国泰君安城投宽庭保障性租赁住房  紧闭式基础设施证券投资基金     招募说明书（更新）     （2024 年第 1 号） 基金治理东说念主：上海国泰君安证券资产治理有限公司   基金托管东说念主：中国银行股份有限公司       二〇二四年十二月 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                      重要指示   国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金（以下简 称“本基金”）已经中国证券监督治理委员会（以下简称“中国证监会”）2023 年 月 27 日获胜。   基金治理东说念主保证招募说明书的内容真的、准确、完整。本招募说明书经中 国证监会注册，但中国证监会对本基金召募的注册，证券交易所同意基金份额 上市，并不标明其对本基金的价值和收益作念出实质性判断或保证，也不标明投 资于本基金莫得风险。   公开召募基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施基金”、“本基金”、 “本技俩”）与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征。本基金存 续期内按照《基金合同》的约定以 80%以上基金资产投资于基础设施资产维持 证券，并将优先投资于以上海城投房屋租赁有限公司或其关联方领有或保举的 优质保障性租赁住房基础设施技俩为投资标的的资产维持专项计划，并持有资 产维持专项计划的沿途资产维持证券份额，基金通过基础设施资产维持证券持 有基础设施技俩公司沿途股权，通过资产维持证券和技俩公司等载体取得基础 设施技俩完全系数权或经营权利。基础设施基金以获取基础设施技俩房钱、收 费等稳定现款流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金 额的 90%。投资者应充分了解基础设施基金投资风险及本招募说明书所透露的 风险因素，审慎作出投资决定。投资有风险，投资东说念主认购基金时应谨慎阅读本 招募说明书。   本基金采取紧闭式运作并在上海证券交易所上市，不绽开申购与赎回。使 用场外基金账户认购的基金份额持有东说念主可通过办理跨系统转托管业务参与上海 证券交易所场内交易或平直参与干系平台交易，具体可参照上海证券交易所、 中国证券登记结算有限责任公司干系规则办理。   本基金的可供分配金额测算论述的干系预测结果不代表基金存续期间基础 设施技俩真的的现款流分配情况，也不代表本基金能够按照可供分配金额预测 结果进行分配；本基金基础设施资产评估论述的干系评估结果不代表基础设施 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 资产的试验可交易价钱，不代表基础设施技俩能够按照评估结果进行转让。   普通投资者在首次购买本基金时须签署风险揭示书，说明已了解本基金产 品特征及主要风险。基金治理东说念主提醒投资者基金投资的“买者骄矜”原则，在投 资者作出投资决策后，基金运营景况导致的投资风险，由投资者自行背负。   基金的过往功绩并不预示其畴昔发达，基金治理东说念主治理的其他基金的功绩 也不组成对本基金功绩发达的保证。   基础设施技俩在评估、现款流测算等过程中，使用了较多的假设前提，这 些假设前提在畴昔是否能够竣事有在一定不确定性，投资者应当对这些假设前 提进行审慎判断。   投资有风险，投资者在投本钱基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明书、 基金合同、基金产品贵府概要，全面相识本基金的风险收益特征和产品特性， 并充分研讨自身的风险承受智商，感性判断市场，严慎作念出投资决策。投资者 应当谨慎阅读并完全领会基金合同第二十三部分划定的免责条件、第二十四部 分划定的争议处理方式。   基金治理东说念主依照恪遵法守、憨厚信用、严慎勤勉的原则治理和运用基金财 产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。   本招募说明书中触及与基金托管东说念主干系的基金信息已经与基金托管东说念主复 核。本招募说明书触及更新信息截止日为 2024 年 12 月 6 日，所载基金投资组 合论述截止日为 2024 年 9 月 30 日（财务数据未经审计）。市场数据、基础设施 技俩干系信息截止日以招募说明书干系内容为准。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                   要紧风险指示   本基金的投资运作、交易等重要的主要风险包括但不限于：   （一）与公募基金干系的风险   公开召募证券投资基金时时领受分散化投资的方式减少非系统性风险对基 金投资的影响，而本基金在紧闭运作期内聚集持有基础设施资产维持证券，取 得基础设施技俩完全系数权。因此，相较分散化投资的公开召募证券投资基金， 本基金将受到所投资基础设施技俩较大的影响，具有较高的聚集投资风险。   本基金已在上交所挂牌上市交易。上市期间可能因信息透露等原因导致本 基金停牌，投资者在停牌期间不成买卖基金份额，由此产生流动性风险。如本 基金因种种原因触发法律法则或交易所划定的拒绝上市，对投资者亦将产生风 险，如流动性风险、基金财产因拒绝上市而受到损失的风险。   本基金份额在上交所的交易价钱可能不同于基金份额净值，基金份额有可 能产生折价的情况，从而平直或盘曲地对投资者形成损失。   本基金为紧闭式基金，基金份额持有东说念主无法向基金治理东说念主央求赎回基金份 额，仅能通过在上交所对基金份额进行交易的方式竣事基金份额出售，投资者 结构以机构投资者为主。结合本基金作为上市基金存在的风险，可能存在基金 份额持有东说念主需要资金时不成随时变现并可能丧失其他投资契机的风险。如基金 份额持有东说念主在基金存续期内产生流动性需求，可能濒临基金份额持有期与资金 需求日不匹配的流动性风险。   按照《基础设施基金指引》要求，本基金政策投资者所持有的政策配售份 额需要得志一定的持有期要求，在一定时间内无法交易。因此本基金上市初期 可交易份额并非本基金的沿途份额，本基金濒临因上市交易份额不充分而可能 导致的流动性风险。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   本基金主要投资于保障性租赁住房基础设施技俩。基金治理东说念主在本基金存 续期间可能治理有其他同样投资于保障性租赁住房基础设施技俩的基金，尽管 本基金与该等基金为完全孤独的基金、相互不发生相互交易关系且投资策略不 同，但各安祥变装上可能存在关联关系，同期底层物业资产存在同质性，表面 上存在竞争和利益冲突（包括但不限于发展定位、拟收购技俩、投资契机、招 商等方面竞争和冲突）的风险。 益冲突及利益输送风险   发起东说念主过火关联方、运营治理机构在世界范围内亦持有或运营与本基金投 资基础设施技俩雷同的资产，且不排除在本基金存续期间不竭收购及运营同类 资产。   因此，本基金与原始权益东说念主过火关联方、运营治理机构之间存在包括但不 限于如下方面的潜在竞争、利益冲突和利益输送风险：投资契机、技俩收购、 基础设施技俩运营治理等。此外，本基金存续期间如拟收购原始权益东说念主过火关 联方、运营治理机构平直或盘曲领有的基础设施技俩，将存在竞争、利益冲突 和利益输送风险。   基础设施证券投资基金属于中国证监会新设的基金种类，可能难以准确评 价该业务的远景。基金治理东说念主过往的财务贵府未必一定能反应本基金日后的经 营功绩、财务景况及现款流量，不成保证治理东说念主将能顺利地从基础设施经营中 产生满盈收益。   基础设施基金大部分资产投资于基础设施技俩，具有权益属性，受经济环 境、运营治理等因素影响，基础设施技俩市场价值及现款流情况可能发生变化， 可能引起基础设施基金价钱波动，甚而存在基础设施技俩遭受极点事件（如地 震、台风等）发生较大损失而影响基金价钱的风险。同期，本基金在上海证券 交易所上市，也可能因为市场供求关系变化、限售份额聚集解禁等因素而濒临 交易价钱极端波动的风险。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   基础设施基金运作过程中可能触及基金份额持有东说念主、公募基金、资产维持 证券、基础设施技俩公司等多层面税负，如果国度税收政策发生治愈，可能影 响投资收益。基础设施基金是创新产品，如果磋商法则或政策发生变化，可能 对基金运作产生影响。   （二）与基础设施技俩干系的风险   基础设施基金投资聚集度高，收益率很大程度依赖基础设施技俩运营情况， 基础设施技俩可能因国度宏不雅调控和行业周期波动、基础设施技俩所在区域的 区位风险及周边其他基础设施技俩带来的市场竞争、基础设施技俩的承租东说念主未 履行干系合同责任或其他原因导致出租率下降、房钱市场价钱出现大幅下降等 因素影响，导致试验现款流大幅低于测算现款流，存在基金收益率欠安的风险， 基础设施技俩运营过程中房钱收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。 此外，基础设施基金可平直或盘曲对外借款，存在基础设施技俩经营不达预期， 基金无法偿还借款的风险。   基础设施技俩的运营功绩与运营治理机构过火主要行政东说念主员、主要高档东说念主 员所持续提供的服务及发达密切干系。本基金存续期间，存在运营治理机构不 续聘的可能性，且运营治理机构的干系东说念主员可能去职并在去职后从事与本基金 投资的基础设施技俩存在竞争关系的技俩，对本基金的业务、财务景况、经营 功绩及远景可能会形成要紧不利影响。   基础设施技俩治理的里面监控政策及标准可能不成完全有用，本基金可能 无法发现及贯注基础设施技俩承租东说念主、其他第三方的职工的干系作恶违法步履。 若出现上述情况，可能会对基金形成要紧不利影响。   本基金存续期间，本基金基础设施技俩适用的建筑模范可能变得更为严格， 本基金可能需要支拨巨额用度以确保适合该模范。本基金基础设施技俩可能需 要巨额本钱开支复旧精好意思景况，可能会对本基金的收益形成不利影响。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      对基础设施技俩进行的遵法审查可能无法发现系数要紧颓势、违背法律法 规的步履过火他不足之处。在基础设施技俩畴昔的经营中，若存在遐想、建筑、 拓荒损坏或作恶违法步履，可能会导致本基金为此须额外支付开支，对基金造 成要紧不利影响。      基金治理东说念主不错开展维修升级计划普及基础设施技俩的经营收益水平，但 该计划可能无法达到预期效果，从而对基金形成不利影响。      本基金成立时投资的基础设施技俩的地皮性质为租赁住房用地。根据干系 法律及证照，本基金成立时投资的基础设施技俩的地皮使用权均将于 2088 年到 期。      根据目下适用的干系法律，基础设施技俩占用范围内的地皮使用权到期后， 原地皮使用权东说念主并无自动续约权，原地皮使用权东说念主届时可能需要于地皮使用权 期限届满前央求地皮使用权续期。如果宽限央求获批准，地皮使用权东说念主可能需 （除需适合其他要求外）支付宽限对应的地皮出让金。如果政府干系部门收取 高额地皮出让金、施加额外条件，或不批准延长地皮使用权期限，本基金的运 作可能受到负面影响。      政府有权在觉得适合公众利益的情况下，根据法律法则的划定将地皮强制 收回，作念出的赔偿金额基于财产的公开市价而定，并根据干系法律划定的基准 进行评估。若政府强制征收本基金基础设施技俩，则根据该策动基准向本基金 支付的补偿金额可能低于本基金的估值或已为该技俩支付的价钱。若出现上述 情况，可能会对基金形成要紧不利影响。      本基金触及基础设施技俩的处置方式包括转让资产维持证券份额、基础设 施技俩公司股权及债权、基础设施技俩的权益等。由于基础设施技俩的公允价 值可能受到其时市场景气程度的影响，导致售价出现不确定性，或由于基础设 施技俩无法按照公允价值出售，从而影响本基金得回的现款流限制，进而导致 本基金份额持有东说念主投资收益减少，乃至导致投本钱金损失。      本基金存续期为 65 年，存续期届满后，经基金份额持有东说念主大会决议通过， 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 本基金可延长存续期限。不然，本基金存续期届满后将拒绝运作并进入计帐期。 如本基金存续期届满后拒绝运作的，则濒临基础设施技俩的处置问题。由于基 础设施技俩流动性较差，极点情况下有可能出现计帐期内无法完成资产处置、 需要延长计帐期的风险，还有可能出现合理期限内找不到合适交易敌手等原因 导致资产成交时间延伸的风险。   本基金的产品决策根据对基础设施技俩畴昔现款流的合理预测而遐想，本 技俩中影响基础设施技俩畴昔现款流的因素主淌若基础设施技俩的出租情况及 运营治理机构的运营管聪敏商等多重因素。由于上述影响因素具有一定的不确 定性，因此对基础设施技俩畴昔现款流的预测也可能会出现一定程度的偏差， 本基金可能濒临现款流预测偏差导致的投资风险。   本基金将如期公布评估机构出具的基础设施技俩评估论述。基础设施技俩 评估论述基于多项假设作出，该论述仅供投资者参考，不组成投资建议，也不 作为基础设施技俩公允价值的任何承诺和保障。在基础设施技俩试验运营过程 中，有可能出现宏不雅经济低迷、运营治理不善等原因导致基础设施技俩公允价 值下落的风险。   评估机构领受估值本事对基础设施技俩进行估值。由于估值本事存在诸多 假设且估值需要使用的参数在获取时存在滞后性，本基金公告的基金份额净值 可能不成实时、准确地体现基础设施技俩届时的公允价值。   与基础设施技俩经营干系的租赁合同的期限与本基金存续期限不匹配，虽 然适合干系交易老例，但如磋商租赁合同到期后续约或招租情况较差，可能会 对基础设施技俩的经营形成不利影响，进而影响本基金的现款流。   本技俩发起东说念主上海城投（集团）有限公司（以下简称“上海城投集团”）及 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 旗下公司持有并运营同类基础设施资产，且聚集在上海市，与基础设施资产构 成平直或盘曲的竞争关系，可能影响基础设施资产的现款流及估值，对投资东说念主 利益形成一定影响。   政策风险包括区域政策、地皮使用、行业治理、环境保护等干系政策变化 引致的风险。区域政策指基础设施技俩所在区域东说念主民政府针对该区域制定的影 响基础设施技俩公司经营的干系政策。地皮使用是指政府磋商地皮使用权方面 的政策。行业治理指磋商部门对基础设施技俩所属行业的干系治理轨制。环境 保护指政府干系部门对基础设施技俩所处区域的环境政策。以上政策的要紧变 化可能对本基金的运作产生负面影响。   本基金设立及存续期间可能会发生无意事件。本基金通过运营治理机构为 基础设施技俩提供电梯爱戴等维修及爱护服务，触及重型机械的操作，因此可 能会濒临些许事故风险。此类事件可能导致基础设施技俩的损害、碎裂或灭失、 东说念主身伤害或厌世以及法律责任。   此外，本基金可能濒临因地震、台风、水患、失火、讲和、疫情、政策、 法律变更过火他不成预感或自后果不成贯注或不可幸免的不可抗力事件，从而 影响基础设施技俩经营情况，形成投资不达预期的风险。   截止 2023 年 6 月 30 日，基础设施技俩租赁合同到期时间主要散布在 2024 年，若租约大面积攒集到期，且该等租约未获续期、未获替代等，基础设施项 目将濒临一定的空置风险，进而导致基础设施技俩的房钱收入减少。   基础设施技俩已得回保障性租赁住房技俩认定书。技俩公司根据《对于完 善住房租赁磋商税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号）划定，向个东说念主出租住房取得的收入可弃取适用浅易计税方法，按照 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 租住房的，减按 4%的税率征收房产税。畴昔若保障性租赁住房税收优惠政策调 整或者基础设施技俩不得志税收优惠政策适用的条件，则存在技俩公司干系税 费支拨增多，基金可供分配金额下降的风险。   上海城驰、上海城业论述期内净利润为负，主要由于江湾社区、光华社区 处在建设期及开业初期，未产生营业收入或营业收入较低，但存在刚性成本税 费支拨所致。若后续技俩公司运营情况未得到改善或经营不足预期，将对基金 收益分配的稳定性产生影响。   保障性租赁住房肩负着治理雄伟市民群体的住房贫乏问题的职业，其准入 条件、房钱水平受到政府的严格指导和抑遏。基金治理东说念主和运营治理机构将依 据《对于加速发展本市保障性租赁住房的实施意见》（沪府办规〔2021〕12 号）和《上海市保障性租赁住房租赁治理办法（试行）》（沪住建表率联 〔2022〕3 号）等保障性租赁住房行业的监管政策对基础设施技俩进走运营管 理。根据上述行业政策，本基金基础设施技俩的供应酬象是在本市正当工作且 住房贫乏的在职东说念主员过火妃耦、子女。住房贫乏面积模范原则上按照家庭在本 市一定区域范围内东说念主均住房建筑面积低于 15 m2确定。租赁价钱在同地段同品性 市场租赁住房房钱的九折以下，后续调增幅度应不高于市房屋治理部门监测的 同地段市场租赁住房房钱同期增幅，且年增幅应不高于 5%。   同期，上述现行有用的保障性租赁住房干系政策和划定亦然进行资产评估 和编制《可供分配金额测算论述》的重要假设依据。若磋商政府部门或监管机 构颁布新的政策法则，对保障性租赁住房的认定模范进行治愈，或要求基础设 施技俩对承租东说念主执行更加严格的准入模范，或要求缩短房钱水和睦增长率等， 可能会对基础设施技俩的经营现款流、估值水平以及持续经营产生不利影响。   江湾社区技俩节能审查和节能验收手续为补办。根据《固定资产投资技俩 节能审查办法（2023）》《上海市固定资产投资技俩节能审查实施办法》，如 未办理节能审查和节能验收手续，主管机关会责令罢手建设或罢手坐褥、使用， 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 限期整改，视情节处以 10 万元以下罚金。江湾社区技俩建设期间未实时办理节 能审查和节能验收手续，现已完成干系手续补办，受处罚风险较小。同期，原 始权益东说念主已出具承诺函，承诺若将来主管部门仍就该事项对技俩公司处以行政 处罚或罚金的，届时由原始权益东说念主承担干系法律责任和罚金。   （三）与交易安排磋商的风险   基础设施基金的正常运行依赖于计划治理东说念主、基金及计划托管东说念主等参与主 体的尽责服务，存在计划治理东说念主和/或托管东说念主背约违法风险。当上述机构未能尽 责践约，或其里面功课、东说念主员治理及系统操作欠妥或错误，可能会给基础设施 基金形成损失，并可能进而影响基金份额持有东说念主的利益。   本基金通过特殊目的载体盘曲持有基础设施技俩的系数权，除运营治理服 务协议和监管协议另有约定外，就基础设施技俩的运营治理和出售等，本基金 将通过各层特殊目的载体最终向基础设施技俩公司和基础设施资产出具干系指 令或决定，其中任一重要存在破绽或延时的，均可能导致干系指示或决定无法 实时、完全传递至基础设施技俩公司和基础设施资产，由此可能对基础设施项 目公司和基础设施资产的运作形成不利影响，进而对本基金形成不利影响。   本基金通过资产维持证券平直或盘曲持有基础设施技俩的系数权，资产支 持证券的资产维持证券治理东说念主、资产维持证券托管东说念主等按照法律法则和干系文 件划定需要更换的，可能会导致本基金的基金治理东说念主、基金托管东说念主亦需要相应 更换，存在不确定性，需要根据届时适用的法律而定，可能会对本基金运作的 稳定性形成不利影响。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                   第一部分 序论   《国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说 明书》（以下简称“本招募说明书”）依据《中华东说念主民共和国民法典》（以下简称 “《民法典》”）、《中华东说念主民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、 《公开召募证券投资基金运作治理办法》（以下简称“《运作办法》”）、《公开募 集证券投资基金销售机构监督治理办法》（以下简称“《销售办法》”）、《公开募 集证券投资基金信息透露治理办法》（以下简称“《信息透露办法》”）、《对于推 进基础设施规模不动产投资相信基金（REITs）试点干系职业的文牍》（以下简 称“《基础设施基金文牍》”）、《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》 （以下简称“《基础设施基金指引》”）、《上海证券交易所公开召募基础设施证 券投资基金（REITs）业务办法（试行）》（以下简称“《业务办法》”）、《上海证 券交易所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审 核关怀事项（试行）（2023 年翻新）》《上海证券交易所公开召募基础设施证券 投资基金（REITs）规则适用指引第 2 号——发售业务（试行）》《上海证券交易 所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 3 号——新购入基 础设施技俩（试行）》《上海证券交易所公开召募基础设施证券投资基金（REITs） 规则适用指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）》《公开召募基础设施证券投 资基金网下投资者治理细目》《公开召募基础设施证券投资基金遵法调查职业指 引（试行）》《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》《中国证 券登记结算有限责任公司公开召募基础设施证券投资基金登记结算业求实施细 则（试行）》《中国证券登记结算有限责任公司上海证券交易所公开召募基础设 施证券投资基金登记结算业务指引（试行）》过火他磋商划定以及《国泰君安城 投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金基金合同》编写。   基金治理东说念主承诺本招募说明书不存在职何演叨纪录、误导性述说或者要紧 遗漏，并对其真的性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说 明书所载明的贵府央求召募的。本基金治理东说念主莫得录用或授权任何其他东说念主提供 未在本招募说明书中载明的信息，或对本招募说明书作任何解释或者说明。   本招募说明书根据本基金的基金合同编写，并经中国证监会注册。基金合 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 同是约定基金合同当事东说念主之间权利、义务的法律文献。基金投资东说念主自依基金合 同取得基金份额，即成为基金份额持有东说念主和基金合同确当事东说念主，其持有基金份 额的步履自身即标明其对基金合同的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同 过火他磋商划定享有权利、承担义务。基金投资东说念主欲了解基金份额持有东说念主的权 利和义务，应详备查阅基金合同。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                   第二部分 释义   在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义： 式基础设施证券投资基金。 任命的作为基金治理东说念主的继任机构。 为基金托管东说念主的继任机构。 基础设施证券投资基金基金合同》及对该合同的任何有用翻新、补充或更新。 签署的《国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金托管 协议》及对该协议的任何有用翻新、补充或更新。 运营治理机构签署的《国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券 投资基金运营治理服务协议》及对该协议的任何有用翻新、补充或更新。 《技俩公司资金监管协议》及对该协议的任何有用翻新、补充或更新。 闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及对该招募说明书的任何有用翻新、 补充或更新。 设施证券投资基金基金份额发售公告》及对该发售公告的任何有用翻新、补充 或更新。 础设施证券投资基金基金产品贵府概要》及对该贵府概要的任何有用翻新、补 充或更新。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 设施证券投资基金上市交易公告书》及对该文献的任何有用翻新、补充或更新。 础设施证券投资基金基金份额询价公告》及对该文献的任何有用翻新、补充或 更新。 件、司法解释、行政规章以过火他对基金合同当事东说念主有敛迹力的决定、决议、 文牍等，本招募说明书项下的法律法则亦包括基金份额上市交易所的证券交易 所、中国证券投资基金业协会、中国证券业协会等行业自律组织的表率。 议通过，2020 年 5 月 28 日中华东说念主民共和国主席令第四十五号公布，自 2021 年 员会第五次会议通过，经 2012 年 12 月 28 日第十一届世界东说念主民代表大会常务委 员会第三十次会议翻新，自 2013 年 6 月 1 日起实施，并经 2015 年 4 月 24 日第 十二届世界东说念主民代表大会常务委员会第十四次会议《世界东说念主民代表大会常务委 员会对于修改等七部法律的决定》修正的《中华东说念主民 共和国证券投资基金法》及颁布机关对其时时作念出的翻新。 员会第六次会议通过，经 2004 年 8 月 28 日第十届世界东说念主民代表大会常务委员 会第十一次会议《对于修改〈中华东说念主民共和国证券法〉的决定》第一次修正， 订，2013 年 6 月 29 日第十二届世界东说念主民代表大会常务委员会第三次会议《对于 修改〈中华东说念主民共和国文物保护法〉等十二部法律的决定》第二次修正，2014 年 8 月 31 日第十二届世界东说念主民代表大会常务委员会第十次会议《对于修改〈中 华东说念主民共和国保障法〉等五部法律的决定》第三次修正，2019 年 12 月 28 日第 十三届世界东说念主民代表大会常务委员会第十五次会议第二次翻新，并自 2020 年 3 月 1 日起履行的《中华东说念主民共和国证券法》及颁布机关对其时时作念出的翻新。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 实施的《公开召募证券投资基金销售机构监督治理办法》及颁布机关对其时时 作念出的翻新。 日实施，并经 2020 年 3 月 20 日中国证监会《对于修改部分证券期货规章的决 定》修改的《公开召募证券投资基金信息透露治理办法》及颁布机关对其时时 作念出的翻新。 施的《公开召募证券投资基金运作治理办法》及颁布机关对其时时作念出的翻新。 颁布的《对于鼓励基础设施规模不动产投资相信基金（REITs）试点干系职业的 文牍》。 《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其时时作念出的修 订。 公开召募基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所 公开召募基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关怀事 项（试行）（2023 年翻新）》《上海证券交易所公开召募基础设施证券投资基金 （REITs）规则适用指引第 2 号——发售业务（试行）》《上海证券交易所公开募 集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 3 号——新购入基础设施项 目（试行）》《上海证券交易所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）规则适 用指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）》及上交所针对公开召募基础设施证 券投资基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其时时作念出的翻新。 实施的《公开召募基础设施证券投资基金网下投资者治理细目》及中国证券业 协会针对公开召募基础设施证券投资基金发布的其他业务规则，及颁布机关对 其时时作念出的翻新。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 颁布并实施的《公开召募基础设施证券投资基金遵法调查职业指引（试行）》 《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》及中国证券投资基金 业协会针对公开召募基础设施证券投资基金发布的其他业务规则，及颁布机关 对其时时作念出的翻新。 资基金登记结算业求实施细目（试行）》《中国证券登记结算有限责任公司上海 证券交易所公开召募基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试行）》，及中 国证券登记结算有限责任公司发布的适用于公开召募基础设施证券投资基金的 其他业务规则，及颁布机关对其时时作念出的翻新。 务规则、中国结算业务规则及基金治理东说念主、销售机构干系业务规则的合称。 益东说念主为上海城投房屋租赁有限公司（以下简称“上海城投房屋租赁”）。 依据《证券公司及基金治理公司子公司资产证券化业务治理划定》等磋商划定， 以基础设施技俩产生的现款流为偿付来源，以基础设施资产维持专项计划为载 体，向投资者刊行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。 行载体。 司。 司。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 权利的公司，即上海城驰和上海城业的合称。 城国泓路 392 弄 1 号等的杨浦区新江湾社区 N091104 单元 A3-05 地块（新江湾 城街说念原 D4）租赁住房技俩，包括房屋系数权过火占用范围内的国有建设用地 使用权。 城学德路 27 弄 1-3、5-10、3_3 号的杨浦区新江湾社区 E2-02B 地块（新江湾城 街说念 439 街坊）租赁住房技俩，包括房屋系数权过火占用范围内的国有建设用 地使用权。 的底层不动产资产，就本基金拟以驱动召募资金投资的基础设施技俩而言，为 江湾社区和光华社区的合称。 或盘曲全资领有的法律载体，本基金透过特殊目的载体取得基础设施技俩完全 系数权或经营权利。 照运营治理服务协议的约定提供基础设施技俩运营治理服务的机构，具体信息 参见本招募说明书。 东说念主，为上海国泰君安证券资产治理有限公司，具体信息参见本招募说明书。 东说念主，为中国银行股份有限公司上海市分行，具体信息参见本招募说明书。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 义务的法律主体，包括基金治理东说念主、基金托管东说念主和基金份额持有东说念主。 东说念主。 内正当登记并存续或经磋商政府部门批准设立并存续的企业法东说念主、事迹法东说念主、 社会团体或其他组织。 险公司及保障资产治理公司、及格境外机构投资者、东说念主民币及格境外机构投资 者、交易银行及银行同意子公司、政策性银行、适合划定的私募基金治理东说念主以 过火他适合中国证监会及上交所投资者适当性划定的专科机构投资者。世界社 会保障基金、基本养老保障基金、年金基金等可根据磋商划定参与基础设施基 金网下询价。 份额并签署政策投资者配售协议的投资者。 的个东说念主投资者、机构投资者、及格境外机构投资者和东说念主民币及格境外机构投资 者以及法律法则或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资东说念主。参与网下 询价的配售对象过火关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分认购基金份 额。 份额的权利的配售方式。 外机构投资者境内证券期货投资治理办法》（包括其时时翻新）及干系法律法则 划定，经中国证监会批准，使用来自境外的资金进行境内证券期货投资的境外 机构投资者。 及格境外机构投资者境内证券期货投资治理办法》（包括其时时翻新）及干系法 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 律法则划定，经中国证监会批准，使用来自境外的东说念主民币资金进行境内证券期 货投资的境外机构投资者。 东说念主民币及格境外机构投资者以及法律法则或中国证监会允许购买证券投资基金 的其他投资东说念主的合称。 投资者。 额，办理基金份额的转托管等业务。 法》和中国证监会划定的其他条件，取得基金销售业务经验并与基金治理东说念主签 订了基金销售服务协议，办理基金销售业务的机构，以及可通过上海证券交易 所办理基金销售业务的会员单元。其中，可通过上海证券交易所办理本基金销 售业务的机构必须是具有基金销售业务经验、并经上交所和中国结算认同的上 交所会员单元。 的场所。通过该等场所办理基金份额的认购也称为场外认购。 过上交所系统进行基金份额认购以及上市交易的场所。通过该等场所办理基金 份额的认购也称为场内认购。 中国结算认同的上交所会员单元。 计帐和结算业务，具体内容包括投资东说念主基金账户的建立和治理、基金份额登记、 基金销售业务的说明、计帐和结算、代理披发红利、建立并复旧基金份额持有 东说念主名册和办理非交易过户等。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 构为中国证券登记结算有限责任公司。 外基金销售机构认购所得的基金份额登记在该系统下。 东说念主通过场内会员单元认购或买入所得的基金份额登记在该系统下。 业务规则为本基金投资所需而开立、治理的专用资金账户。 干系法律法则、业务规则为基础设施技俩公司开立的，专门用于接收专项计划 披发的借款、专项计划支付的增资款项（如触及）、收取基础设施技俩运营收入， 并根据《监管协议》的约定对外支付干系用度和支拨的资金账户。 算注册的绽开式基金账户，用于记录其持有的、基金治理东说念主所治理的基金份额 余额过火变动情况的账户。 机构办理认购、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。 司开立的上海东说念主民币普通股票账户或紧闭式基金账户。 同划定的条件，基金治理东说念主向中国证监会办理收场基金备案手续，并得回中国 证监会书面说明的日历。 财产计帐收场，计帐结果报中国证监会备案并赐与公告的日历。 体详见基金份额发售公告。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 持有东说念主不得央求赎回的证券投资基金，因扩募或者因本基金发生份额折算导致 基金份额总额变更的情况除外。 公告的划定央求购买基金份额的步履。 所持基金份额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。 内不同销售机构（网点）之间或证券登记结算系统内不同会员单元（席位或交 易单元）之间进行指定关系变更的步履。 系统内某会员单元（席位或交易单元）与登记结算系统内的某销售机构（网点） 之间进行转托管的步履。 整后的金额，干系策动治愈技俩至少包括基础设施技俩资产的公允价值变动损 益、折旧与摊销，同期应当详细研讨基础设施技俩公司持续发展、偿债智商和 经营现款流等因素；具体法律法则另有划定的，从其划定。 证券价差、银行存款利息、已竣事的其他正当收入及因运用基金财产带来的成 本和用度的省俭。 产，包括基金领有的基础设施资产维持证券（包含应纳入合并范围的各司帐主 体所领有的资产）、其他有价证券、银行存款本息、应收款项以过火他资产的价 值总和。 以合并口径策动。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 净值和基金份额净值的过程。 欠债表日，估值日包括每当然年度的半年度和年度临了一日，以及法律法则规 定的其他日历。 报刊。 理东说念主网站、基金托管东说念主网站、中国证监会基金电子透露网站）。 础设施技俩提供资产评估服务的专科评估机构过火继任机构，就本基金以驱动 召募资金投资的基础设施技俩而言，系深圳市谢意梁行地皮房地产评估有限公 司。 本基金提供法律考虑服务的讼师事务所过火继任机构，就本基金以驱动召募资 金投资的基础设施技俩而言，系北京市汉坤讼师事务所。 法礼聘为本基金提供司帐/审计服务的司帐师事务所过火继任机构，就本基金以 驱动召募资金投资的基础设施技俩而言，系天职国际司帐师事务所（特殊普通 合伙）。 金合同由基金治理东说念主、基金托管东说念主签署之日后发生的，使基金合同当事东说念主无法 沿途或部分履行基金合同的任何事件，包括但不限于洪水、地震过火他当然灾 害、疫情、讲和、骚乱、失火、政府征用、充公、恐怖遑急、群众卫滋事件、 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 法律法则变化、突发停电或其他突发事件、证券交易所非正常暂停或罢手交易。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）           第三部分 基础设施基金举座架构 一、基础设施基金举座架构   （一）基础设施基金举座架构的交易结构图               图 3-1：基础设施基金交易结构   备注：1、上海城投房屋租赁系本技俩原始权益东说念主，参与本基金的政策配售，详见本招 募说明书“第九部分 基金的召募”之“二、政策配售原则、数目、比例及持有期限安排”之 “（二）政策配售数目、比例及持有期限安排”。   本基金的称号为国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投 资基金，基金称号标明了基金的类别和投资特征，基金称号中不存在损害国度 利益、社会群众利益，诈骗、误导投资者，或者其他滋扰他东说念主正当权益的内容。   （二）基础设施基金举座架构概述 施基金，投资东说念主取得基础设施基金份额，成为基础设施基金份额持有东说念主。 金治理东说念主（代表本基金）通过与资产维持证券治理东说念主签订《国君资管城投宽庭 保障性租赁住房基础设施资产维持专项计划资产维持证券认购协议》（以下简称 “《认购协议》”），将认购资金以专项资产治理方式录用资产维持证券治理东说念主管 理，资产维持证券治理东说念主设立并治理专项计划，基金治理东说念主（代表本基金）取 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 得资产维持证券，成为资产维持证券持有东说念主。 目公司原股东分别就各技俩公司 100%股权转让事宜签订的《技俩公司股权转让 协议》以及对该协议的任何有用修改或补充的干系约定受让上海城投房屋租赁 持有的基础设施技俩公司 100%的股权，同期按照《技俩公司借款协议》的干系 约定，向基础设施技俩公司提供股东借款。 公司运营收入。 署的《技俩公司借款协议》约定，向资产维持证券治理东说念主（代表专项计划）偿 还相应股东借款的本金和/或利息，并分配股息、红利等股权投资收益。 资产维持专项计划模范条件》（以下简称“《模范条件》”）约定，向基础设施基 金划付资产维持证券收益。 益。 基金运营需要，通过技俩公司增资、减资（如需）等方式竣事对技俩公司股债 结构的治愈。 二、基础设施基金触及的交易安排      （一）基金合同获胜与基金投资      基金召募达到基金备案条件的，自基金治理东说念主办理收场基金备案手续并取 得中国证监会书面说明之日起，基金合同获胜。自基金合同获胜之日起，基金 治理东说念主根据法律法则和基金合同孤独运用并治理基金财产。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      本基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于以优质保障性租赁住房基 础设施技俩为投资标的的资产维持专项计划，并持有资产维持专项计划的沿途 资产维持证券份额，从而取得基础设施技俩完全系数权或经营权利。本基金将 优先投资于以上海城投房屋租赁或其关联方领有或保举的优质保障性租赁住房 基础设施技俩为投资标的的资产维持专项计划。本基金的其余基金资产应当依 法投资于利率债（国债、政策性金融债、央行单据）、AAA 级信用债（企业债、 公司债、金融债、中期单据、短期融资券、超短期融资债券、公开刊行的次级 债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场用具（债券回购、银行存款、 同行存单等）、货币市场基金以及法律法则或中国证监会允许投资的其他金融工 具。      本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可波折债券（可分离交易 可转债的纯债部分除外）、可交换债券。      如法律法则或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金治理东说念主在履行适 当标准后，不错将其纳入投资范围，并可依据届时有用的法律法则应时合理地 治愈投资范围。      （二）资产维持专项计划设立与投资      专项计划刊行期收尾或根据《模范条件》干系划定刊行期提前收尾时，若 资产维持证券投资者的认购资金总额（不含刊行期认购资金产生的利息）达到 或跨越资产维持证券宗旨召募限制，则资产维持证券治理东说念主应在资产维持证券 缴款截止日后的第一个职业日内完成对专项计划召募资金专户内认购资金的验 资，并在验资完成当日或自后的第一个职业日将专项计划认购资金（不包括认 购资金在专项计划召募资金专户中产生的利息）扣除银行手续费后沿途划转至 已开立的专项计划账户。资产维持证券治理东说念主布告专项计划设立，布告设立之 日即为专项计划设立日。资产维持证券治理东说念主于该日布告专项计划设立并于该 日或自后第一个职业日文牍系数投资者，并在专项计划设立日起 5 个职业日内 向托管东说念主提交验资论述。      刊行期收尾时，若出现资产维持证券投资者的认购资金总额低于资产维持 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 证券宗旨召募限制，则专项计划未顺利设立。资产维持证券治理东说念主将在刊行期 收尾后 10 个职业日内，在扣除银行划转手续费后，向投资者退还其所托付的认 购资金及该等资金自托付日（含该日）至退还日（不含该日）期间发生的银行 同期活期存款利息（不低于中国东说念主民银行划定的活期存款利率，以试验利息为 准）。   （1）基础资产投资   在专项计划设立后，资产维持证券治理东说念主（代表专项计划）应按照专项计 划文献的约定，将召募资金用于购买技俩公司股权并向技俩公司披发借款和/或 增资。   针对技俩公司股权的购买安排，资产维持证券治理东说念主应根据《技俩公司股 权转让协议》约定向原始权益东说念主指定的账户支付《技俩公司股权转让协议》项 下的转让价款，用于购买技俩公司股权。   针对向技俩公司披发借款和/或增资的安排，资产维持证券治理东说念主（代表专 项计划）受让技俩公司股权后，应根据《技俩公司股权转让协议》《技俩公司借 款协议》的约定向技俩公司披发借款和/或增资，借款金额和/或增资金额以《项 目公司股权转让协议》《技俩公司借款协议》约定的金额为准。   资产维持证券治理东说念主应代表专项计划向资产维持证券托管东说念主发出付款指示， 指示资产维持证券托管东说念主将专项计划认购资金资产维持证券原始权益东说念主指定的 账户支付《技俩公司股权转让协议》项下的股权转让价款并实缴注册本钱和/或 增资（如有），向技俩公司指定的账户支付《技俩公司借款协议》项下的借款。 资产维持证券托管东说念主应根据干系交易文献及《资产维持证券托管协议》的约定 对付款指示中资金的用途及金额进行查对，查对无误后应按照《模范条件》与 《资产维持证券托管协议》的约定赐与划款。   （2）及格投资   在《模范条件》允许的范围内，资产维持证券治理东说念主不错在有用抑遏风险、 保持流动性的前提下，以现款治理为目的，指示资产维持证券托管东说念主将专项计 划账户中的资金进行及格投资，行将专项计划账户内的资金在向原始权益东说念主购 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 买基础资产、进行基础资产追加投资后，专项计划账户中的资金不错投资于利 率债（国债、政策性金融债、央行单据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、 金融债、中期单据、短期融资券、超短期融资债券、公开刊行的次级债、可分 离交易可转债的纯债部分）或货币市场用具（债券回购、银行存款、同行存单 等）、货币市场基金以及法律法则或中国证监会允许投资的其他金融用具。   高出地，在专项计划向原始权益东说念主购买基础资产后，并在对基础资产进行 追加投资前，资产维持证券治理东说念主可指示资产维持证券托管东说念主将专项计划账户 中投资于协定存款等银行存款，但应于专项计划履行对基础资产的追加投资义 务之前到期。   及格投资中十分于当期分配所需的部分应于驱动核算日之前到期、变现并 转入专项计划账户，且不必就提前索求支付任何罚金。   专项计划资金进行及格投资的沿途投资收益组成回收款的一部分，沿途投 资收益平直转入专项计划账户，如果资产维持证券治理东说念主收到该投资收益的退 税款项，应将该款项作为专项计划资产转入专项计划账户。   只消资产维持证券治理东说念主按照专项计划文献的划定，指示资产维持证券托 管东说念主将专项计划账户中的资金进行及格投资，资产维持证券托管东说念主按照《模范 条件》和《资产维持证券托管协议》的约定将专项计划账户中的资金用于及格 投资，则资产维持证券治理东说念主和资产维持证券托管东说念主对于因价值贬值或该等合 格投资形成的任何损失不承担责任，对于该等投资的申报少于领受其他方式投 资所得的申报也不承担责任。   （三）技俩公司股债结构治愈安排、股权转让对价支付安排、股权交割、 工商变更登记等事项   （1）专项计划向技俩公司增资及披发股东借款   本技俩设立时，技俩公司股债结构掂量如下。     国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                 表 3-1：基金设立时技俩公司股债结构1                                                  单元：亿元           技俩公司称号                 上海城驰       上海城业         基金设立时债权性投资               15.01        7.25         基金设立时权益性投资                3.50        2.00       根据《技俩公司股权转让协议》及《技俩公司借款协议》约定，基础设施 基金设立后，专项计划将向技俩公司增资及披发股东借款。前述股东借款及增 资款项用于技俩公司偿还存量欠债。       即基金设立后，专项计划掂量将朝上海城驰披发股东借款 12.33 亿元、增资 收场后，使得最终技俩公司股债结构如下表所示：                    表 3-2：最终技俩公司股债结构                                                  单元：亿元           技俩公司称号                 上海城驰       上海城业           最终债权性投资                12.33        6.16           最终权益性投资                 6.18        3.09            最终债资比                  2.00        1.99       根据《基础设施基金指引》第二十八条，“基础设施基金成立前，基础设施 技俩已存在对外借款的，应当在基础设施基金成立后以召募资金赐与偿还，满 足本条第二款划定且不存在他项权利设定的对外借款除外。”本技俩基础设施基 金成立后拟以召募资金偿还技俩公司存量债务，适合《基础设施基金指引》相 关要求。       （2）技俩公司存量欠债偿还安排       A. 银行借款       截止 2023 年 11 月 20 日，上海城驰、上海城业银行贷款本息余额分别为  根据技俩公司截止 2023 年 6 月 30 日账面欠债情况模拟测算，试验股东借款、增资款数额根据刊行情况 及交割审计最终确定。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 划向技俩公司披发的股东借款及增资款进行偿还。   为此，各技俩公司均已取得借款银行提前还款同意函，同意技俩公司在基 础设施 REITs 刊行后提前一次性偿还《杨浦区新江湾社区 N091104 单元 A3-05 地块租赁住房技俩银团贷款合同》（合同编号：1270190014）、《房地产借款合同》 （合同编号：01213000771）以及对前述协议的任何有用修改或补充（以下合称 “《贷款合同》”）项下截止提前还款日的沿途应付借款本息，且就提前还款无 需支付任何背约金。自技俩公司将等额于《贷款合同》项下沿途应付借款本息 支付之日起，技俩公司在《贷款合同》项下沿途债务即返璧收场。沿途债务清 偿收场后，《典质合同》项下以及后续技俩公司以基础设施技俩不动产权、应收 账款为在《贷款合同》项下债权所设立的典质权、质权等担保（如有）亦同期 灭亡。借款银行同意在债务返璧收场后约定时间内办理前述典质权、质权的注 销登记手续。   B. 应付账款   截止 2023 年 11 月 20 日，上海城驰、上海城业应付账款包括对上海城投置 业经营治理有限公司（以下简称“上海城投置业经营”）的关联方应付款，以 及应付非关联方供应商工程款。对于上海城投置业经营的关联方应付账款，于 刊行后通过召募资金偿还。对于应付非关联方供应商工程款，技俩公司在刊行 前偿付。如存在因工程款结算进程原因未能在刊行前实时支付的款项，将于发 行前由技俩公司、原始权益东说念主上海城投房屋租赁、供应商签订三方协议，约定 相应债务转让至上海城投房屋租赁，技俩公司朝上海城投房屋租赁支付相应债 务转变对价。   C. 其他应付款   截止 2023 年 11 月 20 日，上海城驰应付关联方的其他应付款主要为对上海 城投集团和上海城投房屋租赁的关联借款，金额分别为 35，000 万元和 6，700 万 元；上海城业应付关联方的其他应付款主要为对上海城投置地的关联借款，金 额为 20，000 万元。上述应付款于刊行后以召募资金偿还。     国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）       技俩公司其他应付款中非关联方应付款属于技俩经营期间正常发生的经营 性科目，上海城驰和上海城业的非关联方应付款金额分别为 1，639.91 万元和       D. 预收款项、应交税费等经营性欠债       技俩公司预收款项、应交税费等经营性欠债正常保留在技俩公司。       （3）股权交割中轧差尾款处理方式       本技俩估值 30.53 亿，最终召募限制视后续询价结果确定。结合技俩公司 账面现款及经营性资产欠债情况，技俩公司股权交割轧差尾款掂量为负，将于 技俩公司股权转让对价中相应扣减。       （1）转让价款策动方式       资产维持证券治理东说念主拼集技俩公司的资产欠债等财务情况礼聘审计师进行 以交割日前一日为基准日的交割审计（以下简称“交割审计”），并根据交割审计 结果策动技俩公司宗旨股权转让价款，具体公式如下：       转让价款=资产对价－融资欠债－经营性净欠债       其中，资产对价=专项计划可投资金额?技俩公司持有的宗旨资产2评估值÷ 专项计划投资的基础设施资产总体估值；专项计划可投资金额为专项计划召募 总金额减去为本期资产维持证券刊行、挂牌转让及为受让宗旨股权之目的而支 付的专项计划预留用度东说念主民币 100 万元（包括资金汇划费、登记托管服务费、 认购资金的验资费、就购买宗旨股权由受让方支付的印花税等）。       上述公式中，宗旨资产评估值以评估机构对宗旨资产市场价值出具的《房 地产估价论述》（估价论述编号：CW/SH/S/23/2014）确定的评估价值为准。专 项计划投资的基础设施资产指：A.坐落于上海市杨浦区新江湾城国泓路 392 弄     宗旨资产系指江湾社区和光华社区，下同。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      其中，融资欠债=技俩公司银行欠债（含利息）+应付的关联方欠债（含利 息）。为免疑义，关联方欠债系指对关联方的应付款，不包含关联方田户的保证 金。      其中，经营性净欠债=（技俩公司欠债总额－融资欠债）－非受限货币资金 －应收账款－预支款项－其他应收款。为免疑义，经营性净欠债不得为负，最 低为 0 元。      上述“非受限货币资金”系指货币资金中除受限货币资金之外的其他货币 资金。其中，受限资金系指截止交割日不成随时用于支付的存款、在法律上被 质押或者以其他方式确立了权利背负的资金，受限货币资金不包括预收的田户 房钱和保证金、应付的供应商质保金。      上述“应收账款”系指按照合同约定截止交割日应收的田户房钱，且账期 在3个月以内的金额。      上述金额策动应以技俩公司交割审计结果为准；若在交割审计论述中不存 在上述数据的，应以干系法律法则或交易文献的干系划定为准。然则，技俩公 司欠债中的融资欠债的具体金额（含本金、利息等）应以融资欠债试验偿还日 的具体金额为准。上述转让价款策动公式可经两边一致同意后进行治愈。      宗旨股权的最终转让价款应不低于按照国有产权交易干系划定进行备案的 股权评估价值。若宗旨股权的最终转让价款低于按照国有产权交易干系划定进 行备案的股权评估价值，则《技俩公司股权转让协议》自动拒绝。      （2）转让价款支付时间      资产维持证券治理东说念主应在《技俩公司股权转让协议》获胜后 5 个职业日内， 朝上海城投房屋租赁一次性支付股权转让价款。《技俩公司股权转让协议》获胜 条件包括：      A. 两边已履行国有资产转让的干系划定；      B. 专项计划已完成设立；      C. 以交割日前一日为基准日的交割审计已经完成，两边完成股权转让价款 的说明并签署股权转让价款说明函； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   D. 技俩公司已偿还收场技俩公司银行借款存量债务及关联方欠债（注：此 处关联方应限制为《技俩公司股权转让协议》签署时按照技俩公司股权结构和 试验抑遏关系确定的关联主体，不包括股权转让完成后按新的股权结构和试验 抑遏关系确定的关联主体；关联方欠债不包含关联方田户的保证金）。   增资款=技俩公司银行欠债（含利息）+应付的关联方欠债（含利息）+经 营性净欠债－股东借款   在《技俩公司股权转让协议》约定的条件沿途成就后，资产维持证券治理 东说念主向技俩公司增资并一次性缴纳增资款。   自交割日（含）起，根据中国法律和公司划定划定的宗旨股权所代表的一 切权利义务和损益由资产维持证券治理东说念主享有和承担，在此之前由原始权益东说念主 享有和承担。   在交割日或交割日前，原始权益东说念主应向资产维持证券治理东说念主或其指定主体 按照技俩公司另行签署的《运营治理服务协议》的约定托付以下文献，并完成 公司运营权的移交：   除必须交割日当天才可进行交割材料外，其他技俩触及的交割材料及清单， 应在交割日前 30 日来源有序启动进行预交割。   （1）技俩公司已将专项计划登记为持有技俩公司 100%股权之股东的公司 股东名册、出资证明书及公司划定；   （2）技俩公司已取得的各项批文、执照、登记文献；   （3）技俩公司的印鉴（包括但不限于公章、法定代表东说念主东说念主名章、财务专用 章、合同专用章等）的原件；   （4）其他由原始权益东说念主理有或复旧的，对于技俩公司或宗旨资产的其他文 件、贵府。   为确保股权转让顺利交割，《技俩公司股权转让协议》签署后，资产维持证 券治理东说念主和原始权益东说念主应积极配合办理如下事项： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      （1）资产维持证券治理东说念主主导完成专项计划的筹备和设立手续，包括但不 限于积极向证券交易场所和其他监管部门提交干系央求，开展备案、登记、募 集等干系职业；      （2）专项计划设立后，资产维持证券治理东说念主选聘原始权益东说念主认同的一产品 有相应专科天赋的司帐师事务所（以下简称“审计师”）完成交割审计，交割审 计的用度由原始权益东说念主承担。各方应调和并促使审计师于专项计划设立后 5 个 职业日内出具交割审计论述，两边完成股权转让价款的说明并签署股权转让价 款说明函；      （3）资产维持证券治理东说念主应在设立后 5 个职业日内向技俩公司提供借款及 增资款用于偿还技俩公司银行借款存量债务及关联方欠债，原始权益东说念主应在项 目公司收到前述借款后 5 个职业日内促使技俩公司偿还收场前述债务并提供还 款凭证。      （四）技俩公司股权重组及可能触及的产权变更登记等事项 投资”）注册设立了上海城投房屋租赁。上海城投房屋租赁与上海城投置地（集 团）有限公司（以下简称“上海城投置地”）签署《股权转让协议》，上海城投置 地将技俩公司上海城驰和上海城业 100%股权转让至上海城投房屋租赁。本次交 易已于 2023 年 7 月 26 日完成国有产权变更登记，并于 2023 年 7 月 27 日完成 工商变更登记。 三、资产维持证券的干系情况      每一资产维持证券均代表其持有东说念主享有的专项计划资产中不可分割的权益， 包括但不限于根据《认购协议》和《模范条件》的划定接受专项计划利益分配 的权利。      （一）资产维持证券的基本情况      国君资管城投宽庭保障性租赁住房基础设施资产维持专项计划资产维持证 券。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   上海国泰君安证券资产治理有限公司。   资产维持证券的宗旨召募限制根据基础设施基金的询价刊行结果确定，具 体以资产维持证券治理东说念主和基金治理东说念主签署的《认购协议》中约定的召募限制 为准。   面值刊行。   每份资产维持证券的面值为 100 元。   资产维持证券的产品期限为 65 年，自专项计划设立日起算，但资产维持证 券可根据《模范条件》干系约定提前拒绝，亦可根据资产维持证券持有东说念主大会 决议进行宽限。   资产维持证券的收益为浮动收益，每一期资产维持证券可得回分配的收益 具体以相应的兑付日前资产维持证券治理东说念主的公告为准。   按照《模范条件》干系约定进行分配。   权益登记日为每个兑付日前第 1 个职业日。每个权益登记日日终在登记托 管机构登记在册的资产维持证券持有东说念主有权于该兑付日取得资产维持证券在当 期的利益。   （二）专项计划资产的组成过火治理、运用和责罚 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   专项计划资产包括但不限于以下资产：   （1）投资者根据《认购协议》及《模范条件》干系划定托付的认购资金；   （2）专项计划设立后，资产维持证券治理东说念主按照《模范条件》治理、运用 认购资金而形成的沿途资产过火任何权利、权益或收益（包括但不限于基础资 产、及格投资、回收款以过火他根据专项计划文献属于专项计划的资产）；   （3）其他根据中国法律的划定或专项计划文献的约定因专项计划资产的管 理、运用、责罚或其他情形而取得财产。   专项计划依据《计划说明书》及《模范条件》拒绝以前，资产维持证券持 有东说念主不得要求分割专项计划资产，或在其他资产维持证券持有东说念主转让资产维持 证券时成见优先购买权，不得要求专项计划回购资产维持证券。资产治理合同 另有约定的除外。   详见本招募说明书“第三部分 基础设施基金举座架构”之“二、基础设施基 金触及的交易安排”之“（二）资产维持专项计划设立与投资”。   专项计划资金由资产维持证券托管东说念主托管，并孤独于原始权益东说念主、资产支 持证券治理东说念主、资产维持证券托管东说念主、资产维持证券持有东说念主过火他业务参与东说念主 的固有财产及前述主体治理、托管的其他资产。   原始权益东说念主、资产维持证券治理东说念主、资产维持证券托管东说念主过火他业务参与 机构因照章落幕、被照章肃清或者宣告收歇等原因进行计帐的，专项计划资产 不属于其计帐财产。   资产维持证券治理东说念主治理、运用和责罚专项计划资产所产生的债权，不得 与原始权益东说念主、资产维持证券治理东说念主、资产维持证券托管东说念主、资产维持证券持 有东说念主过火他业务参与东说念主的固有财产产生的债务相互抵销。资产维持证券治理东说念主 治理、运用和责罚不同专项计划资产所产生的债权债务，不得相互抵销。   除依《证券公司及基金治理公司子公司资产证券化业务治理划定》（以下简 称“《治理划定》”）过火他磋商划定和《模范条件》约定责罚外，专项计划资 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 产不得被责罚。   （三）专项计划的设立、拒绝等事项   详见本招募说明书“第三部分 基础设施基金举座架构”之“二、基础设施基 金触及的交易安排”之“（二）资产维持专项计划设立与投资”。   专项计划不因资产维持证券持有东说念主落幕、被肃清、收歇、计帐或资产维持 证券治理东说念主的受命或辞任而拒绝；资产维持证券持有东说念主的承继东说念主或指定受益东说念主 以及继任资产维持证券治理东说念主承担并享有《模范条件》的相应权利义务。   以下事件为专项计划拒绝事件，如发生以下等（1）-（3）项任一事件的， 专项计划于该等任一事件发生之日进入计帐标准；如发生以下等（4）-（9）项 任一事件的，专项计划自资产维持证券持有东说念主大会决议专项计划进入计帐标准 之日起进入计帐标准；如发生以下等（10）项情形的，由资产维持证券治理东说念主 按照资产治理合同的约定执行：   （1）专项计划被法院或仲裁机构照章肃清、被认定为无效或被判决拒绝；   （2）完成沿途责罚分配；   （3）全体资产维持证券持有东说念主一致同意专项计划拒绝的（且无需召集资产 维持证券持有东说念主大会）；   （4）由于法律或法则的修改或变更导致不竭进行专项计划将成为分歧法的；   （5）专项计划设立日后 120 个职业日专项计划尚未经工商登记为技俩公司 的唯一股东的；   （6）专项计划设立后 120 个职业日或资产维持证券治理东说念主另行指定的合理 期限后，基础设施技俩上仍存在未刊出的典质权，但为担保专项计划对技俩公 司的投资而设立的典质权除外；   （7）专项计划设立后 120 个职业日或资产维持证券治理东说念主另行指定的合理 期限后，基础设施技俩的运营收入或技俩公司股权上仍存在未刊出的质权等级 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 三方权利限制，但为担保专项计划对技俩公司的投资而设立的质权等级三方权 利限制除外；   （8）发生失火、不可抗力事件（如地震、政府征收等），使基础设施技俩 的运行情况或产生现款流的智商发生要紧不利变化且无法进行弥补；   （9）当基金治理东说念主（代表基础设施基金）为资产维持证券持有东说念主时，根据 《基金合同》的划定发生应拒绝专项计划的事项的；   （10）资产治理合同约定的其他专项计划拒绝事由。   （四）信息透露安排   专项计划信息透露事项将在以下指定网站（以下简称“透露网站”）上公告：   （1）上海国泰君安证券资产治理有限公司网站：www.gtjazg.com   （2）上海证券交易所：www.sse.com.cn   （3）中国基金业协会指定的其他网站   （1）如期公告   专项计划如期公告主要包括《年度资产治表面述》《年度托管论述》《审计 论述》《收益分配论述》《计帐论述》。   （2）临时公告   专项计划存续期间，在发生可能对资产维持证券投资价值或价钱有实质性 影响的要紧事件时，资产维持证券治理东说念主应在瞻念察或应当瞻念察要紧事件发生后 以及取得干系进展后两个职业日内按照《治理划定》《上海证券交易所资产维持 证券临时论述信息透露指引》等适用法律及中国证监会划定的方式向资产维持 证券持有东说念主作临时透露，说明事件的启事、目下的状态和可能产生的法律后果， 并朝上海证券交易所、中国基金业协会论述。   （3）澄莹公告与说明   在职何群众传播媒介中出现的或者在市场精熟传的音问可能对资产维持证 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 券持有东说念主的收益预期产生误导性影响或引起较大烦燥时，干系的信息透露义务 东说念主瞻念察后应当立即对该音问进行澄莹或说明，并将磋商情况立即朝上海证券交 易所、中国基金业协会论述。   （4）信息透露文献的存放与查阅   如期公告和临时公告的文本文献在编制完成后，将存放于资产维持证券管 理东说念主所在地、资产维持证券托管东说念主所在地、磋商销售机构过火网点，并在指定 网站透露，供资产维持证券持有东说念主查阅。资产维持证券持有东说念主在支付工本费后， 可在合理时间内取得上述文献复制件或复印件。   资产维持证券治理东说念主和资产维持证券托管东说念主保证文本的内容与所公告的内 容完全一致。资产维持证券持有东说念主按上述方式所得回的文献或其复印件，资产 维持证券治理东说念主和资产维持证券托管东说念主应保证与所公告的内容完全一致。   （5）向监管机构的备案及信息透露   专项计划设立日起 5 个职业日内，资产维持证券治理东说念主应将专项计划的设 立情况报中国基金业协会备案。   《模范条件》所述如期公告、临时公告、澄莹公告与说明在指定网站对资 产维持证券持有东说念主透露后 5 个职业日内由资产维持证券治理东说念主向中国基金业协 会备案。   资产维持证券治理东说念主职责拒绝的，应当在完成移交手续之日起 5 个职业日 内向中国基金业协会论述。   专项计划计帐完成之日起 10 个职业日内，资产维持证券治理东说念主应将计帐结 果向中国基金业协会论述。   监管机构如有其他信息透露划定及监管要求的，从其划定执行。   （五）主要交易文献摘录   根据《模范条件》的约定，《模范条件》《计划说明书》《认购协议》《风险 揭示书》共同组成专项计划的资产治理合同。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （1）《计划说明书》   《计划说明书》主要约定以下内容：产品特性及主要风险指示；释义；当 事东说念主的权利及义务；专项计划与资产维持证券基本情况；专项计划交易结构以 及干系方简介；专项计划的信用增级方式、原始权益东说念主、资产维持证券治理东说念主 和其他主要业务参与情面况；基础资产情况及现款流预测分析；专项计划现款 流归集、投资及分配；专项计划资产的治理安排；原始权益东说念主风险自留的干系 情况；风险揭示与防守措施；专项计划的销售、设立及拒绝等事项；资产维持 证券的登记及转让安排；信息透露安排；资产维持证券持有东说念主大会；主要交易 文献摘录；其他事项；背约责任与争议治理；备查文献存放及查阅方式等事项。   （2）《模范条件》   《模范条件》主要约定以下内容：前言、界说、当事东说念主、认购资金、专项 计划（包括专项计划的称号、目的、投资范围、设立、未顺利设立、存续期间、 备案）、专项计划资金的运用和收益、资产维持证券（包括资产维持证券的品种 及基本特征、取得、登记、转让）、投资者的述说和保证、资产维持证券治理东说念主 的述说和保证、资产维持证券持有东说念主的权利和义务、资产维持证券治理东说念主的权 利和义务、专项计划账户、专项计划的分配、信息透露、资产维持证券持有东说念主 大会、资产维持证券治理东说念主的受命和辞任、专项计划用度、风险揭示、专项计 划的扩募安排、资产治理合同和专项计划的拒绝、背约责任、不可抗力、守秘 义务、法律适用和争议治理等事项。   （3）《认购协议》及《风险揭示书》   《认购协议》指在专项计划设立或扩募时，资产维持证券治理东说念主与资产支 持证券投资者签订的《国君资管城投宽庭保障性租赁住房基础设施资产维持专 项计划资产维持证券认购协议》以及对该协议的任何有用修改或补充。《风险揭 示书》系作为《认购协议》附件的资产维持证券治理东说念主与资产维持证券投资者 签署的《国君资管城投宽庭保障性租赁住房基础设施资产维持专项计划风险揭 示书》，以及对该等文献的任何有用修改或补充。   《认购协议》就刊行和认购资产维持证券事宜作出约定。《风险揭示书》旨 在揭示专项计划可能濒临的种种风险，以便认购东说念主了解投资风险。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   《资产维持证券托管协议》主要约定以下内容：界说、资产维持证券托管 东说念主的委任、资产维持证券治理东说念主的述说和保证、资产维持证券托管东说念主的述说和 保证、资产维持证券治理东说念主的权利和义务、资产维持证券托管东说念主的权利和义务、 与专项计划磋商的账户的开立和治理、划款指示的发送、说明和执行、资金的 复旧和运用、专项计划的司帐核算和账户查对、托管论述、资产维持证券托管 东说念主和资产维持证券治理东说念主之间的业务监督、资产维持证券托管东说念主的受命和资产 维持证券治理东说念主的更换、专项计划的托管费、协议拒绝、背约责任、不可抗力、 守秘义务与反演叨宣传条件、法律适用和争议治理等事项。   《技俩公司股权转让协议》主要约定以下内容：界说与解释、股权转让及 交易标准、转让价款及增资安排、转让价款及增资款支付、应收补贴款安排、 签订日后的安排、述说、承诺与保证、背约及提前拒绝等事项。   《技俩公司借款协议》主要约定以下内容：借款金额、付息与还款、担保 措施、权利义务的转让、两边的权利义务、述说与保证、背约责任、法律适用 与争议治理、获胜过火他等事宜。 四、技俩公司磋商情况   （一） 上海城驰房地产有限公司   本基金通过资产维持专项计划受让技俩公司股权前，上海城驰房地产有限 公司基本信息如下：                    表 3-3：上海城驰基本信息  注册称号    上海城驰房地产有限公司  成立日历    2018 年 6 月 8 日  企业类型    有限责任公司（非当然东说念主投资或控股的法东说念主独资）  法定代表东说念主   张琛 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）  注册本钱     35，000 万元东说念主民币  注册地址     上海市杨浦区国秀路 88 弄 42 号 309 室           一般技俩：房地产经纪；市场营销策划；泊车场服务；物业治理；本市  经营范围     范围内群众租赁住房的建设、租赁经营治理；住房租赁；房地产考虑。           （除照章须经批准的技俩外，凭营业执照照章自主开展经营行动）   本基金通过资产维持专项计划受让技俩公司股权前，上海城驰房地产有限 公司设立、存续和历史沿革情况如下： 东说念主为罗炯宁。 为任志坚。 为张琛。 海城投房屋租赁。该交易完成后，上海城投房屋租赁持有上海城驰 100%股权。   本基金通过资产维持专项计划受让技俩公司股权前，上海城驰房地产有限 公司股东出资及股权结构如下：   （1）股东出资   截止 2023 年 9 月 30 日，上海城驰的股本数目及股东持股情况如下：                 表 3-4：上海城驰股东出资情况  序号        股东姓名/称号             出资额（万东说念主民币）     出资比例（％）            整个                    35，000.00     100   （2）股权结构   截止 2023 年 9 月 30 日，上海城驰的股权结构如下： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                 图 3-2：上海城驰股权结构   本基金通过资产维持专项计划受让技俩公司股权前，上海城驰房地产有限 公司要紧重组情况如下：   除前述公司股权转让外，自设立以来，上海城驰未发生要紧重组情况。   本基金通过资产维持专项计划受让技俩公司股权前，上海城驰房地产有限 公司组织架构、治理结构和里面抑遏情况如下：   （1）治理结构   A. 股东   根据上海城驰公司划定，其为一东说念主有限责任公司，根据《公司法》的划定， 不设股东会。股东诈欺下列权柄：   a. 决定公司的经营方针和投资计划；   b. 委派和更换执行董事、非由职工代表担任的监事，决定磋商执行董事、 监事的报酬事项；   c. 决定聘任或者解聘公司司理过火报酬事项；   d. 审查批准执行董事的论述； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   e. 审查批准公司监事的论述；   f. 审查批准公司的年度财务预算决策、决算决策；   g. 审查批准公司的利润分配决策和弥补失掉的决策；   h. 对公司增多或者减少注册本钱作出决定；   i. 对刊行公司债券作出决定；   j. 对公司合并、分立、落幕、计帐或者变更公司面目作出决定；   k. 修改公司划定；   l. 为公司股东或者试验抑遏东说念主提供担保作出决议。   对前款所列事项股东作出决定时，应当领受书面面目，并由股东签名后置 备于公司。   公司向其他企业投资或者为他东说念主提供担保，由股东作出决定。   B. 执行董事   根据上海城驰公司划定，其不设董事会，设执行董事别称，任期每届为三 年，由股东任免。执行董事任期届满，不错连任。执行董事诈欺下列权柄：   a. 向股东论述职业；   b. 执行股东的决定；   c. 决定公司的经营计划和投资决策；   d. 制订公司的年度财务预算决策、决算决策；   e. 制订公司的利润分配决策和弥补失掉决策；   f. 制订公司增多或者减少注册本钱以及刊行公司债券的决策；   g. 制订公司合并、分立、落幕或者变更公司面目的决策；   h. 决定公司里面治理机构的确立；   i. 根据司理的提名决定聘任或者解聘副司理、财务负责东说念主过火报酬事项；   j. 制定公司的基本治理轨制。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   执行董事对企业要紧问题作出决策时，应当预先听取公司所在事迹部党组 织的意见。   对前款所列事项执行董事作出决定时，应当领受书面面目，并由执行董事 签名后置备于公司。   C. 监事   根据上海城驰公司划定，其不设监事会，设监事一东说念主，任期每届为三年， 任期届满，不错连任。监事任期届满未实时改组，在改组出的监事就任前，原 监事仍应当依照法律、行政法则和公司划定的划定，履行监事职务。执行董事、 高档治理东说念主员不得兼任监事。监事诈欺下列权柄：   a. 稽查公司财务；   b. 对执行董事、高档治理东说念主员执行公司职务的步履进行监督，对违背法 律、行政法则、公司划定或者股东决定的执行董事、高档治理东说念主员提议罢免的 建议；   c. 当执行董事、高档治理东说念主员的步履损害公司的利益时，要求执行董事、 高档治理东说念主员赐与纠正；   d. 向股东提议备案；   e. 照章对执行董事、高档治理东说念主员拿告状讼；   f. 公司划定划定的其他权柄。   对前款所列事项作出决定时，应当领受书面面目，并由监事签名后置备于 公司。   监事不错对执行董事决定事项提议质询或者建议。监事发现公司经营情况 极端，不错进行调查；必要时，不错礼聘司帐师事务所等协助其职业，用度由 公司承担。   公司监事诈欺权柄所必须的用度，由公司承担。   D. 司理   公司设司理别称，由股东决定聘任或者解聘。执行董事不错兼任司理。经 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 理每届任期为三年，任期届满，连选不错连任。司理对股东负责，诈欺下列职 权：      a. 主理公司的坐褥经营治理职业，组织实施执行董事决定；      b. 组织实施公司年度经营计划和投资决策；      c. 拟订公司里面治理机构确立决策；      d. 拟订公司的基本治理轨制；      e. 制定公司的具体规章；      f. 提请聘任或者解聘公司副司理、财务负责东说念主；      g. 决定聘任或者解聘除应由执行董事决定聘任或者解聘之外的负责治理东说念主 员；      h. 股东授予的其他权柄。      （2）组织架构      根据上海城驰公司划定，其不设股东会、董事会与监事会。股东、执行董 事、监事、司理过火他公司高档治理东说念主员形成了公司决策、监督和执行相分离 的治理体系。      （3）里面抑遏情况      上海城驰作为上海城投房屋租赁的全资子公司，其内控轨制参照上海城投 房屋租赁的内控轨制执行。      （1）所属行业情况      上海城驰仅持有江湾社区技俩，其所属行业情况详见本招募说明书“第十四 部分 基础设施技俩基本情况”之“二、租赁住房行业情况”。      （2）主营业务概况      上海城驰成立于 2018 年 6 月 8 日，主要负责出租江湾社区技俩。截止 2023 年 9 月 30 日，江湾社区租赁住房出租率 91.70%，交易出租率 96.07%，经营情 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 况稳定精好意思。   （3）经营情况分析   江湾社区技俩于 2022 年 11 月来源运营。截止 2023 年 6 月 30 日，上海城 驰及江湾社区技俩的盈利智商及现款流情况稳定、持续。上海城驰近三年及一 期的经营数据如下。            表 3-5：江湾社区近三年及一期的经营数据                                                             单元：万元    营业收入           1，997.49           20.82              -             -    营业成本           2，289.05          743.28              -             -    净利润           -3，550.62        -1，985.13        -7.23        -25.99 经营行动产生的现款流    量净额   （4）现款流回收历程及治理系统   房钱收入是公司收入中最主要的组成部分。一般情况下，租赁住房田户应 在合同签署当日支付保证金及首期房钱，先付后用，每一个月/三个月为一期支 付，保证金为一个月的房钱。租赁住房田户应于上一期房钱到期前 7 日内按月/ 按季支付当期的房钱。交易田户应在合同签署后的 7 日/15 日内支付首期房钱、 保证金及首期物业治理费，先付后用，每三个月为一期支付。交易田户应于每 个支付周期临了一个月的 25 日前支付下一周期的房钱。   本技俩运营治理机构上海城投置业经营负责江湾社区技俩的物业治理职业。 上海城投置业经营具有丰富的技俩运营治理教养，形成了专科单干了了、东说念主员 结构合理的详细运营团队。本基金设立后，上海城投置业经营受聘于技俩公司， 为江湾社区提供物业治理服务，租赁住房部分的物业治理用度包含在上海城投 置业经营收取的基础运营治理费中，交易部分由上海城投置业经营平直向田户 收取物业治理费，技俩公司无需朝上海城投置业经营支付用度。   上海城驰领受金蝶 EAS Cloud 系统作为财务核算系统，在该系统中领有独 立账套，能够得志上海城驰日常运营治理需求。             国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）               天职国际司帐师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册司帐师审计准则的         划定对上海城驰 2020-2022 年度及 2023 年 1-6 月财务报表进行了审计，并出具         了无保钟情见的《审计论述》（天职业字202346472 号）。               （1）财务数据               上海城驰近三年及一期的财务情况3如下：                               表 3-6：上海城驰资产欠债表                                                                                      单元：元 流动资产： 货币资金                    23，778，700.95           4，858，914.58          3，654，315.86         3，804，101.81 应收账款                       683，330.87                5，521.83                    -                    - 其他应收款                                 -            423，657.18                    -        25，994，969.82 其他流动资产                  67，265，050.82          51，671，399.13         34，756，985.35        16，380，576.31 流动资产整个                  91，727，082.64          56，959，492.72         38，411，301.21        46，179，647.94 非流动资产： 投资性房地产                1，727，847，260.22      1，674，944，353.99      1，396，218，229.29     1，057，432，164.34 固定资产                        55，676.29               63，551.53            23，380.23             7，730.27 非流动资产整个               1，727，902，936.51      1，675，007，905.52      1，396，241，609.52     1，057，439，894.61 资产整个                  1，819，630，019.15      1，731，967，398.24      1，434，652，910.73     1，103，619，542.55 流动欠债： 应付账款                   181，263，175.24         318，540，281.52        230，757，290.30       125，212，972.88 预收款项                    13，451，805.76           1，693，093.40                     -                    - 应付职工薪酬                                -            536，876.96          447，450.40           132，927.20 应交税费                     2，266，976.22           2，908，415.23              1，182.66               24.53 其他应付款                  449，532，453.00         407，316，642.37        382，371，460.14       393，002，749.43 一年内到期的非流动欠债                914，497.31              852，520.60                    -                    - 流动欠债整个                 647，428，907.53         731，847，830.08        613，577，383.50       518，348，674.04 非流动欠债： 永远借款                   878，276，995.71         670，689，285.70        445，792，311.00       209，915，342.00          如无高出说明，本招募说明书中技俩公司所援用的 2020-2022 年度/末、2023 年半年度/末财务数据来源         于经审计财务报表，下同。         国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 递延收益                              -                        -            26，001，590.00            26，001，590.00 非流动欠债整个            878，276，995.71          670，689，285.70              471，793，901.00           235，916，932.00 欠债整个              1，525，705，903.24        1，402，537，115.78           1，085，371，284.50           754，265，606.04 系数者权益： 实收本钱               350，000，000.00          350，000，000.00              350，000，000.00           350，000，000.00 未分配利润               -56，075，884.09          -20，569，717.54                -718，373.77              -646，063.49 系数者权益整个            293，924，115.91          329，430，282.46              349，281，626.23           349，353，936.51 欠债和系数者权益整个        1，819，630，019.15        1，731，967，398.24           1，434，652，910.73         1，103，619，542.55                              表 3-7：上海城驰利润表                                                                                             单元：元 一、营业总收入                 19，974，900.36               208，241.24                          -                    - 营业收入                    19，974，900.36               208，241.24                          -                    - 二、营业总成本                 55，466，271.18            17，177，940.42               77，572.54             254，858.54 营业成本                    22，890，487.85             7，432，812.76                          -                    - 税金及附加                    6，655，176.00                42，483.61               42，373.10             229，994.10 治理用度                       815，717.56               693，745.81               47，169.79              56，603.77 财务用度                    25，104，889.77             9，008，898.24              -11，970.35              -31，739.33 加：其他收益                                -                 133.96                 232.08                   18.47 信用减值损失                      -6，047.37                  -346.04                5，030.18               -5，030.18 三、营业利润（失掉以“-”号                        -35，497，418.19            -16，969，911.26             -72，310.28             -259，870.25 填列） 加：营业外收入                      1，048.52                     2.19                          -                    - 减：营业外支拨                               -                        -                        -                    - 四、利润总额（失掉总额以                        -35，496，369.67         -16，969，909.07                -72，310.28             -259，870.25 “-”号填列） 减：所得税用度                      9，796.88             2，881，434.70                          -                    - 五、净利润（净失掉以“-”号                        -35，506，166.55         -19，851，343.77                -72，310.28             -259，870.25 填列） 持续经营净利润                -35，506，166.55         -19，851，343.77                -72，310.28             -259，870.25 拒绝经营净利润                               -                        -                        -                    - 六、详细收益总额               -35，506，166.55         -19，851，343.77                -72，310.28             -259，870.25      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                      表 3-8：上海城驰现款流量表                                                                           单元：元 一、经营行动产生的现款流量： 销售商品、提供劳务收到的现款      33，937，893.00            2，066，191.52                 -                 - 收到其他与经营行动磋商的现款        7，639，555.12           6，185，404.43        14，583.13     26，035，558.50 经营行动现款流入小计          41，577，448.12            8，251，595.95        14，583.13     26，035，558.50 购买商品、接收劳务支付的现款         183，434.00             151，627.77        768，865.91        534，565.60 支付给职工以及为职工支付的现 金 支付的各项税费               7，292，791.28             67，838.19                  -       229，994.10 支付其他与经营行动磋商的现款         742，648.42            4，270，275.55        47，192.01         55，512.58 经营行动现款流出小计            9，139，048.90           6，043，039.53      1，751，014.49      1，711，915.42 经营行动产生的现款流量净额       32，438，399.22            2，208，556.42     -1，736，431.36    24，323，643.08 二、投资行动产生的现款流量： 投资行动现款流入小计                       -                      -                 -                 - 购建固定资产、无形资产和其他 永远资产所支付的现款 支付其他与投资行动磋商的现款                   -                      -                 -    26，000，000.00 投资行动现款流出小计         208，268，690.27         210，419，692.57    222，655，739.45    153，613，535.58 投资行动产生的现款流量净额      -208，268，690.27        -210，419，692.57   -222，655，739.45   -153，613，535.58 三、筹资行动产生的现款流量： 取得借款所收到的现款         207，587，710.01         225，749，495.30    250，966，969.00    244，515，342.00 收到其他与筹资行动磋商的现款      12，000，000.00          28，530，000.00                  -                 - 筹资行动现款流入小计         219，587，710.01         254，279，495.30    250，966，969.00    244，515，342.00 偿还债务所支付的现款                       -           5，000，000.00                 -    96，290，000.00 分配股利、利润或偿付利息所支 付的现款 筹资行动现款流出小计          24，837，632.59          44，863，760.43     26，724，584.14    113，329，362.48 筹资行动产生的现款流量净额      194，750，077.42         209，415，734.87    224，242，384.86    131，185，979.52 四、汇率变动对现款及现款等价                                  -                      -                 -                 - 物的影响 五、现款及现款等价物净增多额      18，919，786.37            1，204，598.72       -149，785.95      1，896，087.02 加：期初现款及现款等价物余额        4，858，914.58           3，654，315.86      3，804，101.81      1，908，014.79 六、期末现款及现款等价物余额      23，778，700.95            4，858，914.58      3，654，315.86      3，804，101.81 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    （2）主要财务方针分析                 表 3-9：上海城驰主要财务方针                                                                          单元：元               日/2023 年 1-6 月        日/2022 年度             日/2021 年度            日/2020 年度  总资产           1，819，630，019.15    1，731，967，398.24     1，434，652，910.73     1，103，619，542.55 流动资产             91，727，082.64          56，959，492.72      38，411，301.21        46，179，647.94  总欠债           1，525，705，903.24    1，402，537，115.78     1，085，371，284.50       754，265，606.04 流动欠债            647，428，907.53         731，847，830.08     613，577，383.50       518，348，674.04 系数者权益           293，924，115.91         329，430，282.46     349，281，626.23       349，353，936.51 营业总收入            19，974，900.36            208，241.24                     -                  - 营业总成本            55，466，271.18          17，177，940.42          77，572.54          254，858.54 营业利润             -35，497，418.19        -16，969，911.26         -72，310.28          -259，870.25  净利润             -35，506，166.55        -19，851，343.77         -72，310.28          -259，870.25 资产欠债率                  83.85%                 80.98%             75.65%               68.34% 流动比率                      0.14                   0.08               0.06                 0.09 速动比率                      0.14                   0.08               0.06                 0.09    A.资产结构 流动资产以其他流动资产为主，主要系留抵升值税；非流动资产以投资性房地 产为主。截止 2023 年 6 月 30 日，上海城驰货币资金主要系银行存款，无受限 货币资金；其他应收款主要系应收关联方款项。    B.欠债结构 主要系基础设施技俩的开发建设和开业策动等事项产生较高的资金参预需求所 致。其中，流动负借主要以其他应付款为主，主要系应付关联方款项；应付账 款主要为应付工程及配套设施款；一年内到期的非流动负借主要为资产欠债表 日一年内到期的银行贷款本息。非流动负借主要以永远借款为主，主要系银行 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 典质贷款。递延收益系政府补助。    C.收入情况 万元、20.82 万元和 1，997.49 万元，其中 2022 年、2023 年 1-6 月的营业收入以 租赁收入为主。由于上海城驰于 2018 年 6 月 8 日注册成立，江湾社区技俩于    D.现款流量分析    经营性现款流方面，2020 年度及 2021 年度，江湾社区技俩尚未来源运营， 上海城驰的经营行动现款流入分别为 2，603.56 万元和 1.46 万元，经营行动现款 流出分别为 171.19 万元和 175.10 万元。2022 年度及 2023 年 1-6 月，上海城驰 的经营行动现款流入分别为 825.16 万元和 4，157.74 万元，2022 年度经营行动现 金流入较低主要系江湾社区技俩运营时间较短，出租率相对较低所致；经营活 动现款流出分别为 604.30 万元和 913.90 万元，主要为支付给职工以及为职工支 付的现款、各项税费。上海城驰最近 3 年平均经营性净现款流为正。 动产生的现款流量净额分别为-15，361.35 万元、-22，265.57 万元、-21，041.97 万元 和-20，826.87 万元。投资行动产生的现款流量净额为负主要系由于江湾社区前期 建设阶段支付大额建设工程款导致投资行动现款流出较高。 分别为 13，118.60 万元、22，424.24 万元、20，941.57 万元和 19，475.01 万元，主要 系取得借款所收到现款导致筹资行动现款流入增多。    （1）资产孤独性格况    上海城驰已经就江湾社区技俩取得《不动产权文凭》沪（2018）杨字不动 产权第 023110 号、沪（2023）杨字不动产权第 014305 号，照章享有江湾社区 技俩的不动产权，包括房屋系数权过火占用范围内的国有建设用地使用权。    截止 2023 年 6 月 30 日，上海城驰未持有任何商标权、专利权、版权、特  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 许经营权等权利。上海城驰孤独持有江湾社区技俩，不存在被原始权益东说念主过火 关联方抑遏和占用的情况。    （2）财务孤独性格况    上海城驰建立了孤独的司帐核算体系，孤独在银行开户并孤独纳税。财务 治理职业由上海城投房屋租赁统筹和负责，未设立单独的财务司帐部门或组建 专门的财务东说念主员团队，其财务轨制参照上海城投房屋租赁的财务轨制执行。     根据上海城驰截止 2023 年 7 月 18 日的《企业信用论述》，及基金治理东说念主于 国 家 税 务 总 局 网 站 （ http://www.chinatax.gov.cn ）、 中 国 证 监 会 网 站 （ http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 金 融 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.cbirc.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.samr.gov.cn ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ http://www.ndrc.gov.cn ） 、 中 华 东说念主 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （http://www.mof.gov.cn）、“信用中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn）、中 国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn）、中国市场监管行政处罚文书网 （ https://cfws.samr.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （ https://www.mohurd.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （ https://www.mnr.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站 （https://www.mee.gov.cn）、国度统计局网站（http://www.stats.gov.cn），上海城 驰最近三年在投资建设、坐褥运营、金融监管、工商、税务等方面不存在要紧 作恶违法记录，不存在因严重作恶失信步履被有权部门认定为失信被执行东说念主、 失信坐褥经营单元或者其他失信单元并被暂停或者限制进行融资的情形。     截止 2023 年 9 月 30 日，上海城驰无外部评级。    截止 2023 年 9 月 30 日，上海城驰均按期缴纳干系税、费，合同践约情况 精好意思，不存在要紧作恶、违法或不诚信步履，交易信用精好意思。    （1）权利限制情况 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   上海城驰权利限制情况详见本招募说明书“第十四部分 基础设施技俩基本 情况”之“三、基础设施技俩合规情况”之“（五）基础设施技俩的权利限制情况 与澌灭安排”之“1、基础设施技俩的权利限制情况”之“（1）江湾社区技俩权利 限制情况”。   （2）对外担保情况   截止 2023 年 9 月 30 日，上海城驰不存在对外担保情况。   截止 2024 年 12 月 6 日，上海城驰由上海国泰君安证券资产治理有限公司 （简称“国君资管”，代表国君资管城投宽庭保障性租赁住房基础设施资产维持 专项计划）100%持股，上海城驰的执行董事、监事、司理及财务负责东说念主均由基 金治理东说念主委派的东说念主员担任。江湾社区技俩录用上海城投置业经营担任运营治理 机构负责日常运营治理。   （二） 上海城业房地产有限公司   本基金通过资产维持专项计划受让技俩公司股权前，上海城业房地产有限 公司基本信息如下：                   表 3-10：上海城业基本信息  注册称号    上海城业房地产有限公司  成立日历    2018 年 9 月 21 日  企业类型    有限责任公司（非当然东说念主投资或控股的法东说念主独资）  法定代表东说念主   张琛  注册本钱    20，000 万元东说念主民币  注册地址    上海市杨浦区国权北路 1688 弄 61 号地下一层          一般技俩：房地产考虑；房地产经纪；市场营销策划；泊车场服务；物  经营范围    业治理；本市范围内群众租赁住房的建设、租赁经营治理；住房租赁。          （除照章须经批准的技俩外，凭营业执照照章自主开展经营行动）   本基金通过资产维持专项计划受让技俩公司股权前，上海城业房地产有限 公司设立、存续和历史沿革情况如下： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 表东说念主为罗炯宁。 为任志坚。 为张琛。 海城投房屋租赁。该交易完成后，上海城投房屋租赁持有上海城业 100%股权。   本基金通过资产维持专项计划受让技俩公司股权前，上海城业房地产有限 公司股东出资及股权结构如下：   （1） 股东出资   截止 2023 年 9 月 30 日，上海城业的股本数目及股东持股情况如下：                  表 3-11：上海城业股东出资情况  序号         股东姓名/称号           出资额（万东说念主民币）     出资比例（％）             整个                  20，000.00     100      （2） 股权结构      截止 2023 年 9 月 30 日，上海城业的股权结构如下： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                 图 3-3：上海城业股权结构   本基金通过资产维持专项计划受让技俩公司股权前，上海城业房地产有限   公司要紧重组情况如下：   除前述公司股权转让外，自设立以来，上海城业未发生要紧重组情况。   本基金通过资产维持专项计划受让技俩公司股权前，上海城业房地产有限 公司组织架构、治理结构和里面抑遏情况如下：   （1）治理结构   A. 股东   根据上海城业公司划定，其为一东说念主有限责任公司，根据《公司法》的划定， 不设股东会。股东诈欺下列权柄：   a. 决定公司的经营方针和投资计划；   b. 委派和更换执行董事、非由职工代表担任的监事，决定磋商执行董事、 监事的报酬事项；   c. 决定聘任或者解聘公司司理过火报酬事项；   d. 审查批准执行董事的论述； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   e. 审查批准公司监事的论述；   f. 审查批准公司的年度财务预算决策、决算决策；   g. 审查批准公司的利润分配决策和弥补失掉的决策；   h. 对公司增多或者减少注册本钱作出决定；   i. 对刊行公司债券作出决定；   j. 对公司合并、分立、落幕、计帐或者变更公司面目作出决定；   k. 修改公司划定；   l. 为公司股东或者试验抑遏东说念主提供担保作出决议。   对前款所列事项股东作出决定时，应当领受书面面目，并由股东签名后置 备于公司。   公司向其他企业投资或者为他东说念主提供担保，由股东作出决定。   B. 执行董事   根据上海城业公司划定，其不设董事会，设执行董事别称，任期每届为三 年，由股东任免。执行董事任期届满，不错连任。执行董事诈欺下列权柄：   a. 向股东论述职业；   b. 执行股东的决定；   c. 决定公司的经营计划和投资决策；   d. 制订公司的年度财务预算决策、决算决策；   e. 制订公司的利润分配决策和弥补失掉决策；   f. 制订公司增多或者减少注册本钱以及刊行公司债券的决策；   g. 制订公司合并、分立、落幕或者变更公司面目的决策；   h. 决定公司里面治理机构的确立；   i. 根据司理的提名决定聘任或者解聘副司理、财务负责东说念主过火报酬事项；   j. 制定公司的基本治理轨制。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   执行董事对企业要紧问题作出决策时，应当预先听取公司所在事迹部党组 织的意见。   对前款所列事项执行董事作出决定时，应当领受书面面目，并由执行董事 签名后置备于公司。   C. 监事   根据上海城业公司划定，其不设监事会，设监事一东说念主，任期每届为三年， 任期届满，不错连任。监事任期届满未实时改组，在改组出的监事就任前，原 监事仍应当依照法律、行政法则和公司划定的划定，履行监事职务。执行董事、 高档治理东说念主员不得兼任监事。监事诈欺下列权柄：   a. 稽查公司财务；   b. 对执行董事、高档治理东说念主员执行公司职务的步履进行监督，对违背法 律、行政法则、公司划定或者股东决定的执行董事、高档治理东说念主员提议罢免的 建议；   c. 当执行董事、高档治理东说念主员的步履损害公司的利益时，要求执行董事、 高档治理东说念主员赐与纠正；   d. 向股东提议备案；   e. 照章对执行董事、高档治理东说念主员拿告状讼；   f. 公司划定划定的其他权柄。   对前款所列事项作出决定时，应当领受书面面目，并由监事签名后置备于 公司。   监事不错对执行董事决定事项提议质询或者建议。监事发现公司经营情况 极端，不错进行调查；必要时，不错礼聘司帐师事务所等协助其职业，用度由 公司承担。   公司监事诈欺权柄所必须的用度，由公司承担。   D. 司理   公司设司理别称，由股东决定聘任或者解聘。执行董事不错兼任司理。经 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 理每届任期为三年，任期届满，连选不错连任。司理对股东负责，诈欺下列职 权：      a. 主理公司的坐褥经营治理职业，组织实施执行董事决定；      b. 组织实施公司年度经营计划和投资决策；      c. 拟订公司里面治理机构确立决策；      d. 拟订公司的基本治理轨制；      e. 制定公司的具体规章；      f. 提请聘任或者解聘公司副司理、财务负责东说念主；      g. 决定聘任或者解聘除应由执行董事决定聘任或者解聘之外的负责治理东说念主 员；      h. 股东授予的其他权柄。      （2）组织架构      根据上海城业公司划定，其不设股东会、董事会与监事会。股东、执行董 事、监事、司理过火他公司高档治理东说念主员形成了公司决策、监督和执行相分离 的治理体系。      （3）里面抑遏情况      上海城业作为上海城投房屋租赁的全资子公司，其内控轨制参照上海城投 房屋租赁的内控轨制执行。      （1）所属行业情况及竞争景况      上海城业仅持有光华社区技俩，其所属行业及竞争景况详见本招募说明书 “第十四部分 基础设施技俩基本情况”之“二、租赁住房行业情况”。      （2）主营业务概况      上海城业成立于 2018 年 6 月 8 日，主要负责出租光华社区技俩。截止 2023 年 9 月 30 日，光华社区租赁住房出租率 95.11%，交易出租率 100.00%，经营情 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 况稳定精好意思。   （3）经营情况分析   光华社区技俩于 2023 年 3 月来源运营。截止 2023 年 6 月 30 日，上海城业 及光华社区技俩的盈利智商及现款流情况稳定、持续。上海城业近三年及一期 的经营数据如下。            表 3-12：光华社区近三年及一期的经营数据                                                           单元：万元    营业收入           1，860.60              -             -             -    营业成本           1，080.15              -             -             -    净利润             -246.54        -329.97        -1.56        -14.41 经营行动产生的现款流    量净额   （4）现款流回收历程及治理系统   房钱收入是公司收入中最主要的组成部分。一般情况下，租赁住房田户应 在合同签署当日支付保证金及首期房钱，先付后用，每一个月/三个月为一期支 付，保证金为一个月的房钱。租赁住房田户应于上一期房钱到期前 7 日内按月/ 按季支付当期的房钱。交易田户应在合同签署后的 7 日/15 日内支付首期房钱、 保证金及首期物业治理费，先付后用，每三个月为一期支付。交易田户应于每 个支付周期临了一个月的 25 日前支付下一周期的房钱。   本技俩运营治理机构上海城投置业经营负责光华社区技俩的物业治理职业。 上海城投置业经营具有丰富的技俩运营治理教养，形成了专科单干了了、东说念主员 结构合理的详细运营团队。本基金设立后，上海城投置业经营受聘于技俩公司， 为光华社区提供物业治理服务，租赁住房部分的物业治理用度包含在上海城投 置业经营收取的基础运营治理费中，交易部分由上海城投置业经营平直向田户 收取物业治理费，技俩公司无需朝上海城投置业经营支付用度。   上海城业领受金蝶 EAS Cloud 系统作为财务核算系统，在该系统中领有独 立账套，能够得志上海城业日常运营治理需求。             国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）               天职国际司帐师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册司帐师审计准则的         划定对上海城业 2020-2022 年度及 2023 年 1-6 月财务报表进行了审计，并出具         了无保钟情见的《审计论述》（天职业字2023 46473 号）。               （1）财务数据               上海城业近三年及一期的财务情况4如下：                                 表 3-13：上海城业资产欠债表                                                                                      单元：元 流动资产： 货币资金                   29，178，093.94           555，927.89            6，898，381.96           12，945，978.90 应收账款                     383，885.55                       -                      -                      - 其他流动资产                 31，876，665.97         24，627，282.23          17，353，645.86            4，049，114.18 流动资产整个                 61，438，645.46         25，183，210.12          24，252，027.82           16，995，093.08 非流动资产： 投资性房地产                885，213，381.01        788，810，379.32         653，432，086.65          488，825，846.43 固定资产                       16，963.46             20，538.02              27，687.14               34，836.26 非流动资产整个               885，230，344.47        788，830，917.34         653，459，773.79          488，860，682.69 资产整个                  946，668，989.93        814，014，127.46         677，711，801.61          505，855，775.77 流动欠债： 短期借款                               -                      -                      -         177，070，000.00 应付账款                   94，795，999.88         88，308，199.47          56，565，349.00           52，989，982.79 预收款项                    9，144，919.99                      -                      -                      - 应交税费                    1，275，957.17          3，208，098.65                       -                      - 其他应付款                 232，097，856.65        210，091，248.90         317，766，506.60           10，321，084.52 一年内到期的非流动 欠债 流动欠债整个                337，699，280.99        301，991，027.92         374，331，855.60          240，381，067.31 非流动欠债： 永远借款                  415，143，169.79        302，416，484.60          90，473，620.31           52，552，782.92 递延收益                               -         13，314，652.00          13，314，652.00           13，314，652.00          如无高出说明，本招募说明书中技俩公司所援用的 2020-2022 年度/末、2023 年半年度/末财务数据来源         于经审计财务报表，下同。         国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 非流动欠债整个           415，143，169.79          315，731，136.60          103，788，272.31          65，867，434.92 欠债整个              752，842，450.78          617，722，164.52          478，120，127.91         306，248，502.23 系数者权益： 实收本钱              200，000，000.00          200，000，000.00          200，000，000.00         200，000，000.00 未分配利润              -6，173，460.85           -3，708，037.06             -408，326.30              -392，726.46 系数者权益整个           193，826，539.15          196，291，962.94          199，591，673.70         199，607，273.54 欠债和系数者权益总 计                                表 3-14：上海城业利润表                                                                                        单元：元 一、营业总收入                  18，606，032.36                        -                    -                    - 营业收入                     18，606，032.36                        -                    -                    - 二、营业总成本                  21，070，619.70               91，612.12            15，599.84           144，128.30 营业成本                     10，801，508.26                        -                    -                    - 税金及附加                      3，614，531.35              74，425.85             5，020.40           119，618.00 治理用度                        116，333.04               26，226.41            37，735.83            56，603.77 财务用度                       6，538，247.05               -9，040.14          -27，156.39            -32，093.47 信用减值损失                         -836.98                        -                    -                    - 三、营业利润（失掉以“-”号                           -2，465，424.32             -91，612.12           -15，599.84           -144，128.30 填列） 加：营业外收入                            0.53                    0.01                    -                    - 减：营业外支拨                               -                       -                    -                    - 四、利润总额（失掉总额以                           -2，465，423.79              -91，612.11          -15，599.84           -144，128.30 “-”号填列） 减：所得税用度                               -           3，208，098.65                     -                    - 五、净利润（净失掉以“-”号                           -2，465，423.79           -3，299，710.76          -15，599.84           -144，128.30 填列） 持续经营净利润                   -2，465，423.79           -3，299，710.76          -15，599.84           -144，128.30 拒绝经营净利润                               -                       -                    -                    - 六、详细收益总额                  -2，465，423.79           -3，299，710.76          -15，599.84           -144，128.30      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                      表 3-15：上海城业现款流量表                                                                            单元：元 一、经营行动产生的现款流 量： 销售商品、提供劳务收到的现 金 收到其他与经营行动磋商的现 金 经营行动现款流入小计         35，283，961.58           126，718.48         30，452.24       13，348，079.47 购买商品、接收劳务支付的现 金 支付的各项税费             3，141，085.81            37，081.35         33，647.76           162，559.03 支付其他与经营行动磋商的现 金 经营行动现款流出小计          4，072，832.96           212，919.81       1，159，326.47          212，528.51 经营行动产生的现款流量净 额 二、投资行动产生的现款流 量： 投资行动现款流入小计                      -                    -                 -                   - 购建固定资产、无形资产和其 他永远资产所支付的现款 投资行动现款流出小计        111，856，031.25         90，226，698.21   160，445，605.25       51，695，630.84 投资行动产生的现款流量净                   -111，856，031.25    -90，226，698.21      -160，445，605.25      -51，695，630.84 额 三、筹资行动产生的现款流 量： 取得借款所收到的现款        112，726，685.19     212，326，345.19      308，504，457.70      297，099，182.92 收到其他与筹资行动磋商的现 金 筹资行动现款流入小计        115，986，685.19     225，876，345.19      308，504，457.70      307，099，182.92 偿还债务所支付的现款                      -                    -   140，473，620.31      245，946，400.00 分配股利、利润或偿付利息所 支付的现款 支付其他与筹资行动磋商的现                                 -    120，752，902.04                    -                   - 金 筹资行动现款流出小计          6，719，616.51     141，905，899.72      152，977，575.16      256，323，287.18 筹资行动产生的现款流量净 额 四、汇率变动对现款及现款                                 -                    -                 -                   - 等价物的影响      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 五、现款及现款等价物净增 加额 加：期初现款及现款等价物余 额 六、期末现款及现款等价物 余额         （2）主要财务方针分析                      表 3-16：上海城业主要财务方针                                                                                  单元：元                   /2023 年 1-6 月          /2022 年度                日/2021 年度          日/2020 年度      总资产            946，668，989.93         814，014，127.46        677，711，801.61     505，855，775.77     流动资产             61，438，645.46          25，183，210.12         24，252，027.82      16，995，093.08      总欠债            752，842，450.78         617，722，164.52       478，120，127.91      306，248，502.23     流动欠债            337，699，280.99         301，991，027.92       374，331，855.60      240，381，067.31     系数者权益           193，826，539.15         196，291，962.94       199，591，673.70      199，607，273.54     营业总收入            18，606，032.36                         -                  -                    -     营业总成本            21，070，619.70               91，612.12           15，599.84          144，128.30     营业利润             -2，465，424.32              -91，612.12           -15，599.84         -144，128.30      净利润             -2，465，423.79           -3，299，710.76           -15，599.84         -144，128.30     资产欠债率                  79.53%                  75.89%               70.55%             60.54%     流动比率                      0.18                    0.08                0.06                0.07     速动比率                      0.18                    0.08                0.06                0.07         A.资产结构      动资产以其他流动资产为主，主要系留抵升值税；非流动资产以投资性房地产      为主。截止 2023 年 6 月 30 日，上海城业货币资金主要系银行存款，无受限货      币资金。         B.欠债结构 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 要系基础设施技俩的开发建设和开业策动等事项产生较高的资金参预需求所致。 其中，流动负借主要以其他应付款为主，主要系应付关联方款项；应付账款主 要为应付工程及配套设施款；一年内到期的非流动负借主要为资产欠债表日一 年内到期的银行贷款本息。非流动负借主要以永远借款为主，主要系银行典质 贷款。递延收益系政府补助。    C.收入情况 万元、0.00 万元和 1，860.60 万元，其中 2023 年 1-6 月的营业收入以租赁收入为 主。由于上海城业于 2018 年 9 月 21 日注册成立，光华社区技俩于 2023 年 3 月 参预运营，2020-2022 年技俩处于开发建设期，未产生房钱收入。    D.现款流量分析    经营性现款流方面，2020-2022 年度，光华社区技俩尚未来源运营，上海城 业的经营行动现款流入分别为 1，334.81 万元、3.05 万元和 12.67 万元，2020 年 经营行动现款流入较高主要系收到政府补助所致；经营行动现款流出分别为 金流入为 3，528.40 万元，主要系技俩于 2023 年 3 月来源运营产生房钱收入所致； 经营行动现款流出为 407.28 万元。上海城业近三年平均经营行动产生的现款流 量净额为正。 动产生的现款流量净额分别为-5，169.56 万元、-16，044.56 万元、-9，022.67 万元和 -11，185.60 万元，投资行动产生的现款流量净额为负主要系由于光华社区技俩前 期支付大额建设工程款导致投资行动现款流出较高。 分别为 5，077.59 万元、15，552.69 万元、8，397.04 万元和 10，926.71 万元，主要系 取得借款所收到的现款导致筹资行动现款流入增多。    （1）资产孤独性格况  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    上海城业已经就光华社区技俩取得《不动产权文凭》沪（2019）杨字不动 产权第 015622 号、沪（2023）杨字不动产权第 014313 号，照章享有光华社区 技俩的不动产权，包括房屋系数权过火占用范围内的国有建设用地使用权。    截止 2023 年 6 月 30 日，上海城业未持有任何商标权、专利权、版权、特 许经营权等权利。上海城业孤独持有光华社区技俩，不存在被原始权益东说念主过火 关联方抑遏和占用的情况。    （2）财务孤独性格况    上海城业建立了孤独的司帐核算体系，孤独在银行开户并孤独纳税。财务 治理职业由上海城投房屋租赁统筹和负责，未设立单独的财务司帐部门或组建 专门的财务东说念主员团队，其财务轨制参照上海城投房屋租赁的财务轨制执行。     根据上海城业截止 2023 年 7 月 20 日的《企业信用论述》，及基金治理东说念主于 国 家 税 务 总 局 网 站 （ http://www.chinatax.gov.cn ）、 中 国 证 监 会 网 站 （ http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 金 融 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.cbirc.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.samr.gov.cn ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ http://www.ndrc.gov.cn ） 、 中 华 东说念主 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （http://www.mof.gov.cn）、“信用中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn）、中 国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn）、中国市场监管行政处罚文书网 （ https://cfws.samr.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （ https://www.mohurd.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （ https://www.mnr.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站 （https://www.mee.gov.cn）、国度统计局网站（http://www.stats.gov.cn），上海城 业最近三年在投资建设、坐褥运营、金融监管、工商、税务等方面不存在要紧 作恶违法记录，不存在因严重作恶失信步履被有权部门认定为失信被执行东说念主、 失信坐褥经营单元或者其他失信单元并被暂停或者限制进行融资的情形。     截止 2023 年 9 月 30 日，上海城业无外部评级。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   截止 2023 年 9 月 30 日，上海城业均按期缴纳干系税、费，合同践约情况 精好意思，不存在要紧作恶、违法或不诚信步履，交易信用精好意思。   （1）权利限制情况   上海城业权利限制情况详见本招募说明书“第十四部分 基础设施技俩基本 情况”之“三、基础设施技俩合规情况”之“（五）基础设施技俩的权利限制情况 与澌灭安排” 之“1、基础设施技俩的权利限制情况”之“（2）光华社区技俩权利 限制情况”。   （2）对外担保情况   截止 2023 年 9 月 30 日，上海城业不存在其他对外担保情况。   截止 2024 年 12 月 6 日，上海城业由上海国泰君安证券资产治理有限公司 （简称“国君资管”，代表国君资管城投宽庭保障性租赁住房基础设施资产维持 专项计划）100%持股，上海城业的执行董事、监事、司理及财务负责东说念主均由基 金治理东说念主委派的东说念主员担任。光华社区技俩录用上海城投置业经营担任运营治理 机构负责日常运营治理。 五、其他特殊目的载体   本基金无其他特殊目的载体。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）             第四部分 基础设施基金治理 一、基金举座治理架构概述                 图 4-1：基金举座治理架构 二、基金层面的治理安排   （一）基金份额持有东说念主大会   基金份额持有东说念主大会由基金份额持有东说念主组成，基金份额持有东说念主的正当授权 代表有权代表基金份额持有东说念主出席会议并表决。基金份额持有东说念主理有的每一基 金份额领有对等的投票权。   本基金份额持有东说念主大会不设日常机构。若将来法律法则对基金份额持有东说念主 大会另有划定的，以届时有用的法律法则为准。   （1）当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有东说念主大会， 但法律法则、中国证监会另有划定或基金合同另有约定的除外：   A. 提前拒绝基金合同；   B. 更换基金治理东说念主、基金托管东说念主； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   C. 波折基金运作方式；   D. 治愈基金治理东说念主、基金托管东说念主的报酬模范；   E. 变更基金类别；   F. 本基金与其他基金的合并；   G. 对基金的投资宗旨、投资策略等作出治愈；   H. 变更基金投资范围；   I. 变更基金份额持有东说念主大会标准；   J. 基金治理东说念主或基金托管东说念主要求召开基金份额持有东说念主大会；   K. 提前拒绝基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易所终 止上市的除外；   L. 单独或整个持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额 持有东说念主（以基金治理东说念主收到提议当日的基金份额策动，下同）就肃清事项书面 要求召开基金份额持有东说念主大会；   M. 本基金进行扩募；   N. 本基金以首次发售召募资金收购基础设施技俩后，对金额跨越基金净资 产 20%的其他基础设施技俩或基础设施资产维持证券的购入或处置（金额是指 一语气 12 个月内累计发生金额）；   O. 本基金以首次发售召募资金收购基础设施技俩后，金额跨越本基金净资 产 5%的关联交易（金额是指一语气 12 个月内累计发生金额）；   P. 延长基金合同期限；   Q. 除基金合同约定解聘运营治理机构的法定解聘情形外，基金治理东说念主解聘、 更换运营治理机构的；   R. 修改基金合同的重要内容；   S. 法律法则及中国证监会划定的和基金合同约定的对基金合同当事东说念主权利 和义务产生要紧影响的其他事项（包括但不限于国度或当地有权机构基于新冠 疫情等原因出台干系划定、政策等饱读动、倡导基础设施技俩减免房钱等情形）， 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 以过火他应当召开基金份额持有东说念主大会的事项。   （2）在适正当律法则划定和《基金合同》约定且对基金份额持有东说念主利益无 实质性不利影响的前提下，以下情况可由基金治理东说念主和基金托管东说念主协商后决定， 不需召开基金份额持有东说念主大会：   A. 收取法律法则要求增多的基金用度和其他应由基金和特殊目的载体承担 的用度；   B. 基础设施技俩系数权或经营权期限延长的，基金合同期限相应延长；   C. 按照法律法则的划定，治愈磋商基金认购、基金交易、非交易过户、转 托管等业务的规则；   D. 按照法律法则的划定，增多、减少或治愈基金份额类别确立及对基金份 额分类办法、规则进行治愈；   E. 因干系法律法则发生变动而应当对《基金合同》进行修改；   F. 因干系业务规则发生变动而应当对《基金合同》进行修改；   G. 在对基金份额持有东说念主利益无实质性不利影响或修改不触及《基金合同》 当事东说念主权利义务关系发生要紧变化的情况下，对基金合同进行修改；   H. 履行干系标准后，基金推出新业务或服务；   I. 若上交所、中国结算增多了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管 理东说念主在履行干系标准后增多相应功能；   J. 本基金以首次发售召募资金所投资的资产维持专项计划在基金合同获胜 之日起 6 个月内未顺利设立或本基金未于前述时限内顺利认购取得其沿途资产 维持证券的，从而拒绝《基金合同》；   K. 本基金所持有的基础设施技俩无法复旧正常、持续运营，或难以再产生 持续、稳定现款流，从而拒绝《基金合同》；   L. 基金治理东说念主因第三方机构提供服务时存在作恶违法或其他损害基金份额 持有东说念主利益的步履而解聘上述机构，但若因发生运营治理机构法定解聘情形以 外的事项需解聘运营治理机构的，应提交基金份额持有东说念主表决； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   M. 基金治理东说念主在发生运营治理机构法定解聘情形时解聘运营治理机构从而 应当对《基金合同》及干系文献进行修改；   N. 按照专项计划文献的约定，在专项计划文献中约定的分配兑付日外，增 设专项计划的分配兑付日；   O. 按照法律法则和《基金合同》划定不需召开基金份额持有东说念主大会的其他 情形。   基金治理东说念主、基金托管东说念主、代表基金份额百分之十以上的基金份额持有东说念主 不错向基金份额持有东说念主大会提议议案。   （1）除法律法则划定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有东说念主大会由 基金治理东说念主召集。   （2）基金治理东说念主未按划定召集或不成召集时，由基金托管东说念主召集。   （3）基金托管东说念主觉得有必要召开基金份额持有东说念主大会的，应当向基金治理 东说念主提议书面提议。基金治理东说念主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集， 并书面奉告基金托管东说念主。基金治理东说念主决定召集的，应当自出具书面决定之日起 由基金托管东说念主自行召集，并自出具书面决定之日起 60 日内召开并奉告基金治理 东说念主，基金治理东说念主应当配合。   （4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东说念主就肃清事项书面 要求召开基金份额持有东说念主大会，应当向基金治理东说念主提议书面提议。基金治理东说念主 应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面奉告提议提议的基金 份额持有东说念主代表和基金托管东说念主。基金治理东说念主决定召集的，应当自出具书面决定 之日起 60 日内召开；基金治理东说念主决定不召集，单独或整个代表基金份额 10%以 上（含 10%）的基金份额持有东说念主仍觉得有必要召开的，应当向基金托管东说念主提议 书面提议。基金托管东说念主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书 面奉告提议提议的基金份额持有东说念主代表和基金治理东说念主；基金托管东说念主决定召集的， 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 应当自出具书面决定之日起 60 日内召开并奉告基金治理东说念主，基金治理东说念主应当配 合。      （5）单独或整个代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东说念主就同 一事项要求召开基金份额持有东说念主大会，而基金治理东说念主、基金托管东说念主都不召集的， 单独或整个代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东说念主有权自行召集， 并至少提前 30 日报中国证监会备案。基金份额持有东说念主照章自行召集基金份额持 有东说念主大会的，基金治理东说念主、基金托管东说念主应当配合，不得防碍、干扰。      （6）基金份额持有东说念主会议的召集东说念主负责弃取确定开会时间、地点、方式和 权益登记日。      （1）召开基金份额持有东说念主大会，召集东说念主应于会议召开前至少 30 日，在规 定媒介公告。基金份额持有东说念主大和会知应至少载明以下内容：      A. 会议召开的时间、地点和会议面目；      B. 会议拟审议的事项、议事标准和表决方式；      C. 有权出席基金份额持有东说念主大会的基金份额持有东说念主的权益登记日；      D. 授权录用证明的内容要求（包括但不限于代理东说念主身份，代理权限和代理 有用期限等）、送达时间和地点；      E. 会务常设磋商东说念主姓名及磋商电话；      F. 出席会议者必须准备的文献和必须履行的手续；      G. 召集东说念主需要文牍的其他事项。      （2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集东说念主决定在会议通 知中说明本次基金份额持有东说念主大会所采取的具体通讯方式、录用的公证机关及 其磋商方式和磋商东说念主、表决意见寄交的截止时间和收取方式。明确领受汇集投 票方式的，由会议召集东说念主在会议文牍中说明汇集投票的方式、时间、表决方式、 投票汇集系统称号、汇集投票系统的注册/登录网址、出动终局应用/公众号/程 序称号、汇集投票历程、操作指引等。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      （3）如召集东说念主为基金治理东说念主，还应另行书面文牍基金托管东说念主到指定地点对 表决意见的计票进行监督；如召集东说念主为基金托管东说念主，则应另行书面文牍基金管 理东说念主到指定地点对表决意见的计票进行监督；如召集东说念主为基金份额持有东说念主，则 应另行书面文牍基金治理东说念主和基金托管东说念主到指定地点对表决意见的计票进行监 督。基金治理东说念主或基金托管东说念主拒不派代表对表决意见的计票进行监督的，不影 响表决意见的计票效力。      （4）基金就扩募、技俩购入或出售等要紧事项召开基金份额持有东说念主大会的， 干系信息透露义务东说念主应当照章公告持有东说念主大会事项，透露干系要紧事项的详备 决策及法律意见书等文献，决策内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交 易敌手方的基本情况、交易标的订价方式、交易主要风险、交易各方声明与承 诺等。      （5）召开基金份额持有东说念主大会的，基金治理东说念主、基金销售机构及上海证券 交易所会员等干系机构应当实时奉告投资者基金份额持有东说念主大会干系事宜。      基金份额持有东说念主大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法则和监 管机关、基金合同允许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集东说念主确定。      （1）现场开会      由基金份额持有东说念主本东说念主出席或以代理投票授权录用证明委派代表出席，现 场开会时基金治理东说念主和基金托管东说念主的授权代表应当列席基金份额持有东说念主大会， 基金治理东说念主或基金托管东说念主不派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同期符 合以下条件时，不错进行基金份额持有东说念主大会议程：      A. 亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的录用东说念主理 有基金份额的凭证及录用东说念主的代理投票授权录用证明适正当律法则、《基金合同》 和会议文牍的划定，况兼持有基金份额的凭证与基金治理东说念主理有的登记贵府相 符；      B. 经查对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证走漏，有 效的基金份额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。 若到会者在权益登记日代表的有用的基金份额少于本基金在权益登记日基金总 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 份额的二分之一，召集东说念主不错在原公告的基金份额持有东说念主大会召开时间的 3 个 月以后、6 个月以内，就原定审议事项从头召集基金份额持有东说念主大会。从头召 集的基金份额持有东说念主大会到会者在权益登记日代表的有用的基金份额应不少于 本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。   （2）通讯开会   通讯开会系指基金份额持有东说念主将其对表决事项的投票以书面方式或大会公 告载明的其他方式在表决截止日以前送达至召集东说念主指定的地址。通讯开会应以 书面方式或大会公告载明的其他方式进行表决。   在同期适合以下条件时，通讯开会的方式视为有用：   A. 会议召集东说念主按《基金合同》约定公布会议文牍后，在 2 个职业日内一语气 公布干系指示性公告；   B. 召集东说念主按基金合同约定文牍基金托管东说念主（如果基金托管东说念主为召集东说念主，则 为基金治理东说念主）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集东说念主在基金托 管东说念主（如果基金托管东说念主为召集东说念主，则为基金治理东说念主）和公证机关的监督下按照 会议文牍划定的方式收取基金份额持有东说念主的表决意见；基金托管东说念主或基金治理 东说念主经文牍不参加收取表决意见的，不影响表决效力；   C. 本东说念主平直出具表决意见或授权他东说念主代表出具表决意见的，基金份额持有 东说念主所持有的基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）； 若本东说念主平直出具表决意见或授权他东说念主代表出具表决意见的，基金份额持有东说念主所 持有的基金份额小于在权益登记日基金总份额的二分之一，召集东说念主不错在原公 告的基金份额持有东说念主大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项 从头召集基金份额持有东说念主大会。从头召集的基金份额持有东说念主大会应当有代表三 分之一以上（含三分之一）基金份额的持有东说念主平直出具表决意见或授权他东说念主代 表出具表决意见；   D. 上述第 C 项中平直出具表决意见的基金份额持有东说念主或受托代表他东说念主出具 表决意见的代理东说念主，同期提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代 理东说念主出具的录用东说念主理有基金份额的凭证及录用东说念主的代理投票授权录用证明适合 法律法则、《基金合同》和会议文牍的划定，并与基金登记机构记录相符。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （3）在不与法律法则冲突的前提下，基金份额持有东说念主大会可通过汇集、电 话或其他方式召开，基金份额持有东说念主不错领受书面、汇集、电话、短信或其他 方式进行表决，具体方式由会议召集东说念主确定并在会议文牍中列明。   （4）召集东说念主应当提供汇集投票和其他正当方式为基金份额持有东说念主诈欺投票 权提供便利。   （5）在不与法律法则冲突的前提下，基金份额持有东说念主授权他东说念主代为出席会 议并表决的，授权方式不错领受书面、汇集、电话、短信或其他方式，具体方 式在会议文牍中列明。   （1）议事内容及提案权   议事内容为关系基金份额持有东说念主利益的要紧事项，如《基金合同》的要紧 修改、决定拒绝《基金合同》、更换基金治理东说念主、更换基金托管东说念主、与其他基金 合并、法律法则及《基金合同》划定的其他事项以及会议召集东说念主觉得需提交基 金份额持有东说念主大会议论的其他事项。   基金份额持有东说念主大会的召集东说念主发出召鸠合议的文牍后，对原有提案的修改 应当在基金份额持有东说念主大会召开前实时公告。   本基金存续期间拟购入基础设施技俩或发生其他中国证监会或干系法则规 定的需履行变更注册等标准的情形时，应当按照《运作办法》第四十条干系规 定履行变更注册等标准。需提交基金份额持有东说念主大会投票表决的，应当预先履 行变更注册标准。   本基金存续期间拟购入基础设施技俩的模范和要求、政策配售安排、遵法 调查要求、信息透露等应当与本基金首次发售要求一致，中国证监会认定的情 形除外。   基金份额持有东说念主大会不得对未预先公告的议事内容进行表决。   （2）议事标准   A. 现场开会   在现场开会的方式下，最先由大会主理东说念主按照下列第 8 条“计票”划定标准 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 确定和公布监票东说念主，然后由大会主理东说念主宣读提案，经议论后进行表决，并形成 大会决议。大会主理东说念主为基金治理东说念主授权出席会议的代表，在基金治理东说念主授权 代表未能主理大会的情况下，由基金托管东说念主授权其出席会议的代表主理；如果 基金治理东说念主授权代表和基金托管东说念主授权代表均未能主理大会，则由出席大会的 基金份额持有东说念主和代理东说念主所持表决权的二分之一以上（含二分之一）选举产生 别称基金份额持有东说念主作为该次基金份额持有东说念主大会的主理东说念主。基金治理东说念主和基 金托管东说念主拒不出席或主理基金份额持有东说念主大会，不影响基金份额持有东说念主大会作 出的决议的效力。   会议召集东说念主应当制作出席会议东说念主员的签名册。签名册载明参加会议东说念主员姓 名（或单元称号）、身份证明文献号码、持有或代表有表决权的基金份额、录用 东说念主姓名（或单元称号）和磋商方式等事项。   B. 通讯开会   在通讯开会的情况下，最先由召集东说念主在收取会议审议事项表决意见截止时 间前提前至少 30 日公布提案，在所文牍的表决截止日历后 2 个职业日内在公证 机关监督下由召集东说念主统计沿途有用表决，在公证机关监督下形成决议。   （3）会议记录   A. 基金份额持有东说念主大会的会议记录由召集东说念主负责，并由出席会议的召集东说念主 或其代表在会议记录上签名。   B. 现场开会的情形下，会议记录应纪录以下内容：   a. 会议时间、地点、方式、议程和召集东说念主姓名或称号；   b. 会议主理东说念主以及出席或列席会议的基金份额持有东说念主或其授权代表；   c. 出席会议的基金份额持有东说念主和代理东说念主东说念主数、所持有表决权的基金份额总 数及占基金沿途份额总和的比例；   d. 对每一提案的审议经过、发言要点和表决结果；   e. 讼师及计票东说念主、监票东说念主姓名；   f. 法律法则和基金合同划定应当载入会议记录的其他内容。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   C. 通讯开会的情形下，会议记录应纪录以下内容：   a. 会议时间、地点、方式、议程、召集东说念主姓名或称号和会议主理东说念主；   b. 参加会议的基金份额持有东说念主和代理东说念主东说念主数、所持有表决权的基金份额总 数及占基金沿途份额总和的比例；   c. 讼师及计票东说念主、监票东说念主姓名；   d. 法律法则和基金合同划定应当载入会议记录的其他内容。   基金份额持有东说念主所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有 东说念主与表决事项存在关联关系时，应当侧目表决，其所持基金份额不计入有表决 权的基金份额总和。   与运营治理机构存在关联关系的基金份额持有东说念主就解聘、更换运营治理机 构事项无需侧目表决，中国证监会认同的特殊情形除外。   基金份额持有东说念主大会决议分为一般决议和高出决议：   （1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有东说念主或其代理东说念主所持 表决权的二分之一以上（含二分之一）通过方为有用；除下列第（2）项所划定 的须以高出决议通过事项之外的其他事项均以一般决议的方式通过。   （2）高出决议，高出决议应当经参加大会的基金份额持有东说念主或其代理东说念主所 持表决权的三分之二以上（含三分之二）通过方可作念出。除法律法则、监管机 构另有划定或基金合同另有约定外，触及如下事项须高出决议通过方为有用：   A. 波折基金运作方式；   B. 本基金与其他基金合并；   C. 更换基金治理东说念主或者基金托管东说念主；   D. 提前拒绝《基金合同》；   E. 对本基金的投资宗旨和投资策略等作出要紧治愈；   F. 本基金以首次发售召募资金收购基础设施技俩后，金额占基金净资产 50% 及以上的基础设施技俩或基础设施资产维持证券购入或处置（金额是指一语气 12 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 个月内累计发生金额）；   G. 本基金以首次发售召募资金收购基础设施技俩后，金额占基金净资产 50% 及以上的扩募（金额是指一语气 12 个月内累计发生金额）；   H. 本基金以首次发售召募资金收购基础设施技俩后，金额占基金净资产 20% 及以上的关联交易（金额是指一语气 12 个月内累计发生金额）；   基金份额持有东说念主大会采取记名方式进行投票表决。   采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相悖凭据证明，不然提 交适合会议文牍中划定的说明投资东说念主身份文献的表决视为有用出席的投资东说念主， 口头适合会议文牍划定的表决意见视为有用表决，表决意见迷糊不清或相互矛 盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决意见的基金份额持有东说念主所代表的基金 份额总和。   基金份额持有东说念主大会的各项提案或肃清项提案内并排的各项议题应当分开 审议、逐项表决。   （1）现场开会   A. 如大会由基金治理东说念主或基金托管东说念主召集，基金份额持有东说念主大会的主理东说念主 应当在会议来源后布告在出席会议的基金份额持有东说念主和代理东说念主中选举两名基金 份额持有东说念主代表与大会召集东说念主授权的别称监督员共同担任监票东说念主；如大会由基 金份额持有东说念主自行召集或大会固然由基金治理东说念主或基金托管东说念主召集，然则基金 治理东说念主或基金托管东说念主未出席大会的，基金份额持有东说念主大会的主理东说念主应当在会议 来源后布告在出席会议的基金份额持有东说念主中选举三名基金份额持有东说念主代表担任 监票东说念主。基金治理东说念主或基金托管东说念主不出席大会的，不影响计票的效力。   B. 监票东说念主应当在基金份额持有东说念主表决后立即进行盘货并由大会主理东说念主就地 公布计票结果。   C. 如果会议主理东说念主或基金份额持有东说念主或代理东说念主对于提交的表决结果有异议， 不错在布告表决结果后立即对所投票数要求进行从头盘货。监票东说念主应当进行重 新盘货，从头盘货以一次为限。从头盘货后，大会主理东说念主应当就地公布从头清 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 点结果。   D. 计票过程应由公证机关赐与公证，基金治理东说念主或基金托管东说念主拒不出席大 会的，不影响计票的效力。   （2）通讯开会   在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集东说念主授权的两名监督员在基 金托管东说念主授权代表（若由基金托管东说念主召集，则为基金治理东说念主授权代表）的监督 下进行计票，并由公证机关对其计票过程赐与公证。基金治理东说念主或基金托管东说念主 拒派代表对表决意见的计票进行监督的，不影响计票和表决结果。   基金份额持有东说念主大会的决议，召集东说念主应当自通过之日起 5 日内报中国证监 会备案。   基金份额持有东说念主大会的决议自表决通过之日起获胜。   基金份额持有东说念主大会决议自获胜之日起于划定时间内在划定媒介上公告。 如果领受通讯方式进行表决，在公告基金份额持有东说念主大会决议时，必须将公证 书全文、公证机构、公证员姓名等一同公告。   召集东说念主应当礼聘讼师事务所对基金份额持有东说念主大会的召开时间、会议面目、 审议事项、议事标准、表决方式及决议结果等事项出具法律意见，并与基金份 额持有东说念主大会决议一并透露。   基金治理东说念主、基金托管东说念主和基金份额持有东说念主应当执行获胜的基金份额持有 东说念主大会的决议。获胜的基金份额持有东说念主大会决议对全体基金份额持有东说念主、基金 治理东说念主、基金托管东说念主均有敛迹力。基金治理东说念主、基金托管东说念主依据基金份额持有 东说念主大会获胜决议行事的结果由全体基金份额持有东说念主承担。 决条件等划定，但凡平直援用法律法则或监管规则的部分，如将来法律法则或 监管规则修改导致干系内容被取消或变更的，基金治理东说念主与基金托管东说念主根据新 颁布的法律法则或监管规则协商一致并提前公告后，可平直对本部老实容进行 修改和治愈，无需召开基金份额持有东说念主大会审议。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （二）基金治理东说念主与基金托管东说念主的权利及义务   （1）根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》过火他磋商划定， 基金治理东说念主的权利包括但不限于：   A. 照章召募资金；   B. 自《基金合同》获胜之日起，根据法律法则和《基金合同》孤独运用并 治理基金财产；   C. 依照《基金合同》收取基金治理费以及法律法则划定或中国证监会批准 的其他用度；   D. 发售基金份额；   E. 按照划定召集基金份额持有东说念主大会；   F. 依据《基金合同》及磋商法律划定监督基金托管东说念主，如觉得基金托管东说念主 违背了《基金合同》及国度磋商法律划定，应陈诉中国证监会和其他监管部门， 并采取必要措施保护基金投资东说念主的利益；   G. 在基金托管东说念主更换时，提名新的基金托管东说念主；   H. 在运营治理机构更换时，提名并聘任新的运营治理机构；   I. 弃取、更换基金销售机构，对基金销售机构的干系步履进行监督和处理；   J. 担任或录用其他适合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并 得回《基金合同》划定的用度；   K. 依据《基金合同》及磋商法律划定决定基金收益的分配决策；   L. 按照磋商划定运营治理基础设施技俩；设立专门的子公司或录用运营管 理机构承担部分基础设施技俩运营治理职责，派员负责基础设施技俩公司财务 治理，基金治理东说念主照章应当承担的责任不因录用而免除；   M. 依照法律法则为基金的利益诈欺因基金财产投资于包括资产维持证券在 内的证券所产生的权利，包括但不限于：   a. 作为资产维持证券持有东说念主的权利，包括决定资产维持证券的扩募、延长 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 资产维持证券的期限、决定修改资产维持证券法律文献重要内容等；   b. 为基金的利益通过专项计划盘曲诈欺对基础设施技俩公司所享有的权利， 包括决定基础设施技俩公司的经营方针和投资计划、选举和更换非由职工代表 担任的董事和监事、审议批准基础设施技俩公司董事会/执行董事的论述、审议 批准基础设施技俩公司的年度财务预算和决算决策、派员负责基础设施技俩公 司财务治理等；   N. 以基金治理东说念主的口头，代表基金份额持有东说念主的利益诈欺诉讼权利或者实 施其他法律步履；   O. 弃取、更换讼师事务所、司帐师事务所、证券经纪商、资产评估机构、 运营治理机构、财务参谋人、流动性服务商或其他为基金提供服务的外部机构 （基金合同另有约定的除外）；   P. 在适合磋商法律、法则的前提下，制订和治愈磋商基金认购、非交易过 户等业务规则；   Q. 彩选适合本基金投资策略的基础设施技俩作为潜在投资标的，进行投资 可行性分析、遵法调查和资产评估等职业；对于属于基金合同第八部分基金份 额持有东说念主大会召集事由的，应将合适的潜在投资标的提交基金份额持有东说念主大会 表决，表决通过后根据大会决议实施基金扩募或出售其他基金资产等方式并购 买干系基础设施技俩；   R. 对干系资产进行出售可行性分析和资产评估等职业，对于属于基金合同 第八部分基金份额持有东说念主大会召集事由的，应将干系资产出售事项提交基金份 额持有东说念主大会表决，表决通过后根据大会决议实施资产出售；   S. 依照法律法则，不错为基金的利益诈欺干系法律法则、部门规章、表率 性文献及交易所业务规则未明确诈欺主体的权利，包括决定金额占基金净资产 是指一语气 12 个月内累计发生金额）等（基金合同另有约定的除外）；   T. 在适合磋商法律、法则的前提下，制订、实施、治愈并决定磋商基金直 接或盘曲的对外借款决策； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   U. 治愈运营治理机构的运营治理费模范；   V. 发生运营治理机构法定解聘情形时，解聘运营治理机构；   W. 法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他权利。   （2）根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》过火他磋商划定， 基金治理东说念主的义务包括但不限于：   A. 照章召募资金，办理或者录用经中国证监会认定的其他机构代为办理基 金份额的发售和登记事宜；   B. 办理基金备案和基金上市所需手续；   C. 自《基金合同》获胜之日起，以憨厚信用、严慎勤勉的原则治理和运用 基金财产；   D. 配备满盈的具有专科经验的东说念主员进行基金投资分析、决策，以专科化的 经营方式治理和运作基金财产；   E. 制定完善的遵法调查里面治理轨制，建立健全业务历程；建立健全里面 风险抑遏、监察与稽核、财务治理及东说念主事治理等轨制，保证所治理的基金财产 和基金治理东说念主的财产相互孤独，对所治理的不同基金分别治理，分别记账，进 行证券投资；   F. 除依据《基金法》《基金合同》过火他磋商划定外，不得利用基金财产为 我方及任何第三东说念主谋取利益，不得录用第三东说念主运作基金财产；   G. 照章接受基金托管东说念主的监督；   H. 在本基金网下询价阶段，根据网下投资者报价并结合公募证券投资基金、 公募同意产品、社保基金、待业金、企业年金基金、保障资金、及格境外机构 投资者资金等配售对象的报价情况，审慎合理确定基金份额认购价钱；   I. 编制基金中期与年度合并及单独财务报表；   J. 编制基金如期与临时论述；   K. 严格按照《基金法》《基金合同》过火他磋商划定，履行信息透露及报 告义务； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   L. 保守基金交易奥妙，不表示基金投资计划、投资意向等。除《基金法》 《基金合同》过火他磋商法律法则或监管机构另有划定或要求外，在基金信息 公开透露前应予守秘，不向他东说念主表示，但向监管机构、司法机构或因审计、法 律、资产评估等外部专科参谋人提供服务而向其提供的情况除外；   M. 按《基金合同》的约定确定基金收益分配决策，实时向基金份额持有东说念主 分配基金收益；   N. 依据《基金法》《基金合同》过火他磋商划定召集基金份额持有东说念主大会 或配合基金托管东说念主、基金份额持有东说念主照章召集基金份额持有东说念主大会；   O. 按划定保存基金财产治理业务行动的司帐账册、报表、记录和其他干系 贵府 20 年以上，法律法则或监管部门另有划定的从其划定；   P. 确保需要向基金投资东说念主提供的各项文献或贵府在划定时间发出，况兼保 证投资东说念主能够按照《基金合同》划定的时间和方式，随时查阅到与基金磋商的 公开贵府，并在支付合理成本的条件下得到磋商贵府的复印件；   Q. 组织并参加基金财产计帐小组，参与基金财产的复旧、清理、估价、变 现和分配，并按照法律法则划定和基金合同约定履行信息透露义务；   R. 基金计帐触及基础设施技俩处置的，应苦守基金份额持有东说念主利益优先的 原则，按照法律法则划定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配；   S. 濒临落幕、照章被肃清或者被照章宣告收歇时，实时论述中国证监会并 文牍基金托管东说念主；   T. 因违背《基金合同》导致基金财产的损失或损害基金份额持有东说念主正当权 益时，应当承担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除；   U. 监督基金托管东说念主按法律法则和《基金合同》划定履行我方的义务，基金 托管东说念主违背《基金合同》形成基金财产损失机，基金治理东说念主应为基金份额持有 东说念主利益向基金托管东说念主追偿；   V. 当基金治理东说念主将其义务录用第三方处理时，应当对第三方处理磋商基金 事务的步履承担责任；   W. 以基金治理东说念主口头，代表基金份额持有东说念主利益诈欺诉讼权利或实施其他 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 法律步履；      X. 基金治理东说念主在召募期间未能达到基金的备案条件，《基金合同》不成生 效，基金治理东说念主承担沿途召募用度，将已召募资金并加计银行同期活期存款利 息在基金召募期收尾后 30 日内退还基金认购东说念主；      Y. 执行获胜的基金份额持有东说念主大会的决议；      Z. 建立并保存基金份额持有东说念主名册；      AA. 本基金运作过程中，基金治理东说念主应当按照法律法则划定和基金合同约 定专科审慎运营治理基础设施技俩，主动履行基础设施技俩运营治理职责，包 括：      a. 实时办理基础设施技俩、图章证照、账册合同、账户治理权限交割等；      b. 建立账户和现款流治理机制，有用治理基础设施技俩租赁、运营等产生 的现款流，贯注现款流流失、挪用等；      c. 建立图章治理、使用机制，妥善治理基础设施技俩种种图章；      d. 为基础设施技俩购买满盈的财产保障和公众责任保障，并向基金托管东说念主 提供干系保障合同原件及投保发票等投保凭证；未经基金托管东说念主同意不得变更、 澌灭或拒绝干系保障合同；      e. 制定及落实基础设施技俩运营策略；      f. 签署并执行基础设施技俩运营的干系协议；      g. 收取基础设施技俩租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；      h. 执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及弥留事故治理等；      i. 实施基础设施技俩维修、改造等；      j. 负责基础设施技俩档案归集治理；      k. 礼聘评估机构、审计机构进行评估与审计；      l. 照章透露基础设施技俩运营情况；      m. 提供群众产品和服务的基础设施资产的运营治理，应适合国度磋商监管 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 要求，严格履走运营治理义务，保障群众利益；      n. 建立干系机制防守运营治理机构的践约风险、基础设施技俩经营风险、 关联交易及利益冲突风险、利益输送和里面东说念主抑遏风险等基础设施技俩运营过 程中的风险；      o. 按照基金合同约定和持有东说念主利益优先的原则，专科审慎处置资产；      p. 中国证监会划定的其他职责。      BB. 基金治理东说念主不错设立专门的子公司承担基础设施技俩运营治理职责， 也不错录用运营治理机构负责上述第 AA 条第 d 至 i 项运营治理职责，其照章应 当承担的责任不因录用而免除。      基金治理东说念主录用运营治理机构运营治理基础设施技俩的，应当自行派员负 责基础设施技俩公司财务治理。基金治理东说念主与运营治理机构应当签订基础设施 技俩运营治理服务协议，明确两边的权利义务、用度收取、运营治理机构考核 安排、运营治理机构解聘情形和标准、协议拒绝情形和标准等事项。      CC. 基金治理东说念主应当对接受录用的运营治理机构进行充分的遵法调查，确 保其在专科天赋（如有）、东说念主员配备、公司治理等方面适正当律法则要求，具备 充分的履职智商。      基金治理东说念主应当持续加强对运营治理机构履职情况的监督、稽查，至少每 年对其履职情况进行评估，确保其勤勉尽责履走运营治理职责。基金治理东说念主应 当如期稽查运营治理机构就其获录用从事基础设施技俩运营治理行动而保存的 记录、合同等文献，稽查频率不少于每半年 1 次。      录用事项拒绝后，基金治理东说念主应当妥善复旧基础设施技俩运营爱戴干系档 案。      DD. 发生下列情形之一的，基金治理东说念主应当解聘运营治理机构：      a.运营治理机构因故意或要紧过失给本基金形成要紧损失；      b.运营治理机构照章落幕、被照章肃清、被照章宣告收歇或者出现要紧违 法违法步履；      c.运营治理机构专科天赋、东说念主员配备等发生要紧不利变化已无法不竭履职； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   d.法律法则及中国证监会划定的其他情形。   EE. 若发生上述第 a-c 种情形的，基金治理东说念主有权平直解聘运营治理机构， 无需召开基金份额持有东说念主大会审议。基金治理东说念主应在上述法定解聘情形发生之 日起 6 个月内聘任新任运营治理机构，无需召集基金份额持有东说念主大会。发生上 述第 d 种情形的，基金治理东说念主应按《基金合同》的约定召集基金份额持有东说念主大 会，并提请基金份额持有东说念主大会就受运说念营治理机构、聘任新的运营治理机构 等具体决策进行表决；经召开基金份额持有东说念主大会作出有用表决后，基金治理 东说念主应解聘或更换运营治理机构；   FF. 本基金存续期间，基金治理东说念主应当礼聘评估机构对基础设施技俩资产 每年进行 1 次评估。出现下列情形之一的，基金治理东说念主应当实时礼聘评估机构 对基础设施技俩资产进行评估：   a. 基础设施技俩购入或出售；   b. 本基金扩募；   c. 提前拒绝基金合同拟进行资产处置；   d. 基础设施技俩现款流发生要紧变化且宝石有东说念主利益有实质性影响；   e. 对基金份额持有东说念主利益有要紧影响的其他情形。   GG. 充分揭示风险，确立相应风险缓释措施，保障基金份额持有东说念主权益；   HH. 基础设施基金上市期间，基金治理东说念主原则上应当选择不少于 1 家流动 性服务商为基础设施基金提供双边报价等服务；   II. 本基金过火下设特殊目的载体借进款项安排，基金治理东说念主应实时将借款 合同以及证明借进款项资金流向的证明文献提交基金托管东说念主；基金合同获胜后， 基金治理东说念主应实时向基金托管东说念主报送基础设施技俩已借款情况。如保留基础设 施技俩对外借款，基金治理东说念主应当向基金托管东说念主报送借款文献以及说明材料， 说明保留基础设施技俩对外借款的金额、比例、偿付安排、得志的法定条件等；   JJ. 法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他义务。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （1）根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》过火他磋商划定， 基金托管东说念主的权利包括但不限于：   A. 自《基金合同》获胜之日起，照章律法则和《基金合同》的划定安全保 管基金财产；   B. 依《基金合同》约定得回基金托管费以及法律法则划定或监管部门批准 的其他用度；   C. 根据基金合同以及基金托管协议约定，监督基础设施基金资金账户、基 础设施技俩运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保适正当律法则划定 和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内紧闭运行；   D. 根据基金合同以及基金托管协议约定，监督基金治理东说念主对本基金的投资 运作，如发现基金治理东说念主有违背《基金合同》及国度法律法则步履，对基金财 产、其他当事东说念主的利益形成要紧损失的情形，应陈诉中国证监会，并采取必要 措施保护基金投资东说念主的利益；   E. 根据基金合同以及基金托管协议约定，监督基金治理东说念主为基础设施技俩 购买满盈的保障；   F. 根据干系市场规则，为基金开设证券账户等投资所需账户、为基金办理 证券交易资金计帐；   G. 提议召开或召集基金份额持有东说念主大会；   H. 在基金治理东说念主更换时，提名新的基金治理东说念主；   I. 法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》《基金托管协议》约定的其 他权利。   （2）根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》过火他磋商划定， 基金托管东说念主的义务包括但不限于：   A. 以憨厚信用、勤勉尽责的原则安全复旧基金财产、基金治理东说念主托付的权 属文凭及干系文献；   B. 设立专门的基金托管部门，具有适合要求的营业场所，配备满盈的、合 格的熟悉基金托管业务的专职东说念主员，负责基金财产托处事宜； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   C. 建立健全里面风险抑遏、监察与稽核、财务治理及东说念主事治理等轨制，确 保基金财产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管东说念主自有财产以及不同的 基金财产相互孤独；对所托管的不同的基金分别确立账户，孤独核算，分账管 理，保证不同基金之间在账户确立、资金划拨、账册记录等方面相互孤独；   D. 除依据《基金法》《基金合同》过火他磋商划定外，不得利用基金财产 为我方及任何第三东说念主谋取利益，不得录用第三东说念主托管基金财产；   E. 复旧基金治理东说念主托付给基金托管东说念主的由基金治理东说念主代表基金签订的与基 金磋商的要紧合同及磋商凭证；   F. 按划定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照《基 金合同》《基金托管协议》的约定，根据基金治理东说念主的投资指示，实时办理计帐、 交割事宜；   G. 根据基金合同以及基金托管协议约定，基于基金治理东说念主所提供的文献， 监督基础设施技俩公司借进款项安排，确保适正当律法则划定及约定用途；   H. 保守基金交易奥妙，除《基金法》《基金合同》过火他磋商法律法则或 监管机构另有划定或要求外，在基金信息公开透露前赐与守秘，不得向他东说念主泄 露，但向监管机构、司法机关等有权机关或因审计、法律等外部专科参谋人提供 服务而向其提供的情况除外；   I. 办理与基金托管业务行动磋商的信息透露事项；   J. 对基金财务司帐论述、季度论述、中期论述和年度论述出具意见，说明 基金治理东说念主在各重要方面的运作是否严格按照《基金合同》的划定进行；如果 基金治理东说念主有未执行《基金合同》划定的步履，还应当说明基金托管东说念主是否采 取了适当的措施；   K. 保存基金托管业务行动的记录、账册、报表和其他干系贵府 20 年以上， 法律法则或监管部门另有划定的从其划定；   L. 从基金治理东说念主或其录用的登记机构处接收并保存基金份额持有东说念主名册；   M. 按划定制作干系账册并与基金治理东说念主查对；   N. 依据基金治理东说念主的指示或磋商划定向基金份额持有东说念主支付基金收益； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   O. 依据《基金法》《基金合同》过火他磋商划定，召集基金份额持有东说念主大 会或配合基金治理东说念主、基金份额持有东说念主照章召集基金份额持有东说念主大会；   P. 按照法律法则和《基金合同》的划定监督、复核基金治理东说念主的投资运作、 收益分配、信息透露等；   Q. 参加基金财产计帐小组，参与基金财产的复旧、清理、估价、变现和分 配，并按照法律法则划定和基金合同约定履行信息透露义务；   R. 濒临落幕、照章被肃清或者被照章宣告收歇时，实时论述中国证监会和 银行监管机构，并文牍基金治理东说念主；   S. 因违背《基金合同》导致基金财产损失机，应承担赔偿责任，其赔偿责 任不因其退任而免除；   T. 按划定监督基金治理东说念主按法律法则和《基金合同》划定履行干系义务， 基金治理东说念主因违背《基金合同》形成基金财产损失机，应为基金份额持有东说念主利 益向基金治理东说念主追偿；   U. 执行获胜的基金份额持有东说念主大会的决议；   V. 按照法律法则和《基金合同》的划定监管本基金资金账户、基础设施项 目运营收支账户重要资金账户及资金流向，确保适正当律法则划定和基金合同 约定，保证基金资产在监督账户内紧闭运行；   W. 按照法律法则和《基金合同》的划定监督基金治理东说念主为基础设施技俩购 买满盈的保障；   X. 复核本基金信息透露文献，复核、审查基金治理东说念主策动的基金资产净值、 基金份额净值；   Y. 法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他义务。   （三）投资治理议事机构   基金治理东说念主设立投资治理议事机构，对基础设施技俩运营治理要紧事项采 取集体决策轨制，负责基金份额持有东说念主大会决策事项之外，由基金治理东说念主有权 自行决策的与运营治理干系要紧事项的决策。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   投资治理议事机构的职责包括：   （1）通过专项计划诈欺对基础设施技俩公司所享有的干系股东权利，包括 决定技俩公司的经营方针和投资计划，选举和更换非由职工代表担任的董事、 监事，审议批准技俩公司的年度财务预算决策和决算决策等；   （2）在适合磋商法律、法则的前提下，制订、实施、治愈并决定磋商基金 平直或盘曲的对外借款决策；   （3）审议金额占基金净资产 5%及以下的关联交易（金额是指一语气 12 个月 内累计发生金额）；   （4）审议金额不跨越基金净资产 20%的其他基础设施技俩或基础设施资产 维持证券的购入或处置（金额是指一语气 12 个月内累计发生金额）；   （5）审议由基金治理东说念主或基金份额持有东说念主提议的、对于基金扩募事项的建 议及决策，并履行适当标准后，召集基金份额持有东说念主大会投票表决；   （6）审议外部行家考虑委员会议事规则；审议外部行家考虑委员会提议的 建议及决策；   （7）运营治理机构提议审议的、法律法则划定或基金文献约定的其他与运 营干系的要紧事项。   投资治理议事机构委员共有 5 个席位，均由基金治理东说念主委派（由公司总裁、 公司看护长、首席风险官（或风险治理负责东说念主员）、不动产投资部分管指导及相 关专科委员组成）。具体东说念主员如下：   陶耿先生，上海国泰君安证券资产治理有限公司党委文牍、副董事长、总 裁兼财务负责东说念主；   叶明先生，上海国泰君安证券资产治理有限公司副总裁、首席信息官（代 为履职）、首席市场官，兼钞票治理部总司理、机构企业客户部总司理、南边分 公司总司理； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   吕巍先生，上海国泰君安证券资产治理有限公司合规总监、看护长、首席 风险官，兼任法务监察部总司理；   徐刚先生，上海国泰君安证券资产治理有限公司总裁助理、首席投资官 （CIO）；   王红莲女士，上海国泰君安证券资产治理有限公司风险治理部总司理、公 司职工监事。   投资治理议事机构议事面目分为线上和线下两种，在发生投资治理议事机 构审议事项时，由任意别称委员或基金司理负责召集并决定议事面目。   若投资治理议事机构全体委员无法就审议事项在线上达成一问候见时，则 由任意别称委员或基金司理负责就肃清审议事项召集线下会议。   投资治理议事机构线下会议审议事项须经三分之二以上（含三分之二）委 员表决通过后方可实施。   （四）运营治理考虑委员会   为进一步保障基础设施基金的专科化投资和运营治理，基金治理东说念主设立专 门的运营治理考虑委员会，该委员会就约定事项为基础设施基金的产品扩募、 技俩资产收购、技俩资产处置等投资和运营要紧事项提供专科考虑意见和建议， 以作为基金治理东说念主的决策参考，普及基础设施基金和底层资产的有用治理。   运营考虑委员会由 5 东说念主组成，其中 2 名为由基金治理东说念主指定的具备 REITs 投资或运营治理教养的业务东说念主员、2 名为原始权益东说念主提名并经基金治理东说念主同意 礼聘的具备租赁住房技俩投资或运营治理教养的资深东说念主士，以及 1 名原始权益 东说念主和基金治理东说念主共同礼聘的具有干系审计、法律、评估等专科智商的外部行家 组成。   运营治理考虑委员会主任委员由基金治理东说念主里面投资治理议事机构指定。 主任委员负责召集和主理会议，并应妥善归档复旧会议纪要与会议意见等贵府。 经原始权益东说念主提名的 2 名委员不得在基础设施基金所涉技俩公司任职或领薪。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 运营治理考虑委员会委员的任免由基金治理东说念主的里面投资治理议事机构决定。   运营治理考虑委员会为基础设施基金的行家考虑机构，其提供行家意见的 范围包括：   （1）基础设施技俩购入和出售决策，技俩投资可行性分析；   （2）基金或技俩公司对外借款；   （3）外部治理机构代表/协助技俩公司签署并执行基础设施技俩运营的关 联交易协议；   （4）基础设施技俩干系要紧协议的签署或变更，包括但不限于运营要紧协 议、大额工程改造合同、要紧租赁协议等；   （5）基础设施技俩运营过程中的要紧事项，包括但不限于基金年度经营预 算、金额占基金净资产 10%及以上的交易、估值发生要紧治愈、导致技俩运营 情况或产生现款流的智商发生要紧变化的事项；   （6）基金份额持有东说念主就上述事项提请基金治理东说念主召开份额持有东说念主大会；   （7）基金治理东说念主里面投资治理议事机构觉得其他与本基金干系的需经运营 考虑委员会提供专科意见的要紧事项。   （1）当发生上述范围内事项，基金治理东说念主可积极向运营治理考虑委员会征 求意见。运营治理考虑委员会收到书面材料后，可就上述范围内事项召开会议， 并对会议议论事项进行表决，表决通过后形成书面建议，提交给基金治理东说念主内 部投资治理议事机构决策。   （2）运营治理考虑委员会会议应由全体委员的三分之二以上（含本数）参 与表决时方可举行，参与表决的委员应就议题发表同意或反对意见，并具体说 明情理。最终，由运营治理考虑委员会主任委员将会议意见汇总提交至基金管 理东说念主参考。   （3）如发生前述需要运营治理考虑委员会提供意见的事项，基金治理东说念主根 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 据议题提供书面材料，提请运营治理考虑委员会发表专科意见。运营治理考虑 委员会收到基金治理东说念主书面材料后，应实时进行干系决议。但运营考虑委员会 会议的召开与否、是否在约定时间内作出版面回复均不作为基金治理东说念主里面投 资治理议事机构决策的前提条件。      （4）运营治理考虑委员会形成的书面意见仅作为基金治理东说念主里面投资治理 议事机构的决策参考，运营治理考虑委员会不得干与基金治理东说念主决策。基金管 理东说念主里面投资治理议事机构有权根据业务需求及治理需要应时治愈运营考虑委 员会议事规则。 三、专项计划层面的治理安排      （一）资产维持证券治理东说念主的权利与义务      （1）资产维持证券治理东说念主有权根据《模范条件》及《认购协议》的约定将 专项计划刊行收入用于购买基础资产（包括代表专项计划收购作为基础资产的 技俩公司股权并办理干系交割手续等），并治理专项计划资产、分配专项计划利 益。      （2）资产维持证券治理东说念主有权根据《模范条件》的划定拒绝专项计划的运 作。      （3）资产维持证券治理东说念主有权录用资产维持证券托管东说念主托管专项计划资金， 并根据《资产维持证券托管协议》的约定，监督资产维持证券托管东说念主的托管行 为，并针对资产维持证券托管东说念主的背约步履采取必要措施保护资产维持证券持 有东说念主的正当权益。      （4）当专项计划资产或资产维持证券持有东说念主的利益受到其他任何第三方损 害时，资产维持证券治理东说念主有权代表全体资产维持证券持有东说念主照章向干系责任 方根究法律责任。      （5）资产维持证券治理东说念主有权根据《模范条件》及《认购协议》的约定召 集资产维持证券持有东说念主大会。      （6）资产维持证券治理东说念主有权为资产维持证券持有东说念主的利益，在法律参谋人、 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 审计机构等专项计划参与主体不成履职时，聘任干系继任机构。   （7）如专项计划文献的修改属于对资产维持证券持有东说念主利益无实质性不利 影响的微弱本事性转换或修改属于法律法则强制性要求的，资产维持证券治理 东说念主有权进行该等修改；本约定组成专项计划及资产维持证券持有东说念主对资产维持 证券治理东说念主的不可肃清的授权。   （8）资产维持证券治理东说念主有权代表资产维持证券持有东说念主诈欺技俩公司股东 的干系权利，包括且不限于变更公司司帐政策、取得股东分成及计帐后的剩余 公司财产等。   （9）资产维持证券治理东说念主有权按照《模范条件》的约定取得已经试验垫付 但未受偿的专项计划用度。   （10）根据资产维持证券持有东说念主大会有用决议代表专项计划配合对外签署 融资合同、借款协议等。   （11）资产维持证券治理东说念主有权代表专项计划根据资产治理合同的约定完 成对基础资产的追加投资，包括对技俩公司提供借款和/或增资的安排，就前述 安排作出决议并鼓励完成前述安排。   （1）资产维持证券治理东说念主应在专项计划治理中恪遵法守，根据《认购协议》 及《模范条件》的划定为资产维持证券持有东说念主提供服务。   （2）资产维持证券治理东说念主应根据《治理划定》建立健全里面风险抑遏，将 专项计划的资产与其固有财产分开治理，并将不同客户资产维持专项计划的资 产分别记账，切实防守专项计划资产与其他资产混同以及被侵占、挪用等风险。   （3）资产维持证券治理东说念主应根据《治理划定》以及《模范条件》的划定， 将专项计划认购资金用于向原始权益东说念主购买基础资产，并进行基础资产追加投 资以及进行及格投资。   （4）资产维持证券治理东说念主在治理、运用专项计划资产时，应根据《治理规 定》和《资产维持证券托管协议》的约定，接受资产维持证券托管东说念主对专项计 划资金拨付的监督。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （5）资产维持证券治理东说念主应根据《治理划定》及《模范条件》的约定，按 期出具资产维持证券治理东说念主论述过火他干系信息透露义务，保证资产维持证券 持有东说念主能够实时了解磋商专项计划资产与收益等信息。   （6）资产维持证券治理东说念主应按照《模范条件》的划定向资产维持证券持有 东说念主分配专项计划利益。   （7）资产维持证券治理东说念主应按照《治理划定》及《模范条件》的约定，妥 善保存与专项计划磋商的合同、协议、销售文献、交易记录、司帐账册等文献、 贵府，保存期不少于专项计划拒绝后 10 年。   （8）在专项计划拒绝时，资产维持证券治理东说念主应按照《治理划定》《模范 条件》及《资产维持证券托管协议》的约定，妥善处理磋商计帐事宜。   （9）资产维持证券治理东说念主因自身或其代理东说念主的过失形成专项计划资产损失 的，应向资产维持证券持有东说念主承担赔偿责任。   （10）因资产维持证券托管东说念主过失形成专项计划资产损失机，资产维持证 券治理东说念主应代表资产维持证券持有东说念主向资产维持证券托管东说念主追偿。   （11）资产维持证券治理东说念主应监督资产维持证券托管东说念主、技俩公司过火他 干系机构履行各安祥专项计划文献项下的职责或义务，如前述机构发生背约情 形，则资产维持证券治理东说念主应代表资产维持证券持有东说念主根据磋商专项计划文献 的划定根究其背约责任。   （12）资产维持证券治理东说念主应当在资产维持证券存续期履职过程中，效力 上海证券交易所对于资产维持证券存续期信用风险治理的干系要求，履行信用 风险治理职责。   （13）在基金治理东说念主（代表基础设施基金）成为专项计划唯一的资产维持 证券持有东说念主的情况下，资产维持证券治理东说念主应配合基金治理东说念主根据《基金合同》 划定开展联合职业，就根据《基金合同》的约定应召开基础设施基金份额持有 东说念主大会或由基金治理东说念主决定的触及专项计划、技俩公司的事宜，资产维持证券 治理东说念主应根据基金治理东说念主（代表基础设施基金）的决定或指示诈欺及履行其作 为技俩公司股东、依据技俩公司划定及/或中国法律划定所享有及承担的股东权 利、权力及职责；在资产维持证券治理东说念主需要诈欺或履行其作为技俩公司股东 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 的股东权利、权力及职责的情形时，资产维持证券治理东说念主应当向基金治理东说念主发 出征询文牍，基金治理东说念主（代表基础设施基金）应当在收到前述征询文牍后 5 个职业日内将其书面决定发送资产维持证券治理东说念主。   （二）资产维持证券托管东说念主的权利和义务   （1）资产维持证券托管东说念主发现资产维持证券治理东说念主的划款指示与《治理规 定》过火他干系法律法则、《计划说明书》《模范条件》和《资产维持证券托管 协议》约定、《收益分配论述》不符的，有权断绝执行，并要求其改正；未能改 正的，应当断绝执行并实时向中国基金业协会论述，同期抄送对资产维持证券 治理东说念主有辖区监管权的中国证监会派出机构。由此给专项计划或资产维持证券 持有东说念主形成的损失，资产维持证券托管东说念主不承担责任。   （2）因资产维持证券治理东说念主过失导致资产维持证券托管东说念主产生任何损失机， 资产维持证券托管东说念主有权向资产维持证券治理东说念主进行追偿。   （1） 资产维持证券托管东说念主应在专项计划托管行动中恪遵法守，履行憨厚 信用、严慎勤勉的义务，妥善复旧专项计划账户内资金，确保专项计划账户内 资金的孤独和安全，照章保护资产维持证券持有东说念主的财产权益。   （2） 资产维持证券托管东说念主应依据《资产维持证券托管协议》的约定，执 行资产维持证券治理东说念主的划款指示，负责办理专项计划名下的资金来往。   （3） 资产维持证券托管东说念主收到召募资金专户划付的认购资金过火他应属 专项计划的款项后，资产维持证券治理东说念主可通过通畅网银查询功能查询资金的 到账情况。   （4） 资产维持证券托管东说念主应按《资产维持证券托管协议》的约定制作并 按时向资产维持证券治理东说念主提供磋商资产维持证券托管东说念主履行《资产维持证券 托管协议》项下义务的《托管论述》。   （5） 专项计划存续期内，如果发生下列可能对资产维持证券持有东说念主权益 产生要紧影响的临步地项，资产维持证券托管东说念主应在知说念该临步地项发生之日 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 起 5 个职业日内以邮寄、传真或电子邮件的方式文牍资产维持证券治理东说念主：   A. 发生资产维持证券托管东说念主受命事件；   B. 资产维持证券托管东说念主的法命称号、住所等工商登记事项发生变更，可能 影响资产维持证券按时刻配收益；   C. 资产维持证券托管东说念主触及要紧法律纠纷，可能影响资产维持证券按时刻 配收益；   D. 资产维持证券托管东说念主或其总行经营情况发生要紧变化，或者作出减资、 合并、分立、落幕、央求收歇等决定。   （6） 资产维持证券托管东说念主应妥善保存基础资产转让协议原件以及与专项 计划托管业务磋商的记录专项计划业务行动的原始凭证、记账凭证、专项计划 账册、交易记录和重要合同等文献、贵府，复旧期限至自专项计划拒绝日起二 十年。   （7） 在专项计划到期拒绝或《资产维持证券托管协议》拒绝时，资产支 持证券托管东说念主应协助资产维持证券治理东说念主妥善处理磋商计帐事宜，包括但不限 于复核资产维持证券治理东说念主编制的计帐论述所触及的干系财务数据，以及办理 专项计划资金的分配。   （8） 资产维持证券托管东说念主未按《资产维持证券托管协议》约定执行指示 或者弱点执行指示进而导致专项计划资产产生损失的，资产维持证券托管东说念主发 现后应实时采取措施赐与弥补，并依据干系法律法则承担相应责任。   （9） 法律、行政法则、部门规章等划定或者《资产维持证券托管协议》 约定的其他职责。   （三）资产维持证券持有东说念主的权利和义务   （1） 专项计划的资产维持证券持有东说念主有权按照《模范条件》的划定，取 得专项计划利益。   （2） 资产维持证券持有东说念主有权依据专项计划文献的约定瞻念察磋商专项计 划投资运作的信息，包括专项计划资产配置、投资比例、损益景况等，有权了 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 解专项计划资产的治理、运用、责罚及收支情况，并有权要求资产维持证券管 理东说念主作出说明。   （3） 专项计划的资产维持证券持有东说念主有权按照《模范条件》的划定，知 悉磋商专项计划利益的分配信息。   （4） 专项计划资产维持证券持有东说念主的正当权益因资产维持证券治理东说念主、 资产维持证券托管东说念主过失而受到损害的，有权按照《模范条件》过火他专项计 划文献的划定取得赔偿。   （5） 资产维持证券持有东说念主有权将其所持有的资产维持证券在上交所固定 收益证券平台进行转让及监管机构认同的其他平台进行转让。   （6） 资产维持证券持有东说念主享有按照《模范条件》的约定召集或出席资产 维持证券持有东说念主大会，并诈欺表决等权利；或根据《模范条件》的约定作出特 别决议。   （7） 资产维持证券持有东说念主有权按照《模范条件》的约定参与分配计帐后 的专项计划剩余资产。   （8） 资产维持证券持有东说念主有权以交易或质押等方式处置资产维持证券， 且有权根据上海证券交易所的干系规则通过回购进行融资。   （1） 专项计划的资产维持证券持有东说念主应根据《认购协议》及《模范条件》 的划定，按期缴纳专项计划的认购资金，并承担相应的用度。   （2） 专项计划的资产维持证券持有东说念主应自行承担专项计划的投资损失。   （3） 资产维持证券持有东说念主按法律法则划定承担纳税义务。   （4） 专项计划存续期间，资产维持证券持有东说念主不得要求专项计划赎回其 取得或受让的资产维持证券。 四、技俩公司层面的治理安排   截止 2024 年 12 月 6 日，上海城驰、上海城业不设股东会、董事会、监事 会，基金治理东说念主委派的东说念主员担任执行董事、监事、司理及财务负责东说念主，基础设 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 施资产由上海城投置业经营担任运营治理机构负责日常运营治理。   上海城驰、上海城业治理安排详见本招募说明书“第三部分 基础设施基金 举座架构”之“四、技俩公司磋商情况”。 五、基础设施技俩运营治理安排   基础设施技俩运营治理安排详见本招募说明书“第十八部分 基础设施技俩 运营治理安排”。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                 第五部分 基金治理东说念主 一、基金治理东说念主概况   （一）基本信息   公司称号：上海国泰君安证券资产治理有限公司（以下简称“国君资管”）   注册地址：上海市黄浦区南苏州路 381 号 409A10 室   办公地址：上海市静安区新闸路 669 号博华广场 22-23 层及 25 层   设立日历：2010 年 8 月 27 日   法定代表东说念主：陶耿   磋商电话：021-38676999   磋商东说念主：徐刚、苏瑞、杜盛磊、苏影、杨智行、吕志豪、倪帆、刘玉柱、 张泓雨、刘帝天、邓俊宇、张晋   注册本钱：20 亿元东说念主民币   批准设立机关及文号：中国证券监督治理委员会；证监许可2010631 号   存续期限：持续经营   股权结构：股东为国泰君安证券股份有限公司，持有股份 100%。   经营范围：许可技俩：公募基金治理业务。（照章须经批准的技俩，经干系 部门批准后方可开展经营行动，具体经营技俩以干系部门批准文献玩忽可证件 为准）一般技俩：证券资产治理业务。（除照章须经批准的技俩外，凭营业执照 照章自主开展经营行动）。   （二）基本先容   国君资管郑重成立于 2010 年 8 月 27 日，是业内首批证券公司系资产治理 公司。作为国泰君安证券股份有限公司（以下简称“国泰君安证券”、“国泰君 安”）的全资子公司，公司注册本钱 20 亿元，是国内目下较大的证券资产治理 公司之一。   国泰君安证券自 1993 年起开展客户资产治理业务，是国内最早开展资产管 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 理业务的证券公司。早在 2003 年，国泰君安证券就来源了低风险套利的投资实 践，是国内最早从事 ETF、权证等金融养殖品规模套利投资的证券公司之一。 年，在首批企业证券化业务试点中，顺利刊行浦东建设 4 年期、4.25 亿的 BT 项 目资产维持收益专项资产治理计划。2010 年，成立上海国泰君安证券资产治理 有限公司专门开展证券资产治理业务。   目下，国君资管已经形成了一条包括股票、基金、债券、货币、量化、市 值治理、国外投资等多个系列的产品线。   截止 2024 年 6 月 30 日，上海国泰君安证券资产治理有限公司总资产为 润 1.86 亿元，2023 年竣事营业收入 14.77 亿元，净利润 3.18 亿元。 二、股东情况先容   （一）公司概况   中语称号：国泰君安证券股份有限公司   英文称号：GUOTAI JUN’AN SECURITIES CO.， LTD   法定代表东说念主：朱健   设立日历：1999 年 8 月 18 日   注册地址：中国（上海）自在贸易试验区商城路 618 号   注册本钱：东说念主民币 89.04 亿元   办公地址：上海市静安区南京西路 768 号国泰君安大厦   邮政编码：200040   磋商电话：021-38676666   传真号码：021-38670666   经营范围：许可技俩：证券业务；证券投资考虑；证券公司为期货公司提 供中间先容业务。（照章须经批准的技俩，经干系部门批准后方可开展经营行动， 具体经营技俩以干系部门批准文献玩忽可证件为准） 一般技俩：证券财务参谋人 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 服务。（除照章须经批准的技俩外，凭营业执照照章自主开展经营行动）。   （二）组织机构及职能   国泰君安证券按照《公司法》《证券法》《证券公司里面抑遏指引》等磋商 法律法则及《公司划定》的划定，表率运作，设立磋商治理机构、业务机构和 分支机构。2011 年，公司根据试验需要，配合公司市场化转换、推论经营责任 制，适当治愈设立了公司组织架构，设立了经纪业务、投行业务、交易投资业 务、研究与机构业务等四个专科委员会，并对各委员会下辖的业务线，进行了 组织架构梳理、岗亭治愈和东说念主员配置。根据业务发展需要，公司还成立了政策 治理部、北京代表处等部门。公司组织架构表示如下：               图 5-1：国泰君安证券组织架构   （三）经营及资信情况   国泰君安 A 股于 2015 年 6 月 17 日-6 月 18 日在上海证券交易所刊行，召募 资金 300.58 亿元，并于 6 月 24 日顺利上市，股票代码 601211。之后，公司于 集资金约 160.41 亿港元。A 股、H 股顺利上市进一步增多国泰君安的本钱实力， 为公司扩伟业务限制，巩固和普及市场所位奠定基础。   截止 2024 年 6 月末，公司平直领有 6 家景内子公司和 1 家景外子公司，在 境内共设有 37 家证券分公司、25 家期货分公司和 345 家证券营业部。   截止 2024 年 6 月末，国泰君安总资产达 8，980.60 亿元，净资产 1，748.12 亿 元，2024 年上半年竣事营业收入 170.70 亿元，净利润 53.16 亿元，2023 年全年 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 竣事营业收入 361.41 亿元，净利润 98.85 亿元。   国泰君安具有最皆全的业务执照，领有遮掩大中华地区的业务汇集，业务 范围全面，执照皆全：投资银行业务、零卖业务、销售交易业务、融资融券业 务、资产治理业务、证券及养殖产品投资业务、境外业务、期货业务及平直投 资业务。   证券公司分类结果是证券监管部门根据审慎监管的需要，以证券公司风险 管聪敏商为基础，结合公司市场竞争力和合规治理水平，对质券公司进行的综 合性评价。自 2008 年以来，国泰君安一语气十七年得回中国证监会授予的 A 类 AA 级监管评级，该评级是迄今为止中国证券公司得回的最高评级，充分体现了 国泰君安的专科智商和信誉度。   一直以来，国泰君安向客户提供超卓、全面的本钱市场服务，并以诚信的 文化、专科的本事、创新的精神、成全的服务在业内确立了精好意思的品牌，并以 业内阻挠的各项功绩，屡次得回境表里著名媒体和干系泰斗机构评比的奖项。   国泰君安详细实力首屈一指，自 2014 岁首以来累计得回 80 余项境表里知 名财经杂志评比的业内泰斗奖项，涵盖股权融资、并购重组、债券承销、行业 研究等各个规模，基本囊括业内最具影响力的系数大奖，奠定了国泰君何在行 业中的领先地位。国泰君安为唯一一家一语气 9 年入选中国 500 最具价值品牌的 券商，受到诸多境外著名评比机构的高度认同，屡次得回境表里著名财经杂志 评比的奖项。 三、主要成员情况   （一）基金治理东说念主董事会成员   谢乐斌，男，博士。1993 年 7 月于今，历任万国证券投资银行部融资司理、 君安证券投资银行部常务董事、国泰君安证券股份有限公司稽核审计部（沪） 副总司理、稽核审计总部副总司理、稽核审计总部副总司理（主理职业）、稽核 审计总部总司理、计划财务部总司理、副财务总监兼计划财务部总司理、财务 总监兼计划财务部总司理、营运总监、首席风险官、投行事迹部总裁、执行委 员会主任。现任国泰君安证券股份有限公司副总裁、国泰君安金融控股有限公 司董事会主席、本公司董事长。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      陶耿，男，博士，高档经济师，中共党员。历任中国银行、中国东说念主民银行 科员，中国证监会上海监管局机构处主任科员、机构监管二处副处长、基金监 管处处长、办公室主任，光大保德信基金治理有限公司总司理，现任本公司党 委文牍、副董事长、总裁兼财务负责东说念主。      王吉学，男，硕士。历任黑龙江省皆皆哈尔市富拉尔基区法院文牍员、助 理审判员，国泰证券法律事务部业务员，国泰君安证券法律事务部业务员、法 律事务总部主管、司理、风险监管总部司理、法律及合规部高档法律参谋人、法 律部合规测研与稽查总监、法律部副总司理、总司理，现任国泰君安证券股份 有限公司法律合规部总司理、本公司董事。      王新宇，男，EMBA。历任吉林省机械相差口公司上海子公司职工，中国 投资银行吉林省分行国际部职工，君安证券长春营业部零卖客户部研究考虑， 国泰君安证券长春大马路营业部研究考虑、经纪业务部司理、总司理助理、营 业部负责东说念主（主理职业）、副总司理（主理职业）、长春大街营业部副总司理 （主理职业）、吉林营销总部副总司理、长春西安大路营业部总司理、吉林营销 总部副总司理（主理职业）、总司理、吉林分公司总司理、零卖业务部总司理， 现任国泰君安证券股份有限公司零卖客户部总司理、本公司董事。      刘敬东，男，硕士。历任君安证券研发中心职员、副长处、国际业务部副 总司理、海口营业部总司理，国泰君安证券深圳华强北路营业部总司理、深圳 华发路营业部总司理、深圳笋岗路营业部总司理、深圳分公司副总司理、深圳 分公司副总司理（主理职业）、深圳分公司总司理、国泰君安证券股份有限公司 机构客户部总司理，现任粤港澳大湾区协同发展委员会办公室主任、本公司董 事。      黄韦，男，硕士。历任君安证券有限公司信息本事中心主任助理，国泰君 安证券信息本事部副总司理，现任国泰君安证券股份有限公司信息本事部总经 理，本公司董事。      陈稹，男，博士。历任中国东说念主民大学工作东说念主事学院教师、副院长兼副文牍， 中国证监会东说念主事耕种部干部、处长，中国证监会山西监管局党委委员、副局长， 中国证监会北京监管局党委委员、副局长，中国证监会中证金融研究院党委书 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 记、常务副院长，现任中国东说念主民大学国度发展与政策研究院高档研究员，国新 证券股份有限公司孤独董事，本公司孤独董事。    袁志刚，男，博士。历任复旦大学经济学系系主任，复旦大学经济学院院 长，宁波富达股份有限公司孤独非执行董事，交银施罗德基金治理有限公司独 立非执行董事，中建投相信有限责任公司孤独非执行董事，上海浦东发展银行 股份有限公司孤独董事，上海银行外部监事，现任复旦大学经济学院阐明，复 旦大学工作与社会保障研究中心主任，上海市东说念主民政府决策考虑研究基地袁志 刚职业室首席行家，上海市决策考虑委员会委员，融创中国控股有限公司孤独 董事等职务，本公司孤独董事。    钱军，男，博士。历任好意思国波士顿学院卡罗尔治理学院金融系毕生阐明， 好意思国麻省理工学院斯隆治理学院金融学造访副阐明，清华大学经济治理学院金 融系特聘阐明，上海交通大学上海高档金融学院金融学特聘阐明、阐明、博士 生导师、EMBA 技俩联席主任、 EMBA/DBA/EE 技俩联席主任，上海交通大 学中国金融研究院副院长，国际学术杂志 Review of Finance 副主编，中信银行 股份有限公司孤独非执行董事，现任复旦大学泛海国际金融学院金融学阐明、 执行院长，政协上海市第十四届委员会常务委员，复旦西部国际金融研究院院 长，民建复旦大学委员会主任委员，好意思国宾夕法尼亚大学沃顿商学院金融机构 中心研究员，国际学术杂志 International Studies of Economics 编委，本公司独 立董事。    （二）基金治理东说念主监事    董博阳，男，大学本科。历任国泰证券天津分公司财务部主管司帐、天津 第二营业部财务部财务司理，国泰君安证券公司稽核审计部（沪）职员、稽核 审计总部助理稽核师、审计总监、风险治理部总司理助理级、市场风险治理总 监、风险治理一部副总司理、集团稽核审计中心副总司理（主理职业），国泰君 安金融控股有限公司首席风险官，现任国泰君安证券计划财务部总司理，公司 监事。    王红莲，女，经济学硕士。历任国泰君安证券股份有限公司资产治理总部 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 业务司理，本公司营运部高档业务司理、风险治理部副总司理（主理职业），现 任本公司风险治理部总司理、公司职工监事。   （三）基金治理东说念主高档治理东说念主员   陶耿，男，1968 年 1 月出身，博士，高档经济师，中共党员。历任中国银 行、中国东说念主民银行科员，中国证监会上海监管局机构处主任科员、机构监管二 处副处长、基金监管处处长、办公室主任，光大保德信基金治理有限公司总经 理。现任本公司党委文牍、副董事长、总裁兼财务负责东说念主。   叶明，男，1976 年 8 月出身，大学本科，中共党员。1995 年 7 月入职原国 泰证券，1999 年 7 月加入国泰君安证券，先后担任计划财务部副司理、资金清 算总部总司理助理、营运中心副总司理；2010 年 8 月起加入本公司，历任营运 总监兼任营运部总司理、董事会秘书、代履职合规总监职责、合规总监、首席 风险官、首席营运官（COO）、财务负责东说念主，现任本公司副总裁、首席信息官 （代为履职）、首席市场官，兼钞票治理部总司理、机构企业客户部总司理、南 方分公司总司理。   丁杰能，男，1981 年 3 月出身，硕士研究生，中共党员。2006 年 4 月入职 国泰君安证券，历任固定收益证券总部投资司理助理(自营)、固定收益证券总 部董事(自营)、固定收益证券部执行董事(自营)、固定收益证券部利率投资司理、 固定收益证券部自营投资业务主管 MD、固定收益证券部 FI 自营主管、投资业 务部总司理；2021 年 3 月起加入本公司，历任固定收益投资部总司理、固定收 益研究部总司理及 AI 投资部总司理，现任本公司副总裁、首席投资官（CIO）， 兼任固定收益投资部（上海）总司理，固定收益研究部总司理，固定收益投资 部（公募）总司理，固定收益投资部（私募）总司理。   李艳，女，1974 年 2 月出身，硕士研究生，FRM，中共党员。2001 年 3 月 入职上海证券有限责任公司，历任证券投资总部高档司理、创新产品总部高档 司理、研究所金融工程部负责东说念主、基金评价研究中心副总司理、创新发展总部 总司理兼基金评价研究中心总司理，2015 年 9 月起加入本公司担任政策发展部 （原详细治理部）总司理，现任本公司董事会秘书，兼任党委办公室/纪检办公 室主任。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   吕巍，男，1976 年 9 月出身，硕士研究生。2002 年 7 月入职中国银行深圳 分行法律合规部担任法律参谋人；2005 年 8 月入职中国证监会深圳证监局担任主 任科员；2012 年 1 月入职中信证券股份有限公司担任合规部主管；2016 年 8 月 起加入本公司担任法务监察部总司理；现任本公司合规总监、看护长、首席风 险官，兼任法务监察部总司理。   孙佳宁，男，1981 年 8 月出身，硕士研究生，中共党员。2006 年 7 月入职 国泰君安证券，历任证券及养殖品投资总部投资司理(策略投资)、证券及养殖 品投资总部交易司理、证券养殖品投资部高档交易司理；2014 年 7 月起加入本 公司，历任量化投资部副总司理（主理职业）、总司理，权益与养殖品部总监、 总司理，量化投资部总司理、权益研究部总司理，现任本公司总裁助理、首席 研究官（CRO），兼任权益投资部总司理、基金投资部（公募）总司理。   徐刚，男，1985 年 8 月出身，博士研究生，中共党员。2011 年 7 月入职中 海相信股份有限公司风险治理总部；2013 年 2 月起加入本公司，历任金融市场 部投资司理，结构融资部高档投资司理，资产证券化部总司理助理（主理职业）、 总司理，结构金融部总司理、不动产投资部总司理，现任本公司总裁助理、首 席投资官（CIO）。   （四）治理本基金专门确立的部门及基金司理情况   基金治理东说念主治理基础设施基金专门确立不动产投资部门，部门主要负责基 础设施基金产品开发的牵头职业，并统筹调和公司其他业务部门的参与职业。 本基金基金司理的干系情况如下：   王忻悦先生，硕士研究生学历，毕业于悉尼大学，曾赴任于国金证券股份 有限公司、华创证券有限责任公司、上海东方证券资产治理有限公司，现赴任 于上海国泰君安证券资产治理有限公司。永远从事资产证券化及 REITs 干系工 作，领有丰富的实操教养，触及资产包括产业园区、写字楼、市集、融资租赁、 应收账款、高速公路等。2023 年加入上海国泰君安证券资产治理有限公司，现 任职于不动产投资部，得志 5 年以上基础设施投资治理教养要求。   张鹏坤先生，硕士研究生学历，毕业于上海交通大学。自 2018 年起，先后 赴任于旭辉集团和龙湖集团租赁住房板块，从事不动产投资及资产治理职业， 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 深耕租赁住房规模，具有丰富的租赁住房投、融、管、退教养，任职期间主要 负责上海、北京、杭州等地区大型租赁社区的投资及资产治理职业。2023 年加 入上海国泰君安证券资产治理有限公司，现任职于不动产投资部，得志 5 年以 上基础设施运营治理教养要求。   刘敏女士，硕士研究生学历，毕业于复旦大学，具有 5 年以上不动产运营 治理教养。自 2016 年源泉后任职于大昌行投资治理（上海）有限公司、珠海万 纬物流发展有限公司，从事不动产资产运营治理职业，全面负责上海、宁波、 廊坊、沈阳、昆明等地区技俩公司资产运营治理职业。2022 年加入上海国泰君 安证券资产治理有限公司，现任职于不动产投资部，得志 5 年以上基础设施运 营治理教养要求。 四、基金治理东说念主承诺   （一）对于基金治理东说念主效力法律法则的承诺 的里面抑遏轨制，采取有用措施，贯注违背《基金法》过火他干系法律法则行 为的发生。   （1） 将基金治理东说念主固有财产或者他东说念主财产混同于基金财产从事证券投资；   （2） 回击正地对待治理的不同基金财产；   （3） 利用基金财产或者职务之便为基金份额持有东说念主之外的东说念主牟取利益；   （4） 向基金份额持有东说念主违法承诺收益或者承担损失；   （5） 侵占、挪用基金财产；   （6） 表示因职务便利获取的未公开信息、利用该信息从事或者昭示、暗 示他东说念主从事干系的交易行动；   （7） 玩忽职守，不按照划定履行职责；   （8） 法律、行政法则和中国证监会划定谢却的其他步履。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （二）对于基金治理东说念主加强东说念主员治理、强化职业操守的承诺   基金治理东说念主承诺加强东说念主员治理，强化职业操守，督促和敛迹职工效力国度 磋商法律、法则及行业表率，憨厚信用、勤勉尽责，不从事以下行动： 划定，表示在职职期间瞻念察的磋商证券、基金的交易奥妙，尚未照章公开的基 金投资内容、基金投资计划等信息； 乱市场秩序；   （三）基金司理承诺 有东说念主谋取最大利益； 关划定，表示在职职期间瞻念察的磋商证券、基金的交易奥妙、尚未照章公开的 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 基金投资内容、基金投资计划等信息； 五、基金治理东说念主的里面抑遏轨制      （一）里面抑遏轨制概述      为保障公司过火所开展的资产治理业务表率运作，有用防守、规避和化解 种种风险，最大适度地保护利益干系者及公司的正当权益，基金治理东说念主建立了 科学合理、抑遏严实、运行高效的里面抑遏轨制。      里面抑遏轨制是对公司划定划定的内控原则的细化和伸开，是公司各项基 本治理轨制的纲目和统治，链接公司运营的系数重要，其内容包括公司内控目 标、内控原则、抑遏环境、内控措施等。      （二）里面抑遏原则 盖公司各个部门和各级岗亭，浸透到决策、执行、监督、反馈等各个重要。 爱戴内控轨制的有用执行。 产、自有资产、其他资产的治理运作必须分离；公司设立法律合规部及风险管 理部，承担里面抑遏监督稽查职能，对各部门、岗亭进行历程监控和风险管 理。 业务运作与后台治理维持适当分离。 适应，运用科学化的经营治理方法，以合理的成本竣事里面抑遏宗旨。      （三）里面抑遏轨制      公司建立科学严实的风险抑遏评估体系，通过如期与不如期风险评估，对 公司表里部风险进行识别、评估和分析，发现风险来源和类型，针对不同的风 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 险由干系部门提议相应的风险抑遏决策，实时防守和化解风险。   抑遏行动主要包括：授权抑遏、内幕交易抑遏、关联交易抑遏和法律风险 抑遏等。里面抑遏的主要内容包括：市场开发业务抑遏、投资治理业务抑遏、 信息透露抑遏、信息本事系统抑遏、司帐系统抑遏和东说念主力资源抑遏等。   （四）基础设施基金业务干系的里面治理轨制   公司建立了基础设施证券投资基金业务治理轨制，表率基础设施基金的发 起、遵法调查、设立、运作等干系行动，有用防守和抑遏投资运气魄险，保护 投资者正当权益。公司设立了不动产投资部。公司设有公募 REITs 产品里面议 事机构，介入基础设施基金业务的立项评审等主要重要，对基础设施基金业务 的关键节点进行风险把控。公司根据基础设施基金业务特色制定科学、合理的 薪酬考核体系，合理设定考核方针、权重及方式，与不同岗亭的职责要求相适 应，保证里面抑遏东说念主员孤独、有用地履行里面抑遏职责。   （五）遵法调查轨制   公司作为基金治理东说念主为了提高遵法调查职业质地，制定了相应的基础设施 证券投资基金遵法调查职业指引，对包括业务参与东说念主的法律存续状态、业务资 质及干系业务经营情况、基础设施技俩的财务情况、对外借款情况、估值的合 感性、形成和存续的正当性、转让的正当性、现款流情况及现款流归集账户、 所属行业及竞争情况等各方面的遵法调查内容作念了划定和细化。公司对基础设 施基金拟认购的资产维持专项计划是否适正当律法则、中国证监会的磋商划定， 以及对专科中介机构是否履行了相应的遵法调查义务等进行核查和判断，如发 生了对投资者作念出投资决策有要紧影响的其他事项，公司同样应当勤勉尽责进 行遵法调查。   （六）投资治理轨制及风险治理轨制   公司建立了基础设施证券投资基金风险抑遏治理办法，明确了基础设施证 券投资基金的风险抑遏原则、风险抑遏架构、业务风险识别和风险抑遏等内容， 并确立可操作性强的风控方针体系。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）     （七）技俩运营轨制     公司建立了基础设施证券投资基金运营治理办法，明确了基础设施证券投 资基金技俩治理职业。公司设立不动产投资部，负责对公司担任基金治理东说念主所 持有的底层基础设施技俩日常运营的监督治理。 六、基金治理东说念主过火肃清抑遏下的关联方同类产品或业务教养的说 明     国君资管作为基金治理东说念主和资产维持证券治理东说念主，在基础设施资产证券化 业务上具备丰富教养。其中，国君资管作为基金治理东说念主治理的基础设施 REITs 技俩如下：         表 5-1：国君资管治理的基础设施证券投资基金情况                 技俩称号                    底层资产类型  国泰君安临港创新智造产业园紧闭式基础设施证券投资基金             园区基础设施  国泰君安东久新经济产业园紧闭式基础设施证券投资基金              园区基础设施  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金          保障性租赁住房     国君资管作为资产维持证券治理东说念主与基础设施磋商的部分技俩如下：          表 5-2：国君资管基础设施资产证券化业务情况                 技俩称号                     基础资产  国君资管城投宽庭保障性租赁住房基础设施资产维持专项计划           保障性租赁住房  国君资管东久新经济产业园基础设施资产维持专项计划              园区基础设施  国君资管临港创新智造产业园基础设施资产维持专项计划             园区基础设施  国君资管张江光大园资产维持专项计划                     园区基础设施  武汉杨泗港路桥 PPP 技俩资产维持专项计划                   PPP  国君-中建五局岳宁正途 PPP 技俩资产维持专项计划               PPP  国君资管联东 U 谷一期资产维持专项计划                  园区基础设施  国君资管山财大莱芜校区 PPP 资产维持专项计划                 PPP  青州益能供热收费收益权资产维持专项计划                      供热  国电电力宁夏新能源电力上网收费权资产维持专项计划                 供电 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                技俩称号                      基础资产  申通资产地下通讯空间收益权资产维持专项计划                 通讯基础设施  连徐公司车辆通行费资产维持专项计划                       高速公路  国君资管-武汉江夏给水收费权资产维持专项计划                   给水  国君-钱投-杭停股份智谋泊车资产维持专项计划                  泊车场  成都交投泊车资收益权资产维持专项计划                      泊车场   截止 2024 年 9 月末，国君资管累计刊行企业资产证券化产品 411 只，累计 刊行限制 5，177.03 亿，永远位居行业前线，基本涵盖系数大类资产，并持续不 断创新产品类型。   （一）刊行首批基础设施 REITs 技俩 REIT”）技俩顺利上市，这是世界首批获批的 9 单公募 REITs 技俩之一，亦然上 海市首单公募 REITs 技俩，是上海科创中心和金融中心联动发展的要紧结果。   （二）稳步持续鼓励多单基础设施 REITs 技俩 技俩上市。临港创新产业园 REIT、东久新经济 REIT 技俩为世界首批模范厂房 REITs，标的资产坐落于上海和苏锡常各地的国度级开发区内，园区承载田户以 新一代信息本事、高新材料、精密机械、新能源汽车等智能制造类行业为主。 技俩的刊行将助力企业周转存量资产，提高产业园创新投融资能源，培育发展 新兴产业集群。 投宽庭保租房 REIT 作为长三角区域企业首单保租房 REITs 和上海市国企首单保 租房 REITs 产品，亦然截止目下限制最大的保租房 REITs 技俩，在上市后能够 为保障性租赁住房资产提供上市通说念和本钱金来源，形成新技俩投资、建设、 运营、上市的良性轮回，有助于平凡吸纳种种社会资金共同参与保租房建设， 扩大区域投资，优化投融资结构，对打造长三角区域企业存量保租房资产周转 标杆案例具有典型示范道理。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （三）践行金融报国理念，竣事多项创新冲破   在资产证券化规模，国君资管勤勉争先，竣事了多个首单类产品的刊行， 世界首单智谋泊车产业 ABS 产品，世界首单三星级绿色建筑和国际 LEED 金奖 建筑 CMBS 产品，世界首单普惠金融单据收益权 ABS 产品，世界首单高等院校 PPP 和首单央企参与的 PPP 资产证券化技俩，业内首单建筑类央企可再生能源 补贴绿色资产维持专项计划，业内首单以新能源规模中风力发电所产生收费收 益权为基础资产的资产证券化产品，业内首单空间收益权证券化产品等。   （四）竣事资产证券化全产业链运作   在往常几年的资产证券化业求实践中，国君资管已经完成了全产业链的资 产证券化业务遮掩，基础资产基本涵盖系数大类类别，包括应收账款债权、小 额贷款债权、收费收益权、不动产资产证券化、绿色资产证券化产品等，并积 极鼓励诸多创新类产品。通过深刻实践，国君资管在种种产品中总褂讪操要点， 并凭借自身详细智商为客户提供最优服务。   （五）业内领先的资产证券化团队并荣获多项荣誉   基于优异发达，国君资管公募 REITs 及资产证券化规模荣获多项荣誉。在 公募 REITs 业务规模，国君资管于 2021-2022 年，一语气两年荣获上海证券交易所 年度“优秀基础设施公募 REITs 参与东说念主”； 2023 年得回由上海市国际股权投资 基金协会颁布的“2023 中国最好 REITs 资产治理机构”年度奖项。在资产证券 化业务规模，国君资管于 2017-2022 年，一语气六年荣获上海证券交易所年度“资 产维持专项计划优秀治理东说念主”；2018-2020 年，一语气多年得回上海证券交易所年 度“资产证券化详细创新奖”；并荣获 2019 年及 2021 年金牛资产治理团队、 合伙产治理东说念主，2023 年荣获中国证券业万能资管机构君鼎奖、中国证券业资管 固收团队君鼎奖、中国证券业资管权益团队君鼎奖、中国证券业量化资管计划 君鼎奖、中国证券业固收+资管计划君鼎奖等奖项。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                     第六部分 基金托管东说念主 一、基金托管东说念主概况   （一）基本情况   注册称号：中国银行股份有限公司   法定代表东说念主：葛海蛟   托管部门信息透露磋商东说念主：许俊   磋商电话：010-66594319   传真：010-66594942   办公地址：北京市西城区复兴门内大街 1 号   基金托管业务批准文号：中国证监会证监基字199824 号、银复200256 号   成立日历：1983 年 10 月 31 日   注册本钱：29，438，779.1241 万元东说念主民币   统一社会信用代码：911000001000013428   注册地址：北京市西城区复兴门内大街 1 号   经营范围：接收东说念主民币存款；披发短期、中期和永远贷款；办理结算；办 理单据贴现；刊行金融债券；代理刊行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府 债券；从事同行拆借；提供信用证服务及担保；代理收付款项；提供复旧箱服 务；外汇存款；外汇贷款；外汇汇款；外币兑换；国际结算；同行外汇拆借； 外汇单据的承兑和贴现；外汇借款；外汇担保；结汇、售汇；刊行和代理刊行 股票之外的外币有价证券；买卖和代理买卖股票之外的外币有价证券；自营外 汇买卖；代客外汇买卖；外汇信用卡的刊行和代理国外信用卡的刊行及付款； 资信调查、考虑、见证业务；组织或参加银团贷款；国际贵金属买卖；国外分 支机构经营当地法律许可的一切银行业务；在港澳地区的分行依据当地王法可 刊行或参与代理刊行当地货币；经中国银行业监督治理委员会等监管部门批准 的其他业务；保障兼业代理（有用期至 2021 年 8 月 21 日）。（企业照章自主选 择经营技俩，开展经营行动；照章须经批准的技俩，经干系部门批准后依批准    国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    的内容开展经营行动；不得从事本市产业政策谢却和限制类技俩的经营行动。）      （二）经营情况      截止 2023 年 6 月 30 日，中国银行股份有限公司（以下简称“中国银行”）总    资产为 310，852.40 亿元，本钱充足率为 17.13%（2023 年半年度财务报表未经审    计）。中国银行近三年及一期主要财务方针如下：              表 6-1：基金托管东说念主近三年及一期主要财务方针  财务方针      2023 年 6 月 30 日    2022 年 12 月 31 日       2021 年 12 月 31 日    2020 年 12 月 31 日 资产总额（亿元）         310，852.40          289，138.57             267，224.08          244，026.59  净资产收益率    （%） 利润总额（亿元）           1，549.19               2，845.95            2，766.20            2，463.78 净利润（亿元）            1，276.88               2，375.04            2，273.39            2，050.96 本钱充足率（%）              17.13                 17.52                16.53               16.22    二、资信情况      根据中诚信国际信用评级有限责任公司于 2023 年 7 月 14 日出具的《中国    银行股份有限公司 2023 年度追踪评级论述》（信评委函字2023追踪 2719 号），    经中诚信国际信用评级有限责任公司评级委员会核定，中国银行主体信用等级    为 AAA，评级掂量为稳定。      截止 2023 年 6 月 30 日，中国银行在信用中国网（www.creditchina.gov.cn）、    中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）莫得被列入失信被执行东说念主、要紧税收作恶    案件当事东说念主名单、政府采购严重作恶失信步履记录名单。中国银行指定的服务    分行在基金托管业务方面近三年无要紧过失以及行政主管部门或司法机关处罚    的不良记录。    三、托管业务天赋      中国银行是国内最早一批开展托管业务的交易银行，中国银行于 1998 年 7    月 7 日取得中国证券监督治理委员会和中国东说念主民银行批准的《对于核准中国银    行证券投资基金托管东说念主经验的批复》（证监基字199824 号），核准中国银行证    券投资基金托管东说念主经验；2002 年 3 月 6 日取得中国东说念主民银行批准的《中国东说念主民 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 银行对于中国银行开办录用资产治理托管业务的批复》，同意中国银行开办录用 资产治理托管业务；2007 年 5 月 10 日取得中国银行业监督治理委员会核批的 《中华东说念主民共和国金融许可证》，可经营中国银行业监督治理委员会批准的业务。 四、主要东说念主员情况   （一）东说念主员配置、熏陶信息   中国银行托管业务部设立于 1998 年，现有职工 110 余东说念主，大部分员用具有 丰富的银行、证券、基金、相信从业教养，且具有国外职业、学习或培训经历， 务配备了充足的专科东说念主员。为给客户提供专科化的托管服务，中国银行已在境 内、外分行开展托管业务。   为确保对托管服务的质地和效率，中国银行建立了公募 REITs 托管业务服 务小组。总行职业小组由总行东说念主员参与，负责对托管服务的决策、调和、本事 维持；分行职业小组由上海分行指导层及干系业务东说念主员组成，负责对托管服务 需求的了解、交流，服务决策的制订、实施以及日常的服务职业。   （二）总行职业小组主要东说念主员先容            表 6-2：基金托管东说念主总行职业小组主要东说念主员     职责       磋商东说念主                   职务    组   长     郭德秋                托管业务部总司理    副组长       严立武                托管业务部副总司理    副组长       汪   翔             托管业务部资深产品司理    组   员     朱   杰       托管业务部基金证券市场团队负责东说念主    组   员     刁丽钧              托管业务部估值交收团队负责东说念主    组   员     许   俊            托管业务部分析监督团队负责东说念主    组   员     李晓梅              托管业务部风险内控团队负责东说念主   郭德秋先生，1992 年毕业于北京理工大学应用数学专科，获硕士学位，同 年加入中国银行；曾任山东省分行副行长、总行电子银行部总司理、公司金融 部总部客户关系总监、湖南省分行行长；熟悉托管业务法律法则及各项运作， 具有丰富的托管业求实践和治理教养。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    严立武先生，1987 年毕业于北京联合大学，高档职称。1993 年加入中国银 行，先后在北京市分行、总行综整个划部、资产欠债治理部、金融机构部、上 海市分行、上海总部职业，具有丰富的基金托管业务营销及治理教养。    汪翔先生，硕士研究生，毕业于财政科学研究所，负责基金、证券托管产 品营销职业，具有基金、证券产品的账户治理、估值核算及资金交收等运营工 作教养，具有丰富的基金、证券托管业务教养。    朱杰女士，硕士研究生，毕业于对外经济贸易大学，2010 年加入中国银行。 永远专职从事基金证券类托管营销业务，熟悉托管业务各项法律法则和监管政 策，具有丰富的基金、证券产品的托管业务教养，具有铁路、电力、工业园区 等大型机构客户的服务教养。    刁丽钧女士，毕业于中国东说念主民大学统计学专科，硕士学位；2006 年 7 月入 行参加职业，先后在深圳市分行、总行金融市场总部托管投资服务模块、总行 托管业务部职业；曾参与总行全球托管系统建设及中行托管条线各项规章轨制 制订职业，牵头种种创新产品触及交收方面的系统开发与历程制订职业，具备 丰富的基金运营治理教养。    许俊女士，毕业于西南财经大学金融学专科，硕士学位；曾任职于中国工 商银行北京分行，2011 年加入中国银行，为 FRM（Financial Risk Manager）持 证东说念主，中级金融经济师；具备丰富的基金产品分析监督和绩效评估治理教养。    李晓梅女士，硕士研究生，毕业于中国政法大学。自 2008 年加入总行托管 业务部以来，从事过托管业务风险内控、核算估值等职业，具有丰富的托管业 务风险治理教养。 五、基础设施规模资产治理产品托管情况   中国银行具有基础设施规模资产治理产品托管的丰富教养，在世界范围内已 顺利托管多支基础设施规模资产治理产品。截止 2023 年 6 月 30 日，中国银行已托 管 1，053 只证券投资基金，其中境内基金 1，002 只（含 REITs 基金 2 只），QDII 基 金 51 只，遮掩了股票型、债券型、羼杂型、货币型、指数型、FOF 等多种类型的 基金，得志了不同客户多元化的投资同意需求，基金托管限制位居同行前线。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 六、托管东说念主的里面抑遏轨制   中国银行托管业务部风险治理与抑遏职业是中国银行全面风险抑遏职业的 组成部分，承袭中国银行风险抑遏理念，坚持“表率运作、稳健经营”的原则。 中国银行托管业务部风险抑遏职业链接业务各重要，通过风险识别与评估、风 险抑遏措施设定及轨制建设、表里部稽查及审计等措施强化托管业务全员、全 面、全程的风险管控。 阅职业。先后得回基于“SAS70”、“AAF01/06”、“ISAE3402”和“SSAE16”等国际 主流内控审阅准则的无保钟情见的审阅论述。2022 年，中国银行不竭得回了基 于“ISAE3402”和“SSAE16”双准则的无保钟情见的里面抑遏审计论述。中国银行 托管业务内控轨制完善，内控措施严实，能够有用保证托管资产的安全。中国 银行将根据行内现有规章轨制、监管机构的法律法则及干系治理办法开展 REITs 基金托管业务。 七、基金托管东说念主对基金治理东说念主运作基金进行监督的方法和标准    根据《中华东说念主民共和国证券投资基金法》《公开召募证券投资基金运作治理 办法》的干系划定，基金托管东说念主发现基金治理东说念主的投资指示违背法律、行政法 规和其他磋商划定，或者违背基金合同约定的，应当断绝执行，实时文牍基金 治理东说念主，并实时向国务院证券监督治理机构论述。基金托管东说念主如发现基金治理 东说念主依据交易标准已经获胜的投资指示违背法律、行政法则和其他磋商划定，或 者违背基金合同约定的，应当实时文牍基金治理东说念主，并实时向国务院证券监督 治理机构论述。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                    第七部分 干系参与机构 一、销售机构      具体见发售公告及干系公告。 二、资产维持证券治理东说念主      称号：上海国泰君安证券资产治理有限公司      法定代表东说念主：陶耿      注册地址：上海市黄浦区南苏州路 381 号 409A10 室      办公地址：上海市静安区新闸路 669 号博华广场 22-23 层及 25 层      电话：021-38676999      传真：/      磋商东说念主：徐刚、郊野 三、财务参谋人      称号：国泰君安证券股份有限公司      法定代表东说念主：王松（代）      注册地址：中国（上海）自在贸易试验区商城路 618 号      办公地址：上海市静安区新闸路 669 号博华广场 33 层      电话：021-38676666      传真：021-38670666      磋商东说念主：胡玮瑛、吴迪珂、顾轶甫、石一、钟建飞、孙璐璐、刘西凤、张 丹婷 四、登记机构      称号：中国证券登记结算有限责任公司      法定代表东说念主：于文强 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   注册地址：北京市西城区太平桥大街 17 号   办公地址：北京市西城区锦什坊街 26 号   电话：4008058058   传真：/   磋商东说念主：赵亦清 五、出具法律意见书的讼师事务所   称号：北京市汉坤讼师事务所   负责东说念主：李卓蔚   注册地址：北京市东城区东长安街一号“东方广场”东方经贸城 Cl 座 9 层 3-   办公地址：北京市东城区东长安街 1 号东方广场 C1 座 10 层   电话：010-85255500   传真：010-85255511/5522   磋商东说念主：方榕、李小   经办讼师：方榕、李小 六、司帐师事务所   （一）司帐师事务所（刊行期间审计）   称号：天职国际司帐师事务所（特殊普通合伙）   执行事务合伙东说念主：邱靖之   住所：北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼 A-1 和 A-5 区域   办公地址：北京海淀区车公庄西路 19 番外文文化创意园 12 号楼   电话：010-88827799   传真：010-88827799   磋商东说念主：何颢 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    经办注册司帐师：户永红、田梅    （二）司帐师事务所（刊行期间可供分配金额论述审核）    称号：天职国际司帐师事务所（特殊普通合伙）    执行事务合伙东说念主：邱靖之    住所：北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼 A-1 和 A-5 区域    办公地址：北京海淀区车公庄西路 19 番外文文化创意园 12 号楼    电话：010-88827799    传真：010-88827799    磋商东说念主：施逸钦    经办注册司帐师：施逸钦    （三）司帐师事务所（存续期间）    称号：毕马威华振司帐师事务所（特殊普通合伙）    住所：中国北京东长安街 1 号东方广场毕马威大楼 8 层    办公地址：中国北京东长安街 1 号东方广场毕马威大楼 8 层    执行事务合伙东说念主：邹俊    磋商电话：010-85085000    传真：010-85185111    磋商东说念主：李博    经办注册司帐师：王国蓓、李博、周臻、余梦燕 七、资产评估机构    称号：深圳市谢意梁行地皮房地产评估有限公司    法定代表东说念主：程家龙    住所：深圳市福田区福田街说念福安社区中心四路 1 号嘉里建设广场 T2 座 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    办公地址：深圳市福田区福田街说念福安社区中心四路 1 号嘉里建设广场 T2 座 503A、502B1    电话：021-22080088    传真：021-62887526    磋商东说念主：朱希淳 八、评估市调机构    称号：上海城市房地产估价有限公司    法定代表东说念主：王常华    住所：上海市宝山区月罗路 241 号 3 幢 D210 室    办公地址：上海市宝山区月罗路 241 号 3 幢 D210 室    磋商电话：021-63589988    传真：021-63599100    磋商东说念主：陈裕兵 九、运营治理机构    称号：上海城投置业经营治理有限公司    住所：上海市杨浦区国和路 60 号（聚集登记地）    办公地址：上海市杨浦区清波路 58 号    法定代表东说念主：张琛    磋商电话：021-25259161    传真：/    磋商东说念主：周彦俊 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                 第八部分 风险揭示 一、本基金衰败风险   本基金为基础设施证券投资基金，主要投资于保障性租赁住房类型的基础 设施资产维持证券沿途份额，取得基础设施技俩完全系数权，以获取基础设施 技俩的运营收益同期承担基础设施技俩资产价钱和运营功绩波动。本基金主要 衰败风险包括但不限于：   （一）与公募基金干系的风险   公开召募证券投资基金时时领受分散化投资的方式减少非系统性风险对基 金投资的影响，而本基金在紧闭运作期内聚集持有基础设施资产维持证券，取 得基础设施技俩完全系数权。因此，相较分散化投资的公开召募证券投资基金， 本基金将受到所投资基础设施技俩较大的影响，具有较高的聚集投资风险。   本基金已在上交所挂牌上市交易。上市期间可能因信息透露等原因导致本 基金停牌，投资者在停牌期间不成买卖基金份额，由此产生流动性风险。如本 基金因种种原因触发法律法则或交易所划定的拒绝上市，对投资者亦将产生风 险，如流动性风险、基金财产因拒绝上市而受到损失的风险。   本基金份额在上交所的交易价钱可能不同于基金份额净值，基金份额有可 能产生折价的情况，从而平直或盘曲地对投资者形成损失。   本基金为紧闭式基金，基金份额持有东说念主无法向基金治理东说念主央求赎回基金份 额，仅能通过在上交所对基金份额进行交易的方式竣事基金份额出售，投资者 结构以机构投资者为主。结合本基金作为上市基金存在的风险，可能存在基金 份额持有东说念主需要资金时不成随时变现并可能丧失其他投资契机的风险。如基金 份额持有东说念主在基金存续期内产生流动性需求，可能濒临基金份额持有期与资金 需求日不匹配的流动性风险。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   按照《基础设施基金指引》要求，本基金政策投资者所持有的政策配售份 额需要得志一定的持有期要求，在一定时间内无法交易。因此本基金上市初期 可交易份额并非本基金的沿途份额，本基金濒临因上市交易份额不充分而可能 导致的流动性风险。   本基金主要投资于保障性租赁住房基础设施技俩。基金治理东说念主在本基金存 续期间可能治理有其他同样投资于保障性租赁住房基础设施技俩的基金，尽管 本基金与该等基金为完全孤独的基金、相互不发生相互交易关系且投资策略不 同，但各安祥变装上可能存在关联关系，同期底层物业资产存在同质性，表面 上存在竞争和利益冲突（包括但不限于发展定位、拟收购技俩、投资契机、招 商等方面竞争和冲突）的风险。 益冲突及利益输送风险   发起东说念主过火关联方、运营治理机构在世界范围内亦持有或运营与本基金投 资基础设施技俩雷同的资产，且不排除在本基金存续期间不竭收购及运营同类 资产。   因此，本基金与原始权益东说念主过火关联方、运营治理机构之间存在包括但不 限于如下方面的潜在竞争、利益冲突和利益输送风险：投资契机、技俩收购、 基础设施技俩运营治理等。此外，本基金存续期间如拟收购原始权益东说念主过火关 联方、运营治理机构平直或盘曲领有的基础设施技俩，将存在竞争、利益冲突 和利益输送风险。   基础设施证券投资基金属于中国证监会新设的基金种类，可能难以准确评 价该业务的远景。基金治理东说念主过往的财务贵府未必一定能反应本基金日后的经 营功绩、财务景况及现款流量，不成保证治理东说念主将能顺利地从基础设施经营中 产生满盈收益。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   基础设施基金大部分资产投资于基础设施技俩，具有权益属性，受经济环 境、运营治理等因素影响，基础设施技俩市场价值及现款流情况可能发生变化， 可能引起基础设施基金价钱波动，甚而存在基础设施技俩遭受极点事件（如地 震、台风等）发生较大损失而影响基金价钱的风险。同期，本基金在上海证券 交易所上市，也可能因为市场供求关系变化、限售份额聚集解禁等因素而濒临 交易价钱极端波动的风险。   基础设施基金运作过程中可能触及基金份额持有东说念主、公募基金、资产维持 证券、基础设施技俩公司等多层面税负，如果国度税收政策发生治愈，可能影 响投资收益。基础设施基金是创新产品，如果磋商法则或政策发生变化，可能 对基金运作产生影响。   （二）与基础设施技俩干系的风险   基础设施基金投资聚集度高，收益率很大程度依赖基础设施技俩运营情况， 基础设施技俩可能因国度宏不雅调控和行业周期波动、基础设施技俩所在区域的 区位风险及周边其他基础设施技俩带来的市场竞争、基础设施技俩的承租东说念主未 履行干系合同责任或其他原因导致出租率下降、房钱市场价钱出现大幅下降等 因素影响，导致试验现款流大幅低于测算现款流，存在基金收益率欠安的风险， 基础设施技俩运营过程中房钱收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。 此外，基础设施基金可平直或盘曲对外借款，存在基础设施技俩经营不达预期， 基金无法偿还借款的风险。   基础设施技俩的运营功绩与运营治理机构过火主要行政东说念主员、主要高档东说念主 员所持续提供的服务及发达密切干系。本基金存续期间，存在运营治理机构不 续聘的可能性，且运营治理机构的干系东说念主员可能去职并在去职后从事与本基金 投资的基础设施技俩存在竞争关系的技俩，对本基金的业务、财务景况、经营 功绩及远景可能会形成要紧不利影响。   基础设施技俩治理的里面监控政策及标准可能不成完全有用，本基金可能 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 无法发现及贯注基础设施技俩承租东说念主、其他第三方的职工的干系作恶违法步履。 若出现上述情况，可能会对基金形成要紧不利影响。      本基金存续期间，本基金基础设施技俩适用的建筑模范可能变得更为严格， 本基金可能需要支拨巨额用度以确保适合该模范。本基金基础设施技俩可能需 要巨额本钱开支复旧精好意思景况，可能会对本基金的收益形成不利影响。      对基础设施技俩进行的遵法审查可能无法发现系数要紧颓势、违背法律法 规的步履过火他不足之处。在基础设施技俩畴昔的经营中，若存在遐想、建筑、 拓荒损坏或作恶违法步履，可能会导致本基金为此须额外支付开支，对基金造 成要紧不利影响。      基金治理东说念主不错开展维修升级计划普及基础设施技俩的经营收益水平，但 该计划可能无法达到预期效果，从而对基金形成不利影响。      本基金成立时投资的基础设施技俩的地皮性质为租赁住房用地。根据干系 法律及证照，本基金成立时投资的基础设施技俩的地皮使用权均将于 2088 年到 期。      根据目下适用的干系法律，基础设施技俩占用范围内的地皮使用权到期后， 原地皮使用权东说念主并无自动续约权，原地皮使用权东说念主届时可能需要于地皮使用权 期限届满前央求地皮使用权续期。如果宽限央求获批准，地皮使用权东说念主可能需 （除需适合其他要求外）支付宽限对应的地皮出让金。如果政府干系部门收取 高额地皮出让金、施加额外条件，或不批准延长地皮使用权期限，本基金的运 作可能受到负面影响。      政府有权在觉得适合公众利益的情况下，根据法律法则的划定将地皮强制 收回，作念出的赔偿金额基于财产的公开市价而定，并根据干系法律划定的基准 进行评估。若政府强制征收本基金基础设施技俩，则根据该策动基准向本基金 支付的补偿金额可能低于本基金的估值或已为该技俩支付的价钱。若出现上述 情况，可能会对基金形成要紧不利影响。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   本基金触及基础设施技俩的处置方式包括转让资产维持证券份额、基础设 施技俩公司股权及债权、基础设施技俩的权益等。由于基础设施技俩的公允价 值可能受到其时市场景气程度的影响，导致售价出现不确定性，或由于基础设 施技俩无法按照公允价值出售，从而影响本基金得回的现款流限制，进而导致 本基金份额持有东说念主投资收益减少，乃至导致投本钱金损失。   本基金存续期为 65 年，存续期届满后，经基金份额持有东说念主大会决议通过， 本基金可延长存续期限。不然，本基金存续期届满后将拒绝运作并进入计帐期。 如本基金存续期届满后拒绝运作的，则濒临基础设施技俩的处置问题。由于基 础设施技俩流动性较差，极点情况下有可能出现计帐期内无法完成资产处置、 需要延长计帐期的风险，还有可能出现合理期限内找不到合适交易敌手等原因 导致资产成交时间延伸的风险。   本基金的产品决策根据对基础设施技俩畴昔现款流的合理预测而遐想，本 技俩中影响基础设施技俩畴昔现款流的因素主淌若基础设施技俩的出租情况及 运营治理机构的运营管聪敏商等多重因素。由于上述影响因素具有一定的不确 定性，因此对基础设施技俩畴昔现款流的预测也可能会出现一定程度的偏差， 本基金可能濒临现款流预测偏差导致的投资风险。   本基金将如期公布评估机构出具的基础设施技俩评估论述。基础设施技俩 评估论述基于多项假设作出，该论述仅供投资者参考，不组成投资建议，也不 作为基础设施技俩公允价值的任何承诺和保障。在基础设施技俩试验运营过程 中，有可能出现宏不雅经济低迷、运营治理不善等原因导致基础设施技俩公允价 值下落的风险。   评估机构领受估值本事对基础设施技俩进行估值。由于估值本事存在诸多 假设且估值需要使用的参数在获取时存在滞后性，本基金公告的基金份额净值 可能不成实时、准确地体现基础设施技俩届时的公允价值。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   与基础设施技俩经营干系的租赁合同的期限与本基金存续期限不匹配，虽 然适合干系交易老例，但如磋商租赁合同到期后续约或招租情况较差，可能会 对基础设施技俩的经营形成不利影响，进而影响本基金的现款流。   本技俩发起东说念主上海城投集团及旗下公司持有并运营同类基础设施资产，且 聚集在上海市，与基础设施资产组成平直或盘曲的竞争关系，可能影响基础设 施资产的现款流及估值，对投资东说念主利益形成一定影响。   政策风险包括区域政策、地皮使用、行业治理、环境保护等干系政策变化 引致的风险。区域政策指基础设施技俩所在区域东说念主民政府针对该区域制定的影 响基础设施技俩公司经营的干系政策。地皮使用是指政府磋商地皮使用权方面 的政策。行业治理指磋商部门对基础设施技俩所属行业的干系治理轨制。环境 保护指政府干系部门对基础设施技俩所处区域的环境政策。以上政策的要紧变 化可能对本基金的运作产生负面影响。   本基金设立及存续期间可能会发生无意事件。本基金通过运营治理机构为 基础设施技俩提供电梯爱戴等维修及爱护服务，触及重型机械的操作，因此可 能会濒临些许事故风险。此类事件可能导致基础设施技俩的损害、碎裂或灭失、 东说念主身伤害或厌世以及法律责任。   此外，本基金可能濒临因地震、台风、水患、失火、讲和、疫情、政策、 法律变更过火他不成预感或自后果不成贯注或不可幸免的不可抗力事件，从而 影响基础设施技俩经营情况，形成投资不达预期的风险。   截止 2023 年 6 月 30 日，基础设施技俩租赁合同到期时间主要散布在 2024 年，若租约大面积攒集到期，且该等租约未获续期、未获替代等，基础设施项 目将濒临一定的空置风险，进而导致基础设施技俩的房钱收入减少。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   基础设施技俩已得回保障性租赁住房技俩认定书。技俩公司根据《对于完 善住房租赁磋商税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号）划定，向个东说念主出租住房取得的收入可弃取适用浅易计税方法，按照 租住房的，减按 4%的税率征收房产税。畴昔若保障性租赁住房税收优惠政策调 整或者基础设施技俩不得志税收优惠政策适用的条件，则存在技俩公司干系税 费支拨增多，基金可供分配金额下降的风险。   上海城驰、上海城业论述期内净利润为负，主要由于江湾社区、光华社区 处在建设期及开业初期，未产生营业收入或营业收入较低，但存在刚性成本税 费支拨所致。若后续技俩公司运营情况未得到改善或经营不足预期，将对基金 收益分配的稳定性产生影响。   保障性租赁住房肩负着治理雄伟市民群体的住房贫乏问题的职业，其准入 条件、房钱水平受到政府的严格指导和抑遏。基金治理东说念主和运营治理机构将依 据《对于加速发展本市保障性租赁住房的实施意见》（沪府办规〔2021〕12 号）和《上海市保障性租赁住房租赁治理办法（试行）》（沪住建表率联 〔2022〕3 号）等保障性租赁住房行业的监管政策对基础设施技俩进走运营管 理。根据上述行业政策，本基金基础设施技俩的供应酬象是在本市正当工作且 住房贫乏的在职东说念主员过火妃耦、子女。住房贫乏面积模范原则上按照家庭在本 市一定区域范围内东说念主均住房建筑面积低于 15 m2确定。租赁价钱在同地段同品性 市场租赁住房房钱的九折以下，后续调增幅度应不高于市房屋治理部门监测的 同地段市场租赁住房房钱同期增幅，且年增幅应不高于 5%。   同期，上述现行有用的保障性租赁住房干系政策和划定亦然进行资产评估 和编制《可供分配金额测算论述》的重要假设依据。若磋商政府部门或监管机 构颁布新的政策法则，对保障性租赁住房的认定模范进行治愈，或要求基础设 施技俩对承租东说念主执行更加严格的准入模范，或要求缩短房钱水和睦增长率等， 可能会对基础设施技俩的经营现款流、估值水平以及持续经营产生不利影响。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   江湾社区技俩节能审查和节能验收手续为补办。根据《固定资产投资技俩 节能审查办法（2023）》《上海市固定资产投资技俩节能审查实施办法》，如 未办理节能审查和节能验收手续，主管机关会责令罢手建设或罢手坐褥、使用， 限期整改，视情节处以 10 万元以下罚金。江湾社区技俩建设期间未实时办理节 能审查和节能验收手续，现已完成干系手续补办，受处罚风险较小。同期，原 始权益东说念主已出具承诺函，承诺若将来主管部门仍就该事项对技俩公司处以行政 处罚或罚金的，届时由原始权益东说念主承担干系法律责任和罚金。   （三）与交易安排磋商的风险   基础设施基金的正常运行依赖于计划治理东说念主、基金及计划托管东说念主等参与主 体的尽责服务，存在计划治理东说念主和/或托管东说念主背约违法风险。当上述机构未能尽 责践约，或其里面功课、东说念主员治理及系统操作欠妥或错误，可能会给基础设施 基金形成损失，并可能进而影响基金份额持有东说念主的利益。   本基金通过特殊目的载体盘曲持有基础设施技俩的系数权，除运营治理服 务协议和监管协议另有约定外，就基础设施技俩的运营治理和出售等，本基金 将通过各层特殊目的载体最终向基础设施技俩公司和基础设施资产出具干系指 令或决定，其中任一重要存在破绽或延时的，均可能导致干系指示或决定无法 实时、完全传递至基础设施技俩公司和基础设施资产，由此可能对基础设施项 目公司和基础设施资产的运作形成不利影响，进而对本基金形成不利影响。   本基金通过资产维持证券平直或盘曲持有基础设施技俩的系数权，资产支 持证券的资产维持证券治理东说念主、资产维持证券托管东说念主等按照法律法则和干系文 件划定需要更换的，可能会导致本基金的基金治理东说念主、基金托管东说念主亦需要相应 更换，存在不确定性，需要根据届时适用的法律而定，可能会对本基金运作的 稳定性形成不利影响。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 二、本基金其他风险   （一）信用风险   基金在交易过程发生交收背约，或交易敌手方可能因财务景况或其他原因 不成履行付款或结算的义务，从而对基金资产价值形成不利影响，导致基金资 产损失。   （二）治理风险   在基金治理运作过程中，可能因基金治理东说念主对经济形势和证券市场等判断 有误、获取的信息不全等影响基金的收益水平。基金治理东说念主的治理水平、治理 技能和治理本事等对基金收益水平存在影响。   （三）操作或本事风险   指干系当事东说念主在业务各重要操作过程中，因里面抑遏存在颓势或者东说念主为因 素形成操作错误或违背操作规程等引致的风险，举例，越权违法交易、司帐部 门诈骗、交易弱点、IT 系统故障等风险。   在本基金的种种交易步履或者后台运作中，可能因为本事系统的故障或者 差错而影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种本事风险可 能来自基金治理公司、登记机构、其他销售机构、证券交易所、证券登记结算 机构等。   （四）合规性风险   指基金治理或运作过程中，违背国度法律法则的划定，或者基金投资违背 法则及基金合同磋商划定的风险。   （五）政策变更风险   因干系法律法则或监管机构政策修改等基金治理东说念主无法抑遏的因素的变化， 使基金或投资者利益受到影响的风险，举例，监管机构基金估值政策的修改导 致基金估值方法的治愈而引起基金净值波动的风险；干系法则的修改导致基金 投资范围变化，基金治理东说念主为治愈投资组合而引起基金净值波动的风险等。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （六）其他风险 可能导致基金资产的损失。 自身平直抑遏智商之外的风险，可能导致基金或者基金持有东说念主利益受损。 因内幕交易、诈骗等步履产生的违法风险。   （七）本基金法律文献风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不 一致的风险   本基金法律文献投资章节磋商风险收益特征的表述是基于投资范围、投资 比例、证券市场精深法则等作念出的概述性形色，代表了一般市场情况下本基金 的永远风险收益特征。销售机构（包括基金治理东说念主直销机构和其他销售机构） 根据干系法律法则对本基金进行风险评价，不同的销售机构领受的评价方法也 不同，因此销售机构的风险等级评价与基金法律文献中风险收益特征的表述可 能存在不同，投资东说念主在购买本基金时需按照销售机构的要求完成风险承受智商 与产品风险之间的匹配老师。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                    第九部分 基金的召募    本基金由基金治理东说念主依照《基金法》《运作办法》《销售办法》《基金指引》、 基金合同过火他磋商划定，并经中国证监会于 2023 年 11 月 24 日出具的证监许 可20232676 号文注册召募。本基金基金份额发售的干系业务行动应当适正当 律法则、业务规则的磋商划定。若上交所、中国结算、证券业协会及干系登记 机构针对基础设施证券投资基金的发售推出新的规则或对现有规则进行治愈， 本基金治理东说念主可相应酬本基金的发售方式进行治愈，但应在实施日前依照《信 息透露办法》的磋商划定在划定媒介上公告。    本基金为公开召募基础设施证券投资基金，运作方式为契约型紧闭式。基 金存续期限为 65 年。    本基金自 2023 年 12 月 22 日起向全社会公开召募，截止 2023 年 12 月 25 日 召募职业顺利收尾。    经上会司帐师事务所（特殊普通合伙）验资，本次召募的有用认购户数为 中，召募期间基金治理东说念主未运用固有资金认购本基金；召募期间基金治理东说念主的 从业东说念主员认购本基金 4，896.00 份，占基金总份额比例 0.0005%。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）              第十部分 基金合同的获胜 一、基金备案的条件   基金召募期内，得志如下各项情形，本基金达到备案条件：   （一）本基金召募的基金份额总额达到准予注册限制的 100%；   （二）基金召募资金限制不少于 2 亿元，且基金认购东说念主数不少于 1，000 东说念主；   （三）原始权益东说念主或其肃清抑遏下的关联方已按划定参与政策配售；   （四）扣除政策配售部分后，网下发售比例不低于本次公开发售数目的   （五）无导致基金召募失败的其他情形。   基金召募期届满或基金治理东说念主依据法律法则及招募说明书不错决定罢手基 金发售，并在 10 日内礼聘法定验资机构验资，自收到验资论述之日起 10 日内， 向中国证监会办理基金备案手续。   基金召募达到基金备案条件的，自基金治理东说念主办理收场基金备案手续并取 得中国证监会书面说明之日起，基金合同获胜；不然基金合同不获胜。基金管 理东说念主在收到中国证监会说明文献的次日对基金合同获胜事宜赐与公告。基金管 理东说念主应将基金召募期间召募的资金存入专门账户，在基金召募步履收尾前，任 何东说念主不得动用。 二、基金合同的获胜   根据磋商划定，本基金适合备案条件。基金治理东说念主已办理收场基金备案手 续并取得中国证监会书面说明，基金合同于 2023 年 12 月 27 日郑重获胜。自基 金合同获胜日起，本基金治理东说念主郑重来源治理本基金。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）          第十一部分 基金份额的上市交易和结算      基金合同获胜后，在适合干系法律法则和基金份额上市条件的前提下，本 基金将央求在上交所上市交易。 一、基金份额的上市交易      （一）基金份额的上市交易      基础设施基金不错采取质押式协议回购及上交所认同的其他方式进行交易。      本基金上市交易后，除按照基金合同约定进行限售安排的基金份额外，登 记在证券登记结算系统中的基金份额可平直在上交所上市；登记在登记结算系 统中的基金份额可通过办理跨系统转托管业务将基金份额转托管在证券登记结 算系统中后，再上市交易。      本基金已于 2024 年 1 月 12 日起在上海证券交易所上市交易，基金治理东说念主 于 2024 年 1 月 9 日依据法律法则划定在划定媒介上刊登基金份额上市交易公告 书。      （二）上市的证券交易所      上海证券交易所。      （三）上市时间      本基金已于 2024 年 1 月 12 日起在上海证券交易所上市交易，基金治理东说念主 于 2024 年 1 月 9 日依据法律法则划定在划定媒介上刊登基金份额上市交易公告 书。      （四）上市交易的规则      本基金在上海证券交易所的上市交易需苦守《上海证券交易所交易规则》 《上海证券交易所证券投资基金上市规则》《基础设施基金指引》过火他业务规 则等磋商划定过火时时翻新、补充或更新。      （五）上市交易的用度      上市交易的用度按照上交所磋商划定办理。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （六）上市交易的停复牌   上市基金份额的停复牌按照《基金法》干系划定和上交所的干系划定执行。 具体情况见基金治理东说念主届时干系公告。   （七）拒绝上市   基金份额上市交易后，有下列情形之一的，由上交所拒绝其上市交易，并 报中国证监会备案：   基金拒绝上市后，对于本基金场内份额的处理规则由基金治理东说念主制定并按 划定公告。   （八）基金份额收购及份额权益变动   投资者过火一致行动东说念主同意并说明，自领有基金份额时即视为对如下事项 作出了不可肃清的承诺：   （1）通过上交所交易或上交所认同的其他方式，投资者过火一致行动东说念主拥 有权益的基金份额达到本基金基金份额的 10%时，应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动论述书，文牍本基金治理东说念主，并予公告；在上述期限内，不 得再行买卖本基金的份额，但另有划定的除外。   （2）投资者过火一致行动东说念主领有权益的基金份额达到本基金基金份额的 加或者减少 5%，应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动论述书，文牍本 基金治理东说念主，并予公告。在该事实发生之日起至公告后 3 日内，不得再行买卖 本基金的份额。   投资者过火一致行动东说念主同意在领有基金份额时即视为承诺，承诺若违背上 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 述第（1）、（2）条文定买入在本基金中领有权益的基金份额的，在买入后的 36 个月内，对该跨越划定比例部分的基金份额不诈欺表决权。   （3）投资者过火一致行动东说念主应当参照《上市公司收购治理办法》、中国证 监会公开刊行证券的公司权益变动论述书内容与格式划定以过火他磋商上市公 司收购及股份权益变动的划定编制干系份额权益变动论述书等信息透露文献并 予公告。   投资者过火一致行动东说念主领有权益的基金份额达到或者跨越本基金份额的 10% 但未达到 30%的，应当参照《上市公司收购治理办法》第十六条文定编制权益 变动论述书。   投资者过火一致行动东说念主领有权益的基金份额达到或者跨越本基金份额的 30% 但未达到 50%的，应当参照《上市公司收购治理办法》第十七条文定编制权益 变动论述书。   投资者过火一致行动东说念主领有权益的基金份额达到基础设施基金份额的 50% 时，不竭增持基础设施基金份额的，应当参照《上市公司收购治理办法》以及 其他磋商上市公司收购及股份权益变动的磋商划定，采取要约方式进行并履行 相应的标准或者义务，但适合上交所业务规则划定情形的可免除发出要约。   投资者过火一致行动东说念主通过首次发售方式领有权益的基金份额达到或跨越 本基金份额 50%，不竭增持本基金份额的，适用前述划定。   本基金治理东说念主应当参照《上市公司收购治理办法》的磋商划定，编制并公 告治理东说念主论述书，礼聘孤独财务参谋人出具专科意见并予公告。   以要约方式对本基金进行收购的，要约收购期限届满至要约收购结果公告 前，基础设施基金应当停牌。基金治理东说念主透露要约收购结果公告日复牌，公告 日为非交易日的，于次一交易日起复牌。   以要约方式对本基金进行收购的，当事东说念主应当参照上海证券交易所和中国 结算上市公司要约收购业务的磋商划定办理干系手续。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   投资者过火一致行动东说念主领有权益的本基金份额达到或者跨越本基金份额的   除适合上款划定的条件外，投资者过火一致行动东说念主领有权益的本基金份额 达到或者跨越本基金份额的 50%的，且适合《上市公司收购治理办法》第六十 三条列举情形之一的，可免于发出要约。   适合《上市公司收购治理办法》第六十二条列举情形之一的，投资者不错 免于以要约方式增持本基金份额。   （九）扩募基金份额的上市   基础设施基金存续期间购入基础设施技俩完成后，触及扩募基金份额上市 的，基金治理东说念主需参照上交所业务规则朝上交所央求新增基金份额上市。   （十）流动性服务商安排   本基金上市期间，基金治理东说念主将选择不少于 1 家流动性服务商为基础设施 基金提供双边报价等服务。基金治理东说念主及流动性服务商开展基金流动性服务业 务，按照上交所《基金流动性服务业务指引》过火他干系划定执行。   （十一）干系法律法则、中国证监会、上交所、中国结算对基金上市交易 的规则等干系划定进行治愈的，基金合同相应赐与修改，且此项修改无需召开 基金份额持有东说念主大会，并在本基金更新的招募说明书中列示。   若上交所、中国结算增多了基金上市交易、份额转让的新功能，本基金管 理东说念主不错在履行适当的标准后增多相应功能，无需召开基金份额持有东说念主大会。 二、基金份额的结算   本基金的基金份额按照中国结算的业务规则采取分系统登记原则。记录在 投资者场内证券账户中的基金份额登记在中国结算证券登记结算系统；记录在 投资者绽开式基金账户中的基金份额登记在中国结算绽开式基金登记结算系统。   基金份额的具体结算以中国结算业务规则的划定为准。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）               第十二部分 基金的投资 一、投资宗旨   本基金主要投资于基础设施资产维持证券沿途份额，并取得基础设施技俩 完全系数权或经营权利；基础设施资产维持证券将根据试验情况追加对技俩公 司的权益性或债性投资。通过积极的投资治理和运营治理，力求普及基础设施 技俩的运营收益水平及基础设施技俩价值，力求为基金份额持有东说念主提供相对稳 定的申报。 二、投资范围及比例   （一）本基金投资范围   本基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于以优质保障性租赁住房基 础设施技俩为投资标的的资产维持专项计划，并持有资产维持专项计划的沿途 资产维持证券份额，从而取得基础设施技俩完全系数权或经营权利。本基金将 优先投资于以上海城投房屋租赁或其关联方领有或保举的优质保障性租赁住房 基础设施技俩为投资标的的资产维持专项计划。本基金的其余基金资产应当依 法投资于利率债（国债、政策性金融债、央行单据）、AAA 级信用债（企业债、 公司债、金融债、中期单据、短期融资券、超短期融资债券、公开刊行的次级 债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场用具（债券回购、银行存款、 同行存单等）以及法律法则或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其 他金融用具。   本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可波折债券（可分离交易 可转债的纯债部分除外）、可交换债券。   如法律法则或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金治理东说念主在履行适 当标准后，不错将其纳入投资范围，并可依据届时有用的法律法则应时合理地 治愈投资范围。   （二）投资比例   本基金驱动设立时的 100%基金资产扣除干系用度后沿途用于投资基础设施 资产维持专项计划。于本基金存续期间，本基金投资于基础设施资产维持证券 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 的比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施技俩出售、按照扩募决策实施扩 募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施技俩购入、资产维持证券或基础设 施资产公允价值减少、资产维持证券收益分配及中国证监会认同的其他原因致 使基金投资比例不适合上述划定投资比例的不属于违背投资比例限制；因除上 述原因之外的其他原因导致不得志上述比例限制的，基金治理东说念主应在 60 个职业 日内治愈。因所投资债券的信用评级下调导致不适合投资范围的，基金治理东说念主 应在 3 个月之内治愈。   如果法律法则对投资比例要求有变更的，基金治理东说念主在履行适当标准后， 可对本基金的投资比例进行相应治愈。   （三）本基金以首次发售召募资金投资的资产维持证券   本基金驱动召募资金在扣除干系用度后拟沿途用于认购国君资管城投宽庭 保障性租赁住房基础设施资产维持专项计划的沿途资产维持证券。 三、投资策略   （一）资产维持证券投资策略   本基金主要投资于优质保障性租赁住房类型的基础设施资产，通过积极的 投资治理和运营治理，力求普及基础设施技俩的运营收益水平及基础设施技俩 价值，力求为基金份额持有东说念主提供相对稳定的申报。主要投资策略包括：   基金合同获胜后，本基金将 80%以上的基金资产投资于基础设施资产维持 证券，并盘曲持有技俩公司的 100%股权，以最终获取最初由原始权益东说念主理有的 基础设施技俩完全系数权或经营权利；资产维持证券将根据需要追加对基础设 施技俩公司或其他特殊目的载体（如触及）的权益性或债性投资。   前述基础设施技俩公司的概况、基础设施技俩情况、交易结构情况、现款 流测算论述和资产评估论述等信息详见本招募说明书。   基金存续期内，本基金将寻求并购优质保障性租赁住房类型的基础设施资 产，并根据试验情况弃取通过基金扩募资金投资于新的资产维持证券或不竭认 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 购原有资产维持证券扩募后份额的方式竣事资产收购，以扩大本基金的基础资 产限制、分散化基础资产的经营风险、提高基金的资产投资和运营收益。   基金存续期内，若出现基金原有部分或沿途资产持有期收益率下降、资产 运营质地下降或有更好的收购标的等情况时，基金治理东说念主将根据试验情况寻求 契机出售资产。基金治理东说念主将积极寻求详细实力强、报价高的交易敌手方，在 均衡资产对价、交割速率、付款决策等多个因素后，将资产择机出售。   如说明基金存续期届满将进入计帐期或按基金合同约定由基金份额持有东说念主 大会进行决议进行基金资产处置的，基金治理东说念主将提前积极寻求详细实力强、 报价高的交易敌手方，在均衡资产对价、交割速率、付款决策等多个因素后， 在计帐期内或持有东说念主大会决议的处置期内完成资产处置。   在基金存续期内，在抑遏基金风险的前提下，本基金将详细使用种种杠杆 用具，力求提高基金份额持有东说念主的投资收益。基金提高杠杆的方法包括但不限 于使用基金持有的债券资产作念正回购、领受杠杆收购的方式收购资产、向银行 央求贷款和法律法则允许的其他方式等。   本基金将确保杠杆比例、融资条件、资金用途适合干系法律法则的划定。   本基金将按照法律法则划定和基金合同约定履行基础设施技俩运营治理职 责，积极主动运营治理所投资的基础设施技俩资产，充分借助礼聘的运营治理 机构的专科治理教养，以获取基础设施技俩房钱收入等稳定现款流为主要目的， 并通过主动治理普及基础设施技俩资产的市场价值。   根据干系法律及证照，本基金成立时拟投资的基础设施技俩的地皮使用权 将于 2088 年到期。基金治理东说念主将根据试验情况弃取于地皮使用权期限届满前申 请续期。如果宽限央求获批准，地皮使用权东说念主将有可能需要得志其他条件，支 付相应款项，且受制于干系法律法则和政府部门的最终批准，基金治理东说念主不保 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 证地皮使用权一定能够续期。   （二）固定收益投资策略   本基金投资专项计划之外的剩余资产，应当投资于利率债（国债、政策性 金融债、央行单据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金融债、中期单据、 短期融资券、超短期融资债券、公开刊行的次级债、可分离交易可转债的纯债 部分）或货币市场用具（债券回购、银行存款、同行存单等）、货币市场基金以 及法律法则或中国证监会允许投资的其他金融用具。   在不影响基金当期收益分配的前提下，本基金将领受持有到期策略构建投 资组合，以获取相对确定的宗旨收益。本基金将对利率债、AAA 级信用债、货 币市场用具及货币市场基金的持有期收益进行比较，确定优先配置的资产类别， 并结合种种利率债、AAA 级信用债、货币市场用具及货币市场基金的市场容量， 确定配置比例。本基金将对举座利率债、AAA 级信用债、货币市场用具及货币 市场基金的资产投资组合久期作念严格治理和匹配，完全配合基金合同期限内的 允许范围。 四、功绩比较基准   本基金不设功绩比较基准。   如果干系法律法则发生变化，或者有更泰斗的、更能为市场精深接受的业 绩比较基准推出，经基金治理东说念主与基金托管东说念主协商，本基金不错在报中国证监 会备案后增多或变更功绩比较基准并实时公告，无须召开基金份额持有东说念主大会。 五、风险收益特征   本基金在存续期内主要投资于基础设施资产维持证券沿途份额，以获取基 础设施运营收益并承担基础设施技俩价钱波动，因此与股票型基金和债券型基 金有不同的风险收益特征，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基 金，低于股票型基金。 六、投资限制 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （一）组合限制   基金的投资组合应苦守以下限制： 因基础设施技俩出售、按照扩募决策实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成 基础设施技俩购入、资产维持证券或基础设施资产公允价值减少、资产维持证 券收益分配及中国证监会认同的其他原因致使基金投资比例不适合上述划定投 资比例的不属于违背投资比例限制；因除上述原因之外的其他原因导致不得志 上述比例限制的，基金治理东说念主应在 60 个职业日内治愈。因所投资债券的信用评 级下调导致不适合投资范围的，基金治理东说念主应在 3 个月之内治愈； 则，不得依赖外部增信，借款用途限于基础设施技俩日常运营、维修改造、项 目收购等，且基金总资产不得跨越基金净资产的 140%。其中，用于基础设施项 目收购的借款应当适合下列条件：   （1）借款金额不得跨越基金净资产的 20%；   （2）本基金运作稳健，未发生要紧法律、财务、经营等风险；   （3）本基金已持有基础设施和拟收购基础设施干系资产变现智商较强且可 以分拆转让以得志偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；   （4）本基金可驾御现款流足以支付已借款和拟借款本息支拨，并能保障基 金分成稳定性；   （5）本基金具有完善的融资安排及风险应酬预案；   （6）中国证监会划定的其他要求。   基金总资产被迫跨越基金净资产 140%的，基金不得新增借款，基金治理东说念主 应当实时向中国证监会论述干系情况及拟采取的措施等。   本基金将确保杠杆比例适合干系法律法则允许的范围划定。   法律法则或监管机构另有划定的从其划定。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 跨越基金资产净值的 10%，平直或盘曲持有基础设施资产维持证券的除外； 行的证券，不跨越该证券的 10%，平直或盘曲持有基础设施资产维持证券的除 外； 开展逆回购交易的，可接受质押品的天赋要求应当与基金合同约定的投资范围 保持一致；      因证券市场波动、证券刊行东说念主合并、基金限制变动等基金治理东说念主之外的因 素致使基金投资比例不适合上述第 3 项和第 4 项划定投资比例的，基金治理东说念主 应当在 10 个交易日内进行治愈，但中国证监会划定的特殊情形除外。      基金治理东说念主应当自基金合同获胜之日起 6 个月内使基金的投资组合比例符 合基金合同的磋商约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符 合基金合同的约定。基金托管东说念主对基金的投资的监督与稽查自基金合同获胜之 日起来源。      如果法律法则或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后 的划定为准。法律法则或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金治理 东说念主在履行适当标准后，则本基金投资不再受干系限制。      （二）谢却步履      为爱戴基金份额持有东说念主的正当权益，基金财产不得用于下列投资或者行动： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      基金治理东说念主运用基金财产买卖基金治理东说念主、基金托管东说念主过火控股股东、实 际抑遏东说念主或者与其有要紧强横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券， 或者从事其他要紧关联交易的，应当适合基金的投资宗旨和投资策略，苦守基 金份额持有东说念主利益优先原则，防守利益冲突，建立健全里面审批机制和评估机 制，按照市场平正合理价钱执行。干系交易必须预先得到基金托管东说念主的同意， 并按法律法则赐与透露。要紧关联交易应提交基金治理东说念主董事会审议，并经过 三分之二以上的孤独董事通过。基金治理东说念主董事会应至少每半年对关联交易事 项进行审查。      如法律、行政法则或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则 本基金投资不再受干系限制或按变更后的划定执行。 七、基金治理东说念主代表基金诈欺股东或债权东说念主权利的处理原则及方法      （一）基金治理东说念主按照国度磋商划定代表基金孤独诈欺资产维持证券持有 东说念主的权利、通过专项计划诈欺对基础设施技俩公司的股东或债权东说念主权利，保护 基金份额持有东说念主的利益；      （二）故意于基金财产的安全与升值；      （三）欠亨过关联交易为自身、雇员、授权代理东说念主或任何存在强横关系的 第三东说念主牟取任何欠妥利益。 八、除基础设施资产维持证券之外的投资组合论述      以下内容摘自本基金 2024 年第三季度论述： 序号             技俩                   金额（元）       其中：债券                                         -          资产维持证券                                     -       其中：买断式回购的买入返售金融资       产 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      本基金本论述期末未持有债券投资。      本基金本论述期末未持有债券投资。 投资明细      本基金本论述期末未持有除基础设施资产维持证券之外的资产维持证券。   本基金持有的前十名证券刊行主体莫得被监管部门立案调查或在本论述编 制日前一年内受到公开攻讦、处罚的情况。      本基金本论述期末无其他资产。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）               第十三部分 基金的财产 一、基金总资产      基金总资产指基金合并财务报上层面计量的基金总资产，包括基金领有的 基础设施资产维持证券（包含应纳入合并范围的各司帐主体所领有的资产）、其 他有价证券、银行存款本息、应收款项以过火他资产的价值总和，即基金合并 财务报上层面计量的总资产。 二、基金净资产      基金净资产是指本基金合并财务报上层面计量的净资产，即基金总资产减 去基金欠债后的价值。 三、基金财产的账户      基金托管东说念主根据干系法律法则、表恣意文献为本基金开立资金账户、证券 账户以及投资所需的其他专用账户，并由基金托管东说念主按照基金合同及基金托管 协议等的约定进行治理。开立的基金专用账户与基金治理东说念主、基金托管东说念主、运 营治理机构、基金销售机构、资产维持证券治理东说念主、资产维持证券托管东说念主和基 金登记机构等干系主体自有的财产账户以过火他基金财产账户相孤独。      证券托管东说念主根据干系法律法则、表恣意文献以及专项计划文献的约定为专 项计划开立专项计划托管账户，并由证券托管东说念主按照资产维持证券托管协议的 约定进行治理。专项计划的干系货币收支行动，包括但不限于接收资产维持证 券认购者的认购资金、接收基础设施技俩公司分成、股东借款本息过火他款项、 接收其他应属专项计划的款项、支付基础资产购买价款、支付基础资产追加投 资款项、支付专项计划利益及专项计划用度，进行及格投资，均必须通过该账 户进行。      技俩公司的监管账户由基金治理东说念主、基础设施技俩公司共同礼聘的资金监 管银行按影相应监管协议的约定开立，专门用于收取或支付监管协议约定的款 项。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 四、基金财产的复旧和责罚   本基金财产孤独于基金治理东说念主、基金托管东说念主、运营治理机构、基金销售机 构、证券治理东说念主、证券托管东说念主等干系主体的财产，并由基金托管东说念主复旧。基金 治理东说念主、基金托管东说念主、基金登记机构、运营治理机构、基金销售机构、证券管 理东说念主、证券托管东说念主等干系主体以其自有的财产承担其自身的法律责任，其债权 东说念主不得对本基金财产诈欺请求冻结、扣押或其他权利。除照章律法则和基金合 同等约定进行责罚外，基金财产不得被责罚。基金治理东说念主、基金托管东说念主、资产 维持证券治理东说念主等干系机构不得将基金财产归入其固有财产。   基金治理东说念主、基金托管东说念主、运营治理机构、基金销售机构、证券治理东说念主、 证券托管东说念主等干系主体因照章落幕、被照章肃清或者被照章宣告收歇等原因进 行计帐的，基金财产不属于其计帐财产。基金治理东说念主治理运作基金财产所产生 的债权，不得与其固有资产产生的债务相互抵销；基金治理东说念主治理运作不同基 金的基金财产所产生的债权债务不得相互抵销。非因基金财产自身承担的债务， 不得对基金财产强制执行。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）             第十四部分 基础设施技俩基本情况 一、基础设施技俩概况及运营情况   本基金持 有的基础设施技俩的资产范围为（1）上海城驰持有的坐落于 上海市杨浦区新江湾城国泓路 392 弄 1 号等的江湾社区技俩，包括房屋系数 权过火占用范围内的国有建设用地使用权；和（2）上海城业持有的坐落于 上海市杨浦区新江湾城学德路 27 弄 1-3、5-10、3_3 号的光华社区技俩，包 括对应的房屋系数权过火占用范围内的国有建设用地使用权。   （一）江湾社区技俩   上海城驰已经就江湾社区技俩于 2023 年 9 月 1 日取得《不动产权文凭》沪 （2023）杨字不动产权第 014305 号，照章享有江湾社区技俩的不动产权，包 括房屋系数权过火占用范围内的国有建设用地使用权。               表 14-1：江湾社区技俩基本情况   技俩（资产）称号                           江湾社区 所在地（明确到区县级）                        上海市杨浦区        行业                          租赁住房行业    产权文凭号               沪（2023）杨字不动产权第 014305 号     权利类型                 国有建设用地使用权/房屋系数权     权利性质                               出让     用地性质                          租赁住房（R4）     四至范围          东至政澄路，西至淞沪路，南至国泓路，北至国晓路   建设内容和限制        地皮面积 33，806.10 平方米，建筑面积 110，327.38 平方米    地皮使用期限             2018 年 7 月 23 日起 2088 年 7 月 22 日止    开/齐备时间                      2019 年 8 月/2022 年 8 月  决算总投资（含税）                           18.56 亿元    运营来源时间                          2022 年 11 月   江湾社区技俩坐落于上海市杨浦区新江湾城国泓路 392 弄，地皮使用权面 积整个为 33，806.10 平方米，地块东至政澄路，南至国泓路，西至淞沪路，北至 国晓路。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                  图 14-1：江湾社区技俩区位    江湾社区技俩交通便利，附进地铁 10 号线殷高东路站，乘坐地铁 10 分钟 可达五角场；区位优胜，附进尚浦领世、湾谷科技园、创智天下等办公园区及 复旦大学、上海财经大学、同济大学等高等院校；配套设施完善，周边有悠方 购物中心、上海·星汇广场、国华广场等交易配套及新江湾城公园等景不雅资源。    江湾社区技俩于 2022 年 10 月建成，技俩包含 1-7#租赁住宅楼及配套交易， （位于 7#楼内），1 个地下车库（含民防）。    江湾社区技俩宗大地积 33，806.10 平方米，总建筑面积 110，327.38 平方米， 共计 1，719 套保障性租赁住房，可供出租面积 79，997.38 平方米，配套交易可出 租面积 3，154.11 平方米，车位 917 个。   国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                     图 14-2：江湾社区技俩鸟瞰图       江湾社区技俩共有可出租房间 1，719 间，其中一室户型面积为 29-34 平方米，   共 918 间；一室一厅户型面积为 41-48 平方米，共 276 间；一室二厅户型面积为   厅户型面积约 99 平方米，共 104 间。具体参照“图 14-3 江湾社区技俩户型图”。                    表 14-2：江湾社区房型类型散布                           占比  房型     面积（m2）   套数       （套                         房钱水平                           数）  一室      29-34   918     53.40%          142.06 元/月/m2       3，924-4，931 元/月 一室一厅     41-48   276     16.06%          133.53 元/月/m2       5，157-6，375 元/月 一室二厅     63-68   325     18.91%          126.66 元/月/m2       7，776-8，892 元/月 二室二厅      73      96      5.58%          127.06 元/月/m2       8，739-9，643 元/月 三室二厅      99     104      6.05%          116.66 元/月/m2      10，908-12，037 元/月 整个/平均      /     1，719   100.00%         132.31 元/月/m2              / 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                图 14-3：江湾社区技俩户型图      一室           一室一厅               一室二厅            二室二厅                      三室二厅   江湾社区技俩于 2022 年建成，物业品性精好意思，以精装模范托付，田户可拎 包入住。室内配置皆全，配备有空调、洗衣机、雪柜、开水器等家电设施，以 及床、床垫、餐桌、餐桌椅、衣柜等产品。同期筹划配置洗衣房、健身房、公 共厨房等多元业态，为社区居民带来更加丰富和方便的生计体验。                图 14-4：江湾社区技俩实景图 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   江湾社区技俩属于租赁住房行业，经营模式主要为通过自有保障性租赁住 房及配套交易租赁、泊车场经营等获取经营收入。   根据《国务院办公厅对于加速发展保障性租赁住房的意见（国办发 202122 号）》《上海市东说念主民政府办公厅印发的实施意见>的文牍》（沪府办规202112 号）和《上海市保障性租赁住房技俩 认定办法（试行）》（沪住建表率联20222 号）等干系文献，上海市杨浦区保障 性租赁住房职业指导小组办公室已核发《保障性租赁住房技俩认定书》（沪杨保 租认定〔2022〕004 号（总第 004 号）），认定江湾社区技俩为保障性租赁住房。 基金治理东说念主和运营治理机构严格按照国度和上海市对于保障性租赁住房的政策 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 划定，以及《上海市保障性租赁住房租赁治理办法（试行）》对江湾社区技俩进 走运营治理。   江湾社区技俩运营模式适合《上海市保障性租赁住房租赁治理办法（试行）》 干系划定，具体如下：   （1）田户准入核查   A. 田户准入条件   根据《上海市保障性租赁住房租赁治理办法（试行）》的划定，央求本技俩 保障性租赁住房应同期适合以下条件：   a. 在上海市正当工作的在职东说念主员过火妃耦、子女。   b. 在上海市杨浦、虹口、黄浦、静安、徐汇、普陀、长宁 7 个中心城区及 浦东新区（外环以内）央求东说念主本东说念主和妃耦、子女领有产权住房和承租公有住房 情况核定，东说念主均住房建筑面积低于 15 平方米。   B. 经验审核   根据《上海市保障性租赁住房租赁治理办法（试行）》的干系划定，结合本 技俩的试验情况，在本技俩聚集受理、配租阶段，对央求东说念主的准入经验的审核 实行“先受理央求材料后聚集审核”的办法。由上海城投置业经营负责按照“一东说念主 /一户一档”原则，受理央求入住东说念主员的经考证明材料。   a. 提交贵府清单   ①《保障性租赁住房技俩入住央求表》；   ②本东说念主有用期内的身份证明原件及复印件、工作合同（或劳务合同聘用协 议、录用文牍、自主创业的工商登记）等证明正当工作的贵府的原件及复印件；   ③在上海市领有产权住房的，提交本东说念主、妃耦及子女最近 10 个职业日内的 《本市房屋查询结果证明》 （可通过上海市“一网通办 ”流派网站或“随申 办”APP“我的不动产”在线查询服务获取）；在本市承租公有住房的，提交《租 用居住公房凭证》；   ④在上海市 7 个中心城区及浦东新区有住房的，还应提供住房所在地的户     国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 口簿原件和复印件；       ⑤央求东说念主为用东说念主单元包租的，由用东说念主单元聚集提供央求表、单元营业执照、 入住东说念主员信息、工作合同，入住东说念主员住房贫乏证明等材料供审核。       b. 经验审核       上海城投置业经营在贵府收皆后 5 个职业日内对央求入住东说念主员提交的材料 完成审核，并按照市住房保障机构的要求，将央求东说念主员的干系数据输入划定的 数据信息系统后并进行住房核查。区住房保障机构按要求将住房核查情况反馈 给上海城投置业经营，上海城投置业经营根据住房核查信息，审核央求对象是 否适合住房面积准入条件；审核通过后方可文牍央求东说念主进入选房、签订租赁合 同并进行合同备案等历程。审核未通过的，由上海城投置业经营文牍央求东说念主审 核结果。       C. 供应模范       三东说念主以下家庭和只身东说念主士不错央求入住二居室及以下户型；二孩、三孩家 庭不错央求入住三居室及以下户型，一个家庭或只身东说念主士只可入住一套保障性 租赁住房。       （2）技俩招租安排       A. 多渠说念导客模式       上海城投置业经营在江湾社区、光华社区运营爬坡期内渐渐形成了多渠说念 的导客模式，招租渠说念包括企业合作渠说念、传统线上线下渠说念、新媒体渠说念和 自有渠说念，招租面目包括房间样板展示、告白宣传、制定促销决策等，招租渠 说念和招租方式的种种化为技俩的稳定运营奠定了基础。       具体招租面目如下：             表 14-3：江湾社区、光华社区各渠说念招租具体情况                                招租套数占     房钱收入占     招租渠说念          具体面目                           房钱订价基准6                                  比         比5     企业合作    面向优质企业客户过火职工           38%    36%    备案价 9 折     系指江湾社区、光华社区项自在户月房钱单价占社区整个月房钱收入的比例。     系指截止 2023 年 6 月 30 日江湾社区、光华社区的订价基准。跟着江湾社区、光华社区运营进入稳定阶       国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                                              招租套数占      房钱收入占        招租渠说念               具体面目                                    房钱订价基准6                                                比          比5                    进行招租       传统线上渠        主要包括贝壳找房、58、安         说念          居客等                    分销代理、写字楼/园区/社       传统线下渠                    区周边地推、商超/地铁告白               25%        26%         备案价 95 折         说念                    及阵脚包装等                    SEM（搜索引擎营销）、微         新媒体        信一又友圈定投、小红书/抖音               8%          8%         备案价 95 折                    企业号以过火他线上平台                    签约田户老带新、宽庭荟会        自有渠说念                                    7%          7%         备案价 95 折                    员保举                     整个                         100%       100%           -         B. 日常蓄客过程中提前锁定客源         日常蓄客过程中，在田户初步明确签约意向且适合准入条件时，将由运营       治理机构交流田户在随申办平台中进行登记并进入轮候。在出现可出租房源时，       上海城投置业经营将按照轮候名单挨次致电进行看房、意向说明、选房、签约。         C. 充分挖掘优质企业，加强企业合作招租         江湾社区、光华社区开业前通过企业合作渠说念进行田户，该渠说念是上海城       投置业经营招租安排中重要的一环。在企业合作招租渠说念下，由上海城投置业       经营与优质企业客户进行洽谈并签署合作协议，约定扣头优惠。企业合作渠说念       引入的优质企业过火职工均需得志准入要求，干系签约、入住历程与其他渠说念       保持一致。企业合作渠说念引入的个东说念主田户也平直与技俩公司签订租赁合同并支       付房钱。截止 2023 年 6 月 30 日，江湾社区、光华社区通过企业合作渠说念引入       的田户较为分散，前十大合作企业引入的田户面积占比为 14.19%。               表 14-4：江湾社区、光华社区前十大合作企业引入田户情况                                                                   单元：m2、万元 序   合作企业名    田户                面积占     房钱收     收入占     租约期                       是否关                    租赁面积                                          合作企业所属行业 号     称      数目                 比       入       比       限                         联方                                                                  软件及信息本事服                                                                  务业       段，运营治理机构后续将根据市场情况上调各渠说念房钱订价。           国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 序    合作企业名       田户                     面积占       房钱收           收入占       租约期                 是否关                           租赁面积                                                    合作企业所属行业 号      称         数目                      比         入             比         限                   联方                                                                                   软件及信息本事服                                                                                   务业                                                                                   软件及信息本事服                                                                                   务业       整个         374      14，211.70    14.19%    185.05         13.87%      /           /      /             经核查，租赁住房关联方合作企业渠说念引入的田户交易占比较小，田户满           足准入要求并签署租赁协议，订价具备合感性及公允性。上述渠说念交易安排符           合干系划定和交易安排，技俩公司已履行干系决策标准，对技俩稳定运营掂量           不会产生影响。                  表 14-5：江湾社区、光华社区关联方合作企业引入田户情况                                                                                    单元：m2、万元 关联方企        田户                    面积占         房钱收              收入占                            是否关                   租赁面积                                                   租约期限     合作企业所属行业  业数目        数目                     比           入                比                              联方                                                                                   建筑及房地产业、                                                                                      金融             通过企业合作渠说念，两个技俩在开业后引入了充足的优质企业职工田户。           畴昔上海城投置业经营将依托上海城投集团资源，不竭加强企业合作渠说念的招           租，保障技俩的稳定运营。             除企业合作渠说念外，上海城投置业经营的招租渠说念还包括传统线上及线下           渠说念、新媒体渠说念及自有渠说念，能够竣事对区域内宗旨客群较为全面的遮掩。             （3）房钱价钱的确定及治愈机制             就技俩房钱订价和治愈层面，在适合《上海市保障性租赁住房租赁治理办           法（试行）》要求的基础上，江湾社区技俩于 2022 年 3 月 1 日完成了保障性租           赁住房的认定，并于 2022 年 11 月 17 日完成了初度技俩租赁价钱备案，截止定           价时点 2022 年 8 月，江湾社区技俩住房平均租赁价钱（即备案价钱）为 141.1 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 元/月/m2（建筑面积），同地段同品性市场租赁住房房钱 156.8 元/月/m2，即江湾 社区技俩按照备案房钱低于同地段同品性市场租赁住房房钱九折的水平进行租 金备案。   在后续经营期内，基础设施技俩将按年度治愈备案价钱：   A. 根据上海市房管局监测的同地段市场房钱以及 5%房钱涨幅以内制定调 价决策，并报送杨浦区房管局审核备案；   B. 上述决策经杨浦区房管局核定，并根据核定决策发布房钱治愈批复；   C. 根据杨浦区房管局房钱治愈批复，对新签订租赁合同或合同到期续签的， 按治愈后的房钱执行；租赁合同期内的，房钱不作治愈。   （4）租赁合同签署   A. 签署方式   对于存在房源央求需求的个东说念主田户，可平直于上海“随申办”平台发起央求， 由平台系统进行统一审核。随申办为上海市政务一网通平台，属于上海市民政 务办理的主要渠说念之一，田户通过随申办线上央求房源的方式十分方便。   对于部分需提交线下材料的田户，上海城投置业经营亦通畅了线下央求通 说念，由社区将干系材料扫描后上传到政府保租房系统进行审核。在田户信息经 过系统审核适合准入条件之后，可在随申办系统中进行电子签约，通盘历程基 本可竣事全程线上操作，对于存在租赁需求的意向田户可竣事快速锁定和签约， 举座签约历程的便利性较高。   B. 租赁合同备案   用户在随申办完成租房合同签约后，系统同期完成备案，备案主要内容包 括田户信息、租赁期限和租赁价钱等。完成备案后，将取得《上海市住房租赁 合同备案文牍书》。   C. 租赁合同主要约定事项   租赁合同主要约定了租赁住房的使用、用途、用度模范及支付、权利与义 务、托付与交还、背约责任等。目下租赁住房房钱支付模式主要为“押一付三 （季付）”，配套交易的房钱支付模式为押三付三。房钱支付时间领受预支房钱 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 的方式。   （5）基础设施技俩的物业治理   上海城驰礼聘上海城投置业经营为基础设施技俩提供物业治理服务，上海 城投置业经营是上海城投控股股份有限公司（以下简称“上海城投控股股份”） 的全资控股子公司。上海城驰与上海城投置业经营签署了签署物业协议，上海 城投置业经营提供的服务包括但不限于秩序爱戴、日常维修巡检、公区环境保 洁等。   （6）房钱收入治理   A. 支付方式   田户可通过城投宽庭 APP、微信或支付宝进行支付，或通过门店 POS 机刷 卡支付，亦可通过银行汇款或使用现款支付。本基金设立后，以上收款方式不 变，技俩公司的银行账户将变更为监管账户。   B. 落伍处理   对于未按时缴纳或未足额缴纳当期房钱的田户，上海城投置业经营将通过 城投宽庭 APP、社区微信或电话等面目指示田户行将落伍。对于跨越合同约定 的最晚应付房钱日 3 天仍未缴纳的田户，上海城投置业经营将根据合同条件约 定，以冻结门锁等方式对田户进行清退。   C. 押金退还   对于房钱和押金退还，田户央求退租后，门店管家需稽查房间内设施是否 有损坏、卫生是否适合要求、田户结清欠款或欠款对应押金满盈抵扣后，两边 填写房间托付说明书并署名说明，由干系东说念主员按照里面审批历程审核后，完成 房钱及押金的退款。   （7）退租治理及退租历程   A. 退租历程及连络机制   针对退租历程，将根据租赁合同约定，由居民提前一个月进行书面央求， 即可无责澌灭合同并给予退还押金；上海城投置业经营在收到居民退租央求时， 即在预退房源表进行登记，由社区参谋人磋商储备客户进行预约，若客户故意向 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 则缴纳定金，同期作念好两份合同的时间连络。   客源轮候是上海“随申办”平台中针对某一户型房源紧缺而意向田户东说念主数较 多的情况确立的缓释机制。若某一户型暂无可出租房源，有针对该户型租房意 向市民可在系统平台中提交轮候央求。目下在随申办 APP 系统中主要户型已进 入轮候阶段，在轮候户型出现预退房源时，上海城投置业经营将按照轮候挨次 致电进行看房、意向说明、选房、签约，以精熟程周期约一周傍边。   对于暂未进入轮候的房源，上海城投置业经营通过线上线下及新媒体推广、 引入销售团队等方式，形成多渠说念导客模式，提前锁定意向田户。日常蓄客过 程中，在田户初步明确签约意向且适合准入条件时，将由上海城投置业经营沟 通田户在随申办平台中进行登记并进入轮候。在出现预退房源时，上海城投置 业经营将按照轮候名单挨次致电进行看房、意向说明、选房、签约。   截止 2023 年 11 月 20 日，随申办 APP 系统中江湾社区轮候东说念主数共计 656 东说念主，光华社区轮候东说念主数共计 593 东说念主。   B. 退租背约金   在租赁期限内，如田户提前退租，需根据租赁合同的约定提前一个月书面 文牍上海城投置业经营。对于田户未根据租赁合同约定的情况提前澌灭合同、 半途私行退租或落伍未返还房屋的，由背约田户按照背约天数房钱的 2 倍朝上 海城投置业经营支付背约金。日房钱的策动公式为：（月房钱×12）÷365。   （8）空置期续约安排   江湾社区、光华社区形成了纯属且高效的空置期连络机制，在轮候户型出 现预退房源时，运营治理机构上海城投置业经营将按照“随申办”平台轮候挨次 致电意向田户进行看房、意向说明、选房、签约。具体而言，上海城投置业经 营将于田户租约到期前一个月与田户说明续租意愿，如田户说明退租，运营管 理机构即在随申办系统中根据该房源的轮候挨次一一致电，说明意向看房主说念主员。 在原田户退租后，上海城投置业经营将对房间进行清扫，举座时间约为 3 天。 在房间完成清扫并达到可出租状态后，意向田户即可上门看房，在说明租住后 即可提交央求材料并签约，举座签约时间约为 1-2 天。上述历程周期约为一周 傍边。            国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                       表 14-6：技俩房源退租后空置期续约安排                             原田户                    新田户                    由上海城投置业经营提前一个月与租                                           上海城投置业经营在原田户说明掂量退      原田户退租央求       户说明续租意愿；田户也可根据租赁                                           租时间后，同步根据随申办轮候挨次逐      日（T-30 日）     合同约定，提前一个月书面文牍上海                                             一致电意向田户，说明看房时间                      城投置业经营澌灭租赁合同      原田户退租日（T                           原田户退租            上海城投置业经营对房间进行清扫      日）      新田户看房日                               上海城投置业经营根据此前与意向田户                              /      （T+3 日）                              交流情况，安排看房并说明租住意向      下位新田户看房                              如上一意向田户弃取不签约，则由上海      日（如有，T+6                /            城投置业经营根据轮候挨次不竭致电下      日）                                   一位意向田户并安排看房                                           意向田户说明租住后，需提交央求材      签约日（T+7                              /            料，由上海城投置业经营对其进行准入      日）                                           核查，核查完成后即可签约入住              （9）现有租赁合同的约定事项                          表 14-7：现有租赁合同约定事项 技俩                   租赁住房                            交易                                          约定治愈。 用度标   期限内，未经两边协商一致，技俩公司不得片面                                          之和。  准    治愈房钱模范。                                          内，田户无需向技俩公司支付房钱，但须按合同                                          约定支付物业治理费以过火他用度。 支付安  排       向技俩公司支付该房屋下一周期的房钱。                 的 25 日前向技俩公司支付下一周期的房钱。       合同前已设定典质。                          （非技俩公司的原因除外）。       用，并在租赁期间严格效力国度和上海市对于住房             行的业务经营和其他一切步履、行动，都须遵       租赁、物业治理、保障性租赁住房治理的法律法              守、效力及适合中国法律、法则及政府磋商部门       规、政策划定，以及该房屋所在物业治理区域的管             颁布的指示、规章和合同约定以及技俩公司的各 权利和   理规约或临时治理规约，并保证其他居住使用东说念主遵             项规章轨制、治理要求、文牍文献等。若有违  义务   守合同过火附件的各项约定。                      反，技俩公司有权保留对其在经济及/或名誉等方       位、可使用范围、现有的装修、附庸设施、拓荒状             3、田户保证在该房屋内进行经营行动前，需私费       况等磋商事项，由两边在合同附件中加以列明，作             向磋商政府部门央求及取得任何因其经营所必需       为技俩公司托付该房屋和合同拒绝时田户返还该房             的执照、批准、玩忽可证，田户必须在各项证照       屋的验收依据。                            取得后，方能郑重经营，并必须确保该等执照、            物业治理费由运营治理机构收取。        国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 技俩               租赁住房                            交易       养护，保证该房屋过火附庸设施、拓荒处于正常的         取得证照或证照不全引起的任何法律责任及损失       可使用和安全的状态。技俩公司应在稽查养护前 3        均由田户自行承担，技俩公司概不负责。       日文牍田户。稽查养护时，田户应赐与配合。技俩         4、若田户在该房屋外设立告白瑰丽的，应预先征       公司应减少对田户使用该房屋的影响。              得技俩公司的书面同意。需向政府干系部门报批       有损坏或故障时，应实时文牍技俩公司确立；技俩         告瑰丽的安设和使用不得毁伤和损害建筑外立面       公司应在接到田户文牍后的 3 日内进行维修或录用       和他东说念主权益，如有因此形成的毁伤和损害，则由       田户进行维修；技俩公司落伍不维修、也不录用租         田户无条件罢手使用、确立并赔偿损失。       户进行维修的，田户可代为维修，用度由技俩公司         5、在签订合同期，田户已对该房屋的权属、现场       承担。                            景况、附庸设施、周边环境、交通流量、杂音污       属设施、拓荒，因田户使用欠妥或分歧理使用，致         行承担因此可能对日后经营步履形成影响的系数       使该房屋过火附庸设施、拓荒损坏或发生故障的，         交易风险。田户不得以经营环境、交易风险等为       田户应负责确立；田户不维修的，技俩公司可代为         由向技俩公司提议要求减免房钱或澌灭合同的要       维修，用度由田户承担。                    求。       订本合同期，在本合同附件中列明；如在本合同附       件中未约定的，则应预先征得技俩公司的书面同       意。按划定须向磋商部门报批的，则应由技俩公司       报请磋商部门批准后，方可进行。田户另需装修或       者增设的附庸设施和拓荒的包摄、维修责任及合同       拒绝后的处置，由两边在合同附件中约定。                                      修、养护责任，致使房屋损坏，形成田户财产损                                      失或东说念主身伤害的，技俩公司应赔偿因此给田户造                                      成的平直损失，但田户应当正常支付房钱过火他       典质，形成田户损失的，技俩公司应负责赔偿。                                      田户按合同约定应当支付的用度。       修、养护责任，致使房屋过火附庸设施、拓荒损                                      日，田户应按日房钱的 3 倍向技俩公司支付背约       坏，形成田户过火他居住使用东说念主财产损失或东说念主身损                                      金；落伍跨越 30 天，技俩公司有权澌灭合同并追       害的，技俩公司应承担赔偿责任。                                      究田户的背约责任。       书面同意的范围私行装修房屋或者增设附庸设施、                                      司书面同意的范围和要求装修房屋，技俩公司有       拓荒的，以及私行变动房屋建筑主体和承重结构                                      权要求田户限期恢回复状并自行背负用度，田户       的，技俩公司有权要求田户回复房屋原状并赔偿损                                      应当按背约步履发生时日房钱的 3 倍向技俩公司支 背约责   失。                                      付背约金，直至田户在技俩公司限制的时间内恢  任    4、租赁期间，非合同约定的情况，技俩公司提前解                                      回复状；田户未在技俩公司要求的期限内完成整       除合同的，应与田户协商一致，并按提前收回天数                                      改的，除向技俩公司支付前述背约金外，每落伍       的房钱的 2 倍向田户支付背约金。若背约金不足抵                                      一日则田户应按整改限制期限届满的次日日房钱       付田户损失的，技俩公司还应负责赔偿。未与田户                                      的 3 倍向技俩公司支付背约金，若背约金不足抵付       协商一致的，技俩公司不得提前收回该房屋。日租                                      技俩公司损失的，田户还应负责赔偿，落伍跨越       金的策动公式为： （月房钱×12）÷365。                                      责任，同期保证金不予退还。       租或落伍未返还房屋的，田户应按提前退租或落伍       未返还天数的房钱的 2 倍向技俩公司支付背约金。                                      司，每落伍一日则田户应当按约定返还日的日租       若背约金不足抵付技俩公司损失的，田户还应负责                                      金的 2 倍向技俩公司支付落伍返还背约金，直至租       赔偿。日房钱的策动公式为：  （月房钱×12）÷365。                                      户完成该房屋的返还；此外，田户还应赔偿技俩                                      公司因此而遭受的一切损失。       国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 技俩              租赁住房                            交易                                     司除可依据合同划定提前拒绝合同外，还可采取                                     下列一项或多项措施：                                     （1）自落伍之日起，要求田户就其犹豫支付之应                                     付款项支付滞纳金，其中房钱保证金、物业治理                                     费之滞纳金按逐日 5%计收，其他用度之滞纳金按                                     逐日 5%计收。                                     （2）田户拖欠用度在技俩公司向其发出催款的书                                     面文牍后 15 日内仍未缴付的，技俩公司有权罢手                                     向该房屋供应水、电或通讯或采取其他正当的措                                     施、行动，直到田户前述的违背得到改正，且该                                     等权利的诈欺不影响技俩公司在此期间向田户收                                     取房钱和治理费的权利。技俩公司对因此产生的                                     一切用度（包括但不限于从头接驳水电等服务供                                     应的用度）及田户因此而蒙受的任何损害不承担                                     任何责任。                                     将其已注册在该房屋的种种文凭执照在合同约定                                     的期限内赐与刊出，并将上述刊出之证明提交项                                     目公司备案，每落伍一日，应按照其时合同届满                                     或提前拒绝之前临了一个月月房钱的 5%向技俩公                                     司支付背约金。                                     的，背约方还应当赔偿守约方之试验损失与约定                                     背约金之间的差额。      合同租赁期限届满，田户需不竭承租该房屋的，应                                     若田户未在合同划定的时限内提议对该房屋的续      于租赁期限届满前 30 日，向技俩公司提议续租书面                                     租，则在租期收尾前或提前收尾前的 6 个月内，项 续租   央求。经对居住使用东说念主从头进行经验审核，适合条                                     目公司有权偕同故意向租赁该房屋的客户在系数      件的不错续租，租赁两边应从头签订租赁合同；不                                     合理时间内观看该房屋，但应提前文牍田户      适合条件的，不得续租。      个月书面文牍技俩公司，两边互不承担责任。                                     非合同约定情形，未预先征得对方的同意，任何                                     一方不得私行澌灭或提前拒绝合同，不然应向守 退租   租或落伍未返还房屋的，田户应按提前退租或落伍                                     约方赔偿十分于背约步履发生时 3 个月房钱的背约      未返还天数的房钱的 2 倍向技俩公司支付背约金。                                     金。      若背约金不足抵付技俩公司损失的，田户还应负责      赔偿。         （10）扣头优惠取消对出租率稳定的影响分析         基于加强招租推广力度、普及社区去化速率的研讨，江湾社区、光华社区      在开业初期针对不同的招租渠说念，对签约田户采取了一定的房钱扣头优惠。在      进入运营稳如期后，江湾社区和光华社辨别别于 2023 年 7 月 31 日和 2023 年 7      月 12 日来源缓缓取消扣头行动，新签约房钱将不再执行九折和九五折的优惠。      基于基础设施技俩优胜的地舆位置，所在区域租赁住房技俩需求大于供给，且      技俩客群优质，收入水平较高和支付意愿较强；同期，基础设施技俩在执行的     国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 房钱水平实时对外公示，田户有明确知道和预期，掂量后续扣头优惠取消不会 对出租率产生实质不利影响。       A.资产所在区域供小于求，供需关系决定田户房钱单价承受意愿       江湾社区、光华社区所在区域优质租赁住宅技俩供给少，但所在区域产业 氛围浓厚，耕种资源充足，为技俩带来巨额租赁需求。需求大于供给的供需关 系下，田户欢欣承受一定的单价变化。同期，即使按备案价执行，单价水平仍 为同区域、同品性技俩单价 9 折，房钱水平仍具备较强竞争力。       a.需求端：区域产业快速发展，东说念主才加速集聚，租赁住房需求繁华       江湾社区、光华社区所处的杨浦区大创智重心功能区，所以五角场交易圈 为撑持、创智天下园区为重要载体，形成了以软件信息服务业、当代遐想、文 化创意和智谋医疗为主的当代服务业产业集聚区，产业发展及投资态势精好意思， 引颈带动效应显明。目下新江湾板块已经集聚了近 4，500 家企业。       同期，区域范围内，复旦大学、上海财经大学、同济大学等有名高等院校 林立，形成了精好意思的科创氛围，为区域带来巨额新增后生高知群体。同济大学 第一附庸中学、同济大学附庸新江湾城实验学校、复旦二附中、上海音乐学院 实验学校、复旦大学附庸小学、复旦科技园实验学校、上海财大附庸国安路小 学等充足的耕种资源亦提高了区域内租赁住房技俩的眩惑力。       此外，高达 280 米的尚浦领世双子塔 A 塔（11.5 万㎡）已经齐备，250 米 高的 B 塔（约 11.4 万㎡）将于 2025 年第一季度齐备，掂量畴昔能进一步为周边 租赁住房技俩带来巨额客源。       区域内充足的耕种资源、精好意思的产业氛围以及高端写字楼的齐备，为基础 设施技俩带来巨额租赁需求。       b.供应端：当前周边无保租房技俩入市，中枢区域保租房资源稀缺       截止 2023 年 11 月 20 日，在随申办平台发布8的保租房中，杨浦区仅有江  根据《上海市保障性租赁住房租赁治理办法（试行）》（沪住建表率联〔2022〕3 号）第十四条，依托市 政府“一网通办”流派网站和市住房租赁治理服务平台，鼓励保障性租赁住房可供应房源统一上平台发布， 市民提交央求材料、出租单元审核经验和住房保障机构核查住房情况统一上平台办理，租赁合同网签备案 统一上平台实施，为市民提供“一站式”保障性租赁住房租赁治理服务。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 湾社区、光华社区、共青 430 寓三个技俩，保租房供应极为稀缺。其中，共青 区周边无其他保租房技俩供应。      B.田户定位为年青高知群体，支付智商保障房钱单价承受智商      江湾社区、光华社区的市场定位为面向年青高知客群的高质地保租房技俩， 田户主要为本科及以上学历的年青东说念主群，且职业行业以科技、软件、金融、教 育为主，客源较为优质，支付智商较强，不错保障房钱单价承受智商。      田户行业散布方面，两个项自在户从事的行业以科技、软件及信息本事服 务、考虑及商务服务、金融、耕种、文化与体育为主，行业类型较为分散。其 中，从事科技行业的田户占比最大，整个为 20.37%。从细分行业来看，田户从 事的科技类企业包括互联网、半导体、东说念主工智能等多种类型，亦具有一定的分 散性。田户年事散布方面，江湾社区和光华社区 40 岁以下的田户占比达到了 华社区田户（含同住东说念主）的主要学历为本科和硕士，本科及以上学历的田户占 比达到了 90.77%，社区田户多数为高知群体。      C.房钱价钱实时对外公示，在租田户及列队意向田户对房钱单价有明说明 知和预期      针对在租田户，运营治理机构在社区前台等显明位置实时公示在执行房钱 水平；针对意向列队田户，在随申办轮候系统中，不错看到实时在执行房钱水 平。      同期，根据企业说明，技俩开业出租率爬坡阶段，针对有扣头优惠的田户， 会明确奉告田户，目下执行价钱为扣头优惠价，正常情形下会按备案价执行。      因此，针对在租和意向田户，对实时执行价钱均有明确知道，不会存在因 扣头策略治愈超出面目价钱预期而影响田户弃取的情况。      D.江湾社区、光华社区自扣头价取消后，出租率仍能保持稳定高水平，体 现市场田户对备案价房钱的接受程度较高      江湾社区自 2023 年 7 月 31 日来源缓缓取消扣头优惠行动，取消时点出租     国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 率为 89%，截止 2023 年 9 月 30 日租赁住房出租率为 91.70%；光华社区自 2023 年 7 月 12 日来源缓缓取消扣头优惠行动，取消时点出租率为 95%，扣头取消后 出租率举座稳定，截止 2023 年 9 月 30 日租赁住房出租率为 95.11%；       扣头优惠行动取消后，技俩出租率仍能保持稳定或呈现增长态势，标明市 场田户对备案价接受度较高。       江湾社区技俩自 2022 年 11 月起来源运营。该部分基础设施资产总建筑面 积为 110，327.38 平方米，其中租赁住房面积为 79，997.38 平方米，配套交易面积 为 3，154.11 平方米，车位 917 个。              表 14-8：江湾社区技俩资产自运营以来收益情况                                                       单元：万元                 类别                 2023 年 1-6 月       2022 年                营业收入                        1，997.49       20.82                净利润                        -3，550.62    -1，985.13        息税折旧及摊销前利润（EBITDA）9                  204.58      -392.09       江湾社区技俩于 2022 年 11 月来源运营，开业前江湾社区未产生营业收入， 但存在固定的治理用度等成本。2023 年 1-6 月为江湾社区的开业初期，出租率 尚未稳定，营业收入较小，同期开业初期营销用度较高，江湾社区 2022 年及       （二）光华社区技俩       上海城业已经就光华社区技俩于 2023 年 9 月 1 日取得《不动产权文凭》沪 （2023）杨字不动产权第 014313 号，正当享有光华社区技俩的不动产权，包 括房屋系数权过火占用范围内的国有建设用地使用权。  息税折旧及摊销前利润（EBITDA）=净利润+所得税+利息用度+固定资产折旧、油气资产折耗、坐褥性 生物资产折旧，下同。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）               表 14-9：光华社区技俩基本情况   技俩（资产）称号                            光华社区 所在地（明确到区县级）                         上海市杨浦区       行业                            租赁住房行业     产权文凭号              沪（2023）杨字不动产权第 014313 号     权利类型                 国有建设用地使用权/房屋系数权     权利性质                                出让     用地性质                           租赁住房（R4）     四至范围          东至淞沪路，西至戎辉苑，南至殷行路，北至扶苏路    建设内容和限制       地皮面积 19，084.90 平方米，建筑面积 59，114.95 平方米    地皮使用期限            2018 年 11 月 12 日起 2088 年 11 月 11 日止     开/齐备时间                     2019 年 12 月/2022 年 9 月  决算总投资（含税）                            9.45 亿元    运营来源时间                           2023 年 3 月   光华社区技俩坐落于上海市杨浦区学德路27弄，地皮使用权面积整个 为 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                  图 14-5：光华社区技俩区位    光华社区技俩与江湾社区技俩附进，均地处杨浦区新江湾城；距虹桥火车 站直线距离约 30.8 公里，距上海火车站直线距离约 12.6 公里，距浦东国际机场 直线距离约 42.7 公里。    光华社区技俩于 2022 年 10 月建成，技俩包含 1-3#租赁住宅楼兼配套交易 （位于 3#楼 1-2 层），1 个 KT 站，4 个 PT 站，1 个垃圾房，1 个门卫，1 个地下 车库（含民防）。    技俩宗大地积 19，084.90 平方米，总建筑面积 59，114.95 平方米，共计 1，234 套保障性租赁住房，可供出租面积 41，963.68 平方米，配套交易可出租面积 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                    图 14-6：光华社区技俩鸟瞰图   光华社区技俩共有可出租房间 1，234 间，其中一室户型为 25-36 平方米，共                表 14-10：光华社区房型类型散布                                占比  房型        面积（m2）     套数                           房钱水平                               （套数）  一室          25-36    1，119    90.68%   137.96 元/月/m2   3，060-5，047 元/月 一室二厅         54-66    115      9.32%    131.37 元/月/m2   6，250-9，339 元/月 整个/平均          /      1，234   100.00%   136.88 元/月/m2          /                    图 14-7：光华社区技俩户型图     一室        一室                一室二厅               一室二厅   光华社区技俩于 2022 年建成，物业品性精好意思，以精装模范托付，田户可 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 拎包入住。室内配置皆全，配备有空调、洗衣机、雪柜、开水器等家电设施， 以及床、床垫、餐桌、餐桌椅、衣柜等产品。同期筹划配置服务中心、影音会 议室，洗衣房、健身房、群众厨房、养育托管点等多元业态，为社区居民带来 更加丰富和方便的生计体验。                图 14-8：光华社区技俩实景图 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   光华社区技俩属于租赁住房行业，经营模式主要为通过自有保障性租赁住 房及配套交易租赁、泊车场经营等获取经营收入。   根据《国务院办公厅对于加速发展保障性租赁住房的意见（国办发 202122 号）》《上海市东说念主民政府办公厅印发的实施意见>的文牍》（沪府办规202112 号）和《上海市保障性租赁住房技俩 认定办法（试行）》（沪住建表率联20222 号）等干系文献，上海市杨浦区保障 性租赁住房职业指导小组办公室已核发《保障性租赁住房技俩认定书》（沪杨保 租认定〔2022〕005 号（总第 005 号）），认定光华社区技俩为保障性租赁住房。 基金治理东说念主和运营治理机构严格按照国度和上海市对于保障性租赁住房的政策 划定，以及《上海市保障性租赁住房租赁治理办法（试行）》对光华社区技俩进 走运营治理。   光华社区在适合《上海市保障性租赁住房租赁治理办法（试行）》要求的基 础上，于 2022 年 3 月 1 日完成了保障性租赁住房的认定，并于 2023 年 3 月 1 日 完成了初度技俩租赁价钱备案，截止订价时点 2022 年 8 月，光华社区技俩住房 平均租赁价钱（即备案价钱）为 145.1 元/月/m2（建筑面积），同地段同品性市 场租赁住房房钱 161.2 元/月/m2，即光华社区技俩按照备案房钱低于同地段同品 质市场租赁住房房钱九折的水平进行房钱备案。   光华社区经营及盈利模式同江湾社区，详见本招募说明书“第十四部分 基 础设施技俩基本情况”之“一、基础设施技俩概况及运营情况”之“（一）江湾社 区技俩”之“2、经营及盈利模式”。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    光华社区技俩自 2023 年 3 月起来源运营。该部分基础设施资产总建筑面积 为 59，114.95 平方米，其中租赁住房面积为 41，963.68 平方米，配套交易面积为           表 14-11：光华社区技俩资产自运营以来收益情况                                                单元：万元                类别                    2023 年 1-6 月               营业收入                              1，860.60               净利润                                   -246.54       息税折旧及摊销前利润（EBITDA）                            825.22    光华社区技俩于 2023 年 3 月来源运营，开业前光华社区未产生营业收入， 但存在固定的治理用度等成本。2023 年 1-6 月为光华社区的开业初期，出租率 尚未稳定，营业收入较小，同期开业初期营销用度较高，光华社区 2023 年 1-6 月净利润为负。 二、租赁住房行业情况    （一）行业主要政策过火对基础设施技俩运营的影响    从国度层面来看，中华东说念主民共和国住房和城乡建设部（以下简称“住建部”） 对发展保障性租赁住房职业进行组织协颐养督促指导，并会同磋商部门组织作念 好发展保障性租赁住房情况监测评价。国度发展转换委、财政部、当然资源部、 东说念主民银行、税务总局、金融监管总局、证监会等部门和单元进行政策调和、工 作连络，强化业务指导、调研督促职业等。    此外，各省级东说念主民政府对土产货区发展保障性租赁住房职业负总责，对城市 发展保障性租赁住房情况实施监测评价。市级东说念主民政府建立健全住房租赁治理 服务平台，对保障性租赁住房建设、出租和运营治理的全过程监督，强化工程 质地安全监管。各场所政府的发展和转换委员会、住房和城乡建设委员会、国 土资源局、筹划治理部门、开发办公室等干系职能部门负责对开发技俩建设实 履行政性审批及治理。   国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）       频年来，我国政府握住加大对租赁住房市场的培育和发展，对租赁市场的  援助力度握住加大，援助政策频出。国度层面出台的租赁住房行业主要政策如  下：                  表 14-12：世界租赁住房行业维持政策    时间            文献/会议                  主要内容                               提议群众租赁住房供应酬象主淌若城市中等偏下               《对于加速发展群众租赁                               收入住房贫乏家庭；房钱水平，由市、县东说念主民政               住房的指导意见》住房和                               府统筹研讨住房市场房钱水和睦供应酬象的支付               城乡建设部/国度发展改               革委/财政部/国土资源部/                               出租东说念主与承租东说念主应当签订书面租赁合同；只可用               东说念主民银行/国度税务总局/                               于承租东说念主自住，不得出借、转租或闲置，也不得                    银监会                               用于从事其他经营行动。               《群众租赁住房治理办      对群众租赁住房的央求与审核、轮候与配租、使               法》住房和城乡建设部      用与退出及法律责任作出明确划定。                               指出从 2014 年起，各地廉租住房（含购改租等方               《对于群众租赁住房和廉                               式筹集）建遐想划治愈并入群众租赁住房年度建               租住房并轨运行的文牍》               住房和城乡建设部/财政                               遐想划的在建技俩可不竭建设，建成后统一纳入                部/国度发展转换委                               群众租赁住房治理。                               提议要用三年的时间基本形成健全的住房租赁市               《对于加速培育和发展住                               场，同期明确了培育住房租赁机构、维持房地产                               开发企业租售并举、发展房地产投资相信基金                住房和城乡建设部                               （REITs）等多项维持渠说念。               《对于运用政府和社会资               本合作模式鼓励群众租赁               住房投资建设和运营治理     指出通过运用政府和社会本钱合作模式，缓缓建               源部/住房城乡建设部/东说念主    的新式群众租赁住房投资建设和运营治理模式。               民银行/国度税务总局/银                    监会                               指出各地区、各磋商部门要充分相识加速培育和               《对于加速培育和发展住                               发展住房租赁市场的重要道理，各地区要研究制                               定具体实施办法，落实职业责任，确保各项职业                 国务院办公厅                               有序鼓励。               《群众租赁住房资产治理                               对资产配置、资产使用、资产处置、资产财务管                               理、资产论述、监督治理作出明确划定。                  城乡建设部               《对于进一步表率发展公               租房的意见》住房和城乡     提议加速完善主要由配租型的公租房和配售型的               建设部/国度发展转换委/    共有产权住房组成的城镇住房保障体系。                财政部/当然资源部                               强调要高度疼爱保障性租赁住房建设，加速完善                               长租房政策，并要求地皮供应要向租赁住房建设                               设用地和企事迹单元自有闲置地皮建设租赁住房                               等。  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    时间            文献/会议                 主要内容              《中华东说念主民共和国国民经                               明确要加速培育和发展住房租赁市场，有用周转              济和社会发展第十四个五              年筹划和 2035 年远景目                               给，完善长租房政策。              标纲目》国度发展转换委                               明确要求治理好大城市住房凸起问题，通过增多                               地皮供应、安排专项资金、聚集建设等办法，切                               实增多保障性租赁住房供给，尽最大努力匡助新                               市民、后生东说念主等缓解住房贫乏。                               要求北京、上海、广州、深圳等 40 个城市纵欲发              保障性租赁住房职业闲谈                   会                               住房贫乏问题列入重要议事日程。                               第一次明确了国度层面的住房保障体系，即公租              《对于加速发展保障性租                               房、保障性租赁住房和共有产权房三类，从基础                               轨制、地皮、金融、税收、审批等角度为保障性                  公厅                               租赁住房的发展提供了重要政策维持。              《对于进一步作念好基础设                               明确将保障性租赁住房纳入公募 REITs 试点范              施规模不动产投资相信基              金（REITs）试点职业的                               障性租赁住房技俩。              文牍》国度发展转换委                               为进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融              《对于银行保障机构维持                               维持，提议意见，包括：施展种种机构上风，进              保障性租赁住房发展的指              导意见》银保监会/住房                               求特色，提供针对性金融产品和服务；建立完善                和城乡建设部                               维持保障性租赁住房发展的里面机制等。              《中央财政城镇保障性安      补助资金维持范围包括租赁住房保障。主要用于              居工程补助资金治理办       维持公租房、保障性租赁住房等租赁住房的筹              法》财政部/住房城乡建      集，向适合条件的在市场租赁住房的城镇住房保                  设部           障对象披发租赁补贴等干系支拨。                               加强住房供应保障。以东说念主口净流入的大城市为重                               点，扩大保障性租赁住房供给，着力治理适合条                               件的新市民、后生东说念主等群体住房贫乏问题。保障                               性租赁住房主要利用农村集体经营性建设用地、              《2022 年新式城镇化和                               企事迹单元自有闲置地皮、产业园区配套用地和                               存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用                国度发展转换委                               地建设。提高住宅用地中保障性租赁住房用地比                               例，单列租赁住房用地供应计划，主要安排在产                               业园区及周边、轨说念交通站点隔邻、城市重心建                               设片区等区域。                               保障性租赁住房刊行基础设施 REITs，故意于盘              《对于表率作念好保障性租      活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房              赁住房试点刊行基础设施      技俩建设，促进形成投融资良性轮回；故意于更              规模不动产投资相信基金      好眩惑社会本钱参与，拓宽保障性租赁住房建设              （REITs）磋商职业的通    资金来源；故意于加速建立多主体供给、多渠说念              知》证监会/国度发展改      保障、租购并举住房轨制，推动竣事全体东说念主民住                     革委        有所居；故意于防守化解要紧风险，保持房地产                               市场稳定健康发展。  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      时间           文献/会议              主要内容                            围绕住房租赁供给侧结构性转换标的，以交易可                            持续性为基本前提，重心维持自持物业的专科                            化、限制化住房租赁企业发展，为租赁住房的投              《对于金融维持住房租赁                            资、开发、运营和治理提供多元化、多档次、全              市场发展的意见（征求意              见稿）》东说念主民银行、银保                            体新建、改建永远租赁住房，周转存量房屋，有                  监会                            效增多保障性和交易性租赁性住房金融维持，有                            助于治理大城市新市民、后生东说念主等群体住房问                            题。      目下，我国房地产轨制的中枢政策是多主体供应、多渠说念保障、租购并举 的住房供应体系，其中纵欲发展住房租赁市场是这一中枢政策的重要组成部分。 部分重心城市已出台的保障性租赁住房政策要点如下表所示：              表 14-13：世界重心城市保障性租赁住房维持政策 城市           政策                    要点                      年东说念主等，重心保障城市运行服务保障东说念主员、新毕业大学生等群                      体；           《北京市对于加速   2、房钱模范：保障性租赁住房技俩房钱应当低于同地段同品性 北京        发展保障性租赁住   市场租赁住房房钱水平。其中，利用企事迹单元自有地皮建设的            房的实施决策》   保障性租赁住房，应在同地段同品性市场租赁住房房钱的九折以                      下订价；                      置多居室等其他种类户型。                      职业，且有住房贫乏（东说念主均住房建筑面积低于 15 平方米）；           《对于加速发展本 上海        市保障性租赁住房                      九折以下，后续调价时，年涨幅最高 5%；            的实施意见》                      配置三居室等大户型。           《对于既有非居住   1、保障对象：面向本市的新市民、后生东说念主等群体；           房屋改造保障性租   2、房钱模范：房钱模范按照干系划定执行，年度房钱涨幅不超 深圳           赁住房的文牍（试   过 5%；              行）》     3、户型模范：以不跨越 70 平方米的小户型为主。                      群体；           《广州市保障性租 广州        赁住房技俩认定办                      不高于同地段同品性市场租赁住房房钱同期涨幅，且不跨越              法》     国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）  城市             政策                       要点              《成都市东说念主民政府   2、房钱模范：在区域内无房且未享受其他住房保障的，房钱标              办公厅对于加速发   准为市场房钱的 90%；  成都              展保障性租赁住房   3、户型模范：以建筑面积不跨越 70 平方米的小户型为主，最大               的实施意见》    不跨越 90 平方米，其中 70 平方米以内户型建筑面积占比原则上                         不低于 80%。                         应；              《杭州市加速发展  杭州          保障性租赁住房实                施决策》                         建筑面积模范为 20-45 平方米，且该类户型不得少于 80%，一般                         不跨越 50 平方米。              《南京市发展保障   等群体；  南京          性租赁住房实施办   2、房钱模范：按不高于市场化租赁住房评估房钱的九折确定，                 法》      房钱年度涨幅不得跨越 5%；              《武汉市东说念主民政府                         后生东说念主，以及适合土产货东说念主才租赁房承租条件的对象；              对于加速发展保障  武汉                     2、房钱模范：按不高于同地段同品性市场租赁住房房钱的 85%              性租赁住房的实施                         确定；                 意见》              《苏州市发展保障                         后生东说念主，以及适合土产货东说念主才租赁房承租条件的对象；  苏州          性租赁住房实施办               法（试行）》                         金。              《重庆市东说念主民政府   1、保障对象：无房的新市民、后生东说念主等群体供应；              办公厅对于加速发   2、房钱模范：低于同地段同品性市场租赁住房模范，年涨幅不  重庆              展保障性租赁住房   跨越 5%；               的实施意见》    3、户型模范：建筑面积不跨越 70 平方米的小户型为主。         上海市层面出台的租赁住房行业主要政策如下：                      表 14-14：上海市租赁住房行业维持政策    时间                 文献/会议                   主要内容                《对于加速培育和发展本市住房                                      提议要建立购租并举的住房体系建设，得志市                                      场多档次需求，并以政府为主提供基本保障。                     府办公厅                《对于加速培育和发展本市住房                  上海市筹划和当然资源局                《上海市发展群众租赁住房的实                                      明确了保障性租赁住房的建设念念路、治理部                施意见》上海市住房城乡建设管                                      门、运营机构和发展筹划，并饱读动多渠说念筹集                                      房源，同期表率了供应治理轨制和健全租赁管                展转换委/上海市筹划资源局/上海                                      理机制。                  市财政局/上海市税务局     国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    时间               文献/会议                   主要内容                                     明确了奖补资金央求条件、央求标准、央求材               《上海市 2021 年度中央财政维持    料、奖补模范和绩效考核。对新建租赁住房项               住房租赁市场发展试点资金使用        目，“非转租”技俩提供一次性补助，分别对住               计划决策》上海市房屋治理局办        房租赁企业贷款贴息，住房租赁信息化建设，                        公室           与构建住房租赁体系干系的基础性职业按划定                                     提供补助。                                     提议包括筹划和地皮、财税、水电气价钱、金               《对于加速发展本市保障性租赁        融、国资、配套群众服务在内六大具体维持政                    府办公厅             进，建设平台，表率治理，落实责任，严格考                                     核。                                     明确本市行政区域内，通过永远租赁、受托经               《上海市租房租赁交易资金监管                                     营等非自持方式筹措存量住房，从事住房租赁                                     业务的轻资产住房租赁经营机构，其住房租赁                治理局/银保监会上海监管局                                     交易资金的监督治理。               《对于本市非居住用地建设保障        本市非居住用地上新建、改建的保障性租赁住               性租赁住房水电气、有线电视执        房，取得保障性租赁住房技俩认定书后，用               行居民价钱的文牍》上海市发展        水、用电、用气、有线电视价钱按照居民模范                   和转换委员会            执行。               《上海市保障性租赁住房技俩认               定办法（试行）》上海市住房和        明确种种型技俩央求认定保障性租赁住房的办               城乡建设治理委员会/上海市房屋       法。                     治理局                                     明确供应和准入治理（供应条件、准入条件、               《上海市保障性租赁住房租赁管        配租规则、供应模范、经验审核），房钱、租               理办法（试行）》上海市住房和        期和使用治理（租赁价钱、房钱支付、租赁期               城乡建设治理委员会/上海市房屋       限、使用治理），观看稽查措施和数字化转型                     治理局             治理，进一步完善了保障性租赁住房上市和管                                     理的细目。                                     积极鼓励本市保障性租赁住房建设，指导本市                                     保障性租赁住房筹划地皮治理职业。政策要求               《对于本市保障性租赁住房筹划                                     积极鼓励本市保障性租赁住房建设，指导本市                                     保障性租赁住房筹划地皮治理职业。明确筹划                    然资源局                                     编制治理、地皮供应治理、建设筹划治理、不                                     动产登记治理、运营治理要求。                                     促进租赁两边建立稳定的租赁关系，推动形成               《上海市住房租赁条例》上海市        治理有序、服务表率的住房租赁体系，加速建                   房屋治理局             立多主体供给、多渠说念保障、租购并举的住房                                     轨制，得志居民多档次的居住需求。         （二）行业发展情况和畴昔发展趋势         作为房地产长效机制的重要组成部分，租赁住房市场每一步发展都受到极    大关怀。从政策来看，我国住房租赁行业发展分为以下三个阶段： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （1）发展起步阶段（2014 年以前） 发展水平有限等因素，我国住房租赁市场发展缓慢，城市居民以租赁公房为主。 郑重出台。1998 年来源全面罢手什物分房的转换以后，我国住房租赁市场缓缓 发展，但举座发展仍较为缓慢。这一阶段，政策重心以廉租房和公租房这类政 策性租赁住房为主，关怀治理低收入家庭的住房问题。   （2）快速发展阶段（2015—2019 年） 国住房租赁市场快速发展。根据国度统计局数据，2015 年以来，我国城镇化率 平均每年提高妙 1 个百分点，2019 年城镇化率达到 62.7%。与此同期，世界流 动东说念主口限制跨越 2.5 亿东说念主，高校毕业生限制屡创新高，城市住房租赁需求呈现快 速增长的趋势。与此同期，持续上升的房价让购买住房的门槛握住提高，越来 越多的城镇居民只可通过租赁住房治理居住需求。这一阶段，住房租赁市场开 始受到国度疼爱，干系政策加速出台，“租购并举”的住房轨制缓缓确立。 并举”确立为我国住房轨制转换的主要标的。而后，政策端鼓励住房租赁市场发 展的步履显明加速。2019 年底，中央经济职业会议五年内第四次将发展租赁住 房确定为职业重心，突显了住房租赁市场在我国住房体系中的重要塞位。   （3）高质地发展阶段（2020 年于今） 现。根据《中华东说念主民共和国 2021 年国民经济和社会发展统计公报》数据， 新高，带动城市住房租赁需求快速增长。与此同期，大城市新市民、后生东说念主普 遍濒临“租房难、租房贵”等问题，小户型、低房钱房源供给相对不足，租赁市 场供求结构性矛盾渐渐突显。这一阶段，政策以保障性租赁住房为抓手，重心 治理住房租赁市场结构性问题。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （1）长租房规模   在长租公寓市场，国企的入场不仅故意于存量资产的周转、扩大了市场的 供给，更重要的是不错在品性、运营等方面确立行业标杆，诱惑市场良性竞争， 促进市场表率发展，同期不错作为政府勾搭市场的信息纽带，更全面地获取市 场动态，以便作念出最优决策。   房地产类国企入局长租公寓有其先天上风，一方面，房地产类国企以自有 物业等重资产运营为基础资产，更加契合长租公寓长周期的运营模式；另一方 面，房企的供应链平台不错平直对接公寓的改造、装修和遐想等等，高低游资 源的整合故意于省俭开发成本。再者，自持资产在资产证券化等融资渠说念上具 有实足上风，而信用天赋精好意思、运行相对稳健的国企在融资方面也更容易得回 金融机构的维持。   （2）政策性住房规模   各场所政府是当地发展保租房、促进治理群体住房贫乏问题的负责主体。 而国企作为政府实施宏不雅政策计划和辅助市场调度与资源分配的一类经济组织， 在参与市场化长租公寓的同期，亦然建设政策性住房的主力军，在发展保障性 住房，尤其是建设及运营保租房的过程中担当着举足轻重的变装。 的实施意见》，明确了对租赁运营商、房源信息发布、租赁合同备案等方面的管 理。跟着监管介入和经营合规化，通盘行业形成了正向轮回，越来越多正规机 构不错得到充足的空间去发展。包括上海城投集团等国有企业积极进攻租赁市 场，在周转存量地皮资源、增多租赁住房供给、稳定租赁市场等方面起诱惑作 用。掂量畴昔较长一段时间内，租赁住房用地拿地企业依旧以国企为主。   同期，从租赁住房用地供应情况来看，上海住房租赁市场的发展一直处于 世界住房租赁市场的发展的前线。据克而瑞租售数据统计，自 2017 年 7 月至 租赁用地成交量累计值已达 329 幅，总建筑面积约 1，685.10 万平方米，其中上 海、杭州、南京 3 城租赁地块成交量排行前 3，共计 248 块，占比 75.38%。上 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 海共计出让 138 幅租赁用地，总体量超 872 万平方米。在政策纵欲维持、参与 主体种种化、市场持续扩容等多重因素的加持下，上海市租赁住房市场依然享 有繁多发展空间。 （国办发202122 号）（以下简称“22 号文”），明确了“以公租房、保障性租赁住 房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。其中，公租房主要面对低保、低收 入住房贫乏家庭，各地精深有收入线门槛。共有产权住房主要面向有一定经济 承受智商但无力承担商品住房的户籍东说念主口。 治理适合条件的新市民、后生东说念主等群体的住房贫乏问题，以建筑面积不跨越 70 平方的小户型为主，房钱低于同地段同品性市场租赁住房房钱”。与同为租赁型 的公租房由政府主导投资建设不同，保障性租赁住房参与主体和筹建来源丰富， 其由政府给予地皮、财税、金融等政策维持，充分施展市场机制作用，诱惑多 主体投资、多渠说念供给。因具有保障及群众的属性，公租房和保障性租赁住房 也被统称为政策性租赁住房。      表 14-15：公租房、保障性租赁住房和共有产权住房的主要相反                 政策性租赁住房 对比                                      共有产权住房           公租房            保障性租赁住房                                        匡助有一定经济实                      治理东说念主口净流入的重心城      治理城镇住房和收入双困家                      力，买不起屋子的 目的                   市，主淌若大中城市的新市      庭的住房问题。                           居民能够尽快改善                      民和后生东说念主的住房问题。                                        居住条件。                      属于普惠性群众服务，由政                      府提供维持政策诱惑市场主                      体参与。      属于国度基本群众服务，由    主要利用集体经营性建设用      政府开展干系职业。通过新    地、企事迹单元自有闲置土 运行                                     政府主导，诱惑市      建、改建、收购、在市场上    地、产业园区配套用地和存 机制                                     场主体运作。      永远租赁住房等方式多渠说念    量闲置房屋建设，适当利用      筹集房源。           新供应国有建设用地建设；                      允许对闲置和低效利用的非                      居住存量房屋改建为保障性                      租赁住房。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                  政策性租赁住房 对比                                         共有产权住房            公租房             保障性租赁住房       以 40 平方米为主，单套建筑 户型                      以不跨越 70 平方米的小户型   无统一划定，一般       面积要严格抑遏在 60 平方米 面积                      为主。               在 90 平方米以内。       以下。       按照略低于同地段住房市场       房钱水平的原则，确定土产货                                           实行政府指导价， 供给    区的群众租赁住房房钱标       房钱低于同地段、同品性市                                           根据不同筹建方式 方式    准；                场租赁住房房钱。                                           确定。       坚持什物保障与租赁补贴并       举。                                           有一定购买智商的 配租    城镇中等偏下及以下收入住      东说念主口净流入大城市适合条件                                           中低收入住房贫乏 对象    房贫乏家庭。            的新市民、后生东说念主等群体。                                           家庭。      根据《“十四五”群众服务筹划》和 2022 年 1 月召开的世界住房和城乡建设 职业会议，2022 年，要鼓励住房供给侧结构性转换。坚持租购并举，多主体供 给、多渠说念保障，优化住房供应结构，以东说念主口净流入的大城市为重心，不竭大 力发展保障性租赁住房。根据住建部公布数据，“十四五”期间，世界 40 个重心 城市初步计划新增保障性租赁住房 650 万套/间。其中，2021 年重心 40 城已筹 集保障性租赁住房 94.2 万套/间，逾额完成 2021 年的年度计划（93 万套/间）； 年度计划（240 万套/间）的 98.8%。保障性租赁住房的筹建职业稳步鼓励，从 目下各地公布的供应计划来看，“十四五”筹划的供给宗旨如期完成的可能性极 大。      截止 2022 年底，上海市保障性租赁住房已累计建设筹措 38.5 万套/间，达 “十四五”期末筹划量的 64%；累计供应 22 万套/间，达“十四五”期末筹划量的 划新增建设筹措 7.5 万套/间，干系任务方针已经剖析落实到各区。前期建设筹 措的保障性租赁住房技俩已缓缓进入供应阶段，掂量全年新增供应量在数万套/ 间。      租赁住房行业因具有不可出动的典型特征而具有较强的区域性特征，技俩 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 所处的城市上海东说念主口握住流入，租住需求繁华，新增供应相较需求仍有较大缺 口，行业举座竞争程度相对较低，以下因素也将对行业时势产生重要影响：      （1）行业进入壁垒较高，一定时期内市场竞争时势较为稳定      租赁住房行业属于本钱密集型行业，具有投资限制大、建设周期长、投资 回收期长的特色。一般情况下，租赁住房资产从来源建设到运营稳定纯属期通 常需要 3-5 年，较长的回收期与较大的前期投资限制形成了较强的行业资金壁 垒。      此外，租赁住房的投资运营治理需要参与主体具备较强的市场判断智商、 建设智商、投融资智商以及经营智商。对于行业新参与者而言，租赁住房行业 在投融资、运营治理等方面存在一定的进入壁垒。      总而言之，租赁住房行业的竞争时势以及参与主体市场份额较为稳定。目 前，聚集式租赁住房用地多供应至国企或具有政府职能的平台公司。      （2）举座市场供不应求，市场供应方盈利空间较大      根据《中华东说念主民共和国 2022 年国民经济和社会发展统计公报》走漏，2022 年中国的城镇化率达到 65.2%。根据世界第七次东说念主口普查数据，上海流动东说念主口 约为 1，048 万东说念主，租赁需求繁华。在我国快速的城镇化过程中，产业、耕种、医 疗、劳能源等资源向城市集聚，流动东说念主口日益增多、房价攀升等给社会经济带 来的问题更加显明，大城市新市民、后生东说念主精深濒临“租房难、租房贵”等问题。      从需求端来看，中枢租房群体以后生东说念主为主，并向全年事段发展，2020 年 重心城市 20-29 岁租房群体占比跨越 50%，其中 30 岁及以上与 20 岁及以下租 房主说念主口比重比拟 2017 年均有显明普及。租客年事结构的多元化侧面反应了大城 市的租赁住房正在缓缓被不同庚事段的、更平凡的群体所接受。同期，住房租 赁周期性显明，以每年十月至次年春节前为淡季，以春节后开学租房、打工租 房潮，以及六月至八月毕业租房潮为旺季。此外，受住房支付智商清闲（即房 价收入比提高）与部分城市限购、限贷政策影响，中国大城市居民家庭购房计 划显明延后，平均租房时间正渐渐延长。      从供应端来看，举座租赁住房市场 80% 以上需求仍是由分散式房源来消化 的，这些房源存在质地相对低下、房龄举座偏大、结构设施老旧、配套较为匮 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 乏等问题。同期，租赁住房市场的田户保障体系偏弱，承租东说念主在租房合约中往 往处于弱势地位，议价智商偏低。此外，租赁住房市场的供应端由专科机构运 营的聚集式租赁住房技俩较少，其属于重资产技俩，前期投资限制大、建设周 期长。聚集式租赁住房经营期一般运营用度、治理用度和本钱性支拨较高，资 本回收速率慢，对开发运营主体投融、建设、运管智商有较高要求。据统计，   聚焦到本技俩所处区域，保障性租赁住房的供求情况如下：在需求端，根 据世界第七次东说念主口普查（以下简称“七普”）数据，外省市来沪常住东说念主口约为 端，上海市提议“十四五”期间，计划新增建设筹措保障性租赁住房 47 万套（间） 以上，达到同期新增住房供应总量的 40%以上，到“十四五”末，全市将累计建 设筹措保障性租赁住房 60 万套（间）以上，其中 40 万套（间）傍边形成供应， 缓解新市民、后生东说念主的住房贫乏，但“十四五”保障性租赁住房新增供应比拟目 前需求仍有较大缺口，跟着长三角一体化以及东说念主口持续流向大城市，上海畴昔 租赁需求将进一步增多。   （3）行业的周期性、区域性和季节性   租赁住房行业与区域东说念主口流动性、房价等因素密切干系，对于东说念主口持续流 入的大城市，尤其是像上海的一线城市，其流动性增强、晚婚晚育及家庭袖珍 化等趋势，将持续保障长租公寓的需求稳定性，行业周期性特征并不显明。   在世界范围受我国各省市区域东说念主口数目、流动东说念主口比例以及房价的影响， 租赁住房行业发展地域相反十分显明。上海、北京、广州、深圳等一线城市及 成都、武汉、重庆、西安等热门准一线城市，受政府饱读动、政策完善、东说念主力和 资金资源丰富等因素影响，租赁住房行业大多发展态势精好意思。   租赁住房行业主要以收取房钱、服务费等方式竣事收入，固定收入部分占 比较高，季节性波动风险较小。   （1）发展租赁住房为房企转型提供新说念路 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   国企及场所平台是租赁住房市场不可或缺的中坚力量，作为模范引颈市场 的走向。频年来房企对大型租赁社区的探索不啻。同期，在大体量的筹划上， 租赁社区不仅限于打造聚集式租赁住房，还研讨社区的文、体、娱等生计配套 的遐想，是对房企开发和运营详细实力的纯属。房地产由增量期间转向存量时 代，城市更新和住房租赁成为政策发力，意味着交易模式也将由开发模式向服 务模式转型。同期，跟着行业聚集度的增多，唯独持有优质资产、领有精好意思运 营智商的品牌，能力在永远竞争中提供优质产品及服务，以更好地得志年青东说念主 租住需求，领有更永久的竞争力。   （2）周转存量物业，促进新式城镇化   自 2016 年“商改租”干系政策出台以来，广州、深圳、上海、南京等场所相 继发布干系政策细目跟进。除了“商改租”之外，“工改租”由于老旧厂房空间大、 层高较高，改造难度稍有缩短，而且相对于商办而言工业用房原来的资产价值 较低，在获取成本和收益率上具有上风，因此在市场上有更多的尝试。利用集 体建设用地建设租赁住房亦然扩大租赁住房限制的途径之一，激活农村集体土 地的使用优化了集体地皮的配置，是履行省俭用地的重要实践，也可增多农民 经济收入。各城市均设定了“十四五”期间的保障性租赁住房建设宗旨，作为盘 活存量物业，促进新式城镇化的重要技能，保障性租赁住房建设在“十四五”将 得回快速发展。   （3）城市更新严控大拆大建，为租赁住房发展提供契机 知》，要求严格抑遏利用大限制拆除的方式进行城市更新，推论小限制、渐进式 有机更新和微改造，并饱读动由“开发方式”向“经营模式”转变，完善群众服务补 皆社区功能，这对保持城中村的租赁市场均衡具有积极道理。跟着房地产渐渐 进入存量期间，掂量会启发更多房企转变快销变现的念念路为长线持有，饱读动更 多社会主体成为城市运营商参与到城中村及旧物业的改造中来。   活化存量资产用于建设租赁住房的方式拓宽了住房供应的渠说念，故意于推 进市政配套和群众设施的建设，践行以东说念主为本的理念并通过详细整治普及居住 环境——加速斯文城市发展的同期也鼓励了新式城镇化建设。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）     （4）政企合作进一步增多，理财畴昔的巨大发展空间 房，包括公租房、东说念主才公寓、大型租赁社区等，一无数政企合作的技俩聚集入 市。掂量畴昔，政企合作的模式会越来越纯属。长租机构不竭积极参与政企合 作，进行租住形态升级，构建居住、交易、生计一体化的住房租赁生态，理财 畴昔的巨大发展空间。     （5）行业的利润水平及畴昔变化情况     根据仲量联行 2021 年 9 月发布的《中国长租公寓市场白皮书》，大部分投 资东说念主对国内长租公寓稳定申报率的预期聚集在 4.5%-5.5%之间。跟着国内长租 公寓市场渐渐纯属，其空置风险将不竭走低、资产发达稳定，掂量本钱化率会 不竭向传统交易资产（如办公）逼近，推动长租公寓资产的升值后劲。     （三）基础设施技俩与同行业可比技俩的竞争上风与劣势     当前江湾社区、光华社区周边无保租房技俩供应。截止 2023 年 11 月 20 日， 在随申办平台发布的保租房中，杨浦区仅有江湾社区、光华社区、共青 430 寓 三个技俩，保租房供应极为稀缺。其中，共青 430 寓与两个技俩地舆位置相距 较远，驾车距离约 10 公里，不存在平直竞争关系。两个技俩周边待开业保租房 技俩共 5 个。     本技俩周边区域市场化运营的聚集式租赁住房技俩共有 3 个技俩，均位于 新江湾城板块。江湾社区、光华社区的地皮性质为租赁住房用地（R4），是采 取民用水电的租赁社区，且具备充足的群众空间、绿化景不雅和配套设施。周边 的市场化租赁住房多为交易用地、商用水电，且往常为独栋租赁住房，相较而 言本技俩的竞争上风较为显贵。               表 14-16：现有及筹划中待开业可比技俩情况                                                  单元：元/月/m2 序       技俩称号        入市时间          套数     房钱单价        出租率 号 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 序       技俩称号     入市时间          套数     房钱单价          出租率 号     江湾社区和光华社区具有区位、配套、交通、品牌及物业等主要竞争上风。 技俩均处于区域中枢片区，所处区域东说念主才数目增长快、居住需求大、房屋品性 要求较高，区域保障性租赁住房需求繁华。江湾社区和光华社区的竞争力优劣 势分析如下：     （1）上风分析     区位上风：技俩位于杨浦区新江湾城板块，附进尚浦领世、湾谷科技园、 创智天下等办公园区，复旦大学、上海财经大学、同济大学等高等院校，所在 区域存在巨额的租赁需求。     配套上风：技俩所在区域新江湾城经多年开发，配套设施完善，周边有悠 方购物中心、上海·星汇广场、国华广场等交易配套，新江湾城公园等景不雅资源， 可得志田户的日常生计需求。     交通上风：本技俩位于上海市中心城区杨浦区，属于上海市中心城区稀缺 资产，紧邻地铁 10 号线，约 35 分钟可抵达上海 16 个辖区中的 11 个，东说念主民广 场、外滩、陆家嘴等地标均在 30 分钟交通圈内。     品牌上风：技俩由上海城投旗下城投宽庭品牌经营，每个社区制定物管运 营专项决策，配置满盈数目的安保、保洁、工程维保等物管团队，接受统一专 业培训，确保服务品性。     物业上风：技俩于 2022 年建成，物业品性精好意思，以精装模范托付，田户可 拎包入住。筹划配置交易、便利店、健身房、洗衣房、分享厨房等多元业态， 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 为社区居民带来更加丰富和方便的生计体验。    （2）劣势分析    实质劣势：技俩以小户型为主，可能无法得志部分田户使用需求。技俩用 地限制较小，社区群众行动空间及配套设施限制受限。    政策限制：根据当前上海市政策，对田户的弃取模范主要包括正当工作和 东说念主均住房建筑面积低于 15 平方米，运营层面房钱订价受到较强的政策限制与政 府监管，减少了田户的来源和基础设施资产的经营收益。    （四）基础设施技俩所在地区宏不雅经济情况    根据长三角三省一市公布的 2022 年度经济运行情况走漏，2022 年长三角三 省一市地区坐褥总值整个约 29.03 万亿元，约占世界总量的四分之一，与上年相 比，整个量增多 1.42 万亿元。江苏省、浙江省、安徽省和上海市 2022 年的地区 坐褥总值分别为 122，875.6 亿元、77，715 亿元、45，045 亿元和 44，652.8 亿元，按 可比价钱策动，同比分别上升 2.8%、3.1%、3.5%和-0.2%。2022 年度虽受疫情 影响，但统计数据仍走漏出长三角较强的经济韧性，地区坐褥总值依然领跑全 国城市群。              图 14-9：2022 年长三角三省一市地区坐褥总值及增速                                                         -0.2%         -                                                       -0.5%                 江苏省          浙江省       安徽省        上海市                       坐褥总值（亿元）        坐褥总值增速（%） 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 降 0.2%，降幅比前三季度收窄 1.2 个百分点。分产业看，第一产业增多值 96.95 亿元，同比下降 3.5%；第二产业增多值 11，458.43 亿元，下降 1.6%，降幅比前 三季度收窄 2.4 个百分点；第三产业增多值 33，097.42 亿元，增长 0.3%，而前三 季度为下降 0.5%。             图 14-10：2018-2022 年上海市地区坐褥总值及增速        -                                                               -1.0%                     全市坐褥总值（亿元）             坐褥总值增速（%） 前三季度收窄 1.6 个百分点。分行业看，批发和零卖业零卖额 15，312.59 亿元， 同比下降 7.9%，降幅比前三季度收窄 1.5 个百分点；住宿和餐饮业零卖额 上商店零卖额 3，461.40 亿元，同比下降 3.9%；占社会消费品零卖总额的比重为              表 14-17：2020-2022 全市社会消费品零卖总额             方针                2020 年         2021 年               2022 年 全市社会消费品零卖总额（亿元）                15，932.50      18，079.25            16，442.14 比上年增长（%）                            0.5%           13.5%              -9.1% 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 点。从两大分类看，消费品价钱上升 3.2%，服务价钱上升 1.8%。八大类价钱 “七升一降”，食物烟酒类价钱上升 4.5%，交通通讯类价钱上升 4.4%，耕种文化 文娱类价钱上升 3.5%，医疗保健类价钱上升 2.1%，生计用品及服务类价钱上升 降 1.0%。 个百分点。      表 14-18：2018-2022 全市居民消费价钱及工业坐褥者出厂价钱变化 居民消费价钱较上年（%）                1.6%          2.5%       1.7%        1.2%      2.5% 工业坐褥者出厂价钱较上年（%）             1.7%         -1.2%      -1.7%        2.1%      2.6% 三季度提高 1.0 个百分点。其中，城镇常住居民东说念主均可驾御收入 84，034 元，增 长 1.9%；农村常住居民东说念主均可驾御收入 39，729 元，增长 3.1%。全年全市新增 工作岗亭 56.35 万个。12 月份，城镇调查失业率为 4.3%，与上月持平。           表 14-19：2020-2022 全市居民东说念主均可驾御收入及消费支拨        方针                        2020 年            2021 年            2022 年 东说念主均可驾御收入（元）                            72，232            78，027            79，610 东说念主均消费支拨（元）                             42，536            48，879            46，045 东说念主均可驾御收入比上年增长（%）                           4.0              8.0                2.0 东说念主均消费支拨比上年增长（%）                           -6.7             14.9               -5.8 投资 4，979.54 亿元，比上年下降 1.1%。从房屋类型看，住宅投资 2，771.80 亿元， 增长 3.7%；办公楼投资 695.81 亿元，下降 9.4%；交易营业用房投资 416.17 亿 元，下降 18.6%。                表 14-20：2020-2022 年全市房地产开发投资数额           方针            2020 年                  2021 年             2022 年 房地产开发投资（亿元）                4，698.75                5，035.18            4，979.54 其中   住宅投资                  2，418.79                2，673.95             2，771.80      办公楼投资                   833.08                  767.63               695.81 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）              方针                  2020 年                 2021 年               2022 年        交易营业用房投资                       559.85                 511.52                  416.17 上年增长 2.1%。其中，第一产业增多值完成 7.25 亿元，同比增长 1.5%；第二 产业增多值完成 672.84 亿元，同比增长 4.0%；第三产业增多值完成 1，396.88 亿 元，同比增长 1.2%。第三产业增多值占全区坐褥总值比重为 67.3%（不含香烟 业，第三产业增多值占全区坐褥总值比重为 88.3%，比上年提高 0.9%）。                    图 14-11：2018-2022 年杨浦区坐褥总值及增速                          全区坐褥总值（亿元）                      坐褥总值增速 本建设投资完成 75.85 亿元，房地产开发投资完成 218.09 亿元，工业投资完成                   表 14-21：2020-2022 年杨浦区固定资产投资概况               方针                     2020                  2021                   2022 全区固定资产投资（亿元）                                248.74                274.32             301.70 其中     房地产投资                                201.50                197.73             218.09        基本建设投资                                   41.68              65.78                 75.85        工业投资                                      5.48              10.81                  7.76 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 三、基础设施技俩合规情况   （一）基础设施技俩适合宏不雅治理政策要求情况 会发展总体筹划、磋商专项筹划和区域筹划（实施决策）情况   （1）国度要紧政策、国度宏不雅调控政策   在国度层面，2015 年 1 月 6 日，住房和城乡建设部发布了《住房和城乡建 设部对于加速培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提议加速鼓励住房租赁市 场发展。2016 年 5 月 17 日，国务院办公厅发布《对于加速培育和发展住房租赁 市场的些许意见》，提议实行购租并举，培育和发展住房租赁市场。2021 年 7 月 础轨制、地皮、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面维持保障性租赁 住房的发展。2022 年 5 月 27 日，中国证监会办公厅、国度发展转换委办公厅联 合发布了《对于表率作念好保障性租赁住房试点刊行基础设施规模不动产投资信 托基金（REITs）磋商职业的文牍》，表率作念好保障性租赁住房刊行基础设施领 域不动产投资相信基金职业。   江湾社区、光华社区为位于上海市杨浦区的保障性租赁住房技俩，是上海 市鼓励保障性租赁住房政策的重要示范。基础设施技俩适合鼓励、培育、发展 及保障住房租赁市场发展的国度要紧政策、国度宏不雅调控政策。   （2）国民经济和社会发展总体筹划 了《中共中央对于制定国民经济和社会发展第十四个五年筹划和二〇三五年远 景宗旨的建议》，指出，“坚持屋子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、 因城施策，促进房地产市场稳定健康发展。有用增多保障性住房供给，完善土 地出让收入分配机制，探索维持利用集体建设用地按照筹划建设租赁住房，完 善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。   《国民经济和社会发展第十四个五年筹划和 2035 年远景宗旨纲目》指出， “加速培育和发展住房租赁市场，有用周转存量住房资源，有劲有序扩大城市租 赁住房供给，完善长租房政策，缓缓使租购住房在享受群众服务上具有同等权 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 利。有用增多保障性住房供给，完善住房保障基础性轨制和维持政策。以东说念主口 流入多、房价高的城市为重心，扩大保障性租赁住房供给，着力治理贫乏群体 和新市民住房问题”。 极推动改善住房条件。东说念主口净流入的大城市要纵欲发展保障性租赁住房，主要 治理适合条件的新市民、后生东说念主等群体的住房贫乏问题”。   因此，江湾社区、光华社区作为保障性租赁住房技俩，适合国民经济和社 会发展的总体筹划。   （3）磋商专项筹划和区域筹划（实施决策）   在上海市层面，2021 年 7 月上海市政府发布了《上海市住房发展“十四五” 筹划》，提议重心持续构建住房租赁体系。加速促进租赁住房有用供应，加大保 障性租赁住房鼓励力度。2017 年 9 月，上海市东说念主民政府办公厅发布《对于加速 培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，饱读动各区通过新增用地建设租赁住 房，并允许将商办用房改建为租赁住房。2020 年 10 月，上海市住房和城乡建设 治理委员会、上海市房屋治理局、上海市筹划和当然资源局发布《上海市租赁 住房筹划建设导则》，对租赁住房的筹划总体、遐想要求、详细配套以及运营维 护等方面的内容作了划定。2021 年 1 月，上海市住建委等十部门联合发布《关 于进一步整顿表率本市住房租赁市场秩序的实施意见》，表率上海市住房租赁企 业的合规经营。2021 年 7 月，上海市政府发布《上海市住房发展“十四五”筹划》， 提议单列租赁住房用地计划，维持产业园区利用产业类用地等配套建设租赁住 房，探索集体建设用地建租赁房试点，周转闲置屋基地等住房资源。   江湾社区、光华社区为位于上海市杨浦区的保障性租赁住房技俩，适合上 海市干系东说念主才安堵、租赁住房专项筹划和区域筹划。 （2019 年本）》，“保障性住房建设和治理”“租赁住房建设、运营和治理”均作为   江湾社区、光华社区作为保障性租赁住房技俩，适合《产业结构治愈指导 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （二）基础设施技俩的权属情况   上海城驰已经就江湾社区技俩取得《不动产权文凭》沪（2018）杨字不动 产权第 023110 号、沪（2023）杨字不动产权第 014305 号，照章享有江湾社区 技俩的不动产权，包括房屋系数权过火占用范围内的国有建设用地使用权。   （1）国有建设用地使用权   A. 用地预审   就江湾社区技俩的用地预审事项，上海市杨浦区筹划和当然资源局（原上 海市杨浦区筹划和地皮治理局，以下简称“杨浦区规资局”）已于 2023 年 7 月 13 日出具《对于江湾社区技俩、光华社区技俩申报基础设施 REITs 试点技俩磋商 事项的复函》（以下简称“《杨浦区规资局复函》”），说明杨浦区规资局里面已 完成江湾社区技俩所在地块的地皮预审职业，江湾社区技俩使用已经照章批准 的建设用地进行建设，毋庸办理用地预审意见。江湾社区技俩不存在因未办理 前述手续而受到干系处罚或承担其他责任的情形。   B. 用地批准书   江湾社区技俩已于 2018 年 8 月 2 日取得杨浦区东说念主民政府出具的《建设用地 批准书》（编号：杨浦区2018杨府土书字第 023 号）及批文附图，证载主要内 容如下：           表 14-22：江湾社区《建设用地批准书》主要内容  用地单元称号     上海城驰房地产有限公司  建设技俩称号     杨浦区新江湾社区 N091104 单元 A3-05 地块（新江湾城街说念原 D4）  批准用大地积     33，806.1 平方米  地皮系数权性质    国有  地皮取得方式     挂牌    地皮用途     租赁住房    地皮座落     杨浦区新江湾城 0439 村（街坊）P1 宗地   C. 地皮出让合同 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    江湾社区技俩所在的杨浦区新江湾社区 N091104 单元 A3-05 地块（新江湾 城街说念原 D4）由上海城驰通过挂牌出让方式自上海市杨浦区筹划和地皮治理局 （以下简称“杨浦区规土局”）取得。根据上海市地皮交易事务中心出具的《成 交说明书》（沪上海市杨浦区筹划和地皮治理局挂字 201805601），地皮成交总 价为东说念主民币 67，615 万元，竞得时间为 2018 年 5 月 31 日。 投置地签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》沪杨 规土（2018）出让合同第 5 号（1.0 版），约定将杨浦区新江湾社区 N091104 单元 A3-05 地块（新江湾城街说念原 D4）建设用地使用权以东说念主民币 67，615 万元出 让给上海城投置地。 使用权出让合同（租赁住房用地）》沪杨规土（2018）出让合同补字第 12 号 （2.0 版），约定受让东说念主由上海城投置地治愈为上海城驰，并治愈建设技俩在 使用权出让合同（租赁住房用地）》沪杨国有建设用地使用合同补（2022）24 号（3.0 版），以下简称“《上海城驰地皮出让合同》”，约定上海城驰应补缴土 地出让价款东说念主民币 191 万元，并将物业运营治理要求从“租约原则上不低于 3 年” 修改为“租约原则不跨越 3 年”。    根据《非税收入一般缴款书（回单）》，上海城投置地已足额支付地皮出让 价款东说念主民币 67，615 万元。根据《中央非税收入统一单据》，上海城驰已足额支付 需补缴的地皮出让价款东说念主民币 191 万元。    D. 不动产权文凭（国有建设用地使用权） 书》，证载内容如下：   表 14-23：江湾社区《不动产权文凭》（国有建设用地使用权）主要内容     证号      沪（2018）杨字不动产权第 023110 号 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   权利东说念主       上海城驰房地产有限公司   共多情况      单独系数    坐落       新江湾城街说念 444 街坊 1 丘  不动产单元号     310110001005GB00015W00000000   权利类型      国有建设用地使用权   权利性质      地皮权利性质：出让    用途       地皮用途：租赁住房    面积       33，806.1 平方米             国有建设用地使用权使用期限：2018 年 7 月 23 日起 2088 年 7 月 22   使用期限             日止             物业仅用于出租；2）受让东说念主应当按出让年限举座持有社区配套交易             物业、租赁住房用地配套交易物业（除按照干系划定应当移交政府及             政府干系部门的物业除外）；    附记             股权结构：             试验抑遏东说念主：             变更以上内容的需出让东说念主同意。             动产权证，不得分证办理。             上海城驰房地产有限公司股东：上海城投置地（集团）有限公司，出             资比例 100%。   （2）不动产权文凭（国有建设用地使用权/房屋系数权） 权文凭》，证载内容如下： 表 14-24：江湾社区《不动产权文凭》（国有建设用地使用权/房屋系数权）主要                              内容   证号      沪（2023）杨字不动产权第 014305 号  权利东说念主      上海城驰房地产有限公司  共多情况     单独系数   坐落      国泓路 392 弄 1 号等（具体门招牌详见附记）  权利类型     国有建设用地使用权/房屋系数权  权利性质     地皮权利性质：出让   用途      地皮用途：租赁住房/房屋用途：详见附记   面积      宗大地积：33，806.1 平方米/建筑面积：110，327.38 平方米 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）  使用期限   国有建设用地使用权使用期限：2018 年 7 月 23 日起 2088 年 7 月 22 日止         具体门招牌为：国泓路 392 弄 1-7、9-11、13、1_3、2_1-2_6、3_1-3_3、         保障性租赁住房举座持有，不得分证办理。         根据上海市国有建设用地使用权出让合同的干系约定：         仅用于出租；         交易物业（除按照干系划定应当移交政府及政府干系部门的物业除         外）；   附记             股权结构：             试验抑遏东说念主：             变更以上内容的需出让东说念主同意。         产权证，不得分证办理。         治理部门审核同意的意见。   保障性租赁住房通过齐备验收和取得托付使用许可后即可参预使用，无需 以办理不动产权证为前提。因此江湾社区不动产权证取得时间晚于开业时间具 备合规性。   鉴上，江湾社区技俩通过挂牌出让方式正当取得建设用地使用权，上海城 驰正当享有江湾社区技俩的不动产权，包括房屋系数权过火占用范围内的国有 建设用地使用权，技俩用地手续正当合规。   上海城业已经就光华社区技俩取得《不动产权文凭》沪（2019）杨字不动 产权第 015622 号、沪（2023）杨字不动产权第 014313 号，正当享有光华社区 技俩的不动产权，包括房屋系数权过火占用范围内的国有建设用地使用权。   （1）国有建设用地使用权   A. 用地预审   就光华社区技俩的用地预审事项，杨浦区规资局已于 2023 年 7 月 13 日出 具《杨浦区规资局复函》，说明杨浦区规资局里面已完成光华社区技俩所在地块 的地皮预审职业，光华社区技俩使用已经照章批准的建设用地进行建设，毋庸 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 办理用地预审意见。光华社区技俩不存在因未办理前述手续而受到干系处罚或 承担其他责任的情形。    B. 建设用地批准    光华社区技俩已于 2018 年 12 月 12 日取得杨浦区东说念主民政府出具的《建设用 地批准书》（编号：杨浦区2018杨府土书字第 033 号）及批文附图，证载主要 内容如下：            表 14-25：光华社区《建设用地批准书》主要内容    用地单元称号      上海城业房地产有限公司    建设技俩称号      杨浦区新江湾社区 E2-02B 地块（新江湾城街说念 439 街坊）    批准用大地积      19，084.9 平方米   地皮系数权性质      国有    地皮取得方式      挂牌     地皮用途       租赁住房     地皮座落       杨浦区新江湾城 0439 村（街坊）P1 宗地    C. 地皮出让合同    光华社区技俩所在的杨浦区新江湾社区 E2-02B 地块（新江湾城街说念 439 街 坊）由上海城业通过挂牌出让方式自杨浦区规土局取得。根据上海市地皮交易 事 务 中心出具的《成交说明书 》（沪上海市杨浦区筹划和地皮治理局挂字 月 11 日。 用权出让合同（租赁住房用地）》沪杨规土（2018）出让合同第 10 号（1.0 版），约定将杨浦区新江湾社区 E2-02B 地块（新江湾城街说念 439 街坊）建设 用地使用权以东说念主民币 35，508 万元出让给上海城投置地。 地使用权出让合同（租赁住房用地）》沪杨规土（2018）出让合同补字第 33 号 （2.0 版），约定受让东说念主由上海城投置地治愈为上海城业。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 使用权出让合同（租赁住房用地）》沪杨国有建设用地使用合同补（2022）25 号（3.0 版），以下简称“《上海城业地皮出让合同》”，约定上海城业应补缴土 地出让价款东说念主民币 181 万元，并将物业运营治理要求从“租约原则上不低于 3 年” 修改为“租约原则不跨越 3 年”。   根据《非税收入一般缴款书（回单）》，上海城投置地已足额支付地皮出让 价款东说念主民币 35，508 万元。根据《中央非税收入统一单据》，上海城业已足额支付 需补缴的地皮出让价款东说念主民币 181 万元。   D. 不动产权文凭（国有建设用地使用权） 权文凭》，证载内容如下：   表 14-26：光华社区《不动产权文凭》（国有建设用地使用权）主要内容    证号     沪（2019）杨字不动产权第 015622 号   权利东说念主     上海城业房地产有限公司   共多情况    单独系数    坐落     新江湾城街说念 439 街坊 20/58 丘  不动产单元号   310110001001GB00029W00000000   权利类型    国有建设用地使用权   权利性质    地皮权利性质：出让    用途     地皮用途：租赁住房    面积     19，084.90 平方米           国有建设用地使用权使用期限：2018 年 11 月 12 日起 2088 年 11 月 11   使用期限           日止           物业仅用于出租；     2）受让东说念主按出让年限举座持有社区配套交易           物业、租赁住房用地配套交易物业（除按照干系划定应当移交政府及           政府干系部门的物业除外）；    附记               股权结构：               试验抑遏东说念主：               变更以上内容的需出让东说念主同意。           动产权证，不得分证办理。           上海城业房地产有限公司股东：上海城投置地（集团）有限公司，出 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）           资比例 100%。   （2）不动产权文凭（国有建设用地使用权/房屋系数权） 权文凭》，证载内容如下： 表 14-27：光华社区《不动产权文凭》（国有建设用地使用权/房屋系数权）主要                           内容    证号     沪（2023）杨字不动产权第 014313 号   权利东说念主     上海城业房地产有限公司  共多情况     单独系数    坐落     学德路 27 弄 1-3、5-10、3_3 号  权利类型     国有建设用地使用权/房屋系数权  权利性质     地皮权利性质：出让    用途     地皮用途：租赁住房/房屋用途：详见附记    面积     宗大地积：19，084.9 平方米/建筑面积：59，114.95 平方米           国有建设用地使用权使用期限：2018 年 11 月 12 日起 2088 年 11 月 11  使用期限           日止           保障性租赁住房举座持有，不得分证办理。           根据上海市国有建设用地使用权出让合同的干系约定：           物业仅用于出租。           配套交易物业（除按照干系划定应当移交政府及政府干系部门的物业           除外）。    附记               股权结构：               试验抑遏东说念主：               变更以上内容的需出让东说念主同意。           动产权文凭，不得分证办理。           关治理部门审核同意的意见。   保障性租赁住房通过齐备验收和取得托付使用许可后即可参预使用，无需 以办理不动产权证为前提。因此光华社区不动产权证取得时间晚于开业时间具 备合规性。      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）         鉴上，光华社区技俩通过挂牌出让方式正当取得建设用地使用权，上海城 业正当享有光华社区技俩的不动产权，包括房屋系数权过火占用范围内的国有 建设用地使用权，技俩用地手续正当合规。         （三）固定资产投资治理干系手续         （1）立项批复         上海市发展和转换委员会（以下简称“上海市发展转换委”）于 2019 年 3 月 （新江湾城街说念原 D4）租赁住房技俩核准的批复》（沪发改城〔2019〕16 号）， 核准批复事项包括：1）技俩单元：上海城驰房地产有限公司；2）技俩建设地 点：位于杨浦区新江湾城街说念，东至政澄路，西至淞沪路，南至国泓路，北至 国晓路；3）技俩建设内容：新建 7 栋住宅楼和配套用房，内含约 1719 套租赁 住房、群众服务设施、地下泊车库等，技俩总建筑面积为 121，637 平方米，其中 地上计容建筑面积为 84，515 平方米、地下建筑面积为 37，122 平方米，最终以建 设工程遐想决策批复为准。         （2）环境影响评价         江湾社区技俩已于 2019 年 1 月 18 日填报《建设技俩环境影响登记表》，并 取得备案回执，备案号为 201931011000000016，并于 2019 年 1 月 18 日在建设 技俩环境影响登记表备案系统10进行了公示。         （3）节能审查         上海祥浦建设工程监理考虑有限责任公司于 2019 年 1 月就江湾社区技俩编 制了《杨浦区新江湾社区 N091104 单元 A3-05 地块（新江湾城街说念原 D4）租赁 住宅技俩技俩央求论述》，根据该论述第七章“节能决策分析”，江湾社区技俩年 用电量约为 1，016.32 万千瓦时，计当量值约为 1，249.05 吨模范煤（1.229 吨模范 煤/万千瓦），年详细能耗约为 1，798.77 吨模范煤（当量值）。         根据《上海市固定资产投资技俩节能审查实施办法》第六条的划定，年综      网址：https://beian.china-eia.com/f/announcement/announcementShow。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 合能源消费量（增量）1000 吨模范煤以上（含 1000 吨模范煤，电力折算系数按 当量值，下同），或年电力消费量（增量）500 万千瓦时以上的技俩，应单独进 行节能审查。因此，江湾社区技俩根据其能耗情况需单独进行节能审查。   上海市发展转换委于 2023 年 6 月 7 日就江湾社区技俩作出《上海市发展和 转换委员会对于杨浦区新江湾社区 N091104 单元 A3-05 地块租赁住宅技俩节能 论述的审查意见》（沪发改环资〔2023〕74 号），批复经审查原则同意江湾社区 技俩的节能论述。   （4）其他专项审批意见   A. 交通遐想审核   上海市公安局交通窥伺总队于 2019 年 5 月 9 日就江湾社区技俩出具《上海 市公安局交警总队建筑工程交通遐想审核文牍书》（2019）沪公交建字第 0163 号，同意按总平面图（图号：A-1-01）开设 2 处活泼车出进口：设在国泓路 2 处，宽各为 1 处 11 米和 1 处 7 米，并明确工程齐备十五日前落实出进口交通安 全设施和文牍总队验收，未经许可，不准启用。   B. 消防遐想审查   受消防部门的录用，上海中森建筑工程审图有限公司对技俩施工图遐想文 件以过火中的消防遐想进行统一审查，并于 2022 年 3 月 8 日出具了《上海市建 设工程技俩施工图遐想文献联合审查及格书》文凭编号：LS190300291-s00010 （19-26-003），认定江湾社区技俩消防遐想及格。   C. 轨说念交通安全保护区功课许可   上海市交通委员会于 2019 年 6 月 26 日就江湾社区技俩出具《对于杨浦区 新江湾社区 N091104 单元 A3-05 地块租赁住宅技俩轨说念交通安全保护区功课的 许可决定》沪交轨许字〔2019〕第 51 号，决定准予江湾社区技俩在轨说念交通 安全保护区功课的行政许可。   D. 民防工程施工图遐想审查   上海市民防办公室于 2020 年 4 月 22 日就江湾社区技俩出具《民防工程施 工图遐想文献质地抽查意见书》抽查意见书编号：沪民防联审抽查（2020）第 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    E. 水土保持批复    上海市水务局于 2020 年 9 月 11 日出具《准予行政许可决定书》（受理号： SHSX20201136），批复同意江湾社区技俩的水土保持决策。    （5）筹划许可    A. 建设用地筹划许可证    杨浦区规土局于 2018 年 5 月 31 日就江湾社区技俩作出《对于核发杨浦区 新江湾社区 A3-05 地块（新江湾城街说念原 D4）的决定》 （沪杨规土许地〔2018〕56 号），江湾社区技俩已取得杨浦区规土局于 2018 年 EA31011020185805，证载主要内容如下：          表 14-28：江湾社区《建设用地筹划许可证》主要内容      用地单元      上海城投置地（集团）有限公司     用地技俩称号     杨浦区新江湾社区 A3-05 地块技俩                杨浦区新江湾城街说念东至政澄路、西至淞沪路、北至国晓路、南      用地位置                至国泓路      用地性质      居住用地      用大地积      33，806.1 平方米      建设限制      以核定决策为准    杨浦区规土局于 2018 年 12 月 13 日作出《对于准予变更杨浦区新江湾社区 A3-05 地块技俩的决定》（沪杨规土许地变〔2018〕2 号）， 决定准予建设单元由上海城投置地变更为上海城驰。    B. 建设工程筹划许可证    杨浦区规资局于 2019 年 6 月 26 日就江湾社区技俩出具《对于核发杨浦区 新江湾社区 A3-05 地块租赁住宅技俩的决定》（沪杨筹划 资源许建〔2019〕62 号），批准江湾社区技俩在杨浦区新江湾社区 A3-05 地块上 进行工 程建 设并 决定 准予核 发《 建设 工程 筹划许 可证 》  沪 杨建 （ 2019 ） FA31011020197242，证载主要内容如下：  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）            表 14-29：江湾社区《建设工程筹划许可证》主要内容       证号       沪杨建（2019）FA31011020197242     建设单元       上海城驰房地产有限公司   建设技俩称号       杨浦区新江湾社区 A3-05 地块租赁住宅技俩                杨浦区新江湾城街说念东至政澄路，西至淞沪路，南至国泓路，北至     建设位置                国晓路                总建筑面积 130，007.95 平方米（其中地下建筑面积 33，456.95 平方     建设限制                米），计容建筑面积 84，515 平方米    （6）施工许可    A. 建筑工程施工许可证    上海市住房和城乡建设治理委员会（以下简称“上海市住建委”）于 2019 年            表 14-30：江湾社区《建筑工程施工许可证》主要内容     建设单元      上海城驰房地产有限公司     工程称号      杨浦区新江湾社区 A3-05 地块租赁住宅技俩               杨浦区新江湾城街说念东至政澄路，西至淞沪路，南至国泓路，北至国     建设地址               晓路     建设限制      房屋建筑面积为 130，007.95 平方米    B. 施工图审查    受消防、民防、卫生、水务、抗震等部门的录用，上海中森建筑工程审图 有限公司对技俩施工图遐想文献以过火中的消防遐想、结合民用建筑修建防空 地下室遐想、肃肃性卫生遐想、节水设施遐想、抗震布防专项遐想（超限高层 除外）等进行统一审查，并于 2022 年 3 月 8 日出具了《上海市建设工程技俩施 工 图 设 计 文 件 联 合 审 查 合 格 书 》  证 书 编 号 ： LS190300291-s00010 （ 19-26-    （7）齐备验收    A. 交通遐想验收 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   上海市公安局交警总队于 2022 年 9 月 28 日就江湾社区技俩出具《上海市 公安局交警总队建筑工程交通遐想验收文牍书》（2022）沪公交建验字第 0168 号，同意开设贰处活泼车出进口，设在国泓路二处，宽各为一处 11 米和一处 7 米，通过验收。   B. 泊车场（库）齐备验收   上海市说念路运输治理局于 2022 年 9 月 28 日就江湾社区技俩出具《上海市 活泼车泊车场（库）验收意见单》（编号：沪说念运停验〔2022〕91 号），核定江 湾社区技俩活泼车泊车场（库）通过齐备验收。   C. 齐备筹划资源验收   杨浦区规资局于 2022 年 10 月 9 日就江湾社区技俩出具《对于核发杨浦区 新江湾社区 A3-05 地块租赁住宅技俩的决定》（沪杨 筹划资源验〔2022〕0015 号），审核说明：1）根据《中华东说念主民共和国城乡筹划 法》《上海市城乡筹划条例》的划定，江湾社区技俩适合齐备筹划验收要求；2） 根据国务院《对于促进省俭集约用地文牍》等要求，江湾社区技俩适合地皮检 查核验要求。   杨浦区规资局就江湾社区技俩核发《上海市工程建设技俩齐备筹划资源验 收及格证》编号：沪杨筹划资源验（2022）JA310110202200833 号，说明江湾 社区技俩通过筹划和当然资源部门验收，证载主要内容如下： 表 14-31：江湾社区《上海市工程建设技俩齐备筹划资源验收及格证》主要内容       证号      沪杨筹划资源验（2022）JA310110202200833 号     建设单元      上海城驰房地产有限公司    建设技俩称号     杨浦区新江湾社区 A3-05 地块租赁住宅技俩     技俩代码      310110MA1G8QET420191B2101001     建设位置      东至政澄路，西至淞沪路，南至国泓路，北至国晓路     建设用地               杨浦区（2018）杨府土书字第 023 号    筹划许可证号    不动产权证号     沪（2018）杨字不动产权第 023110 号      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）            用大地积              33，806.1 平方米                              总建筑面积 128，005.1 平方米（其中地上建筑面积 95，581.1 平        建设技俩验收限制              方米，地下建筑面积 32，424 平方米），计容建筑面积 84，434.3                              平方米。        D. 水土保持验收        上海城驰于 2022 年 9 月对江湾社区技俩进行水土保持设施验收并编制了 《坐褥建设技俩水土保持设施验收遒劲书》，验收组同意江湾社区技俩水土保持 设施通过验收。        经查询水土保持公示网 11 ，以及上海城驰出具的《水土保持设施验收公示 情况说明》，上海城驰已于 2022 年 9 月 4 日至 2022 年 9 月 20 日通过水土保持 公示网向社会公开了江湾社区技俩水土保持设施验收遒劲书、水土保持设施验 收论述和水土保持监测总论断述，公告期满未接到投诉。        E. 节能验收        上海市发展转换委于 2023 年 6 月 27 日作出《上海市发展和转换委员会公 文办理便函》（沪发改环资便字〔2023〕37 号），说明对于江湾社区技俩节能审 查抄收央求事项，经核查抄收结果为通过。        F. 建筑工程详细齐备验收        上海城驰于 2022 年 8 月 30 日对江湾社区技俩进行齐备验收并编制了《建 设工程齐备验收论述》。上海市杨浦区建设和治理委员会（以下简称“杨浦区建 委”）于 2022 年 10 月 12 日通过江湾社区技俩详细齐备验收，包括筹划、绿化 和环卫、民防、交通遐想、泊车库、卫生、消防等专项验收，并核发了《建筑 工程详细齐备验收及格文牍书》（详细验收编号：LS19030029100358000001， 文牍书编号：2022YP0014），说明江湾社区技俩已通过详细齐备验收。        （8）托付使用许可        上海市杨浦区住房保障和房屋治理局（以下简称“杨浦区房管局”）于 2022 年 11 月 17 日就江湾社区技俩核发《上海市新建住宅托付使用许可证》沪建管      网址：https://www.yanshou100.com/home.html。      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） （杨浦）托付许（2022）第 004 号，认定江湾社区技俩经审核适合托付使用许 可要求，准予托付。        鉴上，江湾社区技俩已照章合规完成上述固定资产投资建设的基本标准。        （1）立项批复        上海市发展转换委于 2019 年 5 月 30 日就光华社区技俩作出《对于杨浦区 新江湾社区 E2-02B 地块（新江湾城街说念 439 街坊）租赁住房技俩核准的批复》 （沪发改城〔2019〕33 号），核准批复事项包括：1）技俩单元：上海城业房地 产有限公司；2）技俩建设地点：位于杨浦区新江湾城街说念 439 街坊，东至淞沪 路、南至殷行路、西至 E2-02A 地块、北至扶苏路；3）技俩建设内容：新建 3 栋住宅楼（内含约 1234 套租赁住房）、干系配套设施以及地下泊车库等，技俩 总建筑面积暂按 63，756.15 平方米，其中地上计容建筑面积为 43，895 平方米、地 下建筑面积暂按 19，861.15 平方米，最终以建设工程遐想决策批复为准。        （2）环境影响评价        光华社区技俩已于 2019 年 7 月 30 日填报《建设技俩环境影响登记表》，取 得备案回执，备案号为 201931011000000642，并于 2019 年 7 月 30 日在建设项 目环境影响登记表备案系统12进行了公示。        （3）节能审查        上海祥浦建设工程监理考虑有限责任公司于 2019 年 3 月就光华社区技俩编 制了《杨浦区新江湾社区 E2-02B 地块（新江湾城街说念 439 街坊）租赁住宅技俩 技俩央求论述》，根据该论述第四章“节能决策分析”，光华社区技俩年用电量约 为 448.5 万千瓦时，计当量值约为 551.21 吨模范煤（1.229 吨模范煤/万千瓦）， 年详细能耗约为 633.44 吨模范煤（当量值）。        根据《固定资产投资技俩节能审查办法》 13 第六条的划定，年详细能源消 费量不悦 1000 吨模范煤，且年电力消费量不悦 500 万千瓦时的固定资产投资项      网址：https://beian.china-eia.com/f/announcement/announcementShow。      《固定资产投资技俩节能审查办法》                   （国度发展和转换委员会令第 44 号）自 2017 年 1 月 1 日起履行。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 目应按照干系节能模范、表率建设，不再单独进行节能审查。因此，光华社区 技俩根据其能耗情况无需单独进行节能审查。      （4）其他专项审批意见      A. 交通遐想审核      上海市公安局交通窥伺总队于 2019 年 9 月 20 日就光华社区技俩出具《上 海市公安局交警总队建筑工程交通遐想审核文牍书》（2019）沪公交建字第 另同意在殷行路开设 1 处消防、东说念主行出进口（不设进口坡），宽 4 米，并明确工 程齐备十五日前落实出进口交通安全设施和文牍总队验收，未经许可，不准启 用。      B. 消防遐想审查      受消防部门的录用，上海中森建筑工程审图有限公司对技俩施工图遐想文 件以过火中的消防遐想进行统一审查，并于 2022 年 10 月 9 日出具了《上海市 建设工程技俩施工图遐想文献联合审查及格书》 文凭编号：LS190900055- s00021（22-31-007），认定光华社区技俩消防遐想及格。      C. 民防工程施工图遐想审查      上海市民防办公室于 2020 年 5 月 14 日就光华社区技俩出具《民防工程施 工图遐想文献质地抽查意见书》抽查意见书编号：沪民防联审抽查（2020）第 求。      D. 水土保持批复      杨浦区建委于 2021 年 1 月 25 日出具《准予行政许可决定书》（编号： YPPX2020054），批复同意光华社区技俩的水土保持决策。      （5）筹划许可      A. 建设用地筹划许可证      杨浦区规土局于 2018 年 8 月 14 日就光华社区技俩出具《对于核发杨浦区 新江湾社区 E2-02B 地块（新江湾城街说念 439 街坊）的决      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 定》（编号：沪杨规土许地〔2018〕63 号），光华社区技俩已取得杨浦区规土局 于 2018 年 8 月 14 日核发的《建设用地筹划许可证》编号：沪杨地（2018） EA31011020185993，证载主要内容如下：              表 14-32：光华社区《建设用地筹划许可证》主要内容       用地单元     上海城投置地（集团）有限公司      用地技俩称号    杨浦区新江湾社区 E2-02B 地块（新江湾城街说念 439 街坊）       用地位置     东至淞沪路，南至殷行路，西至 E2-02A 地块，北至扶苏路                四类住宅组团用地（注：包括供职工或学生居住的寝室或只身公寓、东说念主       用地性质                才公寓、群众租赁房、全持有的市场化租赁住房等住宅组团用地）14       用大地积     19，084.9 平方米       建设限制     以核定决策为准        杨浦区规资局于 2019 年 5 月 13 日作出《对于准予变更杨浦区新江湾社区 E2-02B 地块的决定》（沪杨筹划资源许地变〔2019〕1 号），决定准予建设单元由上海城投置地变更为上海城业。        B. 建设工程筹划许可证        杨浦区规资局于 2019 年 11 月 11 日就光华社区技俩出具《对于核发杨浦区 新江湾社区 E2-02B 地块租赁住房技俩的决定》（沪杨规 划资源许建〔2019〕81 号），批准光华社区技俩在杨浦区新江湾社区 E2-02B 地 块上进行工程建设并决定准予核发《建设工程筹划许可证》编号：沪杨建 （2019）FA310110201907902，证载主要内容如下：              表 14-33：光华社区《建设工程筹划许可证》主要内容         证号     沪杨建（2019）FA310110201907902       建设单元     上海城业房地产有限公司      建设技俩称号    杨浦区新江湾社区 E2-02B 地块租赁住房技俩                杨浦区新江湾城街说念东至淞沪路，西至 E2-02A 地块，南至殷行路，       建设位置                北至扶苏路（学德路）   上海市筹划和当然资源局《对于加速培育和发展本市住房租赁市场的筹划地皮治理细目》（沪筹划资源 规20198 号）第三条。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）            总建筑面积 66，573.26 平方米（其中地下建筑面积 19，308.23 平方   建设限制            米），计容建筑面积 43，895 平方米。   （6）施工许可   A. 建筑工程施工许可证   上海市住建委于 2019 年 11 月 15 日就光华社区技俩核发《建筑工程施工许 可证》（编号：1901YP0010D01），证载主要内容如下：          表 14-34：光华社区《建筑工程施工许可证》主要内容    建设单元      上海城业房地产有限公司    工程称号      杨浦区新江湾社区 E2-02B 地块租赁住房技俩              杨浦区新江湾城街说念东至淞沪路，西至 E2-02A 地块，南至殷行    建设位置              路，北至扶苏路（学德路）    建设限制      房屋建筑面积为 66，573.26 平方米   B. 施工图审查   受消防、民防、卫生、水务、抗震等部门的录用，上海中建工程治理有限 公司对技俩施工图遐想文献以过火中的消防遐想、结合民用建筑修建防旷地下 室遐想、肃肃性卫生遐想、节水设施遐想、抗震布防专项遐想（超限高层除外） 等进行统一审查，并于 2022 年 10 月 9 日出具了《上海市建设工程技俩施工图 遐想文献联合审查及格书》文凭编号：LS190900055-s00021（22-31-007）， 认定光华社区技俩施工图遐想及格。   （7）齐备验收   A. 交通遐想验收   上海市公安局交警总队于 2023 年 1 月 16 日就光华社区技俩出具《上海市 公安局交警总队建筑工程交通遐想验收文牍书》（2023）沪公交建验字第 0021 号，说明允许基地开设壹个活泼车出进口，设在学德路一处，宽 9 米；另同意 在殷行路开设壹处消防、东说念主行出进口（不设进口坡），宽 4 米；说明光华社区项 目通过验收。   B. 泊车场（库）齐备验收   上海市杨浦区交通委员会于 2023 年 1 月 17 日就光华社区技俩出具《上海 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 市活泼车泊车场（库）齐备验收意见单》（编号：沪（杨）交停验〔2023〕第 1 号），核定光华社区技俩活泼车泊车场（库）附条件通过齐备验收。   上海城业于 2023 年 8 月 7 日出具了《杨浦区新江湾社区 E2-02B 地块技俩 泊车位验收整改论述》，况兼上海市杨浦区交通委员会已于 2023 年 8 月 8 日在 上海市工程建设技俩审批治理系统中朝上海城业回复泊车库整改情况为“已说明 已治理”。   因此，上海城业已根据上述附条件验收意见完成光华社区技俩泊车位整改。   C. 齐备筹划资源验收   杨浦区规资局于 2022 年 10 月 26 日就光华社区技俩出具《对于核发杨浦区 新江湾社区 E2-02B 地块租赁住房技俩的决定》（沪 杨筹划资源验〔2022〕0017 号），审核说明根据《中华东说念主民共和国城乡筹划法》 《上海市城乡筹划条例》的划定，光华社区技俩适合齐备筹划验收要求。   杨浦区规资局就光华社区技俩核发《上海市工程建设技俩齐备筹划资源验 收及格证》编号：沪杨筹划资源验（2022）JA310110202200905 号，说明光华 社区技俩通过筹划和当然资源部门验收，证载主要内容如下： 表 14-35：江湾社区《上海市工程建设技俩齐备筹划资源验收及格证》主要内                          容          证号        沪杨筹划资源验（2022）JA310110202200905 号         建设单元       上海城业房地产有限公司      建设技俩称号        杨浦区新江湾社区 E2-02B 地块租赁住房技俩                    东至淞沪路，西至 E2-02A 地块，南至殷行路，北至扶         建设位置                    苏路（学德路）   建设工程筹划许可证号       沪杨建（2019）FA310110201907902   建设用地筹划许可证号       沪杨规土许地（2018）63 号  国有地皮有偿使用合同编号      沪杨规土（2018）出让合同第 10 号      不动产权证号        沪（2019）杨字不动产权第 015622 号      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                                      总建筑面积 65，180.3 平方米（其中地上建筑面积 46，14           建设技俩验收限制                   7.8 平方米，地下建筑面积 19，032.5 平方米），计容建                                      筑面积 43，666.2 平方米。        D. 水土保持验收        上海城业于 2022 年 10 月对光华社区技俩进行水土保持设施验收并编制了 《坐褥建设技俩水土保持设施验收遒劲书》，验收组同意光华社区技俩水土保持 设施通过验收。        经查询水土保持公示网 15 ，以及上海城业出具的《水土保持设施验收公示 情况说明》，上海城业已于 2022 年 10 月 14 日至 2022 年 11 月 14 日通过水土保 持公示网向社会公开了光华社区技俩水土保持设施验收遒劲书、水土保持设施 验收论述和水土保持监测总论断述，公告期满未接到投诉。        E. 建筑工程详细齐备验收        上海城业于 2022 年 9 月 15 日对光华社区技俩进行齐备验收并编制了《建 设工程齐备验收论述》。上海市住建委于 2023 年 1 月 19 日通过光华社区技俩综 合齐备验收，包括筹划、绿化和环卫、民防、交通遐想、泊车库、卫生、消防 等专项验收，并核发了《建筑工程详细齐备验收及格文牍书》（详细验收编号： LS19090005500358000001，文牍书编号：2023ZZ0003），说明光华社区技俩已 通过详细齐备验收。        （8）托付使用许可        杨浦区房管局于 2023 年 3 月 3 日就光华社区技俩核发《上海市新建住宅交 付使用许可证》沪（杨浦）托付许（2023）第 001 号，认定光华社区技俩经审 核适合托付使用许可要求，准予托付。        鉴上，光华社区技俩已照章合规完成上述固定资产投资建设的基本标准。        （四）基础设施技俩的运营情况        江湾社区技俩的《建设工程筹划许可证》及附件载明的使用性质包括“居住      网址：https://www.yanshou100.com/home.html。      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 建筑、居住建筑及配套、配套建筑”等；《不动产权文凭》（国有建设用地使用权 /房屋系数权）载明的地皮用途为“租赁住房”、房屋用途为“居住、店铺、特种 用途”；经查《上海市不动产登记簿》，江湾社区技俩的房屋用途为“居住、店铺、 特种用途”等。光华社区技俩的《建设工程筹划许可证》及附件载明的使用性质 包括“居住建筑、配套建筑”等；《不动产权文凭》（国有建设用地使用权/房屋所 有权）载明的地皮用途为“租赁住房”、房屋用途为“居住、店铺、特种用途”； 经查《上海市不动产登记簿》，光华社区技俩的房屋用途为“居住、店铺、特种 用途”等。         经基金治理东说念主和法律参谋人核查并根据上海城驰、上海城业出具的《承诺及 说明函》，江湾社区技俩、光华社区技俩的房屋建筑物试验以租赁住房、配套商 业用途对出门租。         鉴此，基金治理东说念主和法律参谋人觉得，江湾社区技俩、光华社区技俩的试验 用途与地皮房屋的筹划用途相符。         （1）基础设施技俩的租赁情况         经核查技俩公司提供的个东说念主版和单元版的租赁住房合同样本，其用度模范 及支付安排、权利及义务、背约责任等主要条件和条件与上海市房屋治理局公 布16的示范文本基本相符，不存在违背《中华东说念主民共和国民法典》等法律、行 政法则的强制性划定而导致合同无效或可肃清的情形。经核查技俩公司提供的 交易租赁合同样本，其用度模范及支付安排、权利及义务、背约责任等主要条 款和条件不存在违背《中华东说念主民共和国民法典》等法律、行政法则的强制性规 定而导致合同无效或可肃清的情形。         截止 2023 年 6 月 30 日，江湾社区技俩上正在履行的租赁住房类的租赁合 同共 1，380 份，配套交易类的租赁合同共 10 份；光华社区技俩上正在履行的租 赁住房类的租赁合同共 1，137 份，配套交易类的租赁合同共 1 份。         由于租赁合同的同质性相配高，基金治理东说念主和法律参谋人基于租赁面积优先      网址 http://fgj.sh.gov.cn/zfbzgw/20220930/82dd3a551c95406f80e1b2b507c944df.html。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 并遮掩基础设施技俩全楼层为原则，并按照租赁面积、户型、楼层、楼栋、是 否触及关联方田户等维度，抽样审阅了江湾社区技俩和光华社区技俩按照租赁 合同样本签订的整个 116 份租赁住房的租赁合同，并审阅了江湾社区技俩和光 华社区技俩按照租赁合同样本签订的沿途交易租赁合同整个 11 份。   前述按照租赁合同样本签署的租赁合同的主要条件和条件与上述租赁合同 样本的主要条件和条件一致，不存在因违背适用法律、行政法则的强制性划定 而导致合同无效或可肃清的情形。   （2）基础设施技俩的房钱订价情况   根据技俩公司提供的江湾社区技俩和光华社区技俩的《保障性租赁住房项 目供应备案表》，江湾社区技俩的租赁住房一居室的备案房钱区间为 4，360- 区间为 11，870-12，670 元；光华社区技俩的租赁住房的备案房钱区间为 3，400- 年 6 月 30 日），江湾社区技俩和光华社区技俩试验执行的租赁价钱均不高于备 案价钱。   根据《保障性租赁住房技俩供应备案表》，江湾社区技俩的住房平均租赁 价钱（即备案价钱）为 141.1 元/㎡·月，同地段同品性市场租赁住房房钱为 156.8 元/㎡·月；光华社区技俩的住房平均租赁价钱（即备案价钱）为 145.1 元/㎡·月， 同地段同品性市场租赁住房房钱为 161.2 元/㎡·月。江湾社区技俩和光华社区项 目平均租赁价钱均在同地段同品性市场租赁住房房钱的九折以下。   鉴上，江湾社区技俩和光华社区技俩的房钱订价适合《上海市保障性租赁 住房租赁治理办法（试行）》第九条的划定。   （3）基础设施技俩的现款流情况   江湾社区技俩于 2022 年 10 月 12 日取得《建筑工程详细齐备验收及格文牍 书》，光华社区于 2023 年 1 月 19 日取得《建筑工程详细齐备验收及格文牍书》， 均已经参预运营。   根据《国务院办公厅对于进一步周转存量资产扩大有用投资的意见》（国 办发〔2022〕19 号）划定，对于在民生保障方面具有重要作用的技俩，在得志  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 刊行要求、适合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运 营年限。固然基础设施技俩的运营期限不足 3 年，但保障性租赁住房在强化民 生保障方面具有重要作用，可根据前述意见灵活确定运营年限。     经查基础设施技俩的租赁合同台账及租赁合同、技俩公司截止 2022 年 12 月 31 日、2023 年 3 月 31 日、2023 年 6 月 30 日的资产欠债表、损益表、现款 流量表等财务报表，以及天职国际司帐师事务所（特殊普通合伙）出具的《国 泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金 2020 年 1 月 1 日 至 2023 年 6 月 30 日审计论述》（天职业字202347375 号）和天职国际司帐师 事务所（特殊普通合伙）出具的《国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基 础设施证券投资基金 2023 年 7 月 1 日（掂量基金成立日）至 2023 年 12 月 31 日、2024 年度合并可供分配金额预测表及审核论述》（天职业字202351578 号），基础设施技俩已产生持续、稳定现款流，投资申报精好意思，具有持续经营 智商、较好增长后劲，不存在影响持续经营的法律贫乏，得志基础设施基金上 市要求。     （4）基础设施技俩经营性净现款流情况     根据天职国际司帐师事务所（特殊普通合伙）出具《上海城驰房地产有限 公司审计论述》（天职业字202346472 号），江湾社区技俩 2020 年、2021 年、 职国际司帐师事务所（特殊普通合伙）出具的《上海城业房地产有限公司审计 论述》（天职业字202346473 号），光华社区技俩 2020 年、2021 年、2022 年 及 2023 年 1-6 月的经营行动产生的现款流量净额分别为东说念主民币 13，135，550.96 元、 -1，128，874.23 元、-86，201.33 元、31，211，128.62 元。     根据天职国际司帐师事务所（特殊普通合伙）出具的《对于江湾社区技俩 和光华社区技俩经营性净现款流的说明》，江湾社区技俩近 3 年（即 2020 年 1 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日）平均经营性净现款流为 16，352，619.25 元，光华社 区技俩近 3 年（即 2020 年 1 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日）平均经营性净现款流 为 12，323，315.43 元，江湾社区技俩、光华社区技俩近 3 年平均经营性净现款流 均为正。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   本技俩司帐师事务所天职国际司帐师事务所（特殊普通合伙）及治理东说念主认 为，江湾社区、光华社区近 3 年平均经营性净现款流为正，适合《上海证券交 易所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核 关怀事项（试行）》第十四条，基础设施技俩现款流应当适合下列条件： “（五）最近 3 年平均净利润或者经营性净现款流为正。” 的干系要求。   本技俩法律参谋人基于上述意见及专科判断，发表法律意见：江湾社区项 目、光华社区技俩近 3 年平均经营性净现款流为正，适合《上海证券交易所公 开召募基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关怀事 项（试行）》第十四条文定。   上海市杨浦区保障性租赁住房职业指导小组办公室于 2022 年 3 月 1 日朝上 海城驰核发了“沪杨保租认定（2022）004 号（总第 004 号）”《保障性租赁住房 技俩认定书》，认定江湾社区技俩为保障性租赁住房。   上海市杨浦区保障性租赁住房职业指导小组办公室于 2022 年 3 月 1 日朝上 海城业核发了“沪杨保租认定（2022）005 号（总第 005 号）”《保障性租赁住房 技俩认定书》，认定光华社区技俩为保障性租赁住房。   另经对技俩公司提供的《保障性租赁住房供应决策和配租规则》和《租赁 合同台账》比照上海市东说念主民政府办公厅《对于加速发展本市保障性租赁住房的 实施意见》划定进行核查，基础设施技俩在配租对象、租赁建筑面积、房钱标 准方面适合《对于加速发展本市保障性租赁住房的实施意见》中对于保障性租 赁住房的要求。   综上，基础设施技俩已经上海市杨浦区保障性租赁住房职业指导小组办公 室出具《保障性租赁住房技俩认定书》，被纳入保障性租赁住房，运营模式纯属、 具有可持续的市场化收益。   （五）基础设施技俩的权利限制情况与澌灭安排   （1）江湾社区技俩权利限制情况 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 第五支行（以下简称“建行上海第五支行”）、招商银行股份有限公司上海分行 （以下简称“招行上海分行”，与建行上海第五支行合称“银团”）签订了《杨浦 区新江湾社区 N091104 单元 A3-05 地块租赁住房技俩银团贷款合同》（合同编 号：1270190014，以下简称“《江湾社区技俩银团贷款合同》”），约定由银团向 上海城驰披发整个金额不跨越东说念主民币 98，085 万元的银团借款用于江湾社区技俩 开发建设。为担保《江湾社区技俩银团贷款合同》项下债务履行责任，上海城 驰以江湾社区技俩国有建设用地使用权典质予银团并签订了《银团贷款典质合 同》（1270190014 号银团贷款合同的典质合同，以下简称“《江湾社区技俩典质 合肃清》”）；上海城驰以江湾社区技俩房屋建设工程典质予银团并签订了《银 团贷款典质合同》（1270190014-1 号银团贷款合同的典质合同，以下简称“《江 湾社区技俩典质合同二》”）。 押之变更典质登记合同》（编号：1270190014-2），约定将《江湾社区技俩典质 合肃清》与《江湾社区技俩典质合同二》项下的典质物合并为一并转为不动产 （现房）典质登记，并约定变更典质登记。   就上述典质，上海市当然资源确权登记局于 2023 年 3 月 31 日核发《不动 产登记证明》沪（2023）杨字不动产证明第 10004073 号，证载内容如下：          表 14-36：江湾社区《不动产登记证明》主要内容             典质权登记（新建非商品房屋【个东说念主自建房屋、经济适用住房等除  证明权利或事项             外】系数权首次登记押）             中国建设银行股份有限公司上海第五支行、招商银行股份有限公司 权利东说念主（央求东说念主）             上海分行    义务东说念主      上海城驰房地产有限公司     坐落      国泓路 392 弄 7 号 1304 室等（具体门招牌详见附记）  不动产单元号     详见房屋清单附记             建筑面积：83，112.26 平方米。             宗大地积：相应地皮面积。     其他             被担保债权数额：980，850，000 元。             债务履行期限：2019 年 12 月 31 日至 2044 年 12 月 30 日。             不动产典质权     附记      具体门招牌为：国泓路 392 弄 1 号 5-12 层 01-31 室，2 号 101-103             室、104_05 室、106-110 室、201-211 室、212_13 室、214-219 室、      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                        层 01-18 室，5 号 101 室，102 室、2-13 层 01-04 室，6_1 号 101 室，                        层，2_1 号 1 层，2_2 号 1 层，2_4 号 1 层，2_5 号 1 层，2_6 号 1                        层。                        原在建建筑物典质权登记日：2021-10-28，不动产登记证明号：沪                        （2021）杨字不动产证明第 10014864 号。                        对于不动产转让的约定：谢却、限制转让        根据《不动产登记证明》沪（2023）杨字不动产证明第 10004073 号、上 海市杨浦区当然资源确权登记事务中心出具的《上海市不动产登记簿》及上海 城驰出具的《承诺及说明函》，截止 2023 年 10 月 9 日，江湾社区技俩上不存在 查封，但存在典质，典质权东说念主为建行上海第五支行和招行上海分行。就前述权 利限制，建行上海第五支行、招行上海分行已分别出具同意函同意提前还款并 刊出典质登记，澌灭典质详见本招募说明书“第十四部分 基础设施技俩基本情 况”之“六、基础设施技俩转让安排”之“（三）干系协议对技俩转让和技俩公司 股权转让约定的转让限制及澌灭情况”。        为担保《江湾社区技俩银团贷款合同》项下债务履行责任，2023 年 8 月 2 日，上海城驰与银团签订了《应收账款质押合同》（编号：1270190014ZY），以 江湾社区技俩所产生的房钱收入提供应收账款质押担保。        根据基金治理东说念主及法律参谋人在动产融资统一登记公示系统 17 以上海城驰为 担保东说念主进行的查询及上海城驰出具的《承诺及说明函》，江湾社区技俩存在干系 房钱收入办理当收账款质押登记情形，其中：质押权东说念主为建行上海第五支行和 招行上海分行，担保的主债权为银团在《江湾社区技俩银团贷款合同》项下的 债权。就前述权利限制，建行上海第五支行、招行上海分行已分别出具同意函 同意提前还款并刊出质押登记，澌灭质押安排详见本招募说明书“第十四部分 基础设施技俩基本情况”之“六、基础设施技俩转让安排”之“（三）干系协议对 技俩转让和技俩公司股权转让约定的转让限制及澌灭情况”。        鉴上，基金治理东说念主及法律参谋人觉得，针对江湾社区技俩现有权利限制情形， 典质权东说念主和质押权东说念主已经出具同意函同意提前还款并刊出典质登记及质押登记。      网址：www.zhongdengwang.org.cn。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 在江湾社区技俩对应的债务偿还并刊出典质登记及质押登记后，江湾社区技俩 不存在典质、查封和以房钱收入质押的情况。    （2）光华社区技俩权利限制情况 业部（以下简称“工行上海市分行营业部”）签订了《房地产借款合同》（编号： 行营业部朝上海城业披发东说念主民币 60，000 万元的借款用于置换存量融资、光华社 区技俩建设或股东借款。为担保《光华社区技俩借款合同》项下债务履行责任， 上海城业持有的光华社区技俩房屋建设工程过火占用范围内的国有建设用地使 用 权 抵 押 予 工 行 上 海 市 分 行 营 业 部 并 签 订 了 《 抵 押 合 同 》（ 合 同 编 号 ： 典质转现房典质的变更协议》（合同活水号：202303210100106115175929），约 定将《光华社区技俩典质合同》项下的在建建筑物典质将转为现房典质。    就上述典质，上海市当然资源确权登记局于 2023 年 4 月 12 日核发《不动 产登记证明》沪（2023）杨字不动产证明第 10004477 号，证载内容如下：            表 14-37：光华社区《不动产登记证明》主要内容               典质权登记（新建非商品房屋【个东说念主自建房屋、经济适用住房等除  证明权利或事项               外】系数权首次登记）   权利东说念主（央求               中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部     东说念主）     义务东说念主       上海城业房地产有限公司      坐落       学德路 27 弄 1 号 201 室等（具体门招牌详见附记）   不动产单元号      详见房屋清单附记               建筑面积：57，571.85 平方米。               宗大地积：相应地皮面积。      其他               被担保债权数额：600，000，000 元。               债务履行期限：2021 年 11 月 25 日至 2046 年 10 月 31 日。               不动产典质权               具体门招牌为：学德路 27 弄 1 号 2-16 层、2 号 2-10 层、3_3 号 1-2               层，3 号 3-15 层、10 号地下 1 层汽车库。      附记               原在建建筑物 典质权登 记日： 2022-01-07，不动产登记证明：沪               （2022）杨字不动产证明第 10000140 号。               典质担保的范围包括主债权本金 6 亿元及相应的利息、复利、罚息、      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                       背约金，损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的干系损失）以及                       竣事典质权的用度（包括但不限于诉讼费、讼师费、拍卖费、变卖费                       等）。                       对于不动产转让的约定：谢却、限制转让        根据《不动产登记证明》沪（2023）杨字不动产证明第 10004477 号、上 海市杨浦区当然资源确权登记事务中心出具的《上海市不动产登记簿》及上海 城业出具的《承诺及说明函》，截止 2023 年 10 月 9 日，光华社区技俩上不存在 查封，但存在典质，典质权东说念主为工行上海市分行营业部。就前述权利限制，工 行上海市分行营业部已出具同意函同意提前还款并刊出典质登记，澌灭典质详 见本招募说明书“第十四部分 基础设施技俩基本情况”之“六、基础设施技俩转 让安排”之“（三）干系协议对技俩转让和技俩公司股权转让约定的转让限制及 澌灭情况”。        为担保《光华社区技俩银团贷款合同》项下债务履行责任，2023 年 4 月 25 日 ， 上 海 城 业 与 工 行 上 海 市 分 行 营 业 部 签 订 了 《 质 押 合 同 》（ 编 号 ： 提供应收账款质押担保。        根据基金治理东说念主和法律参谋人在动产融资统一登记公示系统 18 以上海城业为 担保东说念主进行的查询及上海城业出具的《承诺及说明函》，光华社区技俩存在干系 房钱收入办理当收账款质押登记情形，其中：质押权东说念主为工行上海市分行营业 部，担保的主债权为工行上海市分行营业部在《光华社区技俩借款合同》项下 的债权。就前述权利限制，工行上海市分行营业部已出具同意函同意提前还款 并刊出质押登记，澌灭质押安排详见本招募说明书“第十四部分 基础设施技俩 基本情况”之“六、基础设施技俩转让安排”之“（三）干系协议对技俩转让和项 目公司股权转让约定的转让限制及澌灭情况”。        鉴上，基金治理东说念主和法律参谋人觉得，针对光华社区技俩现有权利限制情形， 典质权东说念主和质押权东说念主已经出具同意函同意提前还款并刊出典质登记及质押登记， 在光华社区技俩对应的债务偿还并刊出典质登记及质押登记手续后，光华社区 技俩不存在典质、查封和以房钱收入质押的情形。      网址：www.zhongdengwang.org.cn。  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）     江湾社区、光华社区技俩的权利限制澌灭安排详见本招募说明书“第十四部 分 基础设施技俩基本情况”之“六、基础设施技俩转让安排”之“（三）干系协议 对技俩转让和技俩公司股权转让约定的转让限制及澌灭情况”。     （六）基础设施技俩投保情况     （1）江湾社区技俩现有投保情况     根据中国太平洋财产保障股份有限公司上海分公司于 2022 年 11 月 7 日出 具的《财产一切险保障单》（保障单号：ASHH46102423QAAAA8VC），上海城 驰已经为位于“上海市杨浦区国泓路 392 弄”的江湾社区技俩投保以上海城驰为 被保障东说念主的财产一切险，保障金额为东说念主民币 1，041，864，240.85 元，保障期限自 份有限公司上海分公司于 2023 年 11 月 17 日出具了《批单》（批单号： BSHH05002423QAAA2VLT ）， 确 认 将 江 湾 社 区 项 目 财 产 一 切 险 原 保 额     根据中国太平洋财产保障股份有限公司上海分公司于 2022 年 11 月 30 日出 具的《2022-2023 年江湾社区公众责任保障技俩服务合同》，上海城投置业经营 已经为位于“上海市杨浦区国泓路 392 弄”的江湾社区技俩投保以上海城投置业 经营为被保障东说念主的公众责任险，保障金额为东说念主民币 10，000，000 元，保障期限自     （2）光华社区技俩现有投保情况     根据中国太平洋财产保障股份有限公司上海分公司于 2022 年 11 月 7 日出 具的《财产一切险保障单》（保障单号：ASHH46102423QAAAA8WA），上海城 业已经为位于“上海市杨浦区新江湾街说念学德路 27 弄”的光华社区技俩投保以上 海城业为被保障东说念主的财产一切险，保障金额为东说念主民币 632，397，322.65 元，保障期 限自 2023 年 3 月 18 日零时起至 2024 年 3 月 17 日 24 时止。中国太平洋财产保 险股份有限公司上海分公司于 2023 年 11 月 17 日出具了《批单》（批单号： BSHH05002423QAAA2VMW ）， 确 认 将 光 华 社 区 项 目 财 产 一 切 险 原 保 额  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      根据中国太平洋财产保障股份有限公司上海分公司于 2022 年 11 月 7 日出 具的《公众责任保障保障单》（保障单号：ASHH46107023QAAAA57Z），上海 城投置业经营已经为位于“上海市杨浦区新江湾街说念学德路 27 弄”的光华社区项 目投保以上海城投置业经营为被保障东说念主的公众责任险，保障金额为东说念主民币 止。      江湾社区技俩财产一切险于 2024 年 3 月 25 日 24 时到期，公众责任险于      上海城投置业经营将代表上海城驰、上海城业于上述保障合同到期前 1-2 个月与中国太平洋财产保障股份有限公司上海分公司洽谈续签事宜，确保现有 保障合同及后续续签保障合同在本基金存续期内处于获胜状态。      （1）财产一切险遮掩范围      根据上海城驰与中国太平洋财产保障股份有限公司上海分公司签订的 《2023-2024 年江湾社区财产一切险技俩服务合同》（沪城驰合 JY（2023 年） 《2023-2024 年光华社区财产一切险技俩服务合同》（沪城业合 JY（2023 年）      A. 在保障期间内，由于当然灾害或无意事故形成保障标的平直物资损坏或 灭失，保障东说念主按照保障合同的约定负责赔偿。前款原因形成的保障事故发生 时，为抢救保障标的或贯注灾害蔓延，采取必要的、合理的措施而形成保障标 的的损失，保障东说念主按照本保障合同的约定也负责赔偿。      B. 保障事故发生后，被保障东说念主为贯注或减少保障标的的损失所支付的必要 的、合理的用度，保障东说念主按照保障合同的约定也负责赔偿。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    （2）公众责任险遮掩范围    根据上海城驰与中国太平洋财产保障股份有限公司上海分公司签订的 《2022-2023 年江湾社区公众责任保障技俩服务合同》（ZYJY-HT-JY-2022- 《2022-2023 年江湾社区公众责任保障技俩服务合同》（ZYJY-HT-JY-2023-    A. 在保障期间内，被保障东说念主在列明的场所范围内，在从事经营行动或自身 业务过程中因过失导致无意事故发生，形成局外人东说念主身伤害或财产损失况兼受 害方在保障期限内首次提议赔偿请求，依照中华东说念主民共和国法律（不含香港、 澳门高出行政区和台湾地区法律）应由被保障东说念主承担的经济赔偿责任，保障东说念主 按照合同约定负责赔偿。    B. 保障事故发生后，被保障东说念主因保障事故而被拿起仲裁或者诉讼的，对应 由被保障东说念主支付的仲裁或诉讼用度以及预先经保障东说念主书面同意支付的其它必要 的、合理的用度，保障东说念主按照本保障合同约定也负责赔偿。    基础设施技俩已购买满盈的财产一切险和公众责任保障，整个保额能够覆 盖资产总估值，适合《基础设施基金指引》第三十八条（四）干系要求。 四、基础设施技俩权属期限、运营情况及延期安排情况    （一）基础设施技俩权属期限    根据 2023 年 9 月 1 日上海市当然资源确权登记局朝上海城驰核发的《不动 产权文凭》，江湾社区技俩国有建设用地使用权使用期限：2018 年 7 月 23 日起    根据 2023 年 9 月 1 日上海市当然资源确权登记局朝上海城业核发的《不动 产权文凭》，光华社区技俩国有建设用地使用权使用期限：2018 年 11 月 12 日起    （二）经营资产及延期安排情况    根据本基金《基金合同》约定，基金治理东说念主将根据试验情况弃取于地皮使      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 用权期限届满前央求续期。如果宽限央求获批准，地皮使用权东说念主将有可能需要 得志其他条件，支付相应款项，且受制于干系法律法则和政府部门的最终批准， 基金治理东说念主不保证地皮使用权一定能够续期。如畴昔法律法则或政府筹划发生 变化，导致基础设施技俩发生延期情形的，基金治理东说念主将按照法律法则、监管 要求以及基金合同的约定履行必要的审批标准后，实施延期决策。 五、特殊类型技俩适合干系法律法则情况        （一）是否触及 PPP 技俩        不触及。        （二）是否触及国资转让        根据上海城投控股投资、上海城投房屋租赁、上海城驰、上海城业的公司 划定并经查询国度企业信用信息公示系统，上海城投房屋租赁分别持有上海城 驰 100%股权和上海城业 100%股权，上海城投房屋租赁为上海城投控股投资全 资子公司，上海城投控股投资的股东为上海城投控股股份。上海城投控股股份 为 A 股上市公司，上海城投集团为上海城投控股股份第一大股东，持有上海城 投控股股份 46.46%股权。上海城投集团为上海市国有资产监督治理委员会（以 下简称“上海市国资委”）全资子公司，为国度出资企业，上海城投控股股份为 《企业国有资产交易监督治理办法》（国务院国资委 财政部令第 32 号，以下简 称“32 敕令”）国有试验抑遏企业19 。上海城投房屋租赁所持有的上海城驰、上 海城业的股权为国有产权，技俩公司股权转让属于 32 敕令划定的“企业国有资 产交易步履”，应根据 32 敕令履行国有产权转让标准。《国务院办公厅对于进一 步周转存量资产扩大有用投资的意见》（国办发〔2022〕19 号）第（四）条文 定“国有企业刊行基础设施 REITs 触及国有产权非公开协议转让的，按划定报同 级国有资产监督治理机构批准。”《对于企业国有资产交易流转磋商事项的文牍》 （国资发产权规202239 号）第三条文定“国度出资企业过火子企业通过刊行基 础设施 REITs 周转存量资产，应动作念好可行性分析，合理确定交易价钱，对后  上海城投控股股份共 9 名董事，其中孤独董事 3 名，非孤独董事 6 名，目下职董事 8 名，其中 4 名董 事由上海城投集团保举。董事会会议应有过半数的董事出席方可举行。董事会作出决议，必须经全体董事 的过半数通过。即上海城投集团委派的 4 名董事和另外 1 名董事出席即可有用召开董事会，且可通过决 议。根据上海城投集团的审计论述，因上海城投集团“有权决定企业的财务和经营决策，对其具有抑遏 权”，将上海城投控股股份纳入上海城投集团的合并报表。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 续运营治理责任和风险防守作出安排，触及国有产权非公开协议转让按划定报 同级国有资产监督治理机构批准。”   就技俩公司股权转让触及的国有产权转让标准，上海市国资委已于 2023 年 REITs 试点磋商事项的批复》（沪国资委产权〔2023〕246 号），同意技俩公司所 触及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施。   （三）是否触及外商投资   不触及。   （四）对于适合《中国证监会办公厅国度发展转换委办公厅对于表率作念好 保障性租赁住房试点刊行基础设施规模不动产投资相信基金（REITs）磋商工 作的文牍》《上海证券交易所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）规则适 用指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）》（以下简称“《保障性租赁住房 REITs 业务指引》”）的情况 房技俩，以及在资产、业务、财务、东说念主员和机构等方面的孤独性格况   （1）原始权益东说念主的股权结构   上海城投房屋租赁的股权结构详见本招募说明书“第十七部分 原始权益东说念主” 之“二、原始权益东说念主”之“（三）股权结构、控股股东及试验抑遏情面况”之“1、 股权结构”。   （2）业务开展情况   上海城投房屋租赁业务开展情况详见本招募说明书“第十七部分 原始权益 东说念主”之“二、原始权益东说念主”之“（五）主营业务情况”。   （3）在建和拟建的保障性租赁住房技俩   截止 2023 年 9 月 30 日，上海城投房屋租赁无在建和拟建的保障性租赁住 房技俩。   （4）在资产、业务、财务、东说念主员和机构等方面的孤独性格况等 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   上海城投房屋租赁在资产、业务、财务、东说念主员和机构等方面的孤独性格 况详见本招募说明书“第十七部分 原始权益东说念主” 之“二、原始权益东说念主”之“（七） 孤独性格况”。 依据、运营合规性、历史运营数据，以及所在地区保障性租赁住房供需情况、 运营模式、配租和房钱治理轨制等   （1）基础设施技俩权属情况、地皮性质及取得方式   基础设施技俩权属情况、地皮性质及取得方式详见本招募说明书“第十四 部分 基础设施技俩基本情况”之“三、基础设施技俩合规情况”之“（二）基础 设施技俩的权属情况”。   （2）保障性租赁住房认定依据及运营合规性   保障性租赁住房认定依据及运营合规性详见本招募说明书 “第十四部分 基础设施技俩基本情况”之“三、基础设施技俩合规情况”之“（四）基础设施项 目的运营情况”。   （3）基础设施技俩历史运营数据   基础设施技俩历史运营数据详见本招募说明书“第十四部分 基础设施技俩 基本情况”之“一、基础设施技俩概况及运营情况”。   （4）基础设施技俩所在地区保障性租赁住房供需情况   基础设施技俩所在地区保障性租赁住房供需情况详见本招募说明书“第十 四部分 基础设施技俩 基本情况”之“二、租赁住房行业情况”之“（二）行业 发展情况和畴昔发展趋势”之“6、行业的竞争时势及发展特征”。   （5）基础设施技俩运营模式、配租和房钱治理轨制   基础设施技俩运营模式、配租和房钱治理轨制详见本招募说明书“第十四 部分 基础设施技俩基本情况”之“一、基础设施技俩概况及运营情况”。   综上，基础设施技俩权属了了、运营模式纯属、具有可持续的市场化收益， 并经磋商部门认定为保障性租赁住房技俩，配租对象、房钱模范等适合干系 政策要求。基础设施技俩运营时间不悦 3 年，但已能够竣事永远稳定收益（关 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 于基础设施技俩运营纯属情况分析详见本招募说明书“第十四部分 基础设施项 目基本情况”之“七、基础设施技俩运营纯属情况分析”），得志基础设施基金上 市要求、适合市场预期、风险可控，且已能够竣事永远稳定的收益，适合《保 障性租赁住房 REITs 业务指引》第七条要求。 以及回收资金拟投技俩建设主体、总投资额、投资缺口、建设内容和建设进展 等。      （1）原始权益东说念主对回收资金用途作出的承诺   原始权益东说念主对回收资金用途作出的承诺详见本招募说明书“第十七部分 原 始权益东说念主”之“四、其他与原始权益东说念主及基础设施技俩干系的公开透露事项”之 “（一）申报发改委阶段的干系承诺函”。      （2）原始权益东说念主回收资金治理轨制   为进一步表率上海城投房屋租赁对于刊行基础设施 REITs 回收资金的治理， 确保回收资金的使用表率、安全、高效，上海城投房屋租赁根据《中华东说念主民共 和国公司法》《中华东说念主民共和国证券法》《证券刊行上市保荐业务治理办法》《上 海证券交易所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 4 号— —保障性租赁住房（试行）》《国度发展转换委对于进一步作念好基础设施规模不 动产投资相信基金（REITs）试点职业的文牍》等磋商法律、法则及磋商表恣意 文献的划定，并结合基础设施 REITs 产品特色和公司试验情况，制定了《上海城 投房屋租赁有限公司基础设施 REITs 回收资金治理办法》。   《上海城投房屋租赁有限公司基础设施 REITs 回收资金治理办法》所称回收 资金是指上海城投房屋租赁作为原始权益东说念主参与基础设施 REITs，通过向基础设 施 REITs 出售标的技俩公司股权得回基础设施 REITs 公开发售基金份额召募的资 金，在扣除偿还干系债务、上海城投房屋租赁作为原始权益东说念主按规则参与政策 配售认购基金份额出资以及缴纳干系税费等用度后的净额。   上海城投房屋租赁执行董事为回收资金使用的第一责任东说念主。上海城投房屋 租赁财务部门负责回收资金的统筹治理，干系部门负责配合实施。      （3）回收资金的专户存储      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）        上海城投房屋租赁须审慎弃取交易银行并开设回收资金的专项治理账户 （以下简称“专户”），回收资金存放于专户聚集治理，专户不得存放非回收资金 或用作其它用途。        上海城投房屋租赁需在基础设施 REITs 设立前与基金治理东说念主、资产维持证券 治理东说念主、存放回收资金的交易银行签订《资金监管协议》，《资金监管协议》至 少包括以下内容：        A．公司应当将回收资金聚集存放于专户；        B．回收资金专户账号、专户触及的回收资金技俩；        C．交易银行每月向公司出具银行对账单，并抄送基金治理东说念主及资产维持证 券治理东说念主；        D．交易银步履基金治理东说念主及资产维持证券治理东说念主开具查询权限，可随时通 过线上或者临柜查询专户活水等贵府；        E．基金治理东说念主及资产维持证券治理东说念主的督导职责、交易银行的奉告及配合 职责、基金治理东说念主、资产维持证券治理东说念主和交易银行对公司回收资金使用的监 管方式。        （4）回收资金的使用        回收资金的使用本着表率、透明的原则，按照本招募说明书中承诺的回收 资金投资计划使用，实行严格的闭环治理。        因特殊原因导致已承诺的回收资金投资计划无法正常进行的，上海城投房 屋租赁应当实时向证券交易所论述干系情况和应酬措施，确需变更回收资金用 途的，上海城投房屋租赁应当向证券交易所提交回收资金投向变更论述。        上海城投房屋租赁对于回收资金使用的央求、审批、执行权限和标准划定 如下：        A.由具体使用回收资金的技俩公司20的实施部门填报技俩付款央求，经该项 目公司干系成员和财务东说念主员审核后，报上海城投房屋租赁财务负责东说念主、业务负      此处“技俩公司”并非指本基金拟投资的上海城驰、上海城业。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 责东说念主审核批准后赐与付款。   B. 每月收尾后五个职业日内，上海城投房屋租赁财务部门应将该期间回收 资金支付情况报执行董事审核，并将回收资金支付情况报送基金治理东说念主和资产 维持证券治理东说念主。   上海城投房屋租赁自回收资金到位之日起原则上每季度末向中国证监会、 证券交易所、上海市发展和转换委员会报送资金使用情况，具体根据上述干系 监管部门的要求而定。   上海城投房屋租赁应当确保回收资金使用的真的性，贯注回收资金被关联 东说念主占用或挪用，并采取有用措施幸免关联东说念主利用回收资金投资技俩获取不方正 利益。   上海城投房屋租赁通过转让保障性租赁住房技俩取得的净回收资金，应当 优先用于保障性租赁住房技俩建设。确无可投资的保障性租赁住房技俩的，可 以用于其他基础设施补短板重心规模技俩建设。   除此之外，闲置资金可进行现款治理，其投资的产品须适合以下条件：   A.安全性高，以如期存款、文牍存款、保本类或银行出具保本承诺函的理 财产品为主；   B.投资品不得质押。   （5）回收资金的监督   上海城投房屋租赁的财务部门应当对回收资金的使用情况设立台账，详备 记录回收资金的支拨情况和回收资金技俩的参预情况，并如期上报。   上海城投房屋租赁应配合监管部门对回收资金的存放和使用情况进行如期 或不如期的稽查，确保适合本招募说明书透露的使用计划。   （6）回收资金专户存储监管协议   为表率上海城投房屋租赁参与基础设施证券投资基金（REITs）得回的回收 资金治理，保护投资者的权益，根据《上海证券交易所公开召募基础设施证券 投资基金（REITs）规则适用指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）》等磋商法 律法则及上海城投房屋租赁制订的《上海城投房屋租赁有限公司基础设施 REITs 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 回收资金治理办法》，上海城投房屋租赁、回收资金监管银行、基金治理东说念主及资 产维持证券治理东说念主共同签署《回收资金专户存储监管协议》，协议主要约定如下：   上海城投房屋租赁在回收资金监管银行开设回收资金专项账户，该专户仅 用于上海城投房屋租赁本次参与基础设施证券投资基金（REITs）得回的净回收 资金的存储和使用，本次净回收资金优先用于保障性租赁住房技俩建设，除此 之外，闲置资金可进行现款治理，限于安全性高的如期存款、文牍存款、保本 类或银行出具保本承诺函的同意产品。   上海城投房屋租赁保证按照《上海证券交易所公开召募基础设施证券投资 基金（REITs）规则适用指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）                                 》等磋商法律法 规过火承诺的回收资金用途使用专户资金，不得用于商品住宅或交易地产开发， 确需变更净回收资金用途的，应当向交易所提交回收资金投向变更论述，基金 治理东说念主应当透露临时论述。   基金治理东说念主、资产维持证券治理东说念主有权按照磋商划定、上海城投房屋租赁 制定的《上海城投房屋租赁有限公司基础设施 REITs 回收资金治理办法》以及 《回收资金专户存储监管协议》约定对上海城投房屋租赁净回收资金使用情况 进行监督。回收资金监管银行通过提供《回收资金专户存储监管协议》明确约 定的开户、对账、查询等服务配合基金治理东说念主和资产维持证券治理东说念主履行其监 督职责。   基金治理东说念主和资产维持证券治理东说念主不错采取现场调查、书面问询等方式行 使其监督权。上海城投房屋租赁和回收资金监管银行应当配合调查与查询。   回收资金监管银行按月（每月 10 日前）朝上海城投房屋租赁出具真的、准 确、完整的专户对账单，并抄送给基金治理东说念主和资产维持证券治理东说念主。   （7）回收资金拟投技俩建设主体、总投资额、投资缺口、建设内容和建设 进展等   回收资金拟投技俩建设主体、总投资额、投资缺口、建设内容和建设进展 等详见本招募说明书“第十七部分 原始权益东说念主”之“三、原始权益东说念主转让基础设施 技俩回收资金用途”。   （8）基金治理东说念主对于技俩回收资金的治理 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   根据《保障性租赁住房 REITs 业务指引》，基金治理东说念主制定了《上海国泰君 安证券资产治理有限公司公开召募基础设施证券投资基金业务保障性租赁住房 基础设施基金职业指引》，明确了业务参与机构与基础设施技俩核查要求、回收 资金使用与监管和运营治理与信息透露职责等。此外，对于原始权益东说念主回收资 金的使用等磋商情况，基金治理东说念主将在如期论述和临时论述中透露。   总而言之，原始权益东说念主的回收资金用途，适合《保障性租赁住房 REITs 业务 指引》第八条要求，上海城投房屋租赁就以基础设施基金驱动阶段的回收资金 不存在以租赁住房等口头，为非租赁住房等房地产开发技俩变相融资，或者变 相规避房地产调控要求的情况，适合《保障性租赁住房 REITs 业务指引》第五条 第二款的要求；原始权益东说念主已对回收资金用途作出承诺，且已制定《上海城投 房屋租赁有限公司基础设施 REITs 回收资金治理办法》                            ，对回收资金专户存储、 使用、监督等内容进行明确划定、对回收资金使用的央求、审批、执行权限和 标准也作出明确划定；就回收资金的存储，原始权益东说念主在《上海城投房屋租赁 有限公司基础设施 REITs 回收资金治理办法》中明确了回收资金的专户存储规 定，并在回收资金监管银行开设回收资金专项账户，与回收资金监管银行、基 金治理东说念主及资产维持证券治理东说念主共同签署了《回收资金专户存储监管协议》，该 协议已明确各方的监督职责并明确回收资金用于租赁住房技俩建设，不得用作 其他用途；确需变更回收资金用途的，应当向交易所提交回收资金投向变更报 告；基金治理东说念主制定了《上海国泰君安证券资产治理有限公司公开召募基础设 施证券投资基金业务保障性租赁住房基础设施基金职业指引》，对于原始权益东说念主 回收资金的使用等磋商情况，基金治理东说念主将在如期论述和临时论述中透露。符 合《保障性租赁住房 REITs 业务指引》第九条、第十条、第十一条和第十二条的 要求。 六、基础设施技俩转让安排   （一）基础设施技俩转让的内容   为刊行基础设施 REITs，上海城投房屋租赁将其持有的技俩公司 100%股权转 让予基础设施 REITs 项下的基础设施资产维持专项计划（以下简称“基础设施项 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 目转铩羽履”）       。   就前述基础设施技俩转铩羽履，根据《技俩公司股权转让协议》的约定，专 项计划设立之日为交割日，转让方和受让方应确保于专项计划设立日起 30 个工 作日内办理收场股权变更工商登记手续；在交割日或交割日前，转让方应向受让 方或其指定主体托付指定文献，并完成公司运营权的移交，包括技俩公司股权变 更后的公司股东名册、出资证明书及公司划定、技俩公司已取得的各项批文、执 照、登记文献、技俩公司的印鉴的原件等。   《公司法》第三十二条文定：“纪录于股东名册的股东，不错依股东名册主 张诈欺股东权利，公司应当将股东的姓名或者称号向公司登记机关登记；登记事 项发生变更的，应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的，不得对抗第三 东说念主。”因此，资产维持证券治理东说念主（代表专项计划）自其被纪录于技俩公司股东 名册时，不错成见诈欺股东权利；同期，自该等股东变更完成公司登记机关的工 商变更登记后，资产维持证券治理东说念主（代表专项计划）作为技俩公司股东可对抗 第三东说念主。   根据《技俩公司股权转让协议》的约定，交易各方同意以根据国有产权交易相 关划定进行备案的股权评估价值确定技俩公司股权转让价钱，同期以基础设施技俩 的评估价值为依据，根据经网下投资者询价方式所确定的基础设施基金的认购价钱 确定基础设施资产维持证券对技俩公司的股权转让价款，且若最终确定的技俩公司 股权转让价款低于按照国有产权交易干系划定进行备案的股权评估价值，则对应的 《技俩公司股权转让协议》自动拒绝。   根据《基础设施基金指引》，基础设施基金的询价、订价刊行划定按照公开、 平正、平正的原则制定，由基金治理东说念主按照预先公开的询价决策进行，由平凡且具 备专科投资智商的网下投资者充分参与询价，网下投资者应根据基础设施技俩评估 情况，苦守孤独、客不雅、诚信的原则合理报价，基金治理东说念主应根据报价的中位数和 加权平均数审慎合理确定认购价钱。   因此，以基础设施技俩的评估价值为依据并以基础设施基金认购价钱确定的项 目公司转让价款具有公允性。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      （二）中国法律对技俩转让和技俩公司股权转让划定的限制及澌灭情况     中国法律对于国有资产转让划定的干系情况详见本招募说明书“第十四部分 基 础设施技俩基本情况”之“五、特殊类型技俩适合干系法律法则情况”之“（二）是否 触及国资转让”。      （三）干系协议对技俩转让和技俩公司股权转让约定的转让限制及澌灭情 况 情况      （1）江湾社区技俩      《上海城驰地皮出让合同》第二十三协议定：“受让东说念主应当按出让年限举座 持有沿途租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租；受让东说念主应当按出让年限整 体持有社区配套交易物业、商品住房用地配套交易物业（除按照干系划定应当 移交政府及政府磋商部门的物业外）。”第三十三协议定：“受让东说念主应按本合同第 二十三协议定自持物业，不得举座、分幢、分层、分套转让；如遇收歇、重组、 肃清等特殊情形需举座转让的，按照本条第（一）项划定执行：（一）向出让东说念主 提议央求，经出让东说念主同意执行。”第四十协议定：“本合同项下的国有建设用地 地皮使用权，受让东说念主的出资比例、股权结构、试验抑遏东说念主等均不得改变。受让 东说念主的出资比例、股权结构、试验抑遏东说念主发生改变的，应预先书面央求，经出让 东说念主同意后方可实施。”      鉴上，上海城驰应在《上海城驰地皮出让合同》出让期限内持有沿途江湾 社区技俩，且上海城驰的出资比例、股权结构、试验抑遏东说念主发生改变的，应经 出让东说念主同意后方可实施。      就上述划定限制，出让东说念主杨浦区规资局于 2023 年 7 月 13 日朝上海城驰、 上海城业出具《杨浦区规资局复函》，对江湾社区技俩、光华社区技俩以转让项 目公司 100%股权刊行基础设施 REITs 无异议；同意江湾社区技俩、光华社区项 目刊行基础设施 REITs 导致的上海城驰、上海城业的股权变更、试验抑遏东说念主变 更事宜。      鉴此，《上海城驰地皮出让合同》中对于江湾社区技俩转让和上海城驰股权 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 转让约定的限制已得到澌灭。   （2）光华社区技俩   《上海城业地皮出让合同》第二十三协议定：“受让东说念主应当按出让年限举座 持有沿途租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租；受让东说念主应当按出让年限整 体持有社区配套交易物业、商品住房用地配套交易物业（除按照干系划定应当 移交政府及政府磋商部门的物业外）。”第三十三协议定：“受让东说念主应按本合同第 二十三协议定自持物业，不得举座、分幢、分层、分套转让；如遇收歇、重组、 肃清等特殊情形需举座转让约定自持部分的，按照本条第（一）项划定执行： （一）向出让东说念主提议央求，经出让东说念主同意执行”。第四十协议定：“本合同项下 的国有建设用地使用权，受让东说念主的出资比例、股权结构、试验抑遏东说念主等均不得 改变。受让东说念主的出资比例、股权结构、试验抑遏东说念主发生改变的，应预先书面申 请，经出让东说念主同意后方可实施。”   鉴上，上海城业应在《上海城业地皮出让合同》出让期限内持有沿途光华 社区技俩，且上海城业的出资比例、股权结构、试验抑遏东说念主发生改变的，应经 出让东说念主同意后方可实施。   就上述划定限制，出让东说念主杨浦区规资局已就同意光华社区技俩的转让及上 海城业股权转让出具《杨浦区规资局复函》，对光华社区技俩以转让上海城业 导致的上海城业的股权变更、试验抑遏东说念主变更事宜。   鉴此，《上海城业地皮出让合同》中对于光华社区技俩转让和上海城业股权 转让约定的限制已得到澌灭。   （1）江湾社区技俩   《江湾社区技俩银团贷款合同》第十三协议定：“借款东说念主分别在合同签署日、 获胜日、各支款日、各还当天和各付息日，结合其时的事实和情况，向各银团 成员行作如下述说：…16（4）在银团贷款本息偿清前，若发生合并、分立、 改变试验抑遏东说念主（或改变股东）等事项，须预先经各贷款东说念主同意”；第 14.2 协议 定：“借款东说念主应当确保不和会过单笔或多笔交易或一系列交易出售、出让、转让 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 或以其他方式处置其任何要紧资产，除非得回了多数贷款东说念主的同意。”   《江湾社区技俩典质合肃清》第五协议定：“（四）未预先征得全体典质权 东说念主书面同意，典质东说念主不得以任何方式责罚典质物（包括但不限于将典质物沿途 或部分出售、转让、赠与、再典质、补偿债务、放弃等）或在典质物上设立任 何面目的担保（依据本合同确立的典质担保除外）；（五）典质东说念主进行兼并、合 并、分立、合伙、联营、股权结构变化、股份制改造等经营方式变更和产权变 动时，应提前 10 个营业日书面文牍担保代理行，并征得各典质权东说念主的书面同意； （六）典质东说念主如变更企业称号、住所、基本户的开户行及账号、法定代表东说念主、 注册本钱、经营范围、公司类型，修改公司划定，应提前 10 个营业日书面文牍 担保代理行，并将磋商贵府报担保代理行备案。”   《江湾社区技俩典质合同二》第五协议定：“（四）未预先征得全体典质权 东说念主书面同意，典质东说念主不得以任何方式责罚典质物（包括但不限于将典质物沿途 或部分出售、转让、赠与、再典质、补偿债务、放弃、设立居住权、设立相信、 互换等）或在典质物上设立任何面目的担保（依据本合同确立的典质担保除外）； （五）典质东说念主进行兼并、合并、分立、合伙、联营、股权结构变化、股份制改 造等经营方式变更和产权变动时，应提前 10 个营业日书面文牍担保代理行，并 征得各典质权东说念主的书面同意；（六）典质东说念主如变更企业称号、住所、基本户的开 户行及账号、法定代表东说念主、注册本钱、经营范围、公司类型，修改公司划定， 应提前 10 个营业日书面文牍担保代理行，并将磋商贵府报担保代理行备案。”   就《江湾社区技俩银团贷款合同》《江湾社区技俩典质合肃清》《江湾社区 技俩典质合同二》约定的转让限制，建行上海第五支行、招行上海分行已分别 出具同意函，同意上海城投房屋租赁将上海城驰 100%股权转让予基础设施 REITs 项下资产维持专项计划或其他特殊目的载体，并同意于沿途债务返璧完 毕后澌灭典质权和质权。   鉴此，《江湾社区技俩银团贷款合同》《江湾社区技俩典质合肃清》《江湾社 区技俩典质合同二》中对于江湾社区技俩转让和上海城驰股权转让约定的限制 已得到澌灭。   （2）光华社区技俩 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   《光华社区技俩借款合同》第 7.8 协议定：“进行合并、分立、减资、股权 变动、股权质押、要紧资产和债权转让、要紧对外投资、实质性增多债务融资 以过火他可能对贷款东说念主权益形成不利影响的行动时，预先征得贷款东说念主书面同意 或就贷款东说念主债权的竣事作出令贷款东说念主舒坦的安排方可进行。”第 7.10 协议定： “发生下列情形之一，实时文牍贷款东说念主：（1）公司划定、经营范围、注册本钱、 法定代表东说念主变更”。第 11.8 协议定：“贷款期内，需复旧上海城投置地（集团） 有限公司试验抑遏东说念主地位；若借款东说念主股东或试验抑遏东说念主变更、交易经营模式变 更等其他可能影响本技俩贷款偿还的要紧经营变动事项，均须预先征得贷款东说念主 书面同意。”   《光华社区技俩典质合同》第 9.2 协议定：“未经甲方书面同意，不将典质 物再设立任何面目的典质、质押，不在典质物上设立居住权，也不将典质物出 租、转让、馈赠送任何第三东说念主，并保护典质物不受任何侵害。”第 9.6 协议定： “发生下列情形之一，实时文牍甲方：A、划定、经营范围、注册本钱、法定代 表东说念主变更，股权变动。”第 16.3 协议定：“典质权东说念主与典质东说念主协商一致约定：抵 押期间，已办理典质权登记的不动产，未经典质权东说念主书面同意，谢却、限制转 让。”   就《光华社区技俩借款合同》《光华社区技俩典质合同》约定的转让限制， 工行上海市分行营业部已出具同意函，同意上海城投房屋租赁将上海城驰 100% 股权转让予基础设施 REITs 项下资产维持专项计划或其他特殊目的载体，并同 意于沿途债务返璧收场后澌灭典质权和质权。   鉴此，《光华社区技俩借款合同》《光华社区技俩典质合同》中对于光华社 区技俩转让和上海城业股权转让约定的限制已得到澌灭。   （四）不动产权证中对技俩转让和技俩公司股权转让的限制及澌灭情况   上海城驰持有的《不动产权文凭》沪（2018）杨字不动产权第 023110 号、 沪（2023）杨字不动产权第 014305 号附记部分要求受让东说念主应当按照出让年限 举座持有沿途自持部分物业（包括租赁住房物业、社区配套交易物业、租赁住 房用地配套交易物业），自持部分物业转让时需出让东说念主同意。受让东说念主出资比例、 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 股权结构、试验抑遏东说念主变更的，应预先书面央求，经出让东说念主同意。   如前所述，出让东说念主杨浦区规资局已就同意江湾社区技俩的转让及上海城驰 股权转让出具《杨浦区规资局复函》，对江湾社区技俩以转让上海城驰 100%股 权刊行基础设施 REITs 无异议，同意江湾社区技俩刊行基础设施 REITs 导致的 上海城驰的股权变更、试验抑遏东说念主变更事宜。   鉴此，江湾社区技俩对应的《不动产权文凭》中对于江湾社区技俩转让和 上海城驰股权转让、试验抑遏东说念主变更的限制已得到澌灭。   上海城业持有的《不动产权文凭》沪（2019）杨字不动产权第 015622 号、 沪（2023）杨字不动产权第 014313 号附记部分要求受让东说念主应当按照出让年限 举座持有沿途自持部分物业（包括租赁住房物业、社区配套交易物业、租赁住 房用地配套交易物业），自持部分物业转让时需出让东说念主同意。受让东说念主出资比例、 股权结构、试验抑遏东说念主变更的，应预先书面央求，经出让东说念主同意。   如前所述，出让东说念主杨浦区规资局已就同意光华社区技俩的转让及上海城业 股权转让出具《杨浦区规资局复函》，对光华社区技俩以转让上海城业 100%股 权刊行基础设施 REITs 无异议，同意光华社区技俩刊行基础设施 REITs 导致的 上海城业的股权变更、试验抑遏东说念主变更事宜。   鉴此，光华社区技俩对应的《不动产权文凭》中对于光华社区技俩转让和 上海城业股权转让、试验抑遏东说念主变更的限制已得到澌灭。   （五）基础设施技俩转让的里面决策标准   本技俩已完成发起东说念主、原始权益东说念主、技俩公司的里面审批，具体如下：   上海城投集团董事会已于 2023 年 6 月 7 日作出《上海城投（集团）有限公 司第一届董事会第十六次会议决议》（以下简称“《上海城投集团董事会决 议》”），决议：1、同意集团或其体系内公司作为发起东说念主以江湾社区和光华社区 技俩作为底层基础设施资产，央求试点刊行 REITs，并签署干系文献；2、为实 施基础设施 REITs 之目的，同意上海城投控股投资设立全资子公司 SPV，并在 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 适书籍团、国资委的要求下进行资产重组；3、同意向基础设施 REITs 项下基础 设施基金过火下设基础设施资产维持证券等特殊目的载体转让技俩公司沿途股 权。      上海城投控股股份董事会已于 2023 年 1 月 4 日作出《上海城投控股股份有 限公司第十届董事会第二十九次会议决议》（以下简称“《董事会决议》”），同 意公司以江湾社区、光华社区作为首发资产，开展公开召募保障性租赁住房-基 础设施规模不动产投资相信基金（REITs）的申报刊行职业，后续以浦江社区及 其他保障性租赁住房技俩作为拟扩募资产；董事会授权公司经营层全权办理公 开召募保障性租赁住房-基础设施规模不动产投资相信基金（REITs）发起设立、 申报刊行、注册召募等各项事宜，并签署作为原始权益东说念主的干系协议文献和履 行约定的义务，包括但不限于：刊行时机、刊行限制、设立保障性租赁住房主 体、对技俩公司及标的技俩实施重组、参与政策配售、政策投资者的配售、运 营治理机构指定等；起草、修改、签署并向磋商部门或监管机构提交各项与发 行磋商的央求、论述或材料；决定并礼聘参与本次刊行的干系中介机构；办理 必要的手续，进行干系的信息透露等。      上海城投控股股份总裁办公会已于 2023 年 5 月 30 日作出《上海城投控股 股份有限公司 2023 年第十八次总裁办公会议决议》（以下简称“《总裁办公会决 议》”），为鼓励落实保租房公募 REITs 的刊行职业，同意上海城投控股投资设 立 SPV 公司；同意 SPV 公司将技俩公司的 100%股权以非公开协议转让方式转 让给资产维持专项计划。      根据《公司法》及上海城投控股股份的公司划定，基金治理东说念主及法律参谋人 觉得，上海城投控股股份董事会有权作出上述《董事会决议》，上海城投控股股 份总裁办公会有权在董事会授权范围内作出上述《总裁办公会决议》。      上海城投房屋租赁的唯一股东上海城投控股投资已于 2023 年 7 月 13 日作 出《上海城投房屋租赁有限公司股东决定》，同意（1）上海城投房屋租赁作为 原始权益东说念主以上海城驰持有的江湾社区技俩和上海城业持有的光华社区技俩作 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 为底层基础设施资产，央求试点刊行公开召募基础设施规模不动产投资相信基 金技俩，签署并适当履行上海城投房屋租赁作为原始权益东说念主的干系文献，按照 法律法则和基础设施 REITs 监管规则划定出具相应承诺函等文献，并办理基础 设施 REITs 申报、注册、刊行、召募、设立等阶段的各项事宜；（2）上海城投 房屋租赁将技俩公司股权转让予基础设施 REITs 项下公开召募基础设施证券投 资基金过火下设基础设施资产维持证券等特殊目的载体，签署并适当履行股权 转让协议等交易文献，办理转让事项干系的变更登记手续。   根据《公司法》及上海城投房屋租赁的公司划定，基金治理东说念主及法律参谋人 觉得，上海城投控股投资有权作出上述《上海城投房屋租赁有限公司股东决定》， 该股东决定正当有用。   上海城驰的唯一股东上海城投房屋租赁已于 2023 年 7 月 20 日作出《上海 城驰房地产有限公司股东决定》，同意上海城驰作为技俩公司以其持有的江湾社 区技俩作为底层基础设施技俩参与公开召募基础设施规模不动产投资相信基金 技俩，签署并适当履行作为技俩公司的干系文献；同意为实施基础 REITs 对项 目公司及基础设施技俩实施重组（视最终交易结构而定），将技俩公司股权转让 予基础设施 REITs 项下公开召募基础设施证券投资基金过火下设基础设施资产 维持证券等特殊目的载体，签署并适当履行重组文献、股权转让协议，办理转 让事项干系的变更登记手续；同意为实施基础设施 REITs 以及重组及转让事项 翻新公司划定，办理工商登记变更、备案手续。   上海城业的唯一股东上海城投房屋租赁已于 2023 年 7 月 20 日作出《上海 城业房地产有限公司股东决定》，同意上海城业作为技俩公司以其持有的光华社 区技俩作为底层基础设施技俩参与公开召募基础设施规模不动产投资相信基金 技俩，签署并适当履行作为技俩公司的干系文献；同意为实施基础 REITs 对项 目公司及基础设施技俩实施重组（视最终交易结构而定），将技俩公司股权转让 予基础设施 REITs 项下公开召募基础设施证券投资基金过火下设基础设施资产 维持证券等特殊目的载体，签署并适当履行重组文献、股权转让协议，办理转 让事项干系的变更登记手续；同意为实施基础设施 REITs 以及重组及转让事项 翻新公司划定，办理工商登记变更、备案手续。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   根据《公司法》及上海城驰、上海城业的公司划定，基金治理东说念主及法律顾 问觉得，上海城投房屋租赁有权作出上述《上海城驰房地产有限公司股东决定》 《上海城业房地产有限公司股东决定》，前述股东决定正当有用。   （六）基础设施技俩转让限制小结   技俩公司系照章设立并有用存续的企业法东说念主，原始权益东说念主正当持有技俩公 司沿途股权，且该等股权不存在质押、冻结，不属于法律法则所谢却转让的财 产或权利，具备可转让性。   上海城投房屋租赁已分别作出股东决定，同意原始权益东说念主根据所适用的国 资监管等法律划定确定的标准、价钱等将其持有的技俩公司股权沿途转让予专 项计划。技俩公司股权转让不违背中国法律的谢却性划定，根据获胜的《技俩 公司股权转让协议》进行的股权转铩羽履正当、有用。   综上，在法律法则、政策文献、投资治理手续、地皮取顺利续、技俩合同 协议等种种干系划定或协议中，对技俩资产及技俩公司股权等转让或干系资产 处置，已莫得其他任何限制条件或特殊划定、约定，可根据上海市国资委的批 准以非公开协议转让方式完成股权转让。 七、基础设施技俩运营纯属情况分析   （一）基础设施技俩情况分析   江湾社区技俩于 2022 年 11 月郑重参预运营，光华社区于 2023 年 3 月郑重 参预运营，截止 2023 年 6 月 30 日，基础设施技俩运营时间未满 3 年。   江湾社区、光华社区房钱低于市场水平，地舆区位上风显明，客源较为优 质。同期，上海城投置业经营具有丰富的租赁住房技俩运营教养，配备了专科 的详细运营团队，保障了技俩的稳定运营。此外，技俩签约阶段确立的轮候模 式以及技俩运营阶段纯属的退租及换租机制，能够竣事田户退租与轮候客源签 约的高效连络，进一步保障了技俩运营稳定性。   截止 2023 年 9 月 30 日，江湾社区租赁住房出租率 91.70%，光华社区租赁 住房出租率 95.11%，租赁住房整个出租率 92.87%；江湾社区交易出租率 96.07%， 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 光华社区交易出租率 100.00%，交易整个出租率 96.89%，两个社区租赁住房、 交易整个出租率为 93.00%。两个技俩均为保障性租赁住房技俩，在完成前期运 营普及后，第 3 年及以后租赁住房年度出租率掂量可保持在较高水平，能够实 现永远稳定收益，风险可控。   国度政策层面，国务院办公厅于 2021 年 6 月 24 日发布《国务院办公厅关 于加速发展保障性租赁住房的意见》（国办发202122 号），提议“加速发展保障 性租赁住房，促进治理好大城市住房凸起问题”。这是首次从国度层面明确了我 国住房保障体系的顶层遐想，为畴昔我国租赁住房市场的持续稳定发展提供了 重要的政策维持。   省级政策层面，上海市住建委和房管局于 2022 年 1 月 13 日联合发布《上 海市保障性租赁住房租赁治理办法（试行）》（沪住建表率联20223 号），提议 “面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价钱应在同地段同品性市场租赁住房租 金的九折以下”。   截止订价时点 2022 年 8 月，江湾社区技俩住房平均租赁订价（即备案价钱） 为 141.1 元/月/m2（建筑面积），光华社区为 145.1 元/月/m2（建筑面积）。根据上 海城驰、上海城业保障性租赁住房技俩供应备案表，江湾社区同地段同品性市 场租赁住房房钱为 156.8 元/月/m2；光华社区同地段同品性市场租赁住房房钱为 有更高眩惑力。   因此，基础设施技俩虽运营时间未满三年，但研讨到保障性租赁住房的特 点，基础设施技俩已进入了稳定运营状态，已产生持续、稳定的现款流，适合 准入条件。 目沪杨保租认定〔2022〕004 号（总第 004 号）和沪杨保租认定〔2022〕005 号 （总第 005 号），房钱接受政府部门监管，租赁价钱应在同地段同品性市场租 赁住房房钱的九折以下，房钱后续涨幅不高于同地段市场房钱同期增幅，且年 涨幅不高于 5%。市场对于基础设施技俩的租赁需求掂量将永远存在，保障了基 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 础设施技俩运营现款流的稳定性及持续性。   江湾社区、光华社区具有区位、配套、交通、品牌及物业等主要竞争上风。 技俩均处于区域中枢片区，所处区域东说念主才数目增长快、居住需求大、房屋品性 要求较高，区域保障性租赁住房需求繁华。两个社区的竞争力分析详见本招募 说明书“第十四部分 基础设施技俩基本情况”之“二、租赁住房行业情况”之 “（三）基础设施技俩与同行业可比技俩的竞争上风与劣势”。   （二）法律参谋人对于基础设施技俩运营纯属情况的意见   江湾社区技俩于 2022 年 10 月 12 日取得《建筑工程详细齐备验收及格文牍 书》，光华社区于 2023 年 1 月 19 日取得《建筑工程详细齐备验收及格文牍书》， 均已经参预运营。   根据《国务院办公厅对于进一步周转存量资产扩大有用投资的意见》（国办 发〔2022〕19 号）划定，对于在民生保障方面具有重要作用的技俩，在得志发 行要求、适合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营 年限。法律参谋人觉得，虽基础设施技俩的运营期限不足 3 年，但保障性租赁住 房在强化民生保障方面具有重要作用，可根据前述意见灵活确定运营年限。   经查基础设施技俩的租赁合同台账及租赁合同、技俩公司截止 2022 年 12 月 31 日、2023 年 3 月 31 日、2023 年 6 月 30 日的资产欠债表、损益表、现款 流量表等财务报表，以及天职国际司帐师事务所（特殊普通合伙）出具的《国 泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金 2020 年 1 月 1 日 至 2023 年 6 月 30 日审计论述》（天职业字202347375 号）和天职国际司帐师 事务所（特殊普通合伙）出具的《国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基 础设施证券投资基金 2023 年 7 月 1 日（掂量基金成立日）至 2023 年 12 月 31 日、2024 年度合并可供分配金额预测表及审核论述》（天职业字202351578 号）， 并经与原始权益东说念主说明，基于法律参谋人的领会和判断，基础设施技俩已产生持 续、稳定现款流，投资申报精好意思，具有持续经营智商、较好增长后劲，不存在 影响持续经营的法律贫乏。   总而言之，基金治理东说念主和法律参谋人觉得，基础设施技俩运营模式纯属，已    国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   产生持续、稳定的现款流，投资申报精好意思，并具有持续经营智商、较好增长潜   力、市场化收益。      （三）基础设施技俩经营性净现款流情况      江湾社区技俩、光华社区技俩近 3 年平均经营性净现款流为正，适合干系   划定。              表 14-38：技俩公司经营行动产生的现款流量净额                                                                单元：万元 上海城驰经营行动产生 的现款流量净额 上海城业经营行动产生 的现款流量净额   八、中枢运营方针变化情况      详见本部分“一、基础设施技俩概况及运营情况”以及“第十五部分 基础   设施技俩财务景况及经营功绩分析”。   九、与基础设施技俩特色、运营模式、行业情况、市场环境、合规   情况等影响因素干系的风险      与基础设施技俩特色、运营模式、行业情况、市场环境、合规情况等影   响因素干系的风险详见本招募说明书“第八部分 风险揭示”章节。         国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）             第十五部分 基础设施技俩财务景况及经营功绩分析        一、基础设施技俩财务景况             （一）审计论述及审计意见             天职国际司帐师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册司帐师审计准则的        划定审计了上海城驰、上海城业编制的将用于公开召募基础设施证券投资基金        的两家技俩公司（上海城驰、上海城业）的备考汇总财务报表，包括 2020 年 12        月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2023 年 6 月 30 日的备考        汇总资产欠债表，2020 年度、2021 年度、2022 年度及 2023 年 1-6 月的备考汇        总利润表和备考汇总现款流量表以及备考汇总财务报表附注，并出具了模范无        保钟情见的《审计论述》（天职业字202347375 号）。                     表 15-1：近三年及一期备考汇总资产欠债表                                                                      单元：万元        技俩           2023 年 6 月末        2022 年末           2021 年末          2020 年末 流动资产： 货币资金                       5，295.68            541.48        1，055.27          1，675.01 应收账款                        106.72                0.55                -                - 其他应收款                             -              42.37                -        2，599.50 其他流动资产                     9，914.17           7，629.87       5，211.06          2，042.97 流动资产整个                    15，316.57           8，214.27       6，266.33          6，317.47 非流动资产： 投资性房地产                   261，306.06         246，375.47     204，965.03        154，625.80 固定资产                           7.26               8.41             5.11             4.26 非流动资产整个                  261，313.33         246，383.88     204，970.14        154，630.06 资产整个                     276，629.90         254，598.15     211，236.47        160，947.53 流动欠债： 短期借款                              -                  -                -       17，707.00 应付账款                      27，605.92          40，684.85      28，732.26         17，820.30 预收款项                       2，259.67            169.31                 -                -         国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）        技俩           2023 年 6 月末             2022 年末               2021 年末             2020 年末 应付职工薪酬                             -                  53.69                44.75               13.29 应交税费                         354.29                  611.65                 0.12                    0.00 其他应付款                     68，163.03               61，740.79          70，013.80            40，332.38 其中：应付利息                            -                        -             156.14                       - 一年内到期的非流动欠债                  129.90                  123.60                     -                      - 流动欠债整个                    98，512.82              103，383.89          98，790.92            75，872.97 非流动欠债： 永远借款                     129，342.02               97，310.58          53，626.59            26，246.81 递延收益                               -               1，331.47           3，931.62             3，931.62 非流动欠债整个                  129，342.02               98，642.04          57，558.22            30，178.44 欠债整个                     227，854.84              202，025.93         156，349.14           106，051.41 系数者权益： 实收本钱（或股本）                 55，000.00               55，000.00          55，000.00            55，000.00 未分配利润                      -6，224.93              -2，427.78               -112.67             -103.88 系数者权益整个                   48，775.07               52，572.22          54，887.33            54，896.12 欠债和系数者权益整个               276，629.90              254，598.15         211，236.47           160，947.53                       表 15-2：近三年及一期备考汇总利润表                                                                                 单元：万元  技俩                   2023 年 1-6 月         2022 年度              2021 年度             2020 年度  一、营业总收入                    3，858.09               20.82                    -                   -  其中：营业收入                    3，858.09               20.82                    -                   -  二、营业总成本                    7，653.69             1，726.96             9.32                39.90  其中：营业成本                    3，369.20              743.28                    -                   -  税金及附加                      1，026.97               11.69              4.74                34.96  治理用度                          93.21               72.00              8.49                11.32  财务用度                       3，164.31              899.99              -3.91               -6.38  其中：利息用度                    3，133.05              899.75                    -                   -  利息收入                           2.52                2.55              4.48                 6.74  加：其他收益                                -            0.01              0.02                 0.00  信用减值损失（损失以                                 -0.69               -0.03             0.50                -0.50  “-”号填列）       国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）  技俩               2023 年 1-6 月           2022 年度                  2021 年度             2020 年度  三、营业利润（失掉以                        -3，796.28               -1，706.15                -8.79              -40.40  “－”号填列）  加：营业外收入                    0.10                   0.00                       -                   -  四、利润总额（失掉总额                        -3，796.18               -1，706.15                -8.79              -40.40  以“－”号填列）  减：所得税用度                    0.98                 608.95                       -                   -  五、净利润（净失掉以                        -3，797.16               -2，315.11                -8.79              -40.40  “－”号填列）  （一）持续经营净利润                        -3，797.16               -2，315.11                -8.79              -40.40  （净失掉以“－”号填列）  六、详细收益总额              -3，797.16               -2，315.11                -8.79              -40.40                 表 15-3：近三年及一期备考汇总现款流量表                                                                                   单元：万元        技俩            2023 年 1-6 月              2022 年度               2021 年度            2020 年度 一、经营行动产生的现款流量： 销售商品、提供劳务收到的现款              6，328.67                  206.62                      -                   - 收到其他与经营行动磋商的现款              1，357.47                  631.21                  4.50          3，938.36 经营行动现款流入小计                  7，686.14                  837.83                  4.50          3，938.36 购买商品、接受劳务支付的现款                   88.67                    27.18             185.09               53.60 支付给职工及为职工支付的现款                   92.02                155.33                 93.50               89.18 支付的各项税费                     1，043.39                      10.49               3.36               39.26 支付其他与经营行动磋商的现款                   97.12                432.60                  9.09               10.40 经营行动现款流出小计                  1，321.19                  625.60                291.03              192.44 经营行动产生的现款流量净额               6，364.95                  212.24                -286.53         3，745.92 二、投资行动产生的现款流量： 投资行动现款流入小计                           -                        -                   -                   - 购建固定资产、无形资产和其他 永远资产支付的现款 支付其他与投资行动磋商的现款                       -                        -                   -         2，600.00 投资行动现款流出小计                 32，012.47               30，064.64           38，310.13           20，530.92 投资行动产生的现款流量净额             -32，012.47               -30，064.64          -38，310.13          -20，530.92 三、筹资行动产生的现款流量： 取得借款所收到的现款                 32，031.44               43，807.58           55，947.14           54，161.45      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）       技俩             2023 年 1-6 月             2022 年度        2021 年度       2020 年度 收到其他与筹资行动磋商的现款             1，526.00               4，208.00             -       1，000.00 筹资行动现款流入小计                33，557.44              48，015.58     55，947.14      55，161.45 偿还债务支付的现款                           -              500.00      14，047.36      34，223.64 分配股利、利润或偿付利息支付 的现款 支付其他与筹资行动磋商的现款                      -            12，075.29             -              - 筹资行动现款流出小计                 3，155.72              18，676.97     17，970.22      36，965.26 筹资行动产生的现款流量净额             30，401.71              29，338.62     37，976.93      18，196.19 四、现款及现款等价物净增多额             4，754.20                -513.79       -619.74       1，411.19 加：期初现款及现款等价物余额               541.48               1，055.27      1，675.01        263.82 五、期末现款及现款等价物余额             5，295.68                541.48       1，055.27       1，675.01          （二）备考财务报表的编制基础          备考汇总财务报表仅供反应 2 家技俩公司（即上海城驰房地产有限公司、     上海城业房地产有限公司，下同）于备考汇总财务报表期间的财务景况和经营     结果，不适用于其他目的。基于编制备考汇总财务报表的特殊目的，备考汇总     财务报表仅列示备考汇总资产欠债表、备考汇总利润表、备考汇总现款流量表     以及对备考汇总财务报表使用者具有要紧参考道理的备考汇总财务报表技俩附     注。          备考汇总财务报表是为备考汇总财务报表附注所述的基金刊行透露的特殊     目的而编制，包括了 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31     日及 2023 年 6 月 30 日的汇总财务景况，2020 年度、2021 年度、2022 年度及          备考汇总财务报表除下述主要假设 1 至 6 事项之外，所领受的司帐政策和     司帐估量参见备考汇总财务报表附注。     住房紧闭式基础设施证券投资基金下 2 家技俩公司均编制孤独的财务报表，因     此备考汇总财务报表以 2 家技俩公司的备考财务报表为基础，合并了 2 家技俩     公司，由于这些技俩公司不一定具有法律上的系数权关系，因此不研讨技俩公     司之间的里面交易及来往余额的对消。本次交易完成后的技俩公司在备考汇总 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 财务报表中合称“备考主体”。 其他税项影响。 目公司以自身作为单一实体的运营结果为基础，策动并排示当期所得税用度。 示“关联方关系过火交易”、“金融风险”及“本钱治理”，技俩公司治理层觉得， 备考主体下的关联方关系过火交易、金融风险及本钱治理对使用者无要紧实质 道理。 的净额。      （三）对基础设施技俩公司财务景况和经营结果有要紧影响的司帐政策和 司帐估量      基础设施技俩公司根据试验坐褥经营特色制定具体司帐政策和司帐估量， 主要体目下收入说明和计量、租赁、永远资产减值、投资性房地产。      （1）投资性房地产包括已出租的地皮使用权、持有并准备升值后转让的土 地使用权和已出租的建筑物。包括正在建造或开发过程中的保障性租赁住房项 目。      （2）投资性房地产按照成本进行驱动计量，领受成本模式进行后续计量， 并领受与固定资产和无形资产雷同的方法计提折旧或进行摊销。资产欠债表日， 有迹象标明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提 相应的减值准备。      （1）收入的说明 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      技俩公司主要业务为房地产销售收入、提供对外劳务及建设及移交合同。      技俩公司在履行了合同中的践约义务，即在客户取得干系商品抑遏权时确 认收入。取得干系商品抑遏权是指能够主导该商品的使用并从中得回简直沿途 的经济利益。      （2）技俩公司依据收入准则干系划定判断干系践约义务性质属于“在某一 时段内履行的践约义务”或“某一时点履行的践约义务”，分别按以下原则进行收 入说明。      A. 技俩公司得志下列条件之一的，属于在某一时段内履行践约义务：      a.客户在技俩公司践约的同期即取得并铺张技俩公司践约所带来的经济利 益。      b.客户能够抑遏技俩公司践约过程中在建的资产。      c. 技俩公司践约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且技俩公司在整 个合同期内有权就累计于今已完成的践约部分收取款项。      对于在某一时段内履行的践约义务，技俩公司在该段时间内按照践约进程 说明收入，然则，践约进程不成合理确定的除外。技俩公司研讨商品的性质， 领受产出法或参预法确定得当的践约进程。      B.对于不属于在某一时段内履行的践约义务，属于在某一时点履行的践约 义务，技俩公司在客户取得干系商品抑遏权时点说明收入。      在判断客户是否已取得商品抑遏权时，技俩公司研讨下列迹象：      a. 技俩公司就该商品享有当前收款权利，即客户就该商品负有当前付款义 务。      b. 技俩公司已将该商品的法定系数权转变给客户，即客户已领有该商品的 法定系数权。      c. 技俩公司已将该商品什物转变给客户，即客户已什物占有该商品。      d. 技俩公司已将该商品系数权上的主要风险和报酬转变给客户，即客户已 取得该商品系数权上的主要风险和报酬。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   e.客户已接受该商品。   f.其他标明客户已取得商品抑遏权的迹象。   技俩公司收入说明的具体政策：   干系资产已移交给承租东说念主，按租赁合同或协议约定的收费时间和方法能够 策动确定租赁收入。   （3）收入的计量   技俩公司应当按照分管至各单项践约义务的交易价钱计量收入。在确定交 易价钱时，技俩公司研讨可变对价、合同中存在的要紧融资要素、非现款对价、 应付客户对价等因素的影响。   A.可变对价   技俩公司按照欲望值或最可能发生金额确定可变对价的最好估量数，但包 含可变对价的交易价钱，应当不跨越在干系不确定性摈斥时累计己说明收入极 可能不会发生要紧转回的金额。企业在评估累计已说明收入是否极可能不会发 生要紧转回时，应当同期研讨收入转回的可能性过火比重。   B.要紧融资要素   合同中存在要紧融资要素的，技俩公司应当按照假设客户在取得商品抑遏 权时即以现款支付的应付金额确定交易价钱。该交易价钱与合同对价之间的差 额，应当在合同期间内领受试验利率法摊销。   C.非现款对价   客户支付非现款对价的，技俩公司按照非现款对价的公允价值确定交易价 格。非现款对价的公允价值不成合理估量的，技俩公司参照其承诺向客户转让 商品的单独售价盘曲确定交易价钱。   D.应付客户对价   针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价钱，并在说明干系收 入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户 对价是为了向客户取得其他可明确辨别商品的除外。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确辨别商品的，应当领受与 本企业其他采购相一致的方式说明所购买的商品。企业应付客户对价跨越向客 户取得可明确辨别商品公允价值的，跨越金额冲减交易价钱。向客户取得的可 明确辨别商品公允价值不成合理估量的，企业应当将应付客户对价全额冲减交 易价钱。   （1）承租东说念主   技俩公司为承租东说念主时，在租赁期来源日，除弃取领受简化处理的短期租赁 和廉价值资产租赁外，对租赁说明使用权资产和租赁欠债。   在租赁期来源日后，技俩公司领受成本模式对使用权资产进行后续计量。 参照《企业司帐准则第 4 号——固定资产》磋商折旧划定，对使用权资产计提 折旧。承租东说念主能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产系数权的，应当在租赁 资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产 系数权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。 技俩公司按照《企业司帐准则第 8 号——资产减值》的划定，确定使用权资产 是否发生减值，并对已识别的减值损失进行司帐处理。   技俩公司按照固定的周期性利率策动租赁欠债在租赁期内各期间的利息费 用，并计入当期损益。按照《企业司帐准则第 17 号——借款用度》等其他准则 划定应当计入干系资产成本的，从其划定。   技俩公司对于短期租赁和廉价值资产租赁，弃取不说明使用权资产和租赁 欠债，将短期租赁和廉价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照 直线法或其他系统合理的方法计入干系资产成本或当期损益。   （2）出租东说念主   A.融资租赁   技俩公司作为出租东说念主的，在租赁期来源日，对融资租赁说明应收融资租赁 款，并拒绝说明融资租赁资产，并按照固定的周期性利率策动并说明租赁期内 各个期间的利息收入。         国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）            B.经营租赁            技俩公司作为出租东说念主的，在租赁期内各个期间，领受直线法或其他系统合         理的方法，将经营租赁的租赁收款额说明为房钱收入。将发生的与经营租赁有         关的驱动平直用度进行本钱化，在租赁期内按照与房钱收入说明雷同的基础进         行分管，分期计入当期损益。            对于经营租赁资产中的固定资产，技俩公司应当领受雷同资产的折旧政策         计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业司帐准则，采         用系统合理的方法进行摊销。技俩公司按照《企业司帐准则第 8 号——资产减         值》的划定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应司帐处理。            （四）主要财务方针分析                          表 15-4：近三年及一期备考汇总资产结构                                                                                   单元：万元  技俩              金额         占比         金额            占比            金额          占比          金额          占比 流动资产        15，316.57     5.54%     8，214.27         3.23%      6，266.33     2.97%      6，317.47     3.93% 非流动资产      261，313.33    94.46%   246，383.88         96.77%   204，970.14     97.03%   154，630.06     96.07% 资产整个       276，629.90   100.00%   254，598.15     100.00%      211，236.47   100.00%    160，947.53   100.00%         分别是 160，947.53 万元、211，236.47 万元、254，598.15 万元和 276，629.90 万元，         举座资产限制试验保持稳定增长。            资产里面结构上看，2020 年末、2021 年末、2022 年末及 2023 年 6 月末，         流动资产分别为 6，317.47 万元、6，266.33 万元、8，214.27 万元和 15，316.57 万元，         占总资产的限制比例分别为 3.93%、2.97%、3.23%和 5.54%，2023 年 6 月末流         动资产提高主要系货币资金增多所致；非流动资产分别为 154，630.06 万元、         为 96.07%、97.03%、96.77%和 94.46%，非流动资产中以投资性房地产为主。            （1）流动资产情况          国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                            表 15-5：近三年及一期备考汇总流动资产结构                                                                                       单元：万元   技俩                金额           占比         金额            占比            金额          占比          金额          占比  货币资金           5，295.68     34.57%      541.48          6.59%      1，055.27     16.84%     1，675.01     26.51%  应收账款            106.72       0.70%         0.55         0.01%             -          -            -          -  其他应收款                 -          -        42.37         0.52%             -          -     2，599.50     41.15% 其他流动资产          9，914.17     64.73%     7，629.87         92.89%     5，211.06     83.16%     2，042.97     32.34% 流动资产整个         15，316.57    100.00%     8，214.27     100.00%        6，266.33   100.00%      6，317.47   100.00%               从流动资产组成来看，2020 年末，其他应收款为 2，599.50 万元，占流动资          产限制比例最大，主要系应收关联方款项；2021 年末、2022 年末和 2023 年 6 月          末，其他流动资产分别为 5，211.06 万元、7，629.87 万元和 9，914.17 万元，占流动          资产限制比例最大，主要系留抵升值税。货币资金主要系银行存款。               （2）非流动资产情况                            表 15-6：近三年及一期备考汇总非流动资产结构                                                                                       单元：万元   技俩                金额           占比         金额            占比            金额          占比          金额          占比 投资性房地产        261，306.06    100.00%   246，375.47     100.00%      204，965.03   100.00%    154，625.80   100.00%  固定资产               7.26      0.00%         8.41         0.00%          5.11     0.00%          4.26     0.00% 非流动资产整个       261，313.33    100.00%   246，383.88     100.00%      204，970.14   100.00%    154，630.06   100.00%               从非流动资产组成来看，2020 年末、2021 年末、2022 年末和 2023 年 6 月          末，投资性房地产为非流动资产的主要组成科目，分别为 154，625.80 万元、          别为 100.00%、100.00%、100.00%和 100.00%，与经营性资产组主营业务组成相          符。          国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                           表 15-7：近三年及一期备考汇总欠债结构                                                                                    单元：万元   技俩             金额          占比           金额           占比         金额          占比          金额          占比 流动欠债整个      98，512.82     43.23%    103，383.89     51.17%    98，790.92     63.19%    75，872.97     71.54% 非流动欠债整个    129，342.02     56.77%     98，642.04     48.83%    57，558.22     36.81%    30，178.44     28.46%  欠债整个      227，854.84   100.00%     202，025.93    100.00%   156，349.14   100.00%    106，051.41   100.00%         债限制持续增长，主要系基础设施技俩的开发建设和开业策动等事项产生较高         的资金参预需求所致。            从欠债结构上看，2020 年末、2021 年末、2022 年末及 2023 年 6 月末，流         动欠债分别为 75，872.97 万元、98，790.92 万元、103，383.89 万元和 98，512.82 万         元，占总欠债的限制比例分别为 71.54%、63.19%、51.17%和 43.23%；非流动负         债分别为 30，178.44 万元、57，558.22 万元、98，642.04 万元和 129，342.02 万元，         占总欠债的限制比例分别为 28.46%、36.81%、48.83%和 56.77%。            （1）流动欠债情况                         表 15-8：近三年及一期备考汇总流动欠债结构                                                                                    单元：万元   技俩             金额          占比           金额           占比         金额          占比          金额          占比  短期借款              -          -             -          -            -          -    17，707.00     23.34%  应付账款      27，605.92     28.02%     40，684.85     39.35%    28，732.26     29.08%    17，820.30     23.49%  预收款项       2，259.67      2.29%       169.31       0.16%            -          -            -          - 应付职工薪酬             -          -         53.69      0.05%       44.75       0.05%       13.29       0.02%  应交税费        354.29       0.36%       611.65       0.59%         0.12      0.00%         0.00      0.00% 其他应付款      68，163.03     69.19%     61，740.79     59.72%    70，013.80     70.87%    40，332.38     53.16% 一年内到期的  非流动欠债 流动欠债整个     98，512.82    100.00%    103，383.89    100.00%    98，790.92    100.00%    75，872.97    100.00%         国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）            从流动欠债组成来看，其他应付款为流动欠债的主要组成科目。2020 年末、         至 2023 年 6 月 30 日，基础设施技俩公司的应付关联方借款均为与上海城投置         地及上海城投集团股东借款。应付账款主要为应付工程及配套设施款。一年内         到期的非流动负借主要为资产欠债表日一年内到期的银行贷款本息。            （2）非流动欠债情况                          表 15-9：近三年及一期备考汇总非流动欠债结构                                                                                   单元：万元   技俩              金额           占比        金额            占比           金额          占比         金额          占比  永远借款       129，342.02    100.00%   97，310.58         98.65%   53，626.59     93.17%   26，246.81     86.97%  递延收益                -          -    1，331.47         1.35%     3，931.62     6.83%     3，931.62     13.03% 非流动欠债整个     129，342.02    100.00%   98，642.04     100.00%      57，558.22   100.00%    30，178.44   100.00%            从非流动欠债组成来看，2020 年末、2021 年末、2022 年末及 2023 年 6 月         末 ， 长 期 借 款 分 别 为 26，246.81 万 元 、 53，626.59 万 元 、 97，310.58 万 元 和         递延收益系政府补助。         目公司分别取得营业收入 0.00 万元、0.00 万元、20.82 万元和 3，858.09 万元，其         中 2022 年、2023 年 1-6 月的营业收入以租赁收入为主。由于上海城驰和上海城         业分别于 2018 年 6 月 8 日和 2018 年 9 月 21 日注册成立，江湾社区技俩和光华         社区技俩分别于 2022 年 11 月和 2023 年 3 月参预运营，2020、2021 年两个技俩         均处于开发建设期，未产生房钱收入。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 区技俩分别于 2022 年 11 月和 2023 年 3 月参预运营， 2020 年经营行动现款流 入系江湾社区和光华社区收到的政府补助所致。2020-2022 年度及 2023 年 1-6 月，基础设施技俩公司经营行动产生的现款流量净额分别为 3，745.92 万元、- 投资 活 动产 生的 现 金流量 净额 分别 为 -20，530.92 万元 、 -38，310.13 万元、 - 系 2020 年及 2021 年江湾社区技俩未来源运营，2020-2022 年光华社区技俩未开 始运营，尚处于技俩建设期，技俩公司需支付工程建设用度导致购建固定资产、 无形资产和其他永远资产支付的现款较高，投资行动产生的现款流保持净流出 状态。 流量净额分别为 18，196.19 万元、37，976.93 万元、29，338.62 万元和 30，401.71 万 元，主要系取得借款所收到的现款。    本钱性支拨一般包括构建投资性房地产、固定资产的支拨。江湾社区技俩 和光华社区技俩分别于 2022 年 11 月和 2023 年 3 月参预运营，基础设施技俩建 成时间较短，因此，自运营以来基础设施技俩未发生维修、拓荒更换及从头装 修等运营性要紧本钱性支拨的情况。    杨浦区住房保障和房屋治理局于 2023 年 3 月 10 日出具《对于杨浦区新江 湾社区 A3-05 地块租赁住房技俩首期维修资金暂缓缴纳和限制产权转变的情况 说明》及《对于杨浦区新江湾社区 E2-02B 地块租赁住房技俩首期维修资金暂缓 缴纳和限制产权转变的情况说明》，同意上海城驰、上海城业暂缓缴纳江湾社区 技俩、光华社区技俩的维修资金，江湾社区技俩、光华社区技俩的一切维修更 新改造用度均分别由上海城驰、上海城业承担。上述维修资金在上海城驰、上 海城业将江湾社区技俩、光华社区技俩的沿途或部分产权进行转变后缴纳。 二、基础设施技俩经营功绩分析              国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                （一）江湾社区技俩                （1）最新出租率情况                上海城驰持有的江湾社区技俩自 2022 年 11 月起来源运营。该部分基础设              施资产可租赁面积为 83，151.49 平方米，其中租赁住房可租赁面积为 79，997.38              平方米，配套交易面积为 3，154.11 平方米。截止 2023 年 9 月 30 日，江湾社区              租赁住房出租率 91.70%，交易出租率 96.07%。                                          表 15-10：江湾社区经营情况                                                                                      单元：平方米                                               截止 2023 年 6 月 30 日              截止 2023 年 9 月 30 日                       已出租面积                                   62，352.10                         73，357.04              租赁住                       可出租面积                                   79，997.38                         79，997.38               房                       出租率                                       77.94%                            91.70%                       已出租面积                                     2，608.07                         3，030.31               交易      可出租面积                                     3，154.11                          3，154.11                       出租率                                       82.69%                            96.07%                       已出租面积                                   64，960.17                         76，387.35               整个      可出租面积                                   83，151.49                         83，151.49                       出租率                                       78.12%                            91.87%                （2）基础设施技俩运营以来的月度出租率数据                江湾社区技俩于 2022 年 11 月开业，自运营以来的月度出租率数据如下：                               表 15-11：江湾社区自运营以来的月度出租率                                                                                              单元：m2                             租赁住房                             交易                               整个  截止日历                       可出租面                  已出租面       可出租                 已出租面         可出租面               已出租面积                      出租率                            出租率                               出租率                               积                     积         面积                  积             积             国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                           租赁住房                             交易                                整个  截止日历                     可出租面                  已出租面       可出租                 已出租面          可出租面              已出租面积                     出租率                            出租率                                出租率                             积                     积         面积                  积              积               （1）基础设施技俩车位出租情况               江湾社区车位分为固定车位和非固定车位，固定车位 151 个，非固定车位                   表 15-12：截止 2023 年 11 月 20 日基础设施技俩车位出租情况                                                                                             单元：个                             可出租个数                                               151              固定车位           已出租个数                                               144                             出租率                                                95.36%                             可出租个数                                               766              非固定车位          已出租个数                                               306                             出租率                                                39.95%               （2）基础设施技俩车位房钱单价及物业费收取模式               江湾社区固定车位的房钱及物业治理费整个 450 元/月，非固定车位的房钱             及物业治理费整个 350 元/月。其中，固定车位及非固定车位的车位房钱分别为             业治理公司上海城投置业经营向田户收取。               （3）基础设施技俩车位收入占比               江湾社区于 2022 年 11 月开业，基于运营普及期眩惑田户入驻、普及爬坡             效率的研讨，开业初期对车位采取免租优惠政策，未产生房钱收入。江湾社区       国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）  于 2023 年 11 月 1 日来源对社区车位收取房钱。         评估机构预测江湾社区 2023 年车位房钱收入21（含税口径，下同）70.12 万  元，占江湾社区技俩当年运营收入的 1.22%。         江湾社区历史房钱收缴率较高，截止 2023 年 11 月 20 日，江湾社区房钱收  缴率为 99.99"，除一家企业田户因付费历程时间较长导致未能按期支付外，  其余田户均按时足额缴纳房钱。         （1）租赁住房企业田户及个东说念主田户占比情况         截止 2023 年 6 月 30 日，江湾社区租赁住房和配套交易企业田户及个东说念主租  户占比情况如下表：                    表 15-13：江湾社区企业田户及个东说念主田户占比情况                      租赁住房                                  配套交易 田户类型        出田户数               出租面积                 出田户数             出租面积           户数      占比      出租面积         占比      户数      占比       出租面积        占比 企业田户      72      5.22%   3，168.75    5.08%    9      90.00%    2，514.97   96.43% 个东说念主田户     1，308   94.78%   59，183.35   94.92%   1      10.00%      93.10    3.57% 整个       1，380   100.00% 62，352.10 100.00%     10     100.00%   2，608.07 100.00%         （2）租赁住房企业田户具体组成         江湾社区单个企业收入占比均不跨越 1%，企业收入整个占比为 3.10%，均  处于较低水平，适合《基础设施基金指引》中对于“现款流来源合理分散，且主  要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非时常性收入”的要求。         截止 2023 年 6 月 30 日，江湾社区租赁住房企业田户具体组成如下：    根据 2023 年评估假设测算，下同。    策动公式：房钱收缴率= （应收房钱总额-落伍房钱）/应收房钱总额。策动周期为 2023 年 1 月 1 日至      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）               表 15-14：江湾社区租赁住房部分企业田户组成23                                                单元：m2、元/间/月       序号     企业称号       面积            房钱       占总收入比例24      本表按照单个企业田户承租的口径统计，如单个企业租住多个房间，则合并为一转列示。      企业田户房钱占总收入的比例系根据该企业月房钱单价与本技俩整个房钱单价策动得出，下同。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   序号    企业称号            面积               房钱          占总收入比例24   整个       -        3，168.75               -            3.10%   （3）租赁住房田户行业散布情况   江湾社区租赁住房田户以科技、软件及信息本事服务、考虑及商务服务、 金融、耕种、文化与体育等行业为主，行业散布较为分散。截止 2023 年 6 月 30 日，江湾社区项自在户行业散布情况如下：            表 15-15：江湾社区租赁住房田户行业散布                   行业                                 江湾社区                   科技                                 18.41%           软件及信息本事服务业                                 15.51%                考虑及商务服务                               15.00%                   金融                                 13.84%                耕种、文化与体育                               9.93%                  消费及贸易                                6.96%                   制造业                                 6.38%                建筑及房地产业                                5.51%                  医疗健康                                 3.04%                运输及仓储物流业                               1.45%            政府及群众服务机构                                  1.38%                   其他                                  2.61%                   整个                                 100.00%   （4）租赁住房田户年事散布情况   截止 2023 年 6 月 30 日，江湾社区租赁住房主要客群为 25-40 岁的年青高知 群体，支付智商较为稳定。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                表 15-16：江湾社区租赁住房田户年事散布             年事                             江湾社区             整个                             100.00%   （5）租赁住房田户学历散布情况   田户学历结构方面，江湾社区租赁住房田户的主要学历为本科和硕士，本 科以上学历的田户占比达到了 90.74%。   （6）租赁住房租约到期散布   截止 2023 年 6 月 30 日，江湾社区技俩租赁合同租期均为 1-3 年，合同到期 散布情况如下表：                表 15-17：江湾社区租赁住房租约到期情况                                     江湾社区   期间                   租约到期房间数（套）               占已出租房间数的百分比 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                                            江湾社区       期间                      租约到期房间数（套）                     占已出租房间数的百分比       整个                1，380                            100.00%      （7）配套交易田户情况      截止 2023 年 6 月 30 日，江湾社区配套交易田户磋商情况统计如下：                  表 15-18：江湾社区配套交易部分田户磋商情况                                                                    单元：m2                                 租赁面        租赁面      是否关联     租约期 序号            承租方    田户类型                                            行业                                  积         积占比      方田户       限 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                                        租赁面       租赁面       是否关联         租约期 序号        承租方         田户类型                                                          行业                                         积        积占比       方田户           限             整个                      2，608.07      82.69%        /           /         /      江湾社区租赁住房合同期限均为一到三年期，配套交易为三年期和五年期， 具体情况如下表所示：                      表 15-19：江湾社区租赁住房合同期限散布                                                                             单元：间、m2      技俩              户数                户数占比                 面积                  面积占比  一年期                      1，058           76.67%                43，287.27         69.42%  两年期                       129                 9.35%             6，539.09         10.49%  三年期                       193            13.99%                12，525.74         20.09%      整个                   1，380          100.00%                62，352.10        100.00%                     表 15-20：江湾社区配套交易合同期限散布                                                                             单元：间、m2      技俩              户数            户数占比                    面积               面积占比  三年期                          8         80.00%              1，276.82              48.96%  五年期                          2         20.00%              1，331.25              51.04%      整个                      10        100.00%              2，608.07             100.00%      截止 2023 年 6 月 30 日，江湾社区从开业以来租赁住房累计退租 130 间， 无临时（背约）退租情况，退租田户均根据租赁合同的约定提前一个月书面通 知上海城投置业经营，且田户退租时间散布相对分散，属于租客正常退换租行 为，不存在聚集退租情况；江湾社区配套交易不存在退租情况。                     表 15-21：江湾社区租赁住房提前退租情况                                                        江湾社区        退租时间                                   退田户数                 是否存在临时（背约）退租 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                                               江湾社区        退租时间                        退田户数                   是否存在临时（背约）退租         整个              130                                否   江湾社区配套交易田户租期较长，截止 2023 年 6 月 30 日，江湾社区已出 租交易田户首份合同到期时间为 2025 年 10 月 31 日，交易田户租赁合同均未到 期。截止 2023 年 6 月 30 日，江湾社区交易田户暂无续签或治愈安排，不存在 换租情况。基金治理东说念主及运营治理机构拟详细研讨房钱单价、田户稳定性以及 田户业态对社区的保障程度，与意向田户进行市场化商谈和竞价，弃取合适租 户进行签约。                  表 15-22：江湾社区配套交易田户到期情况                                                                 单元：m2   技俩         到期时间      租约个数             面积        面积占比         收入占比  江湾社区         小计               10            2，608.07   100.00%      100.00%   截止 2023 年 6 月 30 日，江湾社区租赁住房已签约部分面积整个为 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 面积整个为 2，608.07m2，平均月房钱单价为 84.20 元/月/m2，江湾社区自开业以 来租赁住房和配套交易每月平均房钱单价情况如下。                 表 15-23：江湾社区开业以来平均房钱单价情况                                                           单元：元/月/m2       时间              租赁住房平均房钱                    配套交易平均房钱   江湾社区自开业以来租赁住房平均房钱水平举座保持稳定，略有波动，主 淌若各户型的房钱单价有所不同，跟着不临幸型缓缓去化，平均房钱水平略有 变化。   （1）营业收入及占比情况   截止 2023 年 6 月 30 日，江湾社区营业收入主要来源于租赁住房、配套商 业租赁收入，其他业务收入为配套设施治理费收入和其它收入，其他业务收入 占比较小。江湾社区技俩于 2022 年 11 月来源运营，开业前未产生营业收入。 江湾社区运营后收入明细情况具体如下：                 表 15-24：江湾社区近一年及一期收入明细情况                                                               单元：万元            技俩                         收入           占比           收入              占比 租赁住房租赁收入                 1，916.03     95.92%      13.36            64.17% 交易租赁收入                     73.74          3.69%    6.79            32.61% 主营业务收入                   1，989.77    99.61%       20.78            99.81% 其他业务收入                      7.72      0.39%        0.04            0.19% 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 营业总收入                  1，997.49      100.00%   20.82          100.00%   （2）营业成本及占比情况   江湾社区近一年及一期成本明细情况具体如下：             表 15-25：江湾社区近一年及一期成本明细情况                                                           单元：万元        技俩                   成本               占比          成本             占比 销售成本               319.95           13.98%       44.51          5.99% 运营成本               705.63           30.83%      294.45         39.61% 资产折旧摊销            1，263.47          55.20%      404.32         54.40% 主营业务成本            2，289.05         100.00%      743.28        100.00% 营业总成本             2，289.05         100.00%      743.28        100.00% 用度，其中治理用度包括职工薪酬、办公过火他行政费、礼聘中介机构用度、 业务招待用度和差旅用度等。财务用度包括利息支拨和银行手续用度。   上海城驰 2020 年、2021 年、2022 年及 2023 年 1-6 月无要紧投资收益和计 入当期损益的政府补助情况。   （二）光华社区技俩   （1）最新出租率情况   上海城业持有的光华社区技俩自 2023 年 3 月起来源运营，可租赁面积为 为 829.69 平方米。截止 2023 年 9 月 30 日，光华社区租赁住房出租率 95.11%， 交易出租率 100.00%。             国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                                        表 15-26：光华社区经营情况                                                                                        单元：平方米                                                 截止 2023 年 6 月 30 日             截止 2023 年 9 月 30 日                      已出租面积                                    37，786.84                          39，909.84             租赁住                      可出租面积                                    41，963.68                          41，963.68              房                      出租率                                       90.05%                              95.11%                      已出租面积                                      829.69                              829.69              交易      可出租面积                                      829.69                              829.69                      出租率                                      100.00%                             100.00%                      已出租面积                                    38，616.53                          40，739.53              整个      可出租面积                                    42，793.37                          42，793.37                      出租率                                       90.24%                              95.20%                （2）基础设施技俩运营以来的月度出租率数据                光华社区技俩于 2023 年 3 月开业，自运营以来的月度出租率数据如下：                               表 15-27：光华社区自运营以来的月度出租率                                                                                             单元：m2                           租赁住房                               交易                                  整个  截止日历                     可出租面                   已出租面        可出租面                    已出租        可出租面             已出租面积                      出租率                                出租率                                出租率                             积                      积          积                       面积          积                （1）基础设施技俩车位出租情况                光华社区技俩车位分为固定车位和非固定车位，固定车位 13 个，非固定车             位 596 个。截止 2023 年 11 月 20 日，光华社区技俩车位出租情况如下： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      表 15-28：截止 2023 年 11 月 20 日基础设施技俩车位出租情况                                                  单元：个                                        光华社区           可出租个数                          13   固定车位    已出租个数                          13           出租率                          100.00%           可出租个数                          596  非固定车位    已出租个数                          156           出租率                           26.17%   （2）基础设施技俩车位房钱单价及物业费收取模式   光华社区固定车位的房钱及物业治理费整个 450 元/月，非固定车位的房钱 及物业治理费整个 350 元/月。其中，固定车位及非固定车位的车位房钱分别为 业治理公司上海城投置业经营向田户收取。   （3）基础设施技俩车位收入占比   光华社区于 2023 年 3 月开业，基于运营普及期眩惑田户入驻、普及爬坡效 率的研讨，开业初期对车位采取免租优惠政策，未产生房钱收入。光华社区于   评估机构预测光华社区 2023 年车位房钱收入 22.25 万元，占光华社区技俩 当年运营收入的 0.69%。   光华社区历史房钱收缴率较高，田户均按时足额缴纳房钱，截止 2023 年 11 月 20 日，房钱收缴率为 100%。   （1）租赁住房企业田户及个东说念主田户占比情况   截止 2023 年 6 月 30 日，光华社区项自在户情况如下表： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                    表 15-29：光华社区项自在户结构                                       光华社区       田户类型                     出租房间（间）                     占比（%）       企业田户                9                      0.79%       个东说念主田户              1，128                   99.21%        整个               1，137                   100.00%   截止 2023 年 6 月 30 日，光华社区技俩已出租房间 1，137 间，占总可出租房 间数的 92.10%。其中，出租给企业 9 间，占已出租房间数的 0.79%，出租给个 东说念主 1，128 间，占已出租房间数的 99.21%。光华社区个东说念主田户占比较高，企业单 一田户租赁聚集度较低，因此光华社区技俩的田户具有精好意思的分散性。   （2）租赁住房企业田户具体组成   光华社区单个企业收入占比均不跨越 1%，企业收入整个占比为 0.36%，均 处于较低水平，适合《基础设施基金指引》中对于“现款流来源合理分散，且主 要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非时常性收入”的要求。   截止 2023 年 6 月 30 日，光华社区租赁住房企业田户具体组成如下：              表 15-30：光华社区租赁住房部分企业田户组成                                                     单元：m2、元/间/月  序号     企业称号          面积                房钱               占总收入比例  整个          -        356.45              -               0.36%   （3）租赁住房田户行业散布情况 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   光华社区田户以科技、软件及信息本事服务、考虑及商务服务、金融、教 育、文化与体育等行业为主，行业散布较为分散。                    表 15-31：田户行业散布                    行业                   光华社区                    科技                     22.78%               考虑及商务服务                     16.27%             软件及信息本事服务业                    14.69%                    金融                     10.55%              耕种、文化与体育                     10.38%                 消费及贸易                      6.68%               建筑及房地产业                      5.54%                  医疗健康                      5.36%                   制造业                      3.43%             政府及群众服务机构                      0.79%              运输及仓储物流业                      1.32%                    其他                       2.20%                    整个                     100.00%   （4）租赁住房田户年事散布情况   截止 2023 年 6 月 30 日，光华社区主要客群为 20-40 岁的年青高知群体，支 付智商较为稳定。                    表 15-32：田户年事散布               年事               光华社区               整个               100%   （5）租赁住房田户学历散布情况   田户学历结构方面，光华社区田户的主要学历为本科和硕士，本科以上学 历的田户占比达到了 90.81%。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （6）租赁住房租约到期散布   根据《上海市保障性租赁住房租赁治理办法（试行）》的干系划定，保障性 租赁住房出租单元应与承租东说念主签订租赁合同，租赁合同应使用保障性租赁住房 租赁合同示范文本，并办理网签备案手续。保障性租赁住房租赁合同期限原则 上不短于 1 年（承租东说念主有特殊要求的除外），最长不跨越 3 年。租赁合同到期后， 入住东说念主员经从头审核仍适合准入条件的，不错续租；不再适合准入条件的，应 当退出。   截止 2023 年 6 月 30 日，光华社区技俩租赁合同租期均为 1-3 年，合同到期 散布情况如下表：            表 15-33：光华社区租赁住房租约到期情况                                 光华社区   期间              租约到期房间数（套）                占已出租房间数的百分比   整个              1，137                   100.00%       国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）         （7）交易田户情况         截止 2023 年 6 月 30 日，光华社区配套交易田户磋商情况统计如下：                表 15-34：光华社区配套交易部分田户磋商情况                                                                        单元：m2 技俩名                                   租赁面       租赁面         是否关联     租约期         序号     承租方      田户类型                                                        行业  称                                     积        积占比          方田户      限 光华社  区          整个                   /        829.69   100.00%         /      /            /         光华社区租赁住房合同期限均为一到三年期，配套交易为五年期。具体情   况如下表所示：                  表 15-35：光华社区租赁住房合同期限散布                                                                      单元：间、m2                   户数              户数占比              面积               面积占比        一年期             948          83.38%            31，430.49            83.18%        两年期              98           8.62%                3，232.85         8.56%        三年期              91           8.00%                3，123.50         8.27%         整个            1，137        100.00%            37，786.84        100.00%                  表 15-36：光华社区配套交易合同期限散布                                                                      单元：间、m2                   户数              户数占比             面积                面积占比        五年期                1        100.00%                829.69       100.00%         整个                1        100.00%                829.69       100.00%         截止 2023 年 6 月 30 日，光华社区从开业以来租赁住房累计退租 84 间，无   临时（背约）退租情况，退租田户均根据租赁合同的约定提前一个月书面文牍   上海城投置业经营，且田户退租时间散布相对分散，属于租客正常退换租步履， 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 不存在聚集退租情况；光华社区配套交易不存在退租情况。                  表 15-37：光华社区租赁住房提前退租情况                                           光华社区        退租时间                       退田户数                 是否存在临时（背约）退租         整个              84                         否   光华社区配套交易田户租期较长，截止 2023 年 6 月 30 日交易田户租赁合 同尚未到期。截止 2023 年 6 月 30 日，光华社区交易田户暂无续签或治愈安排， 不存在换租情况。基金治理东说念主及运营治理机构拟详细研讨房钱单价、田户稳定 性以及田户业态对社区的保障程度，与意向田户进行市场化商谈和竞价，弃取 合适田户进行签约                  表 15-38：光华社区配套交易田户到期情况                                                           单元：m2   技俩         到期时间      租约个数           面积       面积占比      收入占比  光华社区        3 年后到期         1         829.69   100.00%   100.00%         小计                  1         829.69   100.00%   100.00%   截止 2023 年 6 月 30 日，光华社区租赁住房已签约部分面积整个为 37，786.84 m2，平均房钱单价为 135.22 元/月/m2；光华社区配套交易已签约部分面积整个 为 829.69m2，平均月房钱单价为 62.35 元/月/m2，光华社区自开业以来租赁住房 和配套交易每月平均房钱单价情况如下。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）             表 15-39：光华社区开业以来平均房钱单价情况                                                    单元：元/月/m2        时间            租赁住房平均房钱          配套交易平均房钱   光华社区自开业以来租赁住房平均房钱水平呈现上升趋势，举座保持稳定， 主淌若各户型的房钱单价有所不同，跟着不临幸型缓缓去化，平均房钱水平略 有变化。   （1）营业收入及占比情况   截止 2023 年 6 月 30 日，光华社区营业收入主要来源于租赁住房、配套商 业租赁收入，其他业务收入为配套设施治理费收入和其它收入，其他业务收入 占比较小。光华社区技俩于 2023 年 3 月来源运营，开业前未产生营业收入。光 华社区运营后收入明细情况具体如下：             表 15-40：光华社区近一年及一期收入明细情况                                                        单元：万元                 技俩                                   收入                   占比 租赁住房租赁收入                           1，775.13                 95.41% 交易租赁收入                                 33.70                1.81% 主营业务收入                             1，808.83             97.22% 其他业务收入                                 51.77                2.78% 营业总收入                              1，860.60             100.00%   （2）营业成本及占比情况   光华社区近一年及一期成本明细情况具体如下： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）             表 15-41：光华社区近一年及一期成本明细情况                                                         单元：万元             技俩                                 成本                     占比 销售成本                                  302.36                 27.99% 运营成本                                  349.47                 32.35% 资产折旧摊销                                428.32                 39.65% 主营业务成本                               1，080.15               100.00% 营业总成本                                1，080.15               100.00% 用度，其中治理用度包括礼聘中介机构用度等。财务用度包括利息支拨和银行 手续用度。      上海城业 2020 年、2021 年、2022 年及 2023 年 1-6 月无要紧投资收益和计 入当期损益的政府补助情况。 三、基础设施技俩资产价值情况      评估机构深圳市谢意梁行地皮房地产评估有限公司（以下简称“谢意梁行”） 就基础设施资产于评估基准日 2023 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估，出具 了编号为谢意梁行评报字（CW/SH/S/23/2014）评估论述。      （一） 评估方法和评估结果      根据谢意梁行出具的评估论述，由于基础设施资产为收益性物业，其收益 情况及干系用度均具有可预测性和持续性，适合收益法的应用条件及适用范围。 因此根据基础设施资产的特色和试验景况，领受收益法作为本次估价的评估方 法。      应用收益法进行估价时，按照确定具体方法、测算收益期、期末畴昔收益、 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 确定报酬率或者本钱化率、将畴昔收益折现为现值的标准进行。收益法往常分 为报酬本钱化法和平直本钱化法，报酬本钱化法是预测基础设施资产畴昔各年 的净收益，利用报酬率将其折现到评估基准日后相加得到基础设施资产价值或 者价钱的方法。本次估价选用报酬本钱化法。    本次评估中谢意梁行将基础设施资产畴昔十年的经营期作为预测期，对上 述预测期十年内每年收入、成本用度及税金进行估算后取得预测期内每年的净 收益，对上述预测期内的每年净收益进行贴现，预测期末至地皮使用权到期日 期间的净收益按照经预测的增长率持续策动至地皮使用权到期日并贴现至评估 基准日。    本次评估结果如下：                 表 15-42：基础设施资产的评估情况                      总建筑面积         收益法估值            单价  序号      技俩称号                       （m2）          （元）            （元/ m2）  整个         -        169，442.33    3，053，000，000    18，018    截止 2023 年 6 月末，江湾社区技俩账面原值为 174，452.51 万元，账面净值 为 172，784.73 万元，领受收益法评估的评估值为 196，900.00 万元，升值额为 账面净值为 88，521.34 万元，领受收益法评估的评估值为 108，400 万元，升值额 为 19，878.66 万元，升值率为 22.46%。    （二）评估假设    （1）折现率登科过程    本次估价收益法领受全寿命周期模子，持有期的折现率领受累加法求取。    累加法的策动公式：折现率=安全利率+投资风险补偿率+治理背负补偿率+ 短缺流动性补偿率-投资带来的优惠率 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      安全利率：是指莫得风险或极小风险的投资报酬率。本次估价以国务院金 融主管部门公布的一年期如期存款年利率 1.5%作为安全利率。      风险治愈值：是指承担额外风险所要求的补偿，根据宗旨资产过火所在地 区、行业、市场等存在的风险来确定。本次估价的投资风险补偿率为 2.5%，管 理背负补偿率为 1.5%，短缺流动性补偿率为 1%，投资带来的优惠利率为-0.5%。      则本次估价的持有期折现率=1.5%+2.5%+1.5%+1%-0.5%=6%。      （2）折现率登科依据      A. 本技俩在资产质地、所处区位以及运营机制上具有上风，风险治愈值的 确立具有合感性      在技俩资产质场所面，两个技俩在筹划期间的定位即为面朝上海新市民、 新后生的高质地保租房技俩，主要面向的客群为年青高知群体。在前期建设阶 段，两个技俩在建造原材料和房屋系统配置方面均领受了较高的模范，并在社 区内配备了餐饮、便利店、健身房、洗衣店、分享厨房等种种设施。相较于传 统租赁住房技俩，本技俩资产举座质地较高。      在技俩区位方面，两个技俩地处上海中枢区位杨浦区，周边名牌高等院校 林立，区域内多个办公园区的产业集群效应显明，技俩在区位上的上风为技俩 带来了区域内配套产业干系的宗旨客群，使得技俩运营稳定性得到了进一步保 障。      在运营机制方面，上海城投置业经营已制定了纯属的技俩退租及换租机 制，同期通过如期回拜及合同敛迹的方式竣事对田户到期情况的严格把控，能 够有用防守田户到期换租或临时退租而导致技俩空置率出现波动的风险。      综上，技俩在资产质地、所在区位以及运营机制上具有上风，经营风险相 对可控，技俩折现率参数假设中风险治愈值的确立具有合感性。      B. 折现率取值依据较为合理      本次评估以国务院金融主管部门公布的一年期如期存款年利率 1.5%作为安 全利率。风险治愈值是指承担额外风险所要求的补偿，根据底层资产过火所在 城市、行业、市场等存在的风险确定。本技俩底层资产江湾社区、光华社区位 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 于中枢一线城市上海，当地社会经济发展较好，结合伙产实体景况、供需情况 及经营景况等详细分析，本技俩的风险治愈值确立为 4.5%，在该地区雷同业务 中属于风险较低的类型，因此领受上述折现率较为合理。      技俩运营收入由谢意梁行结合物业房钱单价、租赁面积、出租率、有用租 赁舒适期及免租期、房钱上升幅度等要素进行预测，价值时点为 2023 年 6 月 30 日，具体假设条件如下：      （1）房钱单价      租赁住房房钱按照《保障性租赁住房技俩供应备案表》中划定的备案价来 确定房钱水平，对于已出租部分房地产，租赁期限内的房钱领受租赁合同中约 定（租约限制）的房钱（即试验房钱）；对于租赁期满后及未出租部分（以下简 称“租赁期外”）房地产，假设该部分物业会按照谢意梁行预测的出租率和根据 备案房钱制定的试验房钱进行租赁。江湾社区、光华社区租赁期外首年预测租 金单价分别为 132.31 元/月/m2和 136.88 元/月/m2，后续年度按预测房钱增长率调 整。      对于配套交易已出租部分房地产，租赁期限内的房钱领受租赁合同中约定 （租约限制）的房钱（即试验房钱），租赁期满后，假设该部分物业会按照其时 的市场房钱租赁；对于未出租部分房地产，假设该部分物业会按照谢意梁行预 测的出租率和目下市场房钱水平租赁。正常客不雅情况下的市场房钱领受比较法 求取。      谢意梁行征集了多个相似的房地产交易实例，并按照“区位近、用途雷同、 权利性质雷同、档次雷同、限制十分、建筑结构雷同”的质地要求，分别从中选 取了三个具备价钱比较基础的可比实例，得到江湾社区的市场房钱单价为 110 元/月/m2。基于严慎原则，评估机构预测江湾社区配套交易 2023 年预测房钱为      光华社区配套交易可租赁面积为 829.69 平方米，整租给关联方。研讨到光 华社区与江湾社戋戋位附进，且同为保租房配套交易，故领受江湾社区交易部 分的市场房钱作念面积修正后得出光华社区交易部分的市场房钱，为 60 元/月/m2。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      （2）租赁面积      江湾社区为保障性租赁住房，总建筑面积为 110，327.38 平方米，可租赁面 积为 83，151.49 平方米。光华社区为保障性租赁住房，总建筑面积为 59，114.95 平 方米，可租赁面积为 42，793.37 平方米。本次估价已研讨租约对其价值的影响， 租赁期内领受租约房钱策动租赁收入，租赁期外按照市场水平策动租赁收入。      （3）出租率      A. 出租率假设情况      谢意梁行预测江湾社区租赁住房部分 2023 年出租率为 90%，2024 年出租率 为 91%，2025 年及后续年度出租率为 92%。光华社区租赁住房部分 2023 年出 租率为 92%，2024 年出租率为 93%，2025 年及后续年度出租率为 94%；江湾社 区交易部分 2023 年出租率为 80%，2024 年出租率为 90%，2025 年及后续年度 出租率为 95%。光华社区交易部分与集团关联方签订整租合同，因此预测 2023 年及后续年度出租率为 100%。      B. 不同户型出租率在技俩估值过程中的研讨      a. 江湾社区和光华社区不同户型出租率相反情况及产生相反原因      截止评估基准日 2023 年 6 月 30 日，江湾社区一居室出租率为 75.22%，二 居室出租率为 89.58%，三居室出租率为 86.53%，不同户型出租率存在上述相反 的原因主要为不同户型供需情况不同。江湾社区一居室共 1，519 套，而二居室仅 二居室和三居室需求较高，央求和入住东说念主数较多，因此出租率高于一居室出租 率。               表 15-43：江湾社区不同户型出租率情况                                                  单元：m2       户型        可租赁面积             出租面积          出租率      一居室            62，658.98       47，134.30         75.22%      两居室             7，027.20        6，295.20         89.58%      三居室            10，311.20        8，922.60         86.53%       整个            79，997.38       62，352.10     77.94% 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   截止 6 月 30 日，光华社区唯唯一居室房型，出租率为 90.05%，不存在不同 房型出租率相反情形。            表 15-44：光华社区不同户型出租率情况                                               单元：m2      户型         可租赁面积           出租面积          出租率     一居室             41，963.68     37，786.84         90.05%   上述出租率相反主要系因两个技俩户型散布不同，江湾社区户型包括一室、 一室一厅、一室二厅、二室二厅、三室二厅，光华社区户型包括一室、一室二 厅。由于不同户型面向不同的客户群体，其去化速率有所区别。   江湾社区、光华社区虽距离较近，并同属于新江湾城区域，但光华社区在 周边交易、景不雅、交通等方面均略优于江湾社区，因此出租率普及较快。   最先，光华社区东侧隔淞沪路即为悠方广场购物中心，周边交易能够更好 地得志田户餐饮、购物、安闲文娱、生计服务等各方面需求。其次，光华社区 北侧隔扶苏路毗邻复旦大学江湾校区，比拟江湾社区景不雅界面更佳。此外，光 华社区大门紧邻地铁 10 号线新江湾城站 7 号口，江湾社区大门在地铁 10 号线 殷高东路站 4 号口出站后需走路约 300 米并过马路，比拟之下光华社区的地铁 交通方便度更高。   b. 技俩估值基于举座出租率研讨，未根据不同户型假设出租率   本技俩在估值模子中登科各户型加权平均出租率作为整个出租率假设，即 系数房型整个已出租面积占整个可租赁面积的比例，该假设已经充分将不同户 型出租率相反情况纳入估值研讨，较为客不雅、严慎。   （4）有用租赁舒适期及免租期   根据上海市租赁住宅市场以及宗旨资产试验情况，谢意梁行假设租赁住房 部分有用租赁舒适期为 7 天。对于配套交易部分未出租物业及租期行将届满的 租约，谢意梁行根据市场试验情况假设有用租赁舒适期为 30 天，有用免租期为   （5）房钱上升幅度   国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）       根据谢意梁行对上海市租赁住房数据的调研，预测畴昔四年内上海市雷同  租赁住房及配套交易房钱增长率在 2%-5%之间。谢意梁行预测宗旨资产租赁住  房部分 2024 年至 2027 年的市场房钱的年度增长率为 2.25%，2028 年至 2032 年  的市场房钱的年度增长率为 2%；配套交易部分 2025 年至 2027 年的市场房钱的  年度增长率为 5%，2028 年至 2030 年的市场房钱的年度增长率为 4%，2031 年  至 2032 年的市场房钱的增长率为 3%。租赁住房部分 2033 年至收益期届满的长  期增长率为 1.5%，配套交易部分 2033 年至收益期届满的永远年度增长率为 2%，  乃根据雷同租赁住房的发展教养及该区域的市场景况详细分析得出。       技俩运营成本包括运营用度及本钱性支拨，运营用度由谢意梁行基于取费  依据进行预测，本钱性支拨系基于技俩过往经营数据及谢意梁行教养预测，具  体假设条件如下：       （1）运营用度                   表 15-45：运营用度参数确立 用度类型       用度称号              税费/费率         取费依据         租赁住房房钱收入增    个东说念主田户浅易征收 1.5%         值税           企业田户一般征收 9% 升值税     配套交易租赁房钱收                       取费基数为房钱收入         入升值税         车位房钱收入升值税    9%                                         取费基数为宗旨资产每年         治理用度         4.90%                                         含税运营收入                                         取费基数为宗旨资产每年         录用治理费        5.00%                                         含税运营收入                                         取费基数为宗旨资产每年 运营支拨    一般行政事理费      3.77%                                         含税运营收入                                         取费基数为宗旨资产每年         市场营销费        0.58%                                         含税运营收入                                         取费基数为宗旨资产每年         公区能源用度       0.75%                                         含税运营收入                      江湾社区年保障费总额为                                         取费基数为本技俩已签署         保障费          441，180 元：光华社区年                                         的保障合同及保障费率 非运营支拨                保障费总额为 263，340 元                      个东说念主田户房钱收入和车位        取费基数为个东说念主田户房钱         提现手续费                      收入的 0.2%           收入和车位收入  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 用度类型      用度称号              税费/费率         取费依据        房钱调价评估费      每年 120，000 元                /                     城市爱戴建设税 7%；        升值税附加        耕种费附加 3%；        取费基数为升值税税额                     场所耕种费附加 2%；        印花税          0.10%            取费基数为含税运营收入                     租赁住房企业田户、配套                     交易出租部分及车位出租      取费基数为不含税房钱收        房产税-从租                     部分 12%；          入                     租赁住房个东说念主田户 4%                                      取费基数为租赁住房、配        房产税-从价       0.7*1.2%         套交易及车位空置部分房                                      产原值                                      取费基数为地皮使用权面        城镇地皮使用税      3 元/年/m2                                      积    （2）本钱性支拨    江湾社区技俩于 2022 年 11 月开业，光华社区技俩于 2023 年 3 月开业，基 础设施技俩历史未发生主体工程及拓荒设施的大修、更换及改造等本钱性支拨。    本技俩的本钱性支拨按照每年含税运营收入的 2.5%计取。由于江湾社区和 光华社区均于 2022 年建成，宗旨资产 2023 年至 2024 年仍处于质保期内，故前 两年不计取本钱性支拨。于 2025 年来源计取。    （3）本次评估模子中已充分研讨企业田户和个东说念主田户主要在升值税和房产 税的相反影响    江湾社区、光华社区企业田户和个东说念主田户税收相反如下表所示：               表 15-46：企业田户和个东说念主田户税收相反        田户类别             升值税              房产税        企业田户         一般计税，税率 9%          税率 12%        个东说念主田户        浅易计税，征收率 1.5%        税率 4%    举座而言，企业田户税费水平高于个东说念主田户。评估模子中已充分研讨干系 税费相反，其中个东说念主田户升值税领受浅易计税，进项税额无法抵扣，企业田户 升值税在估值模子中同样不研讨进项税额抵扣，上述假设较为审慎保守。    估值模子中，租期外企业田户比例按照 5%进行假设，高于目下技俩试验的      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 企业田户比例 3.52%。因此，估值模子中更加严慎研讨了企业田户占比对估值 产生的影响。        （三）评估结果压力测试        基于以上估值模子，针对运营净收益和永远年度增长率进行压力测试，测 试结果如下：                     表 15-47：运营净收益变化幅度压力测试                                      价值时点估值：30.53 亿        运营净收益变化比例                          情境下估值（亿元）              估值变化比例           下降 10%             27.48                    -10%           下降 5%              29.00                    -5%            基准                30.53                     0%           增长 5%              32.06                     5%           增长 10%             33.58                    10%               表 15-48：永远年度租赁住房房钱增长率压力测试                                      价值时点估值：30.53 亿      永远年度增长率变化比例                          情境下估值（亿元）              估值变化比例          下降 0.50%            28.92                -5.27%          下降 0.25%            29.70                -2.72%         基准（1.50%）            30.53                     0%          增长 0.25%            31.42                    2.92%          增长 0.50%            32.37                    6.03%      以两个技俩合并面积口径统计。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 第十六部分 基础设施技俩现款流测算分析及运营畴昔掂量   可供分配金额测算论述是基金治理东说念主在假设基础上编制的，但所依据的各 种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时应严慎使用。 一、预测的合并利润表、合并现款流量表及可供分配金额策动表   （一）预测合并利润表                   表 16-1：基础设施技俩合并利润表测算                                                     单元：万元              技俩            金成立日）至 2023 年 12      2024 年预测数                             月 31 日止期间预测数 一、营业总收入                               9，083.68       17，860.58 其中：营业收入                               9，083.68       17，860.58       利息收入                                   -               -       投资收益（损失以“-”填列）                         -               -     公允价值变动收益（损失以                                              -               - “-”号填列）     其他收入（损失以“-”号填                                              -               - 列） 二、营业总成本                               5，063.14        9，825.54 其中：营业成本                               3，756.95        7，536.11       税金及附加                            825.52         1，593.27       治理东说念主报酬                            305.40          605.86       托管费                               15.27           30.29       销售服务费                                  -               -       交易用度                                   -               -       利息支拨                                   -               -       其他用度                             160.00           60.00 加：其他收益                                       -               -      信用减值损失（损失以“-”号填                                              -               - 列） 三、营业利润（失掉以“-”号填列）                     4，020.53        8，035.04 加：营业外收入                                      -               - 减：营业外支拨                                      -               -   国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）             技俩            金成立日）至 2023 年 12         2024 年预测数                            月 31 日止期间预测数   四、利润总额（失掉总额以“-”号填   列）   减：所得税用度                                      -               -   五、净利润（净失掉以“-”号填列）                   4，020.53          8，035.04   六、详细收益总额                            4，020.53          8，035.04     （二）预测合并现款流量表                表 16-2：基础设施技俩合并现款流量表测算                                                       单元：万元           技俩            金成立日）至 2023 年 12            2024 年预测数                           月 31 日止期间预测数 一、经营行动产生的现款流量 销售商品、提供劳务收到的现款                      9，143.11                18，234.28 收到的税费返还                                    -                           - 收到其他与经营行动磋商的现款                        67.38                        19.15 经营行动现款流入小计                          9，210.49                18，253.43 购买商品、接受劳务支付的现款                      1，414.68                 3，232.04 支付给职工以及为职工支付的现款                            -                           - 支付的各项税费                             1，019.06                 1，966.98 支付其他与经营行动磋商的现款                             -                           - 经营行动现款流出小计                          2，433.74                 5，199.02 经营行动产生的现款流量净额                       6，776.75                13，054.41 二、投资行动产生的现款流量 收回投资收到的现款                                  -                           - 取得投资收益收到的现款                                -                           - 处置固定资产、无形资产和其他永远资产                                            -                           - 收回的现款净额 收到其他与投资行动磋商的现款                             -                           - 投资行动现款流入小计                                 -                           - 购建固定资产、无形资产和其他永远资产                                            -                           - 支付的现款 取得子公司过火他营业单元支付的现款净 额        国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）               技俩             金成立日）至 2023 年 12             2024 年预测数                                月 31 日止期间预测数  投资所支付的现款                                        -                       -  支付其他与投资行动磋商的现款                                  -                       -  投资行动现款流出小计                             77，263.80                        -  投资行动产生的现款流量净额                          -77，263.80                       -  三、筹资行动产生的现款流量  刊行基金份额收到的现款                           305，300.00                        -  取得借款收到的现款                                       -                       -  收到其他与筹资行动磋商的现款                                  -                       -  筹资行动现款流入小计                            305，300.00                        -  偿还借款支付的现款                             222，640.52                        -  偿还利息支付的现款                                       -                       -  支付召募资金干系的刊行用度                             100.00                        -  向基金份额持有东说念主分配支付的现款                                 -               6，486.75  支付其他与筹资行动磋商的现款                                  -                       -  筹资行动现款流出小计                            222，740.52                6，486.75  筹资行动产生的现款流量净额                          82，559.48                -6，486.75  四、现款及现款等价物净增多额                         12，072.43                6，567.67  加：期初现款及现款等价物余额                                  -              12，072.43  五、期末现款及现款等价物余额                         12，072.43               18，640.09          （三）预测可供分配金额策动表                    表 16-3：基础设施技俩可供分配金额策动表                                                             单元：万元              技俩               成立日）至 2023 年 12 月 31           2024 年预测数                                    日止期间预测数 一、合并净利润                                        4，020.53               8，035.04 折旧和摊销                                          2，342.27               4，684.54 利息支拨                                                  -                      - 所得税用度                                                 -                      -            国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                  技俩               成立日）至 2023 年 12 月 31      2024 年预测数                                        日止期间预测数 二、本期息税折旧及摊销前利润                                   6，362.80         12，719.57 三、其他治愈                                            123.95            334.63 调增项  基础设施基金刊行份额召募的资金                               305，300.00                 -  使用以前期间的畴昔合理干系支拨                                        -           290.00  应收和应付技俩的变动                                       313.95            334.63 调减项  偿还借款本金支付的现款                                  -222，640.52                 -  购买基础设施技俩的支拨的现款                                -82，559.48                 -  畴昔合理的干系支拨预留                                      -290.00           -290.00   ——要紧本钱性支拨                                             -                 -   ——畴昔合理期间内的债务利息偿还                                      -                 -   ——畴昔合理期间内的预留不可预感费                                     -                 -   ——畴昔合理期间内的运营用度                                  -290.00           -290.00 四、可供分配金额                                         6，486.75         13，054.20 基金拟召募限制                                                          305，300.00 分拨率（年化）26                                         4.25%             4.28%              本基金的可供分配金额测算论述和评估论述对于基础设施技俩 2023 年 7 月       二、预测的关键假设和依据、策动方法              可供分配金额测算论述是基金治理东说念主根据本基金所投资的标的基础设施项       目历史期间所反应的经营功绩为基础，在充分研讨本基金及本基金所投资的基       础设施技俩在预测期间的经营计划、投资计划、财务预算以及各项基本假设和       特定假设的前提下，本着严慎的原则而编制的。合并可供分配金额测算表所以       本基金公开刊行后的股权架构为基础的，在“（一）可供分配金额测算论述的基       本假设”和“（二）可供分配金额测算论述的特定假设”所述的前提下，本着严慎       的原则，按照中国证券监督治理委员会发布的《公开召募基础设施证券投资基            分拨率（年化）=可供分配金额（年化）/基金拟召募限制。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 金指引（试行）》和中国证券投资基金业协会发布的《公开召募基础设施证券投 资基金运营操作指引（试行）》编制而成。      （一）可供分配金额测算论述的基本假设 在预测期内不会出现可能对本基金运营形成要紧不利影响的任何要紧事项或变 化。 力事件或非本基金治理东说念主所能抑遏的任何无法意象的原因（包括但不限于发生 天灾、供应短缺、劳务纠纷、要紧诉讼及仲裁）而受到严重影响。同期，技俩 公司领有的基础设施资产的试验使用景况不会出现要紧不利情况等。 到政府步履、行业或劳资纠纷的要紧影响。 况无要紧变化。 内均不会发生要紧变化。 参与本基金的运营，且本基金治理东说念主能够在备考可供分配金额预测期内保持关 键治理东说念主员的稳定性。 税穿透实体，不缴纳企业所得税，由投资者按干系政策划定缴纳所得税。      （二）可供分配金额测算论述的特定假设 召募资金拟用于向专项计划支付购买技俩公司的股权转让款，通过专项计划以 股东借款和增资的面目参预技俩公司以置换技俩公司存量欠债及预留本基金运 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 行所必需的现款储备。假设预测期内无新增召募资金。 雷同的多方最终抑遏，本次收购为非肃清抑遏下企业合并。本基金在合并中取 得的技俩公司具有参预、实质性的加工处理过程和产出智商，能够孤独策动其 成本用度或所产生的收入，该基础设施资产组合组成业务。 收购技俩公司以及本基金里面资金拆借的安排于 2023 年 6 月 30 日均已完成并 按照合并财务报表的编制原则进行编制。 已签订的租赁合同的主要条件基本保持一致，包括但不限于服务费及付款条件； 同期，租赁期满承租东说念主将根据预测出租率按照掂量房钱续约，且系数租赁合同 均可强制执行。 背约金或其他产生营业外收入的情况。 股东借款的本金和利息，并分配股息、红利等股权投资收益。技俩公司预测期 所得税的测算已研讨前述债务融资安排，且债务利息支拨可在技俩公司策动企 业所得税时税前扣除。上述干系交易、利润分配过火税务处理均适合干系法律 法则的划定。 不变。 不会发生预期信用损失。 情况。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 外，不会再发生其他性质的收取或支付的其他与经营行动磋商的现款。 划的实施发生贫乏。 三、重要司帐政策及司帐估量    （一）司帐期间    本基金的司帐年度为公积年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。本可 供分配金额测算表的预测期限为 2023 年 7 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日。    （二）记账本位币    东说念主民币为本基金经营所处的主要经济环境中的货币，本基金以东说念主民币为记 账本位币。本基金编制本可供分配金额测算表时所领受的货币为东说念主民币。    （三）合并财务报表的编制方法    合并财务报表的合并范围以抑遏为基础赐与确定。抑遏是指投资方领有对 被投资方的权力，通过参与被投资方的干系行动而享有可变申报，况兼有智商 运用对被投资方的权力影响其申报金额。一朝干系事实和情况的变化导致上述 抑遏界说触及的干系要素发生了变化，本基金将进行从头评估。    子公司的合并肇端于本基金得回对该子公司的抑遏权时，拒绝于本基金丧 失对该子公司的抑遏权时。    对于本基金处置的子公司，处置日（丧失抑遏权的日历）前的经营结果和 现款流量已经适当地包括在合并利润表和合并现款流量表中。    对于通过非肃清抑遏下的企业合并取得的子公司，其自购买日（取得抑遏 权的日历）起的经营结果及现款流量已经适当地包括在合并利润表和合并现款 流量表中。    对于通过肃清抑遏下的企业合并取得的子公司，无论该项企业合并发生在 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 论述期的任一时点，视同该子公司自同受最终抑遏方抑遏之日起纳入本基金的 合并范围，其自论述期最早期间期初起的经营结果和现款流量已适当地包括在 合并利润表和合并现款流量表中。在编制本基金的合并财务报表时，子公司采 用的主要司帐政策和司帐期间按照本基金统一划定的司帐政策和司帐期间厘定。   本基金与子公司及子公司相互之间发生的里面交易对合并财务报表的影响 于合并时对消。子公司系数者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益， 在合并资产欠债表中股东权益技俩下以“少数股东权益”技俩列示。子公司当期 净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润技俩下以“少数股东 损益”技俩列示。   少数股东分担的子公司的失掉跨越了少数股东在该子公司期初系数者权益 中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。   对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但莫得丧失对该子公司控 制权的交易，作为权益性交易核算，治愈包摄于母公司系数者权益和少数股东 权益的账面价值以反应其在子公司中干系权益的变化。少数股东权益的治愈额 与支付收到对价的公允价值之间的差额治愈本钱公积，本钱公积不足冲减的， 治愈留存收益。   因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司抑遏权的，剩余股权 按照其在丧失抑遏权日的公允价值进行从头计量。处置股权取得的对价与剩余 股权公允价值之和，减去按原持股比例策动应享有原子公司自购买日来源持续 策动的净资产的份额之间的差额，计入丧失抑遏权当期的投资收益，同期冲减 商誉。与原有子公司股权投资干系的其他详细收益，在丧失抑遏权时转为当期 投资收益。   （四）金融用具   金融用具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融欠债或权益用具 的合同。在本基金成为金融用具合同的一方时说明一项金融资产或金融欠债。   金融资产于驱动说明时根据本基金治理金融资产的业务模式和金融资产的 合同现款流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 变动计入其他详细收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益 的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。   金融资产在驱动说明时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融资产，干系交易用度平直计入当期损益；对于其他类别的金 融资产，干系交易用度计入驱动说明金额。因建造服务、销售产品或提供劳务 而产生的、未包含或不研讨要紧融资要素的应收账款或应收单据，本基金按照 预期有权收取的对价金额作为驱动说明金额。   （1）以摊余成本计量的金融资产   本基金治理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现款流量 为宗旨，且此类金融资产的合同现款流量特征与基本假贷安排相一致，即在特 定日历产生的现款流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。 本基金对于此类金融资产，领受试验利率法，按照摊余成本进行后续计量，其 摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。   （2）以公允价值计量且其变动计入其他详细收益的金融资产   本基金治理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现款流量为宗旨又以 出售为宗旨，且此类金融资产的合同现款流量特征与基本假贷安排相一致。本 基金对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他详细收益，但减值损 失或利得、汇兑损益和按照试验利率法策动的利息收入计入当期损益。   此外，本基金将部分非交易性权益用具投资指定为以公允价值计量且其变 动计入其他详细收益的金融资产。本基金将该类金融资产的干系股利收入计入 当期损益，公允价值变动计入其他详细收益。当该金融资产拒绝说明时，之前 计入其他详细收益的累计利得或损失将从其他详细收益转入留存收益，不计入 当期损益。   （3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产   本基金将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入 其他详细收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融资产。在驱动说明时，为了能够摈斥或显贵减少司帐错配， 不错将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 于此类金融资产，领受公允价值进行后续计量，系数公允价值变动计入当期损 益。      金融欠债于驱动说明时刻类为以摊余成本计量的金融欠债和以公允价值计 量且其变动计入当期损益的金融欠债。对于以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融欠债，干系交易用度平直计入当期损益，其他金融欠债的干系交易 用度计入其驱动说明金额。      （1）以摊余成本计量的金融欠债      本基金的金融负借主要为以摊余成本计量的金融欠债，包括应付单据、应 付账款、其他应付款、借款、应付债券、永远应付款等。该类金融欠债领受实 际利率法进行后续计量。      （2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融欠债      适合以下条件之一的金融欠债可在驱动计量时指定为以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金融欠债：A.该项指定能够摈斥或显贵减少司帐错配；B. 根据郑重书面文献载明的基金风险治理或投资策略，以公允价值为基础对金融 欠债组合或金融资产和金融欠债组合进行治理和功绩评价，并在基金里面以此 为基础向关键治理东说念主员论述；C.该金融欠债包含需单独分拆的镶嵌养殖用具。      该类金融欠债按照公允价值进行后续计量，除与套期司帐磋商外，公允价 值变动计入当期损益。      得志下列条件之一的金融资产，赐与拒绝说明：（1）收取该金融资产现款 流量的合同权利拒绝；（2）该金融资产已转变，且将金融资产系数权上简直所 有的风险和报酬转变给转入方；（3）该金融资产已转变，固然企业既莫得转变 也莫得保留金融资产系数权上简直系数的风险和报酬，然则甩掉了对该金融资 产的抑遏。      本基金既莫得转变也莫得保留金融资产系数权上简直系数的风险和报酬， 且未甩掉对该金融资产的抑遏的，则按照不竭涉入所转变金融资产的程度说明 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 磋商金融资产，并相应说明磋商欠债。不竭涉入所转变金融资产的程度，是指 该金融资产价值变动使企业濒临的风险水平。      金融资产举座转变得志拒绝说明条件的，将所转变金融资产的账面价值及 因转变而收到的对价与原计入其他详细收益的公允价值变动累计额之和的差额 计入当期损益。      金融资产部分转变得志拒绝说明条件的，将所转变金融资产的账面价值在 拒绝说明及未拒绝说明部分之间按其相对的公允价值进行分管，并将因转变而 收到的对价与应分管至拒绝说明部分的原计入其他详细收益的公允价值变动累 计额之和与分管的前述账面金额之差额计入当期损益。      本基金对领受附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转 让，需确定该金融资产系数权上简直系数的风险和报酬是否已经转变。已将该 金融资产系数权上简直系数的风险和报酬转变给转入方的，拒绝说明该金融资 产；保留了金融资产系数权上简直系数的风险和报酬的，连续交说明该金融资 产；既莫得转变也莫得保留金融资产系数权上简直系数的风险和报酬的，则继 续判断企业是否对该资产保留了抑遏，并根据前边各段所述的原则进行司帐处 理。      金融欠债（或其一部分）的当前义务已经澌灭的，本基金拒绝说明该金融 欠债（或该部分金融欠债）。本基金（借入方）与借出方签订协议，以承担新金 融欠债的方式替换原金融欠债，且新金融欠债与原金融欠债的合同条件实质上 不同的，拒绝说明原金融欠债，同期说明一项新金融欠债。本基金对原金融负 债（或其一部分）的合同条件作出实质性修改的，拒绝说明原金融欠债，同期 按照修改后的条件说明一项新金融欠债。      金融欠债（或其一部分）拒绝说明的，本基金将其账面价值与支付的对价 （包括转出的非现款资产或承担的欠债）之间的差额，计入当期损益。      当本基金具有抵销已说明金额的金融资产和金融欠债的法定权利，且该种 法定权利是当前可执行的，同期本基金计划以净额结算或同期变现该金融资产 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 和返璧该金融欠债时，金融资产和金融欠债以相互抵销后的净额在资产欠债表 内列示。除此之外，金融资产和金融欠债在资产欠债表内分别列示，不予相互 抵销。   公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所 能收到或者转变一项欠债所需支付的价钱。金融用具存在活跃市场的，本基金 领受活跃市场中的报价确定其公允价值。金融用具不存在活跃市场的，本基金 领受估值本事确定其公允价值。估值本事包括参考熟悉情况并自觉交易的各方 最近进行的市场交易中使用的价钱、参照实质上雷同的其他金融用具当前的公 允价值、现款流量折现法和期权订价模子等。在估值时，领受在当前情况下适 用况兼有满盈可利用数据和其他信息维持的估值本事，弃取与市场参与者在相 关资产或欠债的交易中所研讨的资产或欠债特征相一致的输入值，并尽可能优 先使用干系可不雅察输入值。在干系可不雅察输入值无法取得或取得不切实可行的 情况下，使用不可输入值。   权益用具是指能证明领有本基金在扣除系数欠债后的资产中的剩余权益的 合同。本基金刊行（含再融资）、回购、出售或刊出权益用具作为权益的变动处 理，与权益性交易干系的交易用度从权益中扣减。本基金不说明权益用具的公 允价值变动。本基金权益用具在存续期间分拨股利（含分类为权益用具的用具 所产生的“利息”）的，作为利润分配处理。   本基金对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其 他详细收益的债务用具投资和财务担保合同等，以预期信用损失为基础说明损 失准备。   本基金研讨磋商往常事项、当前景况以及对畴昔经济景况的预测等合理且 有依据的信息，以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产和以公允价 值计量且其变动计入其他详细收益的金融资产（债务用具）的预期信用损失进 行估量。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （1）预期信用损失   预期信用损失，是指以发生背约的风险为权重的金融用具信用损失的加权 平均值。信用损失，是指本基金按照原试验利率折现的、根据合同应收的系数 合同现款流量与预期收取的系数现款流量之间的差额，即沿途现款短缺的现值。   （2）预期信用损失的计量   如果该金融用具的信用风险自驱动说明后已显贵增多，本基金按照十分于 该金融用具通盘存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工 具的信用风险自驱动说明后并未显贵增多，本基金按照十分于该金融用具畴昔 转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。   往常落伍跨越 12 个月，本基金即觉得该金融用具的信用风险已显贵增多， 除非有可信凭据证明该金融用具的信用风险自驱动说明后并未显贵增多。   于每个资产欠债表日，本基金对于处于不同阶段的金融用具的预期信用损 失分别进行计量。金融用具自驱动说明后信用风险未显贵增多的，处于第一阶 段，本基金按照畴昔 12 个月内的预期信用损失算量损失准备；金融用具自驱动 说明后信用风险已显贵增多但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本基金按 照该用具通盘存续期的预期信用损失算量损失准备；金融用具自驱动说明后已 经发生信用减值的，处于第三阶段，本基金按照该用具通盘存续期的预期信用 损失算量损失准备。   对于在资产欠债表日具有较低信用风险的金融用具，本基金假设其信用风 险自驱动说明后并未显贵增多，弃取按照畴昔 12 个月内的预期信用损失算量损 失准备。   本基金对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融用具，按 照其未扣除减值准备的账面余额和试验利率策动利息收入。对于处于第三阶段 的金融用具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和试验利率策动 利息收入。   （3）金融资产减值的司帐处理方法 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   本基金将计提或转回的应收单据、应收账款、其他应收款、永远应收款等 损失准备计入当期损益。对于持有的以公允价值计量且其变动计入其他详细收 益的债务用具，本基金在将减值损失或利得计入当期损益的同期治愈其他详细 收益。   （五）投资性房地产   投资性房地产是指本基金为赚取房钱或本钱升值，或两者兼有而持有的房 地产。包括已出租的地皮使用权、持有并准备升值后转让的地皮使用权、已出 租的建筑物等。   投资性房地产按成本进行驱动计量。与投资性房地产磋商的后续支拨，如 果与该资产磋商的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性 房地产成本。其他后续支拨，在发生时计入当期损益。   本基金投资性房地产领受成本模式进行后续计量，并领受与固定资产和无 形资产雷同的方法计提折旧或进行摊销。   投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和干系 税费后的差额计入当期损益。   本基金在每一个资产欠债表日稽查投资性房地产是否存在可能发生减值的 迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估量其可收回金额。   估量资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回 金额进行估量的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。 可收回金额为资产或者资产组的公允价值减行止置用度后的净额与其掂量畴昔 现款流量的现值两者之中的较高者。   如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并 计入当期损益。   上述资产减值损失也曾说明，在以后司帐期间不予转回。   （六）收入   本基金的收入主要来源于提供劳务收入和让渡资产使用权收入。   本基金在履行了合同中的践约义务，即在客户取得干系商品抑遏权时，按 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 照分管至该项践约义务的交易价钱说明收入。践约义务，是指合同中本基金向 客户转让可明确辨别商品的承诺。交易价钱，是指本基金因向客户转让商品而 预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本基金预期将退 还给客户的款项。   得志下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的践约义务，本基金按照 践约进程，在一段时间内说明收入：1、客户在本基金践约的同期即取得并铺张 所带来的经济利益；2、客户能够抑遏本基金践约过程中在建的商品；3、本基 金践约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本基金在通盘合同期间内有 权就累计于今已完成的践约部分收取款项。不然，本基金在客户取得干系商品 抑遏权的时点说明收入。   合同中存在要紧融资要素的，本基金按照假设客户在取得商品抑遏权时即 以现款支付的应付金额确定交易价钱。该交易价钱与合同对价之间的差额，在 合同期间内领受试验利率法摊销。合同来源日，本基金掂量客户取得商品抑遏 权与客户支付价款间隔不跨越一年的，不研讨合同中存在的要紧融资要素。   本基金向客户预收销售商品款项的，最先将该款项说明为欠债，待履行了 干系践约义务时再转为收入。当本基金预收款项无需反璧，且客户可能会甩掉 其沿途或部分合同权利时，本基金预期将有权得回与客户所甩掉的合同权利相 关的金额的，按照客户诈欺合同权利的模式按比例将上述金额说明为收入；否 则，本基金唯独在客户要求履行剩余践约义务的可能性极低时，才将上述欠债 的干系余额转为收入。   本基金为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会发生的成本）预 期能够收回的，说明为一项资产，并领受与该资产干系的商品收入说明雷同的 基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不跨越一年的，在发生时 计入当期损益。本基金为取得合同发生的其他支拨，在发生时计入当期损益， 明确由客户承担的除外。   本基金为履行合同发生的成本，不属于除新收入准则外的其他企业司帐准 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 则范围且同期得志下列条件的，说明为一项资产：（1）该成本与一份当前或预 期取得的合同平直干系；（2）该成本增多了本基金畴昔用于履行践约义务的资 源；（3）该成本预期能够收回。上述资产领受与该资产干系的商品收入说明相 同的基础进行摊销，计入当期损益。   本技俩让渡资产使用权收入主要为租赁收入。   让渡资产使用权收入在干系的经济利益很可能流入本技俩，收入的金额能 够可靠地计量时赐与说明。租赁收入，按照合同或协议约定的房钱在租赁期内 的各个期间按直线法说明。   （七）借款用度   可平直包摄于适合本钱化条件的资产的购建或者坐褥的借款用度，在资产 支拨已经发生、借款用度已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所 必要的购建或坐褥行动已经来源时，来源本钱化；构建或者坐褥的适合本钱化 条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，罢抄本钱化。如果适合伙 本化条件的资产在购建或坐褥过程中发生非正常中断、况兼中断时间一语气跨越   其余借款用度在发生当期说明为用度。   专门借款当期试验发生的利息用度，减去尚未动用的借款资金存入银行取 得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额赐与本钱化；一般借 款根据累计资产支拨跨越专门借款部分的资产支拨加权平均数乘以所占用一般 借款的本钱化率，确定本钱化金额。本钱化率根据一般借款的加权平均利率计 算确定。本钱化期间内，外币专门借款的汇兑差额沿途赐与本钱化；外币一般 借款的汇兑差额计入当期损益。   （八）所得税   所得税用度包括当期所得税和递延所得税。   资产欠债表日，对于当期和以前期间形成确当期所得税欠债（或资产），以 按照税法则定策动的预期应缴纳（或返还）的所得税金额计量。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   对于某些资产、欠债技俩的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作 为资产和欠债说明但按照税法则定不错确定其计税基础的技俩的账面价值与计 税基础之间的差额产生的暂时性相反，领受资产欠债表债务法说明递延所得税 资产及递延所得税欠债。   一般情况下系数暂时性相反均说明干系的递延所得税。但对于可抵扣暂时 性相反，本基金以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性相反的应纳税所得额为限， 说明干系的递延所得税资产。此外，与商誉的驱动说明干系的，以及与既不是 企业合并、发生时也不影响司帐利润和应纳税所得额（或可抵扣失掉）的交易 中产生的资产或欠债的驱动说明磋商的暂时性相反，不予说明磋商的递延所得 税资产或欠债。   对于能够结转以后年度的可抵扣失掉及税款抵减，以很可能得回用来抵扣 可抵扣失掉和税款抵减的畴昔应纳税所得额为限，说明相应的递延所得税资产。   资产欠债表日，对于递延所得税资产和递延所得税欠债，根据税法则定， 按照预期收回干系资产或返璧干系欠债期间的适用税率计量。   除与平直计入其他详细收益或系数者权益的交易和事项干系确当期所得税 和递延所得税计入其他详细收益或系数者权益，以及企业合并产生的递延所得 税治愈商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税用度或收益计入当期 损益。   资产欠债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果畴昔很可能 无法得回满盈的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所 得税资产的账面价值。在很可能得回满盈的应纳税所得额时，减记的金额赐与 转回。   当领有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、返璧欠债 同期进行时，本基金当期所得税资产及当期所得税欠债以抵销后的净额列报。   当领有以净额结算当期所得税资产及当期所得税欠债的法定权利，且递延 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 所得税资产及递延所得税欠债是与肃清税收征管部门对肃清纳税主体征收的所 得税干系或者是对不同的纳税主体干系，但在畴昔每一具有重要性的递延所得 税资产及欠债转回的期间内，触及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产 和欠债或是同期取得资产、返璧欠债时，本基金递延所得税资产及递延所得税 欠债以抵销后的净额列报。      （九）租赁      租赁，是指在一如期间内，出租东说念主将资产的使用权让与承租东说念主以获取对价 的合同。      在合同来源日，本基金评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条 款和条件发生变化，本基金不从头评估合同是否为租赁或者包含租赁。      （1）租赁的分拆      合同中同期包含租赁和非租赁部分的，本基金根据收入准则对于交易价钱 分管的划定分管合同对价，分管的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价 格。      （2）租赁的分类      实质上转变了与租赁资产系数权磋商的简直沿途风险和报酬的租赁为融资 租赁。融资租赁之外的其他租赁为经营租赁。      （3）本基金作为出租东说念主记录经营租赁业务      在租赁期内各个期间，本基金领受直线法，将经营租赁的租赁收款额说明 为房钱收入。本基金发生的与经营租赁磋商的驱动平直用度于发生时赐与本钱 化，在租赁期内按照与房钱收入说明雷同的基础进行分管，分期计入当期损益。      本基金取得的与经营租赁磋商的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在 试验发生时计入当期损益。      （4）转租赁      本基金作为转租借租东说念主，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 本基金基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进 行分类。      （5）租赁变更      经营租赁发生变更的，本基金自变更获胜日起将其作为一项新租赁进行会 计处理，与变更前租赁磋商的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。 四、税项      （一）公募基金层面适用的主要税种如下：      根据《对于明确金融、房地产开发、耕种辅助服务等升值税政策的文牍》 (财税201640号)及《对于资管产品升值税磋商问题的文牍》(财税201756号) 等国度磋商税收划定，基金及专项计划运营过程中发生的升值税应税步履，以 基金治理东说念主国君资管以及资产维持证券治理东说念主国君资管为升值税纳税东说念主，按照 (财税2016136号)及《对于明确金融、房地产开发、耕种辅助服务等升值税政 策的文牍》(财税2016140号)，如果公募基金从专项计划取得的收益不是保本 收益，同期也未约定返还投本钱金，则该收益不属于升值税应税范围。      根据《中华东说念主民共和国证券投资基金法》(2015年翻新)，本基金财产投资 的干系税收，由基金份额持有东说念主承担。      根据《对于企业所得税些许优惠政策的文牍》(财税20081号)第二（一） 条，对质券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收 入，股权的股息、红利收入，债券的利息收入过火他收入，暂不征收企业所得 税。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      （二）技俩公司适用的主要税种如下：                表 16-4：技俩公司适用的的主要税种      税种             计税基础                          税率      升值税           应纳税升值额                     9%、6%、1.5%                从价计征：房产原值扣除 30%                    1.2%      房产税                 从租计征：房产租赁收入                       12% 城镇地皮使用税           按地皮面积策动                       3 元/平米 城市爱戴建设税           应缴流转税税额                         7%  耕种费附加            应缴流转税税额                         3% 场所耕种费附加           应缴流转税税额                         2%  企业所得税             应纳税所得额                         25% 五、可供分配金额测算论述测算说明      （一）营业收入      合并可供分配金额测算表中营业收入为技俩公司的保障性租赁住房房钱收 入、配套交易房钱收入、泊车位收入等。各技俩明细预测数据如下：                 表 16-5：营业收入明细预测数据                                                          单元：元           技俩     （假设基金成立日）至 2023              2024 年度预测数                  年 12 月 31 日止期间预测数 保障性租赁住房房钱收入                88，482，000.50           172，545，055.32 配套交易房钱收入                       1，487，844.65          3，298，022.36 泊车位收入                           847，416.91           2，724，004.41 升值服务收入                           19，498.58               38，679.24 整个                         90，836，760.64           178，605，761.33      基础设施技俩公司按照技俩称号及业态分类可出租面积或个数如下表所示： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                    表 16-6：按业态分类的技俩基本情况            技俩              江湾社区                      光华社区 租赁住房（套）                                 1，719                 1，234 配套交易（平方米）                             3，154.11               829.69 车位（个）                                     917                  609      预测的房钱收入指预测期内基础设施技俩公司资产对出门租产生的房钱收 入。      对于已出租的租赁住房，租赁期限内的房钱领受租赁合同中约定（租约限 制）的房钱（即试验房钱）；对于租赁期满后及未出租租赁住房，假设该部分物 业根据备案房钱制定的试验房钱进行租赁。      对于已出租的配套交易，租赁期限内的房钱领受租赁合同中约定（租约限 制）的房钱（即试验房钱），租赁期满后，假设该部分物业会按照其时的市场租 金租赁；对于未出租的配套交易，假设该部分物业将按照目下市场房钱水平租 赁。      基础设施技俩公司各业态于预测期内未有租约部分预测房钱水平具体如下：                    表 16-7：未有租约部分预测房钱水平                                                      单元：元/平方米/月                            江湾社区                      光华社区            技俩                         租赁住房         配套交易        租赁住房       配套交易 未有租约部分预测房钱水平 未有租约部分预测房钱水平      （1）保障性租赁住房房钱预测的增长率假设      根据《上海市保障性租赁住房租赁治理办法（试行）》的干系划定，保障性 租赁住房租赁价钱（一房一价）由出租单元制定，初度订价和调价应报技俩所 在地的区房屋治理部门备案，并向社会公布；试验执行的租赁价钱不得高于备 案价钱。面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价钱应在同地段同品性市场租 赁住房房钱的九折以下。出租单元对保障性租赁住房租赁价钱不错按年度治愈； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 价钱调增的，调增幅度应不高于市房屋治理部门监测的同地段市场租赁住房租 金同期增幅，且年增幅应不高于5%。   预测期内，掂量江湾社区及光华社区租赁住房部分的房钱2023年7月至12月 无增长，2024年度增长率掂量为2.25%。   （2）配套交易房钱预测及增长率假设   配套交易市场房钱预测领受市场比较法，经过谢意梁行的市场调查与研究， 得出技俩公司周边同类型同品性交易的市场房钱，并作为技俩公司预测期配套 交易未出租部分的房钱。   预测期内，掂量江湾社区及光华社区交易部分的房钱2023年7月至12月及   （3）出租率预测   截止2023年6月30日，江湾社区租赁住房出租率为77.94%，交易出租率为   根据谢意梁行市场调研，江湾社区技俩和光华社区技俩所在区域周边交通 条件精好意思，交易配套设施完善，周边有多所学校、社区交易及公园，租赁住房 用房与配套交易需求稳定，技俩已稳定运营，租赁住房出租率呈稳定趋势，考 虑到技俩租赁舒适期、换租及房钱收缴情况等影响，预测江湾社区技俩和光华 社区技俩2023年和2024年出租率呈稳定上升趋势。      表 16-8：租赁住房和交易 2023 年 7-12 月及 2024 年预测出租率                         江湾社区                 光华社区        出租率                      租赁住房         配套交易    租赁住房    配套交易   根据技俩公司信息，泊车资多领受月租模式。   预测期内，江湾社区、光华社区泊车资假设为固定车位400元/月/个、非固 定车位300元/月/个，预测期内泊车资单价保持不变。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      江湾社区技俩共有车位917个，预测2023年7月至12月车位平均出租率为      主要系群众橱柜使用收入及洗衣房使用收入。      （二）营业成本      营业成本主要包括运营治理成本、折旧及摊销等。营业成本的明细具体如 下：                 表 16-9：营业成本明细预测数据                                                        单元：元                    （假设基金成立日）至                2024 年度         技俩                            预测数 折旧及摊销                      23，422，678.93        46，845，357.86 运营治理费                      13，915，824.05        27，351，426.45 保障费                                               704，520.00 其他支拨                            231，016.36        459，840.22 整个                         37，569，519.34        75，361，144.53      于预测期间，折旧和摊销以基于 2023 年 6 月 30 日经核定的固定资产及无 形资产，假设原有掂量使用寿命及掂量净残值率保持不变。假设技俩公司在假 设基金成立日 2023 年 7 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日历间不存在新购置的资产。      根据《运营治理服务协议》，于 2023 年 7 月 1 日（假设基金成立日）至 2023 年 12 月 31 日止期间及 2024 年度，上海城投置业经营接受本基金治理东说念主录用作 为基础设施技俩的运营治理机构，提供基础设施技俩的各项运营治理服务。      其中，技俩公司应当支付的相应的标的基础设施技俩所对应的基本服务管 理用度（含对应的升值税）=当期技俩公司实收运营收入（含税）×相应的基本 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 服务费费率 15%。   基础设施资产需缴纳财产一切险及群众责任险保障费。   本钱性支拨主要包括原有基础设施资产的大修支拨及更新改造支拨。基于 运营治理机构的意见结合本基金治理东说念主的审慎判断，本基金在可供分配金额测 算表中对以后期间要紧本钱性支拨金额进行预留，年度预留比例为当期实收现 金收入的 2.5%。基础设施资产均于 2022 年建成，本基金掂量在预测期间内不会 试验发生要紧本钱性支拨，于 2025 年度来源计提。   其他支拨主要系房钱治愈评估支拨以及提现手续费支拨。   （三）税金及附加   本基金的税金及附加主要包括城市建设爱戴税、耕种费附加、房产税等。 房产税根据房产原值按比例征收。预测期内税金及附加的发生额分别如下：              表 16-10：税金及附加明细预测数据                                                        单元：元       技俩          金成立日）至 2023 年 12                                               预测数                    月 31 日止期间预测数 股东借款利息升值税                     2，020，082.83       4，039，259.89 升值税附加税                         474，657.90         933，160.98 房产税                           5，587，693.48      10，619，252.85 城镇地皮使用税                         79，988.58         158，673.00 印花税                             92，772.16         182，342.84       整个                      8，255，194.95      15，932，689.56   根据税务干系法则和实务操作，对于专项计划就持有的技俩公司债权后从 技俩公司收取的利息或利息性质的收入适用浅易计税办法按 3％的征收率缴纳 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 升值税及 12％税率缴纳升值税附加税费。    升值税：租赁住房企业田户及配套交易租赁的房钱收入按 9%征收升值税； 租赁住房个东说念主田户的房钱收入按 1.5%征收升值税；车位的房钱收入按 9%征收 升值税，升值服务收入按 6%征收升值税。    城市爱戴建设税：取升值税税额的 7%；    耕种费附加：取升值税税额的 3%；    场所耕种费附加：取升值税税额的 2%；    假设在预测期内国度政策保持稳定，预测期内按浅易征收方式缴纳升值税 的纳税方式不变。    基础设施技俩已得回保障性租赁住房技俩认定书。技俩公司根据《对于完 善住房租赁磋商税收政策的公告》（财政部、税务总局、住房城乡建设部公告 按照 5%的征收率减按 1.5%策动缴纳升值税；向个东说念主、专科化限制化住房租赁 企业出租住房的，按 4%的税率征收房产税。向企业出租住房，依然按照 12%的 税率征收房产税。    （四）治理东说念主报酬及托管费    本基金的基金治理及托管用度主要包括资产维持专项计划和公募基金的管 理用度以及托管用度，预测期内该类支拨每年均按照基金限制的一定比例进行 确定，况兼假设于预测期内比例保持不变。单个年度，公募基金的资产维持专 项计划治理费、公募基金治理费、托管费整个为基金召募资金限制的 0.21%。    （五）其他用度    其他用度主要为基金设立用度 1，000，000.00 元及中介服务费 600，000.00 元。 于 2023 年 7 月 1 日（假设基金成立日）至 2023 年 12 月 31 日止期间及 2024 年 度，其他用度掂量分别为 1，600，000.00 元及 600，000.00 元。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （六）信用减值损失   信用减值损失主淌若应收账款说明的预期信用损失准备。于 2023 年 7 月 1 日（假设基金成立日）至 2023 年 12 月 31 日止期间及 2024 年度，本基金掂量 不会产生坏账损失。   （七）所得税用度               表 16-11：预测期内所得税用度                                                    单元：元      技俩                                      2024 年度               至 2023 年 12 月 31 日止期间发生额 当期所得税用度                                  -             - 递延所得税用度                                  -             -      整个                                  -             -   根据《财政部、国度税务总局对于企业所得税些许优惠政策的文牍》（财税 20081 号）划定，对本基金从证券市场中取得的收入，包括买卖债券的差价 收入，债券的利息收入过火他收入，暂不征收企业所得税。因此，本基金对取 得的收益暂不征收企业所得税。此外，经本基金与资产维持证券治理东说念主主管税 务机关说明，专项计划干系税收可由专项计划份额持有东说念主缴纳而不在专项计划 层面缴纳，因此，专项计划取得的收益暂不征收企业所得税。   技俩公司的应税所得是根据租赁住房资产得回的房钱收入与其他应税所得 合并后，扣除包括治理运营爱戴成本在内的成本用度策动得出的。根据企业所 得税及干系法律法则，技俩公司的应税所得应按 25%的税率缴纳企业所得税。 根据《企业所得税法实施条例》第三十八条文定，企业在坐褥经营行动中发生 的下列利息支拨，准予扣除：非金融企业向非金融企业借款的利息支拨，不超 过按照金融企业同期同类贷款利率策动的数额的部分。此外，技俩公司在策动 应纳税所得税时，试验支付给关联方的利息支拨，其中接受关联方债权性投资 与其权益性投资不跨越 2:1 比例和税法过火实施条例磋商划定策动的部分，准予 扣除，跨越的部分不得在发生当期和以后年度扣除。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）     根据技俩公司预测期内的税前利润，在研讨了技俩公司历史可抵扣失掉、 当期无需纳税的收益以及可抵扣的利息支拨后，技俩公司预测期内无应纳税所 得额，所得税用度均为 0。                表 16-12：司帐利润与所得税用度治愈过程                                                        单元：元           项   目        成立日）至 2023 年 12 月 31                                                    预测数                            日止期间发生额 利润总额                             40，205，346.35     80，350，358.68 按适用税率策动的所得税用度                    10，051，336.59     20，087，589.67 非应税收入的影响                         -17，339，044.30   -34，670，314.05 不可抵扣的成本、用度和损失的影 响 本期未说明递延所得税资产的可抵                                  -30，001，171.99   -24，645，960.38 扣暂时性相反或可抵扣失掉的影响 所得税用度整个                                       -                -     （八）治愈     根据中国证券投资基金业协会发布的《公开召募基础设施证券投资基金运 营操作指引（试行）》及基金合同，预测期间的合并可供分配金额是在预测期间 的净利润基础上治愈为税息折旧及摊销前利润后，经其他治愈事项治愈后得出， 预测期内的其他治愈事项如下： 银行签订借款合同，本基金于 2023 年 7 月 1 日（假设基金成立日）至 2023 年 出的现款净额 772，638，032.44 元，购买日基础设施技俩持有的现款和现款等价 物 52，956，794.89 元；   国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）  日（假设基金成立日）至 2023 年 12 月 31 日止期间预留畴昔合理期间内的运营  用度 2，900，000.00 元；  应付来往情况。于 2023 年 7 月 1 日（假设基金成立日）至 2023 年 12 月 31 日  止期间，预测应收和应付技俩的变动金额分别为：3，139，452.03 元、  年 7 月 1 日（假设基金成立日）至 2023 年 12 月 31 日止期间和 2024 年度，本  基金预留畴昔合理期间内的运营用度分别为 2，900，000.00 元、2，900，000.00 元。  六、敏锐性分析      备考可供分配金额预测论述中的备考可供分配金额预测基于多项假设进行  的，并可能受多项风险因素的影响。鉴于畴昔事项不可预测，因此，备考可供  分配金额预测论述中的预测数据可能存在不确定性及偏差。      为使本基金单元持有东说念主评估部分而非沿途假设对可供分配金额的影响，下  表针对营业收入关键假设进行了敏锐性分析，以说明在其他假设保持不变的情  况下，该关键假设对备考可供分配金额的影响。      该敏锐性分析，只是是在其他假设条件不变的前提下，研讨关键假设变动  对备考可供分配金额的影响，试验上，假设条件的变动是精好意思干系的，关键假  设的变动亦可能引起其他假设条件发生变动，且变动的影响可能是相互对消或  者放大。因此，针对每项假设进行的敏锐性分析未必能够出与该假设相应的备  考可供分配金额预测结果。      预测期内，营业收入变动对备考可供分配金额预测的敏锐度分析结果如下：          表 16-13：2023 年 7 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日敏锐度分析                                                                单元：元 技俩         出租率        治愈前可供分配利润            治愈后可供分配利润            变动（%） 营业收入       上升 5%           64，867，477.31       67，186，930.45      3.58%  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 技俩      出租率       治愈前可供分配利润             治愈后可供分配利润             变动（%） 营业收入    下降 5%           64，867，477.31        62，548，024.20         -3.58%                   表 16-14：2024 年度敏锐度分析                                                              单元：元                                                               变动   技俩      出租率       治愈前可供分配利润           治愈后可供分配利润                                                              （%）  营业收入     上升 5%        130，542，049.30      137，427，569.31      5.27%  营业收入     下降 5%        130，542，049.30      123，656，529.28     -5.27%  七、基金运营计划及掂量      （一）运营计划      基金治理东说念主按照《基础设施基金指引》干系划定积极开展基础设施技俩运  营治理职业，以基金合同、基金托管协议、《模范条件》等文献的约定为框架，  结合基金治理东说念主制定的运营治理轨制、技俩公司划定等文献构建较为完善的治  理机制。基金治理东说念主与运营治理机构签署《运营治理服务协议》，按照《基础设  施基金指引》要求将干系事项录用给运营治理机构进走运营治理。运营治理机  构将多措并举，作念好基础设施技俩的日常运营治理职业。此外，基金托管东说念主根  据《运营治理服务协议》对运营治理机构的运营治理服务内容进行的监督；根  据基金托管协议、技俩公司资金监管协议等文献，负责监督基础设施基金资金  账户、基础设施技俩运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保适正当律  法则划定和基金合同约定。      基金治理东说念主从治理架构、运营治理及财务监督等方面构建了较完善的体系。  另一方面，基金治理东说念主在运营治理期间将通过转头反馈的方式，履行相应的审  批历程后优化干系轨制和协议约定，握住提高运营治理效率。      （二）运营掂量      为保障技俩后续的稳定运营，拟采取的具体决策如下：      在基础设施 REITs 申报、刊行及存续期间，不竭由原试验运营治理方上海 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 城投置业经营负责技俩运营治理，运营治理服务协议明确了上海城投置业经营 物业运营治理服务的要乞降录用事项。   根据初步拟定的运营治理费决策，激发收费部分充分研讨了对运营治理机 构的激发作用：运营治理费包含基础运营治理费和绩效运营治理费两部分。每 个当然季度的基础运营治理费以监管账户收取的该当然季度资产运营收入作为 基数，由技俩公司按一定比例支付；绩效运营治理费在得志干系考核条件的前 提下，以资产运营收入回收期对应物业资产竣事的运营净收益逾额部分，由项 目公司按一定比例支付。基础设施资产运营收入和资产运营收入回收期对应物 业资产竣事的运营净收益的提高能带来运营治理费的增多。上述运营治理费方 案研讨了奖励措施，故意于普及运营治理机构的职业积极性。   原始权益东说念主上海城投房屋租赁已于 2023 年 10 月 24 日出具《上海城投房屋 租赁有限公司对于幸免同行竞争的承诺函》，承诺在基础设施基金的存续期间内， 公司将根据自身针对租赁住房技俩同类资产的既有治理表率和模范，严格按照 憨厚信用、勤勉尽责、平正平正的原则，以不低于公司自身和/或试验抑遏的关 联方治理的其他同类资产的运营治理水平督促、要求干系方按照该等模范为基 础设施技俩提供运营治理服务，采取充分、适当的措施幸免可能出现的利益冲 突，充分保护基金份额持有东说念主的利益。如公司持有或运营竞争性技俩的，公司 将采取充分、适当的措施，平正对待基础设施技俩和该等竞争性技俩，幸免可 能出现的利益冲突。同期，原始权益东说念主承诺不会将技俩公司所取得或可能取得 的业务契机优先授予或提供给任何其他竞争性技俩，亦不会利用公司作为原始 权益东说念主的地位或利用该地位得回的信息作出不利于基础设施基金而故意于其他 竞争性技俩的决定或判断，并将幸免该种客不雅结果的发生。如因基础设施技俩 与竞争性技俩的同行竞争而发生争议，且基金治理东说念主觉得可能严重影响基础设 施基金投资者利益的，公司承诺将与基金治理东说念主积极协商治理措施。   原始权益东说念主的试验抑遏东说念主上海市国资委的出资企业上海城投集团已于2023 年10月24日出具《上海城投（集团）有限公司对于幸免同行竞争的承诺函》、原 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 始权益东说念主控股股东上海城投控股投资已于2023年10月24日出具《上海城投控股 投资有限公司对于幸免同行竞争的承诺函》，承诺在基础设施基金的存续期间内， 公司将根据公司自身和/或公司试验抑遏的关联方针对租赁住房技俩同类资产的 既有治理表率和模范，严格按照憨厚信用、勤勉尽责、平正平正的原则，以不 低于公司自身和/或试验抑遏的关联方治理的其他同类资产的运营治理水平督促、 要求干系方按照该等模范为基础设施技俩提供运营治理服务，采取充分、适当 的措施幸免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有东说念主的利益。如公司自 身和/或公司试验抑遏的关联方持有或运营竞争性技俩的，公司将和/或督促持有 或运营竞争性技俩的关联方采取充分、适当的措施，平正对待基础设施技俩和 该等竞争性技俩，幸免可能出现的利益冲突。同期，公司承诺不会将技俩公司 所取得或可能取得的业务契机优先授予或提供给任何其他竞争性技俩，亦不会 利用公司的上风地位或利用该地位得回的信息作出不利于基础设施基金而故意 于其他竞争性技俩的决定或判断，并将幸免该种客不雅结果的发生。如因基础设 施技俩与竞争性技俩的同行竞争而发生争议，且基金治理东说念主觉得可能严重影响 基础设施基金投资者利益的，公司承诺将与基金治理东说念主积极协商治理措施。   此外，运营治理机构上海城投置业经营已于 2023 年 10 月 24 日出具《上海 城投置业经营治理有限公司对于幸免同行竞争的承诺函》，就幸免同行竞争的安 排作出承诺：   （1）在基础设施基金的存续期间内，本公司将根据自身针对租赁住房技俩 同类资产的既有治理表率和模范，严格按照憨厚信用、勤勉尽责、平正平正的 原则，以不低于本公司自身和/或试验抑遏的关联方治理的其他同类资产的运营 治理水平为基础设施技俩提供运营治理服务或督促、要求干系方按照该等模范 为基础设施技俩提供运营治理服务，采取充分、适当的措施幸免可能出现的利 益冲突，充分保护基金份额持有东说念主的利益。   （2）在本公司作为外部治理机构期间，如本公司持有或运营竞争性技俩的， 本公司将采取充分、适当的措施，平正对待基础设施技俩和该等竞争性技俩， 幸免可能出现的利益冲突。本公司承诺不会将技俩公司所取得或可能取得的业 务契机优先授予或提供给任何其他竞争性技俩，亦不会利用基础设施基金外部 治理机构的地位或利用该地位得回的信息作出不利于基础设施基金而故意于其 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 他竞争性技俩的决定或判断，并将幸免该种客不雅结果的发生。   （3）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施技俩与竞争性技俩的同 业竞争而发生争议，且基金治理东说念主觉得可能严重影响基础设施基金投资者利益 的，本公司承诺将与基金治理东说念主积极协商治理措施。   基础设施基金层面建立了适当的技俩治理机制，就基础设施运营治理机构 提供的运营治理服务，妥善处理基金治理东说念主与运营治理机构在权责利方面的区 分与连络，确立明确的治理机制，将敏锐与非敏锐的治理职能相分离。对技俩 公司具有要紧影响的事项由基金治理东说念主在基础设施基金层面进行决策，如年度 经营计划及预算、章证照审批等。而运营治理机构主要负责技俩公司日常运营 事项的执行，如招租计划、财务预算、资金使用计划的编制等。   基础设施 REITs 基金将拟定审核关联交易、幸免竞争和冲突的机制、条件， 如：基金存续期间拟购入基础设施技俩的机制安排、基金份额持有东说念主大会对关 联交易的审议、基金份额持有东说念主大会表决机制中的关联方侧目表决安排（中国 证监会另有划定的除外）等。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                   第十七部分 原始权益东说念主 一、发起东说念主    本基础设施基金的发起东说念主为上海城投集团。    （一）基本信息    截止 2023 年 6 月 30 日，上海城投集团的基本信息如下：                  表 17-1：上海城投集团基本信息 公司称号       上海城投（集团）有限公司 成立日历       1992 年 7 月 21 日 企业类型       有限责任公司（国有独资） 法定代表东说念主      蒋曙杰 注册本钱       5，000，000 万元东说念主民币 注册地址       中国（上海）自在贸易试验区浦东南路 500 号            城市建设和群众服务投资，市场营销策划，技俩投资与资产治理，实            业投资，股权投资，自有拓荒租赁，投资考虑，治理考虑，房地产开 经营范围            发经营。【照章须经批准的技俩，经干系部门批准后方可开展经营活            动】    （二）设立、存续和历史沿革情况    截止 2023 年 6 月 30 日，上海城投集团的设立、存续和历史沿革情况如下：    发起东说念主的前身为上海市城市建设投资开发总公司，是根据上海市建设委员 会（现为上海市建设和交通委员会）、上海市计划委员会（现为上海市发展和改 革委员会）和上海市财政局颁发的《对于成立上海市城市建设投资开发总公司 的文牍》（沪建计92第 660 号）于 1992 年 7 月 21 日成立的。发起东说念主作为控股 公司对下属房地产开发、公用事迹、建设物资等子公司实行资产控股、参股、 投资和治理。发起东说念主设立时的注册本钱为东说念主民币 10.20 亿元，由种种集资款东说念主民 币 4.00 亿元、公路养路费东说念主民币 2.00 亿元、基金会积年结余资金东说念主民币 3.80 亿 元、基金会积年利息收入东说念主民币 0.40 亿元组成。 下发的《对于市城投总公司治愈注册本钱的批复》（沪建经（2000）第 0420 号） 批准，注册本钱由 1，020，000，000 元增多至 7，620，000，000 元。  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 办公室核定的《企业国有资产变动产权登记表》，注册本钱由 7，620，000，000 元增 加至 8，770，000，000 元。 室下发的《对于治愈上海市城市建设投资开发总公司注册本钱的批复》（沪国资 产2003205 号）批准，注册本钱由 8，770，000，000 元增多至 12，000，000，000 元。 室下发的《对于增多上海市城市建设投资开发总公司国有本钱金的批复》（沪国 资预2001190 号）及上海市国资委下发的《对于同意增多上海市城市建设投资 开发总公司国度本钱金的批复》（沪国资委产2003299 号）批准，分别增多国 家 资 本 金 44，898，305.75 元 及 836，104.10 万 元 ， 增 加 后 的 注 册 资 本 为 投资开发总公司公司化改制磋商问题的批复》（沪国资委转换2014277 号）批 文，同意上海市城市建设投资开发总公司进行公司化改制，企业称号由“上海市 城市建设投资开发总公司”变更为“上海城投（集团）有限公司”。改制后公司系 由国度单独出资、由上海市东说念主民政府授权上海市国资委履行出资东说念主职责的国有 独资公司。公司类型由“全民系数制”变更为“有限责任公司（国有独资）”。注 册本钱增多至 50，000，000，000 元。       截止 2023 年 6 月 30 日，发起东说念主股本结构未发生变化，未发生要紧资产重 组情况。       （三）股东出资及股权结构       截止 2023 年 6 月 30 日，上海城投集团的股本数目及股东持股情况如下：                     表 17-2：上海城投集团股东出资情况                                      出资额           出资比例  序号                 股东姓名/称号                                     （万东说念主民币）          （％） 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                                出资额          出资比例 序号          股东姓名/称号                               （万东说念主民币）         （％）             整个                  5，000，000    100   截止 2023 年 6 月 30 日，上海城投集团的股权结构如下图所示：               图 17-1：上海城投集团股权结构   上海城投集团控股股东及试验抑遏东说念主为上海市国资委。上海市国资委代表 上海市政府履行出资东说念主职责，实行资产与东说念主、事相结合治理。   （四）治理结构、组织架构及里面抑遏情况   截止 2023 年 6 月 30 日，上海城投集团的治理结构、组织架构及里面抑遏 情况如下：   上海城投集团根据《公司法》《国有资产法》过火他磋商的法律法则和《中 国共产党划定》制定《公司划定》，并建立了由出资东说念主、党委、董事会、高档管 理东说念主员、监事会组成的治理结构体系，干系配套轨制握住完善，各机构之间相 互孤独，相互制衡，权责明确。   （1）股东   公司不设股东会，由出资东说念主按照干系法律法则照章单独诈欺以下权柄：   A. 审议批准公司的经营方针；   B. 委派和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定磋商董事、监事的报 酬及赏罚事项；任命、委派公司监事会主席，监督董事会、监事会诈欺权柄；   C. 审议批准董事会职业论述； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      D. 审议批准监事会论述；      E. 审议批准公司的年度财务预算决策和决算决策；      F. 决定公司的增多或者减少注册本钱；      G. 决定刊行公司债券或其他具有债券性质的证券；      H. 决定公司出资转让、合并、分立、变更公司面目、落幕和计帐、央求破 产事宜；      I. 修改公司划定；      J. 批准董事会提交的公司重组、股份制改造决策；      K. 决定聘任或解聘司帐师事务所，必要时决定对公司重要经济行动和要紧 财务事项进行审计；      L. 公司划定其他条件划定应当由出资东说念主诈欺的权柄。      上述事项照章依规应当报经东说念主民政府或者东说念主民政府磋商部门、机构批准、 核准或者备案的，依照其划定。出资东说念主诈欺上述权柄应领受书面面目并文牍公 司。      （2）党委      公司根据《中国共产党划定》划定，设立中共上海城投（集团）有限公司 委员会。设党委文牍别称，其他党委成员些许名。党委文牍兼任董事长，根据 需要设立专职副文牍；适合条件的党委成员通过法定标准进入董事会、监事会、 司理层。      公司党委应根据《中国共产党划定》过火他党内法则的划定履行职责。      党委保证党的和国度的方针政策在企业贯彻执行，落实市委、市政府要紧 政策决策以及上司党组织磋商重要职业部署；坚持党管干部原则，在选东说念主用东说念主 中担负指导和把关作用，对董事会或总司理提名的东说念主选进行酝酿并提议意见建 议，或者向董事会、总司理保举提名东说念主选，会同董事会对拟任东说念主选进行考察， 集体研究提议意见建议；参与企业要紧问题决策，研究议论公司转换发展稳定、 要紧经营事项及触及职工亲身利益的要紧问题，并提议意见建议；担负全面从 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 严治党主体责任，指导念念想政事职业、统战职业、精神斯文建设、企业文化建 设和工会、共青团等群团职业，维持职工代表大会开展职业，指导党风廉政建 设，维持纪委履行监督责任等党组织的职责。   公司根据《中国共产党划定》的划定，设立中共上海城投（集团）有限公 司法度稽查委员会。纪委文牍或纪委副文牍应依照法定标准进入监事会，可根 据职业需要担任监事会副主席。公司纪委应根据《中国共产党划定》和其他党 内法则的划定履行职责。爱戴党章和其他党内法则，稽查党的路子、方针、政 策和决议的执行情况，协助公司党委加强党风建设和组织调和反迂腐职业。落 实党风廉政建设责任制，公司纪委负监督责任。   公司根据《公司法》及《中华东说念主民共和国工会法》《中国共产主义后生团章 程》的划定、分别设立各级工会组织和各级共青团组织。开展工会行动，加强 企业民主治理，照章爱戴职工的正当权益；开展团组织行动，诱惑后生职工积 极参与公司转换发展，公司应当为各级工会组织和团组织行动提供必要条件。 公司设工会主席。工会主席通过公司职工代表大会或其他民主方式选举，以职 工代表身份通过法定标准进入董事会担任职工董事。   （3）董事会   公司设董事会，由三至九名董事组成，其中包括职工董事（董事中的职工 代表）别称。董事由出资东说念主委派，但职工董事由职工代表大会选举产生。出资 东说念主不错向董事会委派外部董事。   外部董事指由出资东说念主照章聘用、所任职公司之外的东说念主员担任的董事。   A. 外部董事应当孤独履行职责，对公司事务作出我方的孤独判断，不受其 他董事、监事、高档治理东说念主员过火他单元或个东说念主的影响。   B. 外部董事应保证有满盈的时间和元气心灵履行职责。   C. 外部董事除诈欺一般董事的权柄外，应当应出资东说念主的要求，对董事会职 权范围内的磋商事项发表孤独意见。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      D. 外部董事应出席董事会并作念出决策。确因故不成出席董事会的，可录用 其他董事代为出席。外部董事对表决事项的责任不因录用其他董事出席而免 除。      E. 在与董事会决议事项故意害关系时，外部董事不得对该项决议诈欺表决 权，也不得代理其他董事诈欺表决权。      董事每届任期为三年，得回一语气委派或者一语气当选不错连任。外部董事的 任期根据磋商法律、法则、规章及表恣意文献的划定执行。董事任期届满未及 时委派或改组，或者董事在职期内辞职导致董事会成员低于法定东说念主数的，在另 行委派或改组出的董事就任前，原董事仍应当依照法律、行政法则、部门规章 和公司划定的划定，履行董事职务。      董事会设董事长别称，由出资东说念主委派。董事长是公司的法定代表东说念主。对外 代表公司签署合同等文献，进行民商事行动，参与诉讼和仲裁等标准。      董事长诈欺下列权柄：      A. 召集、主理董事会会议；      B. 督促、稽查董事会决议的执行情况以及高档治理东说念主员履行职责情况，并 向董事会论述；      C. 签署董事会重要文献和其他应由公司法定代表东说念主签署的文献；      D. 在发生特大当然灾害等不可抗力的弥原谅况下，对公司事务诈欺适正当 律划定和公司利益的高出处置权，并在过后实时向董事会论述；      E. 主理、决定公司指导单干范围内的事项；      F. 法律、法则和公司划定划定的其他权柄。      董事会的权柄如下：      A. 向出资东说念主论述职业；      B. 执行出资东说念主的决定；      C. 根据出资东说念主意见，审议批准公司的发展政策和中永远发展筹划，报出资 东说念主备案，并对其实施进行管控； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      D. 审议批准公司的经营计划，审议批准公司的投资计划与投资决策，并报 出资东说念主备案；      E. 制订公司年度财务预算、财务决算决策；      F. 制订公司利润分配决策和弥补失掉决策；      G. 制订公司增多或者减少注册本钱的决策以及刊行公司债券或其他证券的 决策；      H. 制订公司合并、分立、落幕或者变更公司面目的决策；      I. 决定公司里面治理机构的确立，制定公司的基本治理轨制；      J. 决定公司里面审计机构的确立，批准里面审计重要治理轨制、中永远规 划、年度审计计划和重要审计论述，审议里面审计机构职业论述并考核、评价 里面审计职业，督促治理层保障里面审计机构履行职责所必要的权限、东说念主员配 备及职业经费。      K. 决定公司的担保事项，并如期将担保事项报出资东说念主备案；      L. 决定聘任或者解聘公司总裁（司理）过火报酬事项，并根据总裁（经 理）的提名决定聘任或者解聘公司高档治理东说念主员过火报酬事项，并对高档治理 东说念主员进行稽查和考核；总裁（司理）过火他高档治理东说念主员的报酬事项应适合国 家和本市磋商市管国有企业指导东说念主员薪酬转换的干系划定；      M. 决定公司里面包括子公司在内的要紧治愈、重组和转换。包括：成员企 业级次治愈、要紧业务结构治愈、工作东说念主事和分配轨制治愈、企业改制和职工 分流安置等。其中，触及公司职工亲身利益的磋商转换决策和工作关系的议 案，须按照国度磋商划定经职工代表大会或者其他民主面目审议通过后，董事 会方可批准或者作出决议；      N. 决定除法律法则及划定明确划定应由出资东说念主决定的事项之外的公司其他 融资、对外投资、资产处置、以及对外捐赠、赞助。      O. 审议批准公司总裁职业论述，稽查公司经营班子对董事会决议的执行情 况； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      P. 按磋商划定向出资东说念主保举负责公司财务司帐论述审计业务的司帐师事务 所；      Q. 接受监事会监督稽查，听取监事会稽查监督意见（论述）；      R. 公司划定其他条件划定的权柄及出资东说念主依据公司划定或其他文献授予的 其他权柄。      董事会决定公司要紧问题，应预先听取党委的意见。      （4）高档治理东说念主员      出资东说念主不错依照法律、行政法则以及公司划定的划定，确定公司高档治理 东说念主员的组成。高档治理东说念主员是指公司总裁（总司理）、副总裁（副总司理）、财 务总监（总司帐师或其他财务负责东说念主）和总工程师等。      根据干系部门保举，总裁由董事会聘任或解聘。聘期按磋商文献划定执行。 总裁兼任董事。      总裁对董事会负责，诈欺以下权柄：      A. 主理公司的坐褥经营治理职业，组织实施董事会决议；      B. 组织实施公司年度经营计划和投资决策；      C. 拟订公司里面治理机构确立决策；      D. 拟订公司基本治理轨制；      E. 制定公司具体规章；      F. 决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘之外的负责治理东说念主 员；      G. 主理、决定公司指导单干范围内的事项；      H. 在法律法则和公司划定划定的以及董事会授权的范围内，代表公司对外 处理日常经营中的事务。      I. 建立总裁办公会议轨制，召集和主理总裁办公会议，调和、稽查和督促 各部门、各子公司的日常经营。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      J. 董事会授予的其他权柄。总裁须按照其职责要求如期向董事会论述其工 作情况，接受董事会的监督和指导。董事会闭会期间，总裁应实时向董事长报 告职业。      总裁应根据划定的划定制定总裁（总司理）职业细目，报董事会批准后实 施。      副总裁协助总裁职业，接受总裁指导，在分管权柄范围内诈欺磋商权柄， 其权柄由公司治理轨制确定。财务总监（总司帐师或其他财务负责东说念主）由出资 东说念主委派，任期和权柄按照出资东说念主磋商划定执行。总工程师在分管权柄范围内行 使磋商权柄，其权柄由公司治理轨制确定。      公司设立董事会秘书、总法律参谋人、副总工程师、工程总监、运管总监等 其他高档治理东说念主员职务，由董事会聘任或解聘，在各自权柄范围内诈欺权柄。 其中，备案高档治理东说念主员职务和东说念主选备案，需经上司党委同意。      （5）监事会      公司设监事会，由五名监事组成，由出资东说念主任命、委派以及由职工代表担 任。其中职工代表的比例不得低于三分之一。在监事会东说念主数不足划定划定的情 况下，已经委派或选举产生的监事会主席、监事单独或共同诈欺本节划定的监 事会权柄。监事任期每届三年。监事一语气获委派或选举不错连任，但法律、法 规及规章另有划定的除外。      监事会设主席别称，由出资东说念主在监事中指定，诈欺以下权柄：      A. 召集、主理监事会会议，决定是否召开临时监事会会议；      B. 稽查监事会决议的实施情况，并向监事会论述决议的执行结果；      C. 代表监事会向出资东说念主论述职业；      D. 核定、签署监事会的决议、论述和其他重要文献；      E. 公司划定其他条件划定的权柄。      监事会诈欺以下权柄： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      A. 稽查公司贯彻磋商法律、行政法则、国有资产监督治理划定和轨制以及 其他规章轨制的情况；      B. 稽查公司财务，包括查阅公司的财务司帐论述过火干系贵府，稽查财务 景况、资产质地、经营效益、利润分配等情况，对公司要紧风险、要紧问题提 出预警和论述；      C. 稽查公司的政策筹划、经营预算、经营效益、利润分配、国有资产保值 升值、资产运营、经营责任合同的执行情况；      D. 监督公司里面抑遏轨制、风险防守体系、产权监督汇集的建设及运行情 况；      E. 对董事、高档治理东说念主员执行公司职务的步履进行监督，对违背法律、行 政法则、公司划定或者出资东说念主决定的高档治理东说念主员提议惩处和罢免的建议；      F. 根据出资东说念主要求，对公司开展专项稽查和专项督查职业；      G. 稽查公司贯彻执行《工作法》《工作合同法》等触及职工亲身利益的法 律规章轨制情况，稽查公司建立集体协商、集体合同、职代会民主治理、工作 争议斡旋轨制等情况。      H. 当高档治理东说念主员的步履损害公司的利益时，要求高档治理东说念主员赐与纠 正；      I. 提请召开董事会；      J. 向出资东说念主论述其觉得出资东说念主有必要线路的事项；      K. 法律、法则、公司划定划定及出资东说念主交办的其他事项。      监事会主席、专职监事和其他监事不错参加或列席董事会年度会议。除董 事会年度会议外，监事会主席不错参加或列席，也不错委派其他监事参加或列 席董事会会议。监事不错对干系事项提议质询或者建议，但不参与、不打扰公 司的经营决策和经营治理行动。      监事会诈欺权柄所必须的用度，由公司承担。      监事会发现公司经营情况极端，不错进行调查并在必要时礼聘司帐、法律 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 专科中介机构协助其职业，所发生的用度由公司承担。   截止 2023 年 6 月 30 日，公司根据业务需要设立了 15 个职能部门：党委办 公室（宣传部、巡察办）、党委组织部（东说念主力资源部、技能东说念主才发展中心、教培 中心）、董事会办公室、总裁办公室、政策企划部、审计中心、计划财务部、项 目治理部（要紧办）、运营治理部、安全治理部（安委办）、资产（投资）治理 部、合规风控部、科技信息部（总工程师办公室）、纪检监察室、监事会办公室， 各职能部门之间在业务开展中既保持相互孤独性又保持顺畅的合作。上海城投 集团组织架构如下：               图 17-2：上海城投集团组织架构   上海城投集团主要部门职能如下：   党委办公室（宣传部、巡察办）：是上海城投集团党委日常办事机构，党委 宣传部是上海城投集团宣传职业治理部门，负责党委种种会议、行动的组织、 调和职业；负责党委重要文献、材料的起草、审核、发布职业；负责督促稽查 党委重要决策的贯彻执行；负责指导调和上海城投集团系统相识形态和宣传念念 想职业；负责指导调和上海城投集团系统精神斯文建设和企业文化建设职业。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   党委组织部（东说念主力资源部、技能东说念主才发展中心、教培中心）：是上海城投集 团干部东说念主才、党建、东说念主力资源治理部门，负责干部的采纳任用、治愈配备、监 督考核、干部培训、干部东说念主事档案、老干部、统战及军转干部以及高层东说念主才管 理等职业；负责上海城投集团下层党组织建设，作念好党员发展、耕种和治理工 作；负责上海城投集团的东说念主力资源筹划、招聘与配置、培训与开发、绩效考核、 薪酬福利、工作关系治理等职业。   董事会办公室：是上海城投集团董事会常设职业机构，负责以董事会口头 召开的种种会议的筹备、组织职业；负责董事会种种文献的起草、发布职业； 负责督促、调和、稽查董事会决议的贯彻执行。   总裁办公室（信访办公室）：是上海城投集团本部的详细协颐养服务保障部 门，负责日常的详细督查、公文处理、信息报送、档案治理、行政后勤职业； 负责经办、受理、交办、转送信访事项，协斡旋理触及信访稳定的重要事项和 突发事件，对直属单元的信访稳定职业进行指导。   政策企划部：负责政策研究和行业研究、政策筹划和治理、经营分析和评 价；组织实施上海城投集团政策性投资，对政府交办的、需较万古期持有的、 具有政策价值的投资技俩，研究制定决策并加强投资治理；统筹制定上海城投 集团资源整合配置决策，鼓励要紧转换重组；负责对所持上市公司国有股权权 益类要紧事项的治理；负责委派董监事的服务和日常治理等职业。   审计中心：是上海城投集团的里面审计部门，负责开展财务收支审计，经 济责任审计，工程审计，专项审计调查等；负责对上海城投集团内控体系的有 效性提议整改和改进意见。   计划财务部：是上海城投集团全面预算治理、资金治理、政府财力技俩资 金治理、司帐核算治理、财务治理、金融业务服务的详细治理部门，负责上海 城投集团财务轨制和财务东说念主员治理、全面预算治理、资金治理、司帐核算及税 务磋商、财务信息化治理、金融服务，策划、组织、开展国际金融会作，深化 鼓励金融业务创新。   技俩治理部（要紧办）：负责上海城投集团工程技俩建设的计划、投资、统 计、销项等详细治理，加强上海城投集团要紧工程的统筹调和鼓励；负责上海 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 城投集团要紧工程技俩建设与政府行业主管部门的对接，加强工程质地安全、 斯文施工监督治理，开展技俩实施过程中的监督与考核等；组织开展路桥、隧 说念、航说念、水务、环境等要紧基础设施技俩储备研究。   运营治理部：运营治理部是上海城投集团负责城市安全运营的详细治理部 门，负责统筹调和与政府行业主管部门或子集团（公司）间的对接；负责协同 鼓励集团举座运营保障智商的建设；负责指导监督各专科子集团（公司）依据 法律法则开展运营保障职业等。   安全治理部（安委办）：安全治理部是上海城投集团确保要紧工程施工安全 和城市运行安全的治理部门，负责安全坐褥、安保反恐、济急处突、职业卫生 健康等职业。   资产（投资）治理部：负责上海城投集团国有资产监督治理，表率产权变 动、资产评估、资产核销步履；负责投资事项治理，组织落实投资后评估和投 资收益治理；负责资产处置治理，统筹鼓励壳体企业清理和存量资产周转；负 责不动产治理，统筹上海城投集团不动产资源的优化配置。   合规风控部：负责上海城投集团全面风险抑遏治理体系建设；参与要紧经 营行动的谈判职业；负责上海城投集团层面的法律事务的调和，与司法机关及 干系政府部门保持交流；协助职能部门办理磋商法律事务并审查干系法律文献； 负责上海城投集团要紧经营决策法律合规审核、经济合同法律审核、法律纠纷 处理等职业。   科技信息部（总工程师办公室）：负责科技创新和信息化规模与政府主管部 门的职业对接；负责上海城投集团科技与信息化筹划的制订和组织实施；负责 科研开发治理、结果与产权治理、科研平台建设、模范体系建设；负责鼓励上 海城投集团信息化职业，调和指导干系单元信息化系统建设；负责国际国内技 术交流和合作、东说念主才与行家治理等职业；协助总工程师组织调和开展要紧技俩 前期筹划研究。   纪检监察室：是上海城投集团监督、执纪、问责专责部门，负责党的法度 稽查职业和行政监察职业。   监事会办公室：是上海城投集团为保证上海城投集团监事会履行职责专门 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 设立的职业机构，负责监事会的职业运行磋商、调研组织调和、监督稽查实施、 调查论述起草、追踪整改反馈等干系监监职业的后勤保障事项。   上海城投集团制订的各项里面抑遏轨制健全、有用，执行情况精好意思，频年 以来，上海城投集团未发生要紧内控事故。   （1）财务治理轨制   上海城投集团实行财务统一治理轨制，由集团本部建立统一的资金管控体 系、制订轨制表率、明确内控要求，公司自 2004 年起来源编制及并如期更新 《财务治理指南》，制定了包括《司帐核算职业治理办法》《财务论述治理办法》 《资金治理办法》等在内的多项财务治理轨制。   （2）预算治理轨制   上海城投集团实施全面预算治理轨制，为加强全面预算治理职业，提高企 业经营治理水平，制定了《全面预算治理办法》《全面预算治理委员会职责划定》 及《月度资金均衡会议治理划定》等，涵盖了业务预算、经营预算、本钱预算 和财务预算各方面。上海城投集团设立全面预算治理委员会，负责组织和指导 全面预算执行治理职业。同期上海城投集团如期召开资金均衡会议，将年度预 算月度细化，强化全面预算的日常执行和监控。   （3）投融资治理轨制   为进一步加强企业的投资治理，表率投资步履，上海城投集团制定了严格 的投资治理轨制，包括《技俩审批和核准治理办法》《技俩用款治理办法》《项 目投资计划治理办法》《投资监督治理办法》等。由集团本部负责技俩投资的审 批、核准、用款、监督治理等过程。   为加强对下属各级企业的管控，上海城投集团制定了《资金治理办法》，坚 持资金“五统一”治理原则，统一双集团账户治理、资金治理轨制、筹资安排、 支付历程模范、信息平台聚集管控。为了加强资金筹措治理，保障资金链供应、 优化债务结构、缩短融资成本、防守金融风险，上海城投集团制定了《债务性 筹资业务治理办法》。集团内各级企业按年编制筹资预算，按月编制资金均衡计 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 划，上报集团本部资金均衡会，原则上不得进行预算外融资。各级企业刊行债 券等平直融资产品或境外融资、技俩融资或本钱性技俩融资，需预先上报集团 本部审批同意。对于融资限制跨越 10 亿的要紧技俩融资，由集团本部牵头组建 银团，比选最优筹资条件。   （4）担保轨制   为表率对外担保步履，有用抑遏对外担保风险，保证资产安全，上海城投 集团制定了《融资担保及资金出借治理办法》，对担保对象、担保金额、担保程 序等方面作出了明确划定。上海城投集团依照“严格抑遏、统一治理”的原则对 担保业务进行治理，各级企业原则上不得对集团外单元提供担保。集团本部负 责统一制订集团担保职业干系轨制，担保事项需按照政府磋商部门的要求进行 备案。   （五）主营业务情况   上海城投集团的经营范围包括：城市建设和群众服务投资，市场营销策划， 技俩投资与资产治理，实业投资，股权投资，自有拓荒租赁，投资考虑，治理 考虑，房地产开发经营。【照章须经批准的技俩，经干系部门批准后方可开展经 营行动】   上海城投集团营业收入的主要来源为经营收费路桥、水务经营业务、环保 业务、房地产开发销售等。以下为公司各业务板块经营情况：                 表 17-3：上海城投集团营业收入组成情况                                                               单元：亿元、%  技俩        收入        占比      收入       占比       收入       占比      收入       占比 路桥板块    16.34    11.01    32.44     8.52    38.63   10.05    27.33    8.73 水务板块    60.42    40.73   141.89    37.27   133.44   34.73   129.63   41.40 环境板块    49.96    33.67   107.80    28.32   109.70   28.55    81.10   25.90 置业板块    26.09    17.58   116.80    30.68   118.34   30.80    85.82   27.41 投资板块     0.43     0.29     0.85     0.22     0.80    0.21     0.86    0.27 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）  技俩        收入         占比         收入         占比            收入        占比        收入        占比 其他       5.22       3.52       8.98       2.36         6.16        1.60     4.69       1.50 对消     -10.09      -6.80     -28.06      -7.37       -22.83      -5.94    -16.32     -5.21 整个     148.37     100.00     380.70     100.00       384.25     100.00    313.11    100.00                 表 17-4：上海城投集团营业成本组成情况                                                                             单元：亿元、%  技俩         成本        占比         成本         占比           成本         占比        成本        占比 路桥板块    12.85      10.86      27.21       8.57        28.38       9.16     21.71       8.53 水务板块    49.89      42.18     120.89      38.07       114.94      37.10    107.98     42.44 环境板块    40.29      34.07      87.71      27.62        88.38      28.53     62.30     24.49 置业板块    21.13      17.87     102.27      32.20        93.50      30.18     72.94     28.67 投资板块     0.14       0.12       0.42       0.13         0.42       0.14      0.38       0.15 其他       3.06       2.59       5.86       1.85         4.88       1.58      3.77       1.48 对消       -9.09     -7.69     -26.76      -8.43       -20.73      -6.69    -14.68     -5.77 整个     118.27     100.00     317.58     100.00       309.77     100.00    254.40    100.00                   表 17-5：上海城投集团营业毛利情况                                                                             单元：亿元、%   技俩         毛利润        毛利率        毛利润       毛利率          毛利润        毛利率       毛利润       毛利率 路桥板块       3.49      21.36       5.23     16.12        10.25     26.53       5.62    20.56 水务板块      10.53      17.43      21.00     14.80        18.50     13.86      21.65    16.70 环境板块       9.67      19.36      20.09     18.64        21.32     19.43      18.80    23.18 置业板块       4.96      19.01      14.53     12.44        24.84     20.99      12.88    15.01 投资板块       0.29      67.44       0.43     50.87         0.38     47.50       0.48    55.81 其他         2.16      41.38       3.12     34.73         1.28     20.78       0.92    19.57 对消        -1.00       9.91      -1.30         4.62      -2.10      9.20     -1.64    10.05 整个        30.10      20.29      63.12     16.58        74.47     19.38      58.71    18.75   自 1992 年景立以来，上海城投集团着力施展上海市基础设施和群众服务投 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 资、建设、运营治理的主体作用，聚焦路桥、水务、环境、置业四伟业务板块， 确保要紧工程建设，确保城市安全运行。出色完成长江隧桥、青草沙水源地、 老港再生能源利用中心、上海中心大厦等 300 余项市要紧工程的投资建设任务。   环境业务板块，上海城投集团负责上海城市生计垃圾等固体撤销物的清运、 中转运输和处置业务，水域保洁和济急服务，环保规模技俩的投资、建设和运 营，以及老港生态环保基地的统一治理，承担着上海市 80%生计垃圾和 100%医 废转运处置。   路桥业务板块，上海城投集团负责越江设施、快速路网、高速公路、内河 航说念等大型市政交通设施投资建设、运营治理。上海城投集团累计建成黄浦江 越江桥隧、跨苏州河桥 40 余座，建成北横通说念在内的主线、高速公路（含外省 市经营性技俩主线公路）540 余公里，运营收费高速公路占上海市 70%以上。   置业业务板块，上海城投集团主要负责租赁住宅、保障性住房、成片地皮 开发、旧区改造、历史风貌区保护、交易办公、科技园区开发、超高层建筑、 城中村改造等技俩的开发建设和经营治理。累计建成种种保障性住房 700 余万 平方米，完成旧区改造 60 余万平方米，治理种种写字楼、园区等物业面积超   水务业务板块，上海城投集团主要负责中心城区和部分郊区的原水供应， 自来水制水、输配和销售服务，雨水防汛和主线输送，浑水输送和处理、污泥 处理，以及供排水设施建设等。上海城投集团原水供应智商约占全市 98%，自 来水坐褥、浑水处聪敏商约占全市 75%，防汛排水智商约占全市 50%。   （六）财务景况   众华司帐师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册司帐师审计准则的划定 对上海城投集团 2020 年度财务报表进行了审计，并出具了无保钟情见的《审计 论述》（众会字（2021）第 03799 号）。   上会司帐师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册司帐师审计准则的划定 对上海城投集团 2021-2022 年度财务报表进行了审计，并出具了无保钟情见的 《审计论述》（上会师报字（2022）第 3453 号、上会师报字（2023）第 4313 号）。      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）        上海城投集团近三年及一期的财务情况27如下：                  表 17-6：上海城投集团合并资产欠债表                                                                           单元：万元        技俩                     日                  日                    日                 日 流动资产： 货币资金              3，979，657.65      4，620，981.56         3，678，195.32      6，449，689.48 交易性金融资产            140，995.04          51，081.18            93，181.28         66，875.34 以公允价值计量且 其变动计入当期损                     -                    -                 -          1，110.16 益的金融资产 应收单据                   120.53               851.31            243.32                  - 应收账款               657，512.34         628，854.53           474，493.63        510，950.87 应收款项融资                 857.88              1，027.08           199.52            364.41 预支款项               350，472.83         342，480.76           522，152.54        348，653.62 其他应收款              404，968.00         323，310.77           435，795.16        748，616.33 存货                5，696，696.17      5，644，724.20         5，643，360.50      3，558，406.15 合同资产               132，286.75         119，584.77           173，024.57         62，127.03 持有待售资产                4，482.31             4，482.31                 -                 - 一年内到期的非流 动资产 其他流动资产             334，738.38         328，922.86           368，410.24        272，018.43 流动资产整个           11，737，495.09     12，105，126.86        11，415，231.00     12，040，610.91 非流动资产： 债权投资               150，000.00         150，000.00                    -                 - 可供出售金融资产                     -                    -                 -     12，273，586.38 永远应收款             1，768，627.52      1，774，927.29         1，702，332.21      1，734，133.23 永远股权投资            3，586，883.56      3，577，096.64         3，286，951.00      3，637，040.95 其他权益用具投资         14，102，548.54     14，100，565.39        12，560，610.79           218.84 其他非流动金融资 产 投资性房地产            2，233，994.22      2，115，127.26         1，792，688.95      1，699，053.22 固定资产             27，472，035.72     27，492，619.02        26，493，779.49     25，081，525.64  如无高出说明，本招募说明书中上海城投集团所援用的 2020、2021 及 2022 年度/末财务数据来源于各 自年度/末经审计的财务论述， 2023 年半年度/末财务数据来源于 2023 年半年度/末未经审计的财务报表。  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      技俩                 日                  日                    日                 日 在建工程         12，980，060.57     11，107，997.98         9，943，229.07      8，609，359.73 固定资产清理            1，136.98                    -                 -                 - 坐褥性生物资产            864.73               820.36            716.90           1，070.82 使用权资产             6，748.90             7，390.57          8，026.45                 - 无形资产          3，092，945.43      3，186，088.77         3，290，050.28      3，138，559.29 开发支拨              8，864.20             9，007.24           816.17           9，394.73 商誉                5，629.72             6，039.98          6，039.98          6，039.98 永远待摊用度          42，120.76          44，672.51            45，411.36         50，346.63 递延所得税资产        100，833.47         117，654.85           112，838.37         84，369.64 其他非流动资产        498，532.36         482，423.95           385，245.84        415，854.04 非流动资产整个      66，392，200.96     64，527，006.02        60，020，611.05     56，825，252.45 资产整个         78，129，696.05     76，632，132.88        71，435，842.05     68，865，863.36 流动欠债： 短期借款           313，183.51         508，083.67           497，511.51        454，237.45 应付单据            23，631.13              1，254.67         11，016.18          9，960.60 应付账款          1，870，875.77      2，120，242.23         2，101，692.63      1，971，444.52 预收款项            35，266.58          23，468.84            30，059.92        894，272.80 合同欠债          1，155，873.26      1，084，634.22         1，425，653.37        485，963.00 应付职工薪酬           22，507.11         67，504.40            55，392.44         43，376.25 应交税费            90，956.55         279，500.19           355，794.76        176，604.78 其他应付款         1，453，611.09      1，365，799.00         1，265，113.94      1，375，392.68 其中：应付股利         23，390.28              2，767.00          2，887.66          3，529.19 一年内到期的非流 动欠债 其他流动欠债          30，014.52          73，434.29           427，943.31        298，217.63 流动欠债整个        5，906，716.36      6，213，317.74         7，065，722.40      6，799，180.99 非流动欠债： 永远借款          6，754，898.91      6，379，683.31         5，179，738.68      4，570，146.67 应付债券          2，630，010.31      2，567，894.10         1，897，727.83      1，755，766.11 租赁欠债              6，165.12             6，005.68          4，464.60                 - 永远应付款        24，240，536.40     22，979，532.51        22，304，624.51     23，812，485.18 掂量欠债           140，343.75         139，877.90           124，520.71         94，862.50 递延收益           497，733.18         478，323.20           441，445.37        363，912.02   国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）        技俩                  日                    日                      日                   日  递延所得税欠债        220，915.28           218，324.83             319，385.86          373，034.59  其他非流动欠债                  -                      -             104.94              380.18  非流动欠债整个      34，490，602.94       32，769，641.53          30，272，012.50       30，970，587.25  欠债整个         40，397，319.30       38，982，959.27          37，337，734.90       37，769，768.25  系数者权益（或股东权益）：  实收本钱（或股  本）  本钱公积         26，973，040.70       27，010，427.29          23，141，028.80       19，915，195.50  其他详细收益         902，372.36           902，403.56           1，248，538.59        1，780，690.38  盈余公积           217，252.71           217，252.71             212，117.73          199，019.92  一般风险准备            5，778.93               5，778.93            2，874.96            1，007.49  未分配利润         2，276，741.88        2，187，791.44           2，058，683.17        1，844，111.62  包摄于母公司系数  者权益（或股东权     35，375，186.57       35，323，653.93          31，663，243.25       28，740，024.90  益）整个  少数股东权益        2，357，190.18        2，325，519.68           2，434，863.89        2，356，070.21  系数者权益（或股  东权益）整个  欠债和系数者权益  （或股东权益）总     78，129，696.05       76，632，132.88          71，435，842.05       68，865，863.36  计                 表 17-7：上海城投集团合并利润表                                                                              单元：万元        技俩     2023 年 1-6 月         2022 年年度               2021 年年度            2020 年年度 一、营业总收入          1，483，704.12        3，806，954.70           3，842，455.18        3，131，140.75 其中：营业收入          1，479，318.03        3，798，762.94           3，833，909.17        3，123，534.47 利息收入                 4，386.10               8，191.75            8，546.01            7，606.29 二、营业总成本          1，419，178.97        3，797，710.47           3，793，376.48        3，059，791.34 其中：营业成本          1，182，674.98        3，175，838.70           3，097，730.25        2，544，038.94 手续费及佣金支拨                 1.77                  10.92               15.83                6.10 税金及附加              -21，088.81              69，700.12          163，213.76           56，826.49 销售用度                38，309.06              76，325.55           77，577.84           66，458.26 治理用度              104，697.41           244，389.34             216，118.37          174，246.93 研发用度                 6，400.19              21，472.91           23，522.89           15，762.36    国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）        技俩      2023 年 1-6 月       2022 年年度           2021 年年度        2020 年年度 财务用度               108，184.38        209，972.92        215，197.55      202，452.26 其中：利息用度            120，619.24        220，796.46        240，180.65      232，687.37 利息收入                16，350.61           25，011.76       24，407.94       27，165.49 加：其他收益              26，723.96           77，942.06       81，779.57       53，349.61 投资收益（损失以“－” 号填列） 其中：春联营企业和合 营企业的投资收益 公允价值变动收益（损 失以“－”号填列） 信用减值损失（损失以 “-”号填列） 资产减值损失（损失以                     -1，956.96             -141.56            -4.84      -3，798.84 “-”号填列） 资产处置收益（损失以 “－”号填列） 三、营业利润（失掉以 “－”号填列） 加：营业外收入              7，106.31            9，256.08       15，186.91       27，887.18 减：营业外支拨               639.48             2，901.79       19，032.84       19，710.68 四、利润总额（失掉总 额以“－”号填列） 减：所得税用度             32，452.49        122，418.16        114，269.21       71，161.67 五、净利润（净失掉以 “－”号填列） （一）按经营持续性分类 失掉以“－”号填列）                               -                  -               -        -164.65 失掉以“－”号填列） （二）按系数权包摄分类 净利润（净失掉以“-”号        88，950.44        160，077.71        252，255.74      271，086.20 填列） 损以“-”号填列） 六、其他详细收益的税                        -31.20       -346，468.11        -536，448.03     184，381.82 后净额 （一）包摄母公司系数 者的其他详细收益的税             -31.20       -346，270.80        -536，529.86     184，092.56 后净额                               -     -325，270.11        -169，047.05              - 的其他详细收益   国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）     技俩        2023 年 1-6 月       2022 年年度           2021 年年度        2020 年年度 （1）其他权益用具投                              -     -325，270.11        -169，047.05               - 资公允价值变动                       -31.20           -21，000.69     -367，482.81      184，092.56 其他详细收益 （1）权益法下可转损                       -31.20           -21，475.39     -367，362.45      521，979.20 益的其他详细收益 （2）可供出售金融资                              -                  -               -     -337，719.96 产公允价值变动损益 （3）外币财务报表折                              -            474.71         -120.36          -166.67 算差额 （二）包摄于少数股东 的其他详细收益的税后                   -           -197.32           81.83           289.25 净额 七、详细收益总额          125，451.75       -129，463.16        -213，726.04      517，578.36 （一）包摄于母公司所 有者的详细收益总额 （二）包摄于少数股东 的详细收益总额               表 17-8：上海城投集团合并现款流量表                                                                     单元：万元     技俩        2023 年 1-6 月       2022 年年度           2021 年年度         2020 年年度 一、经营行动产生的现款流量： 销售商品、提供劳务收到 的现款 收取利息、手续费及佣金 的现款 收到的税费返还             19，080.20          101，881.52       16，532.50       16，493.06 收到其他与经营行动磋商 的现款 经营行动现款流入小计       1，937，507.94      3，965，087.12      5，534，753.88     3，942，634.15 购买商品、接受劳务支付 的现款 存放中央银行和同行款项                     -4，372.64           10，083.56      -19，015.86       44，653.85 净增多额 支付利息、手续费及佣金 的现款 支付给职工及为职工支付 的现款 支付的各项税费            228，440.04          418，975.26      275，116.99      195，566.90 支付其他与经营行动磋商 的现款 经营行动现款流出小计       1，853，386.54      4，199，243.85      5，831，705.48     3，359，804.95   国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）     技俩        2023 年 1-6 月       2022 年年度            2021 年年度         2020 年年度 经营行动产生的现款流量 净额 二、投资行动产生的现款流量： 收回投资收到的现款          26，784.79           598，020.07       440，551.15       140，535.52 取得投资收益收到的现款        29，336.00            84，634.03        96，176.20       174，107.04 处置固定资产、无形资产 和其他永远资产收回的现         6，876.30           107，387.74        36，779.49         4，461.75 金净额 处置子公司过火他营业单                              -                   -           72.81                 - 位收到的现款净额 收到其他与投资行动磋商 的现款 投资行动现款流入小计        440，682.50           929，194.67       663，485.63       513，286.76 购建固定资产、无形资产 和其他永远资产支付的现     1，236，121.92       2，578，169.59       3，235，726.14     2，724，158.30 金 投资支付的现款            47，162.95       2，507，076.33       1，147，012.41       187，030.69 取得子公司过火他营业单                              -             309.86           408.64         1，418.50 位支付的现款净额 支付其他与投资行动磋商 的现款 投资行动现款流出小计      1，767，177.48       5，136，252.35       5，019，012.40     3，043，711.22 投资行动产生的现款流量                 -1，326，494.98     -4，207，057.68       -4，355，526.77    -2，530，424.46 净额 三、筹资行动产生的现款流量： 接收投资收到的现款          14，372.11              8，215.38       14，228.62        78，763.50 其中：子公司接收少数股 东投资收到的现款 取得借款收到的现款       1，421，047.68       4，745，232.07       3，425，804.34     3，632，115.57 收到其他与筹资行动磋商 的现款 筹资行动现款流入小计      1，807，678.38       9，415，113.45       5，449，221.55     6，041，314.75 偿还债务支付的现款       1，022，765.10       3，402，230.96       2，935，739.68     2，102，395.76 分配股利、利润或偿付利 息支付的现款 其中：子公司支付给少数 股东的股利、利润 支付其他与筹资行动磋商 的现款 筹资行动现款流出小计      1，202，326.79       4，018，939.26       3，557，050.02     2，675，828.61 筹资行动产生的现款流量 净额   国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      技俩           2023 年 1-6 月      2022 年年度           2021 年年度         2020 年年度 四、汇率变动对现款及现 金等价物的影响 五、现款及现款等价物净                       -636，991.41         952，358.43    -2，758，190.79    1，418，144.00 增多额 加：期初现款及现款等价 物余额 六、期末现款及现款等价 物余额      （1）资产结构   万元、71，435，842.05 万元、76，632，132.88 万元和 78，129，696.05 万元，总资产稳   定 增 长 。 其 中 流 动 资 产 分 别 为 12，040，610.91 万 元 、 11，415，231.00 万 元 、   年 6 月 30 日，上海城投集团的货币资金为 3，979，657.65 万元，其中受限货币资   金占比 0.81%，流动性较强。      （2）欠债结构   万元、37，337，734.90 万元、38，982，959.27 万元和 40，397，319.30 万元，资产欠债   率分别为 54.85%、52.27%、50.87%和 51.71%。2022 年末，上海城投集团其他   流动欠债较 2021 年末减少 82.84%，主要系上期刊行超短期融资债券 35 亿本期   到期减少所致；应付债券较 2021 年末增多 35.31%，主要系为缩短融资成本、优   化债务结构，提高平直融资比重；递延所得税欠债较 2021 年末减少 31.64%，主   要系计入其他详细收益其他权益用具投本钱期公允价值变动减少 11 亿元所致。      （3）营业收入和净利润分析   净利润分别为 333，196.54 万元、322，721.99 万元、217，004.95 万元和 125，482.94   万元。2022 年度路桥板块毛利率缩短系受 2022 年度 3-6 月车流量下降影响，通  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 行费收入大幅下降，但养护用度等固定支拨基本与上期持平，导致毛利率下降；    （4）现款使用分析 为 6，388，932.99 万元、3，630，742.19 万元、4，583，100.62 万元和 3，946，109.22 万元； 为 1，418，144.00 万元、-2，758，190.79 万元、952，358.43 万元和-636，991.41 万元。 量净额分别为 582，829.21 万元、-296，951.60 万元、-234，156.73 万元和 84，121.39 万 元 ， 实 现 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 -2，530，424.46 万 元 、 - 的现款流量净额分别为 3，365，486.13 万元、1，892，171.53 万元、5，396，174.19 万元 和 605，351.59 万元。    （七）资信景况    根据上海城投集团截止 2023 年 3 月 14 日的《企业信用论述》，及基金治理 东说念主 于 2023 年 8 月 16 日 查 询 国 家 企 业 信 用 信 息 公 示 系 统 网 站 （http://www.gsxt.gov.cn）、国度税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn）、中 国 证 监 会 网 站 （ http://www.csrc.gov.cn/ ）、 国 家 金 融 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.cbirc.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.samr.gov.cn ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ http://www.ndrc.gov.cn ） 、 中 华 东说念主 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （http://www.mof.gov.cn）、“信用中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn）、中 国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn）、中国市场监管行政处罚文书网 （ https://cfws.samr.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （ https://www.mohurd.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （ https://www.mnr.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站 （https://www.mee.gov.cn）、国度统计局网站（http://www.stats.gov.cn），上海城 投集团最近三年在投资建设、坐褥运营、金融监管、工商、税务等方面不存在      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      要紧作恶违法记录，不存在因严重作恶失信步履被有权部门认定为失信被执行      东说念主、失信坐褥经营单元或者其他失信单元并被暂停或者限制进行融资的情形。           根据上海新世纪资信评估投资服务有限公司于 2023 年 6 月 21 日出具的《跟      踪评级论述》（新世纪追踪（2023）100244），上海城投集团的主体信用等级为      AAA，评级掂量为稳定。           截止 2023 年 6 月 30 日，上海城投集团均按期缴纳干系税、费，合同践约      情况精好意思，不存在要紧作恶、违法或不诚信步履，交易信用精好意思。           （八）基础设施资产转让触及的里面标准           基础资产转让触及的里面标准详见本招募说明书“第十四部分 基础设施项      目基本情况”之“六、基础设施技俩转让安排”之“（五）基础设施技俩转让的内      部决策标准”。           （九）持有或运营同类基础设施资产情况           截止本招募说明书出具日，上海城投集团持有或运营同类基础设施资产情      况如下：                  表 17-9：上海城投集团持有或运营同类基础设施资产                                 资产规                                                 总投资     发起东说念主直 资产   所属    所在区                   模                    资产状态                  套数     （亿      接或盘曲     盘曲持有的具体方式 称号   行业     域                   （万平                                                 元）      持股比例                                 方米）                                                                  上海城投集团持有上                                                                    海城投控股股份 浦江   租赁          2023 年 7 月投                                     投控股股份持有上海            闵行区                  16.42   2，362   21.30   46.46% 技俩   住房             入运营                                          城投置地 100%股权，                                                                  上海城投置地持有项                                                                  目公司上海城源房地                                                                  产有限公司 100%股权 张江                                                               上海城投集团持有上 社区   租赁    浦东新    2023 年 10 月                                    海城投资产治理（集 （北   住房     区       参预运营                                         团）有限公司 100%股 块）                                                               权，上海城投资产管 张江                                                               理（集团）有限公司 社区   租赁    浦东新                                                   持有技俩公司上海城                      在建         13.51   3，180   21.15   100% （南   住房     区                                                    越建设发展有限责任 块）                                                                  公司 100%股权      国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                               资产规                                                总投资      发起东说念主直 资产   所属   所在区                  模                  资产状态                  套数      （亿       接或盘曲     盘曲持有的具体方式 称号   行业    域                  （万平                                                元）       持股比例                               方米）                                                                  上海城投集团持有上                                                                  海城投兴港投资建设                                                                   （集团）有限公司                                                                   兴港投资建设（集 临港   租赁   浦东新   2023 年 10 月                                      团）有限公司持有上 社区   住房    区      参预运营                                           海兴港置业发展有限                                                                  公司 100%股权，上海                                                                  兴港置业发展有限公                                                                  司持有技俩公司上海                                                                  兴育置业发展有限公                                                                      司 100%股权                                                                  上海城投集团持有上                                                                    海城投控股股份                                                                  投控股股份持有上海 九星   租赁           闵行区      在建         9.01    1，230    14.60    25.55%   城投置地 100%股权， 社区   住房                                                                  上海城投置地持有项                                                                   目公司城兆星置业                                                                   （上海）有限公司                                                                  上海城投集团持有上                                                                    海城投控股股份                                                                  投控股股份持有上海                                                                  城投置地 100%股权，                                                                  上海城投置地持有项                                                                  目公司上海新江湾城 湾谷   租赁         2020 年 8 月已                                       投资发展有限公司           杨浦区                 5.43     892      6.18    39.96% 社区   住房           参预运营                                                36%股权；                                                                  上海城投集团持有上                                                                    海城投控股股份                                                                  投控股股份持有技俩                                                                  公司上海新江湾城投                                                                  资发展有限公司 50%                                                                          股权                                                                  上海城投集团持有上                                                                  海长兴岛开发建设有                                                                  限公司 100%股权，上 泊湾   租赁         2023 年四季度           崇明区                 8.73     706      7.05    100%     海长兴岛开发建设有 社区   住房           参预运营                                                                  限公司持有技俩公司                                                                  上海长兴岛置业有限                                                                     公司 100%股权           整个                  79.22   13，425   101.45     -           - 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   上海城投集团自身和/或其试验抑遏的关联方平直或通过其他方式盘曲持有 及运营治理的位于上海的租赁住房技俩，除基础设施资产外，还包括：浦江社 区、张江社区（北块）、张江社区（南块）、临港社区、九星社区、湾谷社区、 泊湾社区。   上述租赁住房技俩，除湾谷社区技俩外，均不位于基础设施技俩所在的杨 浦区，但湾谷社区不属于保障性租赁住房技俩。因此，上述租赁住房技俩与基 础设施技俩不属于存在竞争性关系的技俩。   为幸免可能出现的利益冲突，上海城投集团已出具承诺函，承诺在基础设 施基金的存续期间内，将根据公司自身和/或公司试验抑遏的关联方针对租赁住 房技俩同类资产的既有治理表率和模范，严格按照憨厚信用、勤勉尽责、平正 平正的原则，以不低于公司自身和/或试验抑遏的关联方治理的其他同类资产的 运营治理水平督促、要求干系方按照该等模范为基础设施技俩提供运营治理服 务，采取充分、适当的措施幸免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有 东说念主的利益。 二、原始权益东说念主   本基础设施基金的原始权益东说念主为上海城投房屋租赁。   （一）基本信息   截止 2023 年 9 月 30 日，上海城投房屋租赁的基本信息如下：               表 17-10：上海城投房屋租赁基本贵府 注册称号     上海城投房屋租赁有限公司 成立日历     2023 年 7 月 13 日 企业类型     有限责任公司（非当然东说念主投资或控股的法东说念主独资） 法定代表东说念主    张毅 注册本钱     东说念主民币 65，000.00 万元 注册地址     上海市杨浦区国权北路 1566 弄 13 号 101 室 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）          一般技俩：住房租赁；企业治理；企业治理考虑；信息考虑服务（不含          许可类信息考虑服务）；货仓治理；企业形象策划；市场营销策划；会          议及展览服务；技俩策划与公关服务；数据处理服务；日用百货销售； 经营范围     互联网销售（除销售需要许可的商品）；票务代理服务；洗染服务；洗          烫服务；产品安设和维修服务；打字复印；泊车场服务；投资治理；自          有资金投资的资产治理服务。（除照章须经批准的技俩外，凭营业执照          照章自主开展经营行动）   （二）设立、存续和历史沿革情况   截止 2023 年 9 月 30 日，上海城投房屋租赁的设立、存续和历史沿革情况 如下： 法定代表东说念主为张毅。 赁；企业治理；企业治理考虑；信息考虑服务（不含许可类信息考虑服务）；酒 店治理；企业形象策划；市场营销策划；会议及展览服务；技俩策划与公关服 务；数据处理服务；日用百货销售；互联网销售（除销售需要许可的商品）；票 务代理服务；洗染服务；洗烫服务；产品安设和维修服务；打字复印；泊车场 服务；投资治理；自有资金投资的资产治理服务。（除照章须经批准的技俩外， 凭营业执照照章自主开展经营行动）   （三）股权结构、控股股东及试验抑遏情面况   截止 2023 年 9 月 30 日，上海城投房屋租赁的股权结构如下： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                 图 17-3：上海城投房屋租赁股权结构       截止 2023 年 9 月 30 日，上海城投房屋租赁的股本数目及股东持股情况如 下：                表 17-11：上海城投房屋租赁股东出资情况                                  出资额          出资比例  序号             股东姓名/称号                                 （万东说念主民币）        （％）                  整个               65，000.00    100       上海城投房屋租赁的控股股东为上海城投控股投资，上海城投控股投资成 立于 2013 年 8 月 29 日，注册地位于上海市黄浦区永嘉路 18 号一楼 4-008 室， 法定代表东说念主为吴春。经营范围包括实业投资，投资治理，创业投资，投资考虑， 企业治理考虑，经济信息考虑。【照章须经批准的技俩，经干系部门批准后方可 开展经营行动】。       上海城投房屋租赁的试验抑遏东说念主为上海市国资委。       （四）治理结构、组织架构及里面抑遏情况       截止 2023 年 9 月 30 日，上海城投房屋租赁的治理结构、组织架构及里面 抑遏情况如下： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   根据上海城投房屋租赁公司划定，其设有股东、执行董事、司理和监事。   （1）股东   公司不设股东会，由股东诈欺下列权柄：   A. 决定公司的经营方针和投资计划；   B. 委派和更换执行董事、非由职工代表担任的监事，决定磋商执行董事、 监事的报酬事项；   C. 决定聘任或者解聘公司司理过火报酬事项；   D. 审查批准执行董事的论述；   E. 审查批准公司监事的论述；   F. 审查批准公司的年度财务预算决策、决算决策；   G. 审查批准公司的利润分配决策和弥补失掉决策；   H. 对公司增多或者减少注册本钱作出决定；   I. 对刊行公司债券作出决定；   J. 对公司合并、分立、落幕、计帐或者变更公司面目作出决定；   K. 修改公司划定；   L. 为公司股东或者试验抑遏东说念主提供担保作出决议。   对前款所列事项股东作出决定时，应当领受书面面目，并由股东签名后置 备于公司。   公司向其他企业投资或者为他东说念主提供担保，由股东作出决定。   （2）执行董事   公司不设董事会，设执行董事别称，任期三年，由股东任免。执行董事任 期届满，不错连任。   执行董事对股东负责，诈欺下列权柄： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      A. 向股东论述职业；      B. 执行股东的决定；      C. 决定公司的经营计划和投资决策；      D. 制订公司的年度财务预算决策、决算决策；      E. 制订公司的利润分配决策和弥补失掉决策；      F. 制订公司增多或者减少注册本钱以及刊行公司债券的决策；      G. 制订公司合并、分立、落幕或者变更公司面目的决策；      H. 决定公司里面治理机构的确立；      I. 根据司理的提名决定聘任或者解聘副司理、财务负责东说念主过火报酬事项；      J. 制定公司的基本治理轨制。      对前款所列事项执行董事作出决定时，应当领受书面面目，并由执行董事 签名后置备于公司。      （3）司理      公司设司理别称，由股东决定聘任或者解聘。执行董事不错兼任司理。经 理每届任期为三年，任期届满，连选不错连任。司理对股东负责，诈欺下列职 权：      A. 主理公司的坐褥经营治理职业，组织实施执行董事决定；      B. 组织实施公司年度经营计划和投资决策；      C. 拟订公司里面治理机构确立决策；      D. 拟订公司的基本治理轨制；      E. 制定公司的具体规章；      F. 提请聘任或者解聘公司副司理、财务负责东说念主；      G. 决定聘任或者解聘除应由执行董事决定聘任或者解聘之外的负责治理东说念主 员；      H. 股东授予的其他权柄。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （4）监事   公司不设监事会，设监事一东说念主。监事任期每届三年，任期届满，不错连任。   监事任期届满未实时改组，在改组出的监事就任前，原监事仍应当依照法 律、行政法则和公司划定的划定，履行监事职务。   执行董事、高档治理东说念主员不得兼任监事。   公司监事诈欺下列权柄：   A. 稽查公司财务；   B. 对执行董事、高档治理东说念主员执行公司职务的步履进行监督，对违背法 律、行政法则、公司划定或者股东决定的执行董事、高档治理东说念主员提议罢免的 建议；   C. 当执行董事、高档治理东说念主员的步履损害公司的利益时，要求执行董事、 高档治理东说念主员赐与纠正；   D. 向股东提议提案；   E. 照章对执行董事、高档治理东说念主员拿告状讼；   F. 公司划定划定的其他权柄。   对前款所列事项作出决定时，应当领受书面面目，并由监事签名后置备于 公司。   监事不错对执行董事决定事项提议质询或者建议。监事发现公司经营情况 极端，不错进行调查；必要时，不错礼聘司帐师事务所等协助其职业，用度由 公司承担。   公司监事诈欺权柄所必须的用度，由公司承担。   根据上海城投房屋租赁公司划定，其不设股东会、董事会与监事会。股东、 执行董事、监事、司理过火他公司高档治理东说念主员形成了公司决策、监督和执行 相分离的治理体系。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      上海城投房屋租赁已根据公司划定等划定，经股东决定制定了财务治理办 法、关联交易治理办法、投资治理办法、风险治理办法以及基础设施 REITs 回 收资金治理办法等里面抑遏轨制。根据上海城投房屋租赁股东决定，上海城投 房屋租赁就刊行基础设施 REITs 回收资金的治理制定了《上海城投房屋租赁有 限公司基础设施 REITs 回收资金治理办法》，并由上海城投房屋租赁执行董事负 责轨制的有用实施。      上海城投房屋租赁已建立较为完善合理的里面抑遏轨制，并得到了一贯有 效的苦守和执行，为公司各项业务行动的健康运行提供保证。同期，根据《公 司法》等干系法律法则及公司试验情况的变化，内控轨制缓缓建立了适合公司 要求表率的法东说念主治理结构，形成了精好意思的里面抑遏环境与体系。      （五）主营业务情况      上海城投房屋租赁的经营范围为“一般技俩：住房租赁；企业治理；企业管 理考虑；信息考虑服务（不含许可类信息考虑服务）；货仓治理；企业形象策划； 市场营销策划；会议及展览服务；技俩策划与公关服务；数据处理服务；日用 百货销售；互联网销售（除销售需要许可的商品）；票务代理服务；洗染服务； 洗烫服务；产品安设和维修服务；打字复印；泊车场服务；投资治理；自有资 金投资的资产治理服务。（除照章须经批准的技俩外，凭营业执照照章自主开展 经营行动）”。      （六）财务景况      上海城投房屋租赁于 2023 年 7 月 13 日设立，不触及近三年及一期财务数 据。      （七）孤独性景况      上海城投房屋租赁系开展保障性租赁住房业务的孤独法东说念主实体，未开展 商品住宅和交易地产开发业务。      为竣事与上海城投控股股份商品住宅和交易地产开发业务的防碍，上海城 投房屋租赁采取了如下措施： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   除上海城投房屋租赁投资并持有的租赁住房技俩外，就日常开展业务所 需的设施、拓荒、办公用房等资产，触及使用其股东上海城投控股投资过火 关联方领有的资产、信息系统等，上海城投房屋租赁均领受租赁或采购服务 方式，并相应支付对价，资产权属了了。   上海城投房屋租赁系开展保障性租赁住房业务的孤独法东说念主主体，就上海城 投房屋租赁的日常经营事项，上海城投房屋租赁根据其公司划定和里面轨制进 行决策，上海城投房屋租赁的唯一股东上海城投控股投资根据公司划定和《公 司法》等法律划定诈欺股东权利，参与上海城投房屋租赁要紧事项的决策。上 海城投房屋租赁业务过程中触及与上海城投控股投资过火关联方之间的交易， 效力里面关联交易轨制的划定。   上海城投房屋租赁制定了《上海城投房屋租赁有限公司财务治理办法》等 必要的财务轨制，并配备有财务负责东说念主，执行孤独的财务治理历程，开立孤独 的银行账户。根据上海城投房屋租赁的说明，其与上海城投控股投资不存在共 用银行账户、资金混同的情况。   上海城投房屋租赁就刊行基础设施 REITs 召募资金的使用制定了《上海城 投房屋租赁有限公司基础设施 REITs 回收资金治理办法》，对回收资金的专户 存储、回收资金的使用、回收资金的监督作出了明确划定。   上海城投房屋租赁的法定代表东说念主、执行董事、监事、总司理、财务负责东说念主 均由股东上海城投控股投资委派，上海城投控股投资未开展商品住宅和交易地 产开发业务，且前述东说念主员亦未在商品住宅和交易地产开发业务主体担任职务， 上海城投房屋租赁已承诺日常业务触及的岗亭外包的职工将由上海城投房屋租 赁或其子公司签署劳务外包合同并支付用度。  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    根据上海城投房屋租赁的公司划定，上海城投房屋租赁设股东、执行董事、 监事、总司理、财务负责东说念主，公司划定划定了股东、执行董事、监事、总司理 和财务负责东说念主的职责权限，制定了经营治理所需的财务、投资、关联交易、风 险治理等里面轨制。    综上，上海城投房屋租赁是开展保障性租赁住房业务的孤独法东说念主实体，未 开展商品住宅和交易地产开发业务，在资产、业务、财务、东说念主员和机构等方面 与上海城投控股股份的商品住宅和交易地产开发业务有用防碍，保持相对孤独。 本基金原始权益情面况适合《保障性租赁住房 REITs 业务指引》第五条第一款和 第六条的要求。      （八）资信景况      根据上海城投房屋租赁截止 2023 年 7 月 27 日的《企业信用论述》，及基金 管 理 东说念主 于 2023 年 8 月 16 日 查 询 国 家 企 业 信 用 信 息 公 示 系 统 网 站 （http://www.gsxt.gov.cn）、国度税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn）、中 国 证 监 会 网 站 （ http://www.csrc.gov.cn/ ）、 国 家 金 融 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.cbirc.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.samr.gov.cn ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ http://www.ndrc.gov.cn ） 、 中 华 东说念主 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （http://www.mof.gov.cn）、“信用中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn）、中 国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn）、中国市场监管行政处罚文书网 （ https://cfws.samr.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （ https://www.mohurd.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （ https://www.mnr.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站 （https://www.mee.gov.cn）、国度统计局网站（http://www.stats.gov.cn），上海城 投房屋租赁最近三年在投资建设、坐褥运营、金融监管、工商、税务等方面不 存在要紧作恶违法记录，不存在因严重作恶失信步履被有权部门认定为失信被 执行东说念主、失信坐褥经营单元或者其他失信单元并被暂停或者限制进行融资的情 形。      截止 2023 年 9 月 30 日，上海城投房屋租赁无外部评级。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   截止 2023 年 9 月 30 日，上海城投房屋租赁均按期缴纳干系税、费，合同 践约情况精好意思，不存在要紧作恶、违法或不诚信步履，交易信用精好意思。   （九）对基础设施资产的系数权及转让触及的里面标准   上海城投房屋租赁平直持有技俩公司上海城驰 100%股权，上海城驰持有江 湾社区技俩。上海城驰有权照章占有、使用或出租江湾社区技俩的房屋系数权 过火占用范围内的地皮使用权，该等房屋系数权及地皮使用权真的、正当、有 效，不存在查封、扣押、冻结等其他权利限制。   上海城投房屋租赁平直持有技俩公司上海城业 100%股权，上海城业持有光 华社区技俩。上海城业有权照章占有、使用或出租光华社区技俩的房屋系数权 过火占用范围内的地皮使用权，该等房屋系数权及地皮使用权真的、正当、有 效，不存在查封、扣押、冻结等其他权利限制。   基础资产转让触及的里面标准详见本招募说明书“第十四部分 基础设施项 目基本情况”之“六、基础设施技俩转让安排”之“（五）基础设施技俩转让的内 部决策标准”。   （十）持有或运营同类基础设施资产情况   截止 2023 年 9 月 30 日，除持有江湾社区技俩、光华社区技俩外，上海城 投房屋租赁未持有或运营其他同类基础设施资产。   （十一）原始权益东说念主的主要义务   根据《基础设施基金指引》，原始权益东说念主应当履行以下义务： 机构履行职责； 料真的、准确、完整，不存在演叨纪录、误导性述说或者要紧遗漏；  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 图章证照、账册合同、账户治理权限等； 要紧作恶违法步履的，应当购回沿途基金份额或基础设施技俩权益； 关贵府，办理股权变更的工商变更登记手续； 三、原始权益东说念主转让基础设施技俩回收资金用途    原始权益东说念主转让基础设施技俩的净回收资金的 60%（含）以上用于九星社 区技俩、张江社区（南块）技俩及莘北路社区技俩或其他经批准同意的租赁住 房技俩建设；不跨越 30%的净回收资金用于九星社区技俩的外部股东股权收购 或其他经批准同意的周转存量资产技俩，不跨越 10%的净回收资金用于补充原 始权益东说念主流动资金等。    拟投资固定资产技俩情况如下：                 表 17-12：召募资金拟投资技俩    类别                           召募资金投资技俩情况   技俩称号          九星社区                 张江社区（南块）      莘北路社区 技俩总投资（亿元）         14.60                 21.15      19.00（掂量）   投资缺口            2.30                   1.38         2.00   建设内容        保障性租赁住房                保障性租赁住房       保障性租赁住房  前期职业进展           （4）                   （4）          （1）  （拟）开工时间     2021 年 7 月 16 日          2020 年 1 月    2023 年底   备注：1、前期职业进展指：               （1）磋商阶段；（2）已纳入国度要紧政策范围，已列入中 永远发展筹划、区域和行业专项筹划等；（3）已取得或正在办理技俩审核备案、地皮、规 划、环评等干系手续；          （4）已开工建设。    为进一步落实《对于全面推动基础设施规模不动产投资相信基金(REITs)项 目常态化刊行的文牍》（发改投资〔2024〕1014号）的要求，加速净回收资金使 用进程及效果，为更好促进存量资产周转，同期结合原始权益东说念主投资计划治愈 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 等情况，根据国度发改委干系要求，上海城投房屋租赁履行了里面磋商审批流 程，并于2024年12月12日向国度发展和转换委员会、上海市发展和转换委员会、 中国证券监督治理委员会上海监管局、上海证券交易所及基金治理东说念主提交了回 收资金投向变更论述。本次变更后，将净回收资金的90%（以下简称“监管资 金”）用于徐汇区田林街说念244-19地块保障性租赁住房（以下简称“馨伴寓项 目”）的技俩收购（以下简称“本次收购”）事宜，技俩详备信息如下所示。                 表 17-13：馨伴寓技俩基本情况          技俩称号                           馨伴寓技俩          技俩类别                         保障性租赁住房                           本技俩中枢资产位于上海市徐汇区，东至                           至244-21地块，北至244-13、244-14B地                           块。技俩用大地积18217.2平方米，建筑面         区位及限制                           积65121.37平方米，其中租赁住房建筑面                           积50010.55平方米。经上海市徐汇区保障                           性租赁住房职业指导小组办公室认定为保                           障性租赁住房。     拟使用召募资金限制（元）          414，174，075.76   原始权益东说念主已向基金治理东说念主提供本次收购干系里面决策文献并出具承诺函， 承诺监管资金专项用于馨伴寓技俩的收购事项，除上述变更用途外，确保不会 流入商品住宅开发规模。 四、其他与原始权益东说念主及基础设施技俩干系的公开透露事项   （一）申报发改委阶段的干系承诺函 不动产投资相信基金（REITs）试点的承诺函》，承诺内容如下：   （1）本公司已经提供了本次基础设施 REITs 申报所必需的、沿途的、真的 的原始书面材料、副本材料或其他材料，原始权益东说念主承诺并说明该等材料真的、 有用、合规、完备，不存在职何阴事、演叨纪录、误导性述说或者要紧遗漏， 上述材料上系数署名与图章真的，复印件与原件一致。   （2）截止本函出具之日，本公司近3年在投资建设、坐褥运营、金融监管、 市场监管、税务等方面无要紧作恶违法记录，基础设施技俩运营期间未出现安 全、质地、环保等方面的要紧问题。  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    （3）本公司透露了基础设施 REITs 所涉转让事宜干系的系数限制条件，对 资产转让限制条件不存在职何缺失、遗漏或演叨述说，已如实办理系数与资产 转让干系的事项，并承诺承担相应法律责任。    （4）本公司承诺基础设施 REITs 净回收资金（指扣除用于偿还干系债务、 缴纳税费、按规则参与政策配售等资金后的回收资金）的60%（含）以上用于 下列3个技俩（以下简称“拟新投资的技俩”）：                   表 17-14：召募资金拟投资技俩    类别                             召募资金投资技俩情况   技俩称号            九星社区                 张江社区（南块）         莘北路社区 技俩总投资（亿元）           14.60                 21.15        19.00（掂量） 技俩本钱金（亿元）           5.30                   2.92           4.60 技俩本钱金缺口（亿     元）                                                      莘北路技俩计划建设                                                      保障性租赁用房，根                                    张江社区（南块）项         据技俩筹划方针，莘                九星技俩总用大地积                                    目为建设保障性租赁          北路地块用大地积                                    用房技俩。技俩总建         3.64 万平方米、容积               筑面积 90，056.98 平方                                    筑面积 13.51 万平方     率 2.4，地上计容面积                  米，可租赁面积  建设内容和限制                           米，租赁住房可租赁         8.72 万平方米，租赁                                    面积 8.83 万平方米，     住房建筑面积 7.89 万                目筹划总户数 1，230                                    房间数目为 3，180 套，    平方米、配套设施面                 户，配套交易面积                                    可租赁交易面积 4，538     积 8，826 平方米；并明                                        平方米。          确配套设施建成后无                                                      偿移交，总户数 1，400                                                              户。               已开工建设，二结构                                                      目下立项手续正在办  前期职业进展       收尾，精装修准备大            已于 2020 年 1 月开工                                                         理中                 面积来源施工  （拟）开工时间       2021 年 7 月 16 日          2020 年 1 月      2023 年底 拟使用募    上海城               不低于 0.99（暂定，         不低于 0.59（暂定，      不低于 0.86（暂定， 集资金规    投房屋               将根据最终刊行结果            将根据最终刊行结果         将根据最终刊行结果  模（亿    租赁有                  确定）                  确定）               确定）   元）    限公司 召募资金    上海城 参预技俩    投房屋               以本钱金等面目参预            以本钱金等面目参预         以本钱金等面目参预 的具体方    租赁有    式    限公司    截止本承诺函出具之日，拟新投资的技俩真的存在，且前期职业相对纯属， 技俩适合国度政策和原始权益东说念主主营业务，适合国度要紧政策、发展筹划、产 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 业政策等情况。原始权益东说念主承诺将以技俩本钱金等方式将召募资金用于拟新投 资的技俩。   除此之外，本公司承诺将不跨越30%的净回收资金用于九星社区技俩的外 部股东股权收购或其他经批准同意的周转存量资产技俩，不跨越10%的净回收 资金用于补充原始权益东说念主流动资金等。   原始权益东说念主召募资金拟投资技俩的变更情况详见本招募说明书“第十七部 分 原始权益东说念主”之“三、原始权益东说念主转让基础设施技俩回收资金用途”。   （5）本公司承诺基础设施 REITs 刊行或存续期间，如税务部门要求补充缴 纳刊行基础设施 REITs 过程中可能触及的干系税费，本公司将按要求缴纳（或 全额补偿其他干系缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担系数干系经 济和法律责任。本公司不会将干系税收风险转由基础设施 REITs 基金治理东说念主或 投资东说念主承担。   （6）针对基础设施技俩的运营治理安排，为促进技俩持续健康稳定运营， 本公司作念出如下保障措施承诺：   上海城投置业经营治理有限公司将作为运营治理机构在基金存续期内受基 金治理东说念主录用为基础设施技俩提供运营治理服务。   在《运营治理服务协议》中，明确运营治理机构与基金治理东说念主的激发敛迹 机制及赏罚模范、运营治理权责利关系，以及解聘、更换运营治理机构的条件 和标准，促进基础设施技俩稳定运营。 设施规模不动产投资相信基金（REITs）试点的承诺函》，承诺内容如下：   （1）本公司已经提供了本次基础设施 REITs 申报所必需的、沿途的、真的 的原始书面材料、副本材料或其他材料，原始权益东说念主承诺并说明该等材料真的、 有用、合规、完备，不存在职何阴事、演叨纪录、误导性述说或者要紧遗漏， 上述材料上系数署名与图章真的，复印件与原件一致。   （2）截止本函出具之日，本公司近3年在投资建设、坐褥运营、金融监管、 市场监管、税务等方面无要紧作恶违法记录，基础设施技俩运营期间未出现安  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 全、质地、环保等方面的要紧问题。    （3）本公司透露了基础设施 REITs 所涉转让事宜干系的系数限制条件，对 资产转让限制条件不存在职何缺失、遗漏或演叨述说，已如实办理系数与资产 转让干系的事项，并承诺承担相应法律责任。    （4）本公司承诺基础设施 REITs 净回收资金（指扣除用于偿还干系债务、 缴纳税费、按规则参与政策配售等资金后的回收资金）的60%（含）以上用于 下列3个技俩（以下简称“拟新投资的技俩”）：                   表 17-15：召募资金拟投资技俩    类别                             召募资金投资技俩情况   技俩称号            九星社区                 张江社区（南块）         莘北路社区 技俩总投资（亿元）           14.60                 21.15        19.00（掂量） 技俩本钱金（亿元）           5.30                   2.92           4.60 技俩本钱金缺口（亿     元）                                                      莘北路技俩计划建设                                                      保障性租赁用房，根                                    张江社区（南块）项         据技俩筹划方针，莘                九星技俩总用大地积                                    目为建设保障性租赁          北路地块用大地积                                    用房技俩。技俩总建         3.64 万平方米、容积               筑面积 90，056.98 平方                                    筑面积 13.51 万平方     率 2.4，地上计容面积                  米，可租赁面积  建设内容和限制                           米，租赁住房可租赁         8.72 万平方米，租赁                                    面积 8.83 万平方米，     住房建筑面积 7.89 万                目筹划总户数 1，230                                    房间数目为 3，180 套，    平方米、配套设施面                 户，配套交易面积                                    可租赁交易面积 4，538     积 8，826 平方米；并明                                        平方米。          确配套设施建成后无                                                      偿移交，总户数 1，400                                                              户。               已开工建设，二结构                                                      目下立项手续正在办  前期职业进展       收尾，精装修准备大            已于 2020 年 1 月开工                                                         理中                 面积来源施工  （拟）开工时间       2021 年 7 月 16 日          2020 年 1 月      2023 年底 拟使用募    上海城               不低于 0.99（暂定，         不低于 0.59（暂定，      不低于 0.86（暂定， 集资金规    投房屋               将根据最终刊行结果            将根据最终刊行结果         将根据最终刊行结果  模（亿    租赁有                  确定）                  确定）               确定）   元）    限公司 召募资金    上海城 参预技俩    投房屋               以本钱金等面目参预            以本钱金等面目参预         以本钱金等面目参预 的具体方    租赁有    式    限公司    截止本承诺函出具之日，拟新投资的技俩真的存在，且前期职业相对纯属， 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 技俩适合国度政策和原始权益东说念主主营业务，适合国度要紧政策、发展筹划、产 业政策等情况。原始权益东说念主承诺将以技俩本钱金等方式将召募资金用于拟新投 资的技俩。   除此之外，本公司承诺将不跨越30%的净回收资金用于九星社区技俩的外 部股东股权收购或其他经批准同意的周转存量资产技俩，不跨越10%的净回收 资金用于补充原始权益东说念主流动资金等。   原始权益东说念主召募资金拟投资技俩的变更情况详见本招募说明书“第十七部 分 原始权益东说念主”之“三、原始权益东说念主转让基础设施技俩回收资金用途”。   （5）本公司严格管控基础设施 REITs 的净回收资金，除上述用途外，确保 不会流入房地产开发规模。如违背前述承诺，愿接受监管机关的干系处罚。   （6）本公司承诺基础设施 REITs 刊行或存续期间，如税务部门要求补充缴 纳刊行基础设施 REITs 过程中可能触及的干系税费，本公司将按要求缴纳（或 全额补偿其他干系缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担系数干系经 济和法律责任。本公司不会将干系税收风险转由基础设施 REITs 基金治理东说念主或 投资东说念主承担。   （7）本公司承诺，就江湾社区技俩节能审查和节能验收手续，现已补办完 成，若将来主管部门仍就该事项对技俩公司处以行政处罚或罚金的，届时由本 公司承担干系法律责任和罚金。   （8）针对基础设施技俩的运营治理安排，为促进技俩持续健康稳定运营， 本公司作念出如下保障措施承诺：   上海城投置业经营治理有限公司将作为运营治理机构在基金存续期内受基 金治理东说念主录用为基础设施技俩提供运营治理服务。   在《运营治理服务协议》中，明确运营治理机构与基金治理东说念主的激发敛迹 机制及赏罚模范、运营治理权责利关系，以及解聘、更换运营治理机构的条件 和标准，促进基础设施技俩稳定运营。 权益东说念主控股股东上海城投控股投资已于2023年10月24日出具《召募资金监督承 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 诺函》，承诺内容如下：   （1）严格监督基础设施 REITs 的净回收资金的60%（含）以上用于九星社 区技俩、张江社区（南块）技俩及莘北路社区技俩或其他经批准同意的租赁住 房技俩建设；不跨越30%的净回收资金用于九星社区技俩的外部股东股权收购 或其他经批准同意的周转存量资产技俩，不跨越10%的净回收资金用于补充原 始权益东说念主流动资金等。   （2）除上述用途外，严格监督基础设施 REITs 的净回收资金确保不会流入 房地产开发规模，本公司不得以任何方式挪用回收资金。 承诺函》，承诺内容如下：   （1）刊行基础设施 REITs 的净回收资金的60%（含）以上用于九星社区项 目、张江社区（南块）技俩及莘北路社区技俩或其他经批准同意的租赁住房项 目建设；不跨越30%的净回收资金用于九星社区技俩的外部股东股权收购或其 他经批准同意的周转存量资产技俩，不跨越10%的净回收资金用于补充原始权 益东说念主流动资金等。   （2）除上述用途外，严格管控基础设施 REITs 的净回收资金确保不会流入 房地产开发规模，本公司不得以任何方式挪用回收资金。 经营治理有限公司对于申报基础设施规模不动产投资相信基金（REITs）试点的 承诺函》，承诺内容如下：   （1）截止本函出具之日，本公司近3年在投资建设、坐褥运营、金融监管、 市场监管、税务等方面无要紧作恶违法记录，基础设施技俩运营期间未出现安 全、质地、环保等方面的要紧问题。   （2）在不对基础设施基金及基金份额持有东说念主的利益组成不利影响的前提下， 除《运营治理服务协议》项下关联交易外，本公司自身和/或其试验抑遏的关联 方将采取措施表率并尽量减少与基础设施基金之间的关联交易。对于正常经营 范围内无法幸免或有合理情理存在的关联交易，本公司将本着公开、平正、公 正的原则确定交易价钱，照章与基础设施基金项下干系载体签订表率的关联交 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 易合同，保证关联交易价钱的公允性。   （二）申报中国证监会、上海证券交易所阶段的干系承诺函 租赁有限公司对于申报材料真的、准确及完整的承诺函》，承诺内容如下：   本公司就本次申报所提供的系数文献和材料均真的、有用、合规、完备， 不存在职何阴事、演叨纪录、误导性述说或者要紧遗漏，文献上系数署名与印 章真的，副本与正本一致、复印件与原件一致。 租赁有限公司承诺函》，承诺内容如下：   如本公司及本公司的控股股东、试验抑遏东说念主提供的文献贵府存在阴事重要 事实或者造谣要紧演叨内容等要紧作恶违法步履的，本公司承诺购回基础设施 基金的沿途基金份额或基础设施技俩权益。 城投控股投资有限公司承诺函》，承诺内容如下：   如上海城投房屋租赁和本公司提供的文献贵府存在阴事重要事实或者造谣 要紧演叨内容等要紧作恶违法步履的，且上海城投房屋租赁未按照其出具的 《承诺函》购回基础设施基金的沿途基金份额或基础设施技俩权益的，针对上 海城投房屋租赁未购回的基金份额或基础设施技俩权益，将由本公司或指定主 体回购。   如上海城投房屋租赁提供的文献贵府存在阴事重要事实或者造谣要紧演叨 内容等要紧作恶违法步履的，且上海城投控股投资、上海城投房屋租赁均未按 照其出具的《承诺函》购回基础设施基金的沿途基金份额或基础设施技俩权益 的，针对上海城投控股投资、上海城投房屋租赁均未购回的基金份额或基础设 施技俩权益，将由本公司或本公司指定主体购回。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 原始权益东说念主控股股东上海城投控股投资已于2023年10月24日出具《上海城投控 股投资有限公司对于幸免同行竞争的承诺函》；运营治理机构上海城投置业经营 已于2023年10月24日出具《上海城投置业经营治理有限公司对于幸免同行竞争 的承诺函》，上述承诺内容如下：   （1）截止本函出具之日，本公司自身和/或其试验抑遏的关联方平直或通 过其他方式盘曲持有及运营治理的位于上海的租赁住房技俩，除基础设施技俩 外，还包括：浦江社区、张江社区（北块）、张江社区（南块）、临港社区、九 星社区、湾谷社区、泊湾社区。   上述租赁住房技俩，除湾谷社区技俩外，均不位于基础设施技俩所在的杨 浦区，但湾谷社区不属于保障性租赁住房技俩。因此，上述租赁住房技俩与基 础设施技俩不属于存在竞争性关系的技俩（与基础设施技俩存在竞争性关系的 技俩下称“竞争性技俩”）。   （2）在基础设施基金的存续期间内，本公司将根据本公司自身和/或本公 司试验抑遏的关联方针对租赁住房技俩同类资产的既有治理表率和模范，严格 按照憨厚信用、勤勉尽责、平正平正的原则，以不低于本公司自身和/或试验控 制的关联方治理的其他同类资产的运营治理水平督促、要求干系方按照该等标 准为基础设施技俩提供运营治理服务，采取充分、适当的措施幸免可能出现的 利益冲突，充分保护基金份额持有东说念主的利益。   （3）在基础设施基金的存续期间内，如本公司自身和/或本公司试验抑遏 的关联方持有或运营竞争性技俩的，本公司将和/或督促持有或运营竞争性技俩 的关联方采取充分、适当的措施，平正对待基础设施技俩和该等竞争性技俩， 幸免可能出现的利益冲突。本公司承诺不会将技俩公司所取得或可能取得的业 务契机优先授予或提供给任何其他竞争性技俩，亦不会利用本公司的上风地位 或利用该地位得回的信息作出不利于基础设施基金而故意于其他竞争性技俩的 决定或判断，并将幸免该种客不雅结果的发生。   （4）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施技俩与竞争性技俩的同 业竞争而发生争议，且基金治理东说念主觉得可能严重影响基础设施基金投资者利益 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 的，本公司承诺将与基金治理东说念主积极协商治理措施。 房屋租赁有限公司对于幸免同行竞争的承诺函》，承诺内容如下：   （1）截止本函出具之日，本公司自身和/或其试验抑遏的关联方平直或通 过其他方式盘曲持有及运营治理的位于上海的租赁住房技俩，除基础设施技俩 外，还包括：浦江社区、张江社区（北块）、张江社区（南块）、临港社区、九 星社区、湾谷社区、泊湾社区。   上述租赁住房技俩，除湾谷社区技俩外，均不位于基础设施技俩所在的杨 浦区，但湾谷社区不属于保障性租赁住房技俩。因此，上述租赁住房技俩与基 础设施技俩不属于存在竞争性关系的技俩（与基础设施技俩存在竞争性关系的 技俩下称“竞争性技俩”）。   （2）在基础设施基金的存续期间内，本公司将根据自身针对租赁住房技俩 同类资产的既有治理表率和模范，严格按照憨厚信用、勤勉尽责、平正平正的 原则，以不低于本公司自身和/或试验抑遏的关联方治理的其他同类资产的运营 治理水平督促、要求干系方按照该等模范为基础设施技俩提供运营治理服务， 采取充分、适当的措施幸免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有东说念主的 利益。   （3）在基础设施基金的存续期间内，如本公司持有或运营竞争性技俩的， 本公司将采取充分、适当的措施，平正对待基础设施技俩和该等竞争性技俩， 幸免可能出现的利益冲突。本公司承诺不会将技俩公司所取得或可能取得的业 务契机优先授予或提供给任何其他竞争性技俩，亦不会利用本公司作为原始权 益东说念主的地位或利用该地位得回的信息作出不利于基础设施基金而故意于其他竞 争性技俩的决定或判断，并将幸免该种客不雅结果的发生。   （4）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施技俩与竞争性技俩的同 业竞争而发生争议，且基金治理东说念主觉得可能严重影响基础设施基金投资者利益 的，本公司承诺将与基金治理东说念主积极协商治理措施。 租赁有限公司承诺函》，承诺内容如下： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （1）本公司承诺积极配合基金治理东说念主、基金托管东说念主以过火他为基础设施基 金提供服务的专科机构履行职责；   （2）本公司承诺基础设施技俩真的、正当，不存在本公司侵占、损害基础 设施基金所持有的基础设施技俩的情形；   （3）本公司承诺依据法律法则、基金合同及干系协议约定实时移交基础设 施技俩及干系图章证照、账册合同、账户治理权限等。 案的承诺函》、原始权益东说念主上海城投房屋租赁已于2023年10月24日出具《上海城 投房屋租赁有限公司对于基础设施 REITs 纳税决策的承诺函》，承诺内容如下：   （1）本公司已向主管税务部门提供了基础设施 REITs 纳税决策，并就纳税 决策与主管税务部门进行了交流。本公司向国度发展和转换委员会提供的基础 设施 REITs 纳税决策与向主管税务部门提供的纳税决策完全一致。   （2）基础设施 REITs 刊行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳刊行基础 设施 REITs 过程中可能触及的干系税费，本公司将按要求缴纳（或全额补偿其 他干系缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担系数经济和法律责任。 本公司不会将干系税收风险转由基础设施 REITs 基金治理东说念主或投资东说念主承担。   （三）原始权益东说念主或其肃清抑遏下的关联方认购的基金份额的情况   原始权益东说念主或其肃清抑遏下的关联方通过政策配售认购本基金首次发售份 额中的3.4亿份，占本次基金首次发售份额比例的34%，其中基金份额发售总量 的20%持有期自上市之日起不少于60个月，跨越20%部分持有期自上市之日起 不少于36个月。   以上比例以基金合同获胜公告中透露的情况为准。基金份额持有期间不允 许质押。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）         第十八部分 基础设施技俩运营治理安排 一、 运营治理机构的基本情况   本基础设施基金的运营治理机构为上海城投置业经营。   （一）基本信息   截止 2023 年 6 月 30 日，上海城投置业经营的基本信息如下：                 表 18-1：上海城投置业经营基本贵府 注册称号     上海城投置业经营治理有限公司 成立日历     2018 年 12 月 28 日 企业类型     有限责任公司（外商投资企业法东说念主独资） 法定代表东说念主    张琛 注册本钱     10，000 万元东说念主民币 注册地址     上海市杨浦区国和路 60 号（聚集登记地）          一般技俩：企业治理；物业治理；货仓治理；房地产考虑；泊车场服          务；住房租赁；非居住房地产租赁；信息考虑服务（不含许可类信息咨          询服务）；企业治理考虑；市场营销策划；企业形象策划；机械拓荒租          赁；建筑遮盖材料销售；房地产经纪；养老服务（居家养老服务）；技          术服务、本事开发、本事考虑、本事交流、本事转让、本事推广；品牌 经营范围          治理；产品销售；家居用品销售；针纺织品销售；组织文化艺术交流活          动；家政服务；工艺好意思术品及保藏品零卖（象牙过火成品除外）；日用          品销售；礼品花草销售；会议及展览服务；养生保健服务（非医疗）；          洗染服务；体育健康服务；健康考虑服务（不含诊疗服务）。（除照章须          经批准的技俩外，凭营业执照照章自主开展经营行动）。   （二）设立、存续和历史沿革情况   截止 2023 年 6 月 30 日，上海城投置业经营的设立、存续和历史沿革情况 如下：   上海城投置业经营是上海城投控股股份于 2018 年 12 月 28 日在中华东说念主民共 和国上海市注册成立的有限责任公司，注册本钱为东说念主民币 3，000 万元，已由上海 城投控股股份缴付。上海城投置业经营经批准的经营期限为永远，每年工商年 检通过后经营期限自动延续。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 治理；物业治理；货仓治理；房地产考虑；泊车场服务；住房租赁；非居住房 地产租赁；信息考虑服务（不含许可类信息考虑服务）；企业治理考虑；市场营 销策划；企业形象策划；机械拓荒租赁；建筑遮盖材料销售；房地产经纪；养 老服务（居家养老服务）；本事服务、本事开发、本事考虑、本事交流、本事转 让、本事推广；品牌治理；产品销售；家居用品销售；针纺织品销售；组织文 化艺术交流行动；家政服务；工艺好意思术品及保藏品零卖（象牙过火成品除外）； 日用品销售；礼品花草销售；会议及展览服务；养生保健服务（非医疗）；洗染 服务；体育健康服务；健康考虑服务（不含诊疗服务）。（除照章须经批准的项 目外，凭营业执照照章自主开展经营行动）。      （三）股权结构、控股股东及试验抑遏东说念主      截止 2023 年 6 月 30 日，上海城投置业经营的股权结构如下：                图 18-1：上海城投置业经营股权结构      截止 2023 年 6 月 30 日，上海城投置业经营的股本数目及股东持股情况如 下：               表 18-2：上海城投置业经营股东出资情况                                  出资额          出资比例 序号             股东姓名/称号                                 （万东说念主民币）        （％） 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                                  出资额          出资比例 序号           股东姓名/称号                                 （万东说念主民币）        （％）              整个                   10，000.00    100   上海城投置业经营控股股东上海城投控股股份成立于 1992 年 9 月 9 日，注 册本钱 252，957.5634 万元东说念主民币，法定代表东说念主为张辰，经营范围包括：实业投 资，原水供应，自来水开发，浑水治理，浑水处理及输送，给排水设施运营、 维修，给排水工程建设，机电拓荒制造与安设，本事开发考虑和服务，饮用水 及拓荒，饮用水工程安设及考虑服务。【照章须经批准的技俩，经干系部门批准 后方可开展经营行动】   上海城投置业经营的试验抑遏东说念主为上海市国资委。   （四）治理结构、组织架构及里面抑遏情况   截止 2023 年 6 月 30 日，上海城投置业经营的治理结构、组织架构及里面 抑遏情况如下：   根据运营治理机构的公司划定干系划定，上海城投置业经营为有限责任公 司，公司治理机构包括股东、执行董事、总司理、监事，并设立公司党组织。   （1）股东   公司不设股东会，由股东诈欺下列权柄：   A. 决定公司的经营方针和投资计划；   B. 委派和更换执行董事、非由职工代表担任的监事，决定磋商执行董事、 监事的报酬事项；   C. 决定聘任或者解聘公司高档治理东说念主员过火报酬事项；   D. 审查批准执行董事的论述；   E. 审查批准公司监事的论述；   F. 审查批准公司的年度财务预算决策、决算决策； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   G. 审查批准公司的利润分配决策和弥补失掉决策；   H. 对公司增多或者减少注册本钱作出决定；   I. 对刊行公司债券作出决定；   J. 对公司合并、分立、落幕、计帐或者变更公司面目作念出决定；   K. 决定公司里面治理机构确立；   L. 修改公司划定；   M. 为公司股东或者试验抑遏东说念主提供担保作出决议。   对前款所列事项股东作出决定时，应当领受书面面目，并由股东签名后置 备于公司。   公司向其他企业投资或者为他东说念主提供担保，由股东作出决定。   （2）执行董事   公司不设董事会，设执行董事别称，任期三年，由股东任免。执行董事任 期届满，不错连任。   执行董事对股东负责，诈欺下列权柄：   A. 向股东论述职业；   B. 执行股东的决定；   C. 决定公司的经营计划和投资决策；   D. 制订公司的年度财务预算决策、决算决策；   E. 制订公司的利润分配决策和弥补失掉决策；   F. 制订公司增多或者减少注册本钱以及刊行公司债券的决策；   G. 拟订公司合并、分立、落幕或者变更公司面目的决策；   H. 制定公司的基本治理轨制；   I. 执行董事决定公司要紧事项，应预先听取党组织的意见；   J. 股东授予的其他权柄。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   对前款所列事项执行董事作出决定时，应当领受书面面目，并由执行董事 签名后置备于公司。   （3）总司理   公司设总司理别称，由股东决定聘任或者解聘。执行董事不错兼任总司理。 总司理每届任期为三年，任期届满，连选不错连任。总司理对股东负责，诈欺 下列权柄：   A. 主理公司的坐褥经营治理职业，组织实施执行董事决定；   B. 组织实施公司年度经营计划和投资决策；   C. 拟订公司年度经营计划和投资决策；   D. 拟订公司的年度财务预算决策、决算决策；   E. 拟订公司的利润分配决策和弥补失掉决策；   F. 拟订公司增多或者减少注册本钱以及刊行公司债券的决策；   G. 拟订公司的基本治理轨制；   H. 制定公司的具体规章；   I. 股东授予的其他权柄。   （4）监事   公司不设监事会，设监事一东说念主，监事任期每届三年，任期届满，不错连任。   监事任期届满未实时改组，在改组出的监事就任前，原监事仍应当依照法 律、行政法则和公司划定的划定，履行监事职务。   执行董事、高档治理东说念主员不得兼任监事。   公司监事诈欺下列权柄：   A. 稽查公司财务；   B. 对执行董事、高档治理东说念主员执行公司职务的步履进行监督，对违背法 律、行政法则、公司划定或者股东决定的执行董事、高档治理东说念主员提议罢免的 建议； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   C. 当执行董事、高档治理东说念主员的步履损害公司利益时，要求执行董事、高 级治理东说念主员赐与纠正；   D. 向股东提议提案；   E. 照章对执行董事、高档治理东说念主员拿告状讼；   F. 公司划定划定的其他权柄。   对前款所列事项作出决定时，应当领受书面面目，并由监事签名后置备于 公司。   监事不错对执行董事决定事项提议质询或者建议。监事发现公司经营情况 极端，不错进行调查；必要时，不错礼聘司帐师事务所等协助其职业，用度由 公司承担。公司监事诈欺权柄所必须的用度，由公司承担。   截止 2023 年 6 月 30 日，上海城投置业经营有执行董事 1 东说念主，董事 1 东说念主， 监事 1 东说念主。            表 18-3：运营治理机构治理东说念主员任职情况       姓名          职务          性别        任职期限       张琛        执行董事           男       2021.6 于今       尤玮         总司理           男      2022.7.4 于今    唐啸戈            监事           男      2020.6.23 于今   执行董事：张琛，男，51 岁，民建，本科学历，学士学位。曾任上海城投 置地（集团）有限公司副总司理，现任上海城投控股股份有限公司副总裁、上 海城投置业经营治理有限公司执行董事。   总司理：尤玮，男，46 岁，党员，本科学历，硕士学位。曾任上海城投置 地（集团）有限公司第四技俩事迹部总司理、党支部文牍，现任上海城投置业 经营治理有限公司总司理。   监事：唐啸戈，男，48 岁，党员，研究生学历，硕士学位。曾任上海城投 置地（集团）有限公司财务中心主任，现任上海城投控股股份有限公司计划财 务部总司理、上海城投置业经营治理有限公司监事。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    经核查“世界法院被执行东说念主信息查询系统”（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/） 和最妙手民法院的“世界法院失信被执行东说念主名单信息公布与查询系统 ” （http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），上述治理东说念主员均不属于被执行东说念主或失信被执 行东说念主，未触及要紧诉讼以及仲裁事项等。              图 18-2：上海城投置业经营组织架构图    上海城投置业经营主要由详细办公室、计划财务部、采购供应部、市场部、 交易治理部、运营治理部、工程本事部、第一治理部、第二治理部、第三治理 部共 10 个部门组成，形成了专科单干了了、东说念主员结构合理的详细运营团队。    详细办公室共有 6 名职工，设主任 1 名、副主任 1 名；主要职业内容为统 筹负责行政详细、合约内控、公文治理、图章治理、会议治理、督办职业、后 勤保障等；负责党建详细、工团职业、宣传职业、稳定职业等；组织实施内控 治理以及企业表里的调和。    计划财务部共有 6 名职工，设总司理（兼）1 名；主要职业内容为统筹负责 财务建设、税务治理、资金治理、预算治理、司帐核算、财务审计对接、财务 分析、财务档案治理、成本治理、投资测算、审计对接等职业。    采购供应部共有 2 名职工，设总司理 1 名；主要职业内容为部门建设、招 标与采购计划的审核、招标与采购职业的执行、物资治理及供应商职业治理的 职业、供应商数据库的建设等。    市场部共有 7 名职工，设总司理（兼）1 名，副总司理 1 名；主要职业内容 为统筹负责市场拓展、市场营销、品牌建设、群众关系、大客户对接、技俩前 期对接、销售治理等职业，代管城投控股大厦招租及运营治理职业。    交易治理部共有 8 名职工，设副总司理 1 名；主要职业内容为统筹负责招 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 商治理职业的落实，完成年度招商职业并达成技俩招商开业率；统筹负责运营 治理职业的模范和执行；统筹存量资产治理职业的落实，保证各存量资产经营 安全。   运营治理部共有 6 名职工，设总司理 1 名；主要职业内容为统筹负责公司 租赁住宅、物业过火他干系资产等运营治理，根据公司政策要求，对运营治理 干系轨制的制订并监督执行，围绕公司投资申报宗旨，通过对治理过程的抑遏， 保障物业技俩的升值保值。同期，对公司软件产品进行需求调研、遐想、开发、 验收、爱戴，为公司轻资产运行模式提供本事保障。   工程本事部共有 7 名职工，设总司理 1 名，副总司理 1 名；主要职业内容 为统筹负责公司经营范围内的工程、遐想、科研、安全、设施拓荒治理、秩序 爱戴等职业。其中，工程治理包括租赁社区物业前期介入、物业采纳验收、整 改运营技俩改造、维修、合同治理等职业；遐想治理包括租赁房技俩建设期技 术条件提需、产品遐想、公区遐想、瑰丽标牌遐想等职业；资产及科研治理包 括租赁社区软装资产治理、租赁社区干系课题研究；安全治理包括公司平台、 租赁社区及存量运营资产的安全职业；物业治理包括对租赁社区的日常设施设 备治理、秩序爱戴等职业。   第一治理部共有 6 名职工，设总司理 1 名，副总司理 1 名；主要职业内容 为负责对湾谷科技园、以及按照湾谷社区的建设期、筹开期、运营期等不同阶 段，对社区住宅及交易的运营治理、物业治理、财务治理等职业全面统筹。   第二治理部共有 13 名职工，设副总司理 3 名；主要职业内容为治理部根据 公司与技俩公司签订的服务合同，按照技俩的建设期、筹开期、运营期等不同 阶段，组织东说念主员及团队根据城投宽庭品牌模范输出服务，对社区住宅及交易的 运营治理、物业治理、财务治理等职业全面统筹。   第三治理部共有 11 名职工，设副总司理 2 名；主要职业内容为治理部根据 公司与技俩公司签订的服务合同，按照技俩的建设期、筹开期、运营期等不同 阶段，组织东说念主员及团队根据城投宽庭品牌模范输出服务，对社区住宅及交易的 运营治理、物业治理、财务治理等职业全面统筹。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   上海城投置业经营里面建立了完善的中枢治理轨制，主要包括法东说念主治理、 行政与东说念主力资源治理、投资与资产治理、财务治理、安全治理、合约与风险管 理、经营业务轨制等。具体如下：   （1）法东说念主治理轨制   公司法东说念主治理轨制包含法东说念主治理、信息透露及政策筹划轨制。其中，公司 法东说念主治理参照《上海城投置业经营治理有限公司划定》执行。信息透露方面， 为确保上海城投控股股份要紧事项对外信息透露的实时性、真的性、准确性， 上海城投置业经营作为上海城投控股股份的直属治理单元，制定了《上海城投 置业经营治理有限公司要紧事项论述轨制》。政策筹划方面，上海城投置业经营 参照上海城投控股股份干系划定执行。   （2）行政与东说念主力资源治理轨制   为加强经营治理，表率公司公文、图章、档案等行政历程，上海城投置业 经兴建立了一套与当代企业轨制相适应的行政事理轨制及东说念主力资源治理轨制。 行政事理轨制方面，上海城投置业经营就办公会议议事规则、公文治理、图章 治理、固定资产治理及档案治理等事项均制定了明确划定。公司薪酬治理、考 核治理等东说念主力资源治理轨制参照上海城投控股股份干系轨制执行。   （3）投资与资产治理轨制   上海城投置业经营投资与资产治理轨制参照《上海城投控股股份有限公司 投资治理轨制》《上海城投控股股份有限公司境外投资企业暂行治理办法》及 《上海城投控股股份有限公司外派董事监事治理暂行办法》执行。   （4）财务治理轨制   为加强公司财务治理及司帐基础职业，建立表率的司帐职业秩序，提高会 计职业水平，上海城投置业经营制定了《上海城投置业经营治理有限公司司帐 核算办法（暂行）》，对公司司帐轨制和原则和司帐核算办法作念出划定。   基于公司表率公司的货币资金治理，建立表率的财务职业秩序，提高货币 资金治理职业水平的要求，公司制定了《上海城投置业经营治理有限公司货币 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 资金治理办法》《上海城投置业经营治理有限公司发票和收条治理办法》《上海 城投置业经营治理有限公司资金支付治理办法》等。   此外，对于公司预算治理、关联交易治理、集团里面资金假贷治理等其他 财务治理轨制参照上海城投控股股份干系轨制执行。   （5）安全治理轨制   上海城投置业经兴建立了健全的安全治理轨制，包含安全坐褥责任制类、 安全坐褥基本轨制类、安全坐褥治理专项轨制类、安保反恐类和济急预案类五 个类别，对公司安全坐褥责任、安全培训耕种治理、风险分级管控和隐患排查 治理、突发事件信息论述、安全事故济急预案等安全治理细目作念出相应划定。   （6）合约与风险治理轨制   上海城投置业经营制定了《上海城投置业经营治理有限公司合同治理办 法》与《上海城投置业经营治理有限公司采购治理办法（试行）》，明确了公司 各部门在合同审核治理中的职责，表率合同签订审核历程，加强了公司系统合 同治理，有用防守了经营风险。   （7）经营业务轨制   上海城投置业经营就不同的经营业务模块分别制定了治理轨制，具体包括 租赁住宅业务的《上海城投置业经营治理有限公司租赁住宅运营治理办法》、工 程服务业务的《上海城投置业经营治理有限公司受托治理技俩第三方物业服务 监督治理办法》《上海城投置业经营治理有限公司工程维修治理办法》，商管业 务的《上海城投置业经营治理有限公司经营性资产治理办法》、销售业务的《上 海城投置业经营治理有限公司销售服务治理办法》等。   （五）主营业务情况   运营治理机构主要从事租赁住房干系业务。2020-2022 年及 2023 年 1-6 月， 上海城投置业经营租赁住房经营收入占比分别为 20.40%、29.07%、49.62%和   国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）         表 18-4：上海城投置业经营近三年及一期主营业务收入组成                                                                               单元：万元，%  技俩           金额        占比        金额             占比           金额         占比         金额         占比 租赁收入     2，537.24    25.36    5，087.39           49.62    5，034.53    29.07     2，171.23    20.40 劳务收入     7，175.57    71.72    4，737.92           46.21   12，118.44    69.97     6，486.57    60.93  其他       292.40      2.92        428.33          4.18     167.16      0.97     1，988.04    18.67  整个     10，005.21   100.00   10，253.63       100.00      17，320.12   100.00    10，645.85   100.00       总体来看，上海城投置业经营运营稳定，举座经营景况精好意思。同期，上海  城投置业经营形成了专科单干了了、东说念主员结构合理的详细运营团队，通过前期  锁定集团旗下在建拟建技俩、连续外部新技俩等面目，持续扩大运营治理限制，  具备可持续经营智商。       上海城投置业经营具有丰富的租赁住房技俩运营教养，形成了专科单干清  晰、东说念主员结构合理的详细运营团队，不错为公募 REITs 技俩的运营治理提供良  好建议。主要负责东说念主履历如下：                     表 18-5：运营治理机构主要负责东说念主履历 姓名         职务                性别             基础设施技俩运营治理教养                         干系教养时间                                      张琛，男，51 岁，本科学历，学士                                      学位。曾任上海城投置地（集团）                                      有限公司副总司理，现任上海城投 张琛       执行董事                男                                                     10 年以上                                      控股股份有限公司副总裁、上海城                                      投置业经营治理有限公司执行董                                      事。                                      尤玮，男，46 岁，党员本科学历，                                      硕士学位。曾任上海城投置地（集 尤玮        总司理                男       团）有限公司第四技俩事迹部总经                               10 年以上                                      理、党支部文牍，现任上海城投置                                      业经营治理有限公司总司理。                                      唐啸戈，男，48 岁，党员，研究生                                      学历，硕士学位。曾任上海城投置                                      地（集团）有限公司财务中心主 唐啸戈        监事                男                                                     10 年以上                                      任，现任上海城投控股股份有限公                                      司计划财务部总司理、上海城投置                                      业经营治理有限公司监事。              国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                上海城投置业经营主要由详细办公室、计划财务部、采购供应部、市场         部、交易治理部、运营治理部、工程本事部、第一治理部、第二治理部、第三         治理部共 10 个部门组成，形成了专科单干了了、东说念主员结构合理的详细运营团         队。上海城投置业经营东说念主员稳定，职工东说念主数稳步上升。截止 2023 年 6 月 30         日，上海城投置业经营职工共计 76 东说念主，平均从业时间逾 14.75 年，其中本科以         及本科以上东说念主员占比 91%，赴任平均年限 14.23 年。                （六）财务景况                普华永说念中天司帐师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册司帐师审计准         则的划定对上海城投置业经营 2020 年度财务报表进行了审计，并出具了无保留         意见的《审计论述》（普华永说念中天审字（2021）第 26368 号）。                天职国际司帐师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册司帐师审计准则的         划定对上海城投置业经营 2021-2022 年度财务报表进行了审计，并出具了无保         钟情见的《审计论述》（天职业字20225622 号、天职业字20237466 号）。                上海城投置业经营近三年及一期的财务情况28如下：                     表 18-6：上海城投置业经营近三年及一期资产欠债表                                                                                       单元：元      技俩           2023 年 6 月 30 日       2022 年 12 月 31 日       2021 年 12 月 31 日       2020 年 12 月 31 日 流动资产： 货币资金                   55，766，679.96         112，222，311.93         92，975，714.54          41，849，164.57 应收账款                  113，447，958.71          45，064，593.89        135，419，500.08          48，183，752.66 预支款项                   41，482，760.17          52，392，050.31                       -         1，037，773.08 其他应收款                  68，159，113.91          28，200，415.87          7，046，752.01           9，851，059.89 存货                                  -                      -                      -           336，497.07 其他流动资产                  5，311，973.50           9，388，379.39             46，871.39           5，092，445.89  流动资产整个               284，168，486.25         247，267，751.39        235，488，838.02         106，350，693.16           如无高出说明，本招募说明书中上海城投置业经营所援用的 2020 年度/末财务数据来源于 2021 年度/末         经审计的财务论述，2021 及 2022 年度/末财务数据来源于 2022 年度/末经审计的财务论述，2023 年半年度         /末财务数据来源于 2023 年半年度/末未经审计的财务报表。         国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）    技俩        2023 年 6 月 30 日       2022 年 12 月 31 日       2021 年 12 月 31 日       2020 年 12 月 31 日 非流动资产：  永远股权投资            1，531，357.38           1，945，435.77          4，013，269.02           4，303，338.25  固定资产              1，394，777.08           1，513，808.19          1，698，135.58             900，455.79  使用权资产           358，847，962.60         295，690，826.26        313，134，993.34         330，579，160.42  永远待摊用度           65，999，360.74          71，234，931.46         80，996，764.12          91，038，630.96  递延所得税资产           1，841，930.60            160，898.74             144，423.54           3，009，459.86  无形资产                          -                      -           628，432.14                        -  开发支拨              2，575，471.71                       -                      -                      - 非流动资产整个          432，190，860.11         370，545，900.42        400，616，017.74         429，831，045.28   资产整个           716，359，346.36         617，813，651.81        636，104，855.76         536，181，738.44 流动欠债：  应付账款             44，750，756.38          49，468，028.57         61，103，609.24          59，334，000.11  合同欠债             71，505，827.80          17，633，541.71         13，020，160.64           8，517，010.65  预收账款                          -                      -                      -                      -  应付职工薪酬              319，108.12           8，343，728.98          5，538，105.13           5，127，452.89  应交税费                          -                      -         3，839，706.06              10，350.00  其他应付款            17，237，444.14          18，858，087.05         87，763，865.85          74，834，855.97  一年内到期的非 流动欠债  其他流动欠债            4，290，349.67            950，512.83             792，971.88             511，020.64  流动欠债整个          238，794，453.97         202，596，786.34        244，439，083.64         184，967，851.97 非流动欠债：  租赁欠债            383，451，385.93         314，036，136.84        348，952，102.94         326，898，663.91  永远应付款             4，789，843.00           4，575，558.40          4，485，053.00           3，647，672.00  递延所得税欠债           1，452，404.22                       -                      -                      - 非流动欠债整个          389，693，633.15         318，611，695.24        353，437，155.94         330，546，335.91   欠债整个           628，488，087.12         521，208，481.58        597，876，239.58         515，514，187.88 系数者权益：  实收本钱（或股 本）  未分配利润            -12，128，740.76         -3，394，829.77          8，228，616.18           -9，332，449.44 系数者权益整个           87，871，259.24          96，605，170.23         38，228，616.18          20，667，550.56 欠债和系数者权益    整个     国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                 表 18-7：上海城投置业经营近三年及一期利润表                                                                               单元：元           技俩         2023 年 1-6 月        2022 年度               2021 年度            2020 年度  一、营业收入              100，052，104.81 102，536，329.37 173，201，203.50 106，458，470.81   减：营业成本              83，406，226.81     62，526，119.24 107，886，192.55          77，599，728.76    税金及附加                 31，561.99           247，186.39          54，435.40          79，587.50    销售用度                2，375，894.38      1，849，942.91          1，121，713.91       9，255，987.48    治理用度               13，220，854.53     30，036，621.65      22，701，661.78      23，291，445.58    财务用度/收入             9，885，060.99     17，904，387.50      16，521，720.45           508，877.41     其中:利息用度           10，272，154.05     18，617，697.90      16，754，925.04           669，252.50       利息收入              450，737.38           853，618.74         360，636.01         230，375.90   加：其他收益                 20，183.39           137，526.12          13，602.74        6，392，009.08    投资收益                 -414，078.39          -897，762.89   -1，460，139.59          -671，498.70    信用减值损失                49，584.08            -65，900.83       -566，001.97          -11，534.79    资产减值损失                         -                    -                  -          -1，147.43  二、营业利润               -9，211，804.81     -10，854，065.92     22，902，940.59          1，430，672.24   加：营业外收入               249，266.18           384，215.13         745，946.50         235，401.50   减：营业外支拨                         -                    -                  -                  -  三、利润总额               -8，962，538.63     -10，469，850.79     23，648，887.09          1，666，073.74   减：所得税用度               -152，582.66           -16，475.20       5，745，875.34         93，776.23  四、净利润                -8，809，955.97     -10，453，375.59     17，903，011.75          1，572，297.51   其中：肃清抑遏下企业合并中  被合并方在合并前竣事的净（亏                   -                    -                  -                  -  损）/利润   包摄于母公司系数者的净利润       -8，809，955.97     -10，453，375.59     17，903，011.75          1，572，297.51  五、详细收益总额             -8，809，955.97     -10，453，375.59     17，903，011.75          1，572，297.51                表 18-8：上海城投置业经营近三年及一期现款流量表                                                                               单元：元          技俩           2023 年 1-6 月              2022 年度           2021 年度            2020 年度 一、经营行动产生的现款流量:  销售商品、提供劳务收到的现款           100，506，468.62      200，436，937.08    103，882，739.67      71，268，263.21  收到的税费返还                                 -      1，706，787.67                  -                  -  收到其他与经营行动磋商的现款            31，671，859.96        1，564，173.23     19，066，132.34       9，332，140.71        国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）          技俩               2023 年 1-6 月           2022 年度          2021 年度         2020 年度      经营行动现款流入小计              132，178，328.58    203，707，897.98   122，948，872.01   80，600，403.92  购买商品、接受劳务支付的现款               82，900，895.83    137，462，279.81    81，548，457.30   32，082，488.53  支付给职工及为职工支付的现款               20，569，504.49     24，350，135.48    18，544，735.21   16，315，372.87  支付的各项税费                       1，490，933.03      6，349，228.44        62，323.62      160，096.47  支付其他与经营行动磋商的现款               74，908，800.27     27，848，891.10    50，136，678.99   14，316，549.95      经营行动现款流出小计              179，870，133.62    196，010，534.83   150，292，195.12   62，874，507.82     经营行动产生的现款流量净额            -47，691，805.04      7，697，363.15   -27，343，323.11   17，725，896.10 二、投资行动产生的现款流量：      投资行动现款流入小计                            -                -                -                -  购建固定资产、无形资产和其他 永远资产支付的现款  支付其他与投资行动磋商的现款                            -      投资行动现款流出小计                   66，670.00       746，225.65      1，151，530.46   82，804，716.53      投资行动产生的现款流量净                                  -66，670.00       -746，225.65    -1，151，530.46   -82，804，716.53 额 三、筹资行动产生的现款流量：  接收投资收到的现款                                 -    70，000，000.00                -                -  取得借款收到的现款                                 -    40，000，000.00    50，019，824.00   28，000，000.00  收到与其他筹资行动磋商的现款                            -    62，019，824.00                -   65，000，000.00      筹资行动现款流入小计                            -   172，019，824.00    50，019，824.00   93，000，000.00  偿还债务所支付的现款                    6，750，000.00     10，500，000.00     6，900，000.00    2，600，000.00  分配股利、利润或偿付利息支付 的现款  支付其他与筹资行动磋商的现款                            -   101，490，118.21     1，128，503.54                -      筹资行动现款流出小计                8，697，156.93    114，704，540.11     8，985，170.21    3，210，510.83     筹资行动产生的现款流量净额             -8，697，156.93     57，315，283.89    41，034，653.79   89，789，489.17 四、汇率变动对现款及现款等价物                                            -                -                -                - 的影响 五、现款及现款等价物净增多额               -56，455，631.97     64，266，421.39    12，539，800.22   24，710，668.74 加：期初现款及现款等价物余额               112，222，311.93     47，955，890.54    35，416，090.32   17，138，495.83 六、期末现款及现款等价物余额                55，766，679.96    112，222，311.93    47，955，890.54   41，849，164.57 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 分别为 2，066.76 万元、3，822.86 万元、9，660.52 万元和 8，787.13 万元，资产欠债 率分别为 96.15%、93.99%、84.36%和 87.73%。2020-2022 年度及 2023 年 1-6 月， 上海城投置业经营分别竣事营业收入 10，645.85 万元、17，320.12 万元、10，253.63 万元和 10，005.21 万元，竣事净利润分别为 157.23 万元、1，790.30 万元、- 及 2023 年 1-6 月的净利润为负，主要系由于新租赁准则导致公司账面成本增多， 以及公司业务膨大导致筹开成本和东说念主员储备成本增多所致。 业经营 2021 年末资产总额较 2020 年末增多 18.65%，主要系货币资金和应收账 款增多所致。上海城投置业经营 2023 年 6 月末资产总额较 2022 年末增多 15.95%， 主要系应收账款、其他应收款和使用权资产增多所致。    从资产结构分析，上海城投置业经营的资产主要由非流动资产组成。2020- 万元、40，061.60 万元、37，054.59 万元和 43，219.09 万元，占各期末资产总额的 比例分别为 80.17%、62.98%、59.98%和 60.33%。在非流动资产中，房屋和建筑 物、家电拓荒等使用权资产占比较大。2020-2022 年末及 2023 年 6 月末，使用 权资产分别占非流动资产的比例为 76.91%、78.16%、79.80%和 83.03%。 末欠债总额较 2022 年末增长了 16.02%，主要系一年内到期的非流动欠债增多所 致；公司 2022 年末欠债总额较 2021 年末下降了 12.84%，主要系应付账款和其 他应付款下降所致；公司 2023 年 6 月末欠债总额较 2022 年末增长了 20.58%， 主要系合同欠债和租赁欠债增多所致。    从欠债结构分析，上海城投置业经营的欠债以非流动欠债为主。2020-2022 年末及 2023 年 6 月末，上海城投置业经营非流动欠债分别为 33，054.63 万元、  国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 分别为 98.90%、98.73%、98.56%和 98.40%。流动欠债方面，2020-2022 年末， 上海城投置业经营流动欠债分别为 18，496.79 万元、24，443.91 万元、20，259.68 万 元 和 23，879.45 万元，占总欠债的比例分别为 35.88% 、 40.88%、38.87% 和 流量净额分别为 1，772.59 万元、-2，734.33 万元、769.74 万元和-4，769.18 万元。 回所致。2022 年度受应收代理销售业务资金回笼影响，上海城投置业经营经营 行动现款流量净额竣事回升。2023 年上半年公司经营行动现款流量额为负，主 要系支付关联公司来往款、公司受托运营的租赁社区日常运营及筹开用度尚未 完成结算职业，现款流尚未回笼所致。近三年及一期，投资行动产生的现款流 量净额分别为-8，280.47 万元、-115.15 万元、-74.62 万元、-6.67 万元，现款净流 出呈逐年下降趋势。    （七）资信情况     根据上海城投置业经营截止 2023 年 8 月 15 日的《企业信用论述》，及基金 管 理 东说念主 于 2023 年 8 月 16 日 查 询 国 家 企 业 信 用 信 息 公 示 系 统 网 站 （http://www.gsxt.gov.cn）、国度税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn）、中 国 证 监 会 网 站 （ http://www.csrc.gov.cn/ ）、 国 家 金 融 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.cbirc.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.samr.gov.cn ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ http://www.ndrc.gov.cn ） 、 中 华 东说念主 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （http://www.mof.gov.cn）、“信用中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn）、中 国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn）、中国市场监管行政处罚文书网 （ https://cfws.samr.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （ https://www.mohurd.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （ https://www.mnr.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站 （https://www.mee.gov.cn）、国度统计局网站（http://www.stats.gov.cn），上海城 投置业经营最近三年在投资建设、坐褥运营、金融监管、工商、税务等方面不 存在要紧作恶违法记录，不存在因严重作恶失信步履被有权部门认定为失信被 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 执行东说念主、失信坐褥经营单元或者其他失信单元并被暂停或者限制进行融资的情 形。      截止 2023 年 6 月 30 日，上海城投置业经营无外部评级。      截止 2023 年 6 月 30 日，上海城投置业经营均按期缴纳干系税、费，合同 践约情况精好意思，不存在要紧作恶、违法或不诚信步履，交易信用精好意思。      （八）运营同类基础设施技俩情况      截止本招募说明书出具日，上海城投置业经营运营或拟运营的租赁住房项 目包含湾谷社区、江湾社区、光华社区、浦江社区、张江社区（北块）、张江社 区（南块）、临港社区、九星社区及泊湾社区整个 9 处资产。          表 18-9：上海城投置业经营运营或拟运营同类资产情况            建筑面积                      可出租面积       技俩体量 技俩称号        （平方                                技俩持有东说念主      运营状态                      （平方米）       （套）             米）                                               上海新江湾城投资 湾谷社区       54，253     51，676          892                   在营                                                 发展有限公司                                               上海城驰房地产有 江湾社区       110，327    83，151         1，719                  在营                                                   限公司                                               上海城业房地产有 光华社区       59，115     42，793         1，234                  在营                                                   限公司                                               上海城源房地产有 浦江社区       164，232   110，715         2，362                  在营                                                   限公司 张江社区                                          上海城越建设发展 （北块）                                             有限公司 张江社区                                          上海城越建设发展   掂量 2025 年 3 （南块）                                             有限公司     季度开业                                               上海兴育置业发展 临港社区       68，180     40，376          600                   在营                                                  有限公司                                                城兆星置业（上   掂量 2024 年 1 九星社区       90，056     57，797         1，230                                                 海）有限公司    季度开业                                               上海长兴岛置业有   掂量 2023 年 4 泊湾社区       87，348     56，069          706                                                   限公司     季度开业  整个        961，612   648，906         16，378      -            -      上海城投置业经营作为运营治理机构，就幸免在本次刊行完成后与基础设 施基金的利益冲突事宜作了如下安排：      根据《运营治理服务协议》，运营治理机构应根据自身针对同类资产的既有 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 治理表率和模范以及《运营治理服务协议》获胜后自身针对同类资产制定的新 的治理表率和模范，以运营治理机构治理的其他同类资产的运营治理水平为基 础设施技俩提供运营治理服务。   在运营治理期间内，运营治理机构承诺将严格效力干系法律法则及里面制 度的划定，抑遏与技俩公司或物业资产产生同行竞争或利益冲突的潜在风险， 并实时透露公司与技俩公司或物业资产产生同行竞争或利益冲突的事项。运营 治理机构同期向其他机构提供同类基础设施技俩运营治理服务或同期平直或间 接持有其他同类基础设施技俩的，应采取充分、适当的措施幸免可能出现的利 益冲突，确保防碍不同基础设施技俩之间的交易或其他敏锐信息、幸免不同基 础设施技俩在运营治理方面的交叉和冲突。   运营治理机构上海城投置业经营已于 2023 年 10 月 24 日出具《上海城投置 业经营治理有限公司对于幸免同行竞争的承诺函》，承诺内容如下：   （1）在基础设施基金的存续期间内，本公司将根据自身针对租赁住房技俩 同类资产的既有治理表率和模范，严格按照憨厚信用、勤勉尽责、平正平正的 原则，以不低于本公司自身和/或试验抑遏的关联方治理的其他同类资产的运营 治理水平为基础设施技俩提供运营治理服务或督促、要求干系方按照该等模范 为基础设施技俩提供运营治理服务，采取充分、适当的措施幸免可能出现的利 益冲突，充分保护基金份额持有东说念主的利益。   （2）在本公司作为外部治理机构期间，如本公司持有或运营竞争性技俩的， 本公司将采取充分、适当的措施，平正对待基础设施技俩和该等竞争性技俩， 幸免可能出现的利益冲突。本公司承诺不会将技俩公司所取得或可能取得的业 务契机优先授予或提供给任何其他竞争性技俩，亦不会利用基础设施基金外部 治理机构的地位或利用该地位得回的信息作出不利于基础设施基金而故意于其 他竞争性技俩的决定或判断，并将幸免该种客不雅结果的发生。   （3）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施技俩与竞争性技俩的同 业竞争而发生争议，且基金治理东说念主觉得可能严重影响基础设施基金投资者利益 的，本公司承诺将与基金治理东说念主积极协商治理措施。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 二、与基础资产干系的业务情况   （一）经中国证监会备案情况   本基金央求注册过程中，运营治理机构将按照中国证监会要求履行干系备 案标准（如需）。   （二）主要天赋情况   根据上海市杨浦区市场监督治理局颁发的上海城投置业经营的营业执照以 及《上海城投置业经营治理有限公司划定》，上海城投置业经营经营范围为：企 业治理；物业治理；货仓治理；房地产考虑；泊车场服务；住房租赁；非居住 房地产租赁；信息考虑服务（不含许可类信息考虑服务）；企业治理考虑；市场 营销策划；企业形象策划；机械拓荒租赁；建筑遮盖材料销售；房地产经纪； 养老服务（居家养老服务）；本事服务、本事开发、本事考虑、本事交流、本事 转让、本事推广；品牌治理；产品销售；家居用品销售；针纺织品销售；组织 文化艺术交流行动；家政服务；工艺好意思术品及保藏品零卖（象牙过火成品除外）； 日用品销售；礼品花草销售；会议及展览服务；养生保健服务（非医疗）；洗染 服务；体育健康服务；健康考虑服务（不含诊疗服务）。（除照章须经批准的项 目外，凭营业执照照章自主开展经营行动）。   （三）主要负责东说念主员在基础设施技俩运营或投资治理规模的教养情况   上海城投置业经营同类技俩运营治理教养详见本招募说明书“第十八部分 基础设施技俩运营治理安排”之“一、运营治理机构的基本情况”之“（八）运营 同类基础设施技俩情况”。   上海城投置业经营同类技俩运营治理教养详见本招募说明书“第十八部分 基础设施技俩运营治理安排”之“一、运营治理机构的基本情况”之“（五）主营 业务情况”之“2、主要负责东说念主员与治理东说念主员情况”。   （四）基础设施技俩运营治理业务轨制和历程 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   基础设施技俩运营治理业务轨制和历程详见本招募说明书“第十八部分 基 础设施技俩运营治理安排”之“一、运营治理机构的基本情况”之“（四）治理结 构、组织架构及里面抑遏情况”之“4、里面抑遏情况”。   基础设施技俩运营治理业务历程详见本招募说明书“第十四部分 基础设施 技俩基本情况”之“一、基础设施技俩概况及运营情况”。 三、技俩资金收支及风险管控安排   （一）技俩公司账户确立   监管账户系指技俩公司根据《技俩公司资金监管协议》在监管银行开立的 专门用于接收专项计划披发的借款、专项计划支付的增资款项（如有）、收取基 础设施技俩运营收入、收取基础设施技俩处置收入过火他基金治理东说念主认同的款 项，并根据约定对外支付运营支拨（包括但不限于运营治理费、监管账户手续 费、干系税费、本钱性支拨、保障费等）过火他干系用度和支拨，田户退租结 算应付款项（押金、结算房钱等）、偿付股东借款本息、划付股东分成、偿付既 存非经营性欠债（包括金融机构欠债及来往款欠债，但不包括经营性欠债）、进 行及格投资、支付原始权益东说念主应收补贴款过火他经基金治理东说念主与监管银行另行 共同约定与技俩公司干系的款项支付的东说念主民币资金账户。   技俩公司应于基础设施基金设立之前在监管银行处开立监管账户。基金管 理东说念主与技俩公司共同录用监管银行根据《技俩公司资金监管协议》的约定对监 管账户的资金行动进行监管。   监管账户设立后，技俩公司承诺在监管期间内，未经基金治理东说念主、监管银 行书面同意，技俩公司不得增多、改变或肃清监管账户，监管银行应断绝技俩 公司的前述央求；除基础设施基金或专项计划文献另有约定的之外，技俩公司 亦不得对监管账户或其中资金设立保证金质押、账户质押或存单质押，不然由 此形成的监管资金损失，沿途由技俩公司承担。除根据《技俩公司资金监管协 议》约定进行相应的资金划款操作历程外，监管银行应当断绝基金治理东说念主或项 目公司片面提议的对监管账户的任何操作，包括但不限于违背《技俩公司资 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 金监管协议》约定的资金用途向其他账户划付监管账户内的资金、变更划款操 作历程、预留银行印鉴、增多、改变或肃清监管账户等。   原则上，技俩公司应在基础设施基金设立前将其在他行开立的原银行账户 完成销户，销户前应将原银行账户内资金沿途划转至监管账户。若在基础设施 基金设立前完成原银行账户的销户确有贫乏的，技俩公司应在基础设施基金设 立前书面文牍基金治理东说念主和监管银行。   技俩公司承诺，基础设施基金设立后原银行账户仍未能销户的，原银行账 户内资金仅用于自动扣划税款、向监管账户划转余额以及偿付既存金融机构负 债，原银行账户网银复核 KEY 由基金治理东说念主掌执且技俩公司财务章应由基金管 理东说念主治理。技俩公司应于每月初向监管银行提供他行原银行账户的上月银行对 账单。技俩公司将原银行账户内资金用于自动扣划税款、向监管账户划转余额 或偿付既存金融机构欠债之外用途而产生的一切责任由其自行承担。   技俩公司应最迟于《技俩公司资金监管协议》获胜之日起六个月内完成原 银行账户的销户，并书面文牍监管银行。   除《技俩公司资金监管协议》另有约定外，基础设施基金设立后，技俩公 司仅保留在监管银行开立的监管账户。   （二）技俩公司的收支治理   监管账户均在基金托管东说念主分支机构开立，且签署了《技俩公司资金监管协 议》，根据上述协议对干系账户收支进行治理。   就技俩公司的收入而言，根据《技俩公司资金监管协议》约定，技俩公司 监管账户为接收和存放基础设施技俩运营收入的唯一账户。如技俩公司的除项 目公司监管账户外的其他账户收到任何基础设施技俩运营收入或收到现款的， 基金治理东说念主应督促并确保运营治理机构协助技俩公司自收到该笔资金起 20 个工 作日内将该笔资金全额划转至技俩公司监管账户。对未划转至监管账户的资金， 监管银行不承担任何监管责任。同期，技俩公司应赔偿监管银行因此所遭受的 损失（包括但不限于所遭受的监管处罚）。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      就技俩公司的支拨而言，根据《技俩公司资金监管协议》，监管账户的资金 使用用途包括偿还存量债务及补充坐褥、经营所需流动资金、偿还专项计划借 款本息、技俩公司股权的股利分配（如有）、运营支拨、进行监管账户及格投资、 按照《技俩公司股权转让协议》的约定及干系证明文献向原始权益东说念主指定的账 户支付应收补贴款、因业务需要，支付需退还的质保金、押金、保证金及预支 房钱、技俩公司代运营治理机构收取的水电能源费、宽带汇集费、车位物业管 理费、非基于资产产生的升值服务费，以过火他经基金治理东说念主与监管银行另行 共同约定与技俩公司干系的款项支付。除为上述目的外，未经基金治理东说念主同意， 监管账户内的资金不得用于其他任何用途。      监管账户内的资金的使用仅限于上述用途，干系划款操作历程均须据《项 目公司资金监管协议》约定通过由基金治理东说念主向监管银行发送相应划款指示的 操作方式进行。      根据《运营治理服务协议》约定，技俩公司原则上仅保留一个基础设施项 目运营收支账户并作为监管账户。《运营治理服务协议》获胜后，技俩公司原则 上不再开立其他账户，如确需开立其他银行账户的，经基金治理东说念主同意后完成 开户历程并由基金治理东说念主对该等账户进行监管，具体监管方式以届时协商一致 为准。《运营治理服务协议》获胜时，若技俩公司除了监管账户外还开立了其他 银行账户的，运营治理机构应负责推动关联方协助技俩公司于基金治理东说念主指定 的时限内完成该等账户的销户手续，并将干系账户余额（如有）拨付至监管账 户。 四、运营治理服务内容      （一）运营治理机构的录用事项      在《运营治理服务协议》有用期限内，运营治理机构应向基金治理东说念主提供 以下物业运营治理服务：      负责编制基础设施技俩鄙人一年度的经营计划（以下简称“年度经营计划”）， 并书面提交年度经营计划初稿和翻新稿至基金治理东说念主审批。      年度经营计划应包括招租计划、财务预算、资金使用计划。招租计划应包 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 括房钱订价策略、田户治愈或续租策略等；财务预算应包括应收应付变动表、 利润表、现款流量表、运营净收益宗旨金额，除运营净收益宗旨金额外，财务 预算应细化至每个当然季度；资金使用计划应包括各项运营支拨明细及金额、 运营支拨掂量发生时点、运营支拨的收款方或交易敌手方（如有），资金使用计 划应细化至每个当然季度。   （1）执行经营计划：根据基金治理东说念主审批的年度经营计划，对技俩公司和 物业资产实施运营治理。   （2）市场评估：进行区域市场调研、开展周边竞争性物业运营情况采集等 市场职业，就物业资产优化治愈租赁策略、营销推广措施等提供干系建议。   （3）招租招商：代表技俩公司进行招租招商职业，开展基础设施技俩的营 销推广及招租招商职业，包括但不限于线上线下营销推广行动的策划、组织、 实施，和客户跟进及落实租赁等职业。   （4）物业托付：代表技俩公司向田户按租赁协议约定的模范托付其所承租 的区域，并在租赁期收尾后监督相应的田户按租赁协议约定对物业进行返还、 回复（如需）、腾空所承租的区域并澌灭租赁备案（如有）。   （5）田户日常交流：代表技俩公司实时了解田户对物业资产及运营服务的 合理意见和建议，针对田户聚集反应的问题和建议，如法律或租赁协议明确要 求技俩公司应当履行干系义务或承担干系责任的，则代表技俩公司提议具体的 优化治理决策，并追踪决策执行落地情况。   （6）合同治理：起草模范租赁协议格式文本，以保障技俩公司利益，模范 租赁合同格式文本过火修改需经基金治理东说念主审批同意后方可使用。根据市场需 要对租赁协议模板条件提议治愈优化建议。   在最终说明招租计划所签订的年度房钱价钱决策内，协助技俩公司签署并 执行物业资产运营过程中需要签署的租赁合同等系数合同文本，及干系合同的 翻新、补充或续签。   协助技俩公司央求并取得正当签订和执行经营合同所需的外部批准和登记， 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 包括但不限于配合办理租赁备案/登记事宜。      按照审批后的年度经营计划及一房一价表，在预算范围内不低于一房一价 底价的且属于模范个东说念主田户租赁住房合同的签订，基金治理东说念主可授权运营治理 机构自行决策平直签约，其他类型租赁合同，需经基金治理东说念主审批后，运营管 理机构方可进行签约。运营治理机构应就如期将签约情况以书面方式向基金管 理东说念主报备。      （7）催缴用度及追收欠款：代表技俩公司收取物业资产租赁、运营产生的 收益，包括但不限于房钱/物业费和其他应收款项（如有）等，针对田户的背约 步履采取干系措施或提议具体的治理决策。      未经基金治理东说念主同意，若试验签约租赁合同的房钱低于审批的应签约价钱 的，运营治理机构应实时进行追缴，发生追缴失败，运营治理机构应承担相应 的赔偿责任。      （8）购买保障及理赔事宜：代表技俩公司为物业资产弃取并购买合适、足 够的财产保障和公众责任险等保障；确保以技俩公司口头进行投保且技俩公司 为受益东说念主，并代表技俩公司进行理赔事宜。      （9）资产修理爱戴、装修改造审查：组织开展并监督调和对基础设施技俩 进行的修整、改造（包含但不限于日常普通修整、年度大中修、济急抢修、加 固升级等建筑实质及附庸设施拓荒、室内家私家电等装修升级改造更换等），以 保持基础设施技俩处于精好意思的运营状态。      若基础设施技俩发生要紧突发或弥原谅况（系指水管爆裂、墙面大面积漏 水严重影响正常使用、玻璃爆裂、消防设施爆裂过火他因不可抗力形成基础设 施技俩需进行弥留调停或维修的情形），运营治理机构应实时维修，若因未实时 维修形成的损失由运营治理机构承担。      前述所涉维修事项，若田户自身原因导致资产损坏需要维修或者赔偿的， 田户承担相应用度，运管机构应督促田户实时对进行维修或者更换；当田户选 择由运管机构提供的维修或者更换服务时，运管机构收取相应的维修用度/赔偿 金，运营治理机构履行相应的维修或者更换义务，应确保资产/拓荒保持完满状 态。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   前述所涉维修事项若技俩公司不错向保障公司央求理赔，运营治理机构应 积极向保障公司央求理赔，运营治理机构承担了相应维修成本的，技俩公司在 取得的保障理赔款名额内，可向运营治理机构支付前述维修成本。若因为不可 抗力导致基础设施技俩发生维修等事项的，干系维修成本由技俩公司承担，届 时干系保障理赔款项包摄技俩公司。   运营治理机构应针对种种突发弥原谅况建立济急解救处置预案，如遇突发 事件立即启动干系济急预案，采取措施妥善处置，并如期组织济急解救演练。   （10）招标采购：代表技俩公司对营销行动或改造维修工程等采购事项实 施对外招标（如技俩公司或运营治理机构干系治理轨制需要），代表技俩公司进 行合同谈判和签署，实施工程监督及齐备验收（质地验收）等。   （11）执行日常运营治理服务：代表技俩公司执行日常运营治理服务，如 安保服务，消防服务，通讯及弥留事故处理等。   照章制定各项安全治理规则轨制，对技俩里面采取必要的安全治理措施， 确保技俩的安全有序及正常运行。遇济急突发事件时实时向技俩公司、基金管 理东说念主反馈，并处理该等事件。根据不同的专科性质，运营治理机构负责安排具 体日常安全治理职业，运营治理机构磋商专科部门负责专科安全治理的指导和 调和职业。录用第三方机构提供服务的，运营治理机构应当承担的安全治理责 任不因此而免除。   （12）安全坐褥治理   履行安全坐褥治理协议中运营治理机构应当承担的安全治理职责及义务， 包括职业界面内的资产拓荒安全治理与爱戴防火安全治理和消防拓荒的采购维 护、递次保护治理、济急疏散预案、突发事件应酬预案安全档案治理、与物业 单元或其他第三方的安全治理职业调和事宜等与本技俩运营的安全治理磋商的 职责。录用第三方机构提供服务的，运营治理机构应当承担的安全坐褥治理责 任不因此而免除或减轻。   （13）配合稽查：配合基金治理东说念主对物业资产和治理职业的稽查，包括但 不限于提供日常治理贵府和记录等。   协助技俩公司配合政府及干系部门的各项稽查、拜访、宽待职业，包括不 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 限于工商、税务、济急治理、安全坐褥、消防稽查、环保、各项申报等职业。      （14）承担物业资产的物业治理职业：履行物业治理职责及义务，包括不 限于对基础设施技俩实施日常爱戴爱护等事项，干系用度纳入运营治理费。      （15）代表技俩公司治理、处理经营过程中产生的与承租东说念主之间的纠纷。 如需对承租东说念主、工程方等拿告状讼、仲裁或启动其他干系司法标准时，应协助 技俩公司实时拿告状讼、仲裁、央求强制执行或启动其他干系司法标准，通过 前述标准爱戴技俩公司的利益。      （16）代表技俩公司央求、复旧并更新技俩运营所必需的一切使用文凭、 证照和经营许可等，办理技俩公司工商年检职业。      （17）在基金治理东说念主及技俩公司授权范围内协助技俩公司进行日常运营的 资金划转（包括央求基金治理东说念主审批退还技俩公司应退还的质保金、押金、保 证金等）。      （18）代表技俩公司礼聘代理记账机构（如需）进行财务核算、财务报表 编制等干系职业，并按照要求协助进行年度资产评估、审计过火他信息透露等 职业。      （19）代表技俩公司礼聘税务代理机构（如需）进行税务核算、纳税申报 等干系职业，实时了解并协助申报技俩公司可享受的税收政策优惠。      （20）代表技俩公司与房屋治理局等政府部门交流处理与基础设施技俩相 关的事项，如基础设施技俩每年的房钱价钱备案及房钱评估等事项。运营治理 机构原则上每年应以书面面目向基金治理东说念主提议房钱治愈计划，经基金治理东说念主 审批后，由运营治理机构向房屋治理局等政府部门提议房钱价钱备案央求等事 项。      （21）若国度或当地有权机构出台干系划定、政策等饱读动、倡导基础设施 技俩减免房钱，或明确适用于基础设施基金的干系强制性法律法则、政策要求 基础设施技俩减免房钱的（统称“房钱减免政策”），运营治理机构应在得到干系 政策或得知干系运营影响后的五个职业日内向基金治理东说念主书面论述，并在二十 个职业日内，向基金治理东说念主提交因上述事件形成的资产运营影响及掂量采取措 施的论述，包括掂量影响金额、触及田户、舆情风险、缓释措施及决策等。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （22）基金治理东说念主与运营治理机构协商一致的其他事项。   （二）运营治理机构的协助事项   运营治理机构除履行录用事项的职责外，应协助维持基金治理东说念主完成基础 设施技俩的预算执行、图章治理、证照治理、档案及贵府复旧、资产收购及处 置服务、协助融资事项、协助事项的变更等物业运营治理职业。   （三）转录用限制和辅助性服务   运营治理机构有权央求将《运营治理服务协议》项下的部分运营治理职责 转让给其指定的第三方，在不违背干系法律法则及《基金合同》约定标准且未 组成运营治理主要职责转录用的情形下，基金治理东说念主可同意上述安排。若该等 情形组成《基金合同》项下需要召开基金份额持有东说念主大会进行表决的事项，基 金治理东说念主应按照《基金合同》履行相应的标准；运营治理职责的连续主体应符 合《基础设施基金指引》及干系法律法则要求的主体。   运营治理机构不得将受录用运营治理基础设施的主要职责转录用给其他机 构。经录用方书面同意后，运营治理机构可录用其他专科服务机构、供应商或 指定其关联方（以下简称“第三方机构”）提供如下运营服务范围中的非主体、 非关键性服务（合称“辅助性服务”）：绿化及景不雅治理、专科本事性服务、保洁 服务、安保服务、垃圾清运服务、消防服务、通讯，以过火他基金治理东说念主认同 的非主体、非关键性服务事项，录用第三方机构的用度由运营治理机构承担。   运营治理机构决定由第三方机构提供技俩辅助性服务时，运营治理机构应 当诈欺合理的交易判断以确保该等级三方机构确为业务的开展所需要，运营管 理机构应勤勉遵法地对第三方机构的职业进行监督，且运营治理机构对基金管 理东说念主应承担的运营治理服务义务不因此转变或减损或免除。 五、运营治理机构的考核   基金治理东说念主有权对运营治理机构的运营治理服务进行检考察核。   （一）若沿途物业资产对应的某一个“资产运营收入回收期”竣事的运营净 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 收益未达到对应期间的运营净收益宗旨金额的 90%，或资产运营收入回款比例 未达到 90%的，运营治理机构应当分析未完成上述考核宗旨的原因并提议整改 措施，且基金治理东说念主有权约谈运营治理机构的对应运营负责东说念主；   （二）若沿途物业资产对应的某一个“资产运营收入回收期”竣事的运营净 收益未达到对应期间的运营净收益宗旨金额的 80%，且资产运营收入回款比例 未达到 80%的，运营治理机构应当分析未完成上述考核宗旨的原因并提议整改 措施，且基金治理东说念主有权要求运营治理机构更换对应的运营负责东说念主；   （三）运营治理机构已出具《对于幸免同行竞争的承诺函》，承诺将采取充 分、适当的措施，平正对待《运营治理服务协议》项下受托运营治理的基础设 施技俩和干系竞争性技俩，幸免可能出现的利益冲突。   因运营治理机构未确保在同等条件下基础设施技俩的优先租赁权利、故意 诱惑田户租赁运营治理机构其他竞争性技俩、违背关联交易审查要求、违背 《对于幸免同行竞争的承诺函》项下其他承诺内容等原因导致基础设施技俩出 租率下降的，基金治理东说念主有权不予支付运营治理机构绩效运营治理费，或扣减 对应期间的基础运营治理费的 10%。 六、运营治理机构的解聘情形和标准   （一）运营治理机构解聘机制   若发生以下事件之一的，则基金治理东说念主有权解聘运营治理机构，《运营治理 服务协议》在基金治理东说念主发出的解聘文牍中载明的拒绝日历拒绝： 法违法步履；   若发生上述 1-3 种情形的，基金治理东说念主有权平直解聘运营治理机构，无需 召开基金份额持有东说念主大会审议。基金治理东说念主应在上述法定解聘情形发生之日起 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 种情形的，基金治理东说念主应召集基金份额持有东说念主大会进行表决，经召开基金份额 持有东说念主大会作出解聘运营治理机构的有用表决后，基金治理东说念主方有权解聘运营 治理机构。与运营治理机构存在关联关系的基金份额持有东说念主就解聘、更换运营 治理机构事项无需侧目表决，中国证监会认同的特殊情形除外。基金治理东说念主或 其他有权召集基金份额持有东说念主大会的主体应在提请解聘运营治理机构的同期提 名新任运营治理机构。   除发生上述运营治理机构受命事件外，基金治理东说念主不得轻松受运说念营治理 机构，运营治理机构亦不得在运营治理服务期内提议辞任。   （二）继任运营治理机构的弃取   发生运营治理机构解聘情形的，继任运营治理机构应适合以下模范： 在长三角地区存续时间已满 5 年； 法违法记录，技俩运营期间未出现安全、质地、环保等方面的要紧问题。   经约定标准聘任新任运营治理机构的，基金治理东说念主、技俩公司应当按照与 《运营治理服务协议》的条件和条件实质雷同的内容与其签订新的运营治理服 务协议，由继任运营治理机构享有并承担运营治理机构在原运营治理服务协议 项下实质雷同的沿途权利、职责和义务。   技俩公司和被解聘的运营治理机构应合理地努力确保基础设施资产经营管 理职业的有序过渡（包括妥善处理打法过程中可能发生的各项争议、打法、纠 纷、诉讼等）。 七、背约责任   《运营治理服务协议》的签署各方应严格效力《运营治理服务协议》的约 定，任何一方违背《运营治理服务协议》的部分或沿途约定，均应向守约方承 担背约责任，并赔偿因其背约给对方形成的平直试验损失。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   若一方违背《运营治理服务协议》明确划定的承诺或义务导致其他方形成 平直试验损失，背约方应向守约方作出赔偿并使之免受损害。对于归因于背约 方而引起的针对守约方提议、拿起或复旧的任何索赔、行政/民事/刑事诉讼或仲 裁，如果守约方被要求就该等索赔、行政/民事/刑事诉讼或仲裁付出任何款项， 或者被要求作为对该等索赔、民事或刑事诉讼、标准、指控或公诉进行抗辩的 任何用度（包括但不限于合理的讼师费）而付出任何款项，背约方应向守约方 偿付或赔偿该等款项。尽管有上述划定，如果基金治理东说念主经从运营治理机构之 外的其他方得回补偿的，运营治理机构无须就该等索赔向基金治理东说念主承担责任， 且对于保单可试验理赔金额之内的基金治理东说念主受偿事项，运营治理机构亦无须 向基金治理东说念主承担责任。 八、运营治理风险管控安排   （一）经营计划治理   根据《运营治理服务协议》的约定，运营治理机构应编制基础设施技俩在 下一年度的经营计划，并于《运营治理服务协议》约定的期限前分别书面提交 年度经营计划初稿和翻新稿至基金治理东说念主审批。年度经营计划应包括招租计划、 财务预算、资金使用计划。在确定具体的年度经营计划后，基金治理东说念主、运营 治理机构及技俩公司应按照年度经营计划实施并执行基础设施技俩的干系运营 治理职业。   在经基金治理东说念主批准的年度经营计划所载该季度的预算额度内，由技俩公 司监管账户平直对外支付运营支拨；当年累计至该季度拟使用资金总额超出前 述经批准的年度经营计划所载累计至该季度的预算资金总额、试验支拨技俩与 经批准的年度经营计划中的支拨技俩不一致时，运营治理机构应提前向基金管 理东说念主提议书面央求并排明超出预算的具体原因，对外支付的预算外用度需经过 基金治理东说念主的审批同意后，方可将该笔款项由监管账户进行对外支付。   若当年度的年度经营计划审批尚未完成（应包括基金治理东说念主及运营治理机 构未达成一问候见等情形），技俩公司监管账户原则上不得对外划付运营支拨； 如技俩公司因经营需要确需开支，基金治理东说念主应按照前一年度经营计划对应当 季度的预算情况先行支付。待年度经营计划审批通过后，再按试验批复的预算 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 金额与已先行支付金额的相反，按照下述方式处理：若试验批复的预算金额大 于已先行支付金额，则后续按照试验批复的预算金额执行；若试验批复的预算 金额小于已先行支付金额，则超出试验批复的预算金额部分于次季度预算金额 中扣减。      （二）图章、证照治理      本基金成立并完成技俩公司收购后，基金治理东说念主将根据干系法律法则、基 金合同、《运营治理服务协议》的约定实时办理基础设施技俩图章证照、账册合 同、账户治理权限交割并进行妥善治理。      （三）账户治理      技俩公司原则上仅保留一个基础设施技俩运营收支账户并作为监管账户。 《运营治理服务协议》获胜后，技俩公司原则上不再开立其他账户，如确需开 立其他银行账户的，经基金治理东说念主同意后完成开户历程并由基金治理东说念主对该等 账户进行监管，具体监管方式以届时协商一致为准。      《运营治理服务协议》获胜时，若技俩公司除了监管账户外还开立了其他 银行账户的，运营治理机构应负责推动关联方协助技俩公司于基金治理东说念主指定 的时限内完成该等账户的销户手续，并将干系账户余额（如有）拨付至监管账 户。      监管账户用于接收专项计划披发的借款及增资款（如有）、收取资产运营收 入、收取物业资产处置收入过火他基金治理东说念主认同的款项；并根据约定对外支 付运营支拨（包括但不限于运营治理费、监管账户手续费、干系税费、本钱性 支拨、保障费等）过火他干系用度和支拨，田户退租结算应付款项（押金、结 算房钱等）、偿付股东借款本息、划付股东分成、偿付既存非经营性欠债（包括 金融机构欠债及来往款欠债，但不包括经营性欠债）、进行及格投资、支付原始 权益东说念主应收补贴款以及《技俩公司资金监管协议》约定的其他款项支拨。除为 上述目的外，非经基金治理东说念主书面同意，技俩公司资金监管账户内的资金不得 用于其他任何用途。      监管账户对外划款时，应根据技俩公司、基金治理东说念主以及监管银行签署的 《技俩公司资金监管协议》的约定执行。《技俩公司资金监管协议》获胜后，基 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 金治理东说念主应尽快向运营治理机构发送一份《技俩公司资金监管协议》的签署扫 描件，并将监管账户的使用机制和历程等事项文牍运营治理机构。监管账户的 预留印鉴应由基金治理东说念主指定。   各方同意，技俩公司监管账户为接收和存放资产运营收入的唯一账户。运 营治理机构应如期查询监管账户资金收支情况，如发现技俩公司除监管账户外 的其他账户收到任何资产运营收入的，运营治理机构应实时奉告基金治理东说念主， 并协助技俩公司自收到该笔资金起 20 个职业日内将该笔资金全额划转至技俩公 司监管账户。   （四）如期论述、临时论述与治理监督   根据《运营治理服务协议》约定，运营治理机构应当制定《月度论述》《季 度论述》《半年度论述》《年度论述》，并在约定的时间内将上述论述提供给基金 治理东说念主和资产维持证券治理东说念主。   根据《运营治理服务协议》约定，在发生可能对基础设施基金投资价值或 价钱有实质影响的要紧事件时，运营治理机构应实时向基金治理东说念主/资产维持证 券治理东说念主论述干系事项。基金治理东说念主通过上述论述实时掌执技俩公司运营景况， 并根据运营景况制定相应策略或作出决策。   运营治理机构提供运营治理服务期间，基金治理东说念主应关怀运营治理机构的 主体经验、干系天赋、东说念主员配备、公司治理、财务景况等是否持续适正当律法 规要求，是否持续具备充分的履职智商，并进一步关怀执走运营治理职责的行 为是否损害基金治理东说念主、技俩公司利益，是否满盈严慎和勤勉。运营治理机构 接受基金治理东说念主、技俩公司对运营治理服务内容进行的监督，根据要求配合基 金治理东说念主开展监管职业，并实时提供适合要求的干系贵府、回复基金治理东说念主提 出的问题。必要时，为基金治理东说念主、技俩公司顺利开展监监职业免费提供所需 的场所及拓荒和其他一切必要的便利和维持。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   基金治理东说念主有权自行或者礼聘专科机构：（1）查阅与基础设施技俩干系的、 由运营治理机构复旧的文档、记录、文凭、账册或司帐凭证；（2）稽查技俩状 况；及（3）就基金治理东说念主为爱戴基金份额持有东说念主利益而觉得必要的其他事项进 行稽查。基金治理东说念主有权如期（月度或季度）对物业资产的经营情况进行实地 观看。   基金治理东说念主对运营治理机构从事基础设施技俩运营治理行动（包括录用事 项和协助事项）而保存的记录、合同等文献，稽查频率不少于每半年 1 次。   基金治理东说念主在监督治理过程中发现运营治理机构的履职步履显明不适正当 律法则划定和《运营治理服务协议》约定的，基金治理东说念主应当书面文牍运营管 理机构进行整改，奉告需要整改的具体事项以及需要达到的整改要求及完成时 限。运营治理机构收到基金治理东说念主发出的整改文牍后，应当根据基础设施技俩 的试验情况针对整改文牍中列明的整改事项和整改要求赐与反馈，并协商确定 落实整改决策。如运营治理机构在整改期限拒不改正，或者在整改决策确定后， 运营治理机构断绝执行或执行不到位，应按照《运营治理服务协议》约定承担 背约责任。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）           第十九部分 利益冲突与关联交易 一、利益冲突   （一）利益冲突的情形   本基金的基金治理东说念主为国君资管，本基金成立之时，基金治理东说念主不存在管 理其他同类型基础设施基金的情形。 理服务的情况   本基金的运营治理机构为上海城投置业经营，运营治理机构除为本基金投 资的基础设施技俩提供运营治理服务外，还治理和运营了其他同类型基础设施 技俩，详见本招募说明书“第十八部分 基础设施技俩运营治理安排”之“一、运 营治理机构的基本概况”之“（八）运营同类基础设施技俩情况”。   本基金的发起东说念主为上海城投集团，原始权益东说念主为上海城投房屋租赁，发起 东说念主、原始权益东说念主理有的其他同类资产情形详见本招募说明书“第十七部分 原始 权益东说念主”。   （二）与基金治理东说念主之间的利益冲突的防守措施   针对后续可能出现的潜在利益冲突，基金治理东说念主制定了有用的里面轨制和 风险缓释措施，将严格作念到风险防碍、基金财产防碍，防守利益冲突，主要包 括以下方面：   基金治理东说念主制定了《上海国泰君安证券资产治理有限公司平正交易轨制》 《上海国泰君安证券资产治理有限公司关联交易治理办法》《上海国泰君安证券 资产治理有限公司极端交易监控与论述治理办法》《上海国泰君安证券资产治理 有限公司产品交易冲突防守与防碍治理办法》等，能够有用防守本基金层面的 利益冲突和关联交易风险，保障基金治理东说念主治理的不同基金之间的平正性。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   针对公募 REITs 业务，基金治理东说念主还制定了《上海国泰君安证券资产治理 有限公司公开召募基础设施证券投资基金投资治理办法》《上海国泰君安证券资 产治理有限公司公开召募基础设施证券投资基金运营治理办法》《上海国泰君安 证券资产治理有限公司公开召募基础设施证券投资基金风险抑遏治理办法》 等，建立了基础设施证券投资基金的里面运营治理规则，能够有用防守不同基 础设施基金之间的利益冲突。   为防守公募基金治理业务的潜在利益冲突，基金治理东说念主制定了《上海国泰 君安证券资产治理有限公司公开召募基础设施证券投资基金（REITs）平正交易 治理办法》（以下简称“《平正交易治理办法》”），该轨制对公募 REITs 业务的 投资决策、运营治理、信息防碍等重要和事项进行了明确划定，进行公募 REITs 平正交易治理。   根据《平正交易治理办法》，对于同类型、不同公募 REITs 产品，基金治理 东说念主应礼聘不同的运营治理机构，且原则上不同运营治理机构之间不存在关联关 系。《平正交易治理办法》还划定了各公募 REITs 产品技俩公司的年度计划及预 算原则上应由运营治理机构拟定，经基金治理东说念主审批通过后方可执行。必要情 况下，基金治理东说念主不错礼聘外部专科机构对技俩公司年度计划和预算发表专科 意见。同期，《平正交易治理办法》还划定不同公募 REITs 产品之间不得相互投 资和资金拆借，上述划定能够平直有用地防守利益输送和冲突的风险。   针对运营治理过程中的关联交易事项，基金治理东说念主已建立了纯属的关联交 易审批和稽查机制，且根据基金合同划定，基础设施基金的要紧关联交易应提 交基金治理东说念主董事会审议。基金治理东说念主董事会应至少每半年对关联交易事项进 行审查。此外，对于一语气 12 个月跨越基金净资产 5%的关联交易，还应当提交 基金份额持有东说念主大会表决。完善的关联交易决策及审查机制，保障了日常运营 治理过程中关联交易的合感性和公允性，能够充分防守利益冲突。   同期，基金治理东说念主须对基础设施基金存在的干系利益冲突事项进行如期披 露，必要情况下还需要进行临时透露。通过信息透露的方式接受公众监督，有 利于督促基金治理东说念主平正、平正、妥善处理干系利益冲突问题，防守干系风 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 险。      在投资扩募过程中，根据《平正交易治理办法》约定，基础设施基金通过 信息防碍、东说念主员防碍和决策历程孤独等方式来防守利益冲突。      在信息防碍方面，针对需要进行信息防碍的公募 REITs 产品，公司实行相 关信息的流转治理和监控轨制。对触及信息防碍的东说念主员在办公电话、电子邮件 等进行留痕治理，并对其使用的即时通讯用具进行监控。如具有防碍要求的相 关东说念主员调入或借调、轮岗到其他部门、基金或岗亭职业的，其仍应当按照干系 监管划定及公司轨制的要求，对其在公募 REITs 业务中来往的信息保守奥妙。      在决策历程方面，在资产交易的立项、投资以及退出决策等各主要重要， 存在潜在利益冲突的东说念主员应当主动幸免可能的利益冲突。若合同、交易步履中 存在或可能存在利益冲突，干系东说念主员应实时声明，并在磋商决策时主动侧目。 就存在利益冲突的扩募收购技俩，不同基金的基金司理孤并立项、孤独尽调、 孤独谈判、孤独决策。      在两只基金存在收购肃清第三方标的，并可能出现潜在竞争的情形下，基 金治理东说念主将苦守卖方决策的原则。在极点情况下，可能存在卖方完全无法在收 购事宜启动前对出让对象进行决策的情况，基金治理东说念主将安排两只基金孤独进 行交易判断，并交由基金份额持有东说念主大会进行决策。      总而言之，基金治理东说念主为同类型基础设施证券投资基金的治理、投资扩募 建立了有用的里面轨制和决策机制，配备了充足的运营治理东说念主员和运营治理团 队，能够有用防守不同基础设施证券投资基金之间的利益冲突和关联交易风 险，不存在因自身决策损害治理的其他同类型基金利益的情况，为各基础设施 证券投资基金合规、平正、稳定运作提供保障。畴昔，基金治理东说念主将根据法律 法则、监管划定以及基础设施证券投资基金试验运作情况持续完善里面轨制、 优化决策历程、东说念主员配备和运营治理机制。      （三）与发起东说念主/原始权益东说念主/运营治理机构之间同行竞争、利益冲突的防 范措施      发起东说念主/原始权益东说念主/运营治理机构在运营治理基础设施技俩时，应严格按照 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 憨厚信用、勤勉尽责、平正平正的原则对待其持有、运营治理的系数同类项 目，采取适当措施幸免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有东说念主的利 益。      本基金持有的基础设施技俩与发起东说念主、原始权益东说念主目下持有的基础设施项 目不存在显贵的同行竞争或利益冲突。为防守畴昔可能产生的、潜在的同行竞 争风险，本基金确立了以下风险缓释措施：      发起东说念主上海城投集团、原始权益东说念主上海城投房屋租赁和运营治理机构上海 城投置业经营出具承诺函，对幸免同行竞争承诺：      （1）在基础设施基金的存续期间内，公司将根据自身针对租赁住房技俩同 类资产的既有治理表率和模范，严格按照憨厚信用、勤勉尽责、平正平正的原 则，以不低于公司自身和/或试验抑遏的关联方治理的其他同类资产的运营治理 水平督促、要求干系方按照该等模范为基础设施技俩提供运营治理服务，采取 充分、适当的措施幸免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有东说念主的利 益。      （2）承诺不会将技俩公司所取得或可能取得的业务契机优先授予或提供给 任何其他竞争性技俩，亦不会利用公司地位或利用该地位得回的信息作出不利 于基础设施基金而故意于其他竞争性技俩的决定或判断，并将幸免该种客不雅结 果的发生。      （3）如因基础设施技俩与竞争性技俩的同行竞争而发生争议，且基金治理 东说念主觉得可能严重影响基础设施基金投资者利益的，公司承诺将与基金治理东说念主积 极协商治理措施。      基金治理东说念主与运营治理机构签署《运营治理服务协议》，要求运营治理机 构以治理的其他同类资产的运营治理水平为基础设施技俩提供运营治理服务。      在运营治理期间内，运营治理机构承诺将严格效力干系法律法则及里面制 度的划定，抑遏与技俩公司或物业资产产生同行竞争或利益冲突的潜在风险， 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 并实时透露运营治理机构与技俩公司或物业资产产生同行竞争或利益冲突的事 项。运营治理机构同期向其他机构提供同类基础设施技俩运营治理服务或同期 平直或盘曲持有其他同类基础设施技俩的，应采取充分、适当的措施幸免可能 出现的利益冲突，确保防碍不同基础设施技俩之间的交易或其他敏锐信息、避 免不同基础设施技俩在运营治理方面的交叉和冲突。   同期根据《运营治理服务协议》，运营治理机构未确保在同等条件下基础 设施技俩的优先租赁权利、故意诱惑田户租赁运营治理机构其他竞争性技俩、 违背关联交易审查要求、违背《对于幸免同行竞争的承诺函》项下其他承诺内 容等原因导致基础设施技俩出租率下降的，基金治理东说念主有权不予支付运营治理 机构绩效运营治理费，或扣减对应期间的基础运营治理费的 10%。   本技俩对运营治理职业确立了量化方针，能够对运营治理机构形成有用考 核机制：   （1）若沿途物业资产对应的某一个“资产运营收入回收期”竣事的运营净收 益未达到对应期间的运营净收益宗旨金额的 90%，或资产运营收入回款比例未 达到 90%的，运营治理机构应当分析未完成上述考核宗旨的原因并提议整改措 施，且基金治理东说念主有权约谈运营治理机构的对应运营负责东说念主；   （2）若沿途物业资产对应的某一个“资产运营收入回收期”竣事的运营净收 益未达到对应期间的运营净收益宗旨金额的 80%，且资产运营收入回款比例未 达到 80%的，运营治理机构应当分析未完成上述考核宗旨的原因并提议整改措 施，且基金治理东说念主有权要求运营治理机构更换对应的运营负责东说念主；   （3）绩效运营治理费=（该资产运营收入回收期沿途物业资产竣事的运营 净收益-该资产运营收入回收期沿途物业资产的运营净收益宗旨金额）×20%。 绩效运营治理费不错为负，如为负则相应扣减基础运营治理费。   （四）存在利益冲突的处理方式及透露   基金治理东说念主和运营治理机构应坚持平正正义、憨厚信用和基金份额持有东说念主       国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   利益至上的步履准则，在履行职责的过程中有义务对利益冲突保持敏锐和进行   识别：         当存在利益冲突情形时，基金治理东说念主应苦守基金份额持有东说念主利益优先的原   则，按照法律法则划定进行处理，严格按照法律法则和中国证监会的磋商划定   履行审批标准、关联方侧目表决轨制。其中，审批标准含里面审批标准和外部   审批标准。里面审批标准系指根据法律法则、中国证监会的划定和基金治理东说念主   的内控轨制所应履行的标准，根据基金治理东说念主里面轨制要求部分关联交易应提   交基金治理东说念主董事会审议；外部审批标准系指根据法律法则、中国证监会的规   定和基金合同的约定所应履行的标准，举例，部分关联交易需由基金份额持有   东说念主大会以一般决议通过、部分关联交易需由基金份额持有东说念主大会以高出决议通   过，并根据干系法律法则赐与透露。         （1）透露内容         基金治理东说念主应根据磋商法律法则的划定透露利益冲突干系信息。         （2）透露频率         当存在利益冲突情形时，基金治理东说念主应在如期论述中透露关联关系、论述   期内发生的关联交易及干系利益冲突防守措施。   二、本基金首次发售前基础设施技俩的关联交易         （一）关联交易明细情况                表 19-1：近三年及一期技俩公司关联交易明细                                                           单元：万元                           关联方关                                     2023 年 1-         类型     关联方称号                2020 年度   2021 年度   2022 年度                            系性质                                        6月        采购商 上海城          上海城投置业经营     受肃清方        品、接                                -         -       0.69           -  驰           治理有限公司       最终抑遏        受劳务        国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                            关联方关                                          2023 年 1-          类型     关联方称号                2020 年度     2021 年度     2022 年度                             系性质                                             6月         资金拆   上海城投置地（集                            原母公司29     3，460.00    5，251.00    2，853.00    1，200.00         借     团）有限公司         资金拆   上海城投置地（集                            原母公司      12，229.00    6，342.00     542.38            -         借     团）有限公司         利息支   上海城投（集团）     最终抑遏         出     有限公司           方         利息支   上海城投置地（集                            原母公司        260.45      135.25      142.15       197.69         出     团）有限公司         采购商               上海城投（集团）     最终抑遏         品、接                                  -           -     603.90            -               有限公司           方         受劳务         采购商               上海中心大厦置业     受肃清方         品、接                             14.82            -           -       14.82               治理有限公司       最终抑遏         受劳务         采购商               上海城投置业经营     受肃清方         品、接                                  -           -     319.13       962.39               治理有限公司       最终抑遏         受劳务         采购商               上海城投置业经营     受肃清方         品、接                                  -           -           -    6，400.44               治理有限公司       最终抑遏         受劳务         采购商               上海城投置地（集         品、接                原母公司              -           -           -    2，311.32               团）有限公司         受劳务         接受服   上海城投水务（集     受肃清方                                              -           -     927.90            -         务     团）有限公司       最终抑遏         销售商               上海竹岭风企业管     受肃清方         品、提                                  -           -           -       50.03               理有限公司        最终抑遏         供劳务         资金拆   上海城投置地（集                            原母公司      25，454.64   18，011.00    1，355.00      326.00         借     团）有限公司         资金拆   上海城投置地（集                            原母公司      24，594.64    5，000.00   12，104.27           -         借     团）有限公司         利息支   上海城投置地（集                            原母公司        915.54      912.45      963.75        50.07         出     团）有限公司         采购商 上海城           上海城投（集团）     最终抑遏         品、接                           1，404.64           -           -           -  业            有限公司           方         受劳务         采购商               上海城投置地（集         品、接                原母公司              -           -           -    1，283.02               团）有限公司         受劳务         采购商               上海城投置业经营     受肃清方         品、接                                  -           -           -      630.49               治理有限公司       最终抑遏         受劳务     上海城投置地已将技俩公司上海城驰和上海城业 100%股权转让至上海城投房屋租赁。本次交易已于             国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                                           关联方关                                       2023 年 1-               类型         关联方称号                      2020 年度   2021 年度    2022 年度                                            系性质                                          6月              采购商                       上海城投置业经营            受肃清方              品接受                                          -          -           -       4，292.31                       治理有限公司              最终抑遏              劳务              接受服      上海城投水务（集            受肃清方                                                           -          -      617.74              -              务        团）有限公司              最终抑遏              销售商                       上海竹岭风企业管            受肃清方              品、提                                          -          -           -         33.70                       理有限公司               最终抑遏              供劳务               本基金成立后，上述关联交易中除与上海城投置业经营和上海竹岭风企业        治理有限公司（以下简称“竹岭风公司”）的关联交易外，其余关联交易将拒绝。               根据上海城驰、上海城业与上海城投置业经营签署的《运营治理录用协议》，        上海城驰、上海城业录用上海城投置业经营对江湾社区技俩、光华社区技俩进        行专科运营治理并收取录用治理费。本基金存续期间，上海城投置业经营作为        运营治理机构签署《运营治理服务协议》，不竭为基础设施技俩提供运营治理服        务。               截止 2023 年 6 月 30 日，江湾社区技俩和光华社区技俩的交易田户中存在        别称关联方，为竹岭风公司，根据上海城驰、上海城业与竹岭风公司签订的        《房屋租赁合同》，竹岭风公司房钱支付模式为押三付三，按季度支付房钱。具        体租约情况如下：                                  表 19-2：竹岭风公司租约情况                                                                     单元：m2、元/月/m2                                                                             房钱单价                                           租赁面积      租赁   免租 技俩              租赁房屋           租赁面积                                                         月房钱                                            占比30     期限    期      起算日         截止日                                                                                              单价              上海市杨浦区国泓 江湾社区         路 392 弄 5 幢 3_3   1，109.19   35.17%    5年   3 个月   2024.11.1   2026.10.31       65.40                 号 1-2 层             杨浦区学德路 27 弄 光华社区                           829.69     100.00%   5年   3 个月   2024.12.1   2026.11.30       67.22             租赁面积占比系指关联方交易田户租赁面积占该社区配套交易可租赁面积的占比 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （二）关联交易事项的说明   基础设施技俩与上海城投置业经营、竹岭风公司的关联交易订价参照市场 价钱与关联方协商一致确定。在本基金刊行后，所磋商联交易将按照干系法律 法则的划定和技俩公司里面治理抑遏要求执行。   技俩公司于 2023 年 10 月 24 日出具的《承诺及说明函》已明确技俩公司的 关联交易轨制应当按照上海城投房屋租赁的《上海城投房屋租赁有限公司关联 交易治理办法》的干系划定执行，该办法则定了关联交易和关联方的说明、关 联交易的基本原则、关联交易的类别、关联交易的审议标准及信息透露、关联 交易的执行等。上述关联交易均具备合规性。   根据上海城驰、上海城业与上海城投置业经营签署的《运营治理录用协议》， 上海城投置业经营通过对基础设施技俩提供运营治理服务，收取的录用治理费 能够得志上海城投置业经营日常运营需求，且上海城投置业经营在本基金存续 期内收取的录用治理费与论述期内订价水平一致。基础设施技俩的关联租赁系 参照市场价钱与竹岭风公司协商一致确定。同期，竹岭风公司承租面积较大， 入驻时间较早，承租商铺为餐饮业态，是社区必要的保障性配套业态，其房钱 订价具备合感性，不会对基础设施技俩运营的孤独性和稳定性产生要紧影响。   原始权益东说念主、技俩公司已分别出具《承诺及说明函》，对论述期内技俩公司 关联交易的正当、合规性及交易价钱的公允性问题作出了如下承诺：“技俩公司 论述期内关联交易履行了必要的决策标准、采购标准，该等关联交易适合《公 司法》等干系法律法则的划定及《公司划定》等公司里面治理轨制要求。关联 交易订价依据充分，订价公允，与市场交易价钱或孤独第三方价钱无较大相反。 论述期内的关联交易根据市场交易规则履行，交易条件不存在对交易之任何一 方显失平正的情形。”   经基金治理东说念主及法律参谋人抽样核查技俩公司与原始权益东说念主过火控股股东、 试验抑遏东说念主等关联方间的关联交易触及的交易合同，并结合技俩公司的《承诺 及说明函》，技俩公司已就该等交易按照里面轨制履行了里面审批标准。基金管 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 理东说念主及法律参谋人觉得，技俩公司就关联交易履行了必要的决策标准，适合《公 司法》等干系法律法则的划定及公司划定等公司里面治理轨制要求，该等基于 决策标准的关联交易订价方式具有公允性。   （三）基础设施技俩运营的孤独性和稳定性   基金治理东说念主已结合竹岭风公司关联交易订价核查基础设施技俩运营的孤独 性和稳定性，具体如下：   技俩公司与竹岭风公司之间的关联交易订价具备合感性及公允性，两边已 就该交易签署书面租赁协议并明确约定租赁场所、租赁期限、房钱等要素，不 存在利益输送及资金混悯恻况。同期，技俩公司触及的关联交易均效力里面关 联交易轨制划定，并已履行干系决策标准。   目下竹岭风公司经营情况精好意思，股东方上海城投控股股份详细实力较强， 出现提前退租的风险较小。此外，竹岭风公司租赁期限为 5 年，短期内无治愈 计划，租约具备较强的稳定性。 三、基金运作期内基础设施基金的关联交易   （一）本基金的关联方   本基金的关联方包括如下主体：   （1）平直或者盘曲持有本基金 30%以上基金份额的法东说念主或其他组织，过火 平直或盘曲抑遏的法东说念主或其他组织；   （2）持有本基金 10%以上基金份额的法东说念主或其他组织；   （3）基金治理东说念主、基金托管东说念主、资产维持证券治理东说念主、运营治理机构过火 控股股东、试验抑遏东说念主或者与其有其他要紧强横关系的法东说念主或其他组织；   （4）肃清基金治理东说念主、资产维持证券治理东说念主治理的同类型产品（同类型产 品是指投资对象与本基金投资基础设施技俩类型雷同或相似的产品）； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （5）由本基金的关联当然东说念主平直或者盘曲抑遏的，或者由关联当然东说念主担任 董事、高档治理东说念主员的除本基金过火控股子公司之外的法东说念主或其他组织；   （6）根据实质重于面目原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本 基金利益对其歪斜的法东说念主或其他组织。   （1）平直或盘曲持有本基金 10%以上基金份额的当然东说念主；   （2）基金治理东说念主、资产维持证券治理东说念主、运营治理机构、技俩公司的董事、 监事和高档治理东说念主员；   （3）本条第（1）项和第（2）项所述东说念主士的关系密切的家庭成员，包括配 偶、年满 18 周岁的子女过火妃耦、父母及妃耦的父母、手足姐妹过火妃耦、配 偶的手足姐妹、子女妃耦的父母；   （4）根据实质重于面目原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本 基金利益对其歪斜的当然东说念主。   （二）关联关系   本基金的关联交易，是指本基金或者本基金抑遏的特殊目的载体与关联方 之间发生的转变资源或者义务的事项。除基金治理东说念主运用基金财产买卖基金管 理东说念主、基金托管东说念主过火控股股东、试验抑遏东说念主或者与其有要紧强横关系的公司 刊行的证券或者承销期内承销的证券等事项外，还包括但不限于以下交易：   （1）基金层面：基础设施基金购买资产维持证券、基础设施基金借进款项、 礼聘运营治理机构等；   （2）资产维持证券层面：专项计划购买、出售技俩公司股权；   （3）技俩公司层面：基础设施技俩出售与购入；基础设施技俩运营、治理 阶段存在的购买、销售等步履。   其中，关联交易的金额策动应当根据《基础设施基金指引》第五十条的要 求，按照一语气 12 个月内累计发生金额策动。关联交易具体包括如下事项： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （1）购买或者出售资产；   （2）对外投资（含录用同意、录用贷款等）；   （3）提供财务资助；   （4）提供担保；   （5）租入或者租借资产；   （6）录用或者受托治理资产和业务；   （7）赠与或者受赠资产；   （8）债权、债务重组；   （9）签订许可使用协议；   （10）转让或者受让研究与开发技俩；   （11）购买原材料、燃料、能源；   （12）销售产品、商品；   （13）提供或者接受劳务；   （14）录用或者受托销售；   （15）在关联方的财务公司存贷款；   （16）与关联方共同投资；   （17）根据实质重于面目原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务 转变的事项；   （18）法律法则划定的其他情形。   （1）基金治理东说念主运用基金财产买卖基金治理东说念主、基金托管东说念主过火控股股东、 试验抑遏东说念主或者与其有要紧强横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证 券，或者从事其他要紧关联交易的，应当适合基金的投资宗旨和投资策略，遵 循基金份额持有东说念主利益优先原则，防守利益冲突，建立健全里面审批机制和评 估机制，按照市场平正合理价钱执行。干系交易必须预先得到基金托管东说念主的同 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 意，并按法律法则赐与透露。要紧关联交易应提交基金治理东说念主董事会审议，并 经过三分之二以上的孤独董事通过。基金治理东说念主董事会应至少每半年对关联交 易事项进行审查。      本基金以首次发售召募资金收购基础设施技俩后，金额跨越本基金净资产 有东说念主大会进行审议，前述划定之外的其他关联交易由基金治理东说念主自主决策并执 行。      （2）无需另行决策与审批的关联交易事项      就基金合同、本招募说明书等信息透露文献以及专项计划文献已明确约定 的关联交易事项，该等关联交易事项无需另行进行决策与审批，但在发生后应 按法律法则、监管机构的要求实时进行信息透露。      （三）本基金的驱动关联交易      根据关联方和关联交易的界说，本基金成立时，关联方及开展的关联交易 情况如下表所示：                  表 19-3：关联交易情况  关联方        关联关系                  关联交易                          本基金 80%以上基金资产投资于国君资管作         国君资管为本基金的基金 国君资管                     为资产维持证券治理东说念主而设立的基础设施资         治理东说念主                          产维持专项计划         上海城投房屋租赁为本基      本基金持有的基础设施资产维持专项计划受 上海城投         金首次召募时的原始权益      让上海城投房屋租赁持有的技俩公司 100% 房屋租赁         东说念主                股权         上海城投置业经营担任本 上海城投                     本基金礼聘上海城投置业经营担任基础设施         基金基础设施技俩的运营 置业经营                     技俩的运营治理机构         治理机构      （四）关联交易的内控和风险防守措施      本基金固定收益投资部分的关联交易将依照普通证券投资基金关联交易的 内控措施治理。      针对普通证券投资基金的关联交易，基金治理东说念主已经制定了完善的关联交 易治理办法。在基金的运作治理过程中，对关联方和关联交易在认定、识别、 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 审议、治理和信息透露等方面进行全历程治理。具体来说，基金治理东说念主梳理了 干系关联交易谢却清单，并实时在里面系统中进行更新爱戴；此外，基金治理 东说念主根据法律法则进行关联交易前的审批与合规性稽查，唯独合理说明干系交易 适合基金治理东说念主的关联交易政策后方可不竭执行。   针对基础设施证券投资基金，基金治理东说念主制定了投资治理、运营治理和风 险治理及里面抑遏的专项轨制；其中，在专门的基础设施技俩投资风险治理制 度中，针对基金治理东说念主运用基金资产收购基础设施技俩后触及的其他要紧关联 交易，基金治理东说念主应当按照干系法律法则、里面要求防守利益冲突，并会同各 干系部门按法则要求召开基金份额持有东说念主大会。   针对于此，在本基金成立前，基金治理东说念主根据关联方的识别模范，针对本 基金投资于基础设施技俩所触及的干系主体，判断是否组成关联方；如组成关 联方的，在不属于谢却或限制交易的基础上，结合关联交易的性质，严格按照 法律法则、中国证监会的干系划定和里面审议标准，在审议通过的基础上执行 干系交易，并严格按照划定履行信息透露和论述的义务。在本基金的运作治理 过程中，但凡触及新增关联交易的，均应当根据关联交易的性质履行干系标准 （举例，由本基金的基金份额持有东说念主大会等在各自权限范围内审议），在严格履 行适当标准后方执行干系交易，并严格按照划定履行信息透露和论述的义务。   本基金在存续期间可能存在日常运作方面的关联交易；基础设施技俩亦可 能存在日常经营所必要的关联交易，或者故意于业务顺利开展和正常经营的关 联交易。基金治理东说念主将积极采取干系措施，以幸免利益输送、影响基础设施项 目利益从而影响基金份额持有东说念主利益的潜在风险：   （1）严格按照法律法则和中国证监会的磋商划定履行关联交易审批标准、 关联方侧目表决轨制。其中，关联交易审批标准含里面审批标准和外部审批程 序。里面审批标准系指根据法律法则、中国证监会的划定和基金治理东说念主的内控 轨制所应履行的标准，举例，部分关联交易需由基金份额持有东说念主大会以一般决 议通过、部分关联交易需由基金份额持有东说念主大会以高出决议通过，并根据干系 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 法则赐与透露。   （2）严格对市场行情、市场交易价钱进行充分调查，必要时礼聘专科机构 提供评估、法律、审计等专科服务，以确保关联交易价钱的公允性。   （3）基础设施技俩日常经营过程中，基金治理东说念主将妥善复旧干系贵府，并 将通过不如期巧合抽样查阅交易文献及银行资金活水、现场稽查等方式，以核 查该等关联交易的履行情况、对基础设施技俩的影响等；如存在可能影响基础 设施技俩利益和基金份额持有东说念主利益的情形的，应当实时采取措施幸免或减少 损失。   基金治理东说念主应在如期论述中透露关联关系、论述期内发生的关联交易及相 关风险防守措施，并以临时公告的方式透露基础设施基金发生要紧关联交易。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）     第二十部分 新购入基础设施技俩与基金的扩募 一、新购入基础设施技俩的条件   在适正当律法则、监管机构、业务规则的干系划定的情况下，本基金应当 适合下列条件：   （一）适合《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》《业务办法》及相 关划定的要求；   （二）基础设施基金投资运作稳健，上市之日至提交基金变更注册央求之 日原则上满 12 个月，运营功绩精好意思，治理结构健全，不存在运营治理雄伟、内 部抑遏和风险治理轨制无法得到有用执行、财务景况恶化等要紧经营风险；   （三）持有的基础设施技俩运营景况精好意思，现款流稳定，不存在宝石续经 营有要紧不利影响的情形；   （四）司帐基础职业表率，最近 1 年财务报表的编制和透露适合企业司帐 准则或者干系信息透露规则的划定，最近 1 年财务司帐论述未被出具狡赖意见 或者无法表表示见的审计论述；最近 1 年财务司帐论述被出具保钟情见审计报 告的，保钟情见所触及事项对基金的要紧不利影响已经摈斥；   （五）中国证监会和上交所划定的其他条件。 二、新购入基础设施技俩与扩募标准   （一）初步磋商   基金治理东说念主与交易对方就基础设施技俩购入进行初步磋商时，应当立即采 取必要且充分的守秘措施，制定严格有用的守秘轨制，限制干系敏锐信息的知 悉范围。基金治理东说念主及交易对方礼聘专科机构的，应当立即与所礼聘专科机构 签署守秘协议。基金治理东说念主透露拟购入基础设施技俩的决定前，干系信息已在 媒体上传播或者基础设施基金交易出现极端波动的，基金治理东说念主应当立行将有 关计划、决策或者干系事项的近况以及干系进展情况和风险因素等赐与公告， 并按照磋商信息透露规则办理其他干系事宜。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）     （二）遵法调查     基金治理东说念主应当按照《基础设施基金指引》等干系划定对拟购入的基础设 施技俩进行全面遵法调查，基金治理东说念主不错与资产维持证券治理东说念主联合开展尽 职调查，必要时还不错礼聘财务参谋人开展遵法调查，遵法调查要求与基础设施 基金首次发售要求一致。     基金治理东说念主或其关联方与新购入基础设施技俩原始权益东说念主存在关联关系， 或享有基础设施技俩权益时，应当礼聘第三方财务参谋人孤独开展遵法调查，并 出具财务参谋人论述。     触及新设基础设施资产维持证券的，基金治理东说念主应当与基础设施资产维持 证券治理东说念主协商确定基础设施资产维持证券设立、刊行等干系事宜，确保基金 变更注册、扩募（如有）、投资运作与资产维持证券设立、刊行之间有用连络。     基金治理东说念主礼聘适正当律法则划定的讼师事务所、评估机构、司帐师事务 所等专科机构就新购入基础设施技俩出具意见。     （三）基金治理东说念主决策     基金治理东说念主应当在作出拟购入基础设施技俩决定前履行必要里面决策标准， 并于作出拟购入基础设施技俩决定后 2 日内透露临时公告，同期透露拟购入基 础设施技俩的决定、产品变更决策、扩募决策等。     （四）向中国证监会、上交所同期提交央求文献，召开基金份额持有东说念主大 会     基金治理东说念主照章作出拟购入基础设施技俩决定的，应当履行中国证监会变 更注册、上交所基础设施基金产品变更和基础设施资产维持证券干系央求说明 标准（以下简称“变更注册标准”）。对于基础设施技俩交易金额跨越基金净资产 份额持有东说念主大会批准。基金治理东说念主就拟购入基础设施技俩召开基金份额持有东说念主 大会的，基础设施基金应当自基金份额持有东说念主大会召开之日（以现场方式召开 的）或者基金份额持有东说念主大司帐票之日（以通讯方式召开的）开市起停牌，至 基金份额持有东说念主大会决议获胜公告日复牌（如公告日为非交易日，公告后第一 个交易日复牌）。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      基金治理东说念主首次发布新购入基础设施技俩临时公告至提交基金变更注册申 请之前，应当如期发布进展公告，说明本次购入基础设施技俩的具体进展情况。 若本次购入基础设施技俩发生要紧进展或者要紧变化，基金治理东说念主应当实时披 露。      基金治理东说念主向中国证监会央求基础设施基金产品变更注册的，基金治理东说念主 和资产维持证券治理东说念主应当同期朝上交所提交基础设施基金产品变更央求和基 础设施资产维持证券干系央求，以及《业务办法》第十二条、第五十一条文定 的央求文献，上交所认同的情形除外。基金治理东说念主应当同期透露提交基金产品 变更央求的公告及干系央求文献。      （五）其他 称“定向扩募”）。向不特定对象发售包括向原基础设施基金持有东说念主配售份额（以 下简称“向原持有东说念主配售”）和向不特定对象召募（以下简称“公开扩募”）。 三、扩募订价原则、订价方法      （一）向原持有东说念主配售      基金治理东说念主、财务参谋人（如有）应当苦守基金份额持有东说念主利益优先的原则， 根据基础设施基金二级市场交易价钱和新购入基础设施技俩的市场价值等磋商 因素，合理确定配售价钱。      （二）公开扩募      基金治理东说念主、财务参谋人（如有）应当苦守基金份额持有东说念主利益优先的原则， 根据基础设施基金二级市场交易价钱和新购入基础设施技俩的市场价值等磋商 因素，合理确定公开扩募的发售价钱。公开扩募的发售价钱应当不低于发售阶 段公告招募说明书前 20 个交易日或者前 1 个交易日的基础设施基金交易均价。      （三）定向扩募 金交易均价的 90%。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 前确定沿途发售对象，且发售对象属于下列情形之一的，订价基准日不错为本 次扩募的基金产品变更草案公告日、基金份额持有东说念主大会决议公告日或者发售 期首日：   （1）持有份额跨越 20%的第一大基础设施基金持有东说念主或者通过认购本次发 售份额成为持有份额跨越 20%的第一大基础设施基金持有东说念主的投资者；   （2）新购入基础设施技俩的原始权益东说念主或者其肃清抑遏下的关联方；   （3）通过本次扩募拟引入的政策投资者。 一抑遏下的关联方”之外的情形的，基金治理东说念主、财务参谋人（如有）应当以竞价 方式确定发售价钱和发售对象。基金份额持有东说念主大会决议确定部分发售对象的， 确定的发售对象不得参与竞价，且应当接受竞价结果，并明确在通过竞价方式 未能产生发售价钱的情况下，是否不竭参与认购、价钱确定原则及认购数目。 四、扩募的发售方式   具体见届时基金治理东说念主发布的扩募发售公告。 五、若法律法则、业务规则就基础设施基金扩募另有划定的，按照 届时有用的划定执行。 六、新购入基础设施技俩的标准   （一）本基金存续期间，基金治理东说念主作出拟购入基础设施技俩决定的，应 当实时编制并发布临时公告，透露拟购入基础设施技俩的干系情况及安排。   （二）就拟购入基础设施技俩发布首次临时公告后，基金治理东说念主应当如期 发布进展公告，说明本次购入基础设施技俩的具体进展情况。若本次购入基础 设施技俩发生要紧进展或者要紧变化，基金治理东说念主应当实时透露。   （三）在购入基础设施技俩交易中，基金治理东说念主应当制定切实可行的守秘 措施，严格履行守秘义务。触及停复牌业务的，基金治理东说念主应当按照证券交易 所干系划定办理。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （四）基础设施基金存续期间拟购入基础设施技俩，基金治理东说念主按照划定 向中国证监会央求基础设施基金变更注册的，基金治理东说念主和资产维持证券治理 东说念主应当同期朝上海证券交易所提交基金产品变更央求和基础设施资产维持证券 干系央求。   （五）本基金按照划定或者基金合同约定就购入基础设施技俩事项召开基 金份额持有东说念主大会的，干系信息透露义务东说念主应当按照《基础设施基金指引》规 定公告持有东说念主大会磋商事项，透露拟购入基础设施技俩事项的详备决策及法律 意见书等文献。触及扩募的，还应当透露扩募发售价钱确定方式。   （六）本基金存续期间购入基础设施技俩完成后，触及扩募基金份额上市 的，由基金治理东说念主朝上海证券交易所央求办理。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）             第二十一部分 基金资产估值 一、估值日   本基金的估值日为根据国度法律法则划定需要对外皮露财务报表的资产负 债表日，基金资产的估值日包括每当然年度的半年度和年度临了一日，以及法 律法则划定的其他日历。如果基金合同获胜少于 2 个月，期间的当然半年度最 后一日或当然年度临了一日不作为估值日。 二、估值对象   基金及纳入合并范围的种种司帐主体所持有的各项资产和欠债，包括但不 限于资产维持证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、借款、 应付款项等。 三、司帐核算及估值方法   基金治理东说念主应当按照《企业司帐准则》的划定，苦守实质重于面目的原则， 编制基础设施基金合并及个别财务报表，以反应基础设施基金举座财务景况、 经营结果和现款流量。由于基础设施基金通过特殊目的载体得回基础设施技俩 完全系数权，并领有特殊目的载体及基础设施技俩完全的抑遏权和处置权，基 金治理东说念主在编制企业合并财务报表时，应当统一基础设施基金和被合并主体所 领受的司帐政策。如被合并主体领受的司帐政策与基础设施基金不一致的，基 金治理东说念主应当按照基础设施基金的司帐政策对其财务报表进行必要的治愈。   基金治理东说念主在确定干系资产和欠债的价值和基础设施基金合并财务报表及 个别财务报表的净资产时，应适合《企业司帐准则》和监管部门的磋商划定， 并按照以下方法执行：   （一）基金治理东说念主在编制基础设施基金合并日或购买日合并资产欠债表时， 应当按照《企业司帐准则解释第 13 号》的划定，审慎判断取得的基础设施技俩 是否组成业务。不组成业务的，应作为取得一组资产及欠债（如有）进行说明 和计量；组成业务的，应该依据《企业司帐准则第 20 号——企业合并》，审慎 判断基金收购技俩公司股权的交易性质，确定属于肃清抑遏下的企业合并或是 非肃清抑遏下的企业合并，并进行相应的司帐说明和计量。属于非肃清抑遏下 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 的企业合并的，基金治理东说念主应酬基础设施技俩各项可辩认资产、欠债按照购买 日确定的公允价值进行驱动计量。   （二）应当按照《企业司帐准则》的划定，在合并层面对基金的各项资产 和欠债进行后续计量，除准则要求可领受公允价值进行后续计量外，原则上采 用成本模式计量，以购买日确定的账面价值为基础，计提折旧、摊销、减值。 计量模式确定后不得轻松变更。   在适合司帐准则（即有可信凭据证明公允价值可持续可靠计量等）和最大 适度保护基金份额持有东说念主正当权益的前提下，如基础设施资产公允价值显贵高 于账面价值，经履行干系决策标准后，基金治理东说念主不错将干系资产计量从成本 模式治愈为公允价值模式。   对于非金融资产弃取领受公允价值模式进行后续计量的，应按照《企业会 计准则第 39 号——公允价值计量》过火他干系划定在如期论述中透露干系事项， 包括但不限于：公允价值的确定依据、方法及所用假设的沿途重要信息；影响 公允价值确定结果的重要参数、领受公允价值模式计量的合感性说明等。   （三）在确定基础设施技俩或其可辩认资产和欠债的公允价值时，应当将 收益法中现款流量折现法作为主要的评估方法，并弃取其他分属于不同估值技 术的估值方法进行校验。领受现款流量折现法的，其折现率登科应当从市场参 与者角度开拔，详细反应资金的时间价值以及与现款流预测相匹配的风险因素。   领受评估机构出具的评估值作为公允价值入账依据的，基金治理东说念主应审慎 分析评估质地，不成疏漏依赖评估机构的评估值，并在如期财务论述中充分说 明公允价值估值标准等事项，且基金治理东说念主照章应当承担的责任不得免除。   （四）对于领受成本模式计量的投资性房地产、固定资产、无形资产等长 期资产，若存在减值迹象的，应当按照《企业司帐准则》划定进行减值测试并 计提资产减值准备。对于商誉和使用寿命不确定的无形资产，基金治理东说念主应至 少于每年年末进行减值测试。上述资产减值损失也曾说明，在以后司帐期间不 再转回。基金治理东说念主应于每年年度终了时对永远资产的折旧和摊销的期限及方 法进行复核并作适当治愈。说明发生减值时，基金治理东说念主应当按照《企业司帐 准则》划定在如期论述中透露，包括但不限于可回收金额策动过程等。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      （五）基础设施基金持有的资产维持证券在基金个别财务报表上说明为一 项永远股权投资，领受成本法进行后续计量。      （六）基金持有的其他资产及欠债的估值方法      （1）交易所上市交易或挂牌转让的不含权固定收益品种，登科估值日第三 方估值基准服务机构提供的相应品种当日的估值全价进行估值；      （2）交易所上市交易或挂牌转让的含权固定收益品种，登科估值日第三方 估值基准服务机构提供的相应品种当日的唯一估值全价或保举估值全价进行估 值；      （3）对在交易所市场刊行未上市或未挂牌转让的债券，对存在活跃市场的 情况下，应以活跃市场上未经治愈的报价作为估值日的公允价值；对于活跃市 场报价未能代表估值日公允价值的情况下，应酬市场报价进行治愈以说明估值 日的公允价值；对于不存在市场行动或市场行动很少的情况下，应领受在当前 情况下适用况兼有满盈可利用数据和其他信息维持的估值本事确定其公允价值。      首次公开刊行未上市的债券，领受估值本事确定公允价值，在估值本事难 以可靠计量公允价值的情况下，按成本估值； 的相应品种当日的估值全价估值。对银行间市场上含权的固定收益品种，按照 第三方估值机构提供的相应品种当日的唯一估值全价或保举估值全价估值。对 银行间市场未上市，且第三方估值机构未提供估值价钱的债券，在刊行利率与 二级市场利率不存在显明相反，未上市期间市场利率莫得发生大的变动的情况 下，领受当前情况下适用况兼有满盈可利用数据和其他信息维持的估值本事确 定其公允价值。 值。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 认利息收入。      （七）如有可信凭据标明按上述方法进行估值不成客不雅反应其公允价值的， 基金治理东说念主可根据具体情况与基金托管东说念主约定后，按最能反应公允价值的方法 估值。      （八）干系法律法则以及监管部门有强制划定的，从其划定。如有新增事 项，按国度最新划定估值。      如基金治理东说念主或基金托管东说念主发现基金估值违背基金合同订明的估值方法、 标准及干系法律法则的划定或者未能充分爱戴基金份额持有东说念主利益时，应立即 文牍对方，共同查明原因，两边协商治理。      根据磋商法律法则，基金资产净值策动和基金司帐核算的义务由基金治理 东说念主承担。本基金的基金司帐责任方由基金治理东说念主担任，因此，就与本基金磋商 的司帐问题，如经干系各方在对等基础上充分议论后，仍无法达成一致的意见， 按照基金治理东说念主对基金净值信息的策动结果按划定对外赐与公布。 四、核算及估值标准      （一）基金份额净值按照估值日基金净资产除以该日基金份额的余额数目 策动，精准到 0.0001 元，极少点后第 5 位四舍五入。国度另有划定的，从其规 定。      （二）基金治理东说念主应于每个估值日对基金资产估值，但基金治理东说念主根据法 律法则或基金合同的划定暂停估值时除外。基金治理东说念主于每个估值日对基金资 产进行估值后，将基金资产净值和基金份额净值结果发送基金托管东说念主，经基金 托管东说念主复核无误后，由基金治理东说念主按照基金合同划定对外公布。      （三）根据《基础设施基金指引》的磋商划定，基础设施基金存续期间， 基金治理东说念主应当礼聘评估机构对基础设施技俩资产每年进行 1 次评估，并在基 础设施基金年度论述中透露评估论述。对于领受成本模式计量的基础设施技俩 资产，上述评估结果不影响基础设施基金合并财务报表的净资产及基金份额净 值。      （四）基金治理东说念主应在取得资产评估机构的评估论述、干系报表等计量依 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 据后五个职业日内提交基金托管东说念主。各方认同，基金托管东说念主以基金治理东说念主提供 资产说明、计量过程的依据（包括但不限于资产评估机构的评估论述、干系报 表、合并报表策动过程、司帐师事务所审计意见和评估意见等）为基础对基金 治理东说念主的策动过程进行复核，但不对该资产说明和计量过程依据的真的性、准 确性负责。 五、核算及估值弱点的处理   基金治理东说念主和基金托管东说念主将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产估 值的准确性、实时性。当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生 可能误导财务报表使用者的要紧弱点时，视为基金份额净值弱点。   发生上述弱点情形时，基金合同确当事东说念主应按照以下约定处理：   （一）估值弱点类型   本基金运作过程中，如果由于基金治理东说念主或基金托管东说念主、或登记机构、或 销售机构、或投资东说念主自身的过失形成估值弱点，导致其他当事东说念主遭受损失的， 过失的责任东说念主应当对由于该估值弱点遭受损欠妥事东说念主（以下简称“受损方”）的 平直损失按下述“估值弱点处理原则”给予赔偿，承担赔偿责任。   上述估值弱点的主要类型包括但不限于：贵府申报差错、数据传输差错、 数据策动差错、系统故障差错、下达指示差错等。对于因本事原因引起的差错， 若系同行业现有本事水平不成预感、不成幸免、不成克服，则属不可抗力，按 照下述划定执行：   因不可抗力原因出现差错确当事东说念主不对其他当事东说念主承担赔偿责任，但因该 差错取得欠妥得利确当事东说念主仍应负有返还欠妥得利的义务。   （二）估值弱点处理原则 调和各方，实时进行更正，因更正估值弱点发生的用度由估值弱点责任方承担； 由于估值弱点责任方未实时更正已产生的估值弱点，给当事东说念主形成损失的，由 估值弱点责任方对平直损失承担赔偿责任；若估值弱点责任方已经积极调和， 但有协助义务确当事东说念主有满盈的时间进行更正而未更正，则其应当承担相应赔 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 偿责任。估值弱点责任方应酬更正的情况向磋商当事东说念主进行说明，确保估值错 误已得到更正； 况兼仅对估值弱点的磋商平直当事东说念主负责，不对第三方负责； 估值弱点责任方仍应酬估值弱点负责。如果由于得回欠妥得利确当事东说念主不返还 或不沿途返还欠妥得利形成其他当事东说念主的利益损失，则估值弱点责任方应赔偿 受损方的损失，并在其支付的赔偿金额的范围内对得回欠妥得利确当事东说念主享有 要求托付欠妥得利的权利；如果得回欠妥得利确当事东说念主已经将此部分欠妥得利 返还给受损方，则受损方应当将其已经得回的赔偿额加上已经得回的欠妥得利 返还的总和跨越其试验损失的差额部分支付给估值弱点责任方；   （三）估值弱点处理标准   估值弱点被发现后，磋商确当事东说念主应当实时进行处理，处理的标准如下： 原因确定估值弱点的责任方； 行评估； 正和赔偿损失； 登记机构进行更正，并就估值弱点的更正向磋商当事东说念主进行说明。   （四）基金份额净值估值弱点处理的方法   基金份额净值估值弱点处理的方法如下： 金托管东说念主，并采取合理的措施贯注损失进一步扩大； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 通报基金托管东说念主并报中国证监会备案；弱点偏差达到基金份额净值或基金净资 产的 0.5%时，基金治理东说念主应当公告，并报中国证监会备案； 另有通行作念法，基金治理东说念主、基金托管东说念主应本着对等和保护基金份额持有东说念主利 益的原则进行协商。 六、暂停核算及估值的情形   （一）因不可抗力致使基金治理东说念主、基金托管东说念主无法准确评估基金资产价 值时；   （二）法律法则划定、中国证监会和基金合同认定的其他情形。 七、基金合并报表及份额净值的说明   基础设施基金合并财务报表、干系财务信息及基金份额净值由基金治理东说念主 负责策动，基金托管东说念主负责进行复核。基金治理东说念主透露基础设施基金合并财务 报表的净资产和基金份额净值前，应将干系财务信息发送给基金托管东说念主。基金 托管东说念主对合并报表净值策动结果复核说明后发送给基金治理东说念主，由基金治理东说念主 对基金净值按划定赐与公布。 八、特殊情况的处理   （一）基金治理东说念主或基金托管东说念主按照上述核算及估值方法因基于合理假设 进行司帐估量、资产估值所形成的过失不作为基金资产核算及估值弱点处理。   （二）由于不可抗力原因，或由于证券交易所、第三方估值机构及登记结 算公司等机构发送的数据弱点，或国度司帐政策变更、市场规则变更等，基金 治理东说念主和基金托管东说念主固然已经采取必要、适当、合理的措施进行稽查，但未能 发现弱点的，由此形成的基金资产核算及估值弱点，基金治理东说念主和基金托管东说念主 免除赔偿责任。但基金治理东说念主、基金托管东说念主应当积极采取必要的措施减轻或消 除由此形成的影响。 九、基础设施技俩的评估 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （一）基础设施技俩评估结果不代表真的市场价值，也不代表基础设施项 目资产能够按照评估结果进行转让。   （二）基金存续期间，基金治理东说念主应当礼聘适合条件并经中国证监会备案 的评估机构对基础设施资产每年进行 1 次评估。评估机构为肃清只基础设施基 金提供评估服务不得一语气跨越 3 年。基金治理东说念主可根据法律法则划定及基金合 同约定，以及干系服务协议约定，解聘并更换评估机构。   出现下列情形之一的，基金治理东说念主应当实时礼聘评估机构对基础设施技俩 资产进行评估：   本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超 过 6 个月；基金运作过程中发生购入或出售基础设施技俩等情形时，评估基准 日距离签署购入或出售协议等情形发诞辰不得跨越 6 个月。   （三）评估论述应包括下列内容： 经营近况等，每期运营收入、应缴税收、各项支拨等收益和支拨情况过火他相 关事项； 固定资产的使用寿命、运营收入、运营成本、运营净收益、本钱性支拨、畴昔 现款流变动预期、折现率等； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （四）更换评估机构的标准   基础设施基金存续期限内，基金治理东说念主有权自行决定更换评估机构，基金 治理东说念主更换评估机构后应实时进行透露。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）           第二十二部分 基金的收益与分配 一、基金可供分配金额的策动方式   基金可供分配金额是指在基金合并财务报表净利润基础上进行合理治愈后 的金额，干系策动治愈技俩至少包括基础设施技俩资产的公允价值变动损益、 折旧与摊销，同期应当详细研讨基础设施技俩公司持续发展、偿债智商和经营 现款流等因素；法律法则另有划定的，从其划定。   可供分配金额策动过程中，应最先将合并财务报表净利润治愈为税息折旧 及摊销前利润，并在此基础上详细研讨技俩公司持续发展、技俩公司偿债智商、 经营现款流等因素后确定可供分配金额策动治愈项。   合并财务报表净利润治愈为税息折旧及摊销前利润需加回以下治愈项：   （一）折旧和摊销；   （二）利息支拨；   （三）所得税用度。   将税息折旧及摊销前利润治愈为可供分配金额触及的治愈项包括：   （一）期初现款余额；   （二）基础设施基金刊行份额召募的资金；   （三）取得借款收到的本金及偿还借款本金支付的现款；   （四）当期购买基础设施技俩等本钱性支拨；   （五）基础设施技俩资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回以旧年 度累计治愈的公允价值变动损益）；   （六）基础设施技俩资产减值准备的变动；   （七）处置基础设施技俩资产取得的现款；   （八）基础设施技俩资产的处置利得或损失；   （九）支付的利息及所得税用度；   （十）应收和应付技俩的变动； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （十一）畴昔合理干系支拨预留，包括要紧本钱性支拨（如固定资产正常 更新、大修、改造等）、畴昔合理期间内的债务利息、运营用度等；触及畴昔合 理支拨干系预留治愈项的，基金治理东说念主应当充分说明情理；基金治理东说念主应当在 如期论述中透露合理干系支拨预留的使用情况；   （十二）金融资产干系治愈。 二、基金可供分配金额干系策动治愈项的变更标准   （一）根据法律法则、司帐准则变动或试验运营治理需要而发生的策动调 整项变更，由基金治理东说念主履行里面审批标准后进行变更并透露，于下一次策动 可供分配金额时来源实施，无需基金份额持有东说念主大会审议；   （二）除根据法律法则或司帐准则变动而变更策动治愈项的，经基金治理 东说念主履行里面审批标准后决定对本基金可供分配金额策动治愈项进行变更的，于 下一次策动可供分配金额前实时文牍基金托管东说念主，并依据法律法则及基金合同 进行信息透露。 三、基金收益分配原则   （一）本基金收益分配采取现款分成方式；   （二）本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以现款面目分 配给投资者。本基金的收益分配在适合分配条件的情况下每年不得少于 1 次； 若基金合同获胜不悦 3 个月可不进行收益分配；   （三）每一基金份额享有同中分配权；   （四）法律法则或监管机关另有划定的，从其划定。   在不违背法律法则、基金合同的约定以及对基金份额持有东说念主利益无实质不 利影响的前提下，基金治理东说念主可在与基金托管东说念主协商一致，并按照监管部门要 求履行适当标准后对基金收益分配原则和支付方式进行治愈，不需召开基金份 额持有东说念主大会，但应于变更实施日在划定媒介公告。 四、收益分配决策   基金收益分配决策中应载明截止收益分配基准日的可供分配金额、基金收 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 益分配对象、分配时间、分配数额及比例、分配方式等内容。 五、收益分配决策的确定、公告与实施   本基金收益分配决策由基金治理东说念主拟定，并由基金托管东说念主复核，依照《信 息透露办法》《基础设施基金指引》的磋商划定在划定媒介公告。   各方认同，基金托管东说念主以基金治理东说念主提供的经审计的年度可供分配金额为 基础对本基金收益分配决策进行复核，不对本基金可供分配金额的准确性负责。 六、基金收益分配中发生的用度   基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续用度由投资东说念主自行承担。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）            第二十三部分 基金用度与税收 一、基金用度的种类   （一）基金治理费；   （二）基金托管费；   （三）基金上市用度及年费、登记结算用度；   （四）基金合同获胜后与基金干系的信息透露用度，法律法则、中国证监 会另有划定的除外；   （五）基金合同获胜后与基金干系的司帐师费、讼师费、资产评估费、诉 讼费和仲裁费；   （六）基金份额持有东说念主大会用度；   （七）基金的证券交易用度；   （八）基金的银行汇划用度；   （九）基金干系账户的开户及爱戴用度；   （十）触及要约收购时基金礼聘财务参谋人的用度；   （十一）基金在资产购入和出售过程中产生的司帐师费、讼师费、资产评 估费、诉讼费等干系中介用度；   （十二）按照国度磋商划定、基金合同、资产维持证券法律文献等，在资 产维持证券和基础设施技俩运营过程中不错在基金财产中列支的其他用度。 二、基金用度计提方法、计提模范和支付方式   （一）基金治理费   本基金的基金治理费为固定治理费，以最近一期年度审计的基金资产净值 为基数（首次年度审计论述出具之前，以基金召募资金限制（含召募期利息） 为基数）按 0.2%的年费率按日计提，策动方法如下： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   B＝A×0.2%÷当年天数；   B 为逐日应计提的基金治理费；   A 为最近一期年度审计的基金资产净值（首次年度审计论述出具之前，以 基金召募资金限制（含召募期利息）为基数）；   本基金的基金治理费按年支付，基金治理东说念主与基金托管东说念主两边查对无误后， 以协商确定的方式和时点从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支 付日历顺延。   国君资管开展基础设施基金业务的执行部门为不动产投资部。基金治理东说念主 展业成本主要为不动产投资部的东说念主力成本与日常治理行动开支，其中东说念主力成本 为主要展业成本。研讨到如本基金刊行顺利，结合目下召募限制情况，掂量基 金治理东说念主试验收取治理费水平举座合理，能够有用遮掩不动产投资部的东说念主力成 本与日常治理行动开支，能够有用遮掩展业成本。   （二）运营治理费   本基金的运营治理费为运营治理机构在运营治理服务协议项下就提供物业 运营治理服务收取的治理费，包括基础运营治理费、绩效运营治理费。具体费 率及支付方式按以下约定：   运营治理机构收取基础运营治理费主要用于支付运营治理成本。技俩公司 应以每个当然季度监管账户收取的资产运营收入（含税）作为基数，依据相应 费率向运营治理机构支付基础运营治理费，每个当然季度的基础运营治理费=监 管账户收取的该当然季度的资产运营收入×15%。若基础设施基金存续不悦一整 个季度的，则以基础设施基金在该季度内的存续期间对应的资产运营收入作为 基数进行策动。   基础运营治理费按季度策动和支付，某一季度的基础运营治理费应由技俩 公司鄙人一个季度驱动的 10 个职业日内向运营治理机构支付。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   技俩公司应根据监管账户全年收取的资产运营收入的 15%核算该年度的基 础运营治理费金额（如基础设施基金存续不悦一个年度的，则以基础设施基金 在该年度内的存续期间对应的资产运营收入作为基数进行策动），该资产运营收 入以技俩公司该年度审计论述说明。如经审计核算的基础运营治理费大于对应 期间已支付的基础运营治理费，技俩公司应于审计论述出具后 15 个职业日内向 运营治理机构支付差额部分的基础运营治理费。如经审计核算的基础运营治理 费小于对应期间已支付的基础运营治理费，则技俩公司有权以该等差额部分用 以抵扣或扣减下一期应向运营治理机构支付的基础运营治理费。   运营治理成本指根据《运营治理服务协议》约定的运营治理机构为运营管 理物业资产而承担的用度，包括但不限于治理费成本（保安、保洁、维修等）、 运营东说念主员成本、日常运营成本、市场营销成本、公区能源费、司帐记账及纳税 申报用度、安全坐褥治理用度等。   绩效运营治理费=（该资产运营收入回收期沿途物业资产竣事的运营净收益 （为免疑义，为根据本协议定策动绩效运营治理费之目的，前述运营净收益为 支付绩效运营治理费前的运营净收益，本条以下均同）-该资产运营收入回收期 沿途物业资产的运营净收益宗旨金额）×20%。   若同期得志（1）资产运营收入回收期内基础设施基金所投资的沿途物业资 产竣事的运营净收益总和不低于对应运营净收益宗旨金额，且（2）资产运营收 入回收期内沿途物业资产的年度出租率平均不低于 90%，则各技俩公司应按下 述约定向运营治理机构支付绩效运营治理费：各技俩公司应当于技俩公司年度 审计论述出具后 15 个职业日内由监管账户向运营治理机构支付上一个资产运营 收入回收期的绩效运营治理费。   为免疑义，上述策动公式的具体数值应以技俩公司年度审计论述中的审计 值为准，且绩效运营治理费不错为负，如为负则相应扣减基础运营治理费。   “资产运营收入回收期”是指专项计划存续期内每个当然年度的 1 月 1 日（含） 至 12 月 31 日（含）之间的期间，但第一个资产运营收入回收期系指专项计划 设立日（含）至当个当然年度 12 月 31 日（含）的期间，临了一个资产运营收 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 入回收期系指专项计划拒绝日所在年度的 1 月 1 日（含）至专项计划拒绝日（含） 的期间。   “运营净收益”指就技俩公司运营收入扣减干系用度和支拨后取得的净收益， 并应按照以下公式策动得出：运营净收益=技俩公司营业收入+营业外收入（剔 除不属于运营收入中的其他收入）-信用减值损失-除绩效运营治理费（如有） 之外的营业成本和治理用度-营业外成本+折旧及摊销。   “运营净收益宗旨金额”指技俩公司应当竣事的运营净收益的宗旨金额，运 营净收益宗旨金额按照下述原则制定：2023 年及 2024 年的运营净收益应不低于 《可供分配现款流预测论述》过火测算底稿中对应资产所载年度运营净收益预 测金额，若基础设施基金存续时间在某一当然年度不悦一年的，技俩公司在对 应期间内的运营净收益宗旨金额=专项计划在该当然年度试验存续的天数×当年 度可供分配现款流预测论述中运营净收益宗旨金额／当年度可供分配现款流预 测论述中预测存续天数；2025 年及以后年度的运营净收益宗旨金额，按产品发 行前最近一期估值论述中对应年度的运营净收益金额及最新一期估值论述中预 测的下一可比年度的运营净收益金额孰低值计取。   本基金存续期内，运营治理机构试验收取的用度主要包括运营治理费、商 业物业治理费及车位物业治理费。   其中，运营治理费由技俩公司朝上海城投置业经营支付，交易物业治理费 及车位物业治理费由上海城投置业经营向交易及车位田户收取。上述用度确立 具备合感性。   A.基础运营治理费确立的合感性   基础运营治理费基于技俩运营期内试验运营成本策动得出，适合技俩运营 需要。上述费率及对应的实足金额不错有用遮掩干系事项的成本支拨，其中委 托治理用度预留了运营治理机构的合理交易利润。   本技俩基础运营治理费的组成主要如下表所示：         国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                        表 23-1：基础运营治理费的组成情况                                                                                  单元：万元 用度类型           用度称号             费率              首年金额                        用度说明                                                              取费基数为宗旨资产每年运营收入（含                                                                 升值税及附加），下同。                治理用度            4.90%            310.05                                                              主要为物业保安、保洁及维修东说念主员成本                                                                   及干系耗材用度。                                                              主要为不可分管至具体技俩的总部用度               录用治理费            5.00%            316.37 运营支拨                                                             及预留的合理利润。            一般行政事理费             3.77%            238.55           主要为与本技俩干系的东说念主员用度。                                                              主要为告白推广、日常促销行动干系费               市场营销费            0.58%            36.70                                                                      用。               公区能源用度           0.75%            47.46        主要为群众区域的水、电、燃气用度。           整个                    15%             949.12                           -           同期，运营治理费率适合技俩历史运营成本情况。江湾社区、光华社区项    目分别于 2022 年 11 月、2023 年 3 月开业，技俩开业初期营销用度较高，跟着    两个技俩进入运营稳如期，其 2023 年前三季度运营成本基本适合本技俩运营管    理费率水平31，具体如下：                  表 23-2：基础设施技俩运营治理费支拨及预测情况                                                                                   单元：元                                         江湾社区                               光华社区         用度称号          费率      1-9 月试验发      占评估预测收               1-9 月试验发 占评估预测收                                  生用度         入的比例32                 生用度        入的比例  治理用度                 4.90%    3，858，796.21     4.45%             1，726，535.36    3.56%  一般行政事理费              3.77%    3，970，406.83              4.58%    3，261，038.28        6.72%  市场营销费                0.75%     310，127.27               0.36%      55，273.51         0.11%  公区能源用度               0.58%     465，482.72               0.54%         445.20         0.00%          整个        10.00%      8，604，813.03              9.93%    5，043，292.35       10.39%           本基金设立后，将由运营治理机构上海城投置业经营提供运营治理服务。    一方面，保障性租赁住房田户数目较多，且田户对于租住的需求类型较为多元，    需要参预满盈的东说念主力成本。       基础运营治理费中录用治理费主要为不可分管至具体技俩的总部用度及预留的合理利润，技俩公司 1-9    月试验发生的用度中未将录用治理费纳入统计。       策动公式=（1-9 月试验发生用度/评估 2023 年预测收入）/2*3 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   B.绩效运营治理费确立的合感性   通过确立一定的赏罚机制，可激发运营治理机构实施有用的主动治理措施 来改善基础设施资产的经营发达，运营治理机构收费处于合理水平。具体而言， 通过确立绩效运营治理费，在得志运营净收益宗旨金额的前提下，以资产运营 收入回收期对应物业资产竣事的运营净收益逾额部分，由技俩公司按一定比例 支付。在未能达到运营净收益宗旨金额时，治理东说念主有权根据《运营治理服务协 议》干系约定扣减基础运营治理费。上述绩效运营治理费的确立能够有用针对 运营治理机构施展激发敛迹作用，普及资产运营质地。   （三）基金托管费   基金托管费以最近一期年度审计的基金资产净值为基数（首次年度审计报 告出具之前，以基金召募资金限制（含召募期利息）为基数）按 0.01%的年费 率按年度计提。策动方法如下：   M＝L×0.01%÷当年天数×基金在当旧年度存续的当然天数；   M 为每年度应计提的基金托管费；   L 为最近一期年度审计的基金资产净值（首次年度审计论述出具之前，以 基金召募资金限制（含召募期利息）为基数）；   基金治理东说念主与基金托管东说念主两边查对无误后，以协商确定的方式和时点从基 金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。   上述“一、基金用度的种类”中的其他用度，根据磋商法律法则及相应协议 划定，按用度试验支拨金额列入当期用度，由基金托管东说念主从基金财产中支付。 三、不列入基金用度的技俩   下列用度不列入基金用度：   （一）基金治理东说念主和基金托管东说念主因未履行或未完全履行义务导致的用度支 出或基金财产的损失；   （二）基金治理东说念主和基金托管东说念主处理与基金运作无关的事项发生的用度；   （三）基金合同获胜前的干系用度； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （四）基金召募期间产生的评估费、财务参谋人费（如有）、司帐师费、讼师 费等各项用度不得从基金财产中列支。如基金召募失败，上述干系用度不得从 投资者认购款项中支付；   （五）其他根据干系法律法则及中国证监会的磋商划定不得列入基金用度 的技俩。 四、基金税收   本基金支付给治理东说念主、托管东说念主的各项用度均为含税价钱，具体税率适用中 国税务主管机关的划定。   本基金运作过程中触及的各纳税主体，其纳税义务按国度税收法律、法则 执行。   基金财产投资的干系税收，由基金份额持有东说念主承担，基金治理东说念主或者其他 扣缴义务东说念主按照国度磋商税收征收的划定代扣代缴。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）             第二十四部分 基金的司帐与审计 一、基金司帐政策   （一）基金治理东说念主为本基金的基金司帐责任方；   （二）基金的司帐年度为公积年度的 1 月 1 日至 12 月 31 日；基金首次募 集的司帐年度按如下原则：如果基金合同获胜少于 2 个月，不错并入下一个会 计年度透露；   （三）基金核算以东说念主民币为记账本位币，以东说念主民币元为记账单元；   （四）司帐轨制执行国度磋商司帐轨制；   （五）本基金合并层面各项可辩认资产和欠债的后续计量模式。   本基金合并层面可辩认资产主淌若投资性房地产、应收款项，可辩认欠债 主淌若金融欠债，自后续计量模式如下：   投资性房地产是指为赚取房钱或本钱升值，或两者兼有而持有的房地产。 包括已出租的地皮使用权和已出租的建筑物。   投资性房地产按成本进行驱动计量。与投资性房地产磋商的后续支拨，如 果与该资产磋商的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性 房地产成本。其他后续支拨，在发生时计入当期损益。   本基金领受成本模式对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产从达到 预定可使用状态的次月起，领受年限平均法在使用寿命内计提折旧及摊销。投 资性房地产的使用寿命、掂量净残值和年折旧率如下：      表 24-1：投资性房地产的使用寿命、掂量净残值和年折旧率        类别           使用寿命      掂量净残值率      年折旧率  房屋建筑物及地皮使用权         65 年       5.00%      1.46%   投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和干系 税费后的差额计入当期损益。   当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 金额。   在适合司帐准则（即有可信凭据证明公允价值可持续可靠计量等）和最大 适度保护基金份额持有东说念主正当权益的前提下，如基础设施资产公允价值显贵高 于账面价值，经履行干系决策标准后，基金治理东说念主不错将干系资产计量从成本 模式治愈为公允价值模式。   应收款项为应收账款过火他应收款。   本基金将对应收款项单独进行减值测试。当存在客不雅凭据标明将无法按应 收款项的原有条件收回款项时，根据其掂量畴昔现款流量现值低于其账面价值 的差额，计提坏账准备。   金融欠债于驱动说明时刻类为以摊余成本计量的金融欠债和以公允价值计 量且其变动计入当期损益的金融欠债。本基金的金融负借主要为以摊余成本计 量的金融欠债，包括应付账款、其他应付款及借款等。该类金融欠债按其公允 价值扣除交易用度后的金额进行驱动计量，并领受试验利率法进行后续计量。 当金融欠债的当前义务沿途或部分已经澌灭时，本基金拒绝说明该金融欠债或 义务已澌灭的部分。拒绝说明部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入 当期损益。   （六）本基金孤独建账、孤独核算；   （七）基金治理东说念主及基金托管东说念主各自卫留完整的司帐账目、凭证并进行日 常的司帐核算，按照磋商划定编制基金司帐报表；   （八）基金托管东说念主与基金治理东说念主于每年中期论述和年度论述出具前就基金 的司帐核算、报表编制等进行查对并以书面方式说明；   （九）基金治理东说念主应当按照法律法则、企业司帐准则及中国证监会干系规 定进行资产欠债说明计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务 报表至少包括合并及个别资产欠债表、合并及个别利润表、合并及个别现款流 量表、合并及个别系数者权益（基金净值）变动表及报表附注。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 二、基金的年度审计   （一）基金治理东说念主礼聘与基金治理东说念主、基金托管东说念主相互孤独的适合《证券 法》划定的司帐师事务所过火注册司帐师对本基金的年度财务报表进行审计；   （二）司帐师事务所更换经办注册司帐师，应预先征得基金治理东说念主同意；   （三）基金治理东说念主觉得有充足情理更换司帐师事务所，须通报基金托管东说念主。 更换司帐师事务所需按划定在划定媒介公告；   （四）司帐师事务所在年度审计中应当评价基金治理东说念主和评估机构领受的 评估方法和参数的合感性。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）            第二十五部分 基金的信息透露 一、信息透露依据      本基金的信息透露应适合《基金法》《运作办法》《信息透露办法》《基础设 施基金指引》、基金合同过火他业务办法及磋商划定，但下列事项因不适用于本 基金，不予透露：每周基金资产净值和基金份额净值，半年度和年度临了一个 交易日基金份额净值和基金份额累计净值，如期论述基金净值增长率及干系比 较信息。      干系法律法则对于信息透露、透露内容、登载媒介、报备方式等划定发生 变化时，本基金从其最新划定。 二、信息透露义务东说念主      本基金信息透露义务东说念主包括基金治理东说念主、基金托管东说念主、召集基金份额持有 东说念主大会的基金份额持有东说念主、基金的收购及基金份额权益变动行动中的信息透露 义务东说念主等法律、行政法则和中国证监会划定的当然东说念主、法东说念主和罪人东说念主组织。      本基金信息透露义务东说念主以保护基金份额持有东说念主利益为压根起点，按照法 律法则和中国证监会的划定透露基金信息，并保证所透露信息的真的性、准确 性、完整性、实时性、简明性和易得性。      本基金信息透露义务东说念主应当在中国证监会划定时间内，将应予透露的基金 信息通过适合中国证监会划定条件的世界性报刊（以下简称“划定报刊”）及 《信息透露办法》划定的互联网网站（包括基金治理东说念主网站、基金托管东说念主网站、 中国证监会基金电子透露网站，以下简称“划定网站”）等媒介透露，并保证基 金投资者能够按照基金合同约定的时间和方式查阅或者复制公开透露的信息资 料。 三、本基金信息透露义务东说念主承诺公开透露的基金信息，不得有下列 步履：      （一）演叨纪录、误导性述说或者要紧遗漏；      （二）对质券投资功绩进行预测； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （三）违法承诺收益或者承担损失；   （四）乱骂其他基金治理东说念主、基金托管东说念主或者基金销售机构；   （五）登载任何当然东说念主、法东说念主和罪人东说念主组织的祝愿性、取悦性或保举性的 翰墨；   （六）中国证监会谢却的其他步履。 四、本基金公开透露的信息应领受中语文本。同期领受外文文本的， 基金信息透露义务东说念主应保证不同文本的内容一致。不同文本之间发 生歧义的，以中语文本为准。本基金公开透露的信息领受阿拉伯数 字；除高出说明外，货币单元为东说念主民币元。 五、公开透露的基金信息   公开透露的基金信息包括：   （一）基金招募说明书、基金合同、基金托管协议、基金产品贵府概要 持有东说念主大会召开的规则及具体标准，说明基金产品的特性等触及基金投资东说念主重 大利益事项的法律文献。 说明基金认购安排；基金投资；基金产品特性；风险揭示；信息透露及基金份 额持有东说念主服务；本基金举座架构及持有特殊目的载体的情况；基金份额发售安 排；掂量上市时间表；基金召募及存续期干系用度，并说明用度收取的合感性； 召募资金用途；资产维持证券基本情况；基础设施技俩基本情况（包括技俩所 在地区宏不雅经济概况、基础设施技俩所属行业和市场概况、技俩概况、运营数 据、合规情况、风险情况等）；基础设施财务景况及经营功绩分析；基础设施项 目现款流测算分析；基础设施技俩运营畴昔掂量；为治理本基金配备的主要负 责东说念主员情况；基础设施技俩运营治理安排；借款安排；关联关系、关联交易等 潜在利益冲突及防控措施；原始权益东说念主基本情况及原始权益东说念主或其肃清抑遏下 的关联方拟认购基础设施基金份额情况；基金召募失败的情形和处理安排；基 金拟持有的基础设施技俩权属到期、处置等干系安排；主要原始权益东说念主过火控 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 股股东、试验抑遏东说念主对干系事项的承诺；基础设施技俩最近三年及一期的财务 论述及审计论述；经司帐师事务所审阅的基金可供分配金额测算论述；基础设 施技俩遵法调查论述、财务参谋人论述（如有）；基础设施技俩评估论述；干系参 与机构基本情况；政策投资者登科模范、向政策投资者配售的基金份额数目、 占本次基金发售数目的比例以及持有期限安排；财务参谋人费（如有）、审计与验 资、讼师费、信息透露费以及发售的手续费等情况，及用度承担方式；可能影 响投资者决策的其他重要信息。基金合同获胜后，基金招募说明书的信息发生 要紧变更的，基金治理东说念主应当在三个职业日内，更新基金招募说明书并登载在 划定网站上；基金招募说明书其他信息发生变更的，基金治理东说念主至少每年更新 一次。基金拒绝运作的，基金治理东说念主不再更新基金招募说明书。 作监督等行动中的权利、义务关系的法律文献。 明的基金概要信息。基金合同获胜后，基金产品贵府概要的信息发生要紧变更 的，基金治理东说念主应当在三个职业日内，更新基金产品贵府概要，并登载在划定 网站及基金销售机构网站或营业网点；基金产品贵府概要其他信息发生变更的， 基金治理东说念主至少每年更新一次。基金拒绝运作的，基金治理东说念主不再更新基金产 品贵府概要。 日前，将基金份额发售公告、基金招募说明书指示性公告和基金合同指示性公 告登载在划定报刊上，将基金份额发售公告、基金招募说明书、基金产品贵府 概要、基金合同和基金托管协议登载在划定网站上，并将基金产品贵府概要登 载在基金销售机构网站或营业网点；基金托管东说念主应当同期将基金合同、基金托 管协议登载在划定网站上。   （二）基金份额询价公告   基金治理东说念主在网下询价来源前，应当按照划定透露基金份额询价公告。   （三）基金份额发售公告   基金治理东说念主应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告，并按 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 划定透露。      （四）基金合同获胜公告      基金治理东说念主应当在收到中国证监会说明文献的次日在划定媒介上登载基金 合同获胜公告。基金治理东说念主应当在公告中透露最终向政策投资者、网下投资者 和向公众投资者发售的基金份额数目过火比例，获配政策投资者、网下投资者 称号以及每个获配投资者的报价、认购数目、获配数目以及政策投资者的持有 期限安排等，并明确说明自主配售的结果是否适合预先公布的配售原则。对于 提供有用报价但未参与认购，或试验认购数目显明少于报价时拟认购数目的网 下投资者应列表公示并崇拜说明。      （五）基金份额上市交易公告书      基金份额获准在上交所上市交易的，基金治理东说念主应当在基金份额上市交易 的三个职业日前，将基金份额上市交易公告书登载在划定网站上，并将上市交 易公告书指示性公告登载在划定报刊上。      （六）基金净值信息      基金治理东说念主应当在中期论述和年度论述中透露期末基金总资产、期末基金 净资产、期末基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。      （七）基金如期论述，包括基金年度论述、基金中期论述和基金季度论述      基金治理东说念主应当在每年收尾之日起三个月内，编制完成基金年度论述，将 年度论述登载在划定网站上，并将年度论述指示性公告登载在划定报刊上。基 金年度论述中的财务司帐论述应当经过适合《证券法》划定的司帐师事务所审 计。      基金治理东说念主应当在上半年收尾之日起两个月内，编制完成基金中期论述， 将中期论述登载在划定网站上，并将中期论述指示性公告登载在划定报刊上。      基金治理东说念主应当在季度收尾之日起 15 个职业日内，编制完成基金季度论述， 将季度论述登载在划定网站上，并将季度论述指示性公告登载在划定报刊上。      基金合同获胜不足 2 个月的，基金治理东说念主不错不编制当期季度论述、中期 论述或者年度论述。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   本基金如期论述除按照法则要求透露干系信息外，还应当设立专门章节详 细透露下列信息： 收入、本期净利润、本期经营行动产生的现款流量、本期可供分配金额和单元 可供分配金额及策动过程、本期及过往试验分配金额（如有）和单元试验分配 金额（如有）等；中期论述和年度论述主要财务方针除前述方针外还应当包括 期末基金总资产、期末基金净资产、期末基金份额净值、基金总资产占基金净 资产比例等，年度论述需说明试验可供分配金额与测算可供分配金额相反情况 （如有）； 高的，应当说明该收入的公允性和稳定性； 金指引》借款要求的情况说明； 份额及变化情况；   本基金季度论述透露内容可不包括前款第 3、6、9、10 项，本基金年度报 告还应当载有基础设施技俩的评估论述、年度审计论述。   （八）临时论述   本基金发生要紧事件，磋商信息透露义务东说念主应当在划定时间内编制临时报 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 告书，并登载在划定报刊和划定网站上。   前款所称要紧事件，是指可能对基金份额持有东说念主权益或者基金份额的价钱 产生要紧影响的下列事件： 务所、评估机构等专科机构；或运营治理机构发生变更； 事项，基金托管东说念主录用基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项； 东说念主变更； 门负责东说念主发生变动； 基金托管东说念主专门基金托管部门的主要业务东说念主员在最近 12 个月内变动跨越百分之 三十； 到要紧行政处罚、刑事处罚，基金托管东说念主或其专门基金托管部门负责东说念主因基金 托管业务干系步履受到要紧行政处罚、刑事处罚； 试验抑遏东说念主或者与其有要紧强横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 券，或者从事其他要紧关联交易事项，但中国证监会另有划定的除外； 计提方式和费率发生变更； 布临时公告：   （1）本基金发生要紧关联交易；   （2）基础设施技俩公司对外借进款项或者基金总资产被迫跨越基金净资产   （3）金额占基金净资产 10%及以上的交易；   （4）金额占基金净资产 10%及以上的损失；   （5）基础设施技俩购入或出售；   （6）基础设施技俩运营情况、现款流或产生现款流智商发生要紧变化；   （7）基金治理东说念主、证券治理东说念主发生要紧变化或治理基础设施基金的主要负 责东说念主员发生变动；   （8）更换讼师事务所等专科机构；   （9）原始权益东说念主或其肃清抑遏下的关联方卖出政策配售取得的基金份额；   （10）可能对基础设施基金份额持有东说念主利益或基金资产净值产生要紧影响 的其他事项；   （11）基金计帐期，在基础设施技俩处置期间，基金治理东说念主应当按照法则 划定和基金合同约定履行信息透露义务。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 价钱产生要紧影响的其他事项或中国证监会划定和基金合同约定的其他事项。   （九）权益变动公告   本基金发生下述权益变动情形，磋商信息透露义务东说念主应进行公告： 应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动论述书，文牍基金治理东说念主，并予 公告； 通过上交所交易领有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增多或者减少 并予公告； 会公开刊行证券的公司权益变动论述书内容与格式划定以过火他磋商上市公司 收购及股份权益变动的划定编制干系份额权益变动论述书等信息透露文献并予 公告。   投资者过火一致行动东说念主领有权益的基金份额达到或者跨越基金份额的 10% 但未达到 30%的，应当参照《上市公司收购治理办法》第十六条文定编制权益 变动论述书。   投资者过火一致行动东说念主领有权益的基金份额达到或者跨越基金份额的 30% 但未达到 50%的，应当参照《上市公司收购治理办法》第十七条文定编制权益 变动论述书。 以过火他磋商上市公司收购及股份权益变动的磋商划定，采取要约方式进行并 履行相应的标准或者义务，但适合上交所业务规则划定情形的可免于发出要约； 被收购基础设施基金的治理东说念主应当参照《上市公司收购治理办法》的划定，编 制并公告治理东说念主论述书，礼聘孤独财务参谋人出具专科意见并予公告。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      （十）澄莹公告      在基金合同存续期限内，任何群众媒介中出现的或者在市场精熟传的音问 可能对基金份额价钱产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损害基金份 额持有东说念主权益的，干系信息透露义务东说念主瞻念察后应当立即对该音问进行公开澄莹， 并将磋商情况立即论述中国证监会和上交所。      （十一）回拨份额公告      基金治理东说念主、财务参谋人应在召募期届满后的次一个交易日（或指定交易日） 日终前，将公众投资者发售与网下发售之间的回拨份额文牍上交所并公告。      （十二）政策配售份额澌灭限售的公告      政策投资者持有的基础设施基金政策配售份额适合澌灭限售条件的，不错 通过基金治理东说念主在限售澌灭前 5 个交易日透露澌灭限售安排。央求澌灭限售时， 基金治理东说念主应当朝上交所提交基金份额澌灭限售的指示性公告。      （十三）基金份额持有东说念主大会决议      基金份额持有东说念主大会决定的事项，应当照章报中国证监会备案，并赐与公 告。      （十四）计帐论述      基金拒绝运作的，基金治理东说念主应当照章组织基金财产计帐小组对基金财产 进行计帐并作出计帐论述。基金财产计帐小组应当将计帐论述登载在划定网站 上，并将计帐论述指示性公告登载在划定报刊上。      （十五）中国证监会划定的其他信息。 六、信息透露事务治理      基金治理东说念主、基金托管东说念主应当建立健全信息透露治理轨制，指定专门部门 及高档治理东说念主员负责治理信息透露事务。      基金信息透露义务东说念主公开透露基金信息，应当适合中国证监会干系基金信 息透露内容与格式准则等法则以及上交所的自律治理规则划定。      基金托管东说念主应当按照干系法律法则、中国证监会的划定和基金合同的约定， 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 对基金治理东说念主编制的基金资产净值、基金份额净值、基金如期论述、更新的招 募说明书、基金产品贵府概要、基金计帐论述等干系基金信息进行复核、审查， 并向基金治理东说念主进行书面或电子说明。   基金治理东说念主、基金托管东说念主应当在划定报刊中弃取一家报刊透露本基金信息。 基金治理东说念主、基金托管东说念主应当向中国证监会基金电子透露网站报送拟透露的基 金信息，并保证干系报送信息的真的、准确、完整、实时。   基金治理东说念主、基金托管东说念主除照章在划定媒介上透露信息外，还不错根据需 要在其他群众媒介透露信息，然则其他群众媒介不得早于划定媒介和基金上市 的上交所网站透露信息，况兼在不同媒介上透露肃清信息的内容应当一致。   基金治理东说念主、基金托管东说念主除按法律法则要求透露信息外，也可着眼于为投 资者决策提供有用信息的角度，在保证平正对待投资者、不误导投资者、不影 响基金正常投资操作的前提下，自主普及信息透露服务的质地。具体要求应当 适合中国证监会及自律规则的干系划定。前述自主透露如产生信息透露用度， 该用度不得从基金财产中列支。   为基金信息透露义务东说念主公开透露的基金信息出具审计论述、法律意见书的 专科机构，应当制作职业底稿，并将干系档案至少保存到基金合同拒绝后 10 年。 七、信息透露文献的存放与查阅   照章必须透露的信息发布后，基金治理东说念主、基金托管东说念主应当按照干系法律 法则划定将信息置备于各自住所、上交所，供社会公众查阅、复制。 八、暂缓透露基金干系信息的情形   拟透露的信息存在不确定性、属于临时性交易奥妙等情形，实时透露可能 会损害基金利益或者误导投资者，且同期适合以下条件的，经审慎评估，基金 治理东说念主等信息透露义务东说念主不错暂缓透露：   （一）拟透露的信息未泄漏；   （二）磋商内幕信息知情东说念主已书面承诺守秘；   （三）基础设施基金交易未发生极端波动。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      暂缓透露的信息确乎难以守秘、已经泄漏或者出现市场听说，导致基础设 施基金交易价钱发生大幅波动的，信息透露义务东说念主将立即赐与透露。 九、暂停或延伸透露基金干系信息的情形      当出现下述情况时，基金治理东说念主和基金托管东说念主可暂停或延伸透露基金干系 信息：      （一）基金投资所触及的证券交易所遇法定节沐日或因其他原因暂停营业 时；      （二）不可抗力；      （三）法律法则划定、中国证监会或基金合同认定的其他情形。 十、法律法则或中国证监会对信息透露另有划定的，从其划定。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）  第二十六部分 基金合同的变更、拒绝与基金财产的计帐 一、基金合同的变更   （一）变更基金合同触及法律法则划定或基金合同约定应经基金份额持有 东说念主大会决议通过的事项的，应召开基金份额持有东说念主大会决议通过。对于法律法 规划定和基金合同约定可不经基金份额持有东说念主大会决议通过的事项，由基金管 理东说念主和基金托管东说念主同意后变更并公告，并报中国证监会备案。   （二）对于基金合同变更的基金份额持有东说念主大会决议自获胜后方可执行， 并自决议获胜后按划定在划定媒介公告。 二、基金合同的拒绝事由   有下列情形之一的，经履行干系标准后，基金合同应当拒绝：   （一）本基金存续期届满，且未延长合同有用期限；   （二）基金份额持有东说念主大会决定拒绝的；   （三）基金治理东说念主、基金托管东说念主职责拒绝，在 6 个月内莫得新基金治理东说念主、 新基金托管东说念主连续的；   （四）本基金所持有的资产维持证券在基金合同期限届满前沿途拒绝或本 基金所持有的资产维持证券份额在基金合同期限届满前沿途变现；   （五）本基金以首次发售召募资金所投资的资产维持专项计划在基金合同 获胜之日起 6 个月内未顺利设立或本基金未于前述时限内顺利认购取得其沿途 资产维持证券的；   （六）本基金投资的沿途基础设施技俩无法复旧正常、持续运营；   （七）本基金投资的沿途基础设施技俩难以再产生持续、稳定现款流；   （八）基金合同约定的其他情形；   （九）干系法律法则和中国证监会划定的其他情况。 三、基金财产的计帐   （一）基金财产计帐小组：自出现基金合同拒绝事由之日起 30 个职业日内 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 成立计帐小组，基金治理东说念主组织基金财产计帐小组并在中国证监会的监督下进 行基金计帐。   （二）在基金财产计帐小组采纳基金财产之前，基金治理东说念主和基金托管东说念主 应按照基金合同和基金托管协议的划定不竭履行保护基金财产安全的职责。   （三）基金财产计帐小组组成：基金财产计帐小组成员由基金治理东说念主、基 金托管东说念主、适合《证券法》划定的注册司帐师、讼师以及中国证监会指定的东说念主 员组成。基金财产计帐小组不错聘用必要的职业主说念主员。   （四）基金财产计帐小组职责：基金财产计帐小组负责基金财产的复旧、 清理、估价、变现和分配，并按照法律法则划定和基金合同约定履行信息透露 义务。基金财产计帐小组不错照章进行必要的民事行动。   （五）基金财产计帐标准： 构（如干系法律法则和主管部门有相应天赋要求的，应当适合其要求），由该专 业评估机构对基金财产进行评估并确定评估价值，届时如干系法律法则和有权 主管部门对基金财产评估事宜另有划定，从其划定。若基金财产中触及非现款 财产的，基金财产评估价值确定后，基金财产计帐小组制定干系责罚决策并提 起基金份额持有东说念主大会决议，如责罚决策经审议通过的，基金财产计帐小组按 照该等责罚决策实施责罚；如责罚决策经审议未通过的，基金财产计帐小组将 进一步翻新责罚决策，并将修改后的责罚决策实时再次提交审议，直至份额持 有东说念主大会审议通过为止； 告出具法律意见书； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （六）基金财产计帐的期限为 24 个月，但因本基金所持资产维持证券份额、 其他证券或基础设施资产的流动性受到限制而不成实时变现的，计帐期限可相 应顺延，若计帐时间跨越 24 个月则应当以公告面目奉告基金份额持有东说念主，而后 每顺延 12 个月应当公告一次。在计帐期间，基金治理东说念主不错将已计帐的基金财 产按比例分配给持有东说念主。在计帐完成后，基金治理东说念主应当在计帐完成日历起计 的 1 个月内作出一次性的分配。   （七）基金计帐触及基础设施技俩处置的，基金治理东说念主应当苦守基金份额 持有东说念主利益优先的原则，按照法律法则划定进行资产处置，并尽快完成剩余财 产的分配。资产处置期间，基金治理东说念主应当按照法律法则划定和基金合同约定 履行信息透露义务。 四、计帐用度   计帐用度是指基金财产计帐小组在进行基金计帐过程中发生的系数合理费 用，计帐用度由基金财产计帐小组优先从基金剩余财产中支付。 五、基金财产计帐剩余资产的分配   依据基金财产计帐的分配决策，将基金财产计帐后的沿途剩余资产扣除基 金财产计帐用度、缴纳所欠税款并返璧基金债务后，按基金份额持有东说念主理有的 基金份额比例进行分配。 六、基金财产计帐的公告   计帐过程中的磋商要紧事项须实时公告；基金财产计帐论述经适合《证券 法》划定的司帐师事务所审计并由讼师事务所出具法律意见书后报中国证监会 备案并公告。基金财产计帐公告于基金财产计帐论述报中国证监会备案后 5 个 职业日内由基金财产计帐小组进行公告，基金财产计帐小组应当将计帐论述登 载在划定网站上，并将计帐论述指示性公告登载在划定报刊上。 七、基金财产计帐账册及文献的保存   基金财产计帐账册及磋商文献由基金托管东说念主保存 20 年以上，法律法则另有 划定的从其划定。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）          第二十七部分 基金合同的内容摘录 一、基金份额持有东说念主、基金治理东说念主和基金托管东说念主的权利、义务   （一）基金份额持有东说念主的权利与义务 金份额持有东说念主的权利包括但不限于：   （1）分享基金财产收益；   （2）参与分配计帐后的剩余基金财产；   （3）照章转让其持有的基金份额；   （4）按照划定要求召开基金份额持有东说念主大会或者召集基金份额持有东说念主大会；   （5）出席或者委派代表出席基金份额持有东说念主大会，对基金份额持有东说念主大会 审议事项诈欺表决权；   （6）查阅或者复制公开透露的基金信息贵府；   （7）监督基金治理东说念主的投资运作；   （8）对基金治理东说念主、基金托管东说念主、基金服务机构损害其正当权益的步履依 法拿告状讼或仲裁；   （9）法律法则及中国证监会划定的和基金合同约定的其他权利。 金份额持有东说念主的义务包括但不限于：   （1）谨慎阅读并效力基金合同、招募说明书等信息透露文献；   （2）了解所投资基金产品，了解自身风险承受智商，自主判断基金的投资 价值，自主作念出投资决策，自行承担投资风险；   （3）关怀基金信息透露，实时诈欺权利和履行义务；   （4）缴纳基金认购款项及法律法则和基金合同所划定的用度；   （5）在其持有的基金份额范围内，承担基金失掉或者基金合同拒绝的有限 责任； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （6）不从事任何有损基金过火他基金合同当事东说念主正当权益的行动；   （7）领有权益的基金份额达到特定比例时，按照划定履行份额权益变动相 应的标准或者义务；   （8）领有权益的基金份额达到 10%和后续每增多或减少 5%时，投资者及 其一致行动东说念主应当按照《上海证券交易所公开召募基础设施证券投资基金 （REITs）业务办法（试行）》的划定履行相应的标准或者义务。领有权益的基 金份额达到 50%时，不竭增持该基础设施基金份额的，按照《上海证券交易所 公开召募基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》的划定履行基础 设施基金收购的标准或者义务。   高出的，违背权益变动信息透露义务的，投资者过火一致行动东说念主在买入后 的 36 个月内，对该跨越划定比例部分的基金份额不诈欺表决权；   （9）执行获胜的基金份额持有东说念主大会的决议；   （10）返还在基金交易过程中因任何原因得回的欠妥得利；   （11）政策投资者持有基金份额的期限应得志《基础设施基金指引》等规 定的干系要求；原始权益东说念主或其肃清抑遏下的关联方参与本基金份额政策配售 对应的基金份额在持有期间不允许质押；   （12）法律法则及中国证监会划定的和基金合同约定的其他义务。   （二）原始权益东说念主过火作为政策投资者的肃清抑遏下的关联方的义务   （1）不得侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施技俩；   （2）配合基金治理东说念主、基金托管东说念主以过火他为基础设施基金提供服务的专 业机构履行职责；   （3）确保基础设施技俩真的、正当，确保向基金治理东说念主等机构提供的文献 贵府真的、准确、完整，不存在演叨纪录、误导性述说或者要紧遗漏；   （4）依据法律法则、基金合同及干系协议约定实时移交基础设施技俩及相 关图章证照、账册合同、账户治理权限等；   （5）实时配合技俩公司到工商行政事理机关提交办理技俩公司股权转让的 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 干系贵府，办理股权变更的工商变更登记手续；      （6）主要原始权益东说念主过火控股股东、试验抑遏东说念主提供的文献贵府存在阴事 重要事实或者造谣要紧演叨内容等要紧作恶违法步履的，应当购回沿途基金份 额或基础设施技俩权益；      （7）法律法则及干系协议约定的其他义务。      （三）基金治理东说念主的权利与义务 金治理东说念主的权利包括但不限于：      （1）照章召募资金；      （2）自基金合同获胜之日起，根据法律法则和基金合同孤独运用并治理基 金财产；      （3）依照基金合同收取基金治理费以及法律法则划定或中国证监会批准的 其他用度；      （4）发售基金份额；      （5）按照划定召集基金份额持有东说念主大会；      （6）依据基金合同及磋商法律划定监督基金托管东说念主，如觉得基金托管东说念主违 反了基金合同及国度磋商法律划定，应陈诉中国证监会和其他监管部门，并采 取必要措施保护基金投资东说念主的利益；      （7）在基金托管东说念主更换时，提名新的基金托管东说念主；      （8）在运营治理机构更换时，提名并聘任新的运营治理机构；      （9）弃取、更换基金销售机构，对基金销售机构的干系步履进行监督和处 理；      （10）担任或录用其他适合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业 务并得回基金合同划定的用度；      （11）依据基金合同及磋商法律划定决定基金收益的分配决策；      （12）按照磋商划定运营治理基础设施技俩；设立专门的子公司或录用运 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 营治理机构承担部分基础设施技俩运营治理职责，派员负责基础设施技俩公司 财务治理，基金治理东说念主照章应当承担的责任不因录用而免除；   （13）依照法律法则为基金的利益诈欺因基金财产投资于包括资产维持证 券在内的证券所产生的权利，包括但不限于：   A.作为资产维持证券持有东说念主的权利，包括决定资产维持证券的扩募、延长 资产维持证券的期限、决定修改资产维持证券法律文献重要内容等；   B.为基金的利益通过专项计划盘曲诈欺对基础设施技俩公司所享有的权利， 包括决定基础设施技俩公司的经营方针和投资计划、选举和更换非由职工代表 担任的董事和监事、审议批准基础设施技俩公司董事会/执行董事的论述、审议 批准基础设施技俩公司的年度财务预算和决算决策、派员负责基础设施技俩公 司财务治理等。   （14）以基金治理东说念主的口头，代表基金份额持有东说念主的利益诈欺诉讼权利或 者实施其他法律步履；   （15）弃取、更换讼师事务所、司帐师事务所、证券经纪商、资产评估机 构、运营治理机构、财务参谋人、流动性服务商或其他为基金提供服务的外部机 构（基金合同另有约定的除外）；   （16）在适合磋商法律、法则的前提下，制订和治愈磋商基金认购、非交 易过户等业务规则；   （17）彩选适合本基金投资策略的基础设施技俩作为潜在投资标的，进行 投资可行性分析、遵法调查和资产评估等职业；对于属于基金合同第八部分基 金份额持有东说念主大会召集事由的，应将合适的潜在投资标的提交基金份额持有东说念主 大会表决，表决通过后根据大会决议实施基金扩募或出售其他基金资产等方式 并购买干系基础设施技俩；   （18）对干系资产进行出售可行性分析和资产评估等职业，对于属于基金 合同第八部分基金份额持有东说念主大会召集事由的，应将干系资产出售事项提交基 金份额持有东说念主大会表决，表决通过后根据大会决议实施资产出售；   （19）依照法律法则，不错为基金的利益诈欺干系法律法则、部门规章、 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 表恣意文献及交易所业务规则未明确诈欺主体的权利，包括决定金额占基金净 资产 20%及以下的基础设施技俩或资产维持证券的购入或出售事项（金额是指 一语气 12 个月内累计发生金额）、决定金额未跨越本基金净资产 5%的关联交易 （金额是指一语气 12 个月内累计发生金额）等（基金合同另有约定的除外）；   （20）在适合磋商法律、法则的前提下，制订、实施、治愈并决定磋商基 金平直或盘曲的对外借款决策；   （21）治愈运营治理机构的运营治理费模范；   （22）发生运营治理机构法定解聘情形时，解聘运营治理机构；   （23）法律法则及中国证监会划定的和基金合同约定的其他权利。 金治理东说念主的义务包括但不限于：   （1）照章召募资金，办理或者录用经中国证监会认定的其他机构代为办理 基金份额的发售和登记事宜；   （2）办理基金备案和基金上市所需手续；   （3）自基金合同获胜之日起，以憨厚信用、严慎勤勉的原则治理和运用基 金财产；   （4）配备满盈的具有专科经验的东说念主员进行基金投资分析、决策，以专科化 的经营方式治理和运作基金财产；   （5）制定完善的遵法调查里面治理轨制，建立健全业务历程：建立健全内 部风险抑遏监察与稽核、财务治理及东说念主事治理等轨制，保证所治理的基金财产 和基金治理东说念主的财产相孤独，对所治理的不同基金分别治理，分别记账，进行 证券投资；   （6）除依据《基金法》、基金合同过火他磋商划定外，不得利用基金财产 为我方及任何第三东说念主谋取利益，不得录用第三东说念主运作基金财产；   （7）照章接受基金托管东说念主的监督；   （8）在本基金网下询价阶段，根据网下投资者报价并结合公募证券投资基 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 金、公募同意产品、社保基金、待业金、企业年金基金、保障资金、及格境外 机构投资者资金等配售对象的报价情况，审慎合理确定基金份额认购价钱；   （9）编制基金中期与年度合并及单独财务报表；   （10）编制基金如期与临时论述；   （11）严格按照《基金法》、基金合同过火他磋商划定，履行信息透露及报 告义务；   （12）保守基金交易奥妙，不表示基金投资计划、投资意向等。除《基金 法》、基金合同过火他磋商法律法则或监管机构另有划定或要求外，在基金信息 公开透露前应予守秘，不向他东说念主表示，但向监管机构、司法机构或因审计、法 律、资产评估等外部专科参谋人提供服务而向其提供的情况除外；   （13）按基金合同的约定确定基金收益分配决策，实时向基金份额持有东说念主 分配基金收益；   （14）依据《基金法》、基金合同过火他磋商划定召集基金份额持有东说念主大会 或配合基金托管东说念主、基金份额持有东说念主照章召集基金份额持有东说念主大会；   （15）按划定保存基金财产治理业务行动的司帐账册、报表、记录和其他 干系贵府 20 年以上，法律法则或监管部门另有划定的从其划定；   （16）确保需要向基金投资东说念主提供的各项文献或贵府在划定时间发出，并 且保证投资东说念主能够按照基金合同划定的时间和方式，随时查阅到与基金磋商的 公开贵府，并在支付合理成本的条件下得到磋商贵府的复印件；   （17）组织并参加基金财产计帐小组，参与基金财产的复旧、清理、估价、 变现和分配，并按照法律法则划定和基金合同约定履行信息透露义务；   （18）基金计帐触及基础设施技俩处置的，应苦守基金份额持有东说念主利益优 先的原则，按照法律法则划定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配；   （19）濒临落幕、照章被肃清或者被照章宣告收歇时，实时论述中国证监 会并文牍基金托管东说念主；   （20）因违背基金合同导致基金财产的损失或损害基金份额持有东说念主正当权 益时，应当承担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （21）监督基金托管东说念主按法律法则和基金合同划定履行我方的义务，基金 托管东说念主违背基金合同形成基金财产损失机，基金治理东说念主应为基金份额持有东说念主利 益向基金托管东说念主追偿；   （22）当基金治理东说念主将其义务录用第三方处理时，应当对第三方处理磋商 基金事务的步履承担责任；   （23）以基金治理东说念主口头，代表基金份额持有东说念主利益诈欺诉讼权利或实施 其他法律步履；   （24）基金治理东说念主在召募期间未能达到基金的备案条件，基金合同不成生 效，基金治理东说念主承担沿途召募用度，将已召募资金并加计银行同期活期存款利 息在基金召募期收尾后 30 日内退还基金认购东说念主；   （25）执行获胜的基金份额持有东说念主大会的决议；   （26）建立并保存基金份额持有东说念主名册；   （27）本基金运作过程中，基金治理东说念主应当按照法律法则划定和基金合同 约定专科审慎运营治理基础设施技俩，主动履行基础设施技俩运营治理职责， 包括：   A. 实时办理基础设施技俩、图章证照、账册合同、账户治理权限交割等；   B. 建立账户和现款流治理机制，有用治理基础设施技俩租赁、运营等产生 的现款流，贯注现款流流失、挪用等；   C. 建立图章治理、使用机制，妥善治理基础设施技俩种种图章；   D. 为基础设施技俩购买满盈的财产保障和公众责任保障，并向基金托管东说念主 提供干系保障合同原件及投保发票等投保凭证；未经基金托管东说念主同意不得变更、 澌灭或拒绝干系保障合同；   E. 制定及落实基础设施技俩运营策略；   F. 签署并执行基础设施技俩运营的干系协议；   G. 收取基础设施技俩租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；   H. 执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及弥留事故治理等； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      I. 实施基础设施技俩维修、改造等；      J. 负责基础设施技俩档案归集治理；      K. 礼聘评估机构、审计机构进行评估与审计；      L. 照章透露基础设施技俩运营情况；      M. 提供群众产品和服务的基础设施资产的运营治理，应适合国度磋商监管 要求，严格履走运营治理义务，保障群众利益；      N. 建立干系机制防守运营治理机构的践约风险、基础设施技俩经营风险、 关联交易及利益冲突风险、利益输送和里面东说念主抑遏风险等基础设施技俩运营过 程中的风险；      O. 按照基金合同约定和持有东说念主利益优先的原则，专科审慎处置资产；      P. 中国证监会划定的其他职责。      （28）基金治理东说念主不错设立专门的子公司承担基础设施技俩运营治理职责， 也不错录用运营治理机构负责上述第（27）条第 D 至 I 项运营治理职责，其依 法应当承担的责任不因录用而免除；基金治理东说念主录用运营治理机构运营治理基 础设施技俩的，应当自行派员负责基础设施技俩公司财务治理。基金治理东说念主与 运营治理机构应当签订基础设施技俩运营治理服务协议，明确两边的权利义务、 用度收取、运营治理机构考核安排、运营治理机构解聘情形和标准、协议拒绝 情形和标准等事项。      （29）基金治理东说念主应当对接受录用的运营治理机构进行充分的遵法调查， 确保其在专科天赋（如有）、东说念主员配备、公司治理等方面适正当律法则要求，具 备充分的履职智商；      基金治理东说念主应当持续加强对运营治理机构履职情况的监督、稽查，至少每 年对其履职情况进行评估，确保其勤勉尽责履走运营治理职责。基金治理东说念主应 当如期稽查运营治理机构就其获录用从事基础设施技俩运营治理行动而保存的 记录、合同等文献，稽查频率不少于每半年 1 次；      录用事项拒绝后，基金治理东说念主应当妥善复旧基础设施技俩运营爱戴干系档 案； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （30）发生下列情形之一的，基金治理东说念主应当解聘运营治理机构：   A. 运营治理机构因故意或要紧过失给本基金形成要紧损失；   B. 运营治理机构照章落幕、被照章肃清、被照章宣告收歇或者出现要紧违 法违法步履；   C. 运营治理机构专科天赋、东说念主员配备等发生要紧不利变化已无法不竭履职；   D. 法律法则及中国证监会划定的其他情形。   （31）若发生上述第 A-C 种情形的，基金治理东说念主有权平直解聘运营治理机 构，无需召开基金份额持有东说念主大会审议。基金治理东说念主应在上述法定解聘情形发 生之日起 6 个月内聘任新任运营治理机构，无需召集基金份额持有东说念主大会。发 生上述第 D 种情形的，基金治理东说念主应按基金合同的约定召集基金份额持有东说念主大 会，并提请基金份额持有东说念主大会就受运说念营治理机构、聘任新的运营治理机构 等具体决策进行表决；经召开基金份额持有东说念主大会作出有用表决后，基金治理 东说念主应解聘或更换运营治理机构；   （32）本基金存续期间，基金治理东说念主应当礼聘评估机构对基础设施技俩资 产每年进行 1 次评估。出现下列情形之一的，基金治理东说念主应当实时礼聘评估机 构对基础设施技俩资产进行评估：   A.基础设施技俩购入或出售；   B.本基金扩募；   C.提前拒绝基金合同拟进行资产处置；   D.基础设施技俩现款流发生要紧变化且宝石有东说念主利益有实质性影响；   E.对基金份额持有东说念主利益有要紧影响的其他情形。   （33）充分揭示风险，确立相应风险缓释措施，保障基金份额持有东说念主权益；   （34）基础设施基金上市期间，基金治理东说念主原则上应当选择不少于 1 家流 动性服务商为基础设施基金提供双边报价等服务；   （35）本基金过火下设特殊目的载体借进款项安排，基金治理东说念主应实时将 借款合同以及证明借进款项资金流向的证明文献提交基金托管东说念主；基金合同生 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 效后，基金治理东说念主应实时向基金托管东说念主报送基础设施技俩已借款情况。如保留 基础设施技俩对外借款，基金治理东说念主应当向基金托管东说念主报送借款文献以及说明 材料，说明保留基础设施技俩对外借款的金额、比例、偿付安排、得志的法定 条件等；   （36）法律法则及中国证监会划定的和基金合同约定的其他义务。   （四）基金托管东说念主的权利与义务 金托管东说念主的权利包括但不限于：   （1）自基金合同获胜之日起，照章律法则和基金合同的划定安全复旧基金 财产；   （2）依基金合同约定得回基金托管费以及法律法则划定或监管部门批准的 其他用度；   （3）根据基金合同以及基金托管协议约定，监督基础设施基金资金账户、 基础设施技俩运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保适正当律法则规 定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内紧闭运行；   （4）根据基金合同以及基金托管协议约定，监督基金治理东说念主对本基金的投 资运作，如发现基金治理东说念主有违背基金合同及国度法律法则步履，对基金财产、 其他当事东说念主的利益形成要紧损失的情形，应陈诉中国证监会，并采取必要措施 保护基金投资东说念主的利益；   （5）根据基金合同以及基金托管协议约定，监督基金治理东说念主为基础设施项 目购买满盈的保障；   （6）根据干系市场规则，为基金开设证券账户等投资所需账户、为基金办 理证券交易资金计帐；   （7）提议召开或召集基金份额持有东说念主大会；   （8）在基金治理东说念主更换时，提名新的基金治理东说念主；   （9）法律法则及中国证监会划定的和基金合同、基金托管协议约定的其他 权利。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 金托管东说念主的义务包括但不限于：   （1）以憨厚信用、勤勉尽责的原则安全复旧基金财产、基金治理东说念主托付的 权属文凭及干系文献；   （2）设立专门的基金托管部门，具有适合要求的营业场所，配备满盈的、 及格的熟悉基金托管业务的专职东说念主员，负责基金财产托处事宜；   （3）建立健全里面风险抑遏、监察与稽核、财务治理及东说念主事治理等轨制， 确保基金财产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管东说念主自有财产以及不同 的基金财产相互孤独；对所托管的不同的基金分别确立账户，孤独核算，分账 治理，保证不同基金之间在账户确立、资金划拨、账册记录等方面相互孤独；   （4）除依据《基金法》、基金合同过火他磋商划定外，不得利用基金财产 为我方及任何第三东说念主谋取利益，不得录用第三东说念主托管基金财产；   （5）复旧基金治理东说念主托付给基金托管东说念主的由基金治理东说念主代表基金签订的与 基金磋商的要紧合同及磋商凭证；   （6）按划定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照基 金合同、基金托管协议的约定，根据基金治理东说念主的投资指示，实时办理计帐、 交割事宜；   （7）根据基金合同以及基金托管协议约定，基于基金治理东说念主所提供的文献 监督基础设施技俩公司借进款项安排，确保适正当律法则划定及约定用途；   （8）保守基金交易奥妙，除《基金法》、基金合同过火他磋商法律法则或 监管机构另有划定或要求外，在基金信息公开透露前赐与守秘，不得向他东说念主泄 露，但向监管机构、司法机关等有权机关或因审计、法律等外部专科参谋人提供 服务而向其提供的情况除外；   （9）办理与基金托管业务行动磋商的信息透露事项；   （10）对基金财务司帐论述、季度论述、中期论述和年度论述出具意见， 说明基金治理东说念主在各重要方面的运作是否严格按照基金合同的划定进行；如果 基金治理东说念主有未执行基金合同划定的步履，还应当说明基金托管东说念主是否采取了 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 适当的措施；      （11）保存基金托管业务行动的记录、账册、报表和其他干系贵府 20 年以 上，法律法则或监管部门另有划定的从其划定；      （12）从基金治理东说念主或其录用的登记机构处接收并保存基金份额持有东说念主名 册；      （13）按划定制作干系账册并与基金治理东说念主查对；      （14）依据基金治理东说念主的指示或磋商划定向基金份额持有东说念主支付基金收益；      （15）依据《基金法》、基金合同过火他磋商划定，召集基金份额持有东说念主大 会或配合基金治理东说念主、基金份额持有东说念主照章召集基金份额持有东说念主大会；      （16）按照法律法则和基金合同的划定监督、复核基金治理东说念主的投资运作、 收益分配、信息透露等；      （17）参加基金财产计帐小组，参与基金财产的复旧、清理、估价、变现 和分配，并按照法律法则划定和基金合同约定履行信息透露义务；      （18）濒临落幕、照章被肃清或者被照章宣告收歇时，实时论述中国证监 会和银行监管机构，并文牍基金治理东说念主；      （19）因违背基金合同导致基金财产损失机，应承担赔偿责任，其赔偿责 任不因其退任而免除；      （20）按划定监督基金治理东说念主按法律法则和基金合同划定履行干系义务， 基金治理东说念主因违背基金合同形成基金财产损失机，应为基金份额持有东说念主利益向 基金治理东说念主追偿；      （21）执行获胜的基金份额持有东说念主大会的决议；      （22）按照法律法则和基金合同的划定监管本基金资金账户、基础设施项 目运营收支账户重要资金账户及资金流向，确保适正当律法则划定和基金合同 约定，保证基金资产在监督账户内紧闭运行；      （23）按照法律法则和基金合同的划定监督基金治理东说念主为基础设施技俩购 买满盈的保障； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （24）复核、审查基金治理东说念主策动的基金资产净值、基金份额净值；   （25）法律法则及中国证监会划定的和基金合同约定的其他义务。 二、基金份额持有东说念主大会召集、议事及表决的标准和规则   基金份额持有东说念主大会由基金份额持有东说念主组成，基金份额持有东说念主的正当授权 代表有权代表基金份额持有东说念主出席会议并表决。基金份额持有东说念主理有的每一基 金份额领有对等的投票权。   本基金份额持有东说念主大会不设日常机构。   若将来法律法则对基金份额持有东说念主大会另有划定的，以届时有用的法律法 规为准。   （一）召开事由 法律法则、中国证监会另有划定或基金合同另有约定的除外：   （1）提前拒绝基金合同；   （2）更换基金治理东说念主、基金托管东说念主；   （3）波折基金运作方式；   （4）治愈基金治理东说念主、基金托管东说念主的报酬模范；   （5）变更基金类别；   （6）本基金与其他基金的合并；   （7）对基金的投资宗旨、投资策略等作出治愈；   （8）变更基金投资范围；   （9）变更基金份额持有东说念主大会标准；   （10）基金治理东说念主或基金托管东说念主要求召开基金份额持有东说念主大会；   （11）提前拒绝基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易 所拒绝上市的除外；   （12）单独或整个持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额的基金 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 份额持有东说念主（以基金治理东说念主收到提议当日的基金份额策动，下同）就肃清事项 书面要求召开基金份额持有东说念主大会；   （13）本基金进行扩募；   （14）本基金以首次发售召募资金收购基础设施技俩后，对金额跨越基金 净资产 20%的其他基础设施技俩或基础设施资产维持证券的购入或处置（金额 是指一语气 12 个月内累计发生金额）；   （15）本基金以首次发售召募资金收购基础设施技俩后，金额跨越本基金 净资产 5%的关联交易（金额是指一语气 12 个月内累计发生金额）；   （16）延长基金合同期限；   （17）除基金合同约定解聘运营治理机构的法定解聘情形外，基金治理东说念主 解聘、更换运营治理机构的；   （18）修改基金合同的重要内容；   （19）法律法则及中国证监会划定的和基金合同约定的对基金合同当事东说念主 权利和义务产生要紧影响的其他事项（包括但不限于国度或当地有权机构基于 新冠疫情等原因出台干系划定、政策等饱读动、倡导基础设施技俩减免房钱等情 形），以过火他应当召开基金份额持有东说念主大会的事项。 不利影响的前提下，以下情况可由基金治理东说念主和基金托管东说念主协商后决定，不需 召开基金份额持有东说念主大会：   （1）收取法律法则要求增多的基金用度和其他应由基金和特殊目的载体承 担的用度；   （2）基础设施技俩系数权或经营权期限延长的，基金合同期限相应延长；   （3）按照法律法则的划定，治愈磋商基金认购、基金交易、非交易过户、 转托管等业务的规则；   （4）按照法律法则的划定，增多、减少或治愈基金份额类别确立及对基金 份额分类办法、规则进行治愈； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （5）因干系法律法则发生变动而应当对基金合同进行修改；   （6）因干系业务规则发生变动而应当对基金合同进行修改；   （7）在对基金份额持有东说念主利益无实质性不利影响或修改不触及基金合同当 事东说念主权利义务关系发生要紧变化的情况下，对基金合同进行修改；   （8）履行干系标准后，基金推出新业务或服务；   （9）若上交所、中国结算增多了基金上市交易、份额转让的新功能，基金 治理东说念主在履行干系标准后增多相应功能。   （10）本基金以首次发售召募资金所投资的资产维持专项计划在基金合同 获胜之日起 6 个月内未顺利设立或本基金未于前述时限内顺利认购取得其沿途 资产维持证券的，从而拒绝基金合同；   （11）本基金所持有的基础设施技俩无法复旧正常、持续运营，或难以再 产生持续、稳定现款流，从而拒绝基金合同；   （12）基金治理东说念主因第三方机构提供服务时存在作恶违法或其他损害基金 份额持有东说念主利益的步履而解聘上述机构，但若因发生运营治理机构法定解聘情 形之外的事项需解聘运营治理机构的，应提交基金份额持有东说念主表决；   （13）基金治理东说念主在发生运营治理机构法定解聘情形时解聘运营治理机构 从而应当对基金合同及干系文献进行修改：   （14）按照专项计划文献的约定，在专项计划文献中约定的分配兑付日外， 增设专项计划的分配兑付日；   （15）按照法律法则和基金合同划定不需召开基金份额持有东说念主大会的其他 情形。   （二）提案东说念主   基金治理东说念主、基金托管东说念主、代表基金份额百分之十以上的基金份额持有东说念主 不错向基金份额持有东说念主大会提议议案。   （三）会议召集东说念主及召集方式 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 理东说念主召集； 提议书面提议。基金治理东说念主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集， 并书面奉告基金托管东说念主。基金治理东说念主决定召集的，应当自出具书面决定之日起 由基金托管东说念主自行召集，并自出具书面决定之日起 60 日内召开并奉告基金治理 东说念主，基金治理东说念主应当配合； 求召开基金份额持有东说念主大会，应当向基金治理东说念主提议书面提议。基金治理东说念主应 当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面奉告提议提议的基金份 额持有东说念主代表和基金托管东说念主。基金治理东说念主决定召集的，应当自出具书面决定之 日起 60 日内召开；基金治理东说念主决定不召集，单独或整个代表基金份额 10%以上 （含 10%）的基金份额持有东说念主仍觉得有必要召开的，应当向基金托管东说念主提议书 面提议。基金托管东说念主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面 奉告提议提议的基金份额持有东说念主代表和基金治理东说念主；基金托管东说念主决定召集的， 应当自出具书面决定之日起 60 日内召开并奉告基金治理东说念主，基金治理东说念主应当配 合； 事项要求召开基金份额持有东说念主大会，而基金治理东说念主、基金托管东说念主都不召集的， 单独或整个代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东说念主有权自行召集， 并至少提前 30 日报中国证监会备案。基金份额持有东说念主照章自行召集基金份额持 有东说念主大会的，基金治理东说念主、基金托管东说念主应当配合，不得防碍、干扰； 益登记日。      （四）召开基金份额持有东说念主大会的文牍时间、文牍内容、文牍方式 媒介公告。基金份额持有东说念主大和会知应至少载明以下内容： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （1）会议召开的时间、地点和会议面目；   （2）会议拟审议的事项、议事标准和表决方式；   （3）有权出席基金份额持有东说念主大会的基金份额持有东说念主的权益登记日；   （4）授权录用证明的内容要求（包括但不限于代理东说念主身份，代理权限和代 理有用期限等）、送达时间和地点；   （5）会务常设磋商东说念主姓名及磋商电话；   （6）出席会议者必须准备的文献和必须履行的手续；   （7）召集东说念主需要文牍的其他事项。 中说明本次基金份额持有东说念主大会所采取的具体通讯方式、录用的公证机关过火 磋商方式和磋商东说念主、表决意见寄交的截止时间和收取方式；明确领受汇集投票 方式的，由会议召集东说念主在会议文牍中说明汇集投票的方式、时间、表决方式、 投票汇集系统称号、汇集投票系统的注册/登录网址、出动终局应用/公众号/程 序称号、汇集投票历程、操作指引等； 决意见的计票进行监督；如召集东说念主为基金托管东说念主，则应另行书面文牍基金治理 东说念主到指定地点对表决意见的计票进行监督；如召集东说念主为基金份额持有东说念主，则应 另行书面文牍基金治理东说念主和基金托管东说念主到指定地点对表决意见的计票进行监督。 基金治理东说念主或基金托管东说念主拒不派代表对表决意见的计票进行监督的，不影响表 决意见的计票效力； 干系信息透露义务东说念主应当照章公告持有东说念主大会事项，透露干系要紧事项的详备 决策及法律意见书等文献，决策内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交 易敌手方的基本情况、交易标的订价方式、交易主要风险、交易各方声明与承 诺等； 易所会员等干系机构应当实时奉告投资者基金份额持有东说念主大会干系事宜。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （五）基金份额持有东说念主出席会议的方式   基金份额持有东说念主大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法则和监 管机关、基金合同允许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集东说念主确定。   由基金份额持有东说念主本东说念主出席或以代理投票授权录用证明委派代表出席，现 场开会时基金治理东说念主和基金托管东说念主的授权代表应当列席基金份额持有东说念主大会， 基金治理东说念主或基金托管东说念主不派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同期符 合以下条件时，不错进行基金份额持有东说念主大会议程：   （1）亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的录用东说念主 持有基金份额的凭证及录用东说念主的代理投票授权录用证明适正当律法则、基金合 同和会议文牍的划定，况兼持有基金份额的凭证与基金治理东说念主理有的登记贵府 相符；   （2）经查对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证走漏， 有用的基金份额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之 一）。若到会者在权益登记日代表的有用的基金份额少于本基金在权益登记日基 金总份额的二分之一，召集东说念主不错在原公告的基金份额持有东说念主大会召开时间的 召集的基金份额持有东说念主大会到会者在权益登记日代表的有用的基金份额应不少 于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。   通讯开会系指基金份额持有东说念主将其对表决事项的投票以书面方式或大会公 告载明的其他方式在表决截止日以前送达至召集东说念主指定的地址。通讯开会应以 书面方式或大会公告载明的其他方式进行表决。   在同期适合以下条件时，通讯开会的方式视为有用：   （1）会议召集东说念主按基金合同约定公布会议文牍后，在 2 个职业日内一语气公 布干系指示性公告；   （2）召集东说念主按基金合同约定文牍基金托管东说念主（如果基金托管东说念主为召集东说念主， 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 则为基金治理东说念主）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集东说念主在基金 托管东说念主（如果基金托管东说念主为召集东说念主，则为基金治理东说念主）和公证机关的监督下按 照会议文牍划定的方式收取基金份额持有东说念主的表决意见；基金托管东说念主或基金管 理东说念主经文牍不参加收取表决意见的，不影响表决效力；   （3）本东说念主平直出具表决意见或授权他东说念主代表出具表决意见的，基金份额持 有东说念主所持有的基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之 一）；若本东说念主平直出具表决意见或授权他东说念主代表出具表决意见的，基金份额持有 东说念主所持有的基金份额小于在权益登记日基金总份额的二分之一，召集东说念主不错在 原公告的基金份额持有东说念主大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议 事项从头召集基金份额持有东说念主大会。从头召集的基金份额持有东说念主大会应当有代 表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有东说念主平直出具表决意见或授权他 东说念主代表出具表决意见；   （4）上述第（3）项中平直出具表决意见的基金份额持有东说念主或受托代表他 东说念主出具表决意见的代理东说念主，同期提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意 见的代理东说念主出具的录用东说念主理有基金份额的凭证及录用东说念主的代理投票授权录用证 明适正当律法则、基金合同和会议文牍的划定，并与基金登记机构记录相符。 或其他方式召开，基金份额持有东说念主不错领受书面、汇集、电话、短信或其他方 式进行表决，具体方式由会议召集东说念主确定并在会议文牍中列明。   召集东说念主应当提供汇集投票和其他正当方式为基金份额持有东说念主诈欺投票权提 供便利。 并表决的，授权方式不错领受书面、汇集、电话、短信或其他方式，具体方式 在会议文牍中列明。   （六）议事内容与标准   议事内容为关系基金份额持有东说念主利益的要紧事项，如基金合同的要紧修改、 决定拒绝基金合同、更换基金治理东说念主、更换基金托管东说念主、与其他基金合并、法 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 律法则及基金合同划定的其他事项以及会议召集东说念主觉得需提交基金份额持有东说念主 大会议论的其他事项。   基金份额持有东说念主大会的召集东说念主发出召鸠合议的文牍后，对原有提案的修改 应当在基金份额持有东说念主大会召开前实时公告。   本基金存续期间拟购入基础设施技俩或发生其他中国证监会或干系法则规 定的需履行变更注册等标准的情形时，应当按照《运作办法》第四十条干系规 定履行变更注册等标准。需提交基金份额持有东说念主大会投票表决的，应当预先履 行变更注册标准。   本基金存续期间拟购入基础设施技俩的模范和要求、政策配售安排、遵法 调查要求、信息透露等应当与本基金首次发售要求一致，中国证监会认定的情 形除外。   基金份额持有东说念主大会不得对未预先公告的议事内容进行表决。   （1）现场开会   在现场开会的方式下，最先由大会主理东说念主按照下列第八条“计票”划定标准 确定和公布监票东说念主，然后由大会主理东说念主宣读提案，经议论后进行表决，并形成 大会决议。大会主理东说念主为基金治理东说念主授权出席会议的代表，在基金治理东说念主授权 代表未能主理大会的情况下，由基金托管东说念主授权其出席会议的代表主理；如果 基金治理东说念主授权代表和基金托管东说念主授权代表均未能主理大会，则由出席大会的 基金份额持有东说念主和代理东说念主所持表决权的二分之一以上（含二分之一）选举产生 别称基金份额持有东说念主作为该次基金份额持有东说念主大会的主理东说念主。基金治理东说念主和基 金托管东说念主拒不出席或主理基金份额持有东说念主大会，不影响基金份额持有东说念主大会作 出的决议的效力。   会议召集东说念主应当制作出席会议东说念主员的签名册。签名册载明参加会议东说念主员姓 名（或单元称号）、身份证明文献号码、持有或代表有表决权的基金份额、录用 东说念主姓名（或单元称号）和磋商方式等事项。   （2）通讯开会 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   在通讯开会的情况下，最先由召集东说念主提前至少 30 日公布提案，在所文牍的 表决截止日历后 2 个职业日内在公证机关监督下由召集东说念主统计沿途有用表决， 在公证机关监督下形成决议。   （1）基金份额持有东说念主大会的会议记录由召集东说念主负责，并由出席会议的召集 东说念主或其代表在会议记录上签名。   （2）现场开会的情形下，会议记录应纪录以下内容：   A. 会议时间、地点、方式、议程和召集东说念主姓名或称号；   B. 会议主理东说念主以及出席或列席会议的基金份额持有东说念主或其授权代表；   C. 出席会议的基金份额持有东说念主和代理东说念主东说念主数、所持有表决权的基金份额总 数及占基金沿途份额总和的比例；   D. 对每一提案的审议经过、发言要点和表决结果；   E. 讼师及计票东说念主、监票东说念主姓名；   F. 法律法则和基金合同划定应当载入会议记录的其他内容。   （3）通讯开会的情形下，会议记录应纪录以下内容：   A. 会议时间、地点、方式、议程、召集东说念主姓名或称号和会议主理东说念主；   B. 参加会议的基金份额持有东说念主和代理东说念主东说念主数、所持有表决权的基金份额总 数及占基金沿途份额总和的比例；   C. 讼师及计票东说念主、监票东说念主姓名；   D. 法律法则和基金合同划定应当载入会议记录的其他内容。   （七）表决   基金份额持有东说念主所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有 东说念主与表决事项存在关联关系时，应当侧目表决，其所持基金份额不计入有表决 权的基金份额总和。   与运营治理机构存在关联关系的基金份额持有东说念主就解聘、更换运营治理机 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 构事项无需侧目表决，中国证监会认同的特殊情形除外。   基金份额持有东说念主大会决议分为一般决议和高出决议： 决权的二分之一以上（含二分之一）通过方为有用；除下列第 2 项所划定的须 以高出决议通过事项之外的其他事项均以一般决议的方式通过； 表决权的三分之二以上（含三分之二）通过方可作念出。除法律法则、监管机构 另有划定或基金合同另有约定外，触及如下事项须高出决议通过方为有用：   （1）波折基金运作方式；   （2）本基金与其他基金合并；   （3）更换基金治理东说念主或者基金托管东说念主；   （4）提前拒绝基金合同；   （5）对本基金的投资宗旨和投资策略等作出要紧治愈；   （6）本基金以首次发售召募资金收购基础设施技俩后，金额占基金净资产 续 12 个月内累计发生金额）；   （7）本基金以首次发售召募资金收购基础设施技俩后，金额占基金净资产   （8）本基金以首次发售召募资金收购基础设施技俩后，金额占基金净资产   （9）本基金运作期间内由于国度或当地有权机构基于新冠疫情等原因出台 干系划定、政策等饱读动、倡导基础设施技俩减免房钱的情形，拟执行减免房钱 政策的。   基金份额持有东说念主大会采取记名方式进行投票表决。   采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相悖凭据证明，不然提 交适合会议文牍中划定的说明投资东说念主身份文献的表决视为有用出席的投资东说念主， 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 口头适合会议文牍划定的表决意见视为有用表决，表决意见迷糊不清或相互矛 盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决意见的基金份额持有东说念主所代表的基金 份额总和。   基金份额持有东说念主大会的各项提案或肃清项提案内并排的各项议题应当分开 审议、逐项表决。   （八）计票   （1）如大会由基金治理东说念主或基金托管东说念主召集，基金份额持有东说念主大会的主理 东说念主应当在会议来源后布告在出席会议的基金份额持有东说念主和代理东说念主中选举两名基 金份额持有东说念主代表与大会召集东说念主授权的别称监督员共同担任监票东说念主；如大会由 基金份额持有东说念主自行召集或大会固然由基金治理东说念主或基金托管东说念主召集，然则基 金治理东说念主或基金托管东说念主未出席大会的，基金份额持有东说念主大会的主理东说念主应当在会 议来源后布告在出席会议的基金份额持有东说念主中选举三名基金份额持有东说念主代表担 任监票东说念主。基金治理东说念主或基金托管东说念主不出席大会的，不影响计票的效力。   （2）监票东说念主应当在基金份额持有东说念主表决后立即进行盘货并由大会主理东说念主当 场公布计票结果。   （3）如果会议主理东说念主或基金份额持有东说念主或代理东说念主对于提交的表决结果有异 议，不错在布告表决结果后立即对所投票数要求进行从头盘货。监票东说念主应当进 行从头盘货，从头盘货以一次为限。从头盘货后，大会主理东说念主应当就地公布重 新盘货结果。   （4）计票过程应由公证机关赐与公证，基金治理东说念主或基金托管东说念主拒不出席 大会的，不影响计票的效力。   在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集东说念主授权的两名监督员在基 金托管东说念主授权代表（若由基金托管东说念主召集，则为基金治理东说念主授权代表）的监督 下进行计票，并由公证机关对其计票过程赐与公证。基金治理东说念主或基金托管东说念主 拒派代表对表决意见的计票进行监督的，不影响计票和表决结果。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （九）获胜与公告   基金份额持有东说念主大会的决议，召集东说念主应当自通过之日起 5 日内报中国证监 会备案。   基金份额持有东说念主大会的决议自表决通过之日起获胜。   基金份额持有东说念主大会决议自获胜之日起于划定时间内在划定媒介上公告。 如果领受通讯方式进行表决，在公告基金份额持有东说念主大会决议时，必须将公证 书全文、公证机构、公证员姓名等一同公告。   召集东说念主应当礼聘讼师事务所对基金份额持有东说念主大会的召开时间、会议面目、 审议事项、议事标准、表决方式及决议结果等事项出具法律意见，并与基金份 额持有东说念主大会决议一并透露。   基金治理东说念主、基金托管东说念主和基金份额持有东说念主应当执行获胜的基金份额持有 东说念主大会的决议。获胜的基金份额持有东说念主大会决议对全体基金份额持有东说念主、基金 治理东说念主、基金托管东说念主均有敛迹力。基金治理东说念主、基金托管东说念主依据基金份额持有 东说念主大会获胜决议行事的结果由全体基金份额持有东说念主承担。   （十）本部分对于基金份额持有东说念主大会召开事由、召开条件、议事标准、 表决条件等划定，但凡平直援用法律法则或监管规则的部分，如将来法律法则 或监管规则修改导致干系内容被取消或变更的，基金治理东说念主与基金托管东说念主根据 新颁布的法律法则或监管规则协商一致并提前公告后，可平直对本部老实容进 行修改和治愈，无需召开基金份额持有东说念主大会审议。 三、基金收益分配原则、执行方式   （一）基金可供分配金额   基金可供分配金额是指在基金合并财务报表净利润基础上进行合理治愈后 的金额，干系策动治愈技俩至少包括基础设施技俩资产的公允价值变动损益、 折旧与摊销，同期应当详细研讨基础设施技俩公司持续发展、偿债智商和经营 现款流等因素；法律法则另有划定的，从其划定。   可供分配金额策动过程中，应最先将合并财务报表净利润治愈为税息折旧 及摊销前利润，并在此基础上详细研讨技俩公司持续发展、技俩公司偿债智商、 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 经营现款流等因素后确定可供分配金额策动治愈项。   合并财务报表净利润治愈为税息折旧及摊销前利润需加回以下治愈项：   将税息折旧及摊销前利润治愈为可供分配金额触及的治愈项包括： 计治愈的公允价值变动损益）； 大修、改造等）、畴昔合理期间内的债务利息、运营用度等；触及畴昔合理支拨 干系预留治愈项的，基金治理东说念主应当充分说明情理；基金治理东说念主应当在如期报 告中透露合理干系支拨预留的使用情况；   （二）基金收益分配原则 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 投资者。本基金的收益分配在适合分配条件的情况下每年不得少于 1 次；若基 金合同获胜不悦 3 个月可不进行收益分配；   在不违背法律法则、基金合同的约定以及对基金份额持有东说念主利益无实质不 利影响的前提下，基金治理东说念主可在与基金托管东说念主协商一致，并按照监管部门要 求履行适当标准后对基金收益分配原则和支付方式进行治愈，不需召开基金份 额持有东说念主大会，但应于变更实施日在划定媒介公告。   （三）收益分配决策   基金收益分配决策中应载明截止收益分配基准日的可供分配金额、基金收 益分配对象、分配时间、分配数额及比例、分配方式等内容。   （四）收益分配决策的确定、公告与实施   本基金收益分配决策由基金治理东说念主拟定，并由基金托管东说念主复核，依照《信 息透露办法》《基础设施基金指引》的磋商划定在划定媒介公告。   各方认同，基金托管东说念主以基金治理东说念主提供的经审计的年度可供分配金额为 基础对本基金收益分配决策进行复核，不对本基金可供分配金额的准确性负责。   （五）基金收益分配中发生的用度   基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续用度由投资东说念主自行承担。 四、与基金财产治理、运用磋商用度的索求、支付方式与比例   （一）基金治理费   本基金的基金治理费为固定治理费，以最近一期年度审计的基金资产净值 为基数（首次年度审计论述出具之前，以基金召募资金限制（含召募期利息） 为基数）按 0.2%的年费率按日计提，策动方法如下：   B＝A×0.2%÷当年天数；   B 为逐日应计提的基金治理费； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   A 为最近一期年度审计的基金资产净值（首次年度审计论述出具之前，以 基金召募资金限制（含召募期利息）为基数）；   本基金的基金治理费按年支付，基金治理东说念主与基金托管东说念主两边查对无误后， 以协商确定的方式和时点从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支 付日历顺延。   （二）运营治理费   本基金的运营治理费为运营治理机构在运营治理服务协议项下就提供物业 运营治理服务收取的运营治理费，包括基础运营治理费、绩效运营治理费。具 体费率及支付方式按以下约定：   运营治理机构收取基础运营治理费主要用于支付运营治理成本。技俩公司 应以每个当然季度监管账户收取的资产运营收入（含税）作为基数，依据相应 费率向运营治理机构支付基础运营治理费，每个当然季度的基础运营治理费=监 管账户收取的该当然季度的资产运营收入×15%。若基础设施基金存续不悦一整 个季度的，则以基础设施基金在该季度内的存续期间对应的资产运营收入作为 基数进行策动。   基础运营治理费按季度策动和支付，某一季度的基础运营治理费应由技俩 公司鄙人一个季度驱动的 10 个职业日内向运营治理机构支付。   技俩公司应根据监管账户全年收取的资产运营收入的 15%核算该年度的基 础运营治理费金额（如基础设施基金存续不悦一个年度的，则以基础设施基金 在该年度内的存续期间对应的资产运营收入作为基数进行策动），该资产运营收 入以技俩公司该年度审计论述说明。如经审计核算的基础运营治理费大于对应 期间已支付的基础运营治理费，技俩公司应于审计论述出具后 15 个职业日内向 运营治理机构支付差额部分的基础运营治理费。如经审计核算的基础运营治理 费小于对应期间已支付的基础运营治理费，则技俩公司有权以该等差额部分用 以抵扣或扣减下一期应向运营治理机构支付的基础运营治理费。   运营治理成本指根据《运营治理服务协议》约定的运营治理机构为运营管 理物业资产而承担的用度，包括但不限于治理费成本（保安、保洁、维修等）、 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 运营东说念主员成本、日常运营成本、市场营销成本、公区能源费、司帐记账及纳税 申报用度、安全坐褥治理用度等。   绩效运营治理费=（该资产运营收入回收期沿途物业资产竣事的运营净收益 （为免疑义，为根据本协议定策动绩效运营治理费之目的，前述运营净收益为 支付绩效运营治理费前的运营净收益，本条以下均同）-该资产运营收入回收期 沿途物业资产的运营净收益宗旨金额）×20%。   若同期得志（1）资产运营收入回收期内基础设施基金所投资的沿途物业资 产竣事的运营净收益总和不低于对应运营净收益宗旨金额，且（2）资产运营收 入回收期内沿途物业资产的年度出租率平均不低于 90%，则各技俩公司应按下 述约定向运营治理机构支付绩效运营治理费：各技俩公司应当于技俩公司年度 审计论述出具后 15 个职业日内由监管账户向运营治理机构支付上一个资产运营 收入回收期的绩效运营治理费。   为免疑义，上述策动公式的具体数值应以技俩公司年度审计论述中的审计 值为准，且绩效运营治理费不错为负，如为负则相应扣减基础运营治理费。   “资产运营收入回收期”是指专项计划存续期内每个当然年度的 1 月 1 日（含） 至 12 月 31 日（含）之间的期间，但第一个资产运营收入回收期系指专项计划 设立日（含）至当个当然年度 12 月 31 日（含）的期间，临了一个资产运营收 入回收期系指专项计划拒绝日所在年度的 1 月 1 日（含）至专项计划拒绝日（含） 的期间。   “运营净收益”指就技俩公司运营收入扣减干系用度和支拨后取得的净收益， 并应按照以下公式策动得出：运营净收益=技俩公司营业收入+营业外收入（剔 除不属于运营收入中的其他收入）-信用减值损失-除绩效运营治理费（如有） 之外的营业成本和治理用度-营业外成本+折旧及摊销。   “运营净收益宗旨金额”指技俩公司应当竣事的运营净收益的宗旨金额，运 营净收益宗旨金额按照下述原则制定：2023 年及 2024 年的运营净收益应不低于 《可供分配现款流预测论述》过火测算底稿中对应资产所载年度运营净收益预 测金额，若基础设施基金存续时间在某一当然年度不悦一年的，技俩公司在对 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 应期间内的运营净收益宗旨金额=专项计划在该当然年度试验存续的天数×当年 度可供分配现款流预测论述中运营净收益宗旨金额／当年度可供分配现款流预 测论述中预测存续天数；2025 年及以后年度的运营净收益宗旨金额，按产品发 行前最近一期估值论述中对应年度的运营净收益金额及最新一期估值论述中预 测的下一可比年度的运营净收益金额孰低值计取。   （三）基金托管费   基金托管费以最近一期年度审计的基金资产净值为基数（首次年度审计报 告出具之前，以基金召募资金限制（含召募期利息）为基数）按 0.01%的年费 率按年度计提。策动方法如下：   M＝L×0.01%÷当年天数×基金在当旧年度存续的当然天数；   M 为每年度应计提的基金托管费；   L 为最近一期年度审计的基金资产净值（首次年度审计论述出具之前，以 基金召募资金限制（含召募期利息）为基数）；   基金治理东说念主与基金托管东说念主两边查对无误后，以协商确定的方式和时点从基 金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。 五、基金财产的投资标的和投资限制   （一）投资范围   本基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于以优质保障性租赁住房基 础设施技俩为投资标的的资产维持专项计划，并持有资产维持专项计划的沿途 资产维持证券份额，从而取得基础设施技俩完全系数权或经营权利。本基金将 优先投资于以上海城投房屋租赁或其关联方领有或保举的优质保障性租赁住房 基础设施技俩为投资标的的资产维持专项计划。本基金的其余基金资产应当依 法投资于利率债（国债、政策性金融债、央行单据）、AAA 级信用债（企业债、 公司债、金融债、中期单据、短期融资券、超短期融资债券、公开刊行的次级 债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场用具（债券回购、银行存款、 同行存单等）、货币市场基金以及法律法则或中国证监会允许投资的其他金融工 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 具。      本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可波折债券（可分离交易 可转债的纯债部分除外）、可交换债券。      如法律法则或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金治理东说念主在履行适 当标准后，不错将其纳入投资范围，并可依据届时有用的法律法则应时合理地 治愈投资范围。      本基金驱动设立时的 100%基金资产扣除干系用度后沿途用于投资基础设施 资产维持专项计划。于本基金存续期间，本基金投资于基础设施资产维持证券 的比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施技俩出售、按照扩募决策实施扩 募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施技俩购入、资产维持证券或基础设 施资产公允价值减少、资产维持证券收益分配及中国证监会认同的其他原因致 使基金投资比例不适合上述划定投资比例的不属于违背投资比例限制；因除上 述原因之外的其他原因导致不得志上述比例限制的，基金治理东说念主应在 60 个职业 日内治愈。因所投资债券的信用评级下调导致不适合投资范围的，基金治理东说念主 应在 3 个月之内治愈。      如果法律法则对投资比例要求有变更的，基金治理东说念主在履行适当标准后， 可对本基金的投资比例进行相应治愈。      本基金驱动召募资金在扣除干系用度后拟沿途用于认购国君资管城投宽庭 保障性租赁住房基础设施资产维持专项计划的沿途资产维持证券。      （二）投资限制      基金的投资组合应苦守以下限制：      （1）本基金投资于基础设施资产维持证券的比例不低于基金资产的 80%， 但因基础设施技俩出售、按照扩募决策实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完 成基础设施技俩购入、资产维持证券或基础设施资产公允价值减少、资产维持 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 证券收益分配及中国证监会认同的其他原因致使基金投资比例不适合上述划定 投资比例的不属于违背投资比例限制；因除上述原因之外的其他原因导致不悦 足上述比例限制的，基金治理东说念主应在 60 个职业日内治愈。因所投资债券的信用 评级下调导致不适合投资范围的，基金治理东说念主应在 3 个月之内治愈；   （2）本基金平直或盘曲对外借进款项，应当苦守基金份额持有东说念主利益优先 原则，不得依赖外部增信，借款用途限于基础设施技俩日常运营、维修改造、 技俩收购等，且基金总资产不得跨越基金净资产的 140%。其中，用于基础设施 技俩收购的借款应当适合下列条件：   A. 借款金额不得跨越基金净资产的 20%；   B. 本基金运作稳健，未发生要紧法律、财务、经营等风险；   C. 本基金已持有基础设施和拟收购基础设施干系资产变现智商较强且不错 分拆转让以得志偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；   D. 本基金可驾御现款流足以支付已借款和拟借款本息支拨，并能保障基金 分成稳定性；   E. 本基金具有完善的融资安排及风险应酬预案；   F. 中国证监会划定的其他要求。   基金总资产被迫跨越基金净资产 140%的，基金不得新增借款，基金治理东说念主 应当实时向中国证监会论述干系情况及拟采取的措施等。   本基金将确保杠杆比例适合干系法律法则允许的范围划定。   法律法则或监管机构另有划定的从其划定。   （3）除基金合同另有约定外，本基金所持有一家公司刊行的证券，其市值 不跨越基金资产净值的 10%，平直或盘曲持有基础设施资产维持证券的除外；   （4）除基金合同另有约定外，本基金治理东说念主治理的沿途基金持有一家公司 刊行的证券，不跨越该证券的 10%，平直或盘曲持有基础设施资产维持证券的 除外；   （5）本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 手开展逆回购交易的，可接受质押品的天赋要求应当与基金合同约定的投资范 围保持一致；   （6）法律法则及中国证监会划定的和基金合同约定的其他投资限制。   因证券市场波动、证券刊行东说念主合并、基金限制变动等基金治理东说念主之外的因 素致使基金投资比例不适合上述第（3）项和第（4）项划定投资比例的，基金 治理东说念主应当在 10 个交易日内进行治愈，但中国证监会划定的特殊情形除外。   基金治理东说念主应当自基金合同获胜之日起 6 个月内使基金的投资组合比例符 合基金合同的磋商约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符 合基金合同的约定。基金托管东说念主对基金的投资的监督与稽查自基金合同获胜之 日起来源。   如果法律法则或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后 的划定为准。法律法则或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金治理 东说念主在履行适当标准后，则本基金投资不再受干系限制。   为爱戴基金份额持有东说念主的正当权益，基金财产不得用于下列投资或者行动：   （1）承销证券；   （2）违背划定向他东说念主贷款或者提供担保；   （3）从事承担无尽责任的投资；   （4）买卖其他基金份额，但法律法则或中国证监会另有划定的除外；   （5）向基金治理东说念主、基金托管东说念主出资；   （6）从事内幕交易、驾御证券交易价钱过火他不方正的证券交易行动；   （7）法律、行政法则或中国证监会划定谢却的其他行动。   基金治理东说念主运用基金财产买卖基金治理东说念主、基金托管东说念主过火控股股东、实 际抑遏东说念主或者与其有要紧强横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券， 或者从事其他要紧关联交易的，应当适合基金的投资宗旨和投资策略，苦守基 金份额持有东说念主利益优先原则，防守利益冲突，建立健全里面审批机制和评估机 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 制，按照市场平正合理价钱执行。干系交易必须预先得到基金托管东说念主的同意， 并按法律法则赐与透露。要紧关联交易应提交基金治理东说念主董事会审议，并经过 三分之二以上的孤独董事通过。基金治理东说念主董事会应至少每半年对关联交易事 项进行审查。   如法律、行政法则或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则 本基金投资不再受干系限制或按变更后的划定执行。 六、基金资产净值的策动方法和公告方式   （一）基金资产总值   基金总资产指基金合并财务报上层面计量的基金总资产，包括基金领有的 基础设施资产维持证券（包含应纳入合并范围的各司帐主体所领有的资产）、其 他有价证券、银行存款本息、应收款项以过火他资产的价值总和，即基金合并 财务报上层面计量的总资产。   （二）基金资产净值   基金净资产是指本基金合并财务报上层面计量的净资产，即基金总资产减 去基金欠债后的价值。   （三）基金净值信息   基金治理东说念主应当在中期论述和年度论述中透露期末基金总资产、期末基金 净资产、期末基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。 七、基金合同澌灭和拒绝的事由、标准以及基金财产计帐方式   （一）《基金合同》的拒绝事由   有下列情形之一的，经履行干系标准后，基金合同应当拒绝： 基金托管东说念主连续的； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 所持有的资产维持证券份额在基金合同期限届满前沿途变现； 之日起 6 个月内未顺利设立或本基金未于前述时限内顺利认购取得其沿途资产 维持证券的；   （二）基金财产的计帐 立计帐小组，基金治理东说念主组织基金财产计帐小组并在中国证监会的监督下进行 基金计帐。 照基金合同和基金托管协议的划定不竭履行保护基金财产安全的职责。 管东说念主、适合《证券法》划定的注册司帐师、讼师以及中国证监会指定的东说念主员组 成。基金财产计帐小组不错聘用必要的职业主说念主员。 估价、变现和分配，并按照法律法则划定和基金合同约定履行信息透露义务。 基金财产计帐小组不错照章进行必要的民事行动。   （1）基金合同拒绝情形出当前，由基金财产计帐小组统一采纳基金；   （2）对基金财产和债权债务进行清理和说明；   （3）责罚决策及实施：基金财产计帐小组应礼聘至少一家第三方专科评估 机构（如干系法律法则和主管部门有相应天赋要求的，应当适合其要求），由该 专科评估机构对基金财产进行评估并确定评估价值，届时如干系法律法则和有 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 权主管部门对基金财产评估事宜另有划定，从其划定。若基金财产中触及非现 金财产的，基金财产评估价值确定后，基金财产计帐小组制定干系责罚决策并 拿起基金份额持有东说念主大会决议，如责罚决策经审议通过的，基金财产计帐小组 按照该等责罚决策实施责罚；如责罚决策经审议未通过的，基金财产计帐小组 将进一步翻新责罚决策，并将修改后的责罚决策实时再次提交审议，直至份额 持有东说念主大会审议通过为止；   （4）制作计帐论述；   （5）礼聘司帐师事务所对计帐论述进行外部审计，礼聘讼师事务所对计帐 论述出具法律意见书；   （6）将计帐论述报中国证监会备案并公告；   （7）对基金剩余财产进行分配。 其他证券或基础设施资产的流动性受到限制而不成实时变现的，计帐期限可相 应顺延，若计帐时间跨越 24 个月则应当以公告面目奉告基金份额持有东说念主，而后 每顺延 12 个月应当公告一次。在计帐期间，基金治理东说念主不错将已计帐的基金财 产按比例分配给持有东说念主。在计帐完成后，基金治理东说念主应当在计帐完成日历起计 的 1 个月内作出一次性的分配。 东说念主利益优先的原则，按照法律法则划定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的 分配。资产处置期间，基金治理东说念主应当按照法律法则划定和基金合同约定履行 信息透露义务。   （三）计帐用度   计帐用度是指基金财产计帐小组在进行基金计帐过程中发生的系数合理费 用，计帐用度由基金财产计帐小组优先从基金剩余财产中支付。   （四）基金财产计帐剩余资产的分配   依据基金财产计帐的分配决策，将基金财产计帐后的沿途剩余资产扣除基 金财产计帐用度、缴纳所欠税款并返璧基金债务后，按基金份额持有东说念主理有的 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 基金份额比例进行分配。   （五）基金财产计帐的公告   计帐过程中的磋商要紧事项须实时公告；基金财产计帐论述经适合《证券 法》划定的司帐师事务所审计并由讼师事务所出具法律意见书后报中国证监会 备案并公告。基金财产计帐公告于基金财产计帐论述报中国证监会备案后 5 个 职业日内由基金财产计帐小组进行公告，基金财产计帐小组应当将计帐论述登 载在划定网站上，并将计帐论述指示性公告登载在划定报刊上。   （六）基金财产计帐账册及文献的保存   基金财产计帐账册及磋商文献由基金托管东说念主保存 20 年以上，法律法则另有 划定的从其划定。 八、争议治理方式   各方当事东说念主同意，因基金合同而产生的或与基金合同磋商的一切争议，如 经友好协商未能治理的，任何一方均有权将争议提交上海金融仲裁院，根据该 院其时有用的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为上海市，仲裁裁决是终局的，对 当事东说念主均有敛迹力。除非仲裁裁决另有决定，仲裁用度由败诉方承担。   争议处理期间，基金合同当事东说念主应坚守各自的职责，不竭古道、勤勉、尽 责地履行基金合同划定的义务，爱戴基金份额持有东说念主的正当权益。   基金合同受中国法律统率并从其解释。 九、基金合同存放地和投资者取得基金合同的方式   基金合同可印制成册，供投资东说念主在基金治理东说念主、基金托管东说念主、销售机构的 办公场所和营业场所查阅。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）        第二十八部分 基金托管协议的内容摘录 一、基金托管协议当事东说念主   （一）基金治理东说念主   注册称号：上海国泰君安证券资产治理有限公司   住所：上海市黄浦区南苏州路 381 号 409A10 室   法定代表东说念主：陶耿   成立时间：2010 年 8 月 27 日   批准设立机关：中国证券监督治理委员会   批准设立文号：证监许可2010631 号   组织面目：有限责任公司   注册本钱：东说念主民币 20 亿元   经营范围：公募基金治理业务；证券资产治理业务   存续期间：持续经营。   （二）基金托管东说念主   称号：中国银行股份有限公司   住所：北京市西城区复兴门内大街 1 号   法定代表东说念主：葛海蛟   成立时间：1983 年 10 月 31 日   基金托管业务批准文号：中国证监会证监基字199824 号   组织面目：股份有限公司   注册本钱：东说念主民币 29，438，779.1241 万元整   经营范围：接收东说念主民币存款；披发短期、中期和永远贷款；办理结算；办 理单据贴现；刊行金融债券；代理刊行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府 债券；从事同行拆借；提供信用证服务及担保；代理收付款项及代理保障业务； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 提供保障箱服务；外汇存款；外汇贷款；外汇汇款；外汇兑换；国际结算；同 业外汇拆借；外汇单据的承兑和贴现；外汇借款；外汇担保；结汇、售汇；发 行和代理刊行股票之外的外币有价证券；买卖和代理买卖股票之外的外币有价 证券；自营外汇买卖；代客外汇买卖；外汇信用卡的刊行和代理国外信用卡的 刊行及付款；资信调查、考虑、见证业务；组织或参加银团贷款；国际贵金属 买卖；国外分支机构经营与当地法律许可的一切银行业务；在港澳地区的分行 依据当地王法可刊行或参与代理刊行当地货币；经中国东说念主民银行批准的其他业 务。      存续期间：持续经营 二、基金托管东说念主对基金治理东说念主的业务监督和核查      （一）基金托管东说念主根据磋商法律法则的划定对基金治理东说念主的下列投资运作 进行监督：      本基金存续期内按照《基金合同》的约定主要投资于以优质保障性租赁住 房基础设施技俩为投资标的的资产维持专项计划，并持有资产维持专项计划的 沿途资产维持证券份额，从而取得基础设施技俩完全系数权或经营权利。本基 金将优先投资于上海城投房屋租赁或其关联方领有或保举的优质保障性租赁住 房基础设施技俩为投资标的的资产维持专项计划。本基金的其余基金资产应当 照章投资于利率债（国债、政策性金融债、央行单据）、AAA 级信用债（企业 债、公司债、金融债、中期单据、短期融资券、超短期融资债券、公开刊行的 次级债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场用具（债券回购、银行存 款、同行存单等）以及法律法则或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资 的其他金融用具。      本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可波折债券（可分离交易 可转债的纯债部分除外）、可交换债券。      如法律法则或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金治理东说念主在履行适 当标准后，不错将其纳入投资范围，并可依据届时有用的法律法则应时合理地 治愈投资范围。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   基金治理东说念主应将各投资品种的具体范围实时提供给基金托管东说念主。基金治理 东说念主不错根据试验情况的变化，对各投资品种的具体范围赐与更新和治愈，并及 时文牍基金托管东说念主。基金托管东说念主根据上述投资范围对基金的投资进行监督。   本基金驱动设立时的 100%基金资产扣除干系用度后沿途用于投资基础设施 资产维持专项计划。于本基金存续期间，本基金投资于基础设施资产维持证券 的比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施技俩出售、按照扩募决策实施扩 募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施技俩购入、资产维持证券或基础设 施资产公允价值减少、资产维持证券收益分配及中国证监会认同的其他原因致 使基金投资比例不适合上述划定投资比例的不属于违背投资比例限制；因除上 述原因之外的其他原因导致不得志上述比例限制的，基金治理东说念主应在 60 个职业 日内治愈。因所投资债券的信用评级下调导致不适合投资范围的，基金治理东说念主 应在 3 个月之内治愈。   如果法律法则对投资比例要求有变更的，基金治理东说念主在履行适当标准后， 可对本基金的投资比例进行相应治愈。   基金的投资组合应苦守以下限制：   （1）本基金投资于基础设施资产维持证券的比例不低于基金资产的 80%， 但因基础设施技俩出售、按照扩募决策实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完 成基础设施技俩购入、资产维持证券或基础设施资产公允价值减少、资产维持 证券收益分配及中国证监会认同的其他原因致使基金投资比例不适合上述划定 投资比例的不属于违背投资比例限制；因除上述原因之外的其他原因导致不悦 足上述比例限制的，基金治理东说念主应在 60 个职业日内治愈。因所投资债券的信用 评级下调导致不适合投资范围的，基金治理东说念主应在 3 个月之内治愈；   （2）本基金平直或盘曲对外借进款项，应当苦守基金份额持有东说念主利益优先 原则，不得依赖外部增信，借款用途限于基础设施技俩日常运营、维修改造、 技俩收购等，且基金总资产不得跨越基金净资产的 140%。其中，用于基础设施 技俩收购的借款应当适合下列条件：   A. 借款金额不得跨越基金净资产的 20%； 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   B. 本基金运作稳健，未发生要紧法律、财务、经营等风险；   C. 本基金已持基础设施和拟收购基础设施干系资产变现智商较强且不错分 拆转让以得志偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；   D. 本基金可驾御现款流足以支付已借款和拟借款本息支拨，并能保障基金 分成稳定性；   E. 本基金具有完善的融资安排及风险应酬预案；   F. 中国证监会划定的其他要求。   基金总资产被迫跨越基金净资产 140%的，基金不得新增借款，基金治理东说念主 应当实时向中国证监会论述干系情况及拟采取的措施等。   基金治理东说念主应于实施对外借款前 3 日将干系借款文献发送基金托管东说念主，基 金托管东说念主根据基金合同及借款文献的约定，对基础设施技俩公司借进款项安排 进行监督，确保基金借款适正当律法则划定及约定用途。基金合同获胜后，基 金治理东说念主应实时向基金托管东说念主报送基础设施技俩已借款情况。如保留基础设施 技俩对外借款，基金治理东说念主应当向基金托管东说念主报送借款文献以及说明材料，说 明保留基础设施技俩对外借款的金额、比例、偿付安排、得志的法定条件等。 基金托管东说念主根据借款文献以及说明材料对保留借款是否适正当律法则划定以及 基金合同约定进行监督。   （3）除基金合同另有约定外，本基金所持有一家公司刊行的证券，其市值 不跨越基金资产净值的 10%，平直或盘曲持有基础设施资产维持证券的除外；   （4）除基金合同另有约定外，本基金治理东说念主治理的沿途基金持有一家公司 刊行的证券，不跨越该证券的 10%，平直或盘曲持有基础设施资产维持证券的 除外；   （5）本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对 手开展逆回购交易的，可接受质押品的天赋要求应当与基金合同约定的投资范 围保持一致；   （6）法律法则及中国证监会划定的其他投资比例限制。   因证券市场波动、证券刊行东说念主合并、基金限制变动等基金治理东说念主之外的因 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 素致使基金投资比例不适合上述第（3）项和第（4）项划定投资比例的，基金 治理东说念主应当在 10 个交易日内进行治愈，但中国证监会划定的特殊情形除外。基 金治理东说念主应当自基金合同获胜之日起 6 个月内使基金的投资组合比例适合基金 合同的磋商约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当适合基金 合同的约定。基金托管东说念主对基金的投资的监督与稽查自基金合同获胜之日起开 始。      如果法律法则或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后 的划定为准。法律法则或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金治理 东说念主在履行适当标准后，则本基金投资不再受干系限制。 理东说念主应在干系协议文本中明确约定为基础设施资产购买保障的保障受益东说念主、续 保安排等，并将干系协议文本、基础设施资产保障保单、保障购买情况说明函 （内容包含基础设施资产保障保额、基金治理东说念主确定保额满盈的依据等内容） 等实时发送基金托管东说念主，基金托管东说念主依据《运营治理服务协议》等干系协议文 本、基础设施资产保障保单、保障购买情况说明函对基金治理东说念主为基础设施资 产购买满盈的保障的情况进行监督。 理东说念主弃取存款银行进行监督。基金投资银行如期存款的，基金治理东说念主应根据法 律法则的划定及《基金合同》的约定，确定适合条件的系数存款银行的名单， 并实时提供给基金托管东说念主，基金托管东说念主应据以对基金投资银行存款的交易敌手 是否适合磋商划定进行监督。对于不适合划定的银行存款，基金托管东说念主不错拒 绝执行，并文牍基金治理东说念主。      本基金投资银行存款的信用风险主要包括存款银行的信用等级、存款银行 的支付智商等触及到存款银行弃取方面的风险。基金治理东说念主应基于审慎原则评 估存款银行信用风险并据此弃取存款银行。因基金治理东说念主违背上述原则给基金 形成的损失，基金托管东说念主不承担任何责任，干系损失由基金治理东说念主先行承担。 基金治理东说念主履行先行赔付责任后，有权要求干系责任东说念主进行赔偿。基金托管东说念主 的职责仅限于督促基金治理东说念主履行先行赔付责任。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 试验抑遏东说念主或者与其有要紧强横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证 券，或者从事其他要紧关联交易的，应当适合基金的投资宗旨和投资策略，遵 循基金份额持有东说念主利益优先原则，防守利益冲突，建立健全里面审批机制和评 估机制，按照市场平正合理价钱执行。干系交易必须预先得到基金托管东说念主的同 意，并按法律法则赐与透露。要紧关联交易应提交基金治理东说念主董事会审议，并 经过三分之二以上的孤独董事通过。基金治理东说念主董事会应至少每半年对关联交 易事项进行审查。 则本基金投资不再受干系限制或按变更后的划定执行。   （二）基金托管东说念主应根据磋商法律法则的划定及《基金合同》的约定，对 基础设施技俩估值、基金净资产策动、基金份额净值策动、应收资金到账、基 金用度开支及收入确定、基金投资运作、可供分配金额的策动及基金收益分配、 干系信息透露（包括但不限于基金如期论述、更新的招募说明书、基金产品资 料概要、基金计帐论述等）、登载基金功绩发达数据等进行复核。   （三）基金托管东说念主在上述第（一）、（二）款的监督和核查中发现基金治理 东说念主违背上述约定，应实时指示基金治理东说念主，基金治理东说念主收到指示后应实时查对 说明并以书面面目对基金托管东说念主发出回函并改正。在限期内，基金托管东说念主有权 随时对指示事项进行复查。基金治理东说念主对基金托管东说念主指示的违法事项未能在限 期内纠正的，基金托管东说念主应实时向中国证监会论述。   （四）基金托管东说念主发现基金治理东说念主的投资指示违背法律法则、《基金托管协 议》的划定，应当断绝执行，实时指示基金治理东说念主，并依照法律法则的划定及 时向中国证监会论述。基金托管东说念主发现基金治理东说念主依据交易标准已经获胜的指 令违背法律法则、《基金托管协议》划定的，应当实时指示基金治理东说念主，并依照 法律法则的划定实时向中国证监会论述。   （五）基金治理东说念主应积极配合和协助基金托管东说念主的监督和核查，包括但不 限于：在划定时间内答复基金托管东说念主并改正，就基金托管东说念主的疑义进行解释或 举证，提供干系数据贵府和轨制等。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 三、基金治理东说念主对基金托管东说念主的业务核查 基金托管东说念主效力干系法律法则过火行业监管要求的基础上，基金治理东说念主有权对 基金托管东说念主履行《基金托管协议》的情况进行必要的核查，核查事项包括但不 限于基金托管东说念主安全复旧基金财产、权属文凭及干系文献；开设基金财产的资 金账户和证券账户；复核基金治理东说念主策动的基金净资产和基金份额净值；根据 基金治理东说念主指示办理计帐交收、干系信息透露和监督基金投资运作等步履。 治理、无方正情理未执行或延伸执行基金治理东说念主资金划拨指示、表示基金投资 信息等违背法律法则、《基金合同》及《基金托管协议》磋商划定时，应实时以 书面面目文牍基金托管东说念主限期纠正，基金托管东说念主收到文牍后应实时查对并以书 面面目对基金治理东说念主发出回函。在限期内，基金治理东说念主有权随时对文牍县项进 行复查，督促基金托管东说念主改正。基金托管东说念主对基金治理东说念主文牍的违法事项未能 在限期内纠正的，基金治理东说念主应依照法律法则的划定论述中国证监会。 关贵府以供基金治理东说念主核查托管财产的完整性和真的性，在划定时间内答复基 金治理东说念主并改正。 四、基金财产的复旧   （一）基金财产复旧的原则 的固有财产。 东说念主的正当合规指示或法律法则、《基金合同》及《基金托管协议》另有划定，不 得自走运用、责罚、分配基金的任何财产、权属文凭及干系文献。不属于基金 托管东说念主试验有用抑遏下的资产和什物证券等在基金托管东说念主复旧期间的损坏、灭 失，基金托管东说念主不承担由此产生的责任。   基金治理东说念主应在基金合同获胜前明确需移交基金托管东说念主复旧的基础设施项 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 目权属文凭及干系文献清单，并对权属文凭及干系文献的正当性、真的性及完 整性进行考证后，将原件移交基金托管东说念主复旧，基金托管东说念主不对权属文凭及相 关文献的正当性、真的性及完整性进行核验，亦不就任何系数权的颓势负责。 资金账户、基础设施技俩运营收支账户等重要资金账户及现款流向，确保适合 法律法则划定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内紧闭运行。   具体而言，由基金托管东说念主监督基金资金账户及资金流向，由基金托管东说念主的 分支机构中国银行股份有限公司上海市分行开立专项计划托管账户、基础设施 技俩运营收支账户并监督其资金流向，确保适正当律法则划定和基金合同约定， 保证基金资产在监督账户内紧闭运行。 整与孤独。 他磋商法律法则划定外，基金托管东说念主不得录用第三东说念主托管基金财产。 机构的基金资产，或交由证券公司负责计帐交收的基金资产过火收益，由于该 等机构或该机构会员单元等基金托管协议当事东说念主外第三方诈骗、轻薄、过失或 收歇等原因给基金资产形成的损失等不承担责任。   （二）基金合同获胜前召募资金的验资和入账 金召募金额、基金份额持有东说念主东说念主数适合《基金法》《运作办法》《基础设施基金 指引》等磋商划定的，由基金治理东说念主在法如期限内礼聘具有从事干系业务经验 的司帐师事务所对基金进行验资，并出具验资论述，出具的验资论述应由参加 验资的 2 名以上（含 2 名）中国注册司帐师署名方为有用。 金开立的基金银行账户中，并确保划入的资金与验资说明金额相一致。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）   （三）基金的银行账户的开设和治理 印鉴由基金托管东说念主复旧和使用。本基金除证券交易所场内交易之外的一切货币 收支行动，包括但不限于投资、收回基金投资、支付基金收益，均需通过本基 金的银行账户进行。 托管东说念主和基金治理东说念主不得假借本基金的口头开立其他任何银行账户，亦不得使 用本基金的银行账户进行本基金业务之外的行动。   （四）基金进行如期存款投资的账户开设和治理   基金治理东说念主以基金口头在基金托管东说念主认同的存款银行的指定营业网点开立 存款账户，基金托管东说念主负责该账户银行预留印鉴的复旧和使用。在上述账户开 立和账户干系信息变更过程中，基金治理东说念主应提前向基金托管东说念主提供开户或账 户变更所需的干系贵府。   （五）债券托管专户的开设和治理   基金合同获胜后，基金治理东说念主负责以基金的口头央求并取得进入世界银行 间同行拆借市场的交易经验，并代表基金进行交易；由基金治理东说念主负责向中国 东说念主民银行报备，在上述手续办理收场之后，基金托管东说念主负责以基金的口头在中 央国债登记结算有限责任公司和银行间市场计帐所股份有限公司开设银行间债 券市场债券托管账户和资金结算专户，并代表基金进行银行间债券市场债券和 资金的计帐。   （六）证券资金账户的开立和治理 金开立证券资金账户，用于办理本基金在证券交易所进行证券投资所触及的资 金结算业务。结算备付金和交易保证金的收取按照代理证券买卖的证券经纪商 的划定执行。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 证券资金账户，并按照该营业网点开户的历程和要求，签订干系的协议。证券 资金账户与基金托管银行账户建立第三方存管关系。   （七）基金财产投资的磋商有价凭证的复旧   基金财产投资的什物证券、银行如期存款存单等有价凭证由基金托管东说念主负 责妥善复旧。基金托管东说念主对其之外机构试验有用抑遏的有价凭证不承担责任。   （八）与基金财产磋商的要紧合同及磋商凭证的复旧   基金托管东说念主按照法律法则复旧由基金治理东说念主代表基金签署的与基金磋商的 要紧合同及磋商凭证。基金治理东说念主代表基金签署磋商要紧合同后应在收到合同 正本后 30 日内将一份正本的原件提交给基金托管东说念主。除《基金托管协议》另有 划定外，基金治理东说念主在代表基金签署与基金磋商的要紧合同期应保证基金一方 持有两份以上的正本，以便基金治理东说念主和基金托管东说念主至少各持有一份正本的原 件。要紧合同由基金治理东说念主与基金托管东说念主按划定各自复旧至少 20 年。 五、基金净资产策动和司帐核算   （一）基金净资产的策动和复核 金份额净值是指估值日基金净资产除以估值日基金份额总和后的价值。估值日 包括每当然年度的半年度和年度临了一日，以及法律法则划定的其他日历。 规或基金合同的划定暂停估值时除外。基金净资产和基金份额净值由基金治理 东说念主负责策动，基金托管东说念主负责进行复核。基金治理东说念主透露基金净资产和基金份 额净值前，应将基金净资产和基金份额净值发送给基金托管东说念主复核，并将基础 设施技俩的资产说明、计量过程的依据提供给基金托管东说念主。基金托管东说念主对净值 策动结果复核说明后发送给基金治理东说念主，由基金治理东说念主对基金净值按划定赐与 公布。估值复核与基金司帐账目的查对同期进行。 五个职业日内提交基金托管东说念主。各方认同，基金托管东说念主以基金治理东说念主提供资产 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 说明、计量过程的依据（包括但不限于资产评估机构的评估论述、干系报表、 合并报表策动过程、司帐师事务所审计意见和评估意见等）为基础对基金治理 东说念主的策动过程进行复核，不对该资产说明和计量过程依据的真的性、准确性负 责。 产和欠债，包括但不限于资产维持证券、债券、银行存款、应收款项、无形资 产、固定资产、借款、应付款项等。基金治理东说念主应当按照法律法则、企业司帐 准则及中国证监会干系划定进行资产欠债说明计量，编制本基金中期与年度合 并及单独财务报表，财务报表至少包括合并及个别资产欠债表、合并及个别利 润表、合并及个别现款流量表、合并及个别系数者权益（基金净值）变动表及 报表附注。      基金治理东说念主应当按照企业司帐准则的划定，苦守实质重于面目的原则，编 制基础设施基金合并及个别财务报表，以反应基础设施基金举座财务景况、经 营结果和现款流量。由于基础设施基金通过特殊目的载体得回基础设施技俩完 全系数权，并领有特殊目的载体及基础设施技俩完全的抑遏权和处置权，基金 治理东说念主在编制企业合并财务报表时，应当统一基础设施基金和被合并主体所采 用的司帐政策。如被合并主体领受的司帐政策与基础设施基金不一致的，基金 治理东说念主应当按照基础设施基金的司帐政策对其财务报表进行必要的治愈。      基金治理东说念主对基金资产进行估值的估值日、估值对象、估值原则、司帐核 算和估值方法、核算及估值标准、核算及估值弱点的处理、暂停核算及估值的 情形、特殊情况的处理等事项均以《基金合同》的约定为准。 价值的，基金治理东说念主可根据具体情况与基金托管东说念主约定后，按最能反应公允价 值的方法估值。 法、标准以及干系法律法则的划定或者未能充分爱戴基金份额持有东说念主利益时， 应立即文牍对方，共同查明原因，两边协商治理。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      发生如下情形，基金治理东说念主应礼聘评估机构对基础设施技俩进行评估：      （1）基金运作过程中发生购入或出售基础设施技俩等情形时；      （2）本基金扩募；      （3）提前拒绝基金合同拟进行资产处置；      （4）基础设施技俩现款流发生要紧变化且宝石有东说念主利益有实质性影响；      （5）对基金份额持有东说念主利益有要紧影响的其他情形。 表使用者的要紧弱点时，视为基金份额净值弱点。当基金份额净值出现弱点时， 基金治理东说念主应当立即赐与纠正，通报基金托管东说念主，并采取合理的措施贯注损失 进一步扩大；当弱点偏差达到基金份额净值或基金净资产的 0.25%时，基金管 理东说念主应当通报基金托管东说念主并报中国证监会备案；当弱点偏差达到基金份额净值 或基金净资产的 0.5%时，基金治理东说念主应当公告，并报中国证监会备案。前述内 容如法律法则或监管机关另有划定的，从其划定处理。如果行业另有通行作念法， 基金治理东说念主、基金托管东说念主应本着对等和保护基金份额持有东说念主利益的原则进行协 商。 基金份额持有东说念主的试验损失，基金治理东说念主应酬此承担责任。若基金托管东说念主策动 的净值数据正确，则基金托管东说念主对该损失不承担责任；若基金托管东说念主策动的净 值数据也不正确，则基金托管东说念主也应承担部分未正确履行复核义务的责任。如 果上述弱点形成了基金财产或基金份额持有东说念主的欠妥得利，且基金治理东说念主及基 金托管东说念主已各自承担了赔偿责任，则基金治理东说念主应负责向欠妥得利之主体成见 返还欠妥得利。如果返还金额不足以弥补基金治理东说念主和基金托管东说念主已承担的赔 偿金额，则两边按照各自赔偿金额的比例对返还金额进行分配。 司等机构发送的数据弱点，或国度司帐政策变更、市场规则变更等，基金治理 东说念主和基金托管东说念主固然已经采取必要、适当、合理的措施进行稽查，但未能发现 弱点的，由此形成的基金资产估值弱点，基金治理东说念主和基金托管东说念主免除赔偿责 任。但基金治理东说念主、基金托管东说念主应当积极采取必要的措施减轻或摈斥由此形成 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 的影响。 治理东说念主承担。本基金的基金司帐责任方由基金治理东说念主担任，因此，就与本基金 磋商的司帐问题，如经干系各方在对等基础上充分议论后，仍无法达成一致的 意见，按照基金治理东说念主对基金净值信息的策动结果按划定对外赐与公布，基金 托管东说念主不错将干系情况报中国证监会备案。   （二）基金司帐核算   基金治理东说念主和基金托管东说念主在《基金合同》获胜后，应按照两边约定的肃清 记账方法和司帐处理原则，分别独迅速确立、登记和复旧基金的全套账册和凭 证，对两边各自的账册进行日常的司帐核算并如期进行查对，相互监督，以保 证基金财产的安全。若两边对司帐处理方法存在分歧，应以基金治理东说念主的处理 方法为准。   基金治理东说念主和基金托管东说念主应如期就司帐数据和财务方针进行查对，每年就 基金的司帐核算、报表编制等进行查对并以书面方式说明。如发现有在不符， 两边应实时查明原因并纠正。   《基金合同》获胜后，基金招募说明书的信息发生要紧变更的，基金治理 东说念主应当在三个职业日内，更新基金招募说明书并登载在划定网站上；基金招募 说明书其他信息发生变更的，基金治理东说念主至少每年更新一次。《基金合同》获胜 后，基金产品贵府概要的信息发生要紧变更的，基金治理东说念主应当在三个职业日 内，更新基金产品贵府概要，并登载在划定网站及基金销售机构网站或营业网 点；基金产品贵府概要其他信息发生变更的，基金治理东说念主至少每年更新一次。 基金拒绝运作的，基金治理东说念主不再更新招募说明书和基金产品贵府概要。   基金治理东说念主应当在每年收尾之日起三个月内，编制完成基金年度论述，将 年度论述登载在划定网站上，并将年度论述指示性公告登载在划定报刊上。基 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 金治理东说念主应当在上半年收尾之日起两个月内，编制完成基金中期论述，将中期 论述登载在划定网站上，并将中期论述指示性公告登载在划定报刊上。基金管 理东说念主应当在季度收尾之日起 15 个职业日内，编制完成基金季度论述，将季度报 告登载在划定网站上，并将季度论述指示性公告登载在划定报刊上。《基金合同》 获胜不足 2 个月的，基金治理东说念主不错不编制当期季度论述、中期论述或者年度 论述。   如期论述包括基础设施基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至 少包括合并及个别资产欠债表、合并及个别利润表、合并及个别现款流量表、 合并及个别系数者权益变动表及报表附注。   基金托管东说念主在复核过程中，发现两边的报表存在不符时，基金治理东说念主和基 金托管东说念主应共同查明原因，进行治愈，治愈以两边认同的账务处理方式为准； 若两边无法达成一致以基金治理东说念主的账务处理为准。查对无误后，基金托管东说念主 在基金治理东说念主提供的论述上加盖托管业务部门公章或者出具加盖托管业务部门 公章的复核意见书或进行电子说明，两边各自留存一份。如果基金治理东说念主与基 金托管东说念主不成于应当发布公告之日之前就干系报抒发成一致，基金治理东说念主有权 按照其编制的报表对外发布公告，基金托管东说念主有权就干系情况报证监会备案。   （1）基金治理东说念主礼聘与基金治理东说念主、基金托管东说念主相互孤独的适合《中华东说念主 民共和国证券法》划定的司帐师事务所过火注册司帐师对本基金的年度财务报 表进行审计。   （2）司帐师事务所更换经办注册司帐师，应预先征得基金治理东说念主同意；   （3）基金治理东说念主觉得有充足情理更换司帐师事务所，须通报基金托管东说念主。 更换司帐师事务所需按划定在划定媒介公告。   （4）司帐师事务所在年度审计中应当评价基金治理东说念主和评估机构领受的评 估方法和参数的合感性。 六、基金份额持有东说念主名册的复旧   基金份额持有东说念主名册至少应包括基金份额持有东说念主的称号和持有的基金份额。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 基金份额持有东说念主名册由基金登记机构根据基金治理东说念主的指示编制和复旧，基金 治理东说念主和基金托管东说念主应分别复旧基金份额持有东说念主名册，基金登记机构保存期不 少于 20 年，法律法则另有划定或有权机关另有要求的除外。如不成妥善复旧， 则按干系法则承担责任。   在基金托管东说念主要求或编制中期论述和年度论述前，基金治理东说念主应将磋商资 料送交基金托管东说念主，不得无故断绝或延误提供，并保证其的真的性、准确性和 完整性。基金托管东说念主不得将所复旧的基金份额持有东说念主名册用于基金托管业务以 外的其他用途，并应效力守秘义务。 七、适用法律与争议治理方式   （一）《基金托管协议》适用中华东说念主民共和国法律并从其解释。   （二）基金治理东说念主与基金托管东说念主之间因《基金托管协议》产生的或与《基 金托管协议》磋商的争议可通过友好协商治理。但若自一方书面提议协商治理 争议之日起 60 日内争议未能以协商方式治理的，则任何一方有权将争议提交位 于上海的上海仲裁委员会下设的上海金融仲裁院，并按其时有用的仲裁规则在 上海进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对仲裁各方当事东说念主均具有敛迹力。   （三）除争议所涉的内容之外，《基金托管协议》确当事东说念主仍应履行《基金 托管协议》的其他划定。 八、基金托管协议的变更、拒绝与基金财产的计帐   （一）基金托管协议的变更   《基金托管协议》两边当事东说念主经协商一致，不错对协议进行变更。变更后 的新协议，其内容不得与《基金合同》的划定有任何冲突。变更后的新协议应 当报中国证监会备案。   （二）基金托管协议的拒绝   发生以下情况，《基金托管协议》应当拒绝： 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） 的拒绝事项。   （三）基金财产的计帐   基金治理东说念主和基金托管东说念主应按照《基金合同》及磋商法律法则的划定对本 基金的财产进行计帐。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）             第二十九部分 对基金份额持有东说念主的服务      基金治理东说念主承诺为基金份额持有东说念主提供一系列的服务。基金治理东说念主可根据 基金份额持有东说念主的需要和市场的变化，增多、修改服务技俩。主要服务内容如 下： 一、基金份额持有东说念主交易记录查询服务      本基金份额持有东说念主可通过基金治理东说念主的官方网站（www.gtjazg.com）和网 上直销系统（国君资管 APP）查询历史交易记录。 二、基金份额持有东说念主的对账单服务      基金治理东说念主至少每年度以电子邮件、短信或其他电子面目向通过基金治理 东说念主直销机构持有基金治理东说念主基金份额的持有东说念主提供基金保多情况信息，基金份 额持有东说念主也可通过网上直销系统（国君资管 APP）查询对账单。      由于持有东说念主提供的邮寄地址、手机号码、电子邮箱不祥、弱点、未实时变 更或邮局送达差错、通讯故障、延误等原因有可能形成前述服务无法按时或准 确送达。因上述原因无法正常得回前述服务的持有东说念主，敬请实时通过基金治理 东说念主官方网站或网上直销系统（国君资管 APP）                      ，或拨打基金治理东说念主客服热线查询、 查对、变更预留磋商方式。 三、资讯服务      （一）客户服务电话      投资者如果想了解基金产品、服务等信息，或反馈投资过程中需要投诉与 建议的情况，可拨打如下电话：95521。      （二）基金治理东说念主官方网站      www.gtjazg.com      （三）基金治理东说念主网上直销系统      投资者不错在应用市场搜索“国泰君安资管”，或者扫描下方二维码，下载 国君资管 APP，了解基金产品、服务等信息。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）                   国君资管 APP 下载二维码   如本招募说明书存在职何您/贵机构无法领会的内容，请通过上述客户服务 电话或其他方式磋商基金治理东说念主。请确保投资前，您/贵机构已经全面领会了本 招募说明书。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）             第三十部分 其他应透露事项     本基金的其他应透露事项将严格按照《基金法》、《运作办法》、《销售办法》、 《信息透露办法》等干系法律法则划定的内容与格式进行透露，并在指定媒介 上公告。     以下为基金治理东说念主在招募说明书更新期间刊登的与本基金干系的公告。 序号   公告事项                     透露方式         透露日历      紧闭式基础设施证券投资基金托管          指定网站、公司官     13      协议                       网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金基金          指定网站、公司官     13      合同                       网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金基金          指定网站、公司官     13      产品贵府概要                   网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金招募          指定网站、公司官     13      说明书                      网、上交所      司对于国泰君安城投宽庭保障性租                       13      赁住房紧闭式基础设施证券投资基      金基金合同及招募说明书指示性公      告      紧闭式基础设施证券投资基金询价          指定网站、公司官     13      公告                       网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金基金          指定网站、公司官     19      份额发售公告                   网、上交所      安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式          指定网站、公司官     19      基础设施证券投资基金政策投资者          网、上交所      专项核查法律意见书      司、国泰君安证券股份有限公司关          指定网站、公司官     19      于国泰君安城投宽庭保障性租赁住          网、上交所      房紧闭式基础设施证券投资基金战      略配售投资者之专项核查论述 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      紧闭式基础设施证券投资基金公众          指定网站、公司官     25      投资者发售部分提前收尾召募并进          网、上交所      行比例配售的公告      紧闭式基础设施证券投资基金认购          指定网站、公司官     27      央求说明比例结果的公告              网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金基金          指定网站、公司官     28      合同获胜公告                   网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金政策          指定网站、公司官     02      配售份额限售公告                 网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金通畅          指定网站、公司官     03      跨系统转托管业务的公告              网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金购入          指定网站、公司官     03      基础设施技俩交割审计情况的公告          网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金上市          指定网站、公司官     09      交易公告书                    网、上交所      司对于国泰君安城投宽庭保障性租          指定网站、公司官     09      赁住房紧闭式基础设施证券投资基          网、上交所      金上市交易公告书指示性公告      紧闭式基础设施证券投资基金上市          指定网站、公司官     12      交易指示性公告                  网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金对于          指定网站、公司官     12      原始权益东说念主控股股东基金份额增持          网、上交所      计划的公告      住房紧闭式基础设施证券投资基金          指定网站、公司官     12      作念市商的公告                   网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金新增          公司官网、上交所     15      作念市商的公告      紧闭式基础设施证券投资基金新增                       16      作念市商的公告 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      紧闭式基础设施证券投资基金对于          指定网站、公司官     16      原始权益东说念主控股股东基金份额增持          网、上交所      进展的公告      紧闭式基础设施证券投资基金对于          指定网站、公司官     16      交易情况指示性公告                网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金对于          指定网站、公司官     27      投资者关系行动的公告               网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金对于          指定网站、公司官     01      基础设施技俩完成权属变更登记的          网、上交所      公告      紧闭式基础设施证券投资基金对于          指定网站、公司官     24      交易情况指示公告                 网、上交所      司高档治理东说念主员变更公告              证券报、证券时      28                               报、证券日报、证                               监会指定网站、公                               司官网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金对于          指定网站、公司官     19      投资者关系行动的公告               网、上交所      司基金行业高档治理东说念主员变更公告          证券报、证券时      20                               报、证券日报、证                               监会指定网站、公                               司官网、上交所      司基金行业高档治理东说念主员变更公告          证券报、证券时      20                               报、证券日报、证                               监会指定网站、公                               司官网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金 2024       公司官网、上交所     22      年第 1 季度论述      司旗下基金 2024 年第 1 季度论述     证券报、证券时      22      指示性公告                    报、证券日报      紧闭式基础设施证券投资基金对于          指定网站、公司官     26      投资者关系行动公告                网、上交所 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      租赁住房紧闭式基础设施证券投资          指定网站、公司官     11      基金 2024 年二季度投资者绽开日       网、上交所      行动的公告      紧闭式基础设施证券投资基金基金          公司官网、上交所     28      产品贵府概要      住房紧闭式基础设施证券投资基金          指定网站、公司官     29      运营治理机构高档治理东说念主员变更情          网、交易所      况的公告      紧闭式基础设施证券投资基金 2024       公司官网、上交所     19      年第 2 季度论述      司旗下基金 2024 年第 2 季度论述     证券报、证券时      19      指示性公告                    报、证券日报      租赁住房紧闭式基础设施证券投资          指定网站、公司官     10      基金 2024 年三季度投资者绽开日       网、上交所      行动的公告      司基金行业高档治理东说念主员变更公告          证券报、证券时      15                               报、证券日报、证                               监会指定网站、公                               司官网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金 2024       公司官网、上交所     31      年中期论述      司旗下基金 2024 年中期论述指示       证券报、证券时      31      性公告                      报、证券日报      司基金行业高档治理东说念主员变更公告          证券报、证券时      07                               报、证券日报、证                               监会指定网站、公                               司官网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金收益          指定网站、公司官     12      分配的公告                    网、上交所      紧闭式基础设施证券投资基金 2024       公司官网、上交所     25      年第 3 季度论述 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      司旗下基金 2024 年第 3 季度论述     证券报、证券时      25      指示性公告                    报、证券日报      租赁住房紧闭式基础设施证券投资          指定网站、公司官     06      基金 2024 年四季度投资者绽开日       网、上交所      行动的公告 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）      第三十一部分 招募说明书存放过火查阅方式   本招募说明书按干系法律法则，存放在基金治理东说念主、基金销售机构等的办 公场所，投资东说念主可在基金治理东说念主办公时间免费查阅；也可在支付工本费后在合 理时间内获取本招募说明书复制件或复印件，但应以招募说明书正本为准。投 资东说念主也不错平直登录基金治理东说念主的网站进行查阅。   基金治理东说念主保证文本的内容与所公告的内容完全一致。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号）               第三十二部分 备查文献 一、备查文献   （一）中国证监会准予本基金召募注册的文献   （二）《国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金基 金合同》   （三）《国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金托 管协议》   （四）注册登记协议（如有）   （五）法律意见书   （六）基金治理东说念主业务经验批件、营业执照   （七）基金托管东说念主业务经验批件、营业执照   （八）中国证监会要求的其他文献 二、备查文献的存放地点和投资东说念主查阅方式   （一）存放地点   《基金合同》《基金托管协议》存放在基金治理东说念主和基金托管东说念主处；其余备 查文献存放在基金治理东说念主处。   （二）查阅方式   投资东说念主可在基金治理东说念主营业时间免费到存放地点查阅，也可按工本费购买 复印件。 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）（2024 年第 1 号） （本页无正文，为《国泰君安城投宽庭保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投 资基金招募说明书》签署页）                               上海国泰君安证券资产治理有限公司

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