变动，基 础设施神气房钱调整决议未获干系主管部门批准，或批复的房钱调整幅度低于预期，基础 设施神气将不可按磋磨调整神气房钱，存在房钱收入无法按预期增长的风险，进而影响基 础设施神气的预期收益水平。   此外，如受极点情况的影响，干系政府部门或主管机构可能针对租赁住房行业出台饱读 励、倡导房钱减免的政策，如本基金持有的基础设施神气对佃农进行减租或免租，可能直 接形成基础设施神气房钱收入镌汰，对本基金收益产生不利影响。2）豪放措施   （a）运营管理机构有巢深圳是世界 500 强央企华润集团下属国有企业，2018-2021 年， 有巢深圳率先参与租赁住房改革，成为专科公寓资产投资开发运营商，入驻 15 座城市，管 理房间量进取 5 万间，公寓管理房间总量位列央企第一，已在租赁住房运营过程中积聚了                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 丰富的运营管理教学，保障基础设施神气按照议论保障性租赁住房管理划定，照章合规进 行房钱订价和调整。   （b）在基础设施神气改日房钱增长率方面，假设有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气 租赁住房部分 2024-2025 年的增长率为 2%，2026 年、2028 年、2029 年和 2031 年的增长率 为 2.5%。同期琢磨房钱价钱调整可能存在的不确定性，在累计房钱增长达到 5%的 2027 年 和 2030 年将房钱增长率调整为 0%。基础设施神气行为 2021 年新营业的神气，面前增长率 成就均低于 5%，不错收受一定的极点的房钱政策风险。   （c）基础设施神气行为上海市 001 号及 002 号纳入保障性租赁住房管理的神气，运营 管理团队已与松江区干系主管单元进行了深入持续的疏导交流，实时了解政策变化的情况， 积极疏导调价机制及过程。   （d）对于干系政府部门或主管机构荧惑、倡导房钱减免的政策，基金管理东谈主与运营管 理机构将与政府部门或主管机构进行积极妥协、疏导。本基金在基金份额持有东谈主大会召开 事由中已约定“法律律例及中国证监会划定的和基金合同约定的对基金合同当事东谈主权利和义 务产生要紧影响的其他事项，包括但不限于国度或当地有权机构基于新冠疫情等原因出台 干系划定、政策等荧惑、倡导基础设施神气减免房钱等情形（原始权益东谈主等通过干系安排 使得房钱减免事项不影响基金份额持有东谈主利益的除外）                        ，以绝顶他应当召开基金份额持有东谈主 大会的事项。”同期，本基金在不需召开基金份额持有东谈主大会的事项中已约定“国度或当地 有权机构基于新冠疫情等原因出台干系划定、政策等荧惑、倡导基础设施神气减免房钱， 但基金管理东谈主、运营管理机构通过减免管理费，或者原始权益东谈主等通过协助苦求干系部门 采取平直给予佃农补贴的神气实施减免，或者原始权益东谈主自身绝顶关联主体或者其协助申 请干系部门就减免事宜给予神气公司补偿等缓释方式使得对应期间神气公司未发生因减免 房钱的政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下落的情形；或基于明确 适用于基础设施基金的干系强制性法律律例、政策要求导致基础设施神气减免房钱的情形”。   因此，对于干系政府部门或主管机构荧惑、倡导房钱减免政策的，基金管理东谈主将根据 协议约定决定是否召集基金份额持有东谈主大会有权决定政策落实决议，并推动运营管理机构 积极采取措施缓释房钱减免带来的基础设施神气收入镌汰风险。   （1）上海市保障性租赁住房佃农圭表   根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）                         》划定，对佃农准入要求为：在上 海市正当作事且住房贫瘠的在职东谈主员绝顶良伴、子女。住房贫瘠面积圭表原则上按照家庭             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 在本市一定区域范围内东谈主均住房建筑面积低于 15 平方米确定。家庭东谈主均住房建筑面积根据 本东谈主和良伴、子女领有产权住房和承租公有住房情况核定。   （2）极点情况下影响分析及豪放措施   根据当前上海市政策，对佃农的弃取圭表主要包括正当作事和东谈主均住房建筑面积低于 下，如政策趋严，成就更多的限制条件，如佃农收入水平（要求收入水平镌汰）、作事行业 类别（阻挡特定荧惑类行业）、作事年限（作事年限不进取设定圭表）等，可能大大镌汰保 障性租赁住房的客群范围，从而使得基础设施神气的佃农起原减少、出租率镌汰，对基础 设施神气经营和收益带来不利影响。   （a）根据世界第七次东谈主口普查数据，上海市行为流动东谈主口边界最宽绰的城市之一，外 省市来沪常住东谈主口为 1048 万东谈主，占全市常住东谈主口的 42.1%，上海市有着宽绰的东谈主口基数； 根据“2021 上海民生访谈”统计，上海市租房主谈主口约为 1，000 万，占到常住东谈主口的 40%。庞 大的租赁住房需求，在一定程度上能够缓释佃农客群范围缩小的风险。   （b）根据《对于加速发展保障性租赁住房的意见》（国办发【2021】22 号），保障性 租赁住房主要处分相宜条件的新市民、后生东谈主等群体的住房贫瘠问题，这一顶层假想，面 向的恰是新市民和新后生，计算短期内不会发生较大的变化。上海市出台的《上海市保障 性租赁住房租赁管理办法（试行）               》政策，是在落实《对于加速发展保障性租赁住房的意见》 指导精神的基础上，进一步明确了保障性租赁住房的苦求条件，已对佃农的作事和一定范 围内的住房面积作出了明确限制，琢磨到保障性租赁住房的顶层假想精神，改日针对收入、 行业等成就限制的可能性较小。   （c）运营管理机构具有丰富的租赁住房运营管理教学，在品牌、阛阓拓展、招租和经 营模式等方面具有走漏的上风，前期也积聚了巨额的客户资源。如改日佃农准入圭表趋严， 佃农范围缩小，运营管理机构不错凭借其运营智商和教学来获取有用的佃农资源，镌汰政 策层面的影响。   （1）保障性租赁住房税收优惠政策情况   根据《对于完善住房租赁议论税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡开垦部公 告 2021 年第 24 号）划定：1）取得干系认定的住房租赁企业一般征税东谈主向个东谈主出租住房取               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 得的收入可弃取适用浅近计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%缠绵缴纳升值税；2）对企 事迹单元、社会团体以绝顶他组织向个东谈主、专科化边界化住房租赁企业出租住房的，减按   基础设施神气已赢得保障性租赁住房神气认定书，其向个东谈主出租住房适用上述升值税 和房产税的优惠政策。   （2）极点情况下影响分析及豪放措施   《对于完善住房租赁议论税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡开垦部公告 性租赁住房税收优惠政策存在调整或无法络续延长的可能。如因上述税收政策调整或者基 础设施神气不餍足税收优惠政策适用的条件，而导致神气公司需要加多干系税费开销，则 神气公司的可供分配现款流将受到不利影响。   搭救和发展保障性租赁住房是响应《中共中央对于制定国民经济和社会发展第十四个 五年议论和二〇三五年远景主义的建议》中“扩大保障性租赁住房供给”的重要举措。《对于                （财政部 税务总局 住房城乡开垦部公告 2021 年第 24 完善住房租赁议论税收政策的公告》 号）于 2021 年出台，出台时间较新，在纵情发展保障性租赁住房的计策布景下，干系税收 优惠政策计算在一按时间内具有富厚性。   基础设施神气的房钱制定和佃农准入严格顺从上海市保障性租赁住房管理的干系要求， 根据《运营管理服务协议》约定，运营管理机构尽一切合理极力确保基础设施神气运营过 程中神气公司耐久投诚保障性租赁住房运营管理的监管政策要求。   神气公司将密切情切税收政策的变动，与税务主管部门保持疏导，按照政策要求进行 征税。   本基金《招募说明书》之“八风险揭示”之“（二）与基础设施神气干系的风险”已败露 “租赁住房税收优惠政策无法延续适用导致现款流下落的风险”如下：   基础设施神气已赢得保障性租赁住房神气认定书。神气公司根据《对于完善住房租赁 议论税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡开垦部公告 2021 年第 24 号）划定，向 个东谈主出租住房取得的收入可弃取适用浅近计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%缠绵缴纳 升值税；向个东谈主、专科化边界化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征收房产税。未           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 来若保障性租赁住房税收优惠政策调整或者基础设施神气不餍足税收优惠政策适用的条件， 则存在神气公司干系税费开销加多，基金可供分配金额下落的风险。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                  十九、利益冲突与关联交易   （一）利益冲突情形   由中原基金行为基金管理东谈主的“中原北京保障房中心租赁住房阻滞式基础设施证券投资 基金”已于2022年8月23日败露了《中原北京保障房中心租赁住房阻滞式基础设施证券投资 基金基金合同收效公告》，中原北京保障房REIT是主要投资于租赁住房类基础设施神气的 基础设施证券投资基金，因此，本基金成立后，基金管理东谈主将管理与本基金同类型的基础 设施基金。   本基金的运营管理机构和原始权益东谈主均为有巢深圳，有巢深圳持有其他同类型租赁住 房神气，详见本招募说明书“十七、原始权益东谈主”之“（二）业务情况”。   本基金的原始权益东谈主均为有巢深圳，有巢深圳持有其他同类型租赁住房神气，详见本 招募说明书“十七、原始权益东谈主”之“（二）业务情况”。就上海市保障性住房供求关系及原 始权益东谈主自持保障性租赁住房的利益冲突情况分析如下：   （1）保障性住房阛阓供求关系   根据上海市松江区第七次东谈主口普查炫耀，松江区常住东谈主口为191.0万东谈主，比拟于2010年 松江区第六次东谈主口普查的158.2万东谈主，10年间常住东谈主口加多32.7万东谈主，增长率为20.7%；平 均每年增长3.27万东谈主，年平均增长率为2.07%。全区常住东谈主口中，外省市来松常住东谈主口为 十年共加多了17.7万东谈主，增长18.9%，高于上海市平均增长率。松江区外省来松常住东谈主口增 速较快，跟着G60科创走廊开垦陆续加速促进城市开垦和产城融会，种种产业东谈主才对多主 体、全地点、高品性的租赁住房需求将持续攀升。其次，依托着松江大学城的培育资源， 松江将成为最具活力的重要增长极，陆续丰富宜居新内涵，招引更多的优秀东谈主才及高校毕 业生扎根松江、扎根长三角G60科创走廊，为松江东谈主才储备和发展提供坚实保障。根据目 前松江区常住东谈主口增速以及新增常住东谈主口租房居住需求情况，计算改日松江区每年新增租 住需求较大。   从供给看，放纵2021年底，松江区共出让13宗租赁住房用地（R4），其中4个神气还是 建成入市，总建筑面积约33万平方米，累计孝顺约5，400套租赁住房，平均出租率达90%以              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 上。根据神气拿地时间与议论建筑面积，计算改日三年松江区租赁住房供应约40万平方米， 供应套数分别为4，500套、1，500套、2，000套（租赁住房套数按照建筑面积50平方米/套假设）。   从供求关系看，神气所在的松江区改日三年的租赁住房供应与需求比拟仍有较大缺口。   （2）原始权益东谈主绝顶关联方自持保障性住房情况   放纵2022年6月30日，除有巢泗泾神气及有巢东部经开区神气，华润置地绝顶子公司合 计领有或经营54处租赁住房神气（包括两处政府搭救的租赁物业）                              ，其中七个神气位于上海， 其余47个神气位于其他城市，包括北京、深圳、成都、嘉兴、杭州、大连、东莞、南京、 天津、宁波、广州、武汉、烟台和苏州。   在位于上海的7个神气中，有6个神气在松江区之外的其他行政区，该等神气与基础设 施神气的区域、定位等存在各异： 则对佃农的竞争性将大大减弱，甚而不错以为彼此无显耀影响。上述6个神气位于上海市的 其余不同行政区，与基础设施神气有走漏的地舆分隔； 端物业，平均月房钱在3，000元东谈主民币至8，000元东谈主民币不等，与基础设施神气的定位及主义 佃农不同； 的不休。   基于以上各异分析，上述6个神气与基础设施神气不存在显耀的竞争关系或利益冲突情 形。   上海天安金谷神气与本神气均位于松江区，并吞滑政区的一处租赁住宅物业（“并吞滑 政区”神气），具体位于松江经济时期开发区西侧，距有巢东部经开区神气约14.6公里，距 泗泾神气约15.6公里。从“并吞滑政区”神气天安金谷神气到有巢东部经开区神气及泗泾项 目的群众交通勤时间分别约为2小时和1.5小时。“并吞滑政区“神气天安金谷神气仍在开垦 中。因此，放纵2021年12月31日的三年内，“并吞滑政区”神气天安金谷神气莫得产生任何 收入。   以下舆图直不雅展示“并吞滑政区”神气天安金谷神气与基础设施神气的地舆位置：              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）            图 19- 1 天安金谷神气与基础设施神气的地舆位置   本神气和“并吞滑政区”神气天安金谷神气均面向群众阛阓，应届毕业生和年青白领工 东谈主是主要佃农群体。当这些佃农在弃取租赁住房时，关键琢磨因素是与作事场所的距离和 日常通勤的便利性。因此，“并吞滑政区”神气天安金谷神气的主义佃农与神气访佛度较低， 原因如下表所示：              表 19- 1 基础设施神气与天安金谷神气分析            泗泾神气        东部经开区神气           天安金谷神气                                     天安金谷神气位于上海松                                     江区天安金谷科技园（“天                                     安公园”）。园区首期占地         泗泾神气位于松江区    有巢东部经开区神气位于    280亩，议论引进以生命科         泗泾县，聚集上海地    松江区松江工业园区东     学、新能源、新材料、信 地舆位置         铁9号线。        区。区内企业300余家，   息产业、东谈主工智能为重点                      占大地积5，885亩。    的转变科技企业。                                     距有巢东部经开区神气约                                     天安金谷神气磋磨主要服         泗泾神气的主要佃农                   务 于 在“天 安 公 园”工 作 的         群体是通过上海地铁9   有巢东部经开区神气的主    白领和年青东谈主。         号线陡立班的白领以    要佃农群体是在松江工业    距离上海地铁9号线和松江 主义佃农         及泗泾县内确当地工    园区东区作事的白领和年    工业园区东区很远，神气         东谈主。           轻专科东谈主士。         不太可能招引通过上海地                                     铁9号线通勤或在松江工业                                     园区东区作事的佃农。         保障性租赁住房的供豪放象是在本市正当作事且       “天安金谷神气非保障性租 保障性租赁   住房贫瘠的在职东谈主员绝顶良伴、子女。其中，住       赁住房，因此不受与政府  住房     房贫瘠面积圭表原则上按照家庭在本市一定区域       搭救的租赁物业议论的限         范围内东谈主均住房建筑面积低于15平方米确定。       制和条件的不休。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   综上，鉴于（1）天安金谷神气物业与本神气佃农访佛度有限；（2）有巢深圳将出具对 REITs神气非竞争协议，天安金谷神气对于本神气不会组成实质性竞争。   （二）利益冲突情形分析   基金管理东谈主同期管理其他投资于同类型基础设施神气的基础设施基金，如该等基础设 施基金的投资策略、基础设施神气所在区域、基础设施神气运营管理策略与本基金不异或 相近的，本基金与基金管理东谈主管理的其他基础设施基金将可能面对潜在利益冲突，包括： 投资、神气收购、运营、采购服务、市局面位绝顶他经营层面等方面的竞争和利益冲突。 本基金与中原北京保障房REIT之间不存在要紧利益冲突或竞争关系，具体分析如下：   （1）基础设施神气区位、面向客群不同   中原北京保障房REIT发轫投资的基础设施神气为位于北京市的群众租赁住房神气，其 面向的客群包括廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭、具有北京市城镇户籍 且收入餍足一定条件的家庭，或外省市来京连气儿作事一定年限、能够提供同期暂住讲解、 缴纳住房公积金讲解或参加社会保障讲解等条件的东谈主群；本基金发轫投资的基础设施神气 为位于上海市的保障性租赁住房神气，其面向客群是在上海市正当作事且住房贫瘠的在职 东谈主员绝顶良伴、子女。住房贫瘠面积圭表原则上按照家庭在本市一定区域范围内东谈主均住房 建筑面积低于15平方米确定。   从神气区位上分析，中原北京保障房REIT投资的基础设施神气位于北京市，而本基金 拟投资的基础设施神气位于上海市，所处城市不同且地舆距离较远，不存在竞争关系；从 面向客群分析，中原北京保障房REIT对承租东谈主的户籍、收入等有一定要求，而本基金拟投 资的基础设施神气未对承租东谈主的户籍、收入等提议要求，在面向客群方面有较大各异。   （2）投资及扩募范围不同   根据中原北京保障房REIT基金合同约定：“本基金存续期内按照本《基金合同》的约 定以 80%以上基金资产投资于租赁住房类基础设施资产搭救专项磋磨，将优先投资于以北 京保障房中心或其关联方领有或保举的租赁住房基础设施神气为投资标的的资产搭救专项 磋磨”，而本基金对投资范围的约定为：“本基金存续期内按照《基金合同》的约定以80% 以上基金资产投资于租赁住房类基础设施资产搭救专项磋磨，并将优先投资于以有巢住房 租赁（深圳）有限公司或其关联方领有或保举的租赁住房基础设施神气为投资标的的资产 搭救专项磋磨”，在扩募阶段拟购入的基础设施神气计算主要起原于各自的原始权益东谈主或其 关联方，因此，在扩募方面亦不存在要紧利益冲突或竞争关系。                 中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    （3）运营管理机构不同    针对中原北京保障房REIT和本基金的运营管理，基金管理东谈主礼聘了不同的运营管理机 构且其不存在关联关系，能够实现神气富厚运作。同期，不同的运营管理机构和运营管理 东谈主员有用的幸免了运营管理过程中的利益冲突。    具体而言，中原北京保障房REIT礼聘的运营管理机构为北京保障房中心有限公司（简 称“北京保障房中心”）。北京保障房中心为北京市国资委独家出资成立的国有独资公司，北 京市国资委是其出资东谈主和实践阻挡东谈主；本基金礼聘的运营管理机构为有巢深圳，其独一股 东为华润置地控股有限公司，华润置地控股有限公司的独一股东为华润（深圳）有限公司， 华润（深圳）有限公司的独一股东为Boom Go Group Limited，Boom Go Group Limited的唯 一股东为华润置地有限公司，实践阻挡东谈主为中国华润有限公司。    要而论之，本基金与中原北京保障房REIT之间不存在要紧利益冲突或竞争关系。    如原始权益东谈主/运营管理机构为其他同类型基础设施神气提供运营管理服务或持有同类 型基础设施神气，运营管理机构在东谈主员、开垦配备、管理模式和水平、资源分配、市局面 位等方面可能与本基金存在利益冲突。    （三）利益冲突防守措施    基金管理东谈主将严格作念到风险进攻，基金财产进攻，防守利益冲突。改日对于拟刊行同 类资产的基础设施基金，在遴择神气时，将充分评估标的神气与现有基础设施神气的竞争 关系，如存在较大利益冲突的可能性，基金管理东谈主勉强基础设施基金建立干系的利益冲突 防守机制，在基金管理东谈主的各项轨制中明确防守办法和处分方式，并严格按照干系法律法 规以及基金管理东谈主里面管理轨制防守利益冲突。    （1）在里面轨制层面，基金管理东谈主制定了《中原基金管理有限公司异常交易监控与报 告管理办法》《中原基金管理有限公司公正交易轨制》和《中原基金管理有限公司投资组合 参与关联交易管理轨制》等，能够有用防守本基金层面的利益冲突和关联交易风险，保障 基金管理东谈主管理的不同基金之间的公正性。    针对公募 REITs 业务，基金管理东谈主还制定了《中原基金管理有限公司公开召募基础设 施证券投资基金投资管理轨制》《中原基金管理有限公司公开召募基础设施证券投资基金投 资风险管理轨制》和《中原基金管理有限公司公开召募基础设施证券投资基金投资风险管 理轨制》等，建立了基础设施证券投资基金的里面运营管理执法，能够有用防守不同基础 设施基金之间的利益冲突。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   针对公募REITs业务的潜在利益冲突的防守，基金管理东谈主专门制定了《中原基金管理有 限公司公开召募基础设施证券投资基金公正交易轨制（试行）》，该轨制从基础设施基金的 投资决策的里面阻挡、运营管理的利益运送、运营管理利益冲突的防守、信息进攻和其他 里面阻挡角度，对防守措施进行了细化。   （2）在基础设施基金的运营管理层面，根据《公正交易轨制》，基金管理东谈主管理的同 类型、不同的基础设施基金应礼聘不同的运营管理机构，且不同基础设施基金的运营管理 机构之间原则上不应存在关联关系。                《公正交易轨制》还约定了各基础设施基金神气公司的 年度磋磨及预算原则上应由运营管理机构制定初稿，经基金管理东谈主审批通过后执行，必要 情况下，不错礼聘外部专科机构对年度磋磨和预算发表专科意见。同期，《公正交易轨制》 还针对不同基础设施基金之间彼此投资和资金拆借进行了明确的不容，上述划定能够平直 有用地防守利益运送和冲突的风险。   针对运营管理过程中的关联交易事项，中原基金已建立了老练的关联交易审批和查看 机制，且根据基金合同划定，基础设施基金的要紧关联交易应提交基金管理东谈主董事会审议， 并经过三分之二以上的幽静董事通过。基金管理东谈主董事会应至少每半年对关联交易事项进 行审查。此外，对于连气儿 12 个月进取基金净资产 5%的关联交易且不属于“无需另行决策与 审批的关联交易事项”，还应当提交基金份额持有东谈主大会表决。完善的关联交易决策及审查 机制，保障了日常运营管理过程中关联交易的合理性和公允性，能够充分防守利益冲突。   同期，基金管理东谈主须对基础设施基金存在的干系利益冲突事项进行按时败露，必要情 况下还需要进行临时败露。通过信息败露的方式接受公众监督，有意于督促基金管理东谈主公 平、公正、妥善处理干系利益冲突问题，防守干系风险。   （3）在神气公司经营管理层面，基金管理东谈主寄托运营管理机构为底层资产提供运营管 理服务，对于寄托事项之外的经营管理事项，可由基金司理经基础设施与不动产投委会授 权后进行决策，或由基金司理提议建议报基金管理东谈主干系部门会签或经基础设施与不动产 投委会审议通过后执行。基金司理需要按时向基础设施与不动产投委会讲演神气公司经营 管理情况，以确保基金司理勤勉尽责。基金管理东谈主制定了完善的神气公司层面的运营管理、 决策以及监督查看机制，能够有用防守不同基础设施基金之间的利益冲突或关联交易风险。   （4）在东谈主员配备方面，基金管理东谈主成就的基础设施与不动产投资部已配备不少于3名 具有5年以上基础设施神气运营或基础设施神气投资管理教学东谈主员；其中至少2名具备5年以 上基础设施神气运营教学。专科东谈主员配备充足，有意于不同基础设施基金幽静运作，防守 利益冲突。   （5）基础设施基金的投资扩募方面，基金管理东谈主在《公正交易轨制》中约定，基础设           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 施基金通过信息进攻、东谈主员进攻和决策过程幽静等方式来防守利益冲突。   （6）在信息的进攻方面，基金管理东谈主针对需要进攻的基金，建立信息的流转管理和监 控轨制。对触及进攻的东谈主员在办公电话、电子邮件等进行留痕管理，对其使用的即时通信 器具进行监控。公司信息系统实现主要业务信息彼此进攻。有意益冲突业务的信息系统相 互幽静或实现逻辑进攻。对具有进攻要求的干系东谈主员调入或借调、轮岗到其他部门、基金 或岗亭作事的，仍应当按照轨制的要求，对其在管理基金业务中斗争的信息保守玄妙。   （7）在业务东谈主员进攻方面，一方面采取基金司理进攻，如所管理的基础设施基金拟收 购资产存在利益冲突潜在风险的，基金管理东谈主原则上需对基金司理进行东谈主员进攻。本次拟 担任本基金基金司理的投研东谈主员共计3东谈主；在投资、运营管理方面彼此幽静，不同基础设施 基金的基金司理当珍惜各自基金持有东谈主的利益，严禁平直或辗转在不同基金间进行利益输 送。另一方面，存在利益冲突的议案时，基础设施与不动产投委会中干系东谈主员需要规避表 决。   （8）在决策过程方面，在资产交易的立项、投资以及退出决策等各主要过错，存在潜 在利益冲突的东谈主员应当主动幸免可能的利益冲突。若合同、交易步履中存在或可能存在利 益冲突，干系东谈主员应实时声明，并在议论决策中主动规避。就存在利益冲突的扩募收购项 目，不同基金的基金司理幽静立项、幽静尽调、幽静谈判、幽静决策。   在多只同类型基础设施基金收购并吞第三方标的，并可能出现潜在竞争的情形下，基 金管理东谈主将撤职卖方决策的原则。在极点情况下，如卖方统统无法在收购事宜启动前对受 让对象进行决策，基金管理东谈主将安排同类型基础设施基金幽静进行交易判断，并交由基金 份额持有东谈主大会进行决策。   同期，本着基金份额持有东谈主利益优先的原则，基金管理东谈主在严格投诚法律律例要求的 前提下，原则上不主动发起上述扩募收购，最大化规避可能形成的利益冲突。   要而论之，基金管理东谈主为同类型基础设施基金的管理、投资扩募建立了有用的里面制 度和决策机制，配备了充足的运营管理东谈主员和运营管理团队，能够有用防守不同基础设施 基金之间的利益冲突和关联交易风险，不存在因自身决策毁伤管理的其他同类型基金利益 的情况，为各基础设施基金合规、公正、安详运作提供保障。改日，基金管理东谈主将根据法 律律例、监管划定以及基础设施基金实践运作情况持续完善里面轨制、优化决策过程、东谈主 员配备和运营管理机制。   原始权益东谈主/运营管理机构在运营管理基础设施神气时，应严格按照敦厚信用、勤勉尽            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 责、公正公正的原则对待其运营管理的系数同类神气，采取恰当措施幸免可能出现的利益 冲突，充分保护基金份额持有东谈主的利益。   原始权益东谈主/运营管理机构承诺采取恰当措施幸免可能出现的利益冲突、配合履行信息 败露义务。   有巢深圳行为原始权益东谈主/运营管理机构，为保证基础设施基金之基金份额持有东谈主的合 法权益，就幸免在本次刊行完成后与基础设施基金的利益冲突事宜作了如下安排：   （1）《运营管理服务协议》对有巢深圳的不休   根据基金管理东谈主与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》，运营管理机构应根据自 身针对同类资产的既有管理范例和圭表以及《运营管理服务协议》收效后自身针对同类资 产制定的新的管理范例和圭表，以运营管理机构管理的其他同类资产的运营管理水平为基 础设施神气提供运营管理服务。   在运营管理期间内，运营管理机构承诺将严格投诚干系法律律例及里面轨制的划定， 阻挡与神气公司或基础设施神气产生同行竞争或利益冲突的潜在风险，并实时败露公司与 神气公司或基础设施神气产生同行竞争或利益冲突的事项。运营管理机构同期向其他机构 提供基础设施神气运营管理服务或同期平直或辗转持有其他基础设施神气的，应采取充分、 恰当的措施幸免可能出现的利益冲突，针对不同神气设立单独的业务团队，确保《运营管 理服务协议》项下的基础设施神气在东谈主员、业务等方面幽静运营、确保进攻不同基础设施 神气之间的交易或其他明锐信息、幸免不同基础设施神气在运营管理方面的交叉和冲突。   （2）有巢深圳绝顶关联方对于幸免同行竞争的承诺 具《有巢住房租赁（深圳）有限公司对于幸免同行竞争的承诺函》                             ，主要承诺内容如下：   （a）在基础设施基金的存续期间内，本公司将根据自身针对租赁住房神气同类资产的 既有管理范例和圭表，严格按照敦厚信用、勤勉尽责、公正公正的原则，以不低于本公司 自身和/或其实践阻挡的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施神气提供运 营管理服务或督促、要求关联方按照该等圭表为基础设施神气提供运营管理服务，采取充 分、恰当的措施幸免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有东谈主的利益。   （b）在本公司行为外部管理机构期间，如本公司持有或运营竞争性神气的，本公司将 采取充分、恰当的措施，公正对待基础设施神气和该等竞争性神气，幸免可能出现的利益 冲突。本公司承诺不会将神气公司所取得或可能取得的业务契机优先授予或提供给任何其 他竞争性神气，亦不会利用基础设施基金外部管理机构的地位或利用该地位赢得的信息作             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 出不利于基础设施基金而有意于其他竞争性神气的决定或判断，并将幸免该种客不雅结果的 发生。   （c）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施神气与竞争性神气的同行竞争而发 生争议，且基金管理东谈主以为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基 金管理东谈主积极协商处分措施。 诺函》   ，主要承诺内容如下：   （a）在基础设施基金的存续期间内，本公司将根据本公司自身和/或本公司实践阻挡 的关联方针对租赁住房神气同类资产的既有管理范例和圭表，严格按照敦厚信用、勤勉尽 责、公正公正的原则，督促、要求有巢深圳以不低于本公司自身和/或其实践阻挡的关联方 管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施神气提供运营管理服务，采取充分、恰当 的措施幸免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有东谈主的利益。   （b）如本公司自身和/或本公司实践阻挡的关联方持有或运营竞争性神气的，本公司 将和/或督促持有或运营竞争性神气的关联方采取充分、恰当的措施，公正对待基础设施项 目和该等竞争性神气，幸免可能出现的利益冲突。本公司不会将神气公司所取得或可能取 得的业务契机优先授予或提供给任何其他竞争性神气，亦不会利用本公司的上风地位或利 用该地位赢得的信息作出不利于基础设施基金而有意于其他竞争性神气的决定或判断，并 将幸免该种客不雅结果的发生。   （c）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施神气与竞争性神气的同行竞争而发 生争议，且基金管理东谈主以为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基 金管理东谈主积极协商处分措施。   （1）败露方式   基金管理东谈主或运营管理机构存在利益冲突情形的，基金管理东谈主应根据议论法律律例的 划定进行败露。   （2）败露内容   基金管理东谈主根据议论法律律例的划定败露利益冲突干系信息。   （3）败露频率   基金管理东谈主应根据议论法律律例划定的败露频率败露利益冲突的情形。   （四）关联交易              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （1）关联交易明细情况  放纵2021年12月末，神气公司发生的关联交易明细如下：               表 19- 2 收入与用度类关联交易明细                                                            单元：元              关联交易   管理交易 神气   关联方称号                   2021 年度        2020 年度       2019 年度               类型    订价方式      珠海励致洋   购买商品      行办公家私   和接受服   协议订价     6，205，329.88             -         -      有限公司      务              购买商品      润材电子商              和接受服   协议订价     2，990，877.05   161，327.74          -      务有限公司                务      有巢住房租   购买商品      赁（深圳）   和接受服   协议订价     1，266，962.73             -         - 有巢   有限公司      务 泗泾   润加物业服   购买商品 神气   务（上海）   和接受服   协议订价     2，149，056.13    45，386.56          -      有限公司      务      深圳市润薇   购买商品      衣饰有限公   和接受服   协议订价        8，778.76              -         -        司       务      华润置地              购买商品      （武汉）数              和接受服   协议订价          112.15              -         -      据商量服务               务      有限公司      珠海励致洋   购买商品      行办公家私   和接受服   协议订价     7，092，956.51             -         -      有限公司     务      有巢住房租   购买商品      赁（深圳）   和接受服   协议订价     1，035，860.30             -         -      有限公司     务              购买商品      润材电子商 有巢           和接受服   协议订价     2，992，244.91             -         -      务有限公司 东部            务 经开   润加物业服   购买商品 区项   务（上海）   和接受服   协议订价     2，014，920.14             -         - 目    有限公司     务      深圳市润薇   购买商品      衣饰有限公   和接受服   协议订价        8，687.61              -         -        司      务      华润置地      （武汉）数              提供服务   协议订价          112.15              -         -      据商量服务      有限公司                    中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                         表 19- 3 资金拆借明细                                                                 单元：元  神气        拆借方称号       拆借类型         2021 年       2020 年          2019 年 有 巢 泗   华润置地控股有限公司      借出      10，280，102.66       -3，174.56         3，174.56 泾神气     华润置地控股有限公司      借入     227，960，000.00   60，073，883.22    17，000，000.00 有 巢 东   华润置地控股有限公司      借出      33，423，536.15               -   -10，000，000.00 部 经 开         华润置地控股有限公司      借入     313，520，000.00    1，833，213.30   38，950，000.00 区神气         自神气公司成立至2020年12月31日止期间，资金池拆借钱项不计息。放纵2021年12月   润置地控股有限公司之款项按年利率0.35%收取利息67，928.96元，拆入的款项不计息。         （2）关联交易事项的说明         根据神气公司的说明，上述关联交易的交易方法系按照其里面治理文献执行，干系关   联交易还是审计机构完成审计，相宜法律律例及里面轨制的要求。         神气公司按照法律律例、里面轨制履行了相应的关联交易过程，干系订价还是取得内   部批准。就资金拆借而言，神气公司向关联方拆出的资金按较低利率收取利息，从关联方   拆借的资金不收取利息，且面前神气公司从关联方借入的资金金额较大，因此资金拆借事   项并未毁伤神气公司利益。         基金合同收效后，神气公司可能仍然会向原始权益东谈主或其关联方采购设施开垦或干系   服务，包括但不限于产品、五金、洁具以及物业管理或装修等。其中，根据神气公司与润   加物业服务（上海）有限公司（曾用名：华润置地（上海）物业管理有限公司）签署的   《前期物业服务合同》，由润加物业服务（上海）有限公司为基础设施神气提供物业管理服   务，有巢泗泾神气和有巢东部经开区神气的服务期限均为自2021年7月1日至2024年6月30日，   本基金取得基础设施神气时，计算仍然由润加物业服务（上海）有限公司为基础设施神气   提供物业管理服务，上述《前期物业服务合同》到期后，本基金将根据法律律例、基金合   同等约定对神气公司的物业管理服务商进行选聘。         就关联方资金拆借而言，在本基金召募后将反璧全部关联方拆借资金，计算不影响基              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 础设施神气的阛阓化运营。   本金将严格按照本基金对于关联交易的干系划定执行，根据交易金额大小履行必要的 审批步履，且需要按时败露关联交易情况，接受公众监督。计算该等关联交易不会影响基 础设施神气改日阛阓化运营。   根据《基金法》《基础设施基金指引》《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引 （试行）》《企业管帐准则第36号—关联方败露》及《基金管理公司年度呈报内容的与格式 准则》第二十七条等议论关联方的干系划定，本基金关联方应当区分为关联法东谈主与关联自 然东谈主。认定本基金的关联方时，投资者持有的基金份额包括登记在其名下和虽未登记在其 名下但该投资者不错实践专揽表决权的份额。   （1）本基金的关联法东谈主   具有下列情形之一的法东谈主或者其他组织，为本基金的关联法东谈主： 制的法东谈主或其他组织； 际阻挡东谈主或者与其有其他要紧锐利关系的法东谈主或其他组织； 象与本基金投资基础设施神气类型不异或相似的产品； 理东谈主员的除本基金绝顶控股子公司之外的法东谈主或其他组织； 歪斜的法东谈主或其他组织。   （2）具有下列情形之一的当然东谈主，为本基金的关联当然东谈主： 管理东谈主员； 子女绝顶良伴、父母及良伴的父母、昆玉姐妹绝顶良伴、良伴的昆玉姐妹、子女良伴的父 母；              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 歪斜的当然东谈主。   根据《企业管帐准则第36号—关联方败露》《公开召募基础设施证券投资基金运营操作 指引（试行）》及《基金管理公司年度呈报内容与格式准则》第二十七条等议论关联交易的 干系划定，本基金的关联交易是指本基金或者其阻挡的特殊目的载体与关联方之间发生的 调动资源或者义务的事项，除传统基金界定的买卖关联方刊行的证券或承销期内承销的证 券等事项外，还包括但不限于以下交易：   （1）本基金层面：基础设施基金购买资产搭救证券、基础设施基金借进款项、礼聘运 营管理机构等。   （2）资产搭救证券层面：专项磋磨购买、出售神气公司股权。   （3）神气公司层面：基础设施神气出售与购入；基础设施神气运营、管理阶段存在的 购买、销售等步履。   就本基金而言，关联交易具体包括如下事项：   （1）购买或者出售资产；   （2）对外投资（含寄托答应、寄托贷款等）；   （3）提供财务资助；   （4）提供担保；   （5）租入或者租借资产；   （6）寄托或者受托管理资产和业务；   （7）赠与或者受赠资产；   （8）债权、债务重组；   （9）签订许可使用协议；   （10）转让或者受让研究与开发神气；   （11）购买原材料、燃料、能源；   （12）销售产品、商品；   （13）提供或者接受劳务；   （14）寄托或者受托销售；   （15）在关联方的财务公司存贷款；   （16）与关联方共同投资；   （17）根据实质重于神气原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务调动的事项；             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （18）法律律例划定的其他情形。   根据关联方和关联交易的界说，本基金成立时，关联方及开展的关联交易情况如下表 所示：                    表 19- 4 关联交易情况 关联方         关联关系                        关联交易                                本基金 80%以上基金资产投资于中信证券作 中信证券   中信证券是基金管理东谈主的控股股东         为磋磨管理东谈主而设立的基础设施资产搭救专                                项磋磨                                本基金持有的基础设施资产搭救专项磋磨受        有巢深圳为本基金首次召募时的原                                让有巢深圳持有的神气公司 100%股权；本 有巢深圳   始权益东谈主并担任本基金基础设施项                                基金礼聘有巢深圳担任基础设施神气的运营        目的运营管理机构                                管理机构   本基金将根据基金合同约定以及里面关联交易轨制在认购专项磋磨份额前履行关联交 易的里面步履。   （1）决策与审批机制   基金管理东谈主运用基金财产买卖基金管理东谈主、基金托管东谈主绝顶控股股东、实践阻挡东谈主或 者与其有要紧锐利关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他要紧关 联交易的，应当相宜基金的投资主义和投资策略，撤职基金份额持有东谈主利益优先原则，防 范利益冲突，建立健全里面审批机制和评估机制，按照阛阓公正合理价钱执行。干系交易 必须事前得到基金托管东谈主的同意，并按法律律例赐与败露。要紧关联交易应提交基金管理 东谈主董事会审议，并经过三分之二以上的幽静董事通过。基金管理东谈主董事会应至少每半年对 关联交易事项进行审查。   除本基金以首次发售召募资金收购基础设施神气外，金额进取本基金净资产5%的关联 交易且不属于下述“（2）无需另行决策与审批的关联交易事项”，应当召开基金份额持有东谈主 大会进行审议。   前述划定之外的其他关联交易由基金管理东谈主自主决策并执行。上述关联交易的金额计 算系指连气儿12个月内累计发生金额。   （2）无需另行决策与审批的关联交易事项   就基金合同、招募说明书等信息败露文献以及专项磋磨文献已明确约定的关联交易事 项，该等关联交易事项无需另行进行决策与审批，但在发生后应按法律律例、监管机构的 要求实时进行信息败露。           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  （1）固定收益投资部分关联交易的内控措施  本基金固定收益投资部分的关联交易将依照普通证券投资基金关联交易的内控措施管 理。  针对普通证券投资基金的关联交易，基金管理东谈主还是制定了完善的关联交易管理办法。 在基金的运作管理过程中，对关联方和关联交易在认定、识别、审议、管理和信息败露等 方面进行全过程管理。具体来说，基金管理东谈主梳理了干系关联交易不容清单，并实时在内 部系统中进行更新珍惜；此外，基金管理东谈主根据法律律例进行关联交易前的审批与合规性 查看，唯独合理证明干系交易相宜基金管理东谈主的关联交易政策后方可络续执行。  （2）基础设施神气投资部分关联交易的内控措施  针对基础设施证券投资基金，基金管理东谈主制定了投资管理、运营管理和风险管理及内 部阻挡的专项轨制；其中，在专门的基础设施神气投资风险管理轨制中，针对基金管理东谈主 运用基金资产收购基础设施神气后触及的其他要紧关联交易，基金管理东谈主应当按照干系法 律律例、里面要求防守利益冲突，并会同各干系部门按律例要求召开基金份额持有东谈主大会。  针对于此，在基金合同收效前，基金管理东谈主根据关联方的识别圭表，针对本基金投资 于基础设施神气所触及的干系主体，判断是否组成关联方；如组成关联方的，在不属于禁 止或限制交易的基础上，结合关联交易的性质，严格按照法律律例、中国证监会的干系规 定和里面审议步履，在审议通过的基础上执行干系交易，并严格按照划定履行信息败露和 呈报的义务。在本基金的运作管理过程中，但凡触及新增关联交易的，均应当根据关联交 易的性质履行干系步履（举例，由本基金的基金份额持有东谈主大会等在各自权限范围内审议）                                        ， 在严格履行恰当步履后方执行干系交易，并严格按照划定履行信息败露和呈报的义务。  （3）关联交易的风险防守措施  本基金在存续期间可能存在日常运作方面的关联交易；基础设施神气亦可能存在日常 经营所必要的关联交易，或者有意于业务顺利开展和通俗经营的关联交易。基金管理东谈主将 积极采取干系措施，以幸免利益运送、影响基础设施神气利益从而影响基金份额持有东谈主利 益的潜在风险： 决轨制。其中，关联交易审批步履含里面审批步履和外部审批步履。里面审批步履系指根 据法律律例、中国证监会的划定和基金管理东谈主的内控轨制所应履行的步履，举例，部分关 联交易需由基金份额持有东谈主大会以一般决议通过、部分关联交易需由基金份额持有东谈主大会           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 以特等决议通过，并根据干系律例赐与败露。 律、审计等专科服务，以确保关联交易价钱的公允性。 巧合抽样查阅交易文献及银行资金活水、现场查看等方式，以核查该等关联交易的履行情 况、对基础设施神气的影响等；如存在可能影响基础设施神气利益和基金份额持有东谈主利益 的情形的，应当实时采取措施幸免或减少损失。  基金管理东谈主应在按时呈报中败露关联关系、呈报期内发生的关联交易及干系风险防守 措施，并以临时公告的方式败露基础设施基金发生要紧关联交易。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                   二十、基金的扩募   （一）扩募条件   （1）相宜《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》《业务办法》及干系划定的要 求；   （2）基金投资运作稳健，上市之日至提交基金变更注册苦求之日原则上满12个月，运 营功绩细密，治理结构健全，不存在运营管理芜乱、里面阻挡和风险管理轨制无法得到有 效执行、财务情状恶化等要紧经营风险；   （3）持有的基础设施神气运营情状细密，现款流富厚，不存在对峙续经营有要紧不利 影响的情形；   （4）管帐基础作事范例，最近1年财务报表的编制和败露相宜企业管帐准则或者干系 信息败露执法的划定，最近1年财务管帐呈报未被出具辩白意见或者无法表默示见的审计报 告；最近1年财务管帐呈报被出具保寄望见审计呈报的，保寄望见所触及事项对基金的要紧 不利影响还是排斥；   （5）中国证监会和上交所划定的其他条件。   （1）相宜国度要紧计策、发展议论、产业政策、投资管理律例、反把持等法律律例的 划定；   （2）不会导致基础设施基金不相宜基金上市条件；   （3）拟购入的基础设施神气原则上与基础设施基金当前持有基础设施神气为并吞类型；   （4）有意于基础设施基金形成或者保持细密的基础设施神气投资组合，不毁伤基金份 额持有东谈主正当权益；   （5）有意于基础设施基金增强持续运作水平，提高空洞竞争力和招引力；   （6）拟购入基础设施神气触及扩募份额导致基础设施基金持有东谈主结构发生要紧变化的， 干系变化不影响基金保持健全有用的治理结构；   （7）拟购入基础设施神气触及主要参与机构发生变化的，干系变化不会对基础设施基 金当前持有的基础设施神气运营产生不利影响。 大基础设施基金持有东谈主等主体除应当相宜《基础设施基金指引》《业务办法》等干系划定外，              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 还应当相宜下列条件：   （1）基金管理东谈主具备与拟购入基础设施神气相顺应的专科胜任智商与风险阻挡安排；   （2）基金管理东谈主最近两年内莫得因要紧犯法违法步履受到行政处罚或者刑事处罚，最 近12个月未受到要紧行政监管措施；   （3）基金管理东谈主最近12个月内未受到证券交易所公开攻讦，不存在其他要紧失信步履；   （4）基金管理东谈主现任干系主要负责东谈主员不存在最近2年受到中国证监会行政处罚，或 者最近1年受到证券交易所公开攻讦，或者因涉嫌行恶正在被司法机关立案侦查或者涉嫌违 法违法被中国证监会立案阅览的情形；   （5）基金管理东谈主不存在私行改变基础设施基金上次召募资金用途未作纠正的情形；   （6）基金管理东谈主、持有份额不低于20%的第一大基础设施基金持有东谈主最近1年不存在 未履行向本基金投资者作出的公开承诺的情形；   （7）基金管理东谈主、持有份额不低于20%的第一大基础设施基金持有东谈主最近3年不存在 严重毁伤基础设施基金利益、投资者正当权益、社会群众利益的要紧犯法步履；   （8）中国证监会和上交所划定的其他条件。在相宜法律律例、监管机构、业务执法的 干系划定的情况下，基金管理东谈主不错根据阛阓情况发起本基金的扩募步履。本基金扩募应 在取得基金份额持有东谈主大会有用决议后实施。   （二）新购入基础设施神气步履   基金管理东谈主与交易对方就基础设施神气购入进行初步议论时，应当立即采取必要且充 分的守密措施，制定严格有用的守密轨制，阻挡干系明锐信息的明察范围。基金管理东谈主及 交易对方礼聘专科机构的，应当立即与所礼聘专科机构签署守密协议。基金管理东谈主败露拟 购入基础设施神气的决定前，干系信息已在媒体上传播或者基础设施基金交易出现异常波 动的，基金管理东谈主应当立行将议论磋磨、决议或者干系事项的近况以及干系进展情况和风 险因素等赐与公告，并按照议论信息败露执法办理其他干系事宜。   基金管理东谈主应当按照《基础设施基金指引》等干系划定对拟购入的基础设施神气进行 全面尽责阅览，基金管理东谈主不错与资产搭救证券管理东谈主联合开展尽责阅览，必要时还不错 礼聘财务参谋人开展尽责阅览，尽责阅览要求与基础设施基金首次发售要求一致。   基金管理东谈主或其关联方与新购入基础设施神气原始权益东谈主存在关联关系，或享有基础 设施神气权益时，应当礼聘第三方财务参谋人幽静开展尽责阅览，并出具财务参谋人呈报。           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   触及新设基础设施资产搭救证券的，基金管理东谈主应当与基础设施资产搭救证券管理东谈主 协商确定基础设施资产搭救证券设立、刊行等干系事宜，确保基金变更注册、扩募（如有）                                        、 投资运作与资产搭救证券设立、刊行之间有用连络。   基金管理东谈主礼聘相宜法律律例划定的讼师事务所、评估机构、管帐师事务所等专科机 构就新购入基础设施神气出具意见。   基金管理东谈主应当在作出拟购入基础设施神气决定前履行必要里面决策步履，并于作出 拟购入基础设施神气决定后两日内败露临时公告，同期败露拟购入基础设施神气的决定、 产品变更决议、扩募决议（如有）等。   基金管理东谈主照章作出拟购入基础设施神气决定的，应当履行中国证监会变更注册、上 交所基础设施基金产品变更和基础设施资产搭救证券干系苦求证明步履（简称“变更注册程 序”）。对于基础设施神气交易金额进取基金净资产20%的或者触及扩募安排的，基金管理 东谈主应当在履行变更注册步履后提交基金份额持有东谈主大会批准。基金管理东谈主就拟购入基础设 施神气召开基金份额持有东谈主大会的，基础设施基金应当自基金份额持有东谈主大会召开之日 （以现场方式召开的）或者基金份额持有东谈主大管帐票之日（以通信方式召开的）开市起停 牌，至基金份额持有东谈主大会决议收效公告日复牌（如公告日为非交易日，公告后第一个交 易日复牌）     。   基金管理东谈主首次发布新购入基础设施神气临时公告至提交基金变更注册苦求之前，应 当按时发布进展公告，说明本次购入基础设施神气的具体进展情况。若本次购入基础设施 神气发生要紧进展或者要紧变化，基金管理东谈主应当实时败露。   基金管理东谈主向中国证监会苦求基础设施基金产品变更注册的，基金管理东谈主和资产搭救 证券管理东谈主应当同期朝上交所提交基础设施基金产品变更苦求和基础设施资产搭救证券相 关苦求，以及《业务办法》第十二条、第五十一条文定的苦求文献，上交所招供的情形除 外。基金管理东谈主应当同期败露提交基金产品变更苦求的公告及干系苦求文献。   （1）经履行恰当步履后，基金管理东谈主将发布基金份额扩募公告。   （2）基金扩募的，不错向不特定对象发售，也不错向特定对象发售（简称“定向扩 募”）。向不特定对象发售包括向原基础设施基金持有东谈主配售份额（简称“向原持有东谈主配售”） 和向不特定对象召募（简称“公开扩募”）                   。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （三）扩募的原则、订价方法   （1）向原持有东谈主配售的，应当向权益登记日登记在册的持有东谈主配售，且配售比例应当 不异。   （2）基金管理东谈主、财务参谋人（如有）应当撤职基金份额持有东谈主利益优先的原则，根据 基础设施基金二级阛阓交易价钱和新购入基础设施神气的阛阓价值等议论因素，合理确定 配售价钱。   （1）基础设施基金公开扩募的，不错全部或者部分向权益登记日登记在册的原基础设 施基金份额持有东谈主优先配售，优先配售比例应当在发售公告中败露。网下机构投资者、参 与优先配售的原基础设施基金份额持有东谈主以绝顶他投资者，不错参与优先配售后的余额认 购。   （2）基金管理东谈主、财务参谋人（如有）应当撤职基金份额持有东谈主利益优先的原则，根据 基础设施基金二级阛阓交易价钱和新购入基础设施神气的阛阓价值等议论因素，合理确定 公开扩募的发售价钱。公开扩募的发售价钱应当不低于发售阶段公告招募说明书前 20 个交 易日或者前 1 个交易日的基础设施基金交易均价。   （1）基础设施基金定向扩募的，发售对象应当相宜基金份额持有东谈主大会决议划定的条 件，且每次发售对象不进取 35 名。   （2）定向扩募的发售价钱应当不低于订价基准日前 20 个交易日基础设施基金交易均 价的 90%。定向扩募的订价基准日为基金发售期首日。基金份额持有东谈主大会决议提前确定 全部发售对象，且发售对象属于下列情形之一的，订价基准日不错为本次扩募的基金产品 变更草案公告日、基金份额持有东谈主大会决议公告日或者发售期首日： 有份额进取 20%的第一大基础设施基金持有东谈主的投资者；   定向扩募的发售对象属于上述 1）至 3）项划定之外的情形的，基金管理东谈主、财务参谋人 （如有）应当以竞价方式确定发售价钱和发售对象。   基金份额持有东谈主大会决议确定部分发售对象的，确定的发售对象不得参与竞价，且应            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 当接受竞价结果，并明确在通过竞价方式未能产生发售价钱的情况下，是否络续参与认购、 价钱确定原则及认购数目。   （3）定向扩募的基金份额，自上市之日起 6 个月内不得转让；发售对象属于上述 1） 至 3）项划定情形的，其认购的基金份额自上市之日起 18 个月内不得转让。扩募订价原则、 订价方法   基金管理东谈主不错根据基础设施基金二级阛阓的交易价钱和拟投资神气阛阓价值等议论 因素，合理确定基金扩募发售价钱或订价方式，以及相应的份额数目，并将其与扩募发售 决议等其他事项报基金份额持有东谈主大会决议通过。   （四）扩募的发售方式   具体见届时基金管理东谈主发布的扩募发售公告。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                  二十一、基金资产的估值   （一）估值日   基金资产的估值日为基金合同收效后当然年度的半年度和年度临了一日，以及当发生 或潜在对基础设施资产有要紧影响的事件而应调整基金估值之日。如果基金合同收效少于   基金管理东谈主依据中国证监会的干系划定、《企业管帐准则》《证券投资基金管帐核算业 务指引》《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》等划定，对基础设施基 金个体与合并主体进行管帐核算并编制管帐报表。   基金管理东谈主与基金托管东谈主豪放估值日以及律例要求信息败露日的基金财产情状，在要 求的败露期限内完成估值结果的查对作事。   （二）估值对象   估值对象为纳入基金合并及个别财务报表范围内的种种资产及欠债，即基金所领有的 专项磋磨资产搭救证券份额以及应纳入合并范围的种种管帐主体、债券、银行存款本息、 应收款项、其它投资等资产及欠债。   （三）估值原则   本基金通过特殊目的载体赢得基础设施神气统统系数权或经营权利，并领有特殊目的 载体及基础设施神气统统的阻挡权和处置权，按照《企业管帐准则》的划定，撤职实质重 于神气的原则，编制基础设施基金合并及个别财务报表，以反应基础设施基金举座财务状 况、经营效率和现款流量。   在编制企业合并财务报表时，应当统一基础设施基金和被合并主体所采取的管帐政策。 如被合并主体采取的管帐政策与基础设施基金不一致的，基金管理东谈主应当按照基础设施基 金的管帐政策对其财务报表进行必要的调整。   在个别财务报表中基金管理东谈主取得的以基础设施神气为最终投资标的的资产搭救证券 应证明为耐久股权投资，按《企业管帐准则第 2 号--耐久股权投资》要求进行发轫证明、后 续计量。   基础设施基金持有的其他资产或欠债的处理，参照《证券投资基金管帐核算业务指引》 的划定执行。基金管理东谈主在确定干系金融资产和金融欠债的公允价值时，应相宜《企业会 计准则》、监管部门议论划定。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 除管帐准则划定的例外情况外，应将该报价不加调整地应用于该资产或欠债的公允价值计 量。估值日无报价且最近交易日后未发生影响公允价值计量的要紧事件的，应采取最近交 易日的报价确定公允价值。有充足笔据标明估值日或最近交易日的报价不可真实反应公允 价值的，豪放报价进行调整，确定公允价值。   与上述投资品种不异，但具有不同特征的，应以不异资产或欠债的公允价值为基础， 并在估值时期中琢磨不同特征因素的影响。特征是指对资产出售或使用的限制等，如果该 限制是针对资产持有者的，那么在估值时期中不应将该限制行为特征琢磨。此外，基金管 理东谈主不应试虑因其巨额持有干系资产或欠债所产生的溢价或折价。 其他信息搭救的估值时期确定公允价值。采取估值时期确定公允价值时，应优先使用可不雅 察输入值，唯独在无法取得干系资产或欠债可不雅察输入值或取得不切实可行的情况下，才 不错使用不可不雅察输入值。   （四）估值方法   估值方法指纳入合并财务报表范围内的种种资产及欠债的估值方法。基础设施神气评 估应当以现款流折现法行为主要评估方法，并弃取其他分属于不同估值时期的估值方法进 行校验，同期说明基础设施神气的评估对管帐核算的影响。   对基金持有的各项资产、欠债的后续计量除准则要求可采取公允价值进行后续计量外， 原则上采取成本模式计量，以购买日确定的账面价值为基础，计提折旧、摊销、减值。计 量模式确定后不得减弱变更。   对于非金融资产弃取采取公允价值模式进行后续计量的，基金管理东谈主应公司董事会审 议批准，并按照《企业管帐准则第 39 号——公允价值计量》绝顶他干系划定在按时呈报中 败露干系事项，包括但不限于：公允价值真是定依据、方法及所用假设的全部重要信息； 影响公允价值确定结果的重要参数、采取公允价值模式计量的合理性说明等。   基金管理东谈主应当按照投资成本将基础设施基金持有的资产搭救证券在个别财务报表上 证明为一项耐久股权投资，采取成本法进行后续计量。   根据准则划定，如有可信笔据标明该基础设施神气的公允价值能够持续可靠取得，即 干系资产所在地有活跃的交易阛阓，而且能够从交易阛阓上取得同类或类似资产的阛阓价 格绝顶他干系信息，从而对干系资产的公允价值作出合理的猜想，基础设施神气不错按照 公允价值进行后续计量。           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   使用公允价值进行后续计量的基础设施神气在合并报表编制过程中使用经审慎评估的 评估值行为公允价值入账依据并在按时呈报中败露干系事项。采取收益法评估时弃取现款 流量折现法行为主要的评估方法，并弃取其它分属于不同估值时期的估值方法进行校验。 管帐师事务所在年度审计中应当评价基金管理东谈主和评估机构采取的评估方法和参数的合理 性。   合并报表对于按照《企业管帐准则》划定采取成本法计量的耐久资产，若存在减值迹 象的，应当进行减值测试。对于商誉和使用寿命不确定的无形资产，基金管理东谈主应至少于 每年年末进行减值测试。证明发生减值时，基金管理东谈主应当按照《企业管帐准则》划定在 按时呈报中进行败露，包括但不限于可回收金额缠绵过程等。   （1）交易所上市交易或挂牌转让的固定收益品种（基金合同另有划定的除外），录取 估值日第三方估值机构提供的相应品种对应的估值净价估值，具体估值机构由基金管理东谈主 与基金托管东谈主另行协商约定；   （2）交易所上市不存在活跃阛阓的有价证券，采取估值时期确定公允价值。交易所上 市的资产搭救证券（不包括本基金投资的基础设施神气对应的基础设施资产搭救证券），采 用估值时期确定公允价值。 量公允价值的情况下，按成本估值。对在交易所阛阓刊行未上市或未挂牌转让的债券，对 存在活跃阛阓的情况下，应以活跃阛阓上未经调整的报价行为计量日的公允价值进行估值； 对于活跃阛阓报价未能代表计量日公允价值的情况下，豪放阛阓报价进行调整以证明计量 日的公允价值；对于不存在阛阓行为或阛阓行为很少的情况下，则采取估值时期确定公允 价值。 当日的估值净价估值。对银行间阛阓上含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的 相应品种当日的独一估值净价或保举估值净价估值。对于含投资东谈主回售权的固定收益品种， 回售登记期截止日（含当日）后未诈骗回售权的按照长待偿期所对应的价钱进行估值。对 银行间阛阓未上市，且第三方估值机构未提供估值价钱的债券，在刊行利率与二级阛阓利 率不存在走漏各异，未上市期间阛阓利率莫得发生大的变动的情况下，按成本估值。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 基金管理东谈主可根据具体情况与基金托管东谈主约定后，按最能反应公允价值的方法估值。 国度最新划定估值。   本基金合并层面各项可鉴识资产和欠债的后续计量模式及合理性说明，请参见基金合 同第二十部分。   如基金管理东谈主或基金托管东谈主发现基金估值违背基金合同订明的估值方法、步履及干系 法律律例的划定或者未能充分珍惜基金份额持有东谈主利益时，应立即通告对方，共同查明原 因，两边协商处分。   根据议论法律律例，基金净值缠绵和基金管帐核算的义务由基金管理东谈主承担。本基金 的基金管帐职责方由基金管理东谈主担任，因此，就与本基金议论的管帐问题，如经干系各方 在对等基础上充分谈论后，仍无法达成一致的意见，按照基金管理东谈主对基金净值信息的计 算结果对外赐与公布。   （五）估值步履 金份额的余额数目缠绵，精确到 0.0001 元，极少点后第 5 位四舍五入。国度另有划定的， 从其划定。   基金管理东谈主应至少于中期及年度估值日缠绵本基金合并财务报表基金资产净值及基金 份额净值，并按划定公告。 礼聘评估机构对基础设施神气资产每年进行 1 次评估，并在基础设施基金年度呈报中败露 评估呈报。对于采取成本模式计量的基础设施神气资产，上述评估结果不影响基础设施基 金合并财务报表的净资产及基金份额净值。 同的划定暂停估值时除外。基金管理东谈主每半年度对基金资产估值后，将基金净资产和基金 份额净值结果发送基金托管东谈主，经基金托管东谈主复核无误后，由基金管理东谈主对外公布。   （六）估值舛误的证明与处理   基金管理东谈主和基金托管东谈主将采取必要、恰当、合理的措施确保基金资产估值的准确性、 实时性。当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表使用者 的要紧舛误时，视为基金份额净值舛误。   基金合同确当事东谈主应按照以下约定处理：              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   本基金运作过程中，如果由于基金管理东谈主或基金托管东谈主、或登记机构、或销售机构、 或投资东谈主自身的谬误形成估值舛误，导致其他当事东谈主遇到损失的，谬误的职责东谈主应当对由 于该估值舛误遇到损欠妥事东谈主（“受损方”）的平直损失按下述“估值舛误处理原则”给予赔 偿，承担补偿职责。   上述估值舛误的主要类型包括但不限于：贵府申报差错、数据传输差错、数据缠绵差 错、系统故障差错、下达指示差错等。对于因时期原因引起的差错，若系同行业现有时期 水平不可预感、不可幸免、不可克服，则属不可抗力，按照下述划定执行。   由于不可抗力原因形成投资东谈主的交易贵府灭失或被舛误处理或形成其他差错，因不可 抗力原因出现差错确当事东谈主不合其他当事东谈主承担补偿职责，但因该差错取得欠妥得利确当 事东谈主仍应负有返还欠妥得利的义务。   （1）估值舛误已发生，但尚未给当事东谈主形成损失机，估值舛误职责方应实时妥协各方， 实时进行更正，因更正估值舛误发生的用度由估值舛误职责方承担；由于估值舛误职责方 未实时更正已产生的估值舛误，给当事东谈主形成损失的，由估值舛误职责方对平直损失承担 补偿职责；若估值舛误职责方还是积极妥协，而且有协助义务确当事东谈主有实足的时间进行 更正而未更正，则其应当承担相应补偿职责。   （2）估值舛误的职责方对议论当事东谈主的平直损失负责，不合辗转损失负责，而且仅对 估值舛误的议论平直当事东谈主负责，不合第三方负责。   （3）因估值舛误而赢得欠妥得利确当事东谈主负有实时返还欠妥得利的义务。但估值舛误 职责方仍豪放估值舛误负责。如果由于赢得欠妥得利确当事东谈主不返还或不全部返还欠妥得 利形成其他当事东谈主的利益损失（“受损方”），则估值舛误职责方应补偿受损方的损失，并在 其支付的补偿金额的范围内对赢得欠妥得利确当事东谈主享有要求托付欠妥得利的权利；如果 赢得欠妥得利确当事东谈主还是将此部分欠妥得利返还给受损方，则受损方应当将其还是赢得 的补偿额加上还是赢得的欠妥得利返还的总和进取其实践损失的差额部分支付给估值舛误 职责方。   （4）估值舛误调整采取尽量规复至假设未发生估值舛误的正确情形的方式。   估值舛误被发现后，议论确当事东谈主应当实时进行处理，处理的步履如下：   （1）查明估值舛误发生的原因，列明系数确当事东谈主，并根据估值舛误发生的原因确定             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 估值舛误的职责方。   （2）根据估值舛误处理原则或当事东谈主协商的方法对因估值舛误形成的损失进行评估。   （3）根据估值舛误处理原则或当事东谈主协商的方法由估值舛误的职责方进行更正和补偿 损失。   （4）根据估值舛误处理的方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构 进行更正。   （1）基金份额净值缠绵出现舛误时，基金管理东谈主应当立即赐与纠正，通报基金托管东谈主， 并采取合理的措施防守损失进一步扩大。   （2）舛误偏差达到基金份额净值的 0.25%时，基金管理东谈主应当通报基金托管东谈主并报中 国证监会备案；舛误偏差达到基金份额净值的 0.5%时，基金管理东谈主应当公告，并报中国证 监会备案。   （3）当基金份额净值缠绵差错给基金和基金份额持有东谈主形成损失需要进行补偿时，基 金管理东谈主和基金托管东谈主应根据实践情况界定两边承担的职责，经证明后按以下条件进行赔 偿：   本基金的基金管帐职责方由基金管理东谈主担任，与本基金议论的管帐问题，如经两边在 对等基础上充分谈论后，尚不可达成一致时，按基金管理东谈主的建议执行，由此给基金份额 持有东谈主和基金财产形成的损失，由基金管理东谈主负责赔付；   若基金管理东谈主缠绵的基金份额净值已由基金托管东谈主复核证明后公告，由此给基金份额 持有东谈主形成损失的，应根据法律律例的划定对投资者或基金支付补偿金，就实践向投资者 或基金支付的补偿金额，基金管理东谈主与基金托管东谈主按照谬误程度各自承担相应的职责；   如基金管理东谈主和基金托管东谈主对基金份额净值的缠绵结果，固然屡次重新缠绵和查对， 尚不可达成一致时，为幸免不可按时公布基金份额净值的情形，以基金管理东谈主的缠绵结果 对外公布，由此给基金份额持有东谈主和基金形成的损失，由基金管理东谈主负责赔付；   由于基金管理东谈主提供的信息舛误，进而导致基金份额净值缠绵舛误而引起的基金份额 持有东谈主和基金财产的损失，由基金管理东谈主负责赔付。   （4）前述内容如法律律例或监管机关另有划定的，从其划定处理。如果行业另有通行 作念法，基金管理东谈主、基金托管东谈主应本着对等和保护基金份额持有东谈主利益的原则进行协商。   （七）暂停估值的情形             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （八）基金合并报表及份额净值的证明   本基金合并财务报表、干系财务信息及基金份额净值由基金管理东谈主负责缠绵，基金托 管东谈主负责进行复核。基金管理东谈主败露本基金财务报表的净资产和基金份额净值前，应将相 关财务信息、净资产和基金份额净值缠绵结果及资产证明计量过程发送给基金托管东谈主。基 金托管东谈主复核证明后发送给基金管理东谈主，由基金管理东谈主按划定在按时呈报中对外公布。   （九）特殊情况的处理 行为基金资产核算及估值舛误处理。 国度管帐政策变更、阛阓执法变更等，基金管理东谈主和基金托管东谈主固然还是采取必要、恰当、 合理的措施进行查看，但未能发现舛误的，由此形成的基金资产核算及估值舛误，基金管 理东谈主和基金托管东谈主免除补偿职责。但基金管理东谈主、基金托管东谈主应当积极采取必要的措施减 轻或排斥由此形成的影响。   （十）基础设施神气的评估 评估结果进行转让。   （1）基础设施神气购入或者出售；   （2）基础设施基金扩募；   （3）提前绝交基金合同拟进行资产处置；   （4）基础设施神气现款流发生要紧变化且对峙有东谈主利益有实质性影响；   （5）对基金份额持有东谈主利益有要紧影响的其他情形。   本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得进取 6 个月； 基金运作过程中发生购入或出售基础设施神气等情形时，评估基准日距离签署购入或出售 协议等情形发寿辰不得进取 6 个月。   （1）估值频率   基础设施基金存续期间内，基金管理东谈主应当礼聘资产评估机构对基础设施神气资产每              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 年进行 1 次评估。   （2）禀赋要求   评估机构应当经中国证监会备案。   （3）更换要求   评估机构为本基础设施基金提供评估服务不得连气儿进取 3 年。   （4）更换评估机构的步履   基金管理东谈主有权自行决定更换资产评估机构为本基金提供资产评估服务，基金管理东谈主 更换评估机构后应按划定在划定媒介公告。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                  二十二、基金的收益与分配   （一）基金可供分配金额的缠绵方式   基金可供分配金额是指在基金合并财务报表净利润基础上通过合理调整缠绵得出的金 额，在可供分配金额缠绵过程中，应最初将合并财务报表净利润调整为税息折旧及摊销前 利润（EBITDA），并在此基础上空洞琢磨神气公司持续发展、神气公司偿债智商、经营现 金流等因素后确定可供分配金额缠绵调整项。   将净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA）需加回以下调整项：   将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额触及的调整项包括： 允价值变动损益）； 等）、改日合理期间内的债务利息、运营用度等；触及改日合理开销干系预留调整项的，基 金管理东谈主应当充分说明事理；基金管理东谈主应当在按时呈报中败露合理干系开销预留的使用 情况； 产取得的现款、金融资产干系调整、期初现款余额等。   （二）基金可供分配金额干系缠绵调整项的变更步履 金管理东谈主履行里面审批步履后进行变更并败露，于下一次缠绵可供分配金额时发轫实施，             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 无需基金份额持有东谈主大会审议； 协商一致后决定对本基金可供分配金额缠绵调整项的变更事宜。   （三）基金收益分配原则 基金的收益分配在相宜分配条件的情况下每年不得少于 1 次，若基金合同收效动怒 6 个月 可不进行收益分配；   在不违背法律律例、基金合同的约定以及对基金份额持有东谈主利益无实质不利影响的前 提下，基金管理东谈主可在与基金托管东谈主协商一致，并按照监管部门要求履行恰当步履后对基 金收益分配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有东谈主大会，但应于变更实施日 在划定媒介公告。   （四）收益分配决议   基金收益分配决议中应载明放纵收益分配基准日的可供分配金额、基金收益分配对象、 分配时间、分配数额及比例、分配方式等内容。   （五）收益分配决议真是定、公告与实施   本基金收益分配决议由基金管理东谈主拟定，并由基金托管东谈主复核，依照《信息败露办法》 的议论划定在划定媒介公告。   （六）基金收益分配中发生的用度   基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续用度由投资者自行承担。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                    二十三、基金的用度与税收   （一）基金用度的种类 的除外； 费和仲裁费； 等干系中介用度； 神气运营过程中不错在基金财产中列支的其他用度。   （二）基金用度计提方法、计提圭表和支付方式   本基金的基金管理费包括固定管理费和浮动管理费两个部分。   （1）固定管理费   固定管理费按已败露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值 日之前，以基金召募资金边界为基数），依据相应费率按日计提，缠绵方法如下：   B＝A×0.10%÷当年天数   B 为逐日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费   A 为已败露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金 召募资金边界为基数）   固定管理费按年支付，基金管理东谈主与基金托管东谈主两边查对无误后，以协商确定的日历               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 及方式从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。   （2）浮动管理费   浮动管理费依据相应费率计提，缠绵方法如下：   D=C1+C2   D 为浮动管理费。   C1=神气公司运营收入×R，2022 年 R 取 13.74%，2023 年及以后为 13.37%。上述神气 公司运营收入指神气公司运营基础设施神气而取得的系数收入（不含税），包括但不限于基 础设施神气的公寓房钱及服务费（物业管理费，如有）、商铺房钱及物业管理费、与基础设 施神气经营干系的爽约金收入及毁伤补偿金、汇注服务收入、车位房钱、告白牌号房钱及 其他因基础设施神气的正当运营、管理和处分以绝顶他正当经营业务而产生的收入，前述 收入按照权责发生制缠绵。为免疑义，神气公司运营收入不包括：（1）系数平直向佃农收 取的代扣代缴税费；（2）保障理赔所得；（3）代缴的水电能源费；（4）系数处置及出售物 业、资产的收益；（5）押金绝顶他需要璧还的保证金；（6）运营管理机构在《运营管理服 务协议》项下向神气公司支付的爽约金及补偿金；（7）利息；（8）政府补贴、税收补贴、 水电气销售收入；（9）其他与基础设施神气经营管理无平直关联的收入。   C1 的支付分为神气公司运营收入的 3.3%和（R-3.3%）两部分：   神气公司运营收入的 3.3%的部分按年支付。根据神气公司对应期间经审计的财务数据 缠绵，首次缠绵时动怒一年的，审计期间为神气公司股权交割日起至当年度临了一日；如 本基金成立当年不败露年度呈报的，该部分并入次年支付。   神气公司运营收入的（R-3.3%）的部分按月支付。每月依据上月神气公司干系财务数 据缠绵上月用度。神气公司年度审计呈报出具后，对全年神气公司运营收入的（R-3.3%） 部分进行调整，实行多退少补原则，使得当年最终由基金财产支付的用度便是根据神气公 司对应期间经审计的财务数据缠绵的该等用度。首次进行多退少补调整的，审计期间为项 目公司股权交割日起至当年度临了一日；如本基金成立当年不败露年度呈报的，该部分并 入次年调整。   C2=（当期实践运营净收益-当期主义运营净收益）×20%，当且仅当实践运营净收益不 低于主义运营净收益时支付 C2 部分。其中，实践运营净收益根据每年审计呈报确定，主义 运营净收益在基金合同收效后的前两个当然年度根据本基金可供分配金额测算呈报干系预 测数据确定，而后年度根据经营及预算磋磨的干系数据确定。   C2 按年支付。首次计提时动怒一年的，审计期间为神气公司股权交割日起至当年度最               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 后一日；如本基金成立当年不败露年度呈报的，C2 并入次年支付。   基金管理东谈主与基金托管东谈主两边查对无误后，以协商确定的日历及方式支付，若遇法定 节沐日、公放假等，支付日历顺延。   基金托管费按已败露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值 日之前，以基金召募资金边界为基数），依据相应费率按日计提，缠绵方法如下：   M＝L×0.01%÷当年天数   M 为逐日应计提的基金托管费   L 为已败露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金 召募资金边界为基数）   基金托管费按年支付，基金管理东谈主与基金托管东谈主两边查对无误后，以协商确定的日历 及方式从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。   上述“（一）基金用度的种类”中的其他用度，根据议论法律律例及相应协议划定，按 用度实践开销金额列入当期用度，由基金托管东谈主从基金财产中支付。   （三）基金管理费分配及合理性   基金管理费包含了基金管理东谈主收取的用度、磋磨管理东谈主收取的用度和运营管理机构收 取的用度，具体情况如下表：                    表 23- 1 基金管理费分配情况表 实践收        用度科目                 用度详情           备注 费主体               基金管理东谈主收取的用度按已败露的前一个估值日的基               金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，               以基金召募资金边界为基数），依据相应费率按日计                                          基金管理               提，缠绵方法如下： 基 金管   固定管理                              东谈主收取固               B＝A×0.08%÷当年天数 理东谈主     费                                 定管理费               B 为逐日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费                                          中的 80%               A 为已败露的前一个估值日的基金资产净值（首个估               值日及首个估值日之前，以基金召募资金边界为基               数）               磋磨管理东谈主收取的用度按已败露的前一个估值日的基               金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，               以基金召募资金边界为基数），依据相应费率按日计                                          磋磨管理               提，缠绵方法如下： 计 划管   固定管理                              东谈主收取固               B＝A×0.02%÷当年天数 理东谈主     费                                 定管理费               B 为逐日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费                                          中的 20%               A 为已败露的前一个估值日的基金资产净值（首个估               值日及首个估值日之前，以基金召募资金边界为基               数）                       中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）             浮动管理                                             运营管理             费 C1 24   C1=神气公司运营收入×R，2022 年 R 取 13.74%，2023   机构进行             （败露在      年及以后为 13.37%。                          协助义务             基金管理      C1 根据《运营管理服务协议》约定进行支付。                 而收取的             费中）                                              用度                       C2=（当期实践运营净收益-当期主义运营净收益）                       ×20%，当且仅当实践运营净收益不低于主义运营净      运 营管                       收益时支付 C2 部分。其中，实践运营净收益根据每      理机构    浮动管理                       年审计呈报确定，主义运营净收益在基金合同收效后                成就的对             费 C2 25                       的前两个当然年度根据本基金可供分配金额测算呈报                运营管理             （败露在                       干系预测数据确定，而后年度根据经营及预算磋磨的                机构激发             基金管理                       干系数据确定。                                机制             费中）                       C2 按年支付。首次计提时动怒一年的，审计期间为项                       目公司股权交割日起至当年度临了一日；如本基金成                       立当年不败露年度呈报的，C2 并入次年支付。       基金管理东谈主展业成本主要为基础设施与不动产业务部的东谈主力成本与日常管理行为开支， 其中，东谈主力成本为主要展业成本。琢磨到如本基金刊行顺利，结合面前在管边界情况，预 计基金管理东谈主实践收取管理费水平举座合理，能够有用障翳基础设施与不动产业务部的东谈主 力成本与日常管理行为开支和干系展业成本。       磋磨管理东谈主与基金管理东谈主共同参与尽责阅览作事，形成幽静的分析，准备相应刊行设 立安排。存续期阶段，磋磨管理东谈主履行基金管理东谈主下达指示与安排，并向基金管理东谈主败露 年度资产管理呈报、收益分配呈报等。空洞琢磨两边共同开展的作事中承担的相应职责， 基金管理东谈主和磋磨管理东谈主以为磋磨管理费收吊水平举座合理。       浮动管理费 C1 包括职工用房用度、东谈主工成本、行政管理/客群服务/其他营运用度、销 售用度、品牌使用费以及合理附加成本，主要障翳运营管理过程中运营管理机构发生的东谈主 工成本、行政用度、销售用度、客群行为用度、外部管理机构职工住房用度、资产标签费 用、电子签章、电子印鉴及短服气务等外采信息使用费、日常法律服务用度（触及诉讼、 仲裁等争议处分步履的除外）、其他营运用度（班车等）、品牌使用费、信息系统使用费及 《运营管理服务协议》的运营管理寄托事项服务用度、运营管理协助事项服务用度。系根 据历史成本及预算情况测定，具有合理性。 露的“东谈主员服务费”、“基本服务费 A”与“基本服务费 B”之和。 露的“激发服务费”。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  浮动管理费 C2 按照（当期实践运营净收益-当期主义运营净收益）的 20%收取，主要 是为了提高运营管理机构的积极性，充分阐述其主不雅能动性，以提高基础设施神气的经营 功绩。  运营管理机构除根据《基础设施基金指引》提供寄托事项的服务外，还对以下运营管 理事项进行协助：预算管理、图章管理、证照顾理、档案、贵府归集管理、资产收购及处 置服务、协助融资事项、协助神气公司研究政府政策、申报政府补贴、补助、奖励绝顶他 类型的款项，苦求转变试点、示范神气等种种荣誉等。  基础设施基金行为公开上市的金融产品，对其底层资产的运营管理、信息败露等事项 也提议了较高的要求，为范例化运营基础设施神气，本着以基金份额持有东谈主利益优先的原 则，运营管理机构在旧例基础设施神气运营管理作事范围外，需要完成较多的协助职责， 因此成就一定附加成本和恰当的激发措施具有合理性和必要性。  （四）不列入基金用度的神气  下列用度不列入基金用度： 损失； 不得从基金财产中列支。如基金召募失败，上述干系用度不得从投资者认购款项中支付；  （五）基金税收  本基金运作过程中触及的各征税主体，其征税义务按国度税收法律、律例执行。  基金财产投资的干系税收，由基金份额持有东谈主承担，基金管理东谈主或者其他扣缴义务东谈主 按照国度议论税收征收的划定代扣代缴。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                 二十四、基金的管帐与审计   （一）基金管帐政策 如下原则：如果基金合同收效少于 2 个月，不错并入下一个管帐年度败露。   本基金合并层面各项可鉴识资产主如果投资性房地产、金融资产等，可鉴识负借主要 是金融欠债，后续计量模式如下：   （1）投资性房地产   投资性房地产是指本基金为赚取房钱或成本升值，或两者兼有而持有的房地产。包括 已出租的地皮使用权、已出租的建筑物等。投资性房地产按成本进行发轫计量。与投资性 房地产议论的后续开销，如果与该资产议论的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量， 则计入投资性房地产成本。不然，于发生时计入当期损益。   本基金采取成本模式对投资性房地产进行后续计量，从达到预定可使用状态的次月起， 采取年限平均法在使用寿命内计提折旧/摊销。   投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和干系税费后的差 额计入当期损益。   在相宜企业管帐准则（即有可信笔据讲解公允价值持续可靠计量）和最大阻挡保护基 金份额持有东谈主利益的前提下，如神气资产公允价值显耀高于账面价值时，经基金管理东谈主董 事会审议批准、基金份额持有东谈主大会同意并公告，基金管理东谈主不错将干系资产计量从成本 模式调整为公允价值模式。   （2）金融资产   本基金的金融资产于发轫证明时根据本基金企业管理金融资产的业务模式和金融资产 的合同现款流量特征分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以摊余 成本计量的金融资产。金融资产在发轫证明时以公允价值计量，然则因销售商品或提供服 务等产生的应收账款未包含要紧融资要素或不琢磨不进取一年的融资要素的，按照交易价 格进行发轫计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，干系交易用度            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 平直计入当期损益，其他类别的金融资产干系交易用度计入其发轫证明金额。  （4）金融欠债  金融欠债于发轫证明时间类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融欠债、其 他金融欠债。本基金的金融欠债为其他金融欠债。 按照议论划定编制基金管帐报表。 表编制等进行查对并以书面方式证明。 证明计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括合并及个别资 产欠债表、合并及个别利润表、合并及个别现款流量表、合并及个别系数者权益变动表及 报表附注。  （二）基金的年度审计 师事务所绝顶注册管帐师对本基金的年度财务报表进行审计。 务所需按划定在划定媒介公告。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                  二十五、基金的信息败露  （一）本基金的信息败露应相宜《基金法》《运作办法》《信息败露办法》                                  《基础设施基 金指引》    《基金合同》绝顶他业务办法及议论划定。干系法律律例对于信息败露的败露方式、 败露内容、登载媒介、报备方式等划定发生变化时，本基金从其最新划定。  （二）信息败露义务东谈主  本基金信息败露义务东谈主包括基金管理东谈主、基金托管东谈主、召集基金份额持有东谈主大会的基 金份额持有东谈主、基金的收购及基金份额权益变动行为中的信息败露义务东谈主等法律、行政法 规和中国证监会划定的当然东谈主、法东谈主和犯科东谈主组织。  本基金信息败露义务东谈主应当以保护基金份额持有东谈主利益为根柢起点，按照法律律例 和中国证监会的划定败露基金信息，并保证所败露信息的真实性、准确性、完好意思性、实时 性、简明性和易得性。  本基金信息败露义务东谈主应当在中国证监会划定时间内，将应予败露的基金信息通过规 定媒介败露，并保证基金投资者能够按照《基金合同》约定的时间和方式查阅或者复制公 开败露的信息贵府。  （三）本基金信息败露义务东谈主承诺公开败露的基金信息，不得有下列步履：  （四）本基金公开败露的信息应采取汉文文本。如同期采取外文文本的，基金信息披 露义务东谈主应保证不同文本的内容一致。不同文本之间发生歧义的，以汉文文本为准。  本基金公开败露的信息采取阿拉伯数字；除特等说明外，货币单元为东谈主民币元。  （五）公开败露的基金信息  公开败露的基金信息包括：           《基金合同》、基金托管协议、基金产品贵府概要  （1）《基金合同》是界定《基金合同》当事东谈主的各项权利、义务关系，明确基金份额 持有东谈主大会召开的执法及具体步履，说明基金产品的特性等触及基金投资者要紧利益的事           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 项的法律文献。   （2）基金招募说明书应当根据法律律例划定最大阻挡地败露影响基金投资东谈主决策的全 部事项，说明基金认购安排；基金投资；基金产品特性；风险揭示；信息败露及基金份额 持有东谈主服务；本基金举座架构及持有特殊目的载体的情况；基金份额发售安排；计算上市 时间表；基金召募及存续期干系用度，并说明用度收取的合理性；召募资金用途；资产支 持证券基本情况；基础设施神气基本情况（包括神气所在地区宏不雅经济概况、基础设施项 目所属行业和阛阓概况、神气概况、运营数据、合规情况、风险情况等）；基础设施财务状 况及经营功绩分析；基础设施神气现款流测算分析；基础设施神气运营改日瞻望；为管理 本基金配备的主要负责东谈主员情况；基础设施神气运营管理安排；借钱安排；关联关系、关 联交易等潜在利益冲突及防控措施；原始权益东谈主基本情况及原始权益东谈主或其并吞阻挡下的 关联方拟认购基础设施基金份额情况；基金召募失败的情形和处理安排；基金拟持有的基 础设施神气权属到期、处置等干系安排；主要原始权益东谈主绝顶控股股东、实践阻挡东谈主对相 关事项的承诺；基础设施神气最近 3 年及一期的财务呈报及审计呈报；管束帐师事务所审 阅的基金可供分配金额测算呈报；基础设施神气尽责阅览呈报、财务参谋人呈报（如有）；基 础设施神气评估呈报；主要参与机构基本情况；计策投资者录取圭表、向计策投资者配售 的基金份额数目、占本次基金发售数目的比例以及持有期限安排；可能影响投资者决策的 其他重要信息。       《基金合同》收效后，基金招募说明书的信息发生要紧变更的，基金管理东谈主 应当在三个作事日内，更新基金招募说明书并登载在划定网站上；基金招募说明书其他信 息发生变更的，基金管理东谈主至少每年更新一次。基金绝交运作的，基金管理东谈主不再更新基 金招募说明书。   （3）基金托管协议是界定基金托管东谈主和基金管理东谈主在基金财产看守及基金运作监督等 行为中的权利、义务关系的法律文献。   （4）基金产品贵府概如果基金招募说明书的概要文献，用于向投资者提供简明的基金 概要信息。《基金合同》收效后，基金产品贵府概要的信息发生要紧变更的，基金管理东谈主应 当在三个作事日内，更新基金产品贵府概要，并登载在划定网站及基金销售机构网站或营 业网点；基金产品贵府概要其他信息发生变更的，基金管理东谈主至少每年更新一次。基金终 止运作的，基金管理东谈主不再更新基金产品贵府概要。   基金召募苦求经中国证监会注册后，基金管理东谈主应当在基金份额发售的三日前，将基 金份额发售公告、基金招募说明书请示性公告和基金合同请示性公告登载在划定媒介上， 将基金份额发售公告、基金招募说明书、基金产品贵府概要、《基金合同》和基金托管协议              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 登载在划定网站上，并将基金产品贵府概要登载在基金销售机构网站或营业网点；基金托 管东谈主应当同期将基金合同、基金托管协议登载在划定网站上。   基金管理东谈主应当就基础设施基金询价的具体事宜编制基金份额询价公告，并赐与败露。   基金管理东谈主应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告，并在基金份额认 购首日的 3 日前登载于划定媒介上。   基金管理东谈主应当在收到中国证监会证明文献的次日在划定媒介上登载《基金合同》生 效公告。基金管理东谈主应当在公告中败露最终向计策投资者、网下投资者和公众投资者发售 的基金份额数目绝顶比例，获配计策投资者、网下投资者称号以及每个获配投资者的报价、 认购数目、获配数目以及计策投资者的持有期限安排等，并明确说明自主配售的结果是否 相宜事前公布的配售原则。对于提供有用报价但未参与认购，或实践认购数目走漏少于报 价时拟认购数目的网下投资者应列表公示并细心说明。   基金份额获准在证券交易所上市交易的，基金管理东谈主应当在基金份额上市交易的三个 作事日前，将基金份额上市交易公告书登载在划定网站上，并将上市交易公告书请示性公 告登载在划定报刊上。   基金管理东谈主应当在中期呈报和年度呈报中败露期末基金总资产、期末基金净资产、期 末基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。   基金管理东谈主应当在每年收尾之日起三个月内，编制完成基金年度呈报，将年度呈报登 载在划定网站上，并将年度呈报请示性公告登载在划定报刊上。基金年度呈报中的财务会 计呈报应当经过相宜《证券法》划定的管帐师事务所审计。   基金管理东谈主应当在上半年收尾之日起两个月内，编制完成基金中期呈报，将中期呈报 登载在划定网站上，并将中期呈报请示性公告登载在划定报刊上。   基金管理东谈主应当在季度收尾之日起 15 个作事日内，编制完成基金季度呈报，将季度报 告登载在划定网站上，并将季度呈报请示性公告登载在划定报刊上。   《基金合同》收效不足 2 个月的，基金管理东谈主不错不编制当期季度呈报、中期呈报或              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 者年度呈报。  本基金按时呈报除按照律例要求败露干系信息外，还应当设立专门章节详确败露下列 信息：  （1）本基金产品概况及主要财务方针。季度呈报主要财务方针包括基金本期收入、本 期净利润、本期经营行为产生的现款流量、本期可供分配金额和单元可供分配金额及缠绵 过程、本期及过往实践分配金额（如有）和单元实践分配金额（如有）等；中期呈报和年 度呈报主要财务方针除前述方针外还应当包括期末基金总资产、期末基金净资产、期末基 金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等，年度呈报需说明实践可供分配金额与测算 可供分配金额各异情况（如有）              ；  （2）基础设施神气明细及运营情况；  （3）本基金财务呈报及基础设施神气财务情状、功绩阐扬、改日瞻望情况；  （4）基础设施神气现款流归集、管理、使用及变化情况，如单一客户占比较高的，应 当说明该收入的公允性和富厚性；  （5）基础设施神气公司对外借进款项及使用情况，包括不相宜《基础设施基金指引》 借钱要求的情况说明；  （6）基础设施基金及磋磨管理东谈主、磋磨托管东谈主及运营管理机构等履职情况；  （7）基础设施基金及磋磨管理东谈主、磋磨托管东谈主及参与机构用度收取情况；  （8）呈报期内购入或出售基础设施神气情况；  （9）关联关系、呈报期内发生的关联交易及干系利益冲突防守措施；  （10）呈报期内本基金份额持有东谈主结构变化情况，并说明关联方持有本基金份额及变 化情况；  （11）可能影响投资者决策的其他重要信息。  本基金季度呈报败露内容可不包括前款第（3）、                       （6）                         、（9）、                             （10）项，本基金年度呈报 还应当载有年度审计呈报和评估呈报。  本基金发生要紧事件，议论信息败露义务东谈主应当按划定编制临时呈报书，并登载在规 定报刊和划定网站上。  前款所称要紧事件，是指可能对基金份额持有东谈主权益或者基金份额的价钱产生要紧影 响的下列事件：  （1）基金份额持有东谈主大会的召开及决定的事项；            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （2）《基金合同》绝交、基金计帐；   （3）基金扩募或延长基金合同期限；   （4）诊治基金运作方式、基金合并；   （5）更换基金管理东谈主、基金托管东谈主、基金份额登记机构，基金更换管帐师事务所、律 师事务所、评估机构等专科服务机构；   （6）运营管理机构发生变更；   （7）基金管理东谈主寄托基金服务机构代为办理基金的份额登记、核算、估值等事项，基 金托管东谈主寄托基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项；   （8）基金管理东谈主、基金托管东谈主的法命称号、住所发生变更；   （9）基金管理东谈主变更持有百分之五以上股权的股东、基金管理东谈主的实践阻挡东谈主变更；   （10）基金召募期延长或提前收尾召募；   （11）基金管理东谈主的高等管理东谈主员、基金司理和基金托管东谈主专门基金托管部门负责东谈主 发生变动；   （12）基金管理东谈主的董事在最近 12 个月内变更进取百分之五十，基金管理东谈主、基金托 管东谈主专门基金托管部门的主要业务东谈主员在最近 12 个月内变动进取百分之三十；   （13）触及基金财产、基金管理业务、基金托管业务的诉讼或仲裁；   （14）基金管理东谈主或其高等管理东谈主员、基金司理因基金管理业务干系步履受到要紧行 政处罚、刑事处罚，基金托管东谈主或其专门基金托管部门负责东谈主因基金托管业务干系步履受 到要紧行政处罚、刑事处罚；   （15）基金管理东谈主运用基金财产买卖基金管理东谈主、基金托管东谈主绝顶控股股东、实践控 制东谈主或者与其有要紧锐利关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他 要紧关联交易事项，但中国证监会另有划定的除外；   （16）基金收益分配事项；   （17）管理费、托管费等用度计提圭表、计提方式和费率发生变更；   （18）基金份额净值计价舛误达基金份额净值百分之零点五；   （19）基金份额停复牌或绝交上市；   （20）除上述划定的情形外，发生下列情形时，基金管理东谈主应当照章编制并发布临时 公告：              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 动； 同约定履行信息败露义务。   （21）基金信息败露义务东谈主以为可能对基金份额持有东谈主权益或者基金份额的价钱产生 要紧影响的其他事项或中国证监会划定和基金合同约定的其他事项。   本基金发生下述权益变动情形，议论信息败露义务东谈主应进行公告：   （1）投资者绝顶一致行动东谈主领有权益的基金份额达到本基金份额的 10%时，应当在该 事实发生之日起 3 日内编制权益变动呈报书，通告基金管理东谈主，并予公告；   （2）投资者绝顶一致行动东谈主在领有权益的基金份额达到本基金份额的 10%后，通过上 海证券交易所交易领有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每加多或者减少 5%时，应 当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动呈报书，通告基金管理东谈主，并予公告；   （3）投资者绝顶一致行动东谈主应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会公开发 行证券的公司权益变动呈报书内容与格式划定以绝顶他议论上市公司收购及股份权益变动 的划定编制干系份额权益变动呈报书等信息败露文献并予公告。   投资者绝顶一致行动东谈主领有权益的基金份额达到或者进取基金份额的 10%但未达到 30% 的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条文定编制权益变动呈报书。   投资者绝顶一致行动东谈主领有权益的基金份额达到或者进取基金份额的 30%但未达到 50% 的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条文定编制权益变动呈报书。   （4）投资者绝顶一致行动东谈主领有权益的基金份额达到本基金份额的 50%时，络续增持 本基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以绝顶他议论上市公司收购及股份权 益变动的议论划定，采取要约方式进行并履行相应的步履或者义务，但相宜上交所业务规               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 则划定情形的可免于发出要约；被收购基础设施基金的管理东谈主应当参照《上市公司收购管 理办法》的划定，编制并公告管理东谈主呈报书，礼聘幽静财务参谋人出具专科意见并予公告。   在基金合同存续期限内，任何群众媒介中出现的或者在阛阓崇高传的音尘可能对基金 份额价钱产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能毁伤基金份额持有东谈主权益的，干系 信息败露义务东谈主明察后应当立即对该音尘进行公开澄澈，并将议论情况立即呈报基金上市 交易的证券交易所。   基金管理东谈主应在召募期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前，将公众投资 者发售与网下发售之间的回拨份额通告上海证券交易所并公告。   计策投资者持有的基础设施基金计策配售份额相宜灭亡限售条件的，不错通过基金管 理东谈主在限售灭亡前 5 个交易日败露灭亡限售安排。苦求灭亡限售时，基金管理东谈主应当向证 券交易所提交基金份额灭亡限售的请示性公告。   基金份额持有东谈主大会决定的事项，应当照章报中国证监会备案，并赐与公告。   基金绝交运作的，基金管理东谈主应当照章组织基金财产计帐小组对基金财产进行计帐并 作出计帐呈报。基金财产计帐小组应当将计帐呈报登载在划定网站上，并将计帐呈报请示 性公告登载在划定报刊上。   （六）信息败露事务管理   基金管理东谈主、基金托管东谈主应当建立健全信息败露管理轨制，指定专门部门及高等管理 东谈主员负责管理信息败露事务。   基金信息败露义务东谈主公开败露基金信息，应当相宜中国证监会干系基金信息败露内容 与格式准则等律例以及证券交易所的自律管理执法划定。   基金托管东谈主应当按照干系法律律例、中国证监会的划定和《基金合同》的约定，对基 金管理东谈主编制的基金资产净值、基金份额净值、基金按时呈报、更新的招募说明书、基金 产品贵府概要、基金计帐呈报等干系基金信息进行复核、审查，并向基金管理东谈主进行书面 或电子证明。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基金管理东谈主、基金托管东谈主应当在划定报刊中弃取一家报刊败露本基金信息。基金管理 东谈主、基金托管东谈主应当向中国证监会基金电子败露网站报送拟败露的基金信息，并保证干系 报送信息的真实、准确、完好意思、实时。   基金管理东谈主、基金托管东谈主除照章在划定媒介上败露信息外，还不错根据需要在其他公 共媒介败露信息，然则其他群众媒介不得早于划定媒介和基金上市的证券交易所网站败露 信息，而且在不同媒介上败露并吞信息的内容应当一致。   基金管理东谈主、基金托管东谈主除按法律律例要求败露信息外，也可着眼于为投资者决策提 供有用信息的角度，在保证公正对待投资者、不误导投资者、不影响基金通俗投资操作的 前提下，自主提高信息败露服务的质地。具体要求应当相宜中国证监会及自律执法的干系 划定。前述自主败露如产生信息败露用度，该用度不得从基金财产中列支。   为基金信息败露义务东谈主公开败露的基金信息出具审计呈报、法律意见书的专科机构， 应当制作作事底稿，并将干系档案至少保存到《基金合同》绝交后 10 年，法律律例另有规 定的从其划定。   （七）信息败露文献的存放与查阅   照章必须败露的信息发布后，基金管理东谈主、基金托管东谈主应当按照干系法律律例划定将 信息置备于各自住所、基金上市交易的证券交易所，供社会公众查阅、复制。   （八）暂缓败露基金干系信息的情形   拟败露的信息存在不确定性、属于临时性交易玄妙或者具有上海证券交易所招供的其 他情形，实时败露可能会毁伤基金利益或者误导投资者，且同期相宜以下条件的，经审慎 评估，基金管理东谈主等信息败露义务东谈主不错暂缓败露：   暂缓败露的信息确乎难以守密、还是深切或者出现阛阓外传，导致基础设施基金交易 价钱发生大幅波动的，信息败露义务东谈主应当立即赐与败露。   （九）暂停或延长败露基金干系信息的情形   当出现下述情况时，基金管理东谈主和基金托管东谈主可暂停或延长败露基金干系信息：              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）          二十六、基金合同的变更、绝交与基金财产的计帐   （一）     《基金合同》的变更 的事项的，应召开基金份额持有东谈主大会决议通过。对于法律律例划定和基金合同约定可不 经基金份额持有东谈主大会决议通过的事项，由基金管理东谈主和基金托管东谈主同意后变更并公告， 并报中国证监会备案。 效后按划定在划定媒介公告。   （二）     《基金合同》的绝交事由   有下列情形之一的，经履行干系步履后，                    《基金合同》应当绝交：   （1）本基金存续期届满，且未延长合同有用期限；   （2）基金份额持有东谈主大会决定绝交的；   （3）基金管理东谈主、基金托管东谈主职责绝交，在 6 个月内莫得新基金管理东谈主、新基金托管 东谈主贯串的；   （4）中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 1 号资产搭救专项磋磨在基金合同收效之 日起 6 个月内未顺利设立或本基金未于前述时限内顺利认购取得其全部资产搭救证券份额 的；   （5）中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 1 号资产搭救专项磋磨在基金合同收效之 日起 6 个月内，未顺利购入有巢优厦和有巢上海的全部股权，或对应的《神气公司股权转 让协议》被灭亡的；   （6）本基金投资的全部基础设施神气无法复古通俗、持续运营；   （7）本基金投资的全部基础设施神气难以再产生持续、富厚现款流；   （8）本基金通过全部专项磋磨持有的全部基础设施神气在《基金合同》期限届满前全 部变现，且连气儿 6 个月未顺利购入新的基础设施神气的；   （9）本基金投资的全部专项磋磨发生相应专项磋磨文献中约定的事件导致全部专项计 划绝交且本基金在 6 个月内仍未能顺利认购其他专项磋磨的资产搭救证券；   （10）      《基金合同》约定的其他情形；   （11）干系法律律例和中国证监会划定的其他情况。   （三）基金财产的计帐             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 小组，基金管理东谈主组织基金财产计帐小组并在中国证监会的监督下进行基金计帐。 同》和托管协议的划定络续履行保护基金财产安全的职责。 《证券法》划定的注册管帐师、讼师组成。基金财产计帐小组不错聘用必要的作当事人谈主员。 现和分配，并按照法律律例划定和基金合同约定履行信息败露义务。基金财产计帐小组可 以照章进行必要的民事行为。   （1）《基金合同》绝交情形出当前，由基金财产计帐小组统一接受基金。   （2）对基金财产和债权债务进行清理和证明。   （3）处分决议及实施：基金财产计帐小组应礼聘至少一家第三方专科评估机构（如相 关法律律例和主管部门有相应禀赋要求的，应当相宜其要求），由该专科评估机构对基金财 产进行评估并确定评估价值，届时如干系法律律例或主管部门对基金财产评估事宜另有规 定，从其划定。   （4）制作计帐呈报。   （5）礼聘管帐师事务所对计帐呈报进行外部审计，礼聘讼师事务所对计帐呈报出具法 律意见书。   （6）将计帐呈报报中国证监会备案并公告。   （7）对基金剩余财产进行分配。 基础设施资产的流动性受到限制而不可实时变现的，计帐期限可相应顺延，若计帐时间超 过 24 个月则应当以公告神气见告基金份额持有东谈主，而后每顺延 12 个月应当公告一次。在 计帐期间，基金管理东谈主不错将已计帐的基金财产按比例分配给持有东谈主。 的原则，按照法律律例划定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期间， 基金管理东谈主应当按照法律律例划定和基金合同约定履行信息败露义务。   （四）计帐用度   计帐用度是指基金财产计帐小组在进行基金计帐过程中发生的系数合理用度，计帐费           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 用由基金财产计帐小组优先从基金剩余财产中支付。   （五）基金财产计帐剩余资产的分配   依据基金财产计帐的分配决议，将基金财产计帐后的全部剩余资产扣除基金财产计帐 用度、缴纳所欠税款并反璧基金债务后，按基金份额持有东谈把持有的基金份额比例进行分配。   （六）基金财产计帐的公告   计帐过程中的议论要紧事项须实时公告；基金财产计帐呈报经相宜《证券法》划定的 管帐师事务所审计并由讼师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产 计帐公告于基金财产计帐呈报报中国证监会备案后 5 个作事日内由基金财产计帐小组进行 公告。   （七）基金财产计帐账册及文献的保存   基金财产计帐账册及议论文献由基金托管东谈主保存不少于法律律例划定的最低期限。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                 二十七、基金合同的内容概要  （一）基金合同当事东谈主的权利、义务  （1）根据《基金法》           《运作办法》                《基础设施基金指引》绝顶他议论划定，基金管理东谈主 的权利包括但不限于： 产； 金合同》及国度议论法律划定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护 基金投资东谈主的利益； 金合同》划定的用度； 决定专项磋磨扩募、决定延长专项磋磨期限、决定修改专项磋磨法律文献重要内容绝顶他 资产搭救证券持有东谈主权利，通过特殊目的载体辗转诈骗对基础设施神气公司所享有的权利、 派员负责基础设施神气公司财务管理；前述事项如果间斗争及应由基金份额持有东谈主大会决 议的事项的，基金管理东谈主应在基金份额持有东谈主大会决议范围内诈骗干系权利； 于：决定神气公司的经营方针和投资磋磨、选举和更换非由职工代表担任的董事和监事、 审议批准神气公司执行董事的呈报、审议批准神气公司的年度财务预算决议和决算决议等； 前述事项如果间斗争及应由基金份额持有东谈主大会决议的事项的，基金管理东谈主应在基金份额              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 持有东谈主大会决议范围内诈骗干系权利； 律步履； 评估机构、财务参谋人、流动性服务商或其他为基金提供服务的外部机构（本基金合同另有 约定的除外）； 执法； 资可行性分析、尽责阅览和资产评估等作事；对于属于本基金合同第八部分基金份额持有 东谈主大会召集事由的，应将合适的潜在投资标的提交基金份额持有东谈主大会表决，表决通过后 根据大会决议实施基金扩募或出售其他基金资产等方式并购买干系标的； 分基金份额持有东谈主大会召集事由的，应将干系资产出售事项提交基金份额持有东谈主大会表决， 表决通过后根据大会决议实施资产出售； 础设施神气购入或出售事项； 关联交易； 的对外借钱决议； 据法律律例及基金合同进行信息败露；   （2）根据《基金法》            《运作办法》                 《基础设施基金指引》绝顶他议论划定，基金管理东谈主 的义务包括但不限于： 售和登记事宜；             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 理和运作基金财产； 监察与稽核、财务管理及东谈主事管理等轨制，保证所管理的基金财产和基金管理东谈主的财产相 互幽静，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券投资； 何第三东谈主谋取利益，不得寄托第三东谈主运作基金财产； 债证明计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产欠债表、 利润表、现款流量表、系数者权益变动表及报表附注；              《基金合同》绝顶他议论划定，履行信息败露及呈报义务； 绝顶他议论法律律例或监管机构另有划定或要求外，在基金信息公开败露前应予守密，不 向他东谈主深切，但向监管机构、司法机构提供或因审计、法律、资产评估等外部专科参谋人提 供服务而向其提供的情况除外； 收益；            《基金合同》绝顶他议论划定召集基金份额持有东谈主大会或配合基金 托管东谈主、基金份额持有东谈主照章召集基金份额持有东谈主大会； 于法律律例划定的最低期限；按划定保留路演、订价、配售等过程中的干系贵府不低于法 律律例划定的最低期限并归档备查，包括推介宣传材料、路演现场灌音等，且能如实、全 面反应询价、订价和配售过程；法律律例或监管执法另有划定的从其划定； 能够按照《基金合同》划定的时间和方式，随时查阅到与基金议论的公开贵府，并在支付 合理成本的条件下得到议论贵府的复印件；             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 并按照法律律例划定和基金合同约定履行信息败露义务； 照法律律例划定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配； 托管东谈主； 当承担补偿职责，其补偿职责不因其退任而免除； 反《基金合同》形成基金财产损失机，基金管理东谈主应为基金份额持有东谈主利益向基金托管东谈主 追偿； 为承担职责； 理东谈主承担全部召募用度，将已召募资金并加计银行同期存款利息在基金召募期收尾后 30 日 内退还基金认购东谈主； 运营管理基础设施神气，主动履行基础设施神气运营管理职责，包括：   a）实时办理基础设施神气、图章证照、账册合同、账户管理权限交割等；   b）建立账户和现款流管理机制，有用管理基础设施神气租赁、运营等产生的现款流， 防守现款流流失、挪用等；   c）建立图章管理、使用机制，妥善管理基础设施神气各式图章；   d）为基础设施神气购买实足的财产保障和公众职责保障；   e）制定及落实基础设施神气运营策略；   f）签署并执行基础设施神气运营的干系协议；   g）收取基础设施神气租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；   h）执行日常运营服务，如安保、消防、通信及紧迫事故管理等；   i）实施基础设施神气维修、改造等；             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）    j）负责基础设施神气档案归集管理；    k）礼聘评估机构、审计机构进行评估与审计；    l）照章败露基础设施神气运营情况；    m）提供群众产品和服务的基础设施资产的运营管理，应相宜国度议论监管要求，严 格履走运营管理义务，保障群众利益；    n）建立干系机制防守运营管理机构的践约风险、基础设施神气经营风险、关联交易及 利益冲突风险、利益运送和里面东谈主阻挡风险等基础设施神气运营过程中的风险；    o）按照基金合同约定和持有东谈主利益优先的原则，专科审慎处置资产；    p）中国证监会划定的其他职责。 运营管理机构负责上述第（27）条第（d）至（i）项运营管理职责，其照章应当承担的责 任不因寄托而免除。    基金管理东谈主寄托运营管理机构运营管理基础设施神气的，应当自行派员负责基础设施 神气公司财务管理。基金管理东谈主与运营管理机构应当签订基础设施神气运营管理服务协议， 明确两边的权利义务、用度收取、运营管理机构考核安排、运营管理机构解聘情形和步履、 协议绝交情形和步履等事项。 禀赋（如有）、东谈主员配备、公司治理等方面相宜法律律例要求，具备充分的履职智商。    基金管理东谈主应当持续加强对运营管理机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进 行评估，确保其勤勉尽责履走运营管理职责。基金管理东谈主应当按时查看运营管理机构就其 获寄托从事基础设施神气运营管理行为而保存的记录、合同等文献，查看频率不少于每半 年 1 次。    寄托事项绝交后，基金管理东谈主应当妥善看守基础设施神气运营珍惜干系档案。    a）运营管理机构因故意或要紧谬误给本基金形成要紧损失；    b）运营管理机构照章散伙、被照章破除、被照章宣告歇业或者出现要紧犯法违法步履；    c）运营管理机构专科禀赋、东谈主员配备等发生要紧不利变化已无法络续履职。 情形时，基金管理东谈主应按本基金合同的约定召集基金份额持有东谈主大会，并提请基金份额持 有东谈主大会就解任运营管理机构、聘任新的运营管理机构等具体决议进行表决；经召开基金              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 份额持有东谈主大会作出有用表决后，基金管理东谈主应解聘或更换运营管理机构。 次评估。出现下列情形之一的，基金管理东谈主应当实时礼聘评估机构对基础设施神气资产进 行评估：  a）基础设施神气购入或出售；  b）本基金扩募；  c）提前绝交基金合同拟进行资产处置；  d）基础设施神气现款流发生要紧变化且对峙有东谈主利益有实质性影响；  e）对基金份额持有东谈主利益有要紧影响的其他情形。  （1）根据《基金法》           《运作办法》                《基础设施基金指引》绝顶他议论划定，基金托管东谈主 的权利包括但不限于： 权属文凭及干系文献； 向，确保相宜法律律例划定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内阻滞运行； 家法律律例步履，对基金财产、其他当事东谈主的利益形成要紧损失的情形，应呈报中国证监 会，并采取必要措施保护基金投资东谈主的利益； 金计帐；  （2）根据《基金法》           《运作办法》                《基础设施基金指引》绝顶他议论划定，基金托管东谈主 的义务包括但不限于：            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 金托管业务的专职东谈主员，负责基金财产托做事宜； 的安全，保证其托管的基金财产与基金托管东谈主自有财产以及不同的基金财产彼此幽静；对 所托管的不同的基金分别成就账户，幽静核算，分账管理，保证不同基金之间在账户成就、 资金划拨、账册记录等方面彼此幽静； 何第三东谈主谋取利益，不得寄托第三东谈主托管基金财产； 约定，根据基金管理东谈主的投资指示，实时办理计帐、交割事宜； 有划定或要求外，在基金信息公开败露前赐与守密，不得向他东谈主深切，但向监管机构、司 法机关或因审计、法律等外部专科参谋人提供服务而向其提供的情况除外； 东谈主在各重要方面的运作是否严格按照《基金合同》的划定进行；如果基金管理东谈主有未执行 《基金合同》划定的步履，还应当说明基金托管东谈主是否采取了恰当的措施； 配、信息败露等； 律律例划定的最低期限；           《基金合同》绝顶他议论划定，召集基金份额持有东谈主大会或配合基 金管理东谈主、基金份额持有东谈主照章召集基金份额持有东谈主大会； 照法律律例划定和基金合同约定履行信息败露义务；           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 机构，并通告基金管理东谈主； 退任而免除； 败露等义务，基金管理东谈主因违背《基金合同》形成基金财产损失机，应为基金份额持有东谈主 利益向基金管理东谈主追偿； 保相宜法律律例划定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内阻滞运行； 额净值；  （1）根据《基金法》           、《运作办法》、                  《基础设施基金指引》绝顶他议论划定，基金份额 持有东谈主的权利包括但不限于： 表决权。  （2）根据《基金法》           《运作办法》                《基础设施基金指引》绝顶他议论划定，基金份额持 有东谈主的义务包括但不限于：            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 及基金管理东谈主按照划定就本基金发布的干系公告； 出投资决策，自行承担投资风险； 义务； 基金收购的步履或者义务；   （3）基金投资者绝顶一致行动东谈主同意在领有基金份额时即视为承诺，若违背《上海证 券交易所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》第五十五条第一款、 第二款的划定买入在基础设施基金中领有权益的基金份额的，在买入后的 36 个月内，对该 进取划定比例部分的基金份额不诈骗表决权。   （4）行为计策投资者的原始权益东谈主或其并吞阻挡下的关联方的义务： 责； 确、完好意思，不存在空虚记录、误导性敷陈或者要紧遗漏； 账册合同、账户管理权限等； 编造要紧空虚内容等要紧犯法违法步履的，应当购回全部基金份额或基础设施神气权益；            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 理股权变更的工商变更登记手续；   （二）基金份额持有东谈主大会召集、议事及表决的步履和执法   （1）当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有东谈主大会，但法律律例、 中国证监会另有划定的除外：              ； 其他基础设施神气或基础设施资产搭救证券的购入或处置（金额是指连气儿 12 个月内累计发 生金额）； 联交易（金额是指连气儿 12 个月内累计发生金额）； 管理机构的； 生要紧影响的其他事项，包括但不限于国度或当地有权机构基于新冠疫情等原因出台干系 划定、政策等荧惑、倡导基础设施神气减免房钱等情形（原始权益东谈主等通过干系安排使得 房钱减免事项不影响基金份额持有东谈主利益的除外），以绝顶他应当召开基金份额持有东谈主大会 的事项。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （2）在法律律例划定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有东谈主利益无实质性 不利影响的前提下，以下情况可由基金管理东谈主和基金托管东谈主协商后修改或决定，不需召开 基金份额持有东谈主大会： 义务关系发生要紧变化的情况下，对基金合同进行修改； 干系步履后加多相应功能； 起 6 个月内未顺利设立或本基金未于前述时限内顺利认购取得其全部资产搭救证券份额的， 从而绝交《基金合同》； 起 6 个月内，未顺利购入有巢优厦和有巢上海全部股权或对应的《神气公司股权转让协议》 被灭亡的，从而绝交《基金合同》； 定现款流，从而绝交《基金合同》； 益的步履而解聘上述机构，但若因发生运营管理机构法定解任情形之外的事项需解聘运营 管理机构的，应提交基金份额持有东谈主大会表决； 《基金合同》及干系文献进行修改； 划的分配兑付日； 设施神气减免房钱，但基金管理东谈主、运营管理机构通过减免管理费，或者原始权益东谈主等通              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 过协助苦求干系部门采取平直给予佃农补贴的神气实施减免，或者原始权益东谈主自身绝顶关 联主体或者其协助苦求干系部门就减免事宜给予神气公司补偿等缓释方式使得对应期间项 目公司未发生因减免房钱的政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下落 的情形；或基于明确适用于基础设施基金的干系强制性法律律例、政策要求导致基础设施 神气减免房钱的情形；   基金管理东谈主、基金托管东谈主、代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主以及 基金合同约定的其他主体（如有）               ，不错向基金份额持有东谈主大会提议议案。   （1）除法律律例划定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有东谈主大会由基金管理东谈主 召集。   （2）基金管理东谈主未按划定召集或不可召集时，由基金托管东谈主召集。   （3）基金托管东谈主以为有必要召开基金份额持有东谈主大会的，应当向基金管理东谈主提议书面 提议。基金管理东谈主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面见告基金托管 东谈主。基金管理东谈主决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理东谈主决定不 召集，基金托管东谈主仍以为有必要召开的，应当由基金托管东谈主自行召集，并自出具书面决定 之日起 60 日内召开并见告基金管理东谈主，基金管理东谈主应当配合。   （4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主就并吞事项书面要求召开基 金份额持有东谈主大会，应当向基金管理东谈主提议书面提议。基金管理东谈主应当自收到书面提议之 日起 10 日内决定是否召集，并书面见告提议提议的基金份额持有东谈主代表和基金托管东谈主。基 金管理东谈主决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理东谈主决定不召集， 单独或整个代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主仍以为有必要召开的，应 当向基金托管东谈主提议书面提议。基金托管东谈主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召 集，并书面见告提议提议的基金份额持有东谈主代表和基金管理东谈主；基金托管东谈主决定召集的， 应当自出具书面决定之日起 60 日内召开，并见告基金管理东谈主，基金管理东谈主应当配合。   （5）单独或整个代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主就并吞事项要求 召开基金份额持有东谈主大会，而基金管理东谈主、基金托管东谈主都不召集的，单独或整个代表基金 份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证监会 备案。基金份额持有东谈主照章自行召集基金份额持有东谈主大会的，基金管理东谈主、基金托管东谈主应           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 当配合，不得壅塞、干扰。   （6）基金份额持有东谈主会议的召集东谈主负责弃取确定开会时间、地点、方式和权益登记日。   （1）召开基金份额持有东谈主大会，召集东谈主应于会议召开前至少 30 日，在划定媒介公告。 基金份额持有东谈主大和会知应至少载明以下内容： 等）、投递时间和地点。   （2）采取通信开会方式并进行表决的情况下，由会议召集东谈主决定在会议通告中说明本 次基金份额持有东谈主大会所采取的具体通信方式、寄托的公证机关绝顶议论方式和议论东谈主、 表决意见寄交的截止时间和收取方式。   （3）如召集东谈主为基金管理东谈主，还应另行书面通告基金托管东谈主到指定地点对表决意见的 计票进行监督；如召集东谈主为基金托管东谈主，则应另行书面通告基金管理东谈主到指定地点对表决 意见的计票进行监督；如召集东谈主为基金份额持有东谈主，则应另行书面通告基金管理东谈主和基金 托管东谈主到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理东谈主或基金托管东谈主拒不派代表对表 决意见的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效用。   （4）基金就扩募、神气购入或出售等要紧事项召开基金份额持有东谈主大会的，干系信息 败露义务东谈主应当照章公告持有东谈主大会事项，败露干系要紧事项的详确决议及法律意见书等 文献，决议内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易敌手方的基本情况、交易标的 订价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等。   基金份额持有东谈主大会可通过现场开会方式、通信开会方式或法律律例和监管机关、基 金合同允许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集东谈主确定。   （1）现场开会。由基金份额持有东谈主本东谈主出席或以代理投票授权寄托讲解拜托代表出席， 现场开会时基金管理东谈主和基金托管东谈主的授权代表应当列席基金份额持有东谈主大会，基金管理             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 东谈主或基金托管东谈主不派代表列席的，不影响表决效用。现场开会同期相宜以下条件时，不错 进行基金份额持有东谈主大会议程： 的凭证及寄托东谈主的代理投票授权寄托讲解相宜法律律例、《基金合同》和会议通告的划定， 而且持有基金份额的凭证与基金管理东谈把持有的登记贵府相符。 额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。   若到会者在权益登记日代表的有用的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的 二分之一，召集东谈主不错在原公告的基金份额持有东谈主大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以 内，就原定审议事项重新召集基金份额持有东谈主大会。重新召集的基金份额持有东谈主大会到会 者在权益登记日代表的有用的基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之 一（含三分之一）。   （2）通信开会。通信开会系指基金份额持有东谈主将其对表决事项的投票以书面方式或大 会公告载明的其他方式在表决截止日以前投递至召集东谈主指定的地址或系统。通信开会应以 书面方式或大会公告载明的其他方式进行表决。   在同期相宜以下条件时，通信开会的方式视为有用： 示性公告，监管机构另有要求的除外。 东谈主）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集东谈主在基金托管东谈主（如果基金托管东谈主 为召集东谈主，则为基金管理东谈主）和公证机关的监督下按照会议通告划定的方式收取基金份额 持有东谈主的表决意见；基金托管东谈主或基金管理东谈主经通告不参加收取表决意见的，不影响表决 效用。 基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；   若本东谈主平直出具书面意见或授权他东谈主代表出具书面意见基金份额持有东谈主所持有的基金 份额小于在权益登记日基金总份额的二分之一，召集东谈主不错在原公告的基金份额持有东谈主大 会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有东谈主大会。重 新召集的基金份额持有东谈主大会应当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有东谈主 平直出具书面意见或授权他东谈主代表出具书面意见；             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 的代理东谈主，同期提交的持有基金份额的凭证、受托出具书面意见的代理东谈主出具的寄托东谈把持 有基金份额的凭证及寄托东谈主的代理投票授权寄托讲解相宜法律律例、《基金合同》和会议通 知的划定，并与基金登记机构记录相符。   （3）在不与法律律例冲突的前提下，基金份额持有东谈主大会可通过汇注、电话或其他方 式召开，基金份额持有东谈主不错采取书面、汇注、电话、短信或其他方式进行表决，具体方 式由会议召集东谈主确定并在会议通告中列明。   （4）在不与法律律例冲突的前提下，基金份额持有东谈主授权他东谈主代为出席会议并表决的， 授权方式不错采取书面、汇注、电话、短信或其他方式，具体方式在会议通告中列明。   （1）议事内容及提案权   议事内容为本部分“1、召开事由”中所述应由基金份额持有东谈主大会审议决定的事项。   基金份额持有东谈主大会的召集东谈主发出召鸠合议的通告后，对原有提案的修改应当在基金 份额持有东谈主大会召开前实时公告。   本基金存续期间拟购入基础设施神气或发生其他中国证监会或干系律例划定的需履行 变更注册等步履的情形时，应当按照《运作办法》第四十条干系划定履行变更注册等步履。 需提交基金份额持有东谈主大会投票表决的，应当事前履行变更注册步履。   基金份额持有东谈主大会不得对未事前公告的议事内容进行表决。   （2）议事步履   在现场开会的方式下，首先由大会把持东谈主按照下列第 8 条文定步履确定和公布监票东谈主， 然后由大会把持东谈主宣读提案，经谈论后进行表决，并形成大会决议。大会把持东谈主为基金管 理东谈主授权出席会议的代表，在基金管理东谈主授权代表未能把持大会的情况下，由基金托管东谈主 授权其出席会议的代表把持；如果基金管理东谈主授权代表和基金托管东谈主授权代表均未能把持 大会，则由出席大会的基金份额持有东谈主和代理东谈主所持表决权的二分之一以上（含二分之一） 选举产生又名基金份额持有东谈主行为该次基金份额持有东谈主大会的把持东谈主。基金管理东谈主和基金 托管东谈主拒不出席或把持基金份额持有东谈主大会，不影响基金份额持有东谈主大会作出的决议的效 力。   会议召集东谈主应当制作出席会议东谈主员的签名册。签名册载明参加会议东谈主员姓名（或单元 称号）、身份讲解文献号码、持有或代表有表决权的基金份额、寄托东谈主姓名（或单元称号）             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 和议论方式等事项。   在通信开会的情况下，首先由召集东谈主在收取会议审议事项表决意见截止时间前至少提 前 30 日公布提案，在所通告的表决截止日历后 2 个作事日内在公证机关监督下由召集东谈主统 计全部有用表决，在公证机关监督下形成决议。   基金份额持有东谈主所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有东谈主与表决事 项存在关联关系时，应当规避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额总额。   与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有东谈主就解聘、更换运营管理机构事项无需 规避表决，中国证监会招供的特殊情形除外。   基金份额持有东谈主大会决议分为一般决议和特等决议：   （1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有东谈主或其代理东谈主所持表决权的二 分之一以上（含二分之一）通过方为有用；除下列第（2）项所划定的须以特等决议通过事 项之外的其他事项均以一般决议的方式通过。   （2）特等决议，特等决议应当经参加大会的基金份额持有东谈主或其代理东谈主所持表决权的 三分之二以上（含三分之二）通过方可作念出。除法律律例、监管机构另有划定或基金合同 另有约定外，触及如下事项须特等决议通过方为有用：              ； （金额是指连气儿 12 个月内累计发生金额）                     ； 个月内累计发生金额）； 施神气减免房钱，本基金对基础设施神气实施减免房钱决议。   基金份额持有东谈主大会采取记名方式进行投票表决。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）  采取通信方式进行表决时，除非在计票时有充分的相背笔据讲解，不然提交相宜会议 通告中划定的证明投资东谈主身份文献的表决视为有用出席的投资东谈主，口头相宜会议通告划定 的表决意见视为有用表决，表决意见笼统不清或彼此矛盾的视为弃权表决，但应当计入出 具表决意见的基金份额持有东谈主所代表的基金份额总额。  基金份额持有东谈主大会的各项提案或并吞项提案内比肩的各项议题应当分开审议、逐项 表决。  （1）现场开会 发轫后晓喻在出席会议的基金份额持有东谈主和代理东谈主中选举两名基金份额持有东谈主代表与大会 召集东谈主授权的又名监督员共同担任监票东谈主；如大会由基金份额持有东谈主自行召集或大会固然 由基金管理东谈主或基金托管东谈主召集，然则基金管理东谈主或基金托管东谈主未出席大会的，基金份额 持有东谈主大会的把持东谈主应当在会议发轫后晓喻在出席会议的基金份额持有东谈主中选举三名基金 份额持有东谈主代表担任监票东谈主。基金管理东谈主或基金托管东谈主不出席大会的，不影响计票的效用。 果。 布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票东谈主应当进行重新清点，重新清点以 一次为限。重新清点后，大会把持东谈主应当马上公布重新清点结果。 响计票的效用。  （2）通信开会  在通信开会的情况下，计票方式为：由大会召集东谈主授权的两名监督员在基金托管东谈主授 权代表（若由基金托管东谈主召集，则为基金管理东谈主授权代表）的监督下进行计票，并由公证 机关对其计票过程赐与公证。基金管理东谈主或基金托管东谈主拒派代表对表决意见的计票进行监 督的，不影响计票和表决结果。  基金份额持有东谈主大会的决议，召集东谈主应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。  基金份额持有东谈主大会的决议自表决通过之日起收效。  基金份额持有东谈主大会决议自收效之日起 2 日内按照法律律例和中国证监会干系划定的              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 要求在划定媒介上公告，监管部门另有要求除外。   召集东谈主应当礼聘讼师事务所对基金份额持有东谈主大会的召开时间、会议神气、审议事项、 议事步履、表决方式及决议结果等事项出具法律意见，并与基金份额持有东谈主大会决议一并 败露。   基金管理东谈主、基金托管东谈主和基金份额持有东谈主应当执行收效的基金份额持有东谈主大会的决 议。收效的基金份额持有东谈主大会决议对全体基金份额持有东谈主、基金管理东谈主、基金托管东谈主均 有不休力。基金管理东谈主、基金托管东谈主依据基金份额持有东谈主大会收效决议行事的结果由全体 基金份额持有东谈主承担。 定，但凡平直援用法律律例或监管执法的部分，如将来法律律例或监管执法修改导致干系 内容被取消或变更的，基金管理东谈主与基金托管东谈主根据新颁布的法律律例或监管执法协商一 致并提前公告后，可平直对本部天职容进行修改和调整，无需召开基金份额持有东谈主大会审 议。   （三）基础设施神气的运营管理   基金管理东谈主寄托运营管理机构对基础设施神气提供运营管理服务，为此基金管理东谈主、 磋磨管理东谈主、运营管理机构、神气公司应签订《运营管理服务协议》。   运营管理机构的基本情况、运营管理服务内容、各方权利义务安排、运营服务用度计 算方法、支付方式及考核安排、补偿职责承担等内容具体见《运营管理服务协议》                                    。   有下列情形之一的，则基金管理东谈主有权解聘运营管理机构，运营管理机构职责在基金 管理东谈主发出的解聘通告中载明的绝交日历绝交：   （1）运营管理机构因故意或要紧谬误给本基金形成要紧损失；   （2）运营管理机构照章散伙、被照章破除、被照章宣告歇业或者出现要紧犯法违法行 为；   （3）运营管理机构专科禀赋、东谈主员配备等发生要紧不利变化已无法络续履职（上述 （1）、    （2）、       （3）项情形合称为“运营管理机构法定解任情形”）                              ；   （4）发生《运营管理服务协议》约定的除上述情形之外的其他运营管理机构解聘情形 （如有）且被基金份额持有东谈主大会决议解任的。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （1）运营管理机构的解聘过程   发生本基金合同约定的运营管理机构法定解聘情形的，基金管理东谈主应当解聘运营管理 机构，无需召开基金份额持有东谈主大会审议。除运营管理机构法定解聘情形外，基金管理东谈主 解聘运营管理机构的，应当提交基金份额持有东谈主大会审议，审议通过后，基金管理东谈主方可 解聘运营管理机构。   （2）新任运营管理机构的选任步履   本基金聘任新任的运营管理机构，应履行如下步履： 金份额的基金份额持有东谈主提名； 之一以上（含二分之一）表决通过，决议自表决通过之日起收效； 大会决议收效后按划定在划定媒介公告； 运营管理业务的叮嘱手续，新任运营管理机构应当实时接收。   （四）基金的收益与分配   （1）本基金收益分配采取现款分成方式；   （2）本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以现款神气分配给投资者。 本基金的收益分配在相宜分配条件的情况下每年不得少于 1 次，若基金合同收效动怒 6 个 月可不进行收益分配；   （3）每一基金份额享有同瓜分配权；   （4）法律律例或监管机关另有划定的，从其划定。   在不违背法律律例、基金合同的约定以及对基金份额持有东谈主利益无实质不利影响的前 提下，基金管理东谈主可在与基金托管东谈主协商一致，并按照监管部门要求履行恰当步履后对基 金收益分配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有东谈主大会，但应于变更实施日 在划定媒介公告。   基金收益分配决议中应载明放纵收益分配基准日的可供分配金额、基金收益分配对象、              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 分配时间、分配数额及比例、分配方式等内容。   （五）基金的用度与税收   （1）基金管理费；   （2）基金托管费；   （3）基金上市初费及年费、登记结算用度；   （4）《基金合同》收效后与基金干系的信息败露用度，法律律例、中国证监会另有规 定的除外；   （5）《基金合同》收效后与基金干系的管帐师费、讼师费、资产评估费、审计费、诉 讼费和仲裁费；   （6）基金份额持有东谈主大会用度；   （7）基金的证券交易用度；   （8）基金的银行汇划用度；   （9）基金干系账户的开户及珍惜用度；   （10）触及要约收购时基金礼聘财务参谋人的用度；   （11）基金在资产出售过程中产生的管帐师费、讼师费、资产评估费、审计费、诉讼 费等干系中介用度；   （12）按照国度议论划定、《基金合同》、专项磋磨文献等，在资产搭救证券和基础设 施神气运营过程中不错在基金财产中列支的其他用度。   （1）基金管理费   本基金的基金管理费包括固定管理费和浮动管理费两个部分。   固定管理费按已败露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值 日之前，以基金召募资金边界为基数），依据相应费率按日计提，缠绵方法如下：   B＝A×0.10%÷当年天数   B 为逐日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费   A 为已败露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金 召募资金边界为基数）   固定管理费按年支付，基金管理东谈主与基金托管东谈主两边查对无误后，以协商确定的日历               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 及方式从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。   浮动管理费依据相应费率计提，缠绵方法如下：   D=C1+C2   D 为浮动管理费。   C1=神气公司运营收入×R，2022 年 R 取 13.74%，2023 年及以后为 13.37%。上述神气 公司运营收入指神气公司运营基础设施神气而取得的系数收入（不含税），包括但不限于基 础设施神气的公寓房钱及服务费（物业管理费，如有）、商铺房钱及物业管理费、与基础设 施神气经营干系的爽约金收入及毁伤补偿金、汇注服务收入、车位房钱、告白牌号房钱及 其他因基础设施神气的正当运营、管理和处分以绝顶他正当经营业务而产生的收入，前述 收入按照权责发生制缠绵。为免疑义，神气公司运营收入不包括：（1）系数平直向佃农收 取的代扣代缴税费；（2）保障理赔所得；（3）代缴的水电能源费；（4）系数处置及出售物 业、资产的收益；（5）押金绝顶他需要璧还的保证金；（6）运营管理机构在《运营管理服 务协议》项下向神气公司支付的爽约金及补偿金；（7）利息；（8）政府补贴、税收补贴、 水电气销售收入；（9）其他与基础设施神气经营管理无平直关联的收入。   C1 的支付分为神气公司运营收入的 3.3%和（R-3.3%）两部分：   神气公司运营收入的 3.3%的部分按年支付。根据神气公司对应期间经审计的财务数据 缠绵，首次缠绵时动怒一年的，审计期间为神气公司股权交割日起至当年度临了一日；如 本基金成立当年不败露年度呈报的，该部分并入次年支付。   神气公司运营收入的（R-3.3%）的部分按月支付。每月依据上月神气公司干系财务数 据缠绵上月用度。神气公司年度审计呈报出具后，对全年神气公司运营收入的（R-3.3%） 部分进行调整，实行多退少补原则，使得当年最终由基金财产支付的用度便是根据神气公 司对应期间经审计的财务数据缠绵的该等用度。首次进行多退少补调整的，审计期间为项 目公司股权交割日起至当年度临了一日；如本基金成立当年不败露年度呈报的，该部分并 入次年调整。   C2=（当期实践运营净收益-当期主义运营净收益）×20%，当且仅当实践运营净收益不 低于主义运营净收益时支付 C2 部分。其中，实践运营净收益根据每年审计呈报确定，主义 运营净收益在基金合同收效后的前两个当然年度根据本基金可供分配金额测算呈报干系预 测数据确定，而后年度根据经营及预算磋磨的干系数据确定。   C2 按年支付。首次计提时动怒一年的，审计期间为神气公司股权交割日起至当年度最              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 后一日；如本基金成立当年不败露年度呈报的，C2 并入次年支付。   基金管理东谈主与基金托管东谈主两边查对无误后，以协商确定的日历及方式支付，若遇法定 节沐日、公放假等，支付日历顺延。 （2）基金托管费   基金托管费按已败露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值 日之前，以基金召募资金边界为基数），依据相应费率按日计提，缠绵方法如下：   M＝L×0.01%÷当年天数   M 为逐日应计提的基金托管费   L 为已败露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金 召募资金边界为基数）   基金托管费按年支付，基金管理东谈主与基金托管东谈主两边查对无误后，以协商确定的日历 及方式从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。   上述“1、基金用度的种类”中的其他用度，根据议论法律律例及相应协议划定，按用度 实践开销金额列入当期用度，由基金托管东谈主从基金财产中支付。   下列用度不列入基金用度：   （1）基金管理东谈主和基金托管东谈主因未履行或未统统履行义务导致的用度开销或基金财产 的损失；   （2）基金管理东谈主和基金托管东谈主处理与基金运作无关的事项发生的用度；   （3）《基金合同》收效前的干系用度；   （4）基金召募期间产生的评估费、财务参谋人费（如有）、管帐师费、讼师费等各项费 用不得从基金财产中列支。如基金召募失败，上述干系用度不得从投资者认购款项中支付；   （5）其他根据干系法律律例及中国证监会的议论划定不得列入基金用度的神气。   本基金运作过程中触及的各征税主体，其征税义务按国度税收法律、律例执行。   基金财产投资的干系税收，由基金份额持有东谈主承担，基金管理东谈主或者其他扣缴义务东谈主 按照国度议论税收征收的划定代扣代缴。   （六）基金的投资   本基金主要投资于基础设施资产搭救证券全部份额，并取得基础设施神气统统系数权             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 或经营权利。通过主动的投资管理和运营管理，力求为基金份额持有东谈主提供富厚的收益分 配。   （1）本基金投资范围   本基金存续期内按照本《基金合同》的约定以 80%以上基金资产投资于租赁住房类基 础设施资产搭救专项磋磨，并将优先投资于以有巢住房租赁（深圳）有限公司或其关联方 领有或保举的租赁住房基础设施神气为投资标的的资产搭救专项磋磨，并持有资产搭救专 项磋磨的全部资产搭救证券份额，从而取得基础设施神气统统系数权或经营权利。本基金 的其余基金资产应当照章投资于利率债（国债、政策性金融债、央行单子）、AAA 级信用 债（企业债、公司债、金融债、中期单子、短期融资券、超短期融资债券、公开刊行的次 级债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币阛阓器具（债券回购、银行存款、同行存单 等）以及法律律例或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融器具。   本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可诊治债券（可分离交易可转债的纯 债部分除外）、可交换债券。   如法律律例或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理东谈主在履行恰当步履后， 不错将其纳入投资范围，并可依据届时有用的法律律例当令合理地调整投资范围。   （2）投资比例   除本基金合同另有约定外，本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支 持证券的资产比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施神气出售、按照扩募决议实施扩 募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施神气购入、资产搭救证券或基础设施资产公允 价值减少、资产搭救证券收益分配及中国证监会招供的其他因素致使基金投资比例不相宜 上述划定投资比例的不属于违背投资比例限制；因除上述原因之外的其他原因导致不餍足 上述比例限制的，基金管理东谈主应在 60 个作事日内调整。   若法律律例的干系划定发生变更或监管机构允许，本基金管理东谈主在履行恰当步履后， 可对上述资产配置比例进行调整。   （3）本基金以首次发售召募资金投资的资产搭救证券和基础设施神气   本基金发轫召募资金在扣除干系用度后拟全部用于认购中信证券-华润有巢租赁住房基 础设施 1 号资产搭救专项磋磨的资产搭救证券，该基础设施资产搭救证券的管理东谈主为中信 证券，基础设施资产搭救证券拟对基础设施神气公司上海有巢优厦房屋租赁有限公司和有 巢房屋租赁（上海）有限公司进行 100%股权绝顶他神气投资，基础设施资产包括有巢泗泾             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 神气和有巢东部经开区神气。基础设施神气的原始权益东谈主为有巢住房租赁（深圳）有限公 司。   因基础设施神气出售、按照扩募决议实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设 施神气购入、资产搭救证券或基础设施资产公允价值减少、资产搭救证券收益分配及中国 证监会招供的其他因素致使基金投资比例不相宜上述划定投资比例的不属于违背投资比例 限制；因除上述原因之外的其他原因导致不餍足上述比例限制的，基金管理东谈主应在 60 个工 作日内调整。   （七）基金合同的变更、绝交与基金财产的计帐   （1）变更基金合同触及法律律例划定或本基金合同约定应经基金份额持有东谈主大会决议 通过的事项的，应召开基金份额持有东谈主大会决议通过。对于法律律例划定和基金合同约定 可不经基金份额持有东谈主大会决议通过的事项，由基金管理东谈主和基金托管东谈主同意后变更并公 告，并报中国证监会备案。   （2）对于《基金合同》变更的基金份额持有东谈主大会决议自收效后方可执行，并自决议 收效后按划定在划定媒介公告。   有下列情形之一的，经履行干系步履后，                    《基金合同》应当绝交：   （1）本基金存续期届满，且未延长合同有用期限；   （2）基金份额持有东谈主大会决定绝交的；   （3）基金管理东谈主、基金托管东谈主职责绝交，在 6 个月内莫得新基金管理东谈主、新基金托管 东谈主贯串的；   （4）中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 1 号资产搭救专项磋磨在基金合同收效之 日起 6 个月内未顺利设立或本基金未于前述时限内顺利认购取得其全部资产搭救证券份额 的；   （5）中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 1 号资产搭救专项磋磨在基金合同收效之 日起 6 个月内，未顺利购入有巢优厦和有巢上海的全部股权，或对应的《神气公司股权转 让协议》被灭亡的；   （6）本基金投资的全部基础设施神气无法复古通俗、持续运营；   （7）本基金投资的全部基础设施神气难以再产生持续、富厚现款流；            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （8）本基金通过全部专项磋磨持有的全部基础设施神气在《基金合同》期限届满前全 部变现，且连气儿 6 个月未顺利购入新的基础设施神气的；   （9）本基金投资的全部专项磋磨发生相应专项磋磨文献中约定的事件导致全部专项计 划绝交且本基金在 6 个月内仍未能顺利认购其他专项磋磨的资产搭救证券；   （10）      《基金合同》约定的其他情形；   （11）干系法律律例和中国证监会划定的其他情况。   （1）基金财产计帐小组：自出现《基金合同》绝交事由之日起 30 个作事日内成立清 算小组，基金管理东谈主组织基金财产计帐小组并在中国证监会的监督下进行基金计帐。   （2）在基金财产计帐小组接受基金财产之前，基金管理东谈主和基金托管东谈主应按照《基金 合同》和托管协议的划定络续履行保护基金财产安全的职责。   （3）基金财产计帐小组组成：基金财产计帐小组成员由基金管理东谈主、基金托管东谈主、符 合《证券法》划定的注册管帐师、讼师组成。基金财产计帐小组不错聘用必要的作当事人谈主员。   （4）基金财产计帐小组职责：基金财产计帐小组负责基金财产的看守、清理、估价、 变现和分配，并按照法律律例划定和基金合同约定履行信息败露义务。基金财产计帐小组 不错照章进行必要的民事行为。   （5）基金财产计帐步履： 法律律例和主管部门有相应禀赋要求的，应当相宜其要求）                          ，由该专科评估机构对基金财产 进行评估并确定评估价值，届时如干系法律律例或主管部门对基金财产评估事宜另有划定， 从其划定； 意见书；   （6）基金财产计帐的期限为 24 个月，但因本基金所持资产搭救证券份额、其他证券 或基础设施资产的流动性受到限制而不可实时变现的，计帐期限可相应顺延，若计帐时间            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 进取 24 个月则应当以公告神气见告基金份额持有东谈主，而后每顺延 12 个月应当公告一次。 在计帐期间，基金管理东谈主不错将已计帐的基金财产按比例分配给持有东谈主。   （7）基金计帐触及基础设施神气处置的，基金管理东谈主应当撤职基金份额持有东谈主利益优 先的原则，按照法律律例划定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期间， 基金管理东谈主应当按照法律律例划定和基金合同约定履行信息败露义务。   计帐用度是指基金财产计帐小组在进行基金计帐过程中发生的系数合理用度，计帐费 用由基金财产计帐小组优先从基金剩余财产中支付。   依据基金财产计帐的分配决议，将基金财产计帐后的全部剩余资产扣除基金财产计帐 用度、缴纳所欠税款并反璧基金债务后，按基金份额持有东谈把持有的基金份额比例进行分配。   计帐过程中的议论要紧事项须实时公告；基金财产计帐呈报经相宜《证券法》划定的 管帐师事务所审计并由讼师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产 计帐公告于基金财产计帐呈报报中国证监会备案后 5 个作事日内由基金财产计帐小组进行 公告。   基金财产计帐账册及议论文献由基金托管东谈主保存不少于法律律例划定的最低期限。   （八）争议的处理和适用的法律   各方当事东谈主同意，因《基金合同》而产生的或与《基金合同》议论的一切争议，如双 方在争议发生后 30 个当然日内协商未成，应提交仲裁。任何一方当事东谈主均有权将争议提交 中国国际经济贸易仲裁委员会，根据该会届时有用的仲裁执法按普通步履进行仲裁，仲裁 的地点为北京市，仲裁裁决是结尾的，并对各方当事东谈主均有不休力。除非仲裁裁决另有规 定，仲裁费由败诉方承担。   争议处理期间，基金合同当事东谈主应信守各自的职责，络续诚恳、勤勉、尽责地履行基 金合同划定的义务，珍惜基金份额持有东谈主的正当权益。   《基金合同》受中国法律统率并从其解释。   （九）基金合同的效用   《基金合同》是约定基金合同当事东谈主之间权利义务关系的法律文献。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 署名或盖印并在召募收尾后经基金管理东谈主向中国证监会办理基金备案手续，并经中国证监 会书面证明后收效。 告之日止。 的《基金合同》各方当事东谈主具有同等的法律不休力。 托管东谈主各持有贰份，每份具有同等的法律效用。 场所和营业场所查阅。  （十）爽约职责 划定或者《基金合同》约定，给基金财产、基金份额持有东谈主或其他基金合同当事东谈主形成损 害的，应当分别对各自的步履照章承担补偿职责；因共同步履给基金财产或者基金份额持 有东谈主形成毁伤的，应当承担连带补偿职责，对损失的补偿，仅限于平直损失。然则发生下 列情况，当事东谈主免责：  （1）不可抗力；  （2）基金管理东谈主、基金托管东谈主按照其时有用的法律律例或中国证监会的划定行为或不 行为而形成的损失等；  （3）基金管理东谈主由于按照《基金合同》划定的投资原则诈骗或不诈骗其投资权形成的 损失等；  （4）原始权益东谈主、其他参与机构不履行法界说务或存在其他犯法违法步履的，且基金 管理东谈主、基金托管东谈主并无违背《基础设施基金指引》等干系律例情形的。 《基金合同》能够络续履行的应当络续履行。非爽约方当事东谈主在职责范围内有义务实时采 取必要的措施，防守损失的扩大。莫得采取恰当措施致使损失进一步扩大的，不得就扩大 的损失要求补偿。非爽约方因防守损失扩大而开销的合理用度由爽约方承担。 金托管东谈主固然还是采取必要、恰当、合理的措施进行查看，然则未能发现舛误的，由此造 成基金财产或投资东谈主损失，基金管理东谈主和基金托管东谈主免除补偿职责。然则基金管理东谈主和基           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 金托管东谈主应积极采取必要的措施排斥或减轻由此形成的影响。 应当承担相应行政职责，涉嫌行恶的，照章雅致处分。                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                    二十八、基金托管协议的内容概要  （一）托管协议当事东谈主  住所：北京市顺义区安庆大街甲 3 号院  法定代表东谈主：张佑君  成立时间：1998 年 4 月 9 日  批准设立机关及批准设立文号：中国证监会证监基字199816 号  组织神气：有限职责公司（中外搭伙）  注册成本：2.38 亿元东谈主民币  存续期间：100 年  电话：400-818-6666  注册地址：上海市中山东一齐 12 号  办公地址：上海市黄浦区中山东一齐 12 号  邮政编码：200000  法定代表东谈主：郑杨  成立日历：1992 年 10 月 19 日  批准设立机关和批准设立文号：中国东谈主民银行银复 1992（601）号  基金托管业务批准文号：中国证监会证监基金字2003105 号  组织神气：股份有限公司  注册成本：293.52 亿元东谈主民币  存续期间：1992-10-19 至无固按时限  经营范围：经中国东谈主民银行和中国银行业监督管理委员会批准，公司主营业务主要包 括：收受公众存款；披发短期、中期和耐久贷款；办理结算；办理单子贴现；刊行金融债 券；代理刊行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券；同行拆借；提供信用证服务及 担保；代理收付款项及代理保障业务；提供保障箱业务；外汇存款；外汇贷款；外汇汇款； 外币兑换；国际结算；同行外汇拆借；外汇单子的承兑和贴现；外汇借钱；外汇担保；结 汇、售汇；买卖和代理买卖股票之外的外币有价证券；自营外汇买卖；代客外汇买卖；资 信阅览、商量、见证业务；离岸银行业务；证券投资基金托管业务；世界社会保障基金托            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 管业务；经中国东谈主民银行和中国银行业监督管理委员会批准经营的其他业务。   （二）基金托管东谈主对基金管理东谈主的业务监督和核查   基金托管东谈主根据议论法律律例的划定及基金合同的约定，对基金投资范围、投资对象 进行监督。基金合同明确约定基金投资立场或证券弃取圭表的，基金管理东谈主应按照基金托 管东谈主要求的格式提供投资品种池，以便基金托管东谈主运用干系时期系统，对基金实践投资是 否相宜基金合同对于证券弃取圭表的约定进行监督，对存在合理疑义的事项进行核查。基 金管理东谈主不错根据实践情况的变化，对各投资品种的具体范围赐与更新和调整并实时通告 基金托管东谈主。   本基金存续期内按照《基金合同》的约定以 80%以上基金资产投资于租赁住房类基础 设施资产搭救专项磋磨，并将优先投资于以有巢住房租赁（深圳）有限公司或其关联方拥 有或保举的租赁住房基础设施神气为投资标的的资产搭救专项磋磨，并持有资产搭救专项 磋磨的全部资产搭救证券份额，从而取得基础设施神气统统系数权或经营权利。本基金的 其余基金资产应当照章投资于利率债（国债、政策性金融债、央行单子）、AAA 级信用债 （企业债、公司债、金融债、中期单子、短期融资券、超短期融资债券、公开刊行的次级 债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币阛阓器具（债券回购、银行存款、同行存单等） 以及法律律例或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融器具。   本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可诊治债券（可分离交易可转债的纯 债部分除外）、可交换债券。   如法律律例或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理东谈主在履行恰当步履后， 不错将其纳入投资范围，并可依据届时有用的法律律例当令合理地调整投资范围。 比例进行监督。   （1）本基金投资于基础设施资产搭救证券的资产比例不低于基金资产的 80%，但因基 础设施神气出售、按照扩募决议实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施神气购 入、资产搭救证券或基础设施资产公允价值减少、资产搭救证券收益分配及中国证监会认 可的其他因素致使基金投资比例不相宜上述划定投资比例的不属于违背投资比例限制；因 除上述原因之外的其他原因导致不餍足上述比例限制的，基金管理东谈主应在 60 个作事日内调 整；   （2）本基金除投资基础设施资产搭救证券外，持有一家公司刊行的证券，其市值不超             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 过基金资产净值的 10％；   （3）本基金管理东谈主管理的全部基金除投资基础设施资产搭救证券外，持有一家公司发 行的证券，不进取该证券的 10％（统统按照议论指数的组成比例进行证券投资的基金品种 不错不受此条件划定的比例限制）；   （4）进入世界银行间同行阛阓进行债券回购的最耐久限为 1 年，债券回购到期后不得 缓期；   （5）本基金平直或辗转对外借进款项，借钱用途限于基础设施神气日常运营、维修改 造、神气收购等，且基金总资产不得进取基金净资产的 140%；   （6）本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易敌手开展逆回 购交易的，可接受质押品的禀赋要求应当与基金合同约定的投资范围保持一致；   （7）法律律例及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他投资限制。   除上述第（1）、（5）项情形之外，因证券阛阓波动、证券刊行东谈主合并、基金边界变动 等基金管理东谈主之外的因素致使基金投资比例不相宜上述划定投资比例的，基金管理东谈主应当 在 10 个交易日内进行调整，但中国证监会划定的特殊情形除外。法律律例另有划定的，从 其划定。   除基金合同另有约定外，基金管理东谈主应当自基金合同收效之日起 6 个月内使基金的投 资组合比例相宜基金合同的议论约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当 相宜基金合同的约定。基金托管东谈主对基金的投资的监督与查看自基金合同收效之日起发轫。   本基金投资的信用债为外部主体评级或债项评级在 AAA 级及以上的债券。信用评级主 要参考取得中国证监会证券评级业务许可的资信评级机构的评级结果。因资信评级机构调 整评级等基金管理东谈主之外的因素致使本基金投资信用债比例不相宜上述约定投资比例的， 基金管理东谈主应当在该信用债可交易之日起 3 个月内进行调整，中国证监会划定的特殊情形 除外。   如果法律律例或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的划定为准。 法律律例或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理东谈主在履行恰当步履后，则 本基金投资不再受干系限制，无需经基金份额持有东谈主大会审议。   （8）本基金借钱限制如下：   本基金不错平直或辗转对外借进款项，应当撤职基金份额持有东谈主利益优先原则，不得 依赖外部增信，借钱用途限于基础设施神气日常运营、维修改造、神气收购等，且基金总 资产不得进取基金净资产的 140%，其中，用于基础设施神气收购的借钱应当相宜下列条件：             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 足偿还借钱要求，偿付安排不影响基金持续富厚运作；   本基金总资产被迫进取基金净资产 140%的，本基金不得新增借钱，基金管理东谈主应当及 时向中国证监会呈报干系情况及拟采取的措施等。   本基金应确保杠杆比例相宜干系法律律例允许的范围划定。   法律律例或监管机构另有划定的从其划定。 投资不容步履进行监督。基金托管东谈主通过过后监督方式对基金管理东谈主基金投资不容步履进 行监督。 债券阛阓进行监督。   基金管理东谈主应在基金投资运作之前向基金托管东谈主提供相宜法律律例及行业圭表的、经 把稳弃取的、本基金适用的银行间债券阛阓交易敌手名单，并约定各交易敌手所适用的交 易结算方式。基金管理东谈主应严格按照交易敌手名单的范围在银行间债券阛阓弃取交易敌手。 基金托管东谈主监督基金管理东谈主是否按事前提供的银行间债券阛阓交易敌手名单进行交易，如 基金管理东谈主在基金投资运作之前未向基金托管东谈主提供银行间债券阛阓交易敌手名单的，视 为基金管理东谈主招供全阛阓交易敌手。基金管理东谈主不错每半年对银行间债券阛阓交易敌手名 单及结算方式进行更新，新名单确定前已与本次剔除的交易敌手所进行但尚未结算的交易， 仍应按照协议进行结算。如基金管理东谈主根据阛阓情况需要临时调整银行间债券阛阓交易对 手名单及结算方式的，应向基金托管东谈主说明事理，并在与交易敌手发生交易前 3 个作事日 内与基金托管东谈主协商处分。   基金管理东谈主负责对交易敌手的资信阻挡，按银行间债券阛阓的交易执法进行交易，并 负责处分因交易敌手不履行合同而形成的纠纷，基金托管东谈主不承担由此形成的任何法律责 任及损失。若未践约的交易敌手在基金托管东谈主与基金管理东谈主确定的时间前仍未承担爽约责 任绝顶他干系法律职责的，基金管理东谈主有权向干系交易敌手追偿，基金托管东谈主应赐与必要           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 的协助与配合。基金托管东谈主根据银行间债券阛阓成交单对本基金银行间债券交易的交易对 手绝顶结算方式进行监督。如基金托管东谈主过后发现基金管理东谈主莫得按照事前约定的交易对 手或交易方式进行交易时，基金托管东谈主应实时书面或以两边招供的其他方式提醒基金管理 东谈主，经提醒后仍未改正时形成基金财产损失的，基金托管东谈主不承担由此形成的相应损成仇 职责。如果基金托管东谈主未能切实履行监督职责，导致基金出现风险或形成基金资产损失的， 基金托管东谈主应承担相应职责。   基金管理东谈主、基金托管东谈主应当与存款银行建立按时对账机制，确保基金银行存款业务 账目及核算的真实、准确。基金管理东谈主应当按照议论律例划定，与基金托管东谈主、存款机构 签订干系书面协议。基金托管东谈主应根据议论干系律例及协议对基金银行存款业务进行监督 与核查，严格审查、复核干系协议、账户贵府、投资指示、存款证实书等议论文献，切实 履行托管职责。   基金管理东谈主与基金托管东谈主在开展基金存款业务时，应严格投诚《基金法》                                  《运作办法》 等议论法律律例，以及国度议论账户管理、利率管理、支付结算等的各项划定。   基金投资银行存款的，基金管理东谈主应根据法律律例的划定及基金合同的约定，确定符 合条件的系数存款银行的名单，并实时提供给基金托管东谈主，基金托管东谈主应据以对基金投资 银行存款的交易敌手是否相宜议论划定进行监督。如基金管理东谈主在基金投资运作之前未向 基金托管东谈主提供存款银行名单的，视为基金管理东谈主招供系数银行。   基金管理东谈主对按时存款提前支取的损失根据相应存款协议确定职责承担。 交易进行监督。   基金管理东谈主运用基金财产买卖基金管理东谈主、基金托管东谈主绝顶控股股东、实践阻挡东谈主或 者与其有要紧锐利关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他要紧关 联交易的，应当相宜基金的投资主义和投资策略，撤职基金份额持有东谈主利益优先原则，防 范利益冲突，建立健全里面审批机制和评估机制，按照阛阓公正合理价钱执行。本基金参 与关联交易的具体要求参见基金合同“利益冲突及关联交易”章节。   根据法律律例议论基金从事的关联交易的划定，基金管理东谈主和基金托管东谈主应事前彼此 提供相宜法律律例及基金合同划定的关联方名单，并确保所提供的关联方名单的真实性、 完好意思性、全面性。基金管理东谈主及基金托管东谈主有职责看守真实、完好意思、全面的关联交易名单， 并负责实时更新该名单。名单变更后基金管理东谈主及基金托管东谈主应实时发送另一方，另一方            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 于 2 个作事日内进行回函证明已著名单的变更。一方收到另一方书面证明后，新的关联交 易名单发轫收效。 金净资产缠绵、基金份额净值缠绵、应收资金到账、基金用度开支及收入确定、可供分配 金额的缠绵、基金投资运作及基金收益分配、干系信息败露、基金宣传推介材料中登载基 金功绩阐扬数据等进行监督和核查。 重要资金账户及资金流向进行监督，确保相宜法律律例划定和基金合同约定，保证基金资 产在监督账户内阻滞运行。基金托管东谈主根据干系约定履行对基础设施神气运营收支账户的 监督职责，基金管理东谈主或其寄托的外部管理机构应当赐与配合。   基金管理东谈主或外部管理机构接受基金管理东谈主寄托，按照法律律例的划定并参照行业惯 例，为基础设施神气购买一种或一系列保障产品。基金管理东谈主需实时向基金托管东谈主提供各 基础设施神气触及的系数保障单及保额的缠绵依据。基金托管东谈主据以监督保额是否充足。   基础设施神气公司借进款项前，基金管理东谈主应向基金托管东谈主提供拟签署的《借钱合同》 草案，《借钱合同》草案应当对神气公司借钱金额、借钱用途作出约定，《借钱合同》约定 的借钱用途仅限于基础设施神气日常运营、维修改造、神气收购等。基金托管东谈主同意后， 基金管理东谈主负责监督神气公司按照《借钱合同》草案签署。如若《借钱合同》有实质性修 改的，基金管理东谈主应重新提交基金托管东谈主审核，不然不得签署《借钱合同》，由此导致的损 失基金托管东谈主不予承担。   基础设施神气公司借进款项后，如若寄托贷款银行/贷款东谈主要求在银行开立放款账户和 /或采取受托支付方式放款的，则由寄托贷款银行/贷款东谈主根据《借钱合同》对放款进行监 督。基金管理东谈主向基金托管东谈主提供放款活水，基金托管东谈主据此监督借钱用途、借钱金额是 否相宜《借钱合同》约定。   如不采取上述模式放款的，则应将监督账户行为借进款项的收款账户，由基金托管东谈主 根据基金管理东谈主、磋磨管理东谈主、基金托管东谈主、神气公司四方干系约定对神气公司用款履行 监管职责。                                         、 《运作办法》、《基础设施基金指引》等法律律例、基金合同和本托管协议的划定，应实时              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 以电话提醒或书面请示等方式通告基金管理东谈主限期纠正。  基金管理东谈主应积极配合和协助基金托管东谈主的监督和核查。基金管理东谈主收到书面通告后 应不才一作事日前实时查对并以书面神气给基金托管东谈主发出回函，就基金托管东谈主的合理疑 义进行解释或举证，说明违法原因及纠正期限，并保证在规按时限内实时改正。在上述规 按时限内，基金托管东谈主有权随时对通告县项进行复查，督促基金管理东谈主改正。基金管理东谈主 对基金托管东谈主通告的违法事项未能在限期内纠正的，基金托管东谈主应呈报中国证监会。如果 基金托管东谈主未能切实履行监督职责，导致基金出现风险或形成基金资产损失的，基金托管 东谈主应承担相应职责。 对基金业务执行核查。  对基金托管东谈主发出的书面请示，基金管理东谈主应在划定时间内回复并改正，或就基金托 管东谈主的合理疑义进行解释或举证；对基金托管东谈主按照法律律例、基金合同和本托管协议的 要求需向中国证监会报送基金监督呈报的事项，基金管理东谈主应积极配合提供干系数据贵府 和轨制等。 和其他议论划定，或者违背基金合同约定的，应当立即以书面或以两边招供的其他方式通 知基金管理东谈主，由此形成的相应损失由基金管理东谈主承担。 基金管理东谈主限期纠正，并将纠正结果呈报中国证监会。基金管理东谈主无梗直事理，断绝、阻 挠对方根据本托管协议划定诈骗监督权，或采取拖延、诈骗等技巧妨碍对方进行有用监督， 情节严重或经基金托管东谈主提议申饬仍不改正的，基金托管东谈主应呈报中国证监会。  （三）基金管理东谈主对基金托管东谈主的业务核查 基金托管东谈主安全看守基金财产、权属文凭及干系文献；开设并监督基金财产的资金账户、 证券账户及投资所需的其他账户；监督基金财产的资金账户、基础设施神气运营收支账户 等重要资金账户及资金流向，确保相宜法律律例划定和基金合同约定，保证基金资产在监 督账户内阻滞运行；复核基金管理东谈主编制的基金资产财务信息；复核基金管理东谈主缠绵的基 金净资产和基金份额净值；监督基金管理东谈主为基础设施神气购买实足的保障；监督基础设 施神气公司借进款项安排，确保相宜法律律例划定及约定用途；根据基金管理东谈主指示办理 计帐交收、收益分配、干系信息败露和监督基金投资运作等步履。           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 行或无故延长执行基金管理东谈主资金划拨指示、深切基金投资信息等违背《基金法》、基金合 同、本协议绝顶他议论划定时，应实时以书面神气通告基金托管东谈主限期纠正。基金托管东谈主 收到通告后应实时查对并以书面神气给基金管理东谈主发出回函，说明违法原因及纠正期限， 并保证在规按时限内实时改正。在上述规按时限内，基金管理东谈主有权随时对通告县项进行 复查，督促基金托管东谈主改正。基金托管东谈主应积极配合基金管理东谈主的核查步履，包括但不限 于：对基金管理东谈主发出的书面请示，基金托管东谈主应在划定时间内回复并改正，或就基金管 理东谈主的合理疑义进行解释或举证；提交干系贵府以供基金管理东谈主核查托管财产的完好意思性和 真实性，在划定时间内回复基金管理东谈主并改正。 金托管东谈主限期纠正，并将纠正结果呈报中国证监会。基金托管东谈主无梗直事理，断绝、拦阻 对方根据本协议划定诈骗监督权，或采取拖延、诈骗等技巧妨碍对方进行有用监督，情节 严重或经基金管理东谈主提议申饬仍不改正的，基金管理东谈主应呈报中国证监会。   （四）基金财产看守   （1）基金财产应幽静于原始权益东谈主、基金份额持有东谈主、基金管理东谈主、基金托管东谈主、计 划托管东谈主、磋磨管理东谈主、外部管理机构绝顶他参与机构的固有财产。原始权益东谈主、基金份 额持有东谈主、基金管理东谈主、基金托管东谈主、磋磨托管东谈主、磋磨管理东谈主、外部管理机构绝顶他参 与机构照章散伙、被照章破除或者被照章宣告歇业等原因进行计帐的，基金财产不属于其 计帐资产。基础设施基金财产的债权，不得与原始权益东谈主、基金份额持有东谈主、基金管理东谈主、 基金托管东谈主、磋磨托管东谈主、磋磨管理东谈主、外部管理机构绝顶他参与机构的固有财产产生的 债务相抵销。不同基础设施基金财产的债权债务，不得彼此抵销。   （2）基金托管东谈主应安全看守基金财产、权属文凭及干系文献。   （3）基金托管东谈主按照划定开设基金财产的资金账户、证券账户及投资所需的其他账户； 监督基础设施基金资金账户、基础设施神气运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确 保相宜法律律例和基金合同的约定，保证基金资产在监督账户内阻滞运行。   （4）基金托管东谈主对所托管的不同基金财产分别成就账户，幽静核算，分账管理，确保 基金财产的完好意思与幽静。   （5）基金托管东谈主按照基金合同和本协议的约定看守基金财产，如有特殊情况两边可另 行协商处分。基金托管东谈主未经基金管理东谈主的正当合规指示，不得自走运用、处分、分配本              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 基金的任何资产（不包含基金托管东谈主依据中国证券登记结算有限职责公司结算数据完成场 内交易交收、托管资产开户银行扣收结算费和账户珍惜费等用度）                             。   （6）对于因为基金投资产生的应收资产，应由基金管理东谈主负责与议论当事东谈主确定到账 日历并通告基金托管东谈主，到账日基金财产莫得到达基金账户的，基金托管东谈主应实时通告基 金管理东谈主采取措施进行催收。由此给基金财产形成损失的，基金管理东谈主应负责向议论当事 东谈主追偿基金财产的损失，基金托管东谈主应赐与必要的协助与配合，但对此不承担相应职责。   （7）除依据法律律例和基金合同的划定外，基金托管东谈主不得寄托第三东谈主托管基金财产。   （1）基金召募期间召募的资金应存于基金管理东谈主在具备基金销售业务履历的交易银行 或者从事客户交易结算交易资金存管的交易银行等营业机构开立的“基金召募专户”。该账 户由基金管理东谈主开立并管理。   （2）基金召募期满或基金罢手召募时，召募的基金份额总额、基金召募金额、基金份 额持有东谈主东谈主数、计策配售情况、网下发售比例等条件相宜《基金法》《运作办法》《基础设 施基金指引》、基金合同等议论划定后，基金管理东谈主应将属于基金财产的全部资金划入基金 托管东谈主开立的基金银行账户，同期在划定时间内，礼聘相宜《中华东谈主民共和国证券法》（以 下简称“《证券法》”）划定的管帐师事务所进行验资，出具验资呈报。出具的验资呈报由 参加验资的 2 名或 2 名以上中国注册管帐师署名方为有用。   （3）若基金召募期限届满，未能达到基金合同备案的条件，由基金管理东谈主按划定办理 退款等事宜，基金托管东谈主应提供充分协助。   （1）基金托管东谈主为本基金单独开立托管资金账户。托管资金账户的称号应当包含本基 金称号，具体称号以实践开立为准。本基金的一切货币收支行为，包括但不限于投资、支 付基金分成、收取认购款，均需通过该托管资金账户进行。   （2）托管资金账户的开立和使用，限于餍足开展本基金业务的需要。基金托管东谈主和基 金管理东谈主不得假借本基金的口头开立其他任何银行账户；亦不得使用本基金的任何银行账 户进行本基金业务之外的行为。   （3）托管资金账户的管理当相宜议论法律律例的划定。   基金财产投资按时存款在存款机构开立的银行账户，包括实体或造谣账户，其预留印 鉴经各方商议后预留。对于任何的按时存款投资，基金管理东谈主都必须和存款机构签订按时            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 存款协议，约定两边的权利和义务，该协议行为划款指示附件。该协议中必须有如下明确 条件：“存款证实书不得被质押或以任何方式被典质，并不得用于转让和背书；本息到期归 还或提前支取的系数款项必须划至托管专户（明确户名、开户行、账号等），不得划入其他 任何账户”。如按时存款协议中未体现前述条件，基金托管东谈主有权断绝按时存款投资的划款 指示。在取得存款证实书后，基金托管东谈主看守证实书原本或者复印件。基金管理东谈主应该在 合理的时间内进行按时存款的投资和支取事宜，若基金管理东谈主提前支取或部分提前支取定 期存款，若产繁殖差（即本基金已计提的资金利息和提前支取时收到的资金利息差额），该 息差的处理方法由基金管理东谈主和基金托管东谈主两边协商处分。   基金合同收效后，基金托管东谈主根据中国东谈主民银行、银行间阛阓登记结算机构的议论规 定，以本基金的口头在中央国债登记结算有限职责公司和银行间阛阓计帐所股份有限公司 开立债券托管账户、资金结算账户，持有东谈主账户和资金结算账户，并代表基金进行银行间 阛阓债券的结算。   （1）基金托管东谈主在中国证券登记结算有限职责公司上海分公司、深圳分公司为基金开 立基金管理东谈主与基金联名的证券账户。   （2）基金证券账户的开立和使用，仅限于餍足开展本基金业务的需要。基金托管东谈主和 基金管理东谈主不得出借或未经对方同意私行转让基金的任何证券账户，亦不得使用基金的任 何账户进行本基金业务之外的行为。   （3）基金证券账户的开立和证券账户卡的看守由基金托管东谈主负责，账户资产的管理和 运用由基金管理东谈主负责。   （4）基金托管东谈主以基金托管东谈主的口头在中国证券登记结算有限职责公司开立结算备付 金账户，并代表所托管的基金完成与中国证券登记结算有限职责公司的一级法东谈主计帐作事， 基金管理东谈主应赐与积极协助。结算备付金、结算保证金、交收价差资金等的收取按照中国 证券登记结算有限职责公司的划定执行。   （5）若中国证监会或其他监管机构在本托管协议缔结日之后允许基金从事其他投资品 种的投资业务，触及干系账户的开立、使用的，若无干系划定，则基金托管东谈主比照上述关 于账户开立、使用的划定执行。   （1）因业务发展需要而开立的其他账户，不错根据法律律例、基金合同及账户监督协           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 议的划定，在基金管理东谈主和基金托管东谈主协商一致后开立。新账户按议论划定使用并管理。   （2）法律律例等议论划定对干系账户的开立和管理另有划定的，从其划定办理。   基金财产投资的议论什物证券等有价凭证由基金托管东谈主存放于基金托管东谈主的看守库， 也可存入中央国债登记结算有限职责公司、中国证券登记结算有限职责公司上海分公司/深 圳分公司、银行间阛阓计帐所股份有限公司或单子营业中心的代看守库，看守凭证由基金 托管东谈把持有。有价凭证的购买和转让，由基金管理东谈主和基金托管东谈主共同办理。基金托管东谈主 对由基金托管东谈主之外机构实践有用阻挡的资产不承担看守职责。   基金管理东谈主对基础设施神气权属文凭及干系文献的真实性及完好意思性进行考证后，应当 将权属文凭及干系文献原件叮嘱基金托管东谈主看守。   基础设施神气触及的文献类型包括但不限于：各投资层级上干系确权文献，以及不动 产权证、地皮出让合同。   基金托管东谈主对于上述文献将根据文献类型以及所属神气区分类别，建立文献清单与目 检验，并建立文献借用与反璧轨制，保证文献由专东谈主进行追踪，记录使用缘由，幸免遗失。 因看守欠妥形成基金权属文凭灭失、损毁给基金形成的损失，基金托管东谈主应当承担相应责 任，但基金权属文凭因办理抵质押、行政审批、备案、登记等手续必须叮嘱贷款银行或行 政管理机关看守的，基金托管东谈主仅负责看守接收凭证，由实践看守东谈主承担权属文凭原件的 看守职责。   与基金财产议论的要紧合同的签署，由基金管理东谈主负责。由基金管理东谈主代表基金签署 的、与基金财产议论的要紧合同由基金管理东谈主、基金托管东谈主看守。除本协议另有划定外， 基金管理东谈主代表基金签署的与基金财产议论的要紧合同包括但不限于基金年度审计合同、 基金信息败露协议及基金投资业务中产生的要紧合同。基金管理东谈主应尽可能保证基金管理 东谈主和基金托管东谈主至少各持有一份原本的原件。基金管理东谈主应在要紧合同签署后实时以加密 方式将要紧合同传真给基金托管东谈主，并在三十个作事日内将原本通过邮递方式投递基金托 管东谈主处。基金管理东谈主和基金托管东谈主应各自妥善看守与基金财产议论的要紧合同，看守期限 不低于法律律例划定的最低期限。   （五）基金收益分配              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基金管理东谈主与基金托管东谈主按照《基金合同》的约定处理基金收益分配。   （1）基金可供分配金额是指在基金合并财务报表净利润基础上通过合理调整缠绵得出 的金额，在可供分配金额缠绵过程中，应最初将合并财务报表净利润调整为税息折旧及摊 销前利润（EBITDA），并在此基础上空洞琢磨神气公司持续发展、神气公司偿债智商、经 营现款流等因素后确定可供分配金额缠绵调整项。干系缠绵调整项请参见本基金招募说明 书。   （2）基金可供分配金额干系缠绵调整项的变更步履 金管理东谈主履行里面审批步履后进行变更并败露，于下一次缠绵可供分配金额时发轫实施， 无需基金份额持有东谈主大会审议； 协商一致后决定对本基金可供分配金额缠绵调整项的变更事宜。   （1）本基金收益分配采取现款分成方式；   （2）本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以现款神气分配给投资者。 本基金的收益分配在相宜分配条件的情况下每年不得少于 1 次，若基金合同收效动怒 6 个 月可不进行收益分配；   （3）每一基金份额享有同瓜分配权；   （4）法律律例或监管机关另有划定的，从其划定。   在不违背法律律例、基金合同的约定以及对基金份额持有东谈主利益无实质不利影响的前 提下，基金管理东谈主可在与基金托管东谈主协商一致，并按照监管部门要求履行恰当步履后对基 金收益分配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有东谈主大会，但应于变更实施日 在划定媒介公告。   基金收益分配决议中应载明放纵收益分配基准日的可供分配金额、基金收益分配对象、 分配时间、分配数额及比例、分配方式等内容。   本基金收益分配决议由基金管理东谈主拟定，并由基金托管东谈主复核，依照《信息败露办法》 的议论划定在划定媒介公告。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续用度由投资者自行承担。   （六）信息败露   基金托管东谈主和基金管理东谈主应按法律律例、基金合同的议论划定进行信息败露，拟公开 败露的信息在公开败露之前应予守密。除按《基金法》、基金合同、《信息败露办法》绝顶 他议论划定进行信息败露外，基金管理东谈主和基金托管东谈主对基金运作中产生的信息以及从对 方赢得的业务信息应予守密。然则，如下情况不应视为基金管理东谈主或基金托管东谈主违背守密 义务：   （1）非因基金管理东谈主和基金托管东谈主的原因导致守密信息被败露、深切或公开；   （2）基金管理东谈主和基金托管东谈主为投诚和死守法院判决或裁定、仲裁裁决或中国证监会 等监管机构的命令、决定所作念出的信息败露或公开。   基金的信息败露内容主要包括基金招募说明书绝顶更新、基金合同、托管协议、基金 产品贵府概要绝顶更新、基金份额询价公告、基金份额发售公告、基金合同收效公告、基 金份额上市交易公告书、基金净值信息、基金按时呈报（包括基金年度呈报、基金中期报 告和基金季度呈报）         、基金中期与年度合并及单独财务报表（至少包含资产欠债表、利润表、 现款流量表、系数者权益变动表及报表附注）                    、临时呈报、权益变动公告、澄澈公告、回拨 份额公告（如有）、计策配售份额灭亡限售的公告、基金份额持有东谈主大会决议、计帐呈报及 中国证监会划定的其他信息。基金年度呈报中的财务管帐呈报需经相宜《中华东谈主民共和国 证券法》划定的管帐师事务所审计后，方可败露。   （1）职责   基金托管东谈主和基金管理东谈主在信息败露过程中应以保护基金份额持有东谈主利益为宗旨，诚 实信用，严守玄妙。基金管理东谈主负责办理与基金议论的信息败露事宜，基金托管东谈主应当按 照干系法律律例和基金合同的约定，对于本章第（二）条中应由基金托管东谈主复核的事项进 行复核，基金托管东谈主复核无误后，由基金管理东谈主赐与公布。   基金托管东谈主复核信息败露文献时，应加强对基金管理东谈主资产证明计量过程的复核。   对于不需要基金托管东谈主(或基金管理东谈主)复核的信息，基金管理东谈主(或基金托管东谈主)在公告 前应见告基金托管东谈主(或基金管理东谈主)。             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   基金管理东谈主和基金托管东谈主应积极配合、彼此监督，保证其履行按照法定方式和限时披 露的义务。   基金管理东谈主、基金托管东谈主应当在划定报刊中弃取一家报刊败露本基金信息。基金管理 东谈主、基金托管东谈主应当向中国证监会基金电子败露网站报送拟败露的基金信息，并保证干系 报送信息的真实、准确、完好意思、实时。   拟败露的信息存在不确定性、属于临时性交易玄妙或者具有上海证券交易所招供的其 他情形，实时败露可能会毁伤基金利益或者误导投资者，且同期相宜以下条件的，经审慎 评估，基金管理东谈主等信息败露义务东谈主不错暂缓败露：   暂缓败露的信息确乎难以守密、还是深切或者出现阛阓外传，导致基础设施基金交易 价钱发生大幅波动的，信息败露义务东谈主应当立即赐与败露。   当出现下述情况时，基金管理东谈主和基金托管东谈主可暂停或延长败露基金干系信息：   （2）步履   按议论划定须经基金托管东谈主复核的信息败露文献，由基金管理东谈主起草、并经基金托管 东谈主复核后由基金管理东谈主公告。发生基金合同中划定需要败露的事项时，按基金合同划定公 布。   （3）信息文本的存放   照章必须败露的信息发布后，基金管理东谈主、基金托管东谈主应当按照干系法律律例划定将 信息置备于各自住所、基金上市交易的证券交易所，供社会公众查阅、复制。   （七）基础设施基金资产净值缠绵和管帐核算   （1）基金资产总值/基金总资产是指基金领有的基础设施资产搭救证券（包含应纳入 合并范围的各管帐主体所领有的资产）、其他种种证券及单子价值、银行存款本息和基金应 收款项以绝顶他投资所形成的价值总和，即基金合并财务报上层面计量的总资产。   （2）基金资产净值/基金净资产是指基金总资产减去基金欠债后的价值，即基金合并            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 财务报上层面计量的净资产。   （3）基金份额净值是指估值日闭市后，本基金合并财务报表基金资产净值除以当日基 金份额的余额数目。基金份额净值的缠绵保留到极少点后 4 位，极少点后第 5 位四舍五入。 国度另有划定的，从其划定。   （1）本基金的估值日为基金合同收效后每当然半年度临了一日、每当然年度临了一日 以及当发生或潜在对基础设施资产有要紧影响的事件而应调整基金估值之日。如果基金合 同收效少于 2 个月，期间的当然半年度临了一日或当然年度临了一日不行为估值日。   （2）本基金及纳入合并范围的种种管帐主体所持有的各项资产和欠债，包括但不限于 基础设施资产搭救证券份额以及应纳入合并范围的种种管帐主体、债券、银行存款本息、 应收款项、其它投资等资产及欠债。   估值方法指纳入合并财务报表范围内的种种资产及欠债的估值方法。基础设施神气评 估应当以现款流折现法行为主要评估方法，并弃取其他分属于不同估值时期的估值方法进 行校验，同期说明基础设施神气的评估对管帐核算的影响。   对基金持有的各项资产、欠债的后续计量除准则要求可采取公允价值进行后续计量外， 原则上采取成本模式计量，以购买日确定的账面价值为基础，计提折旧、摊销、减值。计 量模式确定后不得减弱变更。   对于非金融资产弃取采取公允价值模式进行后续计量的，基金管理东谈主应公司董事会审 议批准，并按照《企业管帐准则第 39 号——公允价值计量》绝顶他干系划定在按时呈报中 败露干系事项，包括但不限于：公允价值真是定依据、方法及所用假设的全部重要信息； 影响公允价值确定结果的重要参数、采取公允价值模式计量的合理性说明等。   （1）基础设施资产搭救专项磋磨及基础设施神气的估值   基金管理东谈主应当按照投资成本将基础设施基金持有的资产搭救证券在个别财务报表上 证明为一项耐久股权投资，采取成本法进行后续计量。   根据准则划定，如有可信笔据标明该基础设施神气的公允价值能够持续可靠取得，即 干系资产所在地有活跃的交易阛阓，而且能够从交易阛阓上取得同类或类似资产的阛阓价 格绝顶他干系信息，从而对干系资产的公允价值作出合理的猜想，基础设施神气不错按照 公允价值进行后续计量。   使用公允价值进行后续计量的基础设施神气在合并报表编制过程中使用经审慎评估的           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 评估值行为公允价值入账依据并在按时呈报中败露干系事项。采取收益法评估时弃取现款 流量折现法行为主要的评估方法，并弃取其它分属于不同估值时期的估值方法进行校验。 管帐师事务所在年度审计中应当评价基金管理东谈主和评估机构采取的评估方法和参数的合理 性。  合并报表对于按照《企业管帐准则》划定采取成本法计量的耐久资产，若存在减值迹 象的，应当进行减值测试。对于商誉和使用寿命不确定的无形资产，基金管理东谈主应至少于 每年年末进行减值测试。证明发生减值时，基金管理东谈主应当按照《企业管帐准则》划定在 按时呈报中进行败露，包括但不限于可回收金额缠绵过程等。  （2）证券交易所上市的有价证券的估值 值日第三方估值机构提供的相应品种对应的估值净价估值，具体估值机构由基金管理东谈主与 基金托管东谈主另行协商约定； 的资产搭救证券（不包括本基金投资的基础设施神气对应的基础设施资产搭救证券）                                     ，采取 估值时期确定公允价值。  （3）首次公开刊行未上市的债券，采取估值时期确定公允价值，在估值时期难以可靠 计量公允价值的情况下，按成本估值。对在交易所阛阓刊行未上市或未挂牌转让的债券， 对存在活跃阛阓的情况下，应以活跃阛阓上未经调整的报价行为计量日的公允价值进行估 值；对于活跃阛阓报价未能代表计量日公允价值的情况下，豪放阛阓报价进行调整以证明 计量日的公允价值；对于不存在阛阓行为或阛阓行为很少的情况下，则采取估值时期确定 公允价值。  （4）对世界银行间阛阓上不含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的相应品 种当日的估值净价估值。对银行间阛阓上含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供 的相应品种当日的独一估值净价或保举估值净价估值。对于含投资东谈主回售权的固定收益品 种，回售登记期截止日（含当日）后未诈骗回售权的按照长待偿期所对应的价钱进行估值。 对银行间阛阓未上市，且第三方估值机构未提供估值价钱的债券，在刊行利率与二级阛阓 利率不存在走漏各异，未上市期间阛阓利率莫得发生大的变动的情况下，按成本估值。  （5）并吞债券同期在两个或两个以上阛阓交易的，按债券所处的阛阓分别估值。  （6）如有可信笔据标明按原有方法进行估值不可客不雅反应上述资产或欠债公允价值的， 基金管理东谈主可根据具体情况与基金托管东谈主约定后，按最能反应公允价值的方法估值。              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   （7）干系法律律例以及监管部门、自律执法另有划定的，从其划定。如有新增事项， 按国度最新划定估值。   本基金合并层面各项可鉴识资产和欠债的后续计量模式及合理性说明，请参见基金合 同第二十部分。   如基金管理东谈主或基金托管东谈主发现基金估值违背基金合同订明的估值方法、步履及干系 法律律例的划定或者未能充分珍惜基金份额持有东谈主利益时，应立即通告对方，共同查明原 因，两边协商处分。   根据议论法律律例，基金净值缠绵和基金管帐核算的义务由基金管理东谈主承担。本基金 的基金管帐职责方由基金管理东谈主担任，因此，就与本基金议论的管帐问题，如经干系各方 在对等基础上充分谈论后，仍无法达成一致的意见，按照基金管理东谈主对基金净值信息的计 算结果对外赐与公布。   （1）基金份额净值是按照每个估值日闭市后，本基金合并财务报表的基金资产净值除 以当日基金份额的余额数目缠绵，精确到 0.0001 元，极少点后第 5 位四舍五入。国度另有 划定的，从其划定。   （2）基金管理东谈主应至少于中期及年度估值日缠绵本基金合并财务报表基金资产净值及 基金份额净值，并按划定公告。   （3）根据《基础设施基金指引》的议论划定，基础设施基金存续期间，基金管理东谈主应 当礼聘评估机构对基础设施神气资产每年进行 1 次评估，并在基础设施基金年度呈报中披 露评估呈报。对于采取成本模式计量的基础设施神气资产，上述评估结果不影响基础设施 基金合并财务报表的净资产及基金份额净值。   （4）基金管理东谈主应至少每半年度对基金资产估值。但基金管理东谈主根据法律律例或基金 合同的划定暂停估值时除外。基金管理东谈主每半年度对基金资产估值后，将基金净资产和基 金份额净值结果发送基金托管东谈主，经基金托管东谈主复核无误后，由基金管理东谈主对外公布。   基金管理东谈主和托管东谈主于每季度进行财务数据查对，基金管理东谈主对基金资产管帐核算后， 将基金财务方针结果以两边约定的方式发送基金托管东谈主，经基金托管东谈主复核无误后，由基 金管理东谈主按约定对外公布。如遇特殊情况，经中国证监会同意，不错恰当延长缠绵或公告。   如基金管理东谈主或基金托管东谈主发现基金管帐核算违背基金合同订明的管帐核算方法、程 序及干系法律律例的划定或者未能充分珍惜基金份额持有东谈主利益时，应立即通告对方，共             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 同查明原因，两边协商处分。   基金管理东谈主和基金托管东谈主将采取必要、恰当、合理的措施确保基金资产核算及估值的 准确性、实时性。当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报 表使用者的要紧舛误时，视为基金份额净值舛误。   基金合同确当事东谈主应按照以下约定处理：   （1）估值舛误类型   本基金运作过程中，如果由于基金管理东谈主或基金托管东谈主、或登记机构、或销售机构、 或投资东谈主自身的谬误形成估值舛误，导致其他当事东谈主遇到损失的，谬误的职责东谈主应当对由 于该估值舛误遇到损欠妥事东谈主（“受损方”）的平直损失按下述“估值舛误处理原则”给予赔 偿，承担补偿职责。   上述估值舛误的主要类型包括但不限于：贵府申报差错、数据传输差错、数据缠绵差 错、系统故障差错、下达指示差错等。对于因时期原因引起的差错，若系同行业现有时期 水平不可预感、不可幸免、不可克服，则属不可抗力，按照下述划定执行。   由于不可抗力原因形成投资东谈主的交易贵府灭失或被舛误处理或形成其他差错，因不可 抗力原因出现差错确当事东谈主不合其他当事东谈主承担补偿职责，但因该差错取得欠妥得利确当 事东谈主仍应负有返还欠妥得利的义务。   （2）估值舛误处理原则 实时进行更正，因更正估值舛误发生的用度由估值舛误职责方承担；由于估值舛误职责方 未实时更正已产生的估值舛误，给当事东谈主形成损失的，由估值舛误职责方对平直损失承担 补偿职责；若估值舛误职责方还是积极妥协，而且有协助义务确当事东谈主有实足的时间进行 更正而未更正，则其应当承担相应补偿职责； 值舛误的议论平直当事东谈主负责，不合第三方负责； 任方仍豪放估值舛误负责。如果由于赢得欠妥得利确当事东谈主不返还或不全部返还欠妥得利 形成其他当事东谈主的利益损失（“受损方”），则估值舛误职责方应补偿受损方的损失，并在其 支付的补偿金额的范围内对赢得欠妥得利确当事东谈主享有要求托付欠妥得利的权利；如果获 得欠妥得利确当事东谈主还是将此部分欠妥得利返还给受损方，则受损方应当将其还是赢得的            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 补偿额加上还是赢得的欠妥得利返还的总和进取其实践损失的差额部分支付给估值舛误责 任方；   （3）估值舛误处理步履   估值舛误被发现后，议论确当事东谈主应当实时进行处理，处理的步履如下： 值舛误的职责方； 失； 行更正。   （4）基金份额净值估值舛误处理的方法如下： 并采取合理的措施防守损失进一步扩大。 证监会备案；舛误偏差达到基金份额净值的 0.5%时，基金管理东谈主应当公告，并报中国证监 会备案。 管理东谈主和基金托管东谈主应根据实践情况界定两边承担的职责，经证明后按以下条件进行补偿：   （a）本基金的基金管帐职责方由基金管理东谈主担任，与本基金议论的管帐问题，如经双 方在对等基础上充分谈论后，尚不可达成一致时，按基金管理东谈主的建议执行，由此给基金 份额持有东谈主和基金财产形成的损失，由基金管理东谈主负责赔付。   （b）若基金管理东谈主缠绵的基金份额净值已由基金托管东谈主复核证明后公告，由此给基金 份额持有东谈主形成损失的，应根据法律律例的划定对投资者或基金支付补偿金，就实践向投 资者或基金支付的补偿金额，基金管理东谈主与基金托管东谈主按照谬误程度各自承担相应的职责。   （c）如基金管理东谈主和基金托管东谈主对基金份额净值的缠绵结果，固然屡次重新缠绵和核 对，尚不可达成一致时，为幸免不可按时公布基金份额净值的情形，以基金管理东谈主的缠绵 结果对外公布，由此给基金份额持有东谈主和基金形成的损失，由基金管理东谈主负责赔付。   （d）由于基金管理东谈主提供的信息舛误，进而导致基金份额净值缠绵舛误而引起的基金              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 份额持有东谈主和基金财产的损失，由基金管理东谈主负责赔付。 法，基金管理东谈主、基金托管东谈主应本着对等和保护基金份额持有东谈主利益的原则进行协商。   （1）基金投资所触及的证券交易阛阓遇法定节沐日或因其他原因暂停营业时；   （2）因不可抗力致使基金管理东谈主、基金托管东谈主无法准确评估基金资产价值时；   （3）法律律例划定、中国证监会和基金合同认定的其它情形。   本基金合并财务报表、干系财务信息及基金份额净值由基金管理东谈主负责缠绵，基金托 管东谈主负责进行复核。基金管理东谈主败露本基金财务报表的净资产和基金份额净值前，应将相 关财务信息、净资产和基金份额净值缠绵结果及资产证明计量过程发送给基金托管东谈主。基 金托管东谈主复核证明后发送给基金管理东谈主，由基金管理东谈主按划定在按时呈报中对外公布。   （1）基金管理东谈主或基金托管东谈主按基金合同划定的估值方法进行估值时，所形成的舛误 不行为基金资产核算及估值舛误处理。   （2）由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的数据舛误， 或国度管帐政策变更、阛阓执法变更等，基金管理东谈主和基金托管东谈主固然还是采取必要、适 当、合理的措施进行查看，但未能发现舛误的，由此形成的基金资产核算及估值舛误，基 金管理东谈主和基金托管东谈主免除补偿职责。但基金管理东谈主、基金托管东谈主应当积极采取必要的措 施减轻或排斥由此形成的影响。   （1）基础设施神气评估结果不代表真实阛阓价值，也不代表基础设施神气资产能够按 照评估结果进行转让。   （2）基础设施神气评估情形   本基金存续期间，基金管理东谈主应当礼聘评估机构对基础设施神气资产每年进行 1 次评 估。基金管理礼聘的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为并吞只基础设施基金 提供评估服务不得连气儿进取 3 年。   发生如下情形，基金管理东谈主应礼聘评估机构对基础设施神气进行评估：             中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得进取 6 个月； 基金运作过程中发生购入或出售基础设施神气等情形时，评估基准日距离签署购入或出售 协议等情形发寿辰不得进取 6 个月。   （3）评估呈报的内容   评估呈报应包括下列内容： 等，每期运营收入、应缴税收、各项开销等收益情况绝顶他干系事项； 成本、运营净收益、成人道开销、改日现款流变动预期、折现率等；   （4）更换评估机构步履   基础设施基金存续期限内，基金管理东谈主有权自行决定更换评估机构，基金管理东谈主更换 评估机构后应按划定实时进行败露。   （1）基金管理东谈主为本基金的基金管帐职责方，基金托管东谈主承担复核职责；   （2）基金的管帐年度为公积年度的 1 月 1 日至 12 月 31 日；基金首次召募的管帐年度 按如下原则：如果基金合同收效少于 2 个月，不错并入下一个管帐年度败露；   （3）基金核算以东谈主民币为记账本位币，以东谈主民币元为记账单元；   （4）管帐轨制执行国度议论管帐轨制；   （5）本基金合并层面各项可鉴识资产和欠债的后续计量模式   本基金合并层面可鉴识资产主如果投资性房地产、金融资产等，可鉴识负借主如果金 融欠债，后来续计量模式如下：              中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   投资性房地产是指本基金为赚取房钱或成本升值，或两者兼有而持有的房地产。包括 已出租的地皮使用权、已出租的建筑物等。投资性房地产按成本进行发轫计量。与投资性 房地产议论的后续开销，如果与该资产议论的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量， 则计入投资性房地产成本。不然，于发生时计入当期损益。   本基金采取成本模式对投资性房地产进行后续计量，从达到预定可使用状态的次月起， 采取年限平均法在使用寿命内计提折旧/摊销。   投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和干系税费后的差 额计入当期损益。   在相宜企业管帐准则（即有可信笔据讲解公允价值持续可靠计量）和最大阻挡保护基 金份额持有东谈主利益的前提下，如神气资产公允价值显耀高于账面价值时，经基金管理东谈主董 事会审议批准、基金份额持有东谈主大会同意并公告，基金管理东谈主不错将干系资产计量从成本 模式调整为公允价值模式。   本基金的金融资产于发轫证明时根据本基金企业管理金融资产的业务模式和金融资产 的合同现款流量特征分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以摊余 成本计量的金融资产。金融资产在发轫证明时以公允价值计量，然则因销售商品或提供服 务等产生的应收账款未包含要紧融资要素或不琢磨不进取一年的融资要素的，按照交易价 格进行发轫计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，干系交易用度 平直计入当期损益，其他类别的金融资产干系交易用度计入其发轫证明金额。   金融欠债于发轫证明时间类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融欠债、 其他金融欠债。本基金的金融欠债为其他金融欠债。   （6）本基金幽静建账、幽静核算；   （7）基金管理东谈主及基金托管东谈主各自卫留完好意思的管帐账目、凭证并进行日常的管帐核算， 按照议论划定编制基金管帐报表；基金应按照法律律例、企业管帐准则及中国证监会干系 划定进行资产欠债证明计量，编制基础设施基金中期、年度合并及单独财务报表，财务报 表至少包括合并及个别资产欠债表、合并及个别利润表、合并及个别现款流量表、合并及 个别系数者权益变动表及报表附注；   （8）基金托管东谈主与基金管理东谈主于每年中期呈报和年度呈报出具前就基金的管帐核算、           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 报表编制等进行查对并以书面方式证明。  （九）争议处分方式  两边当事东谈主同意，因本托管协议而产生的或与本托管协议议论的一切争议，如经友好 协商未能处分的，任何一方均有权将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会，按照该机构 届时有用的仲裁执法按普通步履进行仲裁。仲裁地点为北京市。仲裁裁决是结尾的，对双 方当事东谈主均有不休力，仲裁用度由败诉方承担。  争议处理期间，两边当事东谈主应信守基金管理东谈主和基金托管东谈主职责，各自络续诚恳、勤 勉、尽责地履行基金合同和本托管协议划定的义务，珍惜基金份额持有东谈主的正当权益。  本协议受中国法律统率。  （十）托管协议的变更、绝交与基金财产的计帐  本协议两边当事东谈主经协商一致，不错对协议进行修改。修改后的新协议，其内容不得 与基金合同的划定有任何冲突。基金托管协议的变更应报中国证监会备案。  （1）基金合同绝交；  （2）基金托管东谈主散伙、照章被破除、歇业或由其他基金托管东谈主接受基金托管业务；  （3）基金管理东谈主散伙、照章被破除、歇业或由其他基金管理东谈主接受基金管理业务；  （4）发生法律律例或基金合同划定的绝交事项。  （1）基金财产计帐小组：自出现《基金合同》绝交事由之日起 30 个作事日内成立清 算小组，基金管理东谈主组织基金财产计帐小组并在中国证监会的监督下进行基金计帐。  （2）在基金财产计帐小组接受基金财产之前，基金管理东谈主和基金托管东谈主应按照《基金 合同》和托管协议的划定络续履行保护基金财产安全的职责。  （3）基金财产计帐小组组成：基金财产计帐小组成员由基金管理东谈主、基金托管东谈主、符 合《证券法》划定的注册管帐师、讼师组成。基金财产计帐小组不错聘用必要的作当事人谈主员。  （4）基金财产计帐小组职责：基金财产计帐小组负责基金财产的看守、清理、估价、 变现和分配，并按照法律律例划定和基金合同约定履行信息败露义务。基金财产计帐小组 不错照章进行必要的民事行为。  （5）基金财产计帐步履：            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 法律律例和主管部门有相应禀赋要求的，应当相宜其要求）                          ，由该专科评估机构对基金财产 进行评估并确定评估价值，届时如干系法律律例或主管部门对基金财产评估事宜另有划定， 从其划定； 意见书；   （6）基金财产计帐的期限为 24 个月，但因本基金所持资产搭救证券份额、其他证券 或基础设施资产的流动性受到限制而不可实时变现的，计帐期限可相应顺延，若计帐时间 进取 24 个月则应当以公告神气见告基金份额持有东谈主，而后每顺延 12 个月应当公告一次。 在计帐期间，基金管理东谈主不错将已计帐的基金财产按比例分配给持有东谈主。   （7）基金计帐触及基础设施神气处置的，基金管理东谈主应当撤职基金份额持有东谈主利益优 先的原则，按照法律律例划定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期间， 基金管理东谈主应当按照法律律例划定和基金合同约定履行信息败露义务。   计帐用度是指基金财产计帐小组在进行基金计帐过程中发生的系数合理用度，计帐费 用由基金财产计帐小组优先从基金剩余财产中支付。   依据基金财产计帐的分配决议，将基金财产计帐后的全部剩余资产扣除基金财产计帐 用度、缴纳所欠税款并反璧基金债务后，按基金份额持有东谈把持有的基金份额比例进行分配。   计帐过程中的议论要紧事项须实时公告；基金财产计帐呈报经相宜《证券法》划定的 管帐师事务所审计并由讼师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产 计帐公告于基金财产计帐呈报报中国证监会备案后 5 个作事日内由基金财产计帐小组进行 公告。   基金财产计帐账册及议论文献由基金托管东谈主保存，保存时间不低于法律律例划定的最        中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新） 低期限。               中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                  二十九、对基金份额持有东谈主的服务   对本基金份额持有东谈主的服务主要由基金管理东谈主和代销机构提供。   基金管理东谈主承诺为基金份额持有东谈主提供一系列的服务。基金管理东谈主将根据基金份额持 有东谈主的需要和阛阓的变化，加多或变更服务神气。主要服务内容如下：   （一）电子交易   持有中国开垦银行储蓄卡、中国农业银行借记卡、中国工商银行借记卡、中国银行借 记卡、招商银行储蓄卡、交通银行太平洋借记卡、兴业银行借记卡、民生银行借记卡、浦 发银行借记卡、广发银行借记卡、上海银行借记卡、祥瑞银行借记卡、中国邮政储蓄银行 借记卡、中原银行借记卡、光大银行借记卡、北京银行借记卡等银行卡的个东谈主投资者，以 及在中原基金投资答应中心开户的个东谈主投资者，在登录基金管理东谈主网站 （www.ChinaAMC.com）或基金管理东谈主挪动客户端，与基金管理东谈主达成电子交易的干系协 议，接受基金管理东谈主议论服务条件并办理干系手续后，即可办理基金账户开立、贵府变更、 信息查询等各项业务，具体业务办理情况及业务执法请登录基金管理东谈主网站查询。   （二）电子邮件及短服气务   投资者在苦求开立基金管理东谈主基金账户时如预留准确的电子邮箱地址、手机号码，将 不按时通过邮件、短信神气赢得阛阓资讯、产品信息、公司动态等服务请示。   （三）呼唤中心   提供每周7天、每天24小时的自动语音服务，客户可通过电话查询最新热门问题、基金 份额净值、场外基金账户余额等信息。   提供每周7天的东谈主工服务。周一至周五的东谈主工电话服务时间为8：30~21：00，周六至周 日的东谈主工电话服务时间为8：30~17：00，法定节沐日除外。   客户服务电话：400-818-6666   客户服务传真：010-63136700   （四）在线服务   投资者可通过基金管理东谈主网站、APP、微信公众号、微官网等渠谈赢得在线服务。   投资者可登录基金管理东谈主网站“基金账户查询”，查询场外基金账户情况。                中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）   在线客服提供每周7天、每天24小时的自助服务，投资者可通过在线客服查询最新热门 问题、业务执法、基金份额净值等信息。   周一至周五的在线客服东谈主工服务时间为8：30~21：00，周六至周日的在线客服东谈主工服 务时间为8：30~17：00，法定节沐日除外。   投资者可通过基金管理东谈主网站获取基金和基金管理东谈主种种信息，包括基金法律文献、 基金管理东谈主最新动态、热门问题等。   公司网址：www.ChinaAMC.com   电子信箱：service@ChinaAMC.com   （五）客户投诉和建议处理   投资者不错通过基金管理东谈主提供的呼唤中心东谈主工电话、在线客服、书信、电子邮件、 传真等渠谈对基金管理东谈主和销售机构所提供的服务进行投诉或提议建议。投资者还不错通 过代销机构的服务电话对该代销机构提供的服务进行投诉或提议建议。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                三十、其他应败露的信息   （一）2024年11月6日发布中原基金管理有限公司对于提交中原基金华润有巢租赁住 房阻滞式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市苦求的公告。   （二）2024年11月9日发布中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金 对于2024年三季度投资者关系行为情况的公告。   （三）2024年11月13日发布中原基金管理有限公司对于中原基金华润有巢租赁住房封 闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市苦求赢得受理的公告。   （四）2024年11月14日发布中原基金管理有限公司对于中原基金华润有巢租赁住房封 闭式基础设施证券投资基金收益分配的公告。   （五）2024年12月3日发布中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金 改聘管帐师事务所公告。   （六）2024年12月25日发布中原基金管理有限公司对于中原基金华润有巢租赁住房封 闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市苦求收到上海证券交易所受理反馈意 见的公告。   （七）2024年12月26日发布中原基金管理有限公司对于中原基金华润有巢租赁住房封 闭式基础设施证券投资基金原始权益东谈主变更回收资金投向的公告。           中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）            三十一、招募说明书存放及查阅方式  本招募说明书按干系法律律例，存放在基金管理东谈主、基金销售机构等的办公场所，投 资东谈主可在办公时间免费查阅；也可在支付工本费后在合理时间内获取本招募说明书复制件 或复印件，但应以招募说明书原本为准。投资东谈主也不错平直登录基金管理东谈主的网站进行查 阅。  基金管理东谈主保证文本的内容与所公告的内容统统一致。            中原基金华润有巢租赁住房阻滞式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）                  三十二、备查文献 件。                                   。  （二）存放地点  备查文献存放于基金管理东谈主和/或基金托管东谈主处。  （三）查阅方式  投资者可在营业时间免费查阅备查文献。在支付工本费后，可在合理时间内取得备查 文献的复制件或复印件。                                  中原基金管理有限公司                               二〇二四年十二月二十六日

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